Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Варианты раздела ипотечной квартиры между супругами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.
Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.
Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.
Как делить ипотеку при разводе
Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.
Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.
Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.
Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Если ипотечная квартира оформлена до свадьбы и тогда же полностью погашен долг за нее, при разделе общего имущества ее не учитывают. Она является собственностью только одного из супругов. Но в этом правиле имеется исключение, зафиксированное в ст. 37 СК РФ. Согласно правовой норме, если такая ипотечная квартира за период брака будет существенно улучшена за счет денег, принадлежащих обоим, ее могут признать общей собственностью.
Например, женщина до свадьбы полностью погасила долг по ипотечному кредиту и стала собственником однокомнатной квартиры в новостройке. После свадьбы ее муж продал личный автомобиль, приобретенный до брака, плюс супруги добавили средства из общего семейного бюджета и на полученную сумму сделали в квартире ремонт.
После развода квартиру в суде признали общим имуществом. Ее передали в собственность женщине, и обязали выплатить супругу компенсацию.
Есть еще один вариант, когда оформленная до брака ипотечная квартира, будет признана общей. Такое возможно, если кредитный долг перед банком погашался уже в браке за счет общих денег или средств, предоставленных супругом, который не является официальным владельцем.
Ипотечная квартира, оформленная в период брака по договору, согласно которому супруги выступают созаемщиками, автоматически считается общей собственностью. То же касается договоров, по которым один из супругов выступает в качестве поручителя. Поэтому при разделе квартиры, каждый из супругов получает равную долю, если иное не предусмотрено условиями соглашения.
Но бывают ситуации, когда один из супругов, находясь в официальном браке, оформляет кредит, не получая согласие на него второй стороны. В таком случае раздел ипотечной квартиры и неоплаченного долга будет зависеть от ряда факторов.
Если стороны представят доказательства, что кредит погашался обоими, квартиру между ними поделят. Когда процедура осуществляется по суду, бремя доказательств лежит на истце.
Если один из супругов оформил ипотечный кредит без согласования и желает долговое бремя разделить на обоих, ему потребуется доказать, что полученной квартирой пользуется вся семья и, конечно, выделить в ней долю второму супругу.
В российском обществе принято гражданским браком именовать сожительство мужчины и женщины, ведущих совместное хозяйство без регистрации брака в загсе. У такого совместного проживания имеется один существенный минус. В случае расставания нормы раздела общего имущества супругов, закрепленные в СК РФ, на сожителей не распространяются.
Поэтому руководствоваться придется нормами Гражданского Кодекса о совместных сделках. Если в кредитном договоре мужчина и женщина указаны в качестве созаемщиков, каждый из них становится собственником доли в квартире.
Когда ипотека оформлена на одного, а деньги на ее погашение предоставляли оба, поделить недвижимость будет очень сложно. Но возможно, если заинтересованная сторона сумеет собрать достаточно доказательств совместного проживания и ведения общего хозяйства. Плюс документально подтвердить, что и ее личные средства расходовались на погашение долга. Для этой цели потребуются всевозможные платежные документы, банковские выписки и т.п.
Наличие у пары несовершеннолетних детей при разделе общего имущества практически не учитывается. Это касается также ипотечного жилья. Другое дело, если в этой недвижимости дети имеют свои собственные доли. В таком случае распоряжаться ими просто по своему усмотрению родители не смогут. На каждую сделку придется получать согласие органов опеки.
Особую трудность вызывает раздел ипотечного жилья, если на его площади зарегистрированы несовершеннолетние, а кредит до конца не погашен. В таком случае у родителей имеется только один выход. Им придется выплатить всю задолженность, снять обременение с квартиры и далее раздел имущества осуществлять на общих основаниях.
Если ипотечное жилье принадлежит обоим супругам и кредит за него погашен, при разделе имущества через суд наличие несовершеннолетних детей может учитываться в дух случаях:
- Дети имеют свои доли.
- Дети остаются после развода проживать с родителем, у которого нет другого жилья, плюс его доход не превышает доход бывшего супруга. В таком случае родителю, с которым остаются дети, может достаться большая часть квартиры. Но вопрос решается на усмотрение судьи (ст. 39 СК РФ).
Любые решения в отношении недвижимости, если они касаются интересов несовершеннолетних детей, должны обязательно согласовываться с органами опеки и попечительства.
Особенности раздела ипотечной квартиры — судебная практика
Квартира, находящаяся в ипотеке при разводе, может быть поделена по суду. К такому способу прибегают, если заемщикам и банку не удается договориться полюбовно. Подать исковое заявление может любой из супругов. Обращаться необходимо в районный (городской) суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика или делимой квартиры. Если кредит уже погашен, то правила подачи иска идентичны.
Размер государственной пошлины при рассмотрении дел о разделе имущества супругов не является величиной постоянной. Он зависит от стоимости делимого имущества (ст. 333.19 НК РФ). Минимальный ее размер установлен в 400 руб., а максимальный – 60 тыс. руб.
Заплатить госпошлину необходимо до подачи иска, иначе его не примут к рассмотрению. Если у истца тяжелое материальное положение, он имеет право попросить об отсрочке или рассрочке по выплате пошлины (ст. 333. 41 НК РФ).
Самая полезная рекомендация – письменно оформлять все договоренности.
Можно договориться изначально о том, кому достанется долг и жилье. Соглашение фиксируется брачным договором. В таком случае, в результате развода раздел будет касаться только той собственности, которая не была учтена в контракте. Договор может быть расторгнут или изменен в любой момент. Однако его требуется предоставить в банк, чтобы уведомить о способах раздела имущества, которое находится в залоге у банковской организации.
Другая допустимая рекомендация – юридически верно оформить куплю-продажу и сохранить все документы по сделке. Например, если большая часть первоначального взноса вносится с денег, полученных женой в наследство, а вложение мужа – минимальное, то юристы советуют сохранить документы, которые послужат доказательством получения средств от наследодателя непосредственно перед сделкой. В случае судебного разбирательства, данного рода документы будут обладать существенным значением.
П. 15 Постановления Пленума ВС РФ по делам о расторжении брака
Если вложения обоих супругов в первоначальный взнос различны, можно оформить долевое право собственности пропорционально вкладу каждого. Стоит отметить, что оформить неравные доли можно с помощью того же брачного договора. В противном случае согласно законодательству – собственность будет находиться в режиме совместного имущества. Чтобы не пришлось делить квартиру пополам, рекомендуется оформить брачный договор, а ипотечное жилье – в долевую собственность.
П. 1 ст. 265 ГК РФ
Предлагаем разобраться ситуации, когда ипотека уже оформлена и предпринимать что-либо уже поздно. Как происходит процедура раздела по закону.
Общее имущество.
Все без исключения имущество, приобретенное в браке, является общим. Общим будет не только жилье или автомобиль, но и предметы мебели, а также животные. Долги также являются общими, а значит если супруги взяли ипотеку, то они одновременное приобрели и собственность и долги. Не смотря на то, что ипотека может быть оформлена на одного супруга, обязательства по возврату кредита являются общими.
Ст. 34 СК РФ
Возможно ли разделение ипотечной недвижимости.
Квартира, купленная в ипотеку – совместно нажитое имущество, которое делится пополам, если нет брачного контракта.
Ст. 39 СК РФ
В теории суд может присудить супругам разные доли, если есть несовершеннолетние дети или бывший супруг, не имеющий дохода и страдающий зависимостями, расходовал совместное имущество в ущерб семье. Однако практически такая норма не работает.
Размер долга определяется в соответствии с полученным имуществом. При получении одним супругом 2/3 имущества, выплачивать придется 2/3 от общих долгов, которые появились до развода.
Какую роль занимает банк в разделе ипотеки.
Принимая решение о выдаче кредита, банк берет во внимание не только доход заемщиков, но и семейное положение. Наличие брака является плюсом: такие заемщики зачастую не допускают просрочек и гасят кредиты в срок. При возникновении непредвиденных обстоятельств, не позволяющих основному заемщику вносить платежи, есть второй супруг, с которого при просрочке банк может истребовать оплаты задолженности. Позиция банка в этом случае предельно понятна – ему важно получить средства, а наличие двух заемщиков повышает вероятность возврата долга. Именно по этой причине банку не выгоден развод и соответствующее изменение условий договора.
Раздел возможен при соблюдении следующего алгоритма действий:
- Получение согласия банка на то, чтобы переоформить договор;
- Направление требований об изменении состава заемщиков по суду с определением долей по имуществу и долговым обязательствам за каждым супругом;
- Обращение в судебный орган за разделом имущества таким образом, чтобы недвижимость и задолженность остались за одним из супругов.
Ипотека при разводе: как разделить квартиру?
Распределить долг и недвижимость в равных долях.
Процедура распределения будет происходить таким образом по умолчанию. Если бывшие супруги имеют 2 одинаковые квартиры, то каждому будет присуждена половина от каждой. Но разделом поровну будет и вариант, при котором супруги договорятся, о том, что каждому достанется по квартире.
Ст. 39 СК РФ
Не подлежит разделению личное имущество каждого супруга. То есть то, что было приобретено до брака, не зависимо от оснований получения, останется за супругами.
Ст. 36 СК РФ
К примеру, если жена вложила в ипотечную квартиру ценой 6 млн руб., 2 млн руб., полученных по наследству, то ей будет принадлежать 2/3 квартиры, а 1/3 мужу. Так как 2/3 стоимости были оплачены за счет личных средств жены, а соответственно и принадлежат только ей.
Продажа ипотечной квартиры чтобы выплатить оставшуюся задолженность.
Ипотечное жилье может быть продано, а остаток долга выплачен за счет вырученных с продажи средств, если бывшие супруги не собираются проживать в ней, и получат разрешение на продажу от банка.
Эта схема имеет три определенных нюанса:
- Не всеми банками отработана такая схема продажи залогового имущества, поэтому вполне вероятен отказ в совершении сделки;
- Не все покупатели согласны на сделку с ипотечной квартирой. В лучшем случае они могут попросить немаленькую скидку;
- Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, с продажи придется заплатить налог.
Таким образом, кредитные обязательства могут быть погашены, если каждый из супругов не готов взять на себя оплату ипотеки. Для сделки с квартирой, находящейся в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодателя. Без него Россреестр откажется зарегистрировать права нового собственника.
Ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»
Можно поступить другим образом, получив от покупателя залог в размере остатка задолженности и погасив долг. Обременения будут сняты, для регистрации перехода прав собственности не будет никаких препятствий.
Можно предложить банку произвести перевод обязанностей с заемщика на покупателя, то есть переоформить ипотеку и права на имущество. Сложность этого
варианта в том, что покупатель может не пройти проверку банка из-за платежеспособности или других факторов.
Ст. 391 ГК РФ
Переоформление ипотеки на другого супруга.
Приведем пример. Муж проходил по ипотеке как титульный заемщик, а жена в качестве созаемщика. Вклад обоих в первоначальный взнос были различным, но не зафиксирован документально. В итоге квартира была оформлена на двоих без выделения долей. В определенный момент супруги приняли решение развестись, и банк предложил продать квартиру, а за счет вырученных с продажи средств погасить остаток долга. Жену вариант не устроил, и она начала искать способы переоформления на себя квартиры и ипотеки, а часть первоначального взноса планировала выплатить мужу.
В результате начались длительные переговоры, так как банку такой вариант изначально не понравился. В последствие банк согласился переоформить ипотеку. Мужу пришлось написать отказ от своей доли в пользу бывшей жены, а та вывела его из состава заемщиков по ипотечному договору. Но для этого ей потребовалось внести 3 млн в счет погашения остатка задолженности, учитывая, что до ремонта квартира оценивалась в 7,5 млн руб. Даже в случае превышения стоимости залоговой квартиры по отношению к размеру долга, банк неохотно шел на переоформление. Так что данную практику стоить иметь ввиду как на этапе оформления ипотеки, так и при расторжении брака.
Соглашение супругов о денежной компенсации.
К такому варианту могут придти супруги, решившие не переоформлять ипотеку и саму квартиру на кого-то одного. К примеру, договорившись, что жена будет оплачивать ипотеку, а муж возвращать ей какую-то их часть, или наоборот. Супругу, взявшему на себя обязательства по компенсированию оплаты кредита, рекомендуется оформить расписку. При ее отсутствии, супруг прекративший вносить компенсацию по оплате квартиры, находящейся в общей собственности, сможет обратиться за взысканием внесенных ранее платежей в суд и иными словами, потребовать вернуть деньги, которые не были внесены в счет погашения.
Ст. 1102 ГК РФ
Супруг-заемщик должен соблюсти сроки исковой давности и обращаться в судебный орган не реже, чем раз в 3 года. Можно потребовать компенсировать проценты за несвоевременную оплату, начиная с даты оплаты по каждому платежу.
Ст. 395 ГК РФ
Выделение доли в натуре.
Ипотека оформлена на одного супруга.
Вся приобретенная собственность и все взятые кредиты каждым супругом – общее имущество, разделяемое поровну в случае развода.
Ст. 34 СК РФ
Супруги-созаемщики по ипотеке.
В период действия брака банку не важно на кого оформлена ипотека и кто вносит по ней платежи. Приобретенная квартира – совместная собственность, равно как и обязанность по оплате долга лежит на обоих супругах. Значит, что и внесенные платежи считаются сделанными от лица обоих. Разница заключается в том, что при подаче заявки на ипотеку обоими супругами банк брал в учет платежеспособность обоих заемщиков исходя из этого условия, рассчитывал размер платежа, процентную ставку, срок ипотеки. Если ипотека была оформлена на одного супруга, то он является основным, а другой – нефинансовым заемщиком.
Раздел имущества по брачному договору.
Брачным договором может быть установлено условие о разделе квартиры и задолженности по ипотеке не поровну. Документ необходимо предоставить в банк. Но возможно, что он в свою очередь откажет в ипотеке, повысит процентную ставку или попросит изменить условия брачного контракта.
Ст. 40, 42, 46 СК РФ
Если брачный договор заключен после того, как оформлена ипотека, то об этом также необходимо оповестить банк. В противном случае, банк будет руководствоваться общими правилами возврата долга или выставления недвижимости на торги, а не в соответствии с условиями брачного контракта.
Ст. 451, 452 ГК РФ
Если на данном этапе будет решено, что квартира остается супруге, а мужу – обязательства по ипотеке, банк вправе расторгнуть договор досрочно и взыскать денежные средства или увеличить размер ставки по ипотеке. Стоит отметить, что это справедливо, поскольку банк при заключении договора рассчитывал на одни условия, а в итоге они были изменены супругами в одностороннем порядке.
Если между сторонами не будет достигнуто соглашение, то договариваться придется в суде. Также суд неизбежен в случае несоблюдения супругами требований об изменении ипотечного договора в указанный срок.
Раздел ипотечной недвижимости при наличии детей.
Приобретенная в браке квартира может быть разделена в разных долях. Суд вправе присудить большую часть стороне, с которой останутся дети.
Ст. 39 СК РФ
Однако это лишь теория, далекая от судебной реальности. В действительности, совместное имущество делится между супругами, которые принимали непосредственное участие в зарабатывании денег. Однако ситуация с обязательствами по платежам может обстоять иначе.
Если дети проживают в ипотечной квартире отдельно от отца, суд может обязать последнего выплачивать дополнительно к алиментам денежные средства на оплату платежа по ипотеке в 50% размере от доли супруга как созаемщика. Такое правило впервые было введено в феврале 2020 года, поэтому говорить о судебной практике данного рода пока рано. Возможно, чтобы отцам придется платить больше, или наоборот, пока это не известно.
Ст. 86 СК РФ
Покупка недвижимости с маткапиталом
Если сказать вкратце: часть квартиры, оплаченной за счет маткапитала, делится в равных долях между супругами и детьми, оставшаяся часть – между бывшим мужем и женой. Если супруги договорятся, квартиру могут разделить поровну между ними и их детьми. Однако для этого требуется согласие обоих родителей.
К примеру, доля, внесенного в оплату ипотеки маткапитала, составила 20%. Эта часть и будет разделена поровну между всеми членами семьи. Оставшиеся 80% делятся между бывшими супругами. Но если помимо средств маткапитала на оплату ипотеки отцом было внесено 20% (что подтверждено документально) эта часть достанется супругу и разделу подлежать не будет. То есть в случае развода делиться будет 60% ипотечной недвижимости.
Один из супругов вкладывал в ипотеку личные средства.
Та часть ипотечной квартиры, купленной на личные средства одного их супругов, будет принадлежать исключительно ему. Оставшаяся часть за вычетом этой доли будет разделена пополам. Обязательства по оплате ипотечной задолженности также будут одинаковыми, не смотря на то, что доли – различны.
К примеру, 1/3 квартиры оплачена мужем за счет средств, доставшихся по наследству. Эта часть будет принадлежать только ему, оставшиеся 2/3 — общая недвижимость. Бывшая жена при этом получит 1/3, то есть половину от 2/3. Но оплата за ипотеку будет рассчитываться пополам.
Важный нюанс: второй супруг может отрицать факт того, что на приобретение жилья были потрачены личные средства. В таком случае первому супругу придется собрать необходимые доказательства, подтверждающие его правоту, к примеру, предоставить суду документы, подтверждающие продажу добрачной квартиры и выписку со счета о снятии большой суммы и внесении соответствующего платежа в оплату ипотеки. Если же денежные средства действительно были личными, но подтвердить документально это невозможно, то доказать факт использования личных средств практически нереально. Правила раздела ипотечной недвижимости, приобретенной не в браке
Если ипотека оформлялась до брака.
Часто в случае развода военнослужащие ссылаются на то, что средства НИС – целевые, поэтому это их личные деньги, которые не могут быть поделены между супругами. Обратное было указано в Пояснении ВС РФ: данные денежные средства являются такими же доходами, как и от любых иных видов деятельности. Если эти деньги потрачены на покупку жилья, это не лишает супругу прав и не уменьшает размер ее доли в случае развода.
В основном все решения суда, касающиеся данного рода споров, основывались на этом принципе.
Военная ипотека с использованием маткапитала.
Так как НИС приравнены к заработной плате, такой вид ипотечного кредитования не влечет перераспределения долей между супругами. Касаемо маткапитала ситуация обстоит иначе.
Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, выделяется в долях всем членам семьи. Часть, полученная детьми, не делится между родителями, в отличие от остальной части. Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком
В принципе никаких нюансов в этом случае нет, за исключением возможности разделения дома и земли реально в натуре. Земля и стоящий на ней дом связаны неразрывно, поэтому в случае развода бывший супруг, который получил половину дома, также получит половину земли, на которой расположен дом.
Ст. 13, 35 ЗК, ст. 552 ГК РФ Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением
На любой стадии судебного спора, супруги могут придти к мировому соглашению. Однако этот документ не может нарушать права банка.
Ст. 153.8 ГПК РФ
Если супруги договорятся, что квартира станет собственностью мужа, а оплата ипотеки ляжет на безработную жену, банк выразит возражение, на основании которого суд откажет в утверждении соглашения. Даже при условии, что судья его утвердит, с большой долей вероятность банк обжалует судебное решение в свою пользу. Поэтому чтобы избежать лишних судебных расходов, рекомендуется изначально обсуждать условия с банком.
Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.
Сложность раздела ипотечной квартиры состоит в том, что здесь присутствует третья сторона – кредитное учреждение, которое предоставляло супругам ипотечный кредит. Пока задолженность не погашена, жилое помещение находится у банка в залоге и последний может наложить любое, разрешенное законом, ограничение.
Любой из собственников квартиры в ипотеке не имеет права:
- продать квартиру;
- произвести обмен;
- подарить;
- выставить ее в качестве залога другому кредитному учреждению.
Кроме этих действий с жилым помещением, супруги не могут без разрешения банка производить перепланировку либо регистрировать в квартире других родственников. Все эти ограничения значительно усложняют и без того непростую процедуру развода и раздела, тем более, что банк при разводе может попытаться принудить разводящихся супругов досрочно погасить долг по кредиту.
Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.
Важно. Бывшие супруги обязаны оповестить кредитное учреждение о своем разводе и грядущем разделе имущества. Это условие часто указывается в договоре ипотечного кредитования.
Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.
Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.
Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:
- жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
- совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
- при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.
Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.
Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.
Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.
На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением
Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:
- Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
- Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
- По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
- Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.
Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:
- Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
- Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
- Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.
Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:
- Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
- С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.
Если в семье есть ребенок, его интересы будут учитываться судом при определении доли между супругами. Однако при получении ипотечных средств на приобретение жилья ребенок не является участником сделки, так как созаемщиками по ипотечному договору выступают только совершеннолетние граждане, а оформление жилья на детей не является обязательным требованием кредитного соглашения.
Однако после покупки жилого помещения несовершеннолетние дети подлежат регистрации по месту жительства, что напрямую повлияет на возможные варианты раздела имущества. Даже если партнеры смогут получить согласие банка на отчуждение квартиры, наличие прописанного ребенка существенно осложнит продажу, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Ипотечная квартира с прописанным ребенком может быть продана только в случае, если в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретенное иное жилое помещение или же он будет прописан по месту жительства кого-либо из родителей, с кем останется после развода.
Не исключены ситуации, когда суд по заявлению супруга, с которым остается несовершеннолетний ребенок, примет решение об увеличении его доли. В случае с ипотечной квартирой это может быть выражено следующим образом:
- При принятии решения об индивидуальном гашении кредита равными частями платеж супруга, с кем остается несовершеннолетний ребенок, может быть уменьшен по согласованию с банком;
- При продаже квартиры доля из оставшихся после ее продажи средств может быть увеличена в пользу родителя, воспитывающего ребенка после развода.
Причинами, которые могут повлечь указанные последствия, могут выступать:
- Острая нуждаемость супруга, воспитывающего ребенка, в улучшении жилищных условий;
- Отсутствие дохода по уважительной причине у родителя, с кем остается ребенок (болезнь, отпуск по уходу за ребенком).
Квартира, первоначальный взнос продавцу/строителю которой был сделан с использованием средств материнского капитала, в части суммы такового взноса разделу не подлежит. Такая квартира после приобретения должна быть зарегистрирована в равных долях на имя детей и родителей. Подробнее о разделе материнского капитала смотрите отдельную публикацию. Как делится ипотека в браке
Чаще всего материнский сертификат используется для улучшения жилищных условий, причем в большинстве случаев с его помощью семьи погашают часть ипотеки. Сочетание сертификата и развода с разделом квартиры – такая проблема далеко не редкость и в таких случаях нелегко разобраться, как делить жилое помещение, часть из которого оплачена не совместными деньгами, а сертификатом.
В подавляющем большинстве случаев суд признает материнский капитал личным имуществом, так как он предоставляется одному лицу (обычно матери) и его можно отнести к сделке дарения. В таком случае часть жилого помещения, оплаченная посредством сертификата, также является личным имуществом и не делится между супругами.
Из этого правила бывают исключения. Например, если мать впоследствии отказалась от ребенка или была лишена родительских прав, то доля квартиры, оплаченная с помощью сертификата, передается отцу, но только в том случае, если ребенок остается жить с ним.
Супруги вправе разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущественных отношений. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Согласно ст. 40 СК РФ, брачный контракт — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.
Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.
При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при заключении брачного договора важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.
При покупке квартиры по военной ипотеке и разводе указанные выше правила и законы действовать не будут. А все потому, что фактически ипотечный кредит гасится денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ, а не самим военнослужащим и его супругой.
Три основных правила военной ипотеки:
- кредитный договор на покупку жилья может заключить только сам военнослужащий (без участия супруги)
- предельная сумма кредита по военно-ипотечной программе составляет 2350000 рублей
- военнослужащий будет единоличным владельцем ипотечного жилья, он не сможет переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.
В случае развода супруги встречаются с массой проблем при разделе такой квартиры. Суды, как правило, выносят решения согласно семейному законодательству и требуют раздела жилья между супругами пополам, однако на практике это почти неосуществимо. Часто при получении военной ипотеки кредитные организации требуют от заемщика заключения брачного договора, по условиям которого он в случае развода останется единоличным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа. Супруги нередко составляют такой документ ради покупки своего жилья, не задумываясь о возможных последствиях, когда при разводе члены семьи военнослужащего могут остаться без крыши над головой.
Пpимep из пpaктики 5 aвгycтa 2016 гoдa
Bepxoвный cyд Pecпyблики Aдыгeя пoяcнил, чтo квapтиpa, кyплeннaя нa ycлoвияx льгoт для вoeнныx, нe являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Beдь цeль ипoтeчнoй пpoгpaммы для вoeнныx — oбecпeчeниe жильeм нeпocpeдcтвeннo вoeннocлyжaщиx, a нe члeнoв иx ceмeй. Этo, в чacтнocти, пoдтвepждaeтcя тeм, чтo cyммa, выдeляeмaя для жилищнoгo oбecпeчeния c пoмoщью нaкoпитeльнo-ипoтeчнoй cиcтeмы, нe зaвиcит oт cocтaвa ceмьи.
Ипотека после развода: как разделить жильё, взятое в кредит
В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
То есть, по общему правилу, при разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.
Но! Так как квартира фактически оплачивалась обоими супругами, то второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита либо о выделении доли в квартире.
Для этого в суд необходимо предоставить доказательства того, что оплата проводилась за счет совместного имущества.
Общесупружеское имущество, общая собственность супругов или совместная собственность супругов – это, в соответствии с п.1 ст. 256 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, если брачным договором не установлено иное.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся:
- доходы каждого из супругов от трудовой деятельности
- доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности
- полученные ими пенсии, пособия
- иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие)
- приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
По общему правилу, закрепленному в ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.
Здесь возможно два варианта событий:
- Супруги пришли к согласию об оплате кредитного договора и разделе ипотечной квартиры. В соответствии с п. 5. ст. 244 Гражданского кодекса РФ по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Как правило, ипотечный договор не изменяется, и супруги договариваются о порядке оплаты и выделе долей. Но также возможна ситуация, когда супруги хотят внести изменения в ипотечный договор, для этого требуется согласие банка. После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. При этом обращаем ваше внимание на то, что соглашение супругов о разделе имущества, в том числе квартиры, должно быть нотариально удостоверено.
- Супруги не пришли к согласию об оплате кредитного договора или же хотят изменить ипотечный договор. Для этого необходимо произвести оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения, бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. При рассмотрении искового заявления о разделе ипотечного договора обязательно привлекается банк.
В большинстве случаев ипотека оформляется только на одного супруга, который выступает заемщиком, а второй супруг выступает поручителем по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.
Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно.
Если же спора о распределении долговых обязательств нет, и супруги готовы заключить соглашение о разделении долговых обязательств, то для начала необходимо получить согласие банка.
Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит.
К таким документам могут относиться, в частности:
-
справка с места работы;
-
заверенная копия трудовой книжки;
-
справка о доходах и суммах налога физического лица;
-
выписка со счета;
-
другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит.
После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли.
Как показывает практика, в банк советуем обращаться до суда, чтобы заручиться его поддержкой. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.
Вместе с тем, если при разделе недвижимости, купленной в кредит (“ипотечной недвижимости”) не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры, в том числе если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются — квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Если второй супруг желает отказаться от имущественных прав на квартиру, а также от обязанности по возврату заемных средств (по уплате кредитных платежей), то стороны при взаимном согласии вправе заключить соглашение о разделе общего имущества (обязательно заверенное нотариусом), в котором могут прописать условия, при которых второй супруг отказывается в пользу первого супруга от имущественных прав на квартиру, а обязательства первого супруга перед банком по кредитному договору являются обязательствами только первого супруга и не являются общими обязательствами супругов. При наличии согласия данная процедура проводится только с участием банка, если же согласия другого супруга нет, то только через суд с привлечением банка.
При такой ситуации возможны два варианта:
- Бывшие супруги находят покупателя, готового погасить кредит, или того, кто готов переоформить на себя ипотеку .
- Не исключен вариант, когда супруги находят деньги, чтобы закрыть остаток долга, а потом уже продать жилье и поделить вырученные средства.
Если договор участия в долевом строительстве был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. При этом если квартира была приобретена до брака за счет кредитных средств и кредит погашался в браке, то, как было отмечено ранее, возникает вопрос о возможности взыскания потраченных денег с собственника недвижимости.
В остальных случаях, если новостройка приобретена в браке, второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий ДДУ и включить в состав дольщиков второго супруга.
- В соответствии с п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ: «Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд.
Так как российское семейное законодательство не считает гражданский брак официальным, то регулирование правоотношений лиц, состоящих в нём, относится к сфере гражданского права.
По смыслу закона тот сожитель, который является в ипотечном договоре заёмщиком, будет считаться после его окончательного исполнения единоличным собственником жилища. Другая сторона гражданского брака не имеет в отношении такого имущества никаких прав.
Однако, встречаются ситуации, когда оба сожителя приобретают по ипотечному кредиту жилое помещение и вместе выступают стороной сделки с кредитным учреждением. При разводе, если они не договорятся полюбовно, их спор будет разрешаться в рамках судебного разбирательства. Чтобы доказать притязания на запрашиваемую долю жилья, каждому сожителю потребуется доказать:
- Факт совместного проживания на одной территории.
- Факт ведения сожителями общего хозяйства, т.е. совершали ли они вместе покупки, заботились ли об имуществе друг друга.
- Объём финансовых средств, вложенных каждым в приобретение квартиры.
Расторжение семейных отношений происходит в ЗАГС, если одновременно выполняются три условия:
- Банковская организация согласна на прекращение брака и раздел ипотечного жилья.
- У семейной пары нет детей, не достигших совершеннолетнего возраста.
- Супруги вместе с банком мирно договорились о судьбе ипотечного актива.
После внесения записи в книгу актов и выдачи свидетельства, удостоверяющего расторжение брачного союза, брак считается прекращённым, а ипотечная недвижимость – разделённой по соглашению, подписанному бывшими супругами и банком.
Как делится квартира при разводе в ипотеке
К правовым особенностям военного ипотечного кредитования относятся:
- Военнослужащий несёт ответственность вместе с Минобороны солидарно.
- Военнослужащий становится единоличным хозяином жилья. Не имеет значения, есть ли у него малолетние дети либо супруга.
- Единственное исключение из законодательных норм, когда супруга может претендовать на долю в ипотечной квартире после расторжения брачного союза с военным, состоит в том, что она должна перечислять на ликвидацию задолженности по ипотеке собственные заработанные средства и подтвердить траты письменными доказательствами в судебном заседании.
- Переоформление сделки по ипотеке на других лиц, в том числе, членов семьи, не допускается.
- Полную ответственность за невыплату взятого ипотечного кредита несёт военнослужащий.
| Отказывается ли от своей доли недвижимости супруг, не желающий погашать ипотеку | Правовые последствия |
|---|---|
| Да |
|
| Нет |
|
Возможные варианты дейтвий представлены в таблице ниже.
| Способ решения | Правовые последствия |
|---|---|
| Выплатить ипотеку в полном размере. | Долг ликвидируется, квартира либо иное жилое помещение переходят в полную собственность заёмщика. |
| Отказаться от ипотечного жилья. | Кредитная организация забирает залоговую недвижимость либо взыскивает её с должника принудительно при его отказе передать ипотечную недвижимость. Должник лишается права вернуть внесённые по договору финансовые средства, в том числе, первоначальный взнос. |
| Отказаться от роли созаёмщика либо поручителя в ипотечном договоре или найти другого человека на замену. | В случае согласия банковской организации и другого созаёмщика это означает прекращение финансовых обязательств перед банком. В противном случае потребуется найти человека, который согласится заменить вас. |
| Продать жилую недвижимость, если банковское учреждение согласно на это. | Должник теряет недвижимость, но взамен выплачивает весь долг либо его большую часть за счёт средств, вырученных с продажи жилого помещения. |
Супружеские взаимоотношения, в том числе порядок развода, а также раздела общего супружеского имущества регулируются Семейным кодексом. Как мы знаем, все нажитое мужчиной и женщиной в браке – их общая собственность. Ее раздел происходит в соответствии с правилами, установленными .
Размер долей в общем имуществе предусмотрен положениями : они признаются равными, определяются в договорном порядке либо делятся уже путем обращения в суд. Этой же статье определен порядок того, как бывшие супруги-созаемщики должны делить долги при разделе общего имущества. Поэтому долги тоже являются совместной супружеской собственностью.
определен порядок ответственности супругов по долговым обязательствам. В частности, в ней определены случаи и порядок обращения взыскания на общее имущество, а также гарантии для кредиторов на случай, если супруги решат заключить или изменить брачный контракт.
Ипотека при разводе: как делится недвижимость
Развод с женой или мужем – это не просто распад семьи: по закону, это событие, которое влечет за собой ряд правовых последствий. Они прямо касаются прав и обязанностей супругов, так как их правовой статус после расторжения брака изменяется.
Поэтому развод затрагивает:
- Личные права. С момента развода, независимо от порядка, в котором он происходит, супружеские права и обязанности прекращаются. После расторжения брака супруги не обязаны содействовать благополучию семьи, заботиться о ее благосостоянии, укреплении и других семейных вопросах.
- Родительские права. Если есть дети, даже после развода за каждым из бывших супругов сохраняются родительские права и обязанности. По большому счету, родительские правоотношения не привязаны к браку, поэтому необходимость заботиться об общих детях будет действовать всегда.
- Имущественные права. При разводе они также прекращаются, что и требует раздела имущества. Но учитывая, что забота о семье это не просто право, а обязанность каждого из супругов, ряд обязательств между ними все же может быть сохранен (например, алименты супругу).
Больше об этом в статье «Права супругов при разводе».
Раздел имущества при разводе – традиционная часть бракоразводного процесса. Она предполагает деление между супругами всей собственности, которая появилась во время брака и была признана супружеской (любая собственность, кроме полученной в качестве подарка или наследства).
В соответствии со ст. 38 СК, такой раздел возможен в договорном или судебном порядке. То есть фактически закон позволяет супругам договориться, как разделить общую собственность, и только если им это не удастся, они могут вынести этот вопрос на рассмотрение суда.
По общему правилу, установленному ст. 39 СК, супружеская собственность делится между бывшими мужем и женой поровну.
Но в определенных случаях как супруги, так и суд вправе отступить от данного принципа. С учетом долей должно происходить и распределение процентов по ипотеке между супругами: напоминаем, общие долги делятся пропорционально выделенным в общей собственности долям. Однако возможны и варианты, о чем мы поговорим ниже.
Что касается общего порядка раздела собственности, о ней расскажет статья «Раздел имущества при разводе».
Если ипотечный кредит за квартиру получил один из супругов еще до заключения брака, а впоследствии погашали вместе, другой имеет право потребовать возвращения средств потраченных из общего бюджета. В такой ситуации после заключения брака необходимо сообщить о данном моменте банку для оформления другого члена семьи поручителем. Если обоюдного соглашения на раздел квартиры нет, то лучшим вариантом будет заключение брачного контракта.
Для подтверждения раздела имущества при расторжении брака необходимо известить банк, выдавший ипотеку. При необходимости продажи квартиры придется каждый месяц вносить ипотечный платежи.
Так, жилье, приобретенное в ипотеку, если супруги на момент оформления сделки находились в браке, войдет в их общее супружеское имущество. Даже если ипотека оформлена на мужа и ему же по документам принадлежит квартира, жена все равно по логике закона будет являться созаемщицей по кредиту и сособственником квартиры – таков режим общей супружеской собственности. Поэтому, если супругами ранее не был заключен брачный контракт, логично, что каждому из них после развода достанется по ½ квартиры и по 50 % задолженности по кредиту. Но не все так просто, как кажется.
Дело в том, что квартира, взятая в браке в ипотеку, является обремененной: в соответствии со ст. 11 ФЗ № 102 от 16.07.1998, с момента регистрации ипотечного договора в Росреестре квартира становится предметом залога. А это значит, что распорядиться таким жильем без разрешения залогодержателя (как правило, по договору ипотеки это банк) невозможно.
Так как выделение долей в общей собственности (это и есть раздел имущества) меняет структуру собственников, то есть является распоряжением имуществом, перед тем как разделить ипотечную квартиру при разводе, сначала необходимо заручиться согласием банка.
Более того, делить нужно также и обязательства по ипотеке, то есть вносить изменения в кредитный договор и фактически переводить часть долга на другого. А перевод долга, согласно , невозможен без одобрения кредитора. И тут возникают проблемы.
Дело в том, что банк не заинтересован в разделе долга. По сформированной кредиторами позиции, раздел долга приведет к существенным изменениям условий в договоре ипотеки, а потому может нарушить права банка. Так, ипотека в Сбербанке, ВТБ 24 или любом другом банке порождает солидарную ответственность супругов: каждый из супругов отвечает по долгу в равной степени.
Раздел долга по ипотеке изменит режим солидарной ответственности на долевой – каждый из супругов будет отвечать только за свою долю.
Как правило, банк не заинтересован в таких изменениях и считает, что желание супругов поделить имущество не является основанием для изменения ипотечного договора. Часто это даже прописано в договоре. Поэтому разрешения на раздел долга банк не дает. Впрочем, это не касается того, как при разводе делится ипотечная квартира.
Если разговор не касается обязательства, кредиторы обычно не против раздела квартиры на доли – жилье не перестанет быть залоговым при изменении структуры собственности. В итоге возникает ситуация, когда квартира может быть поделена на доли бывших супругов, а долг за нее остается для них общим: солидарная ответственность позволяет банку требовать выплаты долга с каждого из супругов, даже если они уже 6 лет в разводе и их финансовые возможности отличаются.
Ипотечные займы для семейных пар предлагаются с условием, что один из молодоженов – это заемщик, а другой – созаемщик. Ответственность за кредит перед банковской организацией распределяется равноценно, поэтому, если принято решение о расторжении брака, требуется уведомить об этом кредитную компанию. В свою очередь, банк может предложить оптимальные условия по разделу оставшегося займа.
Продажа ипотечной квартиры и последующее погашение кредитных обязательств из вырученных денежных средств, а затем деление остатка между супругами – это наиболее выгодный вариант, но его осуществление не всегда возможно. Есть ряд требований, которые обязательны к исполнению:
- Согласование сделки с банком, выдавшим ипотечный займ. Финансовая организация не всегда выдает одобрение на ее совершение, так как теряет определенный процент в виде денежных средств. В основном сотрудниками предлагается продажа имеющейся недвижимости и приобретение отдельного жилья для каждого из супругов в ипотеку от данного банка. В данном случае учитывается платежеспособность потребителей;
- Затруднительный поиск покупателя, с залоговым имуществом, как правило, отказываются связываться, поэтому супругам придется потратить время и ресурсы на то, чтобы найти подходящего приобретателя;
- Совместное сотрудничество, чтобы избежать разногласий в момент сделки, супругам потребуется действовать сообща, что не всегда возможно из-за негативных эмоций по отношению друг к другу.
В любом случае, каждая из проблем решаема. Подробнее о продаже квартиры в залоге в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски
Еще одним вариантом можно назвать – это отказ одного из супругов от прав на ипотечную недвижимость. Данное действие позволяет ему освободиться полностью от кредитного обязательства, так как ответственность за него перекладывается на второго члена семьи, в пользу которого был написан отказ.
Банковская организация признает такое решение только в том случае, если подтверждена платежеспособность супруга, а у другого имеется жилая площадь помимо объекта приобретенного в счет ипотеки.
Важно знать! За переоформление ипотеки при разводе может взиматься дополнительная комиссия, размер которой составляет до 1 процента от суммы, что осталась для погашения.
Некоторые кредитные компании требуют досрочное погашение ипотеки, такой способ применим при разводе, так как имеет ряд преимуществ:
- Раздел совместного имущества осуществляется уже на основании законодательства;
- Супруги избавляются от кредитных обязательств и могут жить спокойно;
- Не требуется совместное проживание для полноценного исполнения кредитных обязательств перед банком.
Здесь потребуется совместные согласованные действия по поводу погашения задолженности.
Существуют некоторые факторы, которые влияют на процесс раздела жилого объекта недвижимости, взятого в ипотеку.
Важным вопросом среди граждан является то, как делится ипотека при разводе с детьми, так как они находятся под защитой государства. Если есть ребенок, то в процессе его местожительство определяется с матерью, поэтому ей зачастую выделяется большая часть недвижимости с расчетом на несовершеннолетнего гражданина. Ответственность же за выполнение кредитных обязательств перед финансовой организацией распределяется в равных долях между бывшими супругами.
Если мать предоставляет документальное подтверждение о своей нетрудоспособности, то ее платеж может быть значительно уменьшен, в данном случае требуются веские основания и одобрение со стороны кредитной компании.
Известная программа, действующая на территории Российской Федерации по поддержке молодых семей, уже стала нормой для граждан. Поэтому важно понимать, как осуществляется раздел и развод при ипотеке с материнским капиталом. Возможны два варианта:
- Разделить деньги между супругами после продажи недвижимости, при покупке которой использовался материнский капитал;
- Раздел недвижимости супругов без отчуждения.
В первом случае полностью гасится долг перед банком для снятия обременения, выделяются доли детям по нотариальному обязательству, которое храниться в пенсионном фонде, и после этого продается жилая площадь. Для продажи необходимо получить Распоряжение органа опеки и попечительства о разрешении отчуждения долей, принадлежащих несовершеннолетним. Обязательным аспектом является предоставление долей детям в другой недвижимости, при этом их размер должен быть не меньше, чем в реализуемом объекте.
Важно знать! Деление собственности, приобретенной с использованием материнского капитала, осуществляется строго с согласия органов опеки и под контролем соответствующих инстанций, которые обеспечивают защиту прав несовершеннолетних граждан страны. Доли которые должны принадлежать детям не подлежат разделу!
Следует понимать, что при отсутствии должных знаний в юридической сфере, за разделом лучше обратиться к специалистам.