Продажа недвижимости как мнимая сделка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости как мнимая сделка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор купли-продажи недвижимости мнимая сделка

2. Последствия мнимых и притворных сделок

3. Что такое мнимая и притворная сделка и чем они отличаются

4. Мнимые сделки или хитрое сокрытие имущества.

5. Два важнейших разъяснения нового Пленума ВС РФ

6. Недействительность мнимой и притворной сделок

7. Признание недействительными мнимых сделок должника

8. Можно ли оспорить договор купли-продажи?

8.1. Сбор цепочки

Сам факт наличия нарушений при проведении процедуры, позволяет относить данного вида прецеденты к незаконным, что регламентировано ч. 1 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ, оглашающей общие признаки незаконных сделок.

По правилам она считается незаконной с момента её совершения, при условии отсутствия последствий для одной стороны или для обеих сторон.
Статьи 178-179 ГК РФ определяют перечень незаконных прецедентов при наступлении юридических последствий, но в нарушение прав и свобод одной из сторон.

Часть 1 статьи 169 определяет для подобных ситуаций нравственный аспект, который заключается с прямым умыслом. К числу таковых не относятся неумышленные действия одной или обеих сторон, которые желали наступления юридических последствий и стремились их достичь.

В результате их не приобретение возникло по объективным обстоятельствам или в результате ошибки, что лишает действия преступного аспекта, хотя признание их действительными в правовом смысле, нецелесообразно .

Непосредственно мнимую сделку характеризует статья 170 Гражданского кодекса РФ.

Она определяет условия, при которых стороны целенаправленно добиваются аннулирования юридических последствий в результате её проведения.

На основании статьи 395 ГК РФ наступят последствия в виде начисления процентов по уплате за незаконное использование чужих денег, если таковое имело место.

Договор купли-продажи недвижимости мнимая сделка

Признаки, зафиксированные документально, становятся доказательствами того, что сделка не приобрела юридической основы.

С этой целью используются:

Справки и акты о том, что после проведения правового действия, предусматривающего отчуждение имущества, жильцы продолжают пользоваться квартирой.
Выписка из домовой (поквартирной) книги о регистрационном учёте собственников, продавших жильё.
Свидетельские показания о том, что бывшие хозяева не выезжали из квартиры или дома, а покупатели – не вселялись.
Отсутствие у покупателя расписки о передаче денежных средств.

Мнимая сделка имеет в своём арсенале для оспаривания её ничтожности и неадекватности, один год, который отсчитывается:

с момента совершения;
с момента, когда заинтересованное лицо узнало о мнимом характере;
с момента, когда лицо должно было узнать об этом.

Таковое положение складывается в отношении подачи иска в арбитражный суд.
Но при решении вопросов о наступивших последствиях или о последствиях, которые не наступили, но должны были наступить, срок исковой давности составляет 10 лет.

К последствиям относятся различного рода нюансы, которые не позволили заинтересованным лицам законно вступить во владение объектом или, напротив, предоставили незаконные преимущества лицам, не имеющим права на данные преимущества.

Судебная практика располагает многочисленными примерами нелицеприятных последствий имущественного сговора. В случае престарелый собственник доли в квартире оформил договор купли-продажи со своим соседом. После его смерти родственники столкнулись с тем, что жильё продано и денег нет.

При тщательном анализе ситуации и сборе доказательств, они признали ничтожность сделки в суде. Главным доказательством было отсутствие расписки о передаче денег у мнимого покупателя.

По его показаниям, престарелый гражданин сам просил его об имитации приобретения жилья, передав ему платёжки по квартплате, но с условием последующего жительства в квартире.

В результате родственники гражданина, совершившего противоправную передачу жилья чуть не остались без законного наследства, а чужой гражданин, совладелец жилья, незаконно присвоить долю в имущественном праве.

Нередко мнимая сделка заключается с целью избежать ответственности за совершённые ранее незаконные деяния.

Один из самых распространённых примеров: договор дарения, когда имущество (например, квартиру, автомобиль) формально передают другому лицу, стараясь избежать конфискации.

При этом даритель по факту продолжает распоряжаться и пользоваться якобы подаренным имуществом по собственному усмотрению.

Другой пример: когда договор купли-продажи маскирует обычную взятку. В этом случае, как правило, соблюдаются все необходимые условия: подписан договор, оформлены расписки о получении денежных средств, акты инвентаризации имущества и прочее. Однако денег продавец, естественно, не получает.

Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

(ст. 170 ГК РФ)

Существует великое множество вариантов притворных сделок. Зачастую граждане и не подозревают, что совершают незаконное действие. Кажется, что нет ничего страшного в том, чтобы изложить в договоре чуть-чуть не соответствующие действительности обстоятельства. При этом стороны не задумываются, что их соглашение может быть оспорено ввиду его ничтожности.

Гражданский Кодекс РФ разделяет притворную сделку на две непременные составляющие:

осуществляемая в действительности (прикрываемая) сделка;
притворная (прикрывающая первую) сделка.

Так, юридические лица, стремясь получить необоснованную налоговую выгоду, могут подменять контракт поставки договором займа. Уже упоминавшийся договор дарения тоже может выступать в качестве притворной сделки.

Допустим, продавец желает избежать уплаты подоходного налога с продажи имущества, а покупатель, состоящий в браке, стремится представить имущество как собственное, а не совместно нажитое.

И тогда купля-продажа будет замаскирована дарственной.

Разница между двумя, на первый взгляд похожими, юридическими действиями заключается в наступлении или отсутствии реальных последствий.

Совершая мнимую сделку, стороны остаются «при своём», изменение гражданско-правовых отношений существует лишь на бумаге.

Притворная сделка, в противоположность мнимой, действительно ведёт к определённым последствиям, но иным образом, не тем, который указан сторонами договора.

Обосновать притворность или мнимость сделки — дело довольно трудное, поскольку речь тут идёт о несовпадении истинной воли и официального волеизъявления сторон (тот самый «порок воли», о котором упоминалось выше). То есть необходимо доказывать не только определённые свершившиеся факты, но и истинные намерения сторон, что значительно сложнее.

Например, подтверждением мнимого характера сделки может выступить сохранение контроля над имуществом. При признании сделки мнимой часто приходится оперировать косвенными доказательствами, в случае притворной — необходимо аргументировать, что в действительности состоялась иная, прикрываемая сделка. Однако отстоять свои права всё-таки возможно.

Последствия мнимых и притворных сделок

В настоящее время в судах накоплена обширная практика по рассмотрению дел, связанных с недействительными сделками. Решаясь на сомнительные, с точки зрения гражданского права, действия, необходимо помнить, что есть риск не только утратить незаконно приобретённую выгоду, но и лишиться напрасно потраченного времени, нервов и сопутствующих заключению договора расходов.

ozakone
Распечатать

По правилам она считается незаконной с момента её совершения, при условии отсутствия последствий для одной стороны или для обеих сторон.

Статьи 178-179 ГК РФ определяют перечень незаконных прецедентов при наступлении юридических последствий, но в нарушение прав и свобод одной из сторон.

В результате их не приобретение возникло по объективным обстоятельствам или в результате ошибки, что лишает действия преступного аспекта, хотя признание их действительными в правовом смысле, нецелесообразно .
Непосредственно мнимую сделку характеризует статья 170 Гражданского кодекса РФ.
Она определяет условия, при которых стороны целенаправленно добиваются аннулирования юридических последствий в результате её проведения.

В соответствии со 170 статьей ГК РФ, под нею понимается соглашение, заключенное только для вида, лишь на бумаге, то есть без реального намерения выполнить его на практике.

Грубо говоря, суть договора одна, а задачи и действия у его участников другие. При этом сами стороны прекрасно понимают, что не достигнут прописанных в контракте целей, и даже не пытаются это сделать, и, естественно, не хотят, чтобы третьи лица и контролирующие органы об этом узнали.

Как же распознать ее, как отличить от нормальной? Для этого нужно обладать некоторым опытом и уметь видеть следующие ее характерные черты:

Скрупулезное следование букве закона в вопросах оформления документов – длительная проработка контракта, внимание к каждому пункту, заверение у нотариуса даже тех справок и свидетельств, которые этого не требуют.
Неисполнение всех или некоторых условий соглашения на практике.
Предварительный сговор о несоблюдении, связанный с нежеланием наступления правовых последствий.
Составление фиктивных актов, заключений, экспертиз и других деловых бумаг.
Настоящая цель сторон не соответствует заявленной и/или является неправомерной.

Мнимость можно определить и по косвенным признакам, таким как:

Наличие каких-либо близких или вообще родственных связей между сторонами, зависимость одной от другой.
Совпадение юридических адресов или даже лиц участников дела.
Отсутствие реальных действий, направленных на исполнение условий или способствующих достижению результата.

Что такое мнимая и притворная сделка и чем они отличаются

Отличия определены в уже упомянутой статье 170 ГК РФ, но, чтобы сделать их максимально наглядными, мы свели их в таблицу.

Показатель	Притворная	Мнимая
Цель заключения	прикрытие незаконной операции	создание видимости деятельности
Реальные последствия	наступают	отсутствуют
Правоотношения сторон	есть, но отличные от прописанных в контракте	остаются только на бумаге, на практике не наблюдаются

Здесь же отметим, что прикрываемая часть вполне может не противоречить нормам, быть заключенной и выполненной по всем правилам. Но она быстро теряет свою силу после того, как будет выяснено и доказано, что есть и прикрывающая, то есть имеет место быть обман государства.

Ключевая разница между мнимой и притворной сделкой в том, что во втором случае стороны действительно предпринимают какие-то действия и приходят к определенному результату, пусть и не к тому, который они гарантировали друг другу в договоре. В то время как в первом все соглашение является лишь фикцией – текстом, простым документом, – и его участники и не думают что-то делать и выполнять обязательства, а лишь стремятся к сохранению фактического контроля над активами, пусть и обманным путем. Хотя незаконность нужно еще и доказать, и это обязанность тех заинтересованных лиц, которые выступают с обвинительным иском.

Юридическая сила – момент интересный, но не принципиальный. Да, мнимая сделка – это ничтожная или оспоримая, по определению, но и притворный характер договора тоже можно легко распознать, по характерным особенностям, и тогда неправомочными станут обе его части.

Настоящие цели участников контракта искажены, не совпадают с указанными в тексте документа и зачастую являются противоправными.
Подписанная бумага всегда составлена самым форменным образом и соответствует букве закона (но как только афера вскрывается, она теряет свою силу).

Внимание, такими особенностями обладает и мнимая, и притворная сделка – это те моменты, в которых они совпадают, но спутать их сложно (выше мы описали почему.

Под это определение подпадают следующие их виды:

любые, заключенные с намерениями, противоречащими основам нравственности и правопорядка – по ст. 169;
оба рассматриваемых нами варианта – по ст. 170;
подписанные недееспособными или несовершеннолетними лицами (ст. 171 и 172 соответственно);
допускающие нарушения в тексте контракта, автоматически влекущие за собой недействительность документа – по ст. 162;
не соблюдающие нотариальные нормы и/или требования госрегистрации – по ст. 165.

Регулятором во всех случаях выступает ГК РФ: руководствуясь им, опытные юристы быстро выявляют очевидные и простые случаи, а в более сложных ситуациях необходимо собирать убедительную доказательную базу.

Уголовного наказания за их заключение не предусмотрено. Потому не приходится говорить о лишении свободы на определенный срок, да и какого-то штрафа не будет. При этом любое из заинтересованных лиц вправе в судебном порядке обжаловать результаты их проведения.

Важный момент: особенное внимание уделяется характеру прикрываемой части соглашения – проверяющие смотрят, чего она должна была достичь. Если целью являлось единоличное владение активом, право собственности разделяют со всеми подходящими претендентами (обладателями). Если планировалось уйти от налогов, их обязывают выплачивать в полном объеме.

В то время как мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь на бумаге, фиктивно, без реальных действий. Соответственно, по ней не предусмотрено и реституции – никакие материальные ценности, проведенные по документам, ее участникам не возвращаются, ведь фактически они эти предметы не получали. Ее результаты просто аннулируются.

Мнимые сделки или хитрое сокрытие имущества.

Сначала необходимо проанализировать природу совершенного соглашения и понять, есть ли там характерные признаки мнимой сделки.

Во-первых, сделка должна быть совершена формально, а не фактически – то есть лишь на бумаге. К примеру, заключен договор купли-продажи, а перехода права собственности нет. И покупатель не стремится осуществлять свои права владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом. Исполнение сделки тоже должно быть формальным – к примеру, контроль над отчужденным имуществом должен сохраняться у продавца.

Во-вторых, важным признаком мнимой сделки является обоюдное согласие сторон на совершение такого соглашения. Если только одна сторона понимает, что совершает сделку лишь формально, а другая является добросовестным приобретателем, то такая сделка не будет считаться мнимой. Будет считаться, что сделка совершена под воздействием обмана, что тоже противоречит действующему законодательству.

В-третьих, важным косвенным доказательством мнимой сделки будет факт зависимости сторон друг от друга. Это могут быть близкие родственники, друзья, коллеги по работе – то есть лица, между которыми есть какая-то связь. В-четвертых, стороны должны прикрывать мнимый характер сделки. Часто стороны дополняют договоры множеством различных письменных соглашений, которыми обычно можно пренебречь, ограничившись устными договоренностями.

Далее, когда вы уверены, что сделка мнимая, необходимо обратиться в суд. Нужно подготовить исковое заявление и приложения к нему. Подать иск может одна из сторон мнимой сделки. Но, так как чаще всего они совершают такие сделки по взаимной договоренности, вероятность обращения в суд одной из сторон достаточно мала. Поэтому законодатель предусмотрел возможность обращения в суд заинтересованного лица, чьи права и интересы были нарушены такой мнимой сделкой.

По признанию сделок недействительными для лиц, являющимися сторонами, общий срок составляет один год, и начинает он течь с момента совершения сделки. Для заинтересованных лиц, которые не являлись сторонами сделки, такой срок не может превышать десяти лет с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Как видим, для заинтересованных лиц, которые на практике чаще всего подают подобного рода иски, сроки исковой давности существенно увеличены.

Далее для оспаривания сделки вам необходимо доказать в суде мнимый характер совершенной сделки. На мой взгляд, это самый сложный этап оспаривания. И часто, именно на нем спотыкаются простые граждане, не имеющие опыта доказывания фактов в судебном заседании. Поэтому на мой взгляд, в таких случаях не нужно экономить на услугах профессиональных представителей, которые имеют опыт в оспаривании любых незаконных, нарушающих чужие права сделок.

Для получения подробной информации обратитесь к нам удобным для Вас способом:

Данный блок можно отредактировать или удалить.

Получить консультацию

Скрупулезное следование букве закона в вопросах оформления документов – длительная проработка контракта, внимание к каждому пункту, заверение у нотариуса даже тех справок и свидетельств, которые этого не требуют.
Неисполнение всех или некоторых условий соглашения на практике.
Предварительный сговор о несоблюдении, связанный с нежеланием наступления правовых последствий.
Составление фиктивных актов, заключений, экспертиз и других деловых бумаг.
Настоящая цель сторон не соответствует заявленной и/или является неправомерной.

Мнимость можно определить и по косвенным признакам, таким как:

Наличие каких-либо близких или вообще родственных связей между сторонами, зависимость одной от другой.
Совпадение юридических адресов или даже лиц участников дела.
Отсутствие реальных действий, направленных на исполнение условий или способствующих достижению результата.

Два важнейших разъяснения нового Пленума ВС РФ

В обеих ее частях – прикрываемой и прикрывающей – участвуют те же стороны.
Извлекающие выгоду люди и/или организации, возможно, не проявляют активности, но знают о целях заключения подобных соглашений и своим действием или бездействием способствуют достижению нужного им результата.
Намерения (а значит и вина) всех тех, кто ставит подписи, носят именно умышленный характер.

К сожалению, люди, совершающие притворные соглашения, не осознают, что совершают правонарушение. По их мнению, ничего наказуемого нет, если в договоре они отразят одну идею, а в жизни сделают все как им удобнее. И неважно, что указанные действия не совпадают. Уровень правового сознания российских граждан обуславливает проблемы в договорной сфере. Притворная сд-ка как и мнимая ничтожна, таким образом, доказывать ее недействительность нет необходимости. Она становится таковой с момента заключения.

Притворная сделка судебная практика по гражданским делам свидетельствует об их большем распространении. Обоснование — это вопрос безопасности сторон, так как собрать доказательства мнимости сложнее в разы нежели притворности. ГК РФ призван обеспечивать соблюдение принципа добросовестности сторон, который нарушается при создании фальшивого соглашения. Цель закона страны — гражданский правопорядок, будет достигнут при усовершенствовании судебной практики в области выявления описываемых проблем и применении законодательства без искажений применителями.

Процедура, которая обнуляет все юридические последствия, кроме тех, что влекут его недействительность. Иными словами, стороны, заключившие такой договор дарения, могут отказаться от исполнения дарения, так как обязанности дарителя и права собственности одаряемого на подарок возникнуть не могут.

Подробнее о признании договора недействительным — по ссылке:

Показатель	Притворная	Мнимая
Цель заключения	прикрытие незаконной операции	создание видимости деятельности
Реальные последствия	наступают	отсутствуют
Правоотношения сторон	есть, но отличные от прописанных в контракте	остаются только на бумаге, на практике не наблюдаются

Недействительность мнимой и притворной сделок

Мнимой сделкой именуется формальная сделка, созданная лишь для вида, без намерения её заключения. В мнимой сделке её стороны, сознательно не стремятся к наступлению правовых последствий предусмотренных данной сделкой в действительности и прекрасно осведомлены о её мнимости.

Одними из наиболее распространенных видов мнимых сделок является сделки договора дарения имущества. Как правило, данные сделки заключаются, чтобы избежать негативных последствий отчуждения своего имущества в принудительном порядке. Заинтересованным лицам необходимо признание договора мнимой сделкой доказать в суде. К примеру, если собственник имущества не хочет расставаться со своим имуществом, при наличии долговых обязательств перед третьими лицами или просто не желает производить раздел совместно нажитого имущества, тогда нередко в этих ситуациях люди прибегают к заключению мнимых сделок.

Под притворной сделкой следует понимать, сделку в которой стороны не стремятся достигнуть того правового результата, который предусматривает данная сделка. Характерной чертой притворных сделок является фактическое наличие двух сделок одновременно реальной и прикрывающей. То есть сторонам следовало бы заключить реальную сделку, а по факту они заключили притворную.

Как показывает практика, договоры дарения чаще всего используются для прикрытия купли продажи (к примеру, чтобы исключить преимущественное право покупки, собственник доли дарит её третьему лицу, но фактически он получает деньги за эту долю) или же сделки того же рода и вида, но с иными существенными условиями (например, с целью ухода от налогов цена сделки существенно занижается). При этом, согласно законодательству сделка, которую маскируют, является действительной, а вот сделка, которую пытаются выставить напоказ, наоборот – ничтожной.

Если рассматривать признание притворной сделки недействительной, то с юридической стороны получится что и в случае мнимости и в случае притворности, является возвращение сторон в первоначальное положение.

Как видно из вышеуказанной статьи, притворные и мнимые сделки несут в себе огромное количество негативных последствий как для сторон, так и для третьих лиц, поэтому мы советуем обратиться в наше Бюро, потому что, наши эксперты знают, как составить и куда подать иск о признании сделки притворной для отстаивания Ваших интересов и профессиональной защиты Ваших прав.

В данном случае происходит возвращение сторон в первоначальное (исходное) положение — это логические последствия признания сделки мнимой, так как в результате такой сделки затрагиваются права и законные интересы третьих лиц.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

В п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ указано: мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Однако такой вид оспаривания в новейшей российской истории – вплоть до недавнего времени – был неэффективен, с чем соглашался и законодатель.

В пояснительной записке к проекту принятых в 2009 г. изменений (Федеральный закон от 28 апреля 2009 г. № 73-ФЗ) в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), содержащему новеллы в части совершенствования положений о конкурсном оспаривании сделок должника при осуществлении процедуры банкротства (ставшему гл. III.1 «Оспаривание сделок должника» Закона о банкротстве), отмечалось, что действовавшее на тот момент законодательство РФ не позволяло эффективно оспаривать сделки, направленные на незаконное отчуждение имущества должником в преддверии банкротства. Подобные сделки оспаривались в основном как фиктивные (мнимые) или притворные, что в судебной практике не приносило должного (положительного) результата для кредиторов и конкурсных управляющих, в особенности при оспаривании сделок неплатежеспособных лиц с неравноценным встречным исполнением.

Вместе с тем развитие «схем» вывода активов (среди которых – подготовка формально «чистых» и безупречных документов, подтверждающих наличие долга должника перед «сомнительными» кредиторами), чисто экономическая природа специальных оснований недействительности сделок (подозрительность и преференциальность), с трудом противодействующие прямой документальной фиктивности не совершенных в действительности операций, на которые ссылаются недобросовестные контрагенты должника, привели к возрождению практики применения п. 1 ст. 170 ГК РФ в процедурах банкротства.

Признание недействительными мнимых сделок должника

Доводы о мнимости сделок банкрота могут быть заявлены не только путем предъявления соответствующих заявлений кредиторами или управляющим в конкурсном производстве, но и в форме возражений на заявления третьих лиц, настаивающих на включении их требований в реестр требований кредиторов, если первоначальные кредиторы и/или управляющий полагают упомянутые требования сомнительными.

Так, в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – Постановление № 35) разъяснено, что в силу п. 3–5 ст. 71 и п. 3–5 ст. 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором – с другой. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

В связи с изложенным при установлении требований в деле о банкротстве не подлежит применению ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований; также при установлении требований в деле о банкротстве признание должником или арбитражным управляющим обстоятельств, на которых кредитор основывает свои требования (ч. 3 ст. 70 АПК РФ), само по себе не освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

При оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д. Также в таких случаях при наличии сомнений во времени изготовления документов суд может назначить соответствующую экспертизу, в том числе по своей инициативе (п. 3 ст. 50 Закона о банкротстве).

Кроме того, если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе восстановить этот срок с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов (п. 24 Постановления № 35).

Следовательно, оспаривание сделок должника с его контрагентом по мотиву мнимости допустимо:

при предъявлении соответствующих заявлений кредиторами или управляющим об оспаривании этих сделок в конкурсном производстве (в порядке гл. III.1 «Оспаривание сделок должника» Закона о банкротстве);
в отдельном исковом производстве (в исключительных случаях в порядке внеконкурсного оспаривания);
путем заявления возражений при проверке арбитражным судом обоснованности и размера требований кредиторов, которые предполагаются «сомнительными» (в порядке п. 26 Постановления № 35);
в порядке апелляционного или кассационного обжалования, а также в порядке производства по новым или вновь открывшимся обстоятельствам в другом судебном деле, если в этом судебном деле вынесен судебный акт, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование «сомнительного кредитора» (в порядке п. 24 Постановления № 35).

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Под сделкой при этом понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Нормы ГК РФ о мнимых сделках применяются при одновременном выполнении следующих условий: стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения; при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2012 г. № 11746/11; от 5 апреля 2011 г. № 16002/10).

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения породить возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно возникающих в результате такой сделки, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства констатируются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (ст. 65, 168, 170 АПК РФ).

Отсюда следует, что при наличии обстоятельств, очевидно указывающих на мнимость сделки, либо доводов стороны спора о мнимости, установления только тех обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно недостаточно (тем более если решение суда по спорной сделке влияет на принятие решений в деле о банкротстве, в частности, о включении в реестр требований кредиторов).

При рассмотрении вопроса о мнимости (например, договора подряда и документов, подтверждающих выполнение работ, в частности актов приемки выполненных работ по форме КС-2, справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3; или договора поставки и документов, подтверждающих передачу товара, – товарных и транспортных накладных, актов приема-передачи и т.д.) суд не ограничивается проверкой соответствия копий документов установленным законом формальным требованиям. Принимаются во внимание и иные документы первичного учета, а также другие доказательства.

Изложенное тем более вытекает из системного толкования норм Закона о банкротстве и Налогового кодекса РФ (ст. 252), а также положений о том, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом и не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Проверяя действительность сделки, послужившей основанием для включения требований кредитора в реестр требований кредиторов, исходя из доводов о наличии признаков мнимости сделки и ее направленности на создание искусственной задолженности кредитора, суд должен осуществлять проверку, следуя принципу установления достаточных доказательств наличия или отсутствия фактических отношений по предмету сделки.

Целями такой проверки являются установление обоснованности долга, возникшего из договора, и недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников). При наличии убедительных доказательств невозможности осуществления исполнения (например, поставки) бремя доказывания обратного возлагается на кредитора (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7204/12 по делу № А70-5326/2011; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 июня 2016 г. № 305-ЭС16-2411 по делу № А41-48518/2014).

Следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также произвести для вида ее формальное исполнение (п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль за ним соответственно продавца или учредителя управления.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Кредиторы и иные лица, кому передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2, п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, подлежащее удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Таким образом, при признании недействительной сделки с должником по мотиву мнимости (по ст. 170 ГК РФ) требование контрагента к должнику восстанавливается и контрагент вправе предъявить его в реестр требований кредиторов должника (если полученное по этой сделке возвращено контрагентом в конкурсную массу должника).

О том, что такое мнимая сделка, сказано в п. 1 ст. 170 ГК РФ. Это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При совершении добросовестной сделки стороны преследуют конкретную цель и стремятся к определенным правовым последствиям – установлению (изменению, прекращению) прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Например, совершая сделку купли-продажи недвижимости, покупатель хочет приобрести ее в собственность, а продавец – получить прибыль от продажи. Результатом сделки будет переход права собственности, реальная передача имущества и денег.

Недобросовестные стороны мнимой сделки, напротив, стараются избежать правовых последствий «совершенной» ими сделки и реального исполнения. Их цель – создать видимость сделки и через эту видимость получить совсем другой результат (не тот, который предполагает сделка).

Мнимая сделка ничтожна. Ее как бы не существует. Такую сделку можно сравнить с пустым орехом: скорлупа есть, а внутри ничего. В том же примере с продажей недвижимости стороны могут заключить договор, зарегистрировать переход права собственности, но в результате все останется по-прежнему: «продавец» распоряжается имуществом как владелец, а «покупатель» остается при своих деньгах. Целью такой сделки может быть не продажа недвижимости, а, например, ее спасение от взыскания по долгам «продавца».

Другое дело, что эта ничтожность скрытая и обнаруживается зачастую только в суде. Потому подлинное число мнимых сделок на практике установить трудно.

Классический пример мнимой сделки – дело, рассмотренное Президиумом ВАС РФ еще в 2011 г.

Судебная практика

Мать передала дочери свои доли в трех компаниях по договору дарения. Однако суд первой инстанции признал сделку мнимой. Суды апелляционной и кассационной инстанции такое решение отменили, но, по мнению Президиума ВАС РФ, не учли, что доли фактически не были переданы. Мать по-прежнему:

присутствовала на собраниях участников, голосовала при принятии решений об одобрении сделок;
участвовала в принятии решений о продлении полномочий директора одной из компаний;
обращалась в госорганы как учредитель другой компании.

Все эти факты подтверждались, в частности, протоколами общих собраний участников.

По сути, мать продолжала оставаться участником компаний и пользоваться соответствующими правами (постановление Президиума ВАС РФ от 13.12.2011 № 10467/11 по делу № А21-3566/2010).

Как видим, внешне сделка якобы была совершена, но фактически никаких правовых последствий для сторон не повлекла, и все осталось по-старому.

Конечно, стороны мнимой сделки не заинтересованы в раскрытии своих истинных мотивов. Они маскируют фиктивность сделки для внешних наблюдателей, в т.ч. для государства. Для этого соблюдается форма сделки и имитируется реальное исполнение.

Обычно для прикрытия сделки оформляют все необходимые документы: письменный договор, акты приема-передачи, бухгалтерскую документацию. Если надо, регистрируется переход прав.

Именно поэтому само по себе соблюдение формы сделки и факт государственной регистрации не препятствуют признанию сделки мнимой, если доказано, что стороны не намеревались исполнять сделку (п. 86 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Связанный материал Общие положения ГК РФ: ВС РФ разъясняет № 10 / 2015

Подробнее о постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 смотрите статью «Общие положения ГК РФ: ВС РФ разъясняет» журнала № 10′ 2015

Судебная практика

Конкурсный управляющий в рамках дела о банкротстве обратился с иском о признании недействительной (мнимой) сделки купли-продажи недвижимости. По договору компания продала нежилое помещение «физику» за 4 000 000 руб. Стороны подписали договор, передаточный акт, зарегистрировали переход права. В обоснование реальности сделки «покупатель» предоставил «приходник», по которому он внес деньги в кассу компании. Однако суд требования управляющего удовлетворил, признав сделку недействительной (мнимой), поскольку:

выводы экспертизы кассового ордера (который, кстати, не соответствовал законодательным требованиям) позволили суду сомневаться в его подлинности;
«физик» не смог доказать наличие денег для покупки. В суде его представитель пояснил, что тот является крупным предпринимателем. Вот только сведений об оборотах по счетам или других доказательств финансовой возможности приобретения имущества он почему-то не представил.

Суд указал, что, несмотря на оформление документов и регистрацию перехода права, реально сделка исполнена не была. И даже последующая продажа имущества третьим лицам, по мнению арбитров, не опровергает вывод о мнимости договора (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 № 08АП-13739/2015 по делу № А70-8880/2014).

Свежие
Посещаемые

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Можно ли оспорить договор купли-продажи?

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Обязательные документы

Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.