Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимое имущество как объект договора купли-продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- отнесение к недвижимости земельных участков;
- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.
Что такое недвижимое имущество и договор купли-продажи недвижимости
- земельные участки;
- части земельных участков;
- участки недр;
- части участков недр;
- объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- здания;
- сооружения;
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- части помещений;
- воздушные суда;
- морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия как имущественные комплексы;
- части предприятий как имущественных комплексов;
- иные имущественные комплексы;
- объекты незавершенного строительства.
Законодательство не раскрывает понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Данный законодательный пробел должен быть устранён. Также, в целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований можно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые, и нежилые помещения.
Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Следовало бы также внести объекты незавершённого строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершённого строительства, в отдельную статью.
Дополнить статью 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закреплённым в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением.
- Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
- Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
- Новая статья на сайте: «Соглашение об уплате алиментов: правила составления», 06.05.2021
- Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
- Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
- За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
- Подборка материала по теме: «Ребёнок и семья», 23.09.2020
- ТОП-10 популярных материалов из категории «ЖКХ и ЖКУ», 16.09.2020
- Опубликованные материалы за апрель 2021 года, 01.05.2021
- Подборка статей за январь 2021 года, 01.02.2021
- ТОП-10 популярных материалов из категории «Семейное право», 08.10.2020
Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я
Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).
Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства – они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.
К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость
Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:
1) право собственности;
2) вещные права, производные от права собственности:
- право пользования (сервитут);
- право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
- право застройки земельного участка (суперфиций);
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
- право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
- ипотека;
- право доверительной собственности;
- другие вещные права в соответствии с законом;
3) право собственности на объект незавершенного строительства;
4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.
Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество – не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.
Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг – ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.
Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.
К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.
Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
- В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
- В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
- Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
- Технический паспорт на объект недвижимого имущества.
Для регистрации права собственности на новострой:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код + копия
- договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
- письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
- сведения о кадастровом номере
- справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
- технический паспорт на объект недвижимого имущества
- документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- решение суда, вступившее в законную силу
- государственный акт
- свидетельство о праве собственности
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор купли-продажи
- правоустанавливающий документ на земельный участок
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
- выписка из Государственного земельного кадастра
- решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству
Для государственной регистрации реконструированного объекта:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
- Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
- технический паспорт
- Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
- Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Для регистрации права собственности по решению суда:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
- решение суда
- технический паспорт
Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
- согласие супруги
- Письменное согласие всех совладельцев
- Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
- Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
- Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности ��а такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.
По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.
Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.
Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.
В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.
Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.
Договор купли-продажи недвижимости.
Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?
Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.
Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, — это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.
Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.
В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.
Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.
Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.
Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.
295 грн. у місяць
Онлайн бухгалтерія
для ФОП і малого бізнесу
перші 30 днів безкоштовно!
Для привлечения средств и инвестирования от физических и юридических лиц строительные компании в украинской нормативно-правовой базе предусмотрено несколько механизмов. Но многие застройщики не останавливаются на имеющихся вариантах и предлагают покупать собственную квартиру с помощью договора купли-продажи имущественных прав. Этот способ не идет вразрез с установленными законодательством запретами, хоть он сейчас в Украине и встречается довольно редко
Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, возникающими между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества.
В случае с договором купли-продажи имущественных прав на недвижимость – право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем, но не правом собственности. Рассмотрим определение недвижимости и вопрос тождественности между понятиями недвижимости и имущественных прав.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
Анастасия Сбоева, старший юрист Юридической фирмы «Патриот»
«Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет».
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права
Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.
В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:
- сроки, когда имущественные права будут переданы;
- строительный адрес дома;
- общая и жилая площадь недвижимого имущества;
- номер квартиры;
- количество комнат;
- сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру.
Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.
Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.
Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:
«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.
Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.
Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.
Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.
На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».
- Статус град
- Сонячна брама
- Столичный (Васильков)
- Панорамный (Ирпень) работают по предварительному договору имущественных прав на квартиру в будущем
- Коцюбинский
- Шулявский
- Адмирал Сенявин
- София
- Адмирал
- G47 Клубный дом Гоголевская, 47
- Перспектива
- Дмитриевский
- Гагаринский
- Люксембург
- FORT HOUSE
- Нагорный
- Романовский
- Шевченковский квартал
- Киевские зори
- Балковский
- Группа жилых домов по Французскому бульвару
- Министерский
- Парк стоун
Согласно части первой ст. 79¹ Земельного кодекса формирование земельного участка заключается в определении его как объекта гражданских прав, то есть предусматривает определение его площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр.
Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.
Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута в отношении частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него. Государственная регистрация вещных прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (части девятая, десятая ст. 79¹ Земельного кодекса).
Таким образом, для того чтобы продать недвижимое имущество в виде земельного участка, на такой участок необходимо иметь кадастровый номер (часть шестая ст. 120, часть вторая ст. 132 Земельного кодекса). Следует отметить, что согласно пп. 3.3 п. 3 главы 2 раздела ІІ Порядка № 296/5 при удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданского правоотношения нотариус затребует извлечение из Государственного земельного кадастра. На такой участок по общему правилу должны быть зарегистрированы вещные права. Частью шестой ст. 3 Закона о госрегистрации установлено, что любые сделки по недвижимому имуществу (отчуждение, управление, ипотека и т. п.) совершаются, если право собственности или другое вещное право на такое имущество зарегистрировано согласно этому Закону, кроме случаев, предусмотренных частью четвертой ст. 3 и ст. 4¹ упомянутого Закона. В части четвертой ст. 3 Закона о госрегистрации речь идет о том, что права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу этого Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации при таких условиях: если регистрация прав и их обременений проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав и их обременений действовало законодательство, не предусматривавшее обязательной регистрации таких прав и их обременений.
Факт регистрации вещных прав подтверждается Свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество (выдается в случаях, указанных в части первой ст. 18 Закона о госрегистрации), извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество или Государственным актом на землю (на земельные участки, права на которые зарегистрированы до 01.01.2013 г.) (ст. 18 Закона о госрегистрации, подпункты 1.4 и 1.7 п. 1 главы 2 раздела ІІ Порядка № 296/5).
Если кадастрового номера и/или документа о регистрации прав нет, прежде всего следует побеспокоиться о решении этого вопроса и только потом продавать.
Определения понятий зданий и сооружений даны в Налоговом кодексе, НС № 2, ДБН А.2.2-3-2012, а в последнем — еще и определение дома.
Каждое из определений применяется в контексте соответствующего нормативного акта. Вместе с тем они дают достаточно полное представление о соответствующих недвижимых объектах.
Как и в случае с земельными участками, здания и сооружения можно продать, только если право собственности на них зарегистрировано согласно требованиям Закона о госрегистрации, кроме определенных исключений.
Объекты незавершенного строительства — здания, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии (п. 2 НС № 2).
Согласно части третьей ст. 331 Гражданского кодекса до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., использованных в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости такое лицо может заключить договор об объекте незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на выполнение строительных работ, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Статьей 1 Закона о госрегистрации определено, что государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства и их обременений в случаях, установленных законом, проводится в порядке, определенном этим Законом, с учетом особенностей правового статуса такого объекта.
Из изложенного следует, что полноценным объектом недвижимости, который можно продавать, объект незавершенного строительства становится только после его государственной регистрации. Поэтому если юридическое лицо планирует продать такой объект, оно должно его прежде всего зарегистрировать у государственного регистратора.
Согласно части первой ст. 181 Гражданского кодекса режим недвижимой вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
В этой статье такие специфические объекты не рассматриваются.
Если юридическое лицо планирует продать только часть принадлежащего ему объекта недвижимости (кроме земельного участка), то необходимо прежде всего осуществить выдел такой части. Особенности осуществления этой процедуры определены Инструкцией № 55.
Переход права собственности или пользования на земельный участок, на котором расположены продающиеся здания (кроме многоквартирных домов), сооружения
Следует отметить, что согласно ст. 377 Гражданского кодекса к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, право пользования земельным участком, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего получение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
То есть продавать здание (кроме многоквартирных домов), сооружение можно только вместе с земельным участком, на котором оно размещено.
Согласно п. 1.2 Инструкции № 127 техническая инвентаризация проводится в следующих случаях:
- перед принятием в эксплуатацию завершенных строительством объектов, в том числе после проведения реконструкции и капитального ремонта;
- перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
- перед проведением государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, который образовался в результате деления, объединения объекта недвижимого имущества или выделения доли из объекта недвижимого имущества, кроме случаев, когда в результате такого деления, объединения или выделения доли завершенный строительством объект принимался в эксплуатацию.
В других случаях техническая инвентаризация проводится по желанию заказчика.
Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.
Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.
Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.
Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.
Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.
- Предмет соглашения.
- Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
- Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.
Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.
Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.
Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.
Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.
Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.
Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.
Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.
Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.
Договор купли продажи квартиры в Украине 2021 год
Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.