Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форум по регистрации недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Государственная регистрация прав собственности на недвижимость и сделок с ним будет осуществляться в небольшие сроки. Так, например, при постановке жилья на кадастровый учет и регистрация в Росреестре будет занимать не более 10 дней. При выполнении этих действий через МФЦ процедура займет не более 12 дней. Отдельно друг от друга эти процедуры занимают еще меньше рабочего времени.
ВНИМАНИЕ !!! При простой регистрации прав на жилье в Росреестре потребуется затратить не более 7 дней, а при обращении в МФЦ – не более 9 дней. Также при простой постановке на кадастровый учет необходимо ждать 5 дней, а через МФЦ – 7.
В Федеральном законе №218-ФЗ устанавливаются сроки, в которые должна происходить регистрация в Росреестре и МФЦ после получения судебных решений, которые вступили в законную силу. Также установлены сроки при получении актов от государственных органов, которые имеют право на их издание, а также при регистрации ипотеки, получении наследства и иных действий.
Если же собственник утрачивает право собственности на свое жилье в связи с тем, что попал на различные рода махинаций, в законе имеется несколько условий, при выполнении которых собственнику будет выплачена однократная компенсация. Эти условия распространяются только на тех владельцев, которые являются добросовестными владельцами или приобретателями. Такие выплаты будут производиться за счет финансового бюджета, причем сумма выплаты по сравнению с большинством производимых сделок будет незначительной. Ее размер не будет превышать 1 миллиона рублей для физических и юридических лиц.
Согласно нововведенному Федеральному закону приостановится выдача свидетельств о государственной регистрации прав на имущество. Вместо этого вводится новый документ – выписка из ЕГРН. Ее выдача также закреплена в ином нормативном акте, который является сопутствующим для Федерального закона. Им является Приказ Минэкономразвития №378.
В нем отражены четыре вида выписки:
- Выписка, которая отражает все характеристики и права жилья, которое было зарегистрировано в Росреестре или МФЦ;
- Выписка, подтверждающая факт перехода права от собственника к покупателю;
- Выписка, в которой указана дата момента получения Росреестром или МФЦ заявления или иных документов, отправленных для последующего оформления кадастрового учета или проведения процедуры регистрации;
- Выписка, в которой указываются права конкретных лиц на то имущество, которое имеется или было у них в собственности.
Для получения этих документов необходимо направить электронный запрос или лично посетить одно из отделений Росреестра. За полученный документ придется внести денежные средства, размер которых увеличился в сравнении с выпиской из ЕГРП. Так для того, чтобы получить бумажную версию документа гражданам придется заплатить 750 рублей, а юридическому лицу 2200 рублей. В случае оформления электронной выписки граждане оплачивают 300 рублей, а организации 600 рублей.
При необходимости существует возможность дополнительной услуги, согласно которой документ будет доставлен курьеров в назначенное место. За эту услугу также придется внести дополнительную оплату.
В соответствии с законом выписка предоставляется в сроки, указанные в законе. Они не должны превышать более трех рабочих дней.
ВНИМАНИЕ !!! Для того чтобы проверить готовность документов необходимо перейти на официальный сайт Росреестра. Там перейдя по соответствующей вкладке, откроется страница проверки. На ней необходимо указать номер заявки (его выдают после передачи заявления в регистрирующий орган), пройти спам проверку произведя введение указанных на картинке символов в специальное поле и нажать кнопку проверить.
Процедура занимает всего несколько секунд. После чего гражданину открывается возможность просмотреть статус готовности документов.
Изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости по пунктам
Для регистрации права заявителям необходимо представить документы, которые будут являться основанием для проведения процессуальных мероприятий:
- договоры, содержащие условия сделок;
- судебные решения;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- документы, удостоверяющие полномочия сторон;
- платежное поручение на оплату госпошлины.
Составление договора, подтверждающего факт совершения сделки, требует учета не только договоренностей сторон, но и положений нормативных актов.
Аналогичная система органов создана в каждом субъекте РФ, при этом сеть Многофункциональных центров в настоящее время доступна для граждан практически каждого районного центра страны. Найти необходимую информацию о порядке обращения, необходимых документах или требуемых госпошлин можно найти на официальном портале госуслуг либо на сайте Росреестра.
Несмотря на более чем 10-летнее существование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопрос о необходимости или обязательности регистрации, остается актуальным и сегодня.
Сразу же следует сказать, что необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Более того, статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации) предусмотрена обязательность такой регистрации. Подобная формулировка о регистрации наводит на мысль, что обязательность государственной регистрации — это своего рода обязанность. А поскольку есть обязанность, должна быть и ответственность за её невыполнение, в противном случае для большинства граждан в нашей стране теряется сам смысл возложения обязанности — отсутствует мотивация к её выполнению.
Однако законодатель, предусмотрев, что права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, возникают только с момента регистрации таких прав, не установил ни сроков обращения за регистрацией, ни какой-либо ответственности за необращение.
В Законе о регистрации имеются лишь «сухие» формулировки.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п.1 ст. 131 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Закона о регистрации).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.З ст.433 ГК РФ).
Однако большинство граждан с ними не знакомо. Граждане обращаются за регистрацией, потому что «так надо, так принято», они знают об этом от родственников, знакомых, им сказал об этом риэлтор. Либо не обращаются вовсе. И вот именно таких граждан хочется предостеречь от риска наступления неблагоприятных последствий их бездействия — необращения или несвоевременного обращения за регистрацией.
Безусловно, вы можете какое-то время жить в квартире, жилом доме или пользоваться земельным участком без государственной регистрации прав на них и обратиться за регистрацией лишь по необходимости — не прописывают в квартире, решили воспользоваться правом на имущественные налоговые вычеты. Однако, можете ли вы быть уверены, что через какое-то время, когда вы всё же надумаете обратиться за государственной регистрацией, процесс государственной регистрации пройдет также успешно, как если бы вы сделали это вовремя — то есть в момент наступления тех юридических фактов, которые являются основаниями для возникновения ваших прав. Например, если правоустанавливающим документом является решение суда или ненормативный акт органа государственной власти или местного самоуправления, на основании которых возникает право общей долевой собственности нескольких лиц и один из них скончался, право остальных не может быть зарегистрировано, поскольку регистрация должна проводиться одновременно в отношении всех сособственников. Более того, наследники будут иметь затруднения с оформлением прав на наследство.
Другой пример — регистрация прав на основании сделки. В силу ст. 16 Закона о регистрации для регистрации прав, возникающих на основании договора, требуется обращение всех сторон договора. Зачастую, после составления и подписания договора, стороны утрачивают связь друг с другом и совместное обращение в регистрирующий орган становится для них затруднительным. В результате сторона договора, заинтересованная в регистрации своих прав, вынуждена в порядке ст.554 ГК обращаться в суд с иском о регистрации перехода права. А это предполагает дополнительные затраты времени и денежных средств.
Кроме того, всегда необходимо помнить, что несмотря на наличие у вас правоустанавливливающих документов, вы не являетесь законным правообладателем объекта до момента государственной регистрации прав на него.
Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Россия, Химки)
Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Россия, Омск)
Книга «Большая иллюстрированная энциклопедия истории искусств» — Мэри Холлигсворт и др
Уральский Государственный Аграрный Университет (Россия, Екатеринбург)
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ Изосимов А.С.
Изосимов Александр Сергеевич — магистрант, кафедра гражданского права, Приволжский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Нижний Новгород
Аннотация: в современном мире роль недвижимости с каждым днём возрастает, её элементы быстро меняются, отношения гражданско-правового характера усложняются, поскольку также она имеет большое значение и для экономической сферы. Недвижимость в целом выступает как платформа, на которой происходит вся хозяйственная деятельность страны, не смотря на такой уровень, проблемы с государственной регистрацией возникают повсеместно. Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация, ЕГРН.
Российская Федерация является относительно молодой страной в рамках частной собственности, поскольку не так давно недвижимость позволили приватизировать. Несмотря на это, институт недвижимости хоть и развивается, но всё же, не без изъянов. Качество сделки по вопросам недвижимости является сегодня ключевым моментом как для физических, так и для юридических лиц.
Для того чтобы сделка преобрела законный характер для всех сторон, она обязана пройти признание и подтверждение у государства, являющееся гарантом этой законности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и является той самой актуальной ветвью гражданского оборота, где граждане часто сталкиваются на своей практике с проблемами установки прав на такую регистрацию. Последние, имея по факту права на недвижимость, юридически, не могут доказать такое право, поскольку не имеют на руках сведений и документов подтверждения этого. Выходит такая ситуация что собственник у недвижимости есть, но в государственном реестре отсутствует запись о таком праве, поскольку те, даже не знали что была введена обязательная государственная регистрация недвижимого имущества.
В данный реестр вносят сведения о правах, об ограничениях прав и бременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости [1]. А под самой государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт, заключающийся в признании и подтверждении государством возникновения, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ, являющееся единственным доказательством, подтверждающим существование такого права [2].
Одним из основных факторов, вызывающих проблему или нежелание регистрировать своё право это труднодоступность и долгий процесс регистрации, отсюда вытекает и продление приватизации в РФ. Сама правовая непросвещенность населения создаёт подобные проблемы для регистрирующих органов. Гражданам советских лет к примеру, просто по их мнению нет смысла этого делать, поскольку, почему имея, используя и выплачивая регулярно налоги за недвижимость её ещё надо регистрировать. Также, приобретая к примеру участок у продавца за некую рыночную стоимость, в последствии пользования участком и обращения в регистрационные органы, собственник получает сведения о том, что данная земля ему не принадлежит, и для полноценного использования её нужно выкупить и зарегистрировать. Особенно
часто такая ситуация возникает при межевании участков. Немаловажен тот факт, что в нотариусе такие «нечистые» сделки, когда покупатель нарочно не сообщил, а покупатель не знал о подобной ситуации с участком, проходят и заверяют печатью. На мой взгляд, существование самого Единого Государственного Реестра Недвижимости, ещё не предполагает полную достоверность и точность сведений о той или иной недвижимости, поскольку данный ресурс вмещает в себя лишь те. Данные, которые ему предоставляют. Иными словами ЕГРН — это стационарный орган, находящийся в стогнации, поскольку даже недвижимость, которая имеет недостатки в виде каких-либо ограничений, для исправления, выяснения ситуации орган не предпренимает особых действий. Выезд работника для осмотра земли находящейся и не находящейся в пользовании у собственника, возможен лишь при желании самого собственника. Точно также обстоит ситуация и с картографией недвижимости. Отслеживание нарушений не ведется де-факто, это создает такую ситуацию, что имея в собственности земельный участок, собственник может разместить без регистрации и обращения в какие-либо органы, объекты недвижимости, которые как раз требуют регистрации и отметки на картографии.
Наша система государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, на сегодняшний день имеет ещё довольно много пробелов и нюансов, в результате чего, создаётся дисбаланс требуемого и получаемого. На мой взгляд, наличие ЕГРН как государственного органа слишком мало и пока, малоэффективно, а вот создание реестра общественного контроля недвижимости могло бы существенно изменить и упростить многие проблемы и нюансы, связанные с регистрацией недвижимости. Создание такого реестра могло бы позволить гражданам мониторить изменения как своих участков, так и участков других собственников, оставлять свои замечания и поправки, получение рекомендаций по улучшению и дальнейшим действиям с недвижимостью также могло бы найти место в подобном реестре.
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
Однако теперь довольно часто Росреестр выдаёт уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена и у сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в Росреестр. Такие полномочия у регистрирующего органа есть в силу статьи 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В предыдущие годы приостановка если и случалась, то в основном по причинам технического характера, например, если одна из сторон сделки в каком-то документе не поставила свою подпись или в переданных на регистрацию документах выявлены критические опечатки. Теперь же приостановка может происходить в связи с наличием данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя.
— Как правило, если исключить технические моменты, то раньше у моих клиентов приостановок не бывало, — рассказала риелтор Галина Смирнова. — Дело в том, что обычно перед сделкой всегда запрашивается выписка из ЕГРН, в которой указываются не только данные объекта, но и запреты на регистрационные действия с ним. Однако теперь всё изменилось. После того как заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости», Росреестр стал видеть данные по исполнительным производствам, которыми оперирует Федеральная служба судебных приставов. И теперь при наличии данных о процедуре по взысканию штрафов или задолженности по алиментам приостановка вполне вероятна.
Очевидно, что приостановка регистрационных действий на срок до 90 дней может привести к проблемам материального характера, так как и продавец, и покупатель заинтересованы в скорейшем совершении сделки, а морозить деньги на три месяца никто не захочет. Поэтому важно не пропустить момент получения уведомления о приостановке регистрации. Согласно Административному регламенту, утверждённому Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, такое уведомление может быть выдано заявителю лично, либо направлено в форме электронного документа, либо размещено на сайте Росреестра, либо передано через приставов-исполнителей.
Одним из главных грядущих событий является объединение двух баз по недвижимости — Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) и создание на их основе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Создание одного реестра, содержащего сведения о правах на недвижимость, об ограничениях и технических характеристиках, существенно упростит процедуры кадастрового учета и регистрации прав.
В настоящее время оформление сделок на рынке недвижимости выглядит следующим образом. Человек сначала должен пойти в кадастровую палату и по- ставить объект недвижимости на кадастровый учет. И только затем он может начать заниматься регистрацией прав. При этом заявителю необходимо подавать разные пакеты документов в Росреестр и кадастровую палату для проведения данных процедур. Все это, конечно, очень неудобно.
Вступление в силу Закона о недвижимости упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. С января 2017 года заявители смогут получать услуги по кадастровому учету объекта и регистрации прав на него одновременно. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление, и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет — не более пяти дней.
Однако в тексте закона предусмотрено не так много случаев, когда государственная регистрация права и кадастровый учет объекта действительно осуществляются одновременно, а именно:
- при создании объекта недвижимости, для которого не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию;
- образовании объекта недвижимости;
- прекращении существования объекта недвижимости;
- государственной регистрации ограничений и обременений.
Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав. Закон о недвижимости позволяет при личном обращении подавать сведения без привязки к месту нахождения недвижимости, то есть желающий пройти процедуры госрегистрации сможет обратиться в любое удобное подразделение Росреестра или МФК. По ныне действующему законодательству заявитель должен обращаться в территориальный орган по месту расположения объекта недвижимости.
Законом о недвижимости предусмотрено, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменений сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются. То есть появляется история объекта недвижимости — в реестре будут сохраняться все операции по нему, которые можно будет получить в одной выписке.
Выписка из ЕГРН
- форма выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- форма выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости;
- форма выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
- форма выписки о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- порядок заполнения утвержденных форм.
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, представляются Росреестром в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. При этом Закон о недвижимости сокращает не только сроки регистрации, сведения из Единого реестра недвижимости также будут представляться быстрее. Если необходима выписка об объекте недвижимости, ее можно будет получить в течение трех дней вместо пяти.
Статья 62 Закона о недвижимости содержит норму о том, что сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Это очень важное уточнение, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться, и соответственно лицо, запрашивающее сведения, должно понимать, что на них не следует полагаться длительное время.
Приказом Минэкономразвития России
Так, стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в виде бумажного документа для физических лиц составит 750 руб., для юридических лиц — 2200 руб. За представление выписки в электронном виде размер платы меньше (это касается всех форм выписок): 300 руб. для физического лица и 600 руб. для юридического. Тарифы вступают в силу с 01.01.2017.
В настоящее время плата за представление выписки о зарегистрированных правах на объект недвижимости в бумажном виде составляет 200 руб. для физических лиц и 600 руб. для юридических, в электронном виде — 150 и 300 руб. соответственно.
Введена новая услуга — достав — ка документов курьером. Для того чтобы органы регистрации прав доставили готовые документы в любое удобное место и время, всего лишь нужно при подаче заявления указать способ получения «курьерская доставка». Данная услуга является платной.
В Законе о недвижимости закреплен новый объект недвижимости — машиноместо. Теперь собственники машиномест смогут регистрировать свои права на них в обычном для остальных объектов недвижимости порядке.
Местоположение машиноместа будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машиноместа.
Границы машиноместа будут определяться проектной документацией здания, сооружения и обозначаться или закрепляться лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машиноместо в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краски, использования наклеек или иными способами).
Границы машино-места на этаже будут устанавливаться либо восстанавливаться путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола), до характерных точек границ машиноместа (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.
По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола.
Еще одно нововведение — кадастровый учет и госрегистрация могут проводиться без участия правообладателя. Закон о недвижимости предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведом — ственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов госвласти, органов местного самоуправле- ния, судов и нотариусов при принятии ими решений. Например:
- МВД России — информацию об изменении сведений о физлице;
- ФНС России — информацию об изменении сведений об организациях и ИП;
- органов ЗАГС — сведения о смерти человека;
- нотариусов — сведения о выдаче свидетельства о праве на на — следство.
Хочется надеяться, что тесное межведомственное взаимодействие будет способствовать усложнению всевозможных мошеннических действий на рынке недвижимости.
Однако, как всегда, не все так гладко. Есть моменты, которые станут сложнее.
Значительно увеличен перечень оснований для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав. В статье 26 Закона о недвижимости закреплено 55 оснований. При этом вызывает опасение возможность «широкого» применения такого основания приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав, как непредставление (непоступление) документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (подп. 5 п. 1).
Можно получить отказ по причине непредставления в Росреестр информации по межведомственным запросам не из-за отсутствия сведений как таковых, а из-за того, что уполномоченный орган не представил соответствующих сведений в установленный законом срок.
Вместе с тем Законом о недвижимости предусмотрено, что в случае если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается, то есть получается, что увеличивается и перечень оснований для отказа.
1 Сроки регистрационных действий сокращены, а сроки для при — остановки увеличены. Сроки приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав составят:
- три месяца — по решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
- шесть месяцев — по инициативе заявителя. При этом в Законе о недвижимости уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
В настоящее время государственная регистрация прав по решению государственного регистратора может быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя — на три месяца.
2 Действующий в настоящее время закон не предусматривает условий, при которых документы у заявителя не будут приняты. Закон о недвижимости закрепляет причину, по которой в приеме документов могут отказать. Такой причиной является невозможность установить либо подтвердить личность заявителя.
3 Закон о недвижимости предусматривает, что если пакет документов отправляется по почте, то все документы из данного пакета должны быть заверены у нотариуса, иначе заявление не будет рассмотрено. На сегодняшний момент нужно заверить у нотариуса только подпись гражданина на заявлении.
4 Нет гарантий неприкосновенности зарегистрированного права: нужно прекратить практику истребования у добросовестного владельца (приобретателя) во всех случаях, а пострадавшей стороне только выплачивать возмещение. Наш реестр продолжает сохранять условие о том, что зарегистрированное право может быть оспорено. И получается, что оно может быть оспорено всегда. То есть нет ситуации, когда зарегистрированное право — это действительно объективно существующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в гражданском обороте все равно нужно с оглядкой на оспоримость. В Англии, на — пример, каждый может внести запись в реестр в отношении недвижимости. Если по истечении 12 лет никто не оспорил, то право становится «вечным», «неоспоримым». Это и создает стабильность гражданского оборота.
Исчерпывающий перечень объектов, которые в 2019 году должны быть в обязательном порядке зарегистрированы, содержится в статьях Гражданского кодекса. Перечень такого имущества включает:
- жилые дома и помещения;
- коммерческие помещения;
- сооружения иного назначения;
- имущественные комплексы;
- земля и недра;
- объекты лесного фонда;
- иные объекты, определяемые как недвижимое имущество.
И в соответствии с Законодательством организации имеют право обладать любыми из перечисленных видов. В то же время количество, масштабы и стоимость имущества, которым распоряжается юр.лицо, могут быть ограничены, если они нарушают интересы общества.
Важно!
не допускается оформление юридическими лицами в собственность объектов, пользоваться которыми имеет право только государство.
Правом на регистрацию недвижимости в собственность в РФ наделены различные категории субъектов:
- граждане России и других стран, а также лица без гражданства;
- юридические лица независимо от организационной формы, зарегистрированные в установленном порядке на территории РФ или иного государства;
- международные организации различного профиля;
- муниципальные образования;
- непосредственно РФ и входящие в нее субъекты;
- другие страны.
Как видно из приведенной информации, Законом возможности организаций оформлять в собственность недвижимые объекты практически не ограничиваются. Не имеет принципиального значения ни форма компании, ни место ее регистрации. Однако в Гражданском кодексе прописаны некоторые нюансы, уточняющие особенности прав собственности юрлиц.
В частности, организация, зарегистрировавшая свои права на то или иное имущество, становится его единоличным владельцем, получающим полный перечень полномочий. Другими словами, недвижимость, зарегистрированная на компанию, де-юре принадлежит ей – не руководителю, а именно организации.
Получение ее членами и руководством доли в регистрируемом имуществе возможно только в том случае, если это условие допускается выбранной организационно-правовой формой. Право собственности может быть оформлено не только на покупаемое юрлицом имущество, но и внесенное в качестве доли в уставной капитал.
Коммерческие предприятия могут полноценно распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе и для выведения прибыли. Некоммерческие же организации в силу характера своей деятельности может выводить доходы чрез недвижимость только для их использования в своей деятельности.
Единственным способом, которым может проводиться регистрация объекта недвижимости юридическим лицом, является внесение соответствующих сведений в ЕГРП. После выполнения данной процедуры право собственности закрепляется официально – в дальнейшем его можно оспорить только в судебном порядке.
Одной из характерных особенностей этой процедуры является то, что недвижимость может быть получена в результате разных действий. В частности, это может быть договор купли-продажи, дарения, получение имущества по праву наследования.
Поэтому и комплект документов, которые надо подать в Росреестр, существенно различается в зависимости от ситуации. Для упрощения процедуры подготовки и непосредственно регистрации рекомендуется своевременно заручиться поддержкой компетентных юристов, имеющих достаточный опыт работы с имущественными правами юридических лиц.
Действующим законодательством процедура регистрации недвижимости на юр.лицо максимально унифицирована. В частности, в Федеральном законе №122-ФЗ отражена единая последовательность действий, которой должны придерживаться все компании независимо от регистрационной формы:
- Направление полностью готового пакета документов в территориальный регистрирующий орган. Сделать это можно как лично, так и через портал «Госуслуги», собственный сайт Службы госрегистрации, МФЦ или отделение Федеральной кадастровой палаты. Можно также отправить бумаги почтой.
Важно!
При отправке документов Почтой России в обязательном порядке делайте опись всего содержимого – это будет вашим подтверждением отправки полного комплекта документации в спорных ситуациях.
- Проверка сотрудниками Росреестра полноты поданного пакета документов. Как показывает практика, нехватка какой-либо бумаги в первоначальном комплекте может существенно затянуть процедуру регистрации.
- После подтверждения полноты пакета документации – получение расписки, подтверждающей принятие заявления к рассмотрению.
- Экспертная оценка подготавливаемого перехода права собственности на предмет возможности проведения и законности.
- Анализ ситуации на предмет расхождений между фактическими и заявляемыми правами на регистрируемый объект.
- Обновление либо добавление сведений об искомом недвижимом имуществе в ЕГРН.
- При успешном проведении процедуры – предоставление организации-собственнику выписки, подтверждающей ее права.
Как правило, вся процедура регистрации занимает до 12 рабочих дней. После того, как юридическому лицу выдается свидетельство о праве собственности, оно получает полный спектр прав использовать зарегистрированное имущество.
В определенных случаях в оформлении права собственности будет отказано. Причины отказа в регистрации могут быть различными:
- предоставление в Росреестр неверных либо изначально сфальсифицированных сведений об имуществе;
- при подготовке необходимых документов не были соблюдены те или иные законодательные требования;
- подлинность предоставленных документов вызывает у специалистов Росреестра обоснованные сомнения;
- на имущество наложен запрет на проведение с ним операций любого характера;
При вынесении отказа в регистрации заявитель имеет право обжаловать его в судебном порядке. Однако для оспаривания негативного решения Росреестра необходимо составить достаточную доказательственную базу, подтверждающую неправомерность отказа.
Для этого рекомендуется заручиться поддержкой компетентных юристов, имеющих достаточный практический опыт разбирательств с регистрирующими органами.
Регистрация недвижимости на юр.лицо, как квартиры в жилом доме, так и офисного здания, требует сбора достаточно большого пакета документации. И этому этапу нужно уделить особое внимание, поскольку неправильно оформленные документы могут существенно затянуть выполнение поставленной задачи. И в это время права организации на использование еще не зарегистрированного имущества будут существенно ограничены.
Вот стандартный перечень документов, которые необходимо предоставить в Росреестр:
- заявление, заполненное по установленной форме;
- квитанция об оплате госпошлины – для юридических лиц она на сегодняшний день составляет 22 000 рублей;
Важно!
Размеры пошлины, уплачиваемой за проведение регистрационных действий, различаются по сумме в зависимости от характера таких действий.
- паспорт представителя организации-собственника и доверенность на проведение регистрационных действий;
- документы, подтверждающие правоспособность юрлица, которое заявляет свои права на искомый объект недвижимости;
- справка о наличии сооружений на земельном участке (если регистрируется право собственности на землю);
- документы, подтверждающие правомерность эксплуатации регистрируемого объекта;
- подтверждение прав на земельный участок, на котором планируется вести строительство (если регистрируется право собственности именно на участок под застройку);
- разрешение на ведение строительства (при регистрации недавно завершенного сооружения);
- сведения об источниках финансирования приобретения недвижимости;
- документация, подтверждающая отсутствие каких-либо претензий со стороны третьих лиц;
- документы из кадастровой службы и БТИ;
- справка о присвоении регистрируемому объекту недвижимости постоянного адреса.
Предоставление госрегистратору полного пакета необходимых документов – обязательное условие быстрого и легкого проведения процесса регистрации.
В то же время нужно учитывать, что в зависимости от индивидуальной специфики ситуации могут требоваться дополнительные документы.
Поэтому для определения их полного перечня, а также соблюдения всех требований Росреестра рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам, знающим все тонкости регистрации прав юридического лица на объект недвижимости.
При проведении любых сделок и других процедур, сопровождающихся возникновением или изменением права собственности на недвижимое имущество, в кадастровую службу в обязательном порядке должны предоставляться соответствующие сведения.
На сегодняшний день уведомить контролирующий орган можно непосредственно в процессе регистрации имущества в Росреестре – именно эта организация уполномочена на ведение кадастрового учета. Если же проигнорировать это требования, то дальнейшие регистрационные действия станут невозможны.
В то же время Законом №221-ФЗ предусмотрены некоторые случаи, при которых возможна регистрация прав собственности на недвижимость без постановки ее на кадастровый учет. К таким исключениям относятся ситуации, когда недвижимый объект продается либо покупается, меняет собственника по договору дарения, получает обременение или избавляется от него, сдается или берется в аренду.
Важно!
Указанные исключения касаются только тех объектов, сведения о которых уже внесены в ОГРН.
Возможна и обратная ситуация – постановка недвижимости на государственный кадастровый учет без регистрации права собственности. Это возможно в том случае, если искомое имущество физически перестает существовать, не является чьей-либо собственностью либо если меняются его основные параметры.
Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.
По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).
В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.
ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.
В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.
В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.
В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.
Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?
К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:
- составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
- впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.
Произошло слияние данных ЕГРП — единого государственного реестра прав и ГКН — государственного кадастра недвижимости.
Теперь есть единый реестр — ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости. Хранение данных в нем осуществляется только в электронном виде. Обещают, что информация будет дублироваться и сохраняться на разных электронных носителях, для исключения ее утери. Однако чувство тревоги от этого не уменьшается)))
Упрощенный порядок регистрации прав на недвижимое имущество. В чем же заключается упрощение регистрации?
Лишь в том, что процедуру постановки недвижимости на кадастровый учет и регистрацию прав на нее может осуществляться одновременно и одним специалистом — государственным регистратором.
Регистрация недвижимости предполагает — регистрацию объекта недвижимости и регистрацию права на него.
То есть:
- объект недвижимости сначала описывается, определяются его технические характеристики, такие как площадь, этажность, наличие подвалов и технических этажей и других.
- затем объект недвижимости «привязывается» к земельному участку.
- всем объектам недвижимости присваивается идентификационный номер — кадастровый номер.
Этот номер уникальный и не может быть повторен по другим объектам. Кадастровый номер присваивается объекту навсегда и может быть изменен только в результате изменения объекта, например его разделения или объединения нескольких в один.
Утраченный объект недвижимости — снимается с кадастрового учета.
С 02.01.2017 года без постановки объекта недвижимости на кадастровый учет становится невозможным регистрация прав на него, в том числе и дачных домиков.
Упрощенный порядок регистрации прав на дачные строения по декларации отменен.
После постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, можно зарегистрировать на него право собственности, т.е определить законного собственника(хозяина), а после — иного правообладателя — арендатора, оперативного управляющего.
Регистрация права осуществляется на основании:
- Право устанавливающего документа
- Заявления о регистрации права
Так вот, теперь две эти процедуры можно провести одновременно, обратившись с заявлением в Росреестр.
Срок выполнения — 10 рабочих дней!
До 2013 года для сделок купли-продажи квартиры необходимо было проходить процедуры регистрационных действий в отношении:
- Самого договора купли-продажи (ДКП), когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражалась запись о его регистрации с присвоением индивидуального номера.
- Перехода прав на недвижимость к новому собственнику.
Первая процедура отменена согласно закону № 302-ФЗ от 30.12.2012, но понятие до сих пор используется в разговорах. Фактически теперь регистрируется не ДКП, а только факт перехода прав на купленную жилплощадь. Основные вопросы этой процедуры регулируются законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Информация о смене собственника недвижимости вносится в реестр, а покупателю выдается выписка из ЕГРН. При отсутствии соответствующей записи новый собственник не может осуществлять с квартирой какие-либо действия (например, перепланировки) и операции (дарение, передачу по наследству, дальнейшую продажу и т. п.). Если продавец по каким-либо причинам тянет с оформлением регистрации, покупателю следует обратиться в суд. Последний обяжет зарегистрировать переход права собственности в принудительном порядке на основании соответствующего судебного решения.
Обязанность провести регистрационные действия по договору купли-продажи квартиры возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (среди встречающихся названий: Росреестр, Регпалата), но законодательством предусмотрено несколько вариантов обращения как напрямую, так и через посреднические службы.
С 2017 года основная функция по регистрационным процедурам в отношении купли-продажи квартир возложена на офисы МФЦ. Они не фиксируют право собственности, а выполняют посреднические функции между заявителями и Росреестром. В большинстве населенных пунктов только так можно подать документы, тогда как возможность обращения напрямую в Регпалату не предусмотрена. Дополнительное удобство этого способа – широкая распространенность офисов и ведение приема по экстерриториальному принципу. Это значит, что заявители могут выбрать наиболее удобный по местоположению офис. Но срок процедуры при этом будет увеличен на пару дней, которые займет доставка бумаг в регистрирующий орган. Найти подходящий вариант можно на сайте Единой справочной службы МФЦ.
Регистрация через нотариуса позволяет пройти процедуру в ускоренном режиме, но сопряжена с дополнительными расходами. По нотариально заверенным ДКП подавать документы можно через нотариуса. Процедура обязательного заверения касается сделок, где:
- одной из сторон является несовершеннолетний/недееспособный гражданин;
- жилплощадь находится в долевой собственности.
Во всех остальных случаях привлечение нотариуса возможно по обоюдному согласию сторон. Он предварительно проверит подлинность и точность оформления всех бумаг, что позволит гарантировать юридическую чистоту процесса купли-продажи. Далее нотариус заверит их и направит в Росреестр в электронном виде. Причем сделать это необходимо не позднее окончания рабочего дня или в иные сроки, обозначенные договором. Иначе нотариусу предоставляется еще 2 дня на отправку бумажных экземпляров. С 1 февраля 2019 года нотариусы обязаны подавать документы бесплатно, поскольку эта процедура входит в основную услугу по удостоверению сделки.
Прежде всего, сторонам необходимо определиться с ведомством для обращения на регистрацию собственности по ДКП квартиры. Процедура обращения в Росреестр или МФЦ будет примерно одинакова.
Сторонам сделки необходимо:
- Выбрать подходящий офис ведомства и записаться на прием.
- Собрать пакет документов.
- Явиться на выбранную дату в офис или отправить представителя (на основании нотариальной доверенности).
- Предоставить бумаги специалисту, оплатить госпошлину, оформить и подписать заявление.
- Получить расписку о приеме заявки и в оговоренные сроки прийти за результатом.
Для подачи документов предусмотрено несколько способов:
- Личная подача. Требуется присутствие всех сторон или их законных представителей, которые будут представлять интересы на основании нотариальной доверенности. Чтобы выбрать удобный для посещения день и сэкономить время на ожидании в очереди, можно предварительно записаться на прием на сайте МФЦ или Росреестра.
- Отправка по интернету. Посредством официального сайта Росреестра или портала Госуслуги можно отправить электронные образцы бумаг. Возможность доступна только для граждан, которые имеют зарегистрированный личный кабинет и усиленную электронную подпись. При электронной подаче предусмотрена 30% скидка на оплату госпошлины: для граждан сумма будет 1400 рублей вместо 2000.
- Пересылка любой почтовой службой. Способ требует дополнительного времени ожидания на доставку, но для граждан из удаленных населенных пунктов может стать единственным доступным способом Отправление рекомендуется оформлять с объявленной ценностью, описью вложений и с уведомлением о вручении. Предварительно необходимо заверить у нотариуса подлинность ДКП квартиры и собственноручно написанные заявления на госрегистрацию, приложить ксерокопии первой и второй страниц паспорта. Также важно указать способ направления результата – получить почтой или забрать лично (через доверенное лицо).
- Выездное обслуживание на дому. Вариант будет особенно актуален для лиц, которые ограничены в свободе передвижений, но при этом не желают привлекать доверенных представителей. На данный момент услуга предоставляется на бесплатной основе только ветеранам ВОВ и инвалидам 1-2-й группы при предъявлении подтверждающий такой статус удостоверений. При этом собственником недвижимости должен быть именно льготник. Оформить заказ на вызов государственного регистратора можно по телефону, электронной почте или в отделении Росреестра.
Для сделок с какой недвижимостью подходит услуга
Оформить договор купли-продажи квартиры — еще не значит обрести право распоряжения имуществом. Новому владельцу квартиры необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедуру регистрации проводит Росреестр. В итоге новый собственник получит выписку ЕГРН с указанием права на квартиру, но прежде необходимо собрать документы для регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости.
Самые распространенные случаи, когда требуется регистрация права собственности
на квартиру: покупка (ст. 551, 558 ГК РФ), мена (обмен) (ст. 567 ГК РФ), дарение (п. 3 ст. 574 ГК РФ), наследование. В этих случаях совершается государственная регистрация и самой сделки, и прав по этой сделке.
Право распоряжаться недвижимым имуществом появляется у владельца объекта с момента получения его в собственность. Без регистрации своих прав в Росреестре гражданин не может совершать сделки купли-продажи, дарить или передавать по завещанию объект, несмотря на то, что фактически владеет им. Распоряжение имуществом без оформления владения на него считается незаконным и подлежит наложению законодательно закреплённых санкций. Предлагаем разобраться, как подать документы в отделение Росреестра на регистрацию права собственности, чтобы максимально упростить процесс оформления.
- Удостоверение личности владельца. Это может быть паспорт гражданина РФ или загранпаспорт иностранного гражданина. Также понадобится ИНН.
- Документ, объясняющий, как недвижимость стала собственностью текущего владельца: соглашение купли-продажи в случае вторичного жилья, договор долевого строительства для новостроек, дарственная, завещание или другая разрешённая законодательством бумага.
- Техническая документация на объект — это техплан и паспорт по кадастру.
- Справка из домовой книги с данными о зарегистрированных на данной жилплощади людях, действительна на протяжении недели.
- Выписка из лицевого счёта об отсутствии долгов за коммунальные платежи.
- Письменная заявка от собственника.
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Сумма госпошлины фиксирована и составляет 2000 рублей.
Интересное: Как посчитать метраж балкона 266 квм
У регистратора есть законное право приостановить регистрацию, основания для этого прописаны в статье 26 ФЗ-218.
Самые распространенные причины для приостановки регистрации права:
представлены не все документы;
документы с недостоверными сведениями или не соответствуют закону;
квартира находится под арестом или есть запрет на совершение определенных действий;
противоречия между уже зарегистрированными и заявленными правами;
противоречия между сведениями о квартире в предоставленных документах и в ЕГРН;
Мнение эксперта
Михайлов Владислав Игоревич
Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член коллегии адвокатов.
Причины можно устранить и после этого возобновить регистрацию. Срок при этом начинают отсчитывать по новой. Если после приостановки в регистрации отказывают, сделку (например, купли-продажи квартиры) считают несостоявшейся.
Можно приостановить и вовсе прекратить регистрацию по заявлению участников сделки.
На сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить документы на квартиру.
Свидетельства о государственной регистрации права сейчас не выдаются. Права подтверждаются только наличием записи об этом в ЕГРН. Запись подтверждается выпиской из реестра.
Кому и зачем такая выписка бывает нужна: если квартира не зарегистрирована, нельзя ее будет продать, завещать или подарить.
Право собственности на квартиру пригодится во всех случаях, когда нужно доказать, что собственность принадлежит именно вам. Например, его может запросить управляющая компания для заочного голосования на общем собрании – чтобы было подтверждение, что важные вопросы решает собственник.
Как воспользоваться услугой
Новый закон направлен, прежде всего, на упрощение регистрации права собственности на объект, подлежащий кадастровому учету. Одним из изменений станет сформированный Единый государственный реестр недвижимости, который будет вестись в электронной форме и позволит объединить сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП, тем самым облегчив процесс подачи документов для граждан.
Вместо него обладатели квадратных метров, соток и гектаров будут получать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в Росреестре. К нововведениям относится и создание базы госреестра в электронном виде, что снизит риск мошенничества, защитит права собственности россиян и безопасность зарегистрированных данных.
Рекомендуем прочесть: Что может быть за неуплату алиментов в россии
ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество)
– электронная база данных, создана 31 января 1998 года, находится в ведении Росреестра. Раньше эту функцию выполняло БТИ Бюро технической инвентаризации.
Содержит информацию о действительных и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные о правообладателях и обременениях прав, административно-технические параметры об объектах недвижимости (адреса, площадь, назначение).
ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
– ЕГРП, объединенная с 2020 года с базой Государственного кадастра недвижимости ГКН. Тут можно подать одно заявление на две операции: на регистрацию прав и кадастровый учет.
Росреестр (Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии)
– головная организация федерального значения. Имеет территориальные органы в субъектах России в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).
УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы)
= Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В таких организациях определяют порядок регистрации права собственности на квартиру, порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
ФКП (Федеральная Кадастровая Палата)
– структурное подразделение УФРС. Занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью, ведет кадастровый учет, делает записи в ЕГРП и ГКН.
Ответы на часто задаваемые вопросы о регистрации прав на сайте Росреестра
Управляющим компаниям иногда требуется подтверждение того, что данный человек является собственником квартиры в управляемом доме. Этим подтверждением на данный момент выступает выписка из ЕГРН.
Комплект обязательных бумаг закреплен федеральным законом № 21-ФЗ (статья 18).
В перечень документов, требуемых для регистрации, входят:
- заявление определенного образца;
- копии паспортов участников сделки;
- акты, подтверждающие возникновение права (договор дарения, купли-продажи, долевого строительства, постановление местной администрации и другие);
- техпаспорт и технический план квартиры, подготовленные специалистами БТИ.
При оформлении наследственного имущества предъявляется свидетельство, выданное нотариусом. Приобретение доли в квартире сопровождается документом, подтверждающим право на часть имущества.
Если один из продавцов недвижимости несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки на сделку. Нотариальное разрешение запрашивают, если квартира продается одним из супругов.
Каждая страна строит свою систему регистрации основываясь на исторически сложившихся традициях в области права и учета объектов недвижимости.
В мире существуют три принципиально различные системы регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом:
- кадастровая система;
- система торренса;
- система «публичных записей»
Система Торренса применяется в странах с нормами общего права. Система названа по имени ее автора, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в.
Такая система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имели место попытки введения ее в США, однако поскольку они осуществлялись на добровольной основе, то с учетом значительных затрат на формирование титула не имели большого успеха.
В этой системе обеспечение прав на недвижимость осуществляется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.
Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историческую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрированных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обременения).
Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, передающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фирмами.
Доброкачественный титул означает, что его передача наследнику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности.
Товарным считается титул, который документально подтверждает все существующие права на данную недвижимость. Покупатель может приобрести титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет.
Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по которым еще не вынесено окончательное решение, и которые, если окажутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятнами на титуле».
Система регистрации на основе публичных записей появилась в Англии и США как результат упрощения системы Торренса.
В этой системе документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает лишь то, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен.
В связи с тем, что государство при этом не берет на себя ответственности за «чистоту титула», гарантией чистоты сделки является страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Такие «титульные» страховые компании ведут собственный учет земельных участков, зданий и сооружений на них, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что и дает им основания для страхования прав на недвижимость. Такое сочетание (регистрация актов и страхование титула) обходится государству дешевле, чем кадастровая система или система Торренса. Однако с точки зрения субъектов рынка недвижимости она оказывается более дорогой.
В США все компании, занимающиеся страхованием чистоты титулов собственности, являются частными.
Страховая компания осуществляет квалифицированную проверку всех доказательств качества титула, составляет отчет и только после этого принимает решение страховать или нет данный титул. Страхование титула есть своего рода признание его доброкачественности и товарности. Особенностью этого вида страхования является то обстоятельство, что предметом страхования являются события, имевшие место в прошлом, но которые могут обнаружиться и оказать негативное воздействие на права владельца недвижимости в будущем.
С 1 февраля 1998 г. в России начала действовать государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая является результатом развития отдельных элементов в области регистрации, как сохранившихся с советских времен, так и построенных заново.
Прежняя советская система заключалась в инвентаризационном учете отдельных объектов недвижимости и земельных участков, проводимых различными ведомствами: Бюро технической инвентаризации, Роскомзем и др. Разрозненные базы, а главное – слабое правовое описание не могло быть приемлемым при переходе к рыночной экономике.
В целях защиты прав собственников с введением частной собственности на недвижимое имущество появилась норма о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
Сложился порядок, согласно которому нотариусы удостоверяли договоры купли продажи, договоры передачи жилья при приватизации, дарении и др., а органы БТИ на местах учитывали такие договоры, выдавая собственникам так называемые регистрационные удостоверения.
С началом рыночных реформ была начата работа по построению государственной системы регистрации. Так, Указом Президента
РФ № 2130 от 11.12.93 г. в целях установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость вводилось понятие «государственный земельный кадастр». Определялось, что регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведется по единой системе на всей территории Российской Федерации. Отметим, что в СССР земельный кадастр был введен в 1968 г. «Основами земельного законодательства Союза ССР».
В ноябре 1994 г. вступила в силу первая часть Гражданского кодекса РФ, где в ст. 131 указывалось, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Сделаем одно наиболее важное для дальнейшего рассмотрения замечание. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223 ГК), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Статья 164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации. В то же время ст. 131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Статья 164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к Гражданскому кодексу РФ.
Почему Госкомрегистр в лице государственного регистратора, не провела регистрацию права собственности на основании свидетельства о приватизации.
Которое было выданного еще в 2005г. при Украине?
Потому что, не поступили данные из БТИ.
Так как, дело было передано в 2010г. в прокуратуру, и, где-то пропало.
Вопрос?
Почему должен страдать собственник жилья?
Потому что, в БТИ нет копии дела?
Или, потому что, нет какой-то «миллионной» инструкции, как поступать в таких случаях.