Изменении назначения объекта недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменении назначения объекта недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Реконцепция объекта. Изменение назначения объекта недвижимости

2. Смена назначения помещения в 2020 году

3. Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)

4. Способы создания нового объекта недвижимости

5. Как изменить наименование здания (сооружения) и внести изменения в ЕГРН

6. Кадастровый учет изменений объекта недвижимости

7 августа 2015

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра (далее — Управление), рассмотрев письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 30.04.2015 N 10-0382-ИШ по вопросу внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о наименовании здания, сооружения на основании решения собственника соответствующего объекта недвижимости, в дополнение к письму Управления от 14.11.2014 N 14-15628/14 сообщает.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости; указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 16 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее — Требования N 430), и пунктом 14 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693 (далее — Требования N 693), установлен перечень документов, на основании которых сведения об объекте недвижимости, в том числе о наименовании здания или сооружения, подлежат указанию в техническом плане здания или сооружения.

При этом изменение наименования здания или сооружения может быть связано с изменением его функционального использования (без проведения реконструкции такого здания или сооружения), а также в связи с изменением назначения такого здания или сооружения.

Учитывая изложенное, полагаем, что документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются:

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания или сооружения в связи с их реконструкцией, а также изменения назначения здания или сооружения в связи с их реконструкцией либо когда требуется проведение реконструкции);

акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией);

решение собственника (в случае изменения наименования здания или сооружения, когда не требуется их реконструкция, и оно не связано с изменением назначения здания или сооружения).

При этом в соответствии с пунктами 16, 45 Требований N 403 и пунктами 14, 52 Требований N 693 копии указанных документов включаются в состав приложения к техническому плану здания или сооружения, и в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана здания или сооружения приводится дополнительное обоснование сведений об изменении наименования здания или сооружения.

Также полагаем, что изменение наименования должно осуществляться в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе в части соблюдения требований градостроительного плана, проектной документации, а также соответствия вида разрешенного использования земельного участка назначению расположенного на нем здания или сооружения.

И.о. начальника Управления
методического обеспечения и анализа в сфере
регистрации прав и кадастрового учета

Ю.В. Куницына

Реконцепция объекта. Изменение назначения объекта недвижимости

Разъяснено, что сведения о здании или сооружении указываются в техплане на основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, проектной документации или изготовленного до 1 января 2013 г. техпаспорта объекта. При отсутствии этих документов — на основании декларации правообладателя.

Сведения об изменении наименования объекта вносятся на основании следующих документов. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае изменения наименования в связи с реконструкцией объекта, а также изменения назначения в связи с реконструкцией. Акт уполномоченного госоргана в случае изменения наименования либо наименования и назначения объекта, не связанного с реконструкцией. Решение собственника в случае изменения наименования, когда не требуется реконструкция, и оно не связано с изменением назначения.

Копии указанных документов прилагаются к техплану, и в его разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование сведений об изменении наименования здания или сооружения.

По мнению Росреестра, изменение наименования должно также соответствовать, в частности, виду разрешенного использования земельного участка.

Снижение стоимости рубля и введение новых санкций повлияло на уровень инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2018 году объем вложений по стране упал на 35% и продолжает падать в 2019 году. Привлекательными для инвестиций становятся объекты в Санкт-Петербурге и регионах страны. Отчасти спад интереса к коммерции вызван отсутствием перспективных предложений. Высока доля иностранного участия в российскую коммерческую недвижимость. Она составляла в 2018 году около 44% от всех вложений. В 2017 году этот показатель равнялся 17%. Кстати, на днях: 14.10, было объявлено о продаже половины ТРК «Галерея» в Санкт-Петербурге арабским инвесторам.

Для инвесторов интереснее становится региональная недвижимость. По сравнению с 2018 годом, в 2019 году рост сделок по объектам в Санкт-Петербурге составил около 5%, в регионах – 11%. Из наиболее значимых в 2018 году выделяется сделка по покупке Нижегородских складских площадей RavenPropertyGroup, Мурманского Молла и Волгоградского Комсомолла. Из всех объектов недвижимости популярностью среди инвесторов пользуются офисные здания. Показатели по долям следующие:

В офисную недвижимость – 32%;
Торговые площади – 27%;
Земли под строительство – 23%;
Склады – 12%;
Объекты HoReCa – 2%;
Многофункциональные объекты – 4%.

В 2020 году прогнозируется рост активности инвестиций в крупных городах. Это объясняется появлением современных и перспективных активов с высокой ликвидностью. Тем не менее, объем инвестиций в 2019 году по прогнозам составит 2,5 млрд. долларов, что на 4% меньше, чем в 2018 году. Прогноз на 2020 год более оптимистичный: инвестиции ожидаются на уровне 4 млрд. долларов. Это связывают с переносом несостоявшихся сделок на будущие периоды и отложенным интересом.

По сравнению с 2018 годом в 2019 году количество предложений коммерческой недвижимости уменьшилось на 13%. На продажу выставлено на 22% меньше площадей. Наблюдается снижение цен на такие объекты. Оно связано с уходом крупных арендаторов и сетевиков, привлекающих основную массу потребителей. Известно, что от уровне ритейлеров в ТЦ зависит доходность мелких арендаторов.

По сравнению с 2018 годом, в 2019 году на 15% снизилось количество продаваемых офисов. Наблюдается колебание цен в большую и меньшую сторону в зависимости от региона и местарасположения объектов. Если в центрах с высокой проходимостью цена за 1 м² выросла, то в менее популярных районах осталась на прежнем уровне или даже уменьшилась. Это объясняется динамикой спроса на рынке.

К примеру, в Москве количество предложений по офисам в неактивных районах упало до 10% и составило 300 объектов площадью 400 тыс. м². Средняя стоимость на объекты за год выросла на 5% и составила 180 тыс. руб. за м². Данная динамика объясняется завершением экспонирования недорогих предложений на проспекте Вернадского (20 тыс. м², 60 тыс. руб. за м²), ул. Шарикоподшипниковская (20 тыс. м², 56 тыс. руб. м²).

Изменения назначения нежилого объекта – следствие рыночных перемен, ухода арендаторов и падения спроса. Такой подход – наиболее целесообразный вариант вместо нового строительства. Владельцу объекта не приходится нести дополнительные расходы на проектирование, строительство, подключение к коммуникациям. Все это уже есть, остается только изменить назначение. Тем более, пустой объект «запросто» превращается в пассив: налоги и коммунальные услуги приходится платить вне зависимости от загрузки объекта.

С помощью изменения функционала в сегменте HoReCa, либо проведения реконструкции можно ввести объект на 30% быстрее, чем вновь построенный. Такой подход дает гостиницам следующие выгоды:

Ускоренная окупаемость. Объекты после реконструкции быстрее вводятся в эксплуатацию и начинают приносить прибыль;
Экономия вложений. Смена назначения объекта стоит на 30 – 40% дешевле нового строительства;
Отсутствие незапланированных расходов. Нет необходимости приобретать материалы, которые за время строительства сильно меняются цене.

Рынок диктует условия для реконцепции объектов коммерческой недвижимости. Вторичные торговые и гостиничные объекты с неудобным расположением или низкой проходимостью можно переделать под производственные или офисные помещения. Экономия от реконструкции очевидна, если есть два условия: спрос на определенный сегмент недвижимости и низкое предложение объектов в конкретном районе. В некоторых случаях можно рассмотреть создание апартаментов, если речь не идет о промышленной застройке в окружении действующих заводов. А еще один пример — это создание общественного пространства на территории Севкабель в Санкт-Петербурге. Несмотря на удаленное расположение, собственникам удалось создать привлекательный и узнаваемый бренд.

Реконцепция недвижимости дает экономию затрат по сравнению со строительством с нуля, если соблюдаются следующие условия:

Правильное местоположение объекта, при котором спрос на данный сегмент выше, чем существующее предложение;
У объекта есть ключевой элемент (фишка), ради которого стоит его сохранить. Например, Левашовский хлебозавод на Барочной улице, вокруг которого будет осуществлена застройка многоэтажными многоквартирными жилыми домами.

При наличии таких условий реконцепция – это альтернатива новому строительству.

Вопрос: «Нужно ли менять ГПЗУ, чтобы из офисного здания получить гостиницу? Назначение ЗУ под офисно-гостиничный комплекс.» Ответ: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является основополагающим документом для конкретного объекта капитального строительства с последующим оформлением проектной документации. Орган местного самоуправления рассматривает возможность выдачи разрешения согласно обращению заявителя об использовании конкретного участка земли под определенные цели.

Земельный участок, отведенный под офисное здание, согласно ГПЗУ уже имеет подробную характеристику в рамках установленных требований и ограничений согласно ч. 3 ст. 44 ГрК РФ. Внесение изменений в ГПЗУ неизбежно, если новые условия вносят изменения в технико-экономические характеристики объекта строительства и вместе с тем разрешенных видов его использования.

Техническое изменение этажности, расширение площади в отношении смежных построек, замена строительных материалов и т.п. предполагают внесение корректировок в архитектурно-планировочную форму ГПЗУ. Своевременное обновление данного документа позволит избежать нарушений и последующих проблем.

Смена назначения помещения в 2020 году

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

правоустанавливающие документы на объект;
технический паспорт;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:

изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.

В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:

при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.

В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.

По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.

Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.

Строже всего требования к смене назначения жилых объектов. Основную цель использования (проживание граждан) можно изменить только при переводе помещения в статус нежилых объектов. На такие виды работ нужно получать согласие собственников МКД, а общие правила процедуру указаны в Жилищном кодексе РФ. Также для смены назначения в ходе перепланировки и переустройства применяются следующие нормативные акты:

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
Постановление Правительства Москвы № 106-ПП ();
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП ();
СП 54.13330.2016 ()
ГОСТ Р 21.1101-2013 ();
СанПиН 2.1.2.2645-10 ().

Для смены назначения нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Москвы, применяется специальный документ – Закон города Москвы от 03.06.2009 № 17 “О контроле за использованием объектов недвижимости в Москве”.

Любое помещение можно использовать только по основному назначению. В жилом помещении нельзя открыть торговую точку или кафе, начать производство. В помещениях, чьим целевым назначением является производство, нельзя оказывать услуги общественного питания. Чтобы изменить назначение, нужно спроектировать и провести комплект работ по изменению конфигурации и характеристик объекта, его инженерных систем. Для этого проводится перепланировка и переустройство.

Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)

Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:

для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.

Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей

. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.

Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.

Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг

на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах

аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.

Законодательство
Аналитика и Прогнозы
Материнский капитал
Земельный вопрос
О приватизации
Строительство
Экономика
Ипотека
Риэлторы
Налоги
События
Разное
ЖКХ
Нотариат
Мнения
Юридический вопрос
Новости компаний
Дизайн интерьеров
Отделка и Ремонт

Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» Федеральный закон от 6 марта 2019 г. N 22-ФЗ «О внесении изменений в статью 45 Федерального закона «О кадастровой деятельности» Федеральный закон от 28 февраля 2018 г. N 36-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты » Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 05 апреля 2016 г. N 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» Изменения в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» Изменения в отдельные законодательные акты РФ Изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации Изменения в отдельные законодательные акты РФ Изменения в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» Изменения в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ «О свободном порте Владивосток» ФЗ РФ о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости Приняты изменения в ряд законов Приказ Минэкономразвития об утверждении требований к определению площади здания, помещения Приказ Минэкономразвития России о перечне специальностей среднего профессионального образования

Принят Государственной Думой 4 июля 2007 года

Одобрен Советом Федерации 11 июля 2007 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее — кадастровые отношения).

2. Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.

Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.

Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков — классификатор.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков — услуги.

Изменение категорий земельных участков — услуги.

Специалисты нашей компании проведут изменение функционального назначения здания, подготовят необходимые бумаги, проведут все согласования и внесут изменения в ЕГРН. Мы обратимся с ходатайством в Департамент городского имущества, если недвижимость принадлежит городу. В заявке надо попросить внести изменения в договор аренды.

Последовательность этапов процедуры зависит от того, является заявитель собственником, либо он арендует объект недвижимости у другого лица. Если здание арендуется, необходимо узнать, кто владелец недвижимого имущества – частное лицо, муниципалитет или государство. Затем следует получить согласие такого собственника на проведение работ.

Перед началом процедуры важно понимать, что смена назначения может потребоваться, когда на месте офиса, к примеру, создается магазин или кафе. То есть помещения объекта недвижимости будут использоваться с другой, отличной от предыдущей, целью.

Зачастую требуется проводить перепланировку внутреннего пространства здания. В ее понятие входит не только перестановка оборудования, но и снос перегородок или лестниц, создание новых проемов в стенах и т.д. Об этом тоже придется сообщать властям, представляя соответствующие проекты и обоснования. Мы поможем разобраться с нюансами процедуры, организовав ее в сжатые сроки.

Если объект недвижимости принадлежит городу, необходимо подать заявление в Департамент государственного имущества. С таким прошением вправе обратиться предприниматель, представитель компании или обычный гражданин, с которым заключено соглашение об аренде. Помимо ходатайства в Департамент направляют:

копию удостоверения личности;
учредительные документы на юридическое лицо;
доверенность, если обращаетесь через представителя;
выписку из реестра предпринимателей или организаций;
кадастровый паспорт объекта;
выписку из реестра прав на здание;
решение о перепланировке, полученное в городской жилищной инспекции;
акт о проведенном переустройстве внутри объекта;
разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Основные трудности связаны с согласованием перепланировки. Данную процедуру проводят в жилищной инспекции, если здание находится на территории города. Обратиться за согласованием могут собственники и наниматели помещения, а также члены их семей и уполномоченные по доверенности лица. Чтобы Вам выдали разрешение на перепланировку, необходимо собрать отдельный пакет документов:

[3]

заявление установленного образца;
подтверждение прав на объект недвижимости (договор аренды или свидетельство собственника);
проект перепланировки, либо проект приспособления здания для современного применения;
экспликация помещений и план здания по этажам;
выписка из технического паспорта, либо сам этот документ, выданный в БТИ;
справка о состоянии объекта недвижимости и разрешение собственника на проведение работ.

[1]

Предварительно надо проверить, чтобы отсутствовали обременения или ограничения в использовании здания. Если строение отнесено к объектам культурной или исторической ценности, необходимо согласовывать работы в Комитете по культурному наследию. В Мосгосконтроль нужно обращаться, когда здание имеет статус производственного. Сбор документов, получение разрешений и прочие мероприятия проведут эксперты нашей компании.

Если речь идет о смене назначения отдельных помещений в пределах квартиры, этот процесс отличается от перепрофилирования целого объекта недвижимости, например, перевода из жилого фонда в нежилой фонд и обратно. В данном случае планируемые мероприятия находятся в рамках процесса перепланировки квартиры.

Такие работы в Москве регулируются постановлением столичного правительства № 508-ПП от 25.10.2011 в его многочисленных редакциях. Последняя на сегодняшний день редакция датирована 1 декабря 2015 года № 796-ПП. Кроме того, применяются нормы постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 и постановления Госстроя № 170 от 25.09.2003.

Способы создания нового объекта недвижимости

Перепланировка квартиры (изменение назначения помещений) предполагает ряд ограничений:

перенос санузла, ванной допускается только для квартир на первых этажах либо если под ними находятся нежилые помещения;
расширение кухни за счет ванной или туалета допустимо только для квартир на последних этажах здания;
перенос кухни требует устройства отдельного вентиляционного канала и естественного освещения;
объединение кухни с комнатой по типу студии возможно только при отсутствии газовой плиты;
устройство ванной с выходом в спальню допустимо, если только спальня не является единственной комнатой;
превращение лоджии в жилое помещение возможно, но запрещено переносить радиатор центрального отопления на балкон или лоджию.

Успешность согласования зависит от технически грамотно составленного проекта и профессионального юридического сопровождения. На практике встречается немало случаев, когда проектные решения помогают вписаться в нормы закона и получить разрешение на ремонт.

Услуги по изменению назначения, заказанные в нашей компании, – гарантия успешного перепрофилирования помещения. В течение 1–2 месяцев мы проведем полное узаконивание планировки. Стоимость услуги несоизмеримо меньше цены времени, сил и нервов, которые затратит заказчик при самостоятельном согласовании. Чтобы заказать наши услуги, заполните заявку на сайте или позвоните по телефону.

Совершение сделки с участием объекта недвижимости (например, сделка купли-продажи). Информация в ЕГРН меняется после рассмотрения обстоятельств сделки государственными органами.
Органами муниципальной власти и государственными учреждениями проведены регистрационные действия. К примеру, новый собственник вступил в наследство, о чем нотариус направляет сведения в компетентные органы.
Направление в компетентные органы заинтересованным лицом мотивированных возражений против регистрационных действий.
Например, собственник может таким образом возразить против незаконных действий совершенных с участием его недвижимости, которые повлекли изменения в ЕГРН. Заявление собственника рассматривается и по факту рассмотрения в государственный реестр вносится новая запись.

Чтобы информация была обновлена в ЕГРН, необходимо лично обратиться в Росреестр, МФЦ или действовать через специальные интернет-ресурсы. Как правило, изменения не вносятся дистанционно, т.к. необходимо предоставить оригиналы подтверждающих документов. Копии не считаются весомыми основаниями для изменения информации в ЕГРН.

Внесение изменений в ЕГРН заключается в исправлении, дополнении и удалении сведений из базы.

После того как в едином реестре информация изменена, новые сведения отображаются во всех выдаваемых электронных и бумажных выписках из ЕГРН.

Для того чтобы информация была исправлена, заинтересованное лицо должно представить доказательства произведенных с недвижимостью действий. Внесение изменений не производится на основании одного лишь заявления.

ФИО собственников объекта – если меняются собственники, а также в том случае, если собственник изменил свои данные, например, при вступлении в брак.
Реквизиты документов, удостоверяющих личность – при замене паспорта или его получении.
Почтовый адрес объекта – при смене названий улиц или нумерации у домов.

При смене наименования юридического лица;
При изменении адреса регистрации;
При увеличении, уменьшении и уточнении площади объекта, принадлежащего юридическому лицу;
При смене месторасположения объекта;
Для исправления технических неточностей в записи, внесенных по ошибке.

Как изменить наименование здания (сооружения) и внести изменения в ЕГРН

Для того чтобы исправить сведения в ЕГРН необходимо представить документы, подтверждающие факт изменений и основания для них. Ориентироваться можно на стандартный список бумаг, который при необходимости дополняется иными документами:

Письменное заявление по установленной форме;
Паспорт заявители или паспорт доверенного лица и нотариально заверенная доверенность на его имя;
Квитанция об уплате госпошлины за внесение изменений;
Бумаги на объект недвижимости;
Документы, подтверждающие право собственности на объект;
Все договора, касающиеся недвижимости (купли-продажи, найма, залога, ипотеки и др.);
Если есть – решение суда относительно недвижимости.

Внесение изменений в ЕГРН происходит в зависимости от того какая информация обновляется. Законом не установлены конкретные сроки для совершения действий по исправлению.

К решению каждой задачи используется индивидуальный подход. Обычно вопрос закрывается в течение недели.

В некоторых случаях Росреест проводит дополнительные проверки для того чтобы подтвердить или опровергнуть предоставленную информацию.

В отношении всех участков земли, обновления кадастра обязательны при изменениях:

Площади участка, включая площадь жилья (дом, коттедж), если есть на объекте;
Юридического адреса недвижимого имущества, если меняется «сетка названий» или субъективное разделение;
Стоимости в соответствии с кадастром;
Состояния территории, то есть в случае появления или пропажи на участке лесного массива, водораздела и т.п.;
Правил пользования земельной собственностью;
Ограничений или расширения прав собственности.

Обязательно вносить изменения, если изменились:

Технические параметры, которые принято считать основными, то есть высота, ширина, площадь, несущие конструкции, окна и т.п.;
Юридический или описательный адрес, на котором расположен объект;
Сумма кадастровой оценки;
Функциональное назначение площади;
Наименование объекта;
Процентный баланс подготовки незавершенного объекта.

Сама по себе процедура внесения изменений очень схожа с первоначальным регистрированием объекта в реестре кадастра. Но при этом имеются некоторые отличия.

Очень часто можно услышать вопрос: где получить технический и кадастровый паспорт на квартиру? Подробно об этом рассказано в статье на нашем сайте.

Кадастровый паспорт можно получить воспользовавшись услугами специализированных компаний, либо самостоятельно:

через сайт Росреестра в онлайн режиме;
через МФЦ или отделение Государственного кадастра недвижимости;
во всех случаях придется оплатить госпошлину в 200 рублей и предоставить пакет документов: паспорт, заявление на выдачу КП, свидетельство о собственности на помещение;
получить кадастровый паспорт на квартиру в новостройке, сначала собственник обязан поставить ее на учёт в ГКН, для этого кроме перечисленных документов придется предоставить еще и технический план квартиры.

Нередко собственники жилья интересуются: где хранится кадастровый паспорт на квартиру, и как узнать, есть ли он вообще? Хранится документ в БТИ и все сведения о нем можно получить там же.

Технический паспорт согласно ст. 41 закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» — это документ, содержащий все количественные и качественные характеристики квартиры. Состоит он из графической части и текстовой. Данные технического паспорта шире, чем в кадастровом, который по сути лишь дублирует их.

Графическая часть содержит данные о пространственном положении помещения как на карте, так и на плане всего дома. Имея только чертежи, можно понять этажность дома, местоположение помещения в доме, наличие лифтов, расположение вентиляционных шахт и многое другое.

Отличия технического и кадастрового паспортов не заканчиваются на объеме содержащихся сведений.

Наиболее удобным способом заказа и получения паспорта является дистанционный, который стал доступен любому пользователю сети Интернет в настоящее время.

Для осуществления необходимо зайти на сайт Росреестра и заполнить открывшуюся форму. Нужно будет зайти на вкладку «Получение документов» и заполнить необходимые сведения:

Вид документа.
Адрес объекта.
Форму. Оформление возможно в двух видах:

бумажный – получение по почте;
электронный – высылается в виде электронного файла.

После заполнения этих окон нажимаем кнопку «Перейти к сведению о заявителе». Заполняем вновь открывшиеся окна и выражаем согласие с обработкой персональных данных(ставим галочку в окошке рядом с этой фразой). В завершение нажимаем кнопку «Отправить запрос».

Любые произошедшие изменения, необходимо зафиксировать путём внесение изменений в кадастровый паспорт недвижимости.

Когда нужно вносить правки? По закону обновление сведений в Росреестре происходят каждые 5 лет, поэтому если никаких действий не совершалось, то вносить изменения в свидетельство нет необходимости. Но при любых изменениях или при планировании юридических действий с объектом, сведения подлежат обновлению.

Такая необходимость возникает в следующих случаях:

Кадастровый учет изменений объекта недвижимости

Предоставляется данная бумага в установленной законом форме, следовательно, не может быть свободной, а обязательно должна соблюдаться.

Закон, который определяет указанную форму – Приказ Министерства экономического развития РФ от 25 августа 2014 г. №504. Именно, обратившись к данному Приказу, можно ознакомиться с интересующей формой.

Нововведения позволяют больше узнать об объекте в плане расположения, предназначения, обременениях и т.д.

Об отличиях кадастрового паспорта объекта недвижимости от выписки читайте в нашей статье.

заявление установленного образца;
подтверждение прав на объект недвижимости (договор аренды или свидетельство собственника);
проект перепланировки, либо проект приспособления здания для современного применения;
экспликация помещений и план здания по этажам;
выписка из технического паспорта, либо сам этот документ, выданный в БТИ;
справка о состоянии объекта недвижимости и разрешение собственника на проведение работ.

Во исполнение постановления Правительства Москвы от 31 октября 2006 г. N 856-ПП «О дальнейшем совершенствовании деятельности органов исполнительной власти города Москвы, государственных учреждений и государственных унитарных предприятий города Москвы по оформлению и выдаче документов заявителям» и в целях упорядочения подготовки и выдачи согласования изменения целевого назначения нежилого помещения (части его), арендуемого предприятием потребительского рынка и услуг, Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить Регламент подготовки Департаментом потребительского рынка и услуг города Москвы согласования изменения целевого назначения нежилого помещения (части его), арендуемого предприятием потребительского рынка и услуг (приложение).

2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на министра Правительства Москвы Малышкова В.И.

Специалисты нашей компании помогут в сжатые сроки провести изменение функционального назначения нежилого помещения под требования заказчика.

У нежилого помещения имеются закрепленные в законодательстве признаки. Оно должно относиться к недвижимости, быть изолированным и непригодным для проживания. При этом в регистрационной документации должна стоять отметка, что помещение относится к нежилому фонду. Предназначено оно для ведения торговли, социальных целей, администрирования или получения образования, а также проведения культурных мероприятий. Однако непосредственное проживание здесь запрещено.

Когда же необходимо использовать, к примеру, склад, как салон красоты, придется проводить изменение функционального назначения нежилого помещения. В этом помогут земельные юристы нашей компании. Мы организуем предварительные согласования, соберем пакет документации, подадим заявление в уполномоченные органы и добьемся положительного решения. Если Вам уже вынесли отказ в изменении назначения, мы обжалуем его через суд. При самостоятельном обращении за сменой назначения сроки увеличиваются вдвое, как и риск отрицательного решения.