Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Содержание недвижимого имущества в исправном состоянии». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
19. Нормативные затраты на уплату налогов включают:
нормативные затраты на уплату налога на имущество;
нормативные затраты на уплату земельного налога.
20. Нормативные затраты на уплату налога на имущество рассчитываются исходя из среднегодовой стоимости имущества автономного учреждения, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период, в котором рассчитываются нормативные затраты и ставки налога на имущество организаций, установленной законодательством в соответствующем субъекте Российской Федерации (с учетом возможной дифференциации ставок налога на имущество и льгот):
*, где
* — нормативные затраты на уплату налога на имущество;
Р — среднегодовая стоимость имущества федерального автономного учреждения, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период, в котором рассчитываются нормативные затраты. Среднегодовая стоимость имущества определяется исходя из данных об остаточной стоимости имущества, находящегося на балансе федерального автономного учреждения по состоянию на начало года, на который рассчитываются нормативные затраты.
Среднегодовая стоимость имущества автономного учреждения, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период рассчитывается как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу:
* , где
* — остаточная стоимость имущества на 1-е число каждого месяца;
* — остаточная стоимость имущества на последнее число налогового периода;
* — ставка налога на имущество организаций, установленная законодательством субъекта Российской Федерации.
21. Нормативные затраты на уплату земельного налога рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного федеральному автономному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и ставки земельного налога в соответствующем муниципальном образовании (с учетом возможной дифференциации ставок земельного налога и льгот).
*, где
* — нормативные затраты на уплату земельного налога;
К — кадастровая среднегодовая стоимость земельного участка, предоставленного федеральному автономному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования;
* — ставка земельного налога в муниципальном образовании.
22. Нормативные затраты на уплату налогов рассчитываются по формуле:
*, где
* — нормативные затраты на уплату налогов;
* — нормативные затраты на уплату налога на имущество;
* — нормативные затраты на уплату земельного налога.
_____________________________
*(1) Остальную часть расходов на холодное водоснабжение и водоотведение рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.
*(2) Остальную часть расходов на горячее водоснабжение рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.
*(3) Остальную часть расходов на потребление тепловой энергии рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.
*(4) Остальную часть расходов на потребление электрической энергии рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.
1. Согласно общему учению о праве собственности в гражданском обществе собственность — это не только благо, но и бремя. Именно собственник по общему правилу несет бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии: по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.п.
2. В случаях, предусмотренных законом или договором, указанные расходы могут быть полностью или частично возложены на другое лицо. Так, обязанность капитального ремонта арендованного имущества возлагается на собственника-арендодателя. Однако в соответствии со ст. 616 ГК он и арендатор могут договориться о возложении этой обязанности на последнего. См. об этом также Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.97 N 2150/96.
3. Другой важной обязанностью собственника является уплата налогов в порядке, определяемом частями первой и второй НК.
СТ 30 ЖК РФ.
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Право собственности на жилое помещение может возникнуть по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом. Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:
владение;
пользование;
распоряжение.
При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.
В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.
При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.
Права собственника жилья:
Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
Осуществление перепланировки в помещении.
Примечание! Перепланировка требует предварительного получения разрешения от органов местной власти, сопровождающееся подготовкой документов и проекта.
Собственник жилья в многоквартирном доме имеет право пользоваться общим имуществом (коридор, подвал, чердак), но не вправе распоряжаться им – сдавать в аренду, переустраивать; а также запрещать другим владельцам квартир иметь доступ к помещениям общего пользования.
Основной обязанностью собственника жилья является поддержание его состояния в надлежащем виде.
Уплата налога на имущество. Оплачивается соразмерно доли в праве общей собственности.
Внесение денежных средств в счёт будущего капитального ремонта многоквартирного дома.
Примечание. Первые два пункта относятся только к собственникам жилья. Лица, которые еще не приватизировали жильё, избавлены от подобных взносов.
Оплата коммунальных услуг.
Учитывать интересы соседей (не нарушать их права, не шуметь с 22.00, а также с 13.00-15.00) и правила пользования жилыми помещениями. Проводить ремонтные работы в обеденное время не допускается в связи с отдыхом маленьких детей, проживающих в доме.
Собственнику жилья и членам его семьи запрещается:
Проводить перепланировку в квартире без разрешения органов власти, во избежание причинения ущерба многоквартирному дому (нарушение целостности коммуникаций, повреждение несущих стен);
Использовать квартиру в целях ведения производства и осуществления миссионерской деятельности (ст.17 ЖК РФ);
Не соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ст.17 ЖК РФ);
Заниматься незаконной деятельностью, за которую могут привлечь к уголовной ответственности (например, хранение запрещенных веществ).
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.
Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.
По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.
1. Фундаменты:
заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.; устранение местных деформаций путем перекладки, усиления, стяжки и др.;
восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов;
усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.);
смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов, фундаментных «стульев» под деревянными зданиями;
устройство и ремонт вентиляционных продухов;
смена или ремонт отмостки;
восстановление приямков, входов в подвалы.
2. Стены и фасады:
заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен;
герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
заделка отверстий, гнезд, борозд;
восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;
пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;
ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;
смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен;
утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;
замена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах;
восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки;
ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.
3. Перекрытия:
частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок); восстановление засыпки и стяжки; антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций;
заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;
заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;
утепление верхних полок и стальных балок на чердаке, окраска балок.
4. Крыши:
усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки;
антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;
все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.;
замена водосточных труб;
ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей;
замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления;
восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов;
восстановление и ремонт коньковых и карнизных вентиляционных продухов;
ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия;
ремонт слуховых окон и выходов на крыши;
оборудование стационарных устройств для крепления страховочных канатов.
5. Оконные и дверные заполнения:
смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений;
установка доводчиков пружин, упоров и пр.;
смена оконных и дверных приборов.
6. Межквартирные перегородки:
усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок;
заделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков;
заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:
заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок;
замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;
частичная замена и укрепление металлических перил;
то же, элементов деревянных лестниц;
заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов; восстановление гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток;
восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;
устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.
8. Полы:
замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах, относящихся к обязательному имуществу дома;
замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах квартир с полной сменой покрытия, вышедшего из строя по истечении нормативного срока службы.
9. Печи и очаги, пользователями которых являются более одной квартиры:
все виды работ по устранению неисправностей печей и очагов, перекладка их в отдельных случаях;
перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков боровов.
10. Внутренняя отделка:
восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами; облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;
восстановление лепных деталей и розеток (включая квартиры зданий, находящихся под охранной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры);
все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), служебных квартирах, а также в квартирах после ремонта штукатурки и облицовки (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками за свой счет).
1. Сантехнические работы:
устранение засоров канализации в квартире (кроме коммунальных);
прочистка сифонов и участков трубопровода от сантехприбора до стояка;
окраска лоджий, этажерок балконов; оклейка стен обоями;
ремонт, восстановление частями облицовки стен ванных комнат и кухонь керамической (пластмассовой) плиткой;
то же, на полах.
______________________________
* Выполняются в период между капитальными ремонтами внутридомовых инженерных систем.
** Выполняются на основании акта технического обследования или экспертизы и в соответствии с проектом.
*** Выполняются на основании письменного разрешения собственника, наймодателя.
Стандартизация и нормирование
Постановление Правительства РФ от 12.02.1994 г. N 100
Об организации работ по стандартизации, обеспечению единства измерений, сертификации продукции и услуг
Федеральный закон РФ от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ
О техническом регулировании
Постановление Правительства РФ от 04.09.2003 г. N 552
Об утверждении положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания
Контроль качества, сертификация
Постановление Правительства РФ от 13.08.1997 г. N 1013
Об утверждении перечня товаров, подлежащих обязательной сертификации, и перечня работ, услуг, подлежащих обязательной сертификации
Постановление Правительства РФ от 27.12.1997 г. N 1636
О Правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве
Лицензирование строительной деятельности
Федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. N 128-ФЗ
О лицензировании отдельных видов деятельности
Постановление Правительства РФ от 11.02.2002 г. N 135
О лицензировании отдельных видов деятельности
Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 г. N 174
О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства
Экспертиза, госнадзор
Постановление Правительства РФ от 12.08.1998 г. N 938
О государственном энергетическом надзоре в Российской Федерации
Федеральный закон РФ от 31.03.1999 г. N 69-ФЗ
О газоснабжении в Российской Федерации
Постановление Правительства РФ от 27.12.2000 г. N 1008
О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации
Постановление Правительства РФ от 03.12.2001 г. N 841
Об утверждении Положения о Федеральном горном и промышленном надзоре России
Постановление Правительства РФ от 17.05.2002 г. N 317
Об утверждении Правил пользования газом, предоставления услуг по газоснабжению
Собственность, имущество
Закон Верховного Совета РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1
О приватизации жилищного фонда Российской Федерации
Постановление Правительства РФ от 07.03.1995 г. N 235
О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность
Федеральный закон РФ от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ
О товариществах собственников жилья
Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Распоряжение Правительства РФ от 11.05.1999 г. N 754-р
О передаче в муниципальную собственность находящихся в федеральной собственности объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения
Распоряжение Правительства РФ от 06.07.1999 г. N 1079-р
О передаче в муниципальную собственность жилых домов и объектов коммунально-бытового назначения, относящихся к федеральной собственности
Безопасность
Постановление Правительства РФ от 23.08.1993 г. N 849
Вопросы обеспечения пожарной безопасности в Российской Федерации и организации государственной противопожарной службы Министерства внутренних дел Российской Федерации
Федеральный закон РФ от 21.12.1994 г. N 69-ФЗ
О пожарной безопасности
Федеральный закон РФ от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ
О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения
Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554
Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании
Указ Президента РФ от 09.11.2001 г. N 1309
О совершенствовании государственного управления в области пожарной безопасности
Градостроительство, жилищная политика, жилищное строительство
Кодекс Верховного Совета РФ от 24.06.1983 г.
СНиП 10-01-2003
Система нормативных документов в строительстве
СНиП 2.01.07-85*
Нагрузки и воздействия
СНиП 2.03.11-85
Защита строительных конструкций от коррозии
СНиП 3.04.03-85
Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии
СНиП 21-01-97*
Пожарная безопасность зданий и сооружений
СНиП 2.01.09-91
Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах
СНиП 2.01.15-90
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения проектирования
СНиП 2.06.15-85
Инженерная защита территорий от затопления и подтопления
СНиП 22-01-95
Геофизика опасных природных воздействий
СНиП 31-01-2003
Здания жилые многоквартирные
СНиП 2.08.01-89*
Жилые здания
СНиП 41-01-2003
Отопление, вентиляция и кондиционирование
СНиП 41-02-2003
Тепловые сети
СНиП 3.05.03-85
Тепловые сети
СНиП II-35-76*
Котельные установки
СНиП 3.05.07-85*
Системы автоматизации
СНиП 42-01-2002
Газораспределительные системы
СНиП 2.02.01-83*
Основания зданий и сооружений
СНиП 2.02.03-85
Свайные фундаменты
СНиП 2.02.04-88
Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах
СНиП 2.02.05-87
Фундаменты машин с динамическими нагрузками
СНиП 3.02.01-87
Земляные сооружения, основания и фундаменты
СНиП II-22-81*
Каменные и армокаменные конструкции
СНиП 52-01-2003
Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения
СНиП 3.03.01-87
Несущие и ограждающие конструкции
РДС 10-231-93*
Система сертификации ГОСТ Р. Основные положения сертификации продукции в строительстве
РДС 10-232-94
Система сертификации ГОСТ Р. Порядок проведения сертификации продукции в строительстве
РДС 10-233-94
Система сертификации ГОСТ Р. Требования к органам по сертификации в строительстве и порядок проведения их аккредитации
РДС 10-236-99
Система сертификации ГОСТ Р. Регистр систем качества. Порядок проведения сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве
ГОСТ Р 51929-2002
Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения
ГОСТ 21.002-81
СПДС. Нормоконтроль проектно-сметной документации
ГОСТ 21.101-97
СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации
ГОСТ 21.203-78
СПДС. Правила учета и хранения подлинников проектной документации
ГОСТ 21.513-83
СПДС. Антикоррозионная защита конструкций зданий и сооружений. Рабочие чертежи
ГОСТ 21.601-79
СПДС. Водопровод и канализация. Рабочие чертежи
ГОСТ 21.602-79
СПДС. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Рабочие чертежи
ГОСТ 21.604-82
СПДС. Водоснабжение и канализация. Наружные сети. Рабочие чертежи
ГОСТ 21.605-82
СПДС. Сети тепловые (тепломеханическая часть). Рабочие чертежи
ГОСТ 21.606-95
СПДС. Правила выполнения рабочей документации тепломеханических решений котельных
СПДС. Газоснабжение. Внутренние устройства. Рабочие чертежи
ГОСТ 30244-94
Материалы строительные. Методы испытаний на горючесть
ГОСТ 30247.0-94
Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Общие требования
ГОСТ 30402-96
Материалы строительные. Метод испытания на воспламеняемость
ГОСТ 30403-96
Конструкции строительные. Метод определения пожарной опасности
ГОСТ 30444-97
(ГОСТ Р 51032-97)
Материалы строительные.
Собственник должен содержать имущество в надлежащем состоянии
Бухучет и отчетность
Налоги
Трудовое право
Гражданское право
Госзакупки
Бюджетный учет
Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.
Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.
Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).
Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.
Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).
Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.
«Эксплуатация недвижимости», глава 1: «Определение эксплуатации недвижимости»
Пожар в многоквартирном доме, к сожалению, явление нередкое. И это подтверждает статистика МЧС — горят квартиры в больших и малых городах с завидной регулярностью. Можно смело заявлять, что без пожаров в квартирах не проходит и дня.
Но после того, как огонь потушен, обычно выясняются дополнительные крайне неприятные вещи: речь — о пострадавших квартирах соседей.
Зачастую бывает, что ущерб расположенных рядом квартир от огня, воды и вообще от работы пожарных, в разы превышает потери самих погорельцев.
Наш спор начался с того, что в один из районных судов Башкирии обратилась с иском такая дама — соседка погорельцев.
В суде истица рассказала, что у ее соседей по дому сгорела квартира. В итоге этого ЧП ее собственной квартире причинен значительный ущерб. Пострадавшее от соседского пожара жилье пришлось серьезно ремонтировать. Стоимость ремонта превысила сто тысяч рублей.
Уголовное дело по пожару не возбуждалось. Судя по выводам дознавателя, пожар случился по вине одного из собственников сгоревшей квартиры из-за «неосторожного обращения с огнем».
Истица попросила суд обязать соседей возместить ей расходы на ремонт и выплатить моральный ущерб, почти равный сумме за ремонт. Районный суд с пострадавшей согласился, но — частично: деньги за ремонт вернуть, в компенсации морального ущерба — отказать.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине
Квартира, где случился пожар, принадлежит двум гражданам — мужчине и женщине. Каждому — по половине. Их суд солидарно и обязал погасить ущерб. Апелляция с таким подсчетом не согласилась и заявила, что закон не предусматривает солидарную ответственность собственников жилых помещений за причинение вреда «иным лицам». А еще апелляция уточнила — ущерб в этом случае подлежит возмещению в долевом, а не в солидарном порядке. Поэтому каждый собственник сгоревшей квартиры должен заплатить соседке по 50 тысяч и без компенсации морального ущерба. И еще вторая инстанция отклонила доводы о том, что виновен в пожаре лишь один собственник сгоревшей квартиры, заявив, что соблюдать противопожарные правила должны все.
Верховный суд с этим мнением не согласился. И заявил, что по Гражданскому кодексу собственники содержат свое имущество. По Жилищному кодексу хозяева также обязаны содержать квартиру в надлежащем состоянии, учитывать интересы соседей и ответственно относиться к общему имуществу. По Закону «О пожарной безопасности», (статья 38) ответственность за нарушение требований противопожарной безопасности несут собственники имущества.
Из всех перечисленных норм следует, что собственники содержат свое имущество, включая обязанность соблюдать противопожарные требования. Но вот что важное подчеркнул Верховный суд — возникновение пожара само по себе не свидетельствует, что он возник именно в результате нарушения собственниками правил пожарной безопасности. Это не учли оба местных суда, сказала высокая инстанция. Башкирские суды в нарушение 196-й статьи Гражданского процессуального кодекса не дали оценки словам хозяйки половины сгоревшей квартиры, что пожар случился из-за действий граждан, не являющихся собственниками. То есть, судя по словам собственницы, в квартире непосредственно перед пожаром были посторонние люди — рабочие, по вине которых, возможно, и случилось несчастье. Если это подтвердится, то вины собственников нет.
Верховный суд напомнил — по статье 1064 Гражданского кодекса, вред, причиненный человеку или имуществу возмещает тот, кто причинил вред. Но в этой же статье написано, что лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
Особо подчеркнул Верховный суд следующую мысль — по делам о возмещении вреда суд должен установить факт причинения вреда, вину причинителя и причинно-следственную связь между незаконными действиями (бездействием) причинителя вреда и самим причиненным вредом.
В нашем случае, назначая тех, кто будет платить соседке, местные суды сослались лишь на то, что у сгоревшей квартиры два собственника. Но суды не выяснили, а совершали ли эти люди какие-нибудь «противоправные и виновные действия, находящиеся в причинно-следственной связи с возникновением пожара».
Подводя итог рассмотрения спора, Верховный суд все принятые по этому спору решения отменил. Дело будет пересмотрено с учетом всех высказанных замечаний.
Понятие бесхозяйных вещей содержится в ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйной является вещь, которая
не имеет собственника или
собственник которой неизвестен либо,
от права собственности на которую собственник отказался, если иное не предусмотрено законами.
Если это не исключается правилами ГК РФ о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности .
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
См. также Приказ Минэкономразвития России от 10.12.2015 N 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.04.2016 N 41899).
Судебный процессуальный порядок признания имущества бесхозяйным (движимые и недвижимые вещи) регулируется гл. 33 ГПК РФ.
Судья при подготовке дела к судебному разбирательству выясняет, какие лица (собственники, фактические владельцы и другие) могут дать сведения о принадлежности имущества, а также запрашивает об имеющихся о нем сведениях соответствующие организации.
Заявление о признании вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь рассматривается судом с участием заинтересованных лиц .
Суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь (что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в установленном порядке), принимает решение:
о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею – для движимых вещей;
о признании права муниципальной собственности либо собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на эту вещь — для недвижимых вещей.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Москва, ул. 1-я Останкинская, дом 35 24 декабря 2015 года Останкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Меньшовой О.А., при секретаре Лоскутовой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6919/2015 по заявлению Управы района Ростокино города Москвы о признании брошенной движимой вещи бесхозяйным имуществом,
Заявитель Управа района Ростокино города Москвы обратилась в суд с заявлением о признании брошенной движимой вещи бесхозяйным имуществом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что в результате проверки территории района Ростокино города Москвы, по адресу: г.Москва, *выявлено *, имеющее признаки бесхозяйного, * «*», *отсутствует, *.
Владелец уведомлен об эвакуации посредством размещения на стекле уведомления о необходимости приведения *в состояние, не позволяющее идентифицировать его как брошенное, или перемещения его собственником в места, позволяющие хранить * без создания помех в организации благоустройства территории в срок до 05.06.2015 г. Указывая на то, что * в настоящее время перемещен на стоянку временного хранения по адресу: г.Москва, ул. Джамгаровская, вл. 7, установить владельца *не представляется возможным, заявитель просил признать * * «*», *отсутствует, * бесхозяйным и признать право собственности города Москвы на данное *.
Представитель заявителя Соловьев А.Ю. в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица ГБУ «*ные дороги СВАО» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представил объяснения относительно заявленных требований, в соответствии с которыми * * «ВАЗ», *отсутствует, цвет зеленый поступило на хранение ГБУ «*ные дороги СВАО» на основании акта №383/13 от 17.06.2015 г., и в настоящее время находится по адресу: г.Москва, ул.
Джамгаровская, вл. 7, просил рассматривать
дело в его отсутствие.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в
судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представил, об отложении слушания дела не просил.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть
отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав представителя заявителя, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему выводу.
В соответствии с Приложением 2 к постановлению Правительства Москвы от 24.02.2010 г. №157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы», Управа района как орган исполнительной власти наделена правом на обращение в суд в целях признания бесхозяйных объектов, за исключением объектов капитального строительства и бесхозных объектов наружного освещения и архитектурно-художественной подвески, собственностью города Москвы.
Судом установлено, что на территории района Ростокино города Москвы по адресу: г. Москва, ул. *районной комиссией по работе с брошенным разукомплектованном автотранспортом района Ростокино, в составе представителя управы района Ростокино, представителя управляющей организации ГБУ «Жилищник района Ростокино», представителя ОМВД по району Ростокино было выявлено разукомплектованное *: «*», *отсутствует, *. Данный факт подтверждается актом №13 от 03.06.2015г. о выявленном разукомплектованном *, имеющем признаки брошенного, составленный комиссией по работе с брошенным разукомплектованном автотранспортом района Ростокино.
Глава 33 ГПК РФ устанавливает порядок признания движимой вещи бесхозяйной и признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Введение в данную главу положений, устанавливающих порядок признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, обусловлено наличием норм материального права в ГК, согласно которым признание права муниципальной собственности на такую вещь осуществляется в судебном порядке (ст. 225 ГК).
Кроме того, поскольку ГК (ст. 225, 226) предусматривает различный порядок признания бесхозяйными движимых и недвижимых вещей, то это также нашло свое отражение в комментируемой главе, посвященной регулированию вопросов рассмотрения и разрешения дел о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права муниципальной собственности на недвижимую вещь.
На арендатора возлагается исполнение перечня обязанностей по договору аренды:
Внесение платы за пользование имуществом в оговоренные партнерами сроки. Невыполнение данной обязанности влечет серьезные негативные последствия для арендатора вплоть до расторжения договора. Например, если компания из-за финансовых трудностей или иных причин не вносит платежи по аренде 2 и более раза подряд, собственник имущества вправе требовать расторжения соглашения. При этом долг не списывается.
Использование объекта согласно условиям. Если пункты об этом в соглашении отсутствуют – согласно назначению имущества. Например, если субъект арендует помещение под торговлю, он не вправе делать из него гостиницу, кафе, мастерскую, поскольку это противоречит условиям соглашения. Владелец имущества может потребовать устранить нарушения или сразу прекратить договорные отношения.
Внесение обеспечительного платежа (если это предусмотрено контрактом). Если арендатор, например, испортит объект, собственник вправе использовать эту сумму для возмещения ущерба. В договоре допускается прописать последствия за невнесение обеспечительного платежа.
Пользующийся имуществом субъект должен поддерживать его в исправном состоянии, при необходимости делать текущий ремонт. Например, покраску стен, замену сломавшихся дверных ручек и прочие мелкие работы должен выполнять за свой счет арендатор – это общее правило.
Оплата коммуслуг (иное может устанавливаться соглашением). За свет, воду, водоотведение и другие услуги арендатор должен платить вовремя: в ином случае собственник может начислить неустойку или даже прекратить предоставление коммуслуг. Иногда в соглашении фиксируется обязанность арендатора заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими предприятиями: тогда платить за услуги он должен напрямую.
Возврат объекта по завершении срока договора аренды в исправном техсостоянии с учетом нормального износа. Арендатор, не торопящийся покидать помещение, должен будет заплатить за время фактического пользования объектом.
В договоре допускается прописывать и иные обязанности. Например, можно указать на обязанность арендатора по приему объекта и корреспондирующее ей право арендатора на возмещение убытков, вызванных просрочкой приемки.
Арендатор вправе рассчитывать на:
Получение объекта (вместе с документацией и принадлежностями) во временное владение и пользование в сроки, зафиксированные в договоре.
Использование арендованного объекта согласно его назначению. Арендатор вправе извлекать полезные свойства из предмета аренды, ради которых он и вступил в договорные отношения. Например, в торговом помещении арендатор вправе размещать свой товар, кассовую технику, осуществлять предпринимательскую деятельность.
Заключение соглашения на новый срок. Арендатор, бережно относящийся к имуществу и исправно вносящий платежи, имеет приоритет перед другими потенциальными арендаторами.
Возврат отделимых улучшений. Климатическая техника, новая мебель, светотехническое оборудование и другие отделимые улучшения партнер-арендатор вправе забрать с собой при расторжении договора. Если речь идет о согласованных неотделимых улучшениях, арендатор может рассчитывать на выплату денежной компенсации их стоимости.
Отказ от договора в одностороннем порядке. Случаи, когда такое право возникает:
собственник не передает объект или создает трудности в пользовании им;
у переданного объекта обнаружились существенные недостатки, о которых ранее ничего не говорилось;
владелец имущества отказывается делать капремонт;
объект непригоден для использования в силу независящих от арендодателя причин.
Конечно, стороны договора аренды зданий и сооружений (иных объектов) могут подготовить текст документа самостоятельно, без обращения в юридическую компанию. Однако тогда будьте готовы к возможным негативным последствиям:
Ущемление интересов арендатора/арендодателя. Если текст контракта готовится одним партнером, «перекос» в его пользу практически неизбежен. В итоге ваш партнер будет обладать внушительным перечнем прав, в то время как за вами будут значиться одни обязанности. Например, нередко только на арендатора возлагается обязанность по выплате крупных штрафов за досрочный немотивированный отказ от договора.
Правовые споры, конфликты. Недостаточно подробные, «размытые» положения ведут к разногласиям между партнерами, поскольку каждый будет стремиться толковать условия в свою пользу. Если не удастся урегулировать конфликты мирно, придется обращаться в суд и тратить большие средства на юридические услуги.
Чтобы избежать этих и многих других проблем к составлению договора аренды помещения необходимо подключать опытных юристов. Специалист также возьмет на себя ведение переговоров, согласование условий соглашения, регистрацию договора и решение прочих вопросов.
Первая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что договор заключается строго в письменной форме. Если же письменная форма не соблюдена, то влечет недействительность договора аренды.
Вторая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что она должна быть зарегистрирована при условии, что срок договора более одного года. Данное правило касается также земельных участков. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации. Данный вывод следует из судебной практики.
Третья особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что срок субаренды не должен превышать основного срока аренды.
Четвертая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что зарегистрированный договор аренды подлежит перерегистрации в случае заключения соглашения о перенайме. С момента заключения такого соглашения для третьих лиц он вступает в силу с момента регистрации соглашения о перенайме.
Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда
Практика подтверждает, что перед подписанием договора аренды и приемом помещения в пользование крайне важно провести детальный осмотр и проверку исправности принимаемого объекта недвижимости и его инженерных систем. Такие действия желательно осуществлять с привлечением технического специалиста. По итогам осмотра и проверки исправности помещения сторонами должен быть решен вопрос о том, принимается ли объект в пользование в имеющемся состоянии либо перед подписанием договора аренды требуется проведение предварительного ремонта.
Зачастую стороны не желают откладывать подписание договора аренды, даже если объект имеет плохое техническое состояние, и для того, чтобы закрепить за арендодателем обязанность по устранению дефектов помещения, иногда считают достаточным просто указать в передаточном акте на наличие выявленных недостатков.
Однако одно лишь перечисление недостатков в договоре или передаточном акте не порождает обязанности арендодателя по проведению ремонтных работ. Более того, такое упоминание дефектов автоматически освобождает арендодателя от ответственности за их наличие, поскольку п. 2 ст. 612 ГК РФ прямо указывает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Суды на практике полностью придерживаются логики п. 2 ст. 612 ГК РФ. Так, в одном из дел суд отклонил иск арендатора к арендодателю о возмещении расходов на ремонт, поскольку помещение, по поводу которого возник спор, находилось во владении истца задолго до заключения договора аренды и использовалось в производственной деятельности, следовательно, арендатору было известно о недостатках сданного в аренду помещения . Как следует из судебных решений, п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождает арендодателя от ответственности даже в тех случаях, когда помещение передается в аварийном состоянии .
Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2000 N КГ-А40/1166-00. Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2005 N А56-18943/2004.
Такая же логика прослеживается и в п. 2 ст. 620 ГК РФ, где говорится, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора, если переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, но лишь при условии, что такие недостатки не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены.
В договоре аренды рекомендуется устанавливать, какая из сторон принимает на себя обязанность по осуществлению капитального ремонта. Если это условие отсутствует и иное не предусмотрено правовыми актами, то в силу указания п. 1 ст. 616 ГК РФ такой ремонт производится арендодателем за свой счет.
Наличие обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта предоставляет определенные гарантии арендатору, поскольку, если после приема помещения выяснится, что оно имеет существенные недостатки, которые требуют неотложного капитального ремонта здания, то суд может посчитать, что хотя арендатор и принял здание в таком неудовлетворительном состоянии (что исключает ответственность арендодателя по п. 2 ст. 612 ГК РФ), но обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не прекращается. Однако в вышеуказанных случаях на арендаторе будет лежать обязанность доказать необходимость проведения неотложного капитального ремонта .
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2007 N Ф04-3096/2007(34375-А27-39).
Исходя из данного понимания, в одном из дел суд решил, что обязанность по установке автоматической системы пожаротушения относится к капитальным затратам, лежит на арендодателе и за ее отсутствие арендатор не несет ответственности, даже несмотря на то, что по договору аренды именно арендатор обеспечивал пожарную безопасность .
Как следует из гл. 34 ГК РФ, описание технического состояния объекта аренды при заключении договора не является существенным условием и не требуется для признания договора заключенным (в отличие от данных, позволяющих определенно установить объект аренды, являющихся, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды).
При отсутствии в договоре каких-либо требований к качеству объекта аренды следует руководствоваться положениями ст. 611 и п. 1 ст. 612 ГК РФ, из которых следует, что передаваемое в аренду имущество должно находиться в состоянии, соответствующем его назначению, а кроме того, не иметь недостатков, о которых неизвестно (и не может быть известно) арендатору.
Тем не менее точное указание в договоре технического состояния объекта аренды и, прежде всего, его недостатков крайне важно. Это объясняется тем, что, согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, если при подписании договора аренды стороны не зафиксировали какие-либо поломки или иные недостатки помещения, то при его возврате арендодатель может заявить, что поскольку помещение было передано без указания недостатков, то и возвращено оно должно быть также без недостатков, хотя и с учетом нормального износа.
При подписании договора аренды сторонам следует оценить и детально описать состояние помещения, желательно с привлечением технических специалистов.
Сторонам следует согласовать распределение обязанностей по проведению капитального и текущего ремонта. В случае если на момент подписания договора аренды арендатору известно о недостатках помещения, то ему следует включить в договор перечень известных недостатков и определить, какая из сторон, за чей счет и в какой срок проводит комплексный (выборочный) капитальный ремонт или текущий ремонт для цели их устранения.
В случае если стороны заранее согласовали вопрос о проведении ремонта силами и за счет арендатора, необходимо получить на это явно выраженное согласие арендодателя, а также согласовать вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на проведение ремонта.
При подписании договора аренды сторонам рекомендуется оговорить вопрос страхования рисков повреждения и разрушения помещения, утраты имеющегося в нем имущества, а также рисков причинения вреда другим лицам в связи с недостатками помещения и проведением ремонтных работ.
Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме.
Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ).
При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.
Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора
Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования.
От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки.
Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.
Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом.
Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций.
При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.
По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.
При включении в договор аренды нежилых помещений в многоквартирном доме условия о том, что арендатор обязан заключить договор с исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией и напрямую оплачивать коммунальные услуги, необходимо учитывать следующее.
Если арендатор не выполнит согласованную обязанность и не заключит договоры о предоставлении коммунальных услуг, но при этом такие договоры будут у арендодателя (например, с управляющей компанией, которая является исполнителем коммунальных услуг), возникает вопрос: с кого в пользу поставщиков ресурсов (управляющей компании) должна быть взыскана стоимость потребленных арендатором услуг — с него самого или с арендодателя? В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.
Один из них заключается в том, что в отсутствие у арендатора заключенного договора с ресурсоснабжающей организацией обязанность по внесению платы за коммунальные услуги их поставщикам несет в силу ст. 210 ГК РФ собственник имущества (арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором.
225.
2 Ремонт (текущий и капитальный) и реставрация нефинансовых активов В рамках настоящих Методических рекомендаций под ремонтом понимается комплекс ремонтно-строительных и ремонтно-реставрационных работ, выполняемых, в том числе, в целях: — устранения неисправностей (восстановления работоспособности) объектов нефинансовых активов; — поддержания технико-экономических и эксплуатационных показателей (срок полезного использования, мощность, качество применения, количество и площадь помещений, пропускная способность и т.п.) на изначально предусмотренном уровне; — проведения некапитальной перепланировки помещений (перемещение некапитальных перегородок, в том числе, в целях увеличения площади помещений, установка гипсокартонных перегородок); — замены напольного покрытия, дверных и оконных блоков, радиаторов, люстр, светильников, монтажа навесного потолка, окраски помещений и проведения других
К расходам на ремонт относятся затраты, направленные:
на устранение неисправностей (восстановление работоспособности) отдельных объектов нефинансовых активов, а также объектов и систем (охранной, пожарной сигнализации, системы вентиляции и т.п.), входящих в состав отдельных объектов нефинансовых активов;
на поддержание технико-экономических и эксплуатационных показателей объектов нефинансовых активов (срока полезного использования, мощности, качества применения, количества и площади объектов, пропускной способности и т.п.) на изначально предусмотренном уровне;
на проведение некапитальной перепланировки помещений;
на реставрацию музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав музейных фондов;
на реставрацию нефинансовых активов, за исключением работ, носящих характер реконструкции, модернизации, дооборудования;
на восстановление эффективности функционирования объектов и систем, гидродинамическую, гидрохимическую очистку, осуществляемые помимо технологических нужд (работы, осуществляемые поставщиком коммунальных услуг исходя из условий договора поставки коммунальных услуг, расходы на оплату которых отражаются по подстатье 223 «Коммунальные услуги» КОСГУ).
Затраты на ремонт имущества учитываются в расходах учреждения единовременно в периоде их осуществления. Кроме того, в учреждении могут создаваться резервы предстоящих расходов на ремонт имущества в связи с неравномерным включением указанных расходов на финансовый результат учреждения.
Принимая решение о формировании в бухгалтерском учете резервов под предстоящие расходы на ремонт имущества, учреждения в своей учетной политике должны предусмотреть:
методы оценки обязательств. Так, оценка обязательств по ремонту основных средств может осуществляться в соответствии с годовым планом (графиком) ремонта и утвержденными сметами;
порядок расчета норматива отчислений в резерв. Например, для расчета норматива для осуществления отчислений в резерв в отношении ремонта имущества можно взять 1/12 величины оценки обязательства;
порядок осуществления отчислений в резерв. Здесь следует указать, с какой периодичностью будут производиться отчисления в резерв. Например, ежемесячно последним числом месяца;
порядок списания фактических расходов за счет сумм созданного резерва. Например, списание фактических расходов может осуществляться в период их возникновения;
порядок корректировки резерва по итогам периода, на который он создан.
Формирование резерва предстоящих расходов на ремонт имущества осуществляется на счете 0 401 60 000 «Резервы предстоящих расходов».
Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:
Собственники
Инвесторы
Арендаторы
Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)
Госорганы
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, хотя для России он относительно новый. К примеру, с точки зрения наличия международных операторов, российскому гостиничному рынку нет еще и 30 лет: первые международные отели появились у нас в 1990 г.
Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными.
К примеру, если для торговой недвижимости ключевой фактор при выборе места для «базирования» — расположение его рядом с транспортными и пешеходными потоками, то этот же фактор для гостиниц разной направленности может быть как плюсом, так и минусом. Другая особенность – функционирование в режиме 24/7, условно говоря, в режиме непрерывного производства гостиничных услуг. При этом все проблемные вопросы, в том числе производственные, должны решаться максимально быстро.
Другое ключевое отличие гостиницы от других объектов недвижимости – многофункциональность объекта, что предполагает разные подходы к продвижению номерного фонда, ресторана, конференц-зала и др.
Особенность управления гостиничным бизнесом в данном случае – активное взаимодействие отеля с турагентствами и системами бронирования. Однако далеко не для каждого отеля это необходимо и выгодно. К примеру, мини-отелям возможно и выгодно было бы работать с турфирмами, но для последних важно заполнять гостиницу большими группами туристов, а это мини-отель обеспечить не сможет.
Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов недвижимости
В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:
Управление объектом недвижимости (Property management).
Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации
Управление проектами (Project management).
Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.
Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.
Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.
Логично, что для реализации успешного гостиничного проекта лучше обратиться к профессионалам. Как правило, собственника любой недвижимости интересует два крупных блока вопросов: «Как заработать?» и «Как не потерять?». Перечисленные ниже задачи, успешное решение которых возлагается на Управляющую компанию, будут так или иначе связаны с этими ключевыми вопросами:
Получение максимального дохода с объекта
Снижение эксплуатационных расходов
Увеличение срока эксплуатации здания
Концентрация на собственном бизнесе
Повышение арендной платы
Возможность более выгодной реализации объекта
Повышение стоимости недвижимости
Работа с проверяющими и властными структурами
Лучше, конечно, обращаться к профессионалам еще на этапе разработки проекта, чтобы на этапе строительства не допустить ошибок, «не совместимых» с гостиничным бизнесом. Классика «жанра» — отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Как вариант – не достаточно сервисных лифтов или помещений для персонала. Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом.
Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором, между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо.
Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».
В соответствии с Постановлением, гостиничный объект должен теперь соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения.
Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам, требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.
Для решения поставленных задач в основу системы управления коммерческой недвижимостью должны быть положены следующие принципы.
К расходам на ремонт относятся затраты, направленные:
на устранение неисправностей (восстановление работоспособности) отдельных объектов нефинансовых активов, а также объектов и систем (охранной, пожарной сигнализации, системы вентиляции и т.п.), входящих в состав отдельных объектов нефинансовых активов;
на поддержание технико-экономических и эксплуатационных показателей объектов нефинансовых активов (срока полезного использования, мощности, качества применения, количества и площади объектов, пропускной способности и т.п.) на изначально предусмотренном уровне;
на проведение некапитальной перепланировки помещений;
на реставрацию музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав музейных фондов;
на реставрацию нефинансовых активов, за исключением работ, носящих характер реконструкции, модернизации, дооборудования;
на восстановление эффективности функционирования объектов и систем, гидродинамическую, гидрохимическую очистку, осуществляемые помимо технологических нужд (работы, осуществляемые поставщиком коммунальных услуг исходя из условий договора поставки коммунальных услуг, расходы на оплату которых отражаются по подстатье 223 «Коммунальные услуги» КОСГУ).
Такие расходы производятся учреждениями, имеющими на балансе многоквартирные дома. Согласно разъяснениям, изложенным в Письме Минфина России от 10.08.2015 N 02-07-07/46003, начисление расходов на уплату взносов в фонд капитального ремонта, формируемый в соответствии с положениями ст. 170 ЖК РФ, являющихся расходами на неравномерно производимый ремонт основных средств, следует отражать в корреспонденции со счетом 0 401 50 000 «Расходы будущих периодов».
При этом учреждению в рамках формирования его учетной политики нужно установить порядок признания расходов на осуществление капитального ремонта расходами текущего финансового периода на основании отчетов о выполнении работ по ремонту.
Легальное определение договора аренды (имущественного найма) дано законодателем в ст. 606 ГК РФ, согласно ему арендодатель (наймодатель) обязывается предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, которые получает арендатор в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Статья 210. Бремя содержания имущества
Легальное определение договора аренды здания (сооружения) дано законодателем в п. 1 ст. 650 ГК РФ, согласно ему арендодатель обязывается передать арендатору во временное владение и пользование либо только во временное пользование здание (сооружение).
Данный договор относится к числу консенсуальных, возмездных, взаимных.
Сторонами в этом договоре являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, которое имеет титул собственника здания или сооружения, либо лицо, которое управомочено законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.
Арендаторами вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).
Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Предмет договора — здания и сооружения, имеющие неразрывную связь с земельным участком, на котором они расположены (существенное условие договора).
Срок договора устанавливается по соглашению сторон.
Цена договора (арендная плата) является его существенным условием и включает плату за использование земельного участка, на котором расположено здание (сооружение).
Форма договора — письменная, посредством составления единого документа, который подписывают стороны; несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.
Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и действует с момента такой регистрации.
Арендодатель вправе для обследования используемого помещения входить в арендуемое помещение, здание.
Арендодатель обязан:
предоставлять арендатору в соответствии с передаточным актом имущество и часть земельного участка, занятую этой недвижимостью и необходимую для ее использования;
вовремя пересчитать арендную плату, осуществить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами.
Легальное определение договора аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, который используется для осуществления предпринимательской деятельности дано законодателем в п. 1 ст. 656 ГК РФ, согласно ему арендодатель обязывается предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, которые определены в договоре, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, который предусмотрен законом и другими правовыми актами.
Договор аренды предприятия возмездный, консенсуальный, взаимный.
Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор, ими могут быть только лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью.
Предмет договора — предприятие в целом как имущественный комплекс, который предназначен для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (речь идет о земельных участках, зданиях, сооружениях, оборудовании и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на обозначение, которое индивидуализирует деятельность предприятия), права требования и долговые обязательства.
Предмет договора является его существенным условием.
Цена договора является его существенным условием и устанавливается по соглашению сторон.
Срок договора определяется соглашением сторон.
Форма договора — письменная (через составление одного документа, который подписывают стороны договора); несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Передача предприятия в аренду (возвращение его арендодателю)
производится по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление акта передачи и предоставление его на подпись, является обязанностью арендодателя (арендатора) и исполняется за его счет.
В обязанности арендодателя входит:
предоставление арендатору имущества в соответствии с условиями договора и его назначением за собственный счет по передаточному акту;
возмещение арендатору стоимости произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от того, дал ли согласие арендодатель на подобные улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия;
письменное уведомление кредиторов о передаче предприятия в аренду; если кредиторы не были согласны с передачей предприятия в аренду, то арендодатель и арендатор солидарно отвечают по долгам, которые включены в состав предприятия.
В обязанности арендатора предприятия входит:
поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в т. ч. осуществление его текущего и капитального ремонта;
несение расходов по страхованию предприятия;
несение расходов по эксплуатации предприятия (если иное не предусмотрено договором).
Арендатор предприятия имеет право:
владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом предприятия (кроме природных ресурсов) в соответствии с договором без согласия арендодателя при условии сохранения или увеличения его стоимости (если иное не предусмотрено договором);
требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества, если его затраты на эти улучшения являются соразмерными повышению качества имущества, а также соблюден принцип разумности и добросовестности при их осуществлении.
Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора (в части возврата или взыскания в натуре переданного имущества) не применяют к аренде предприятия, если эти последствия существенно нарушат права и законные интересы кредиторов сторон, других лиц и противоречат общественным интересам.
Легальное определение договора найма жилого помещения дано законодателем в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно ему одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязывается предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения возмездный, консенсуальный, двусторонне обязывающий.
Стороны договора — наймодатель и наниматель.
Предмет договора найма — изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом или их изолированная часть, имеющая отдельный проход к местам общего пользования) в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
Жилым помещением признают изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (должно отвечать определенным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства) (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Форма договора может быть исключительно письменной.
Виды договора найма жилого помещения:
договор социального найма жилого помещения;
договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
договор коммерческого найма жилого помещения.
Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.
Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания, независимо от их формы собственности, должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.
Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представлены, объединив физический и экономический циклы, на рисунке 1.1.
На первой стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.
Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, то есть использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях. На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженерных систем. Реконструкция связана с изменением эксплуатационных показателей путем улучшения архитектурной выразительности, повышения уровня инженерного оборудования, изменения планировки помещений, функционального назначения, а также физических характеристик здания. Решение о постановке здания на капитальный ремонт и реконструкцию принимается только в том случае, если производимые улучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества и продлить срок его экономической жизни.