Обзор судебной практики выселение собственника из жилого помещения

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддер жания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года.

Учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Достаточно часто в суд подаются иски, которые имеют отношение к выселению людей из недвижимости. Это требуется, если жильцы добровольно не согласны с таким решением.

Суд рассматривает все обстоятельства конкретного дела, после чего принимает решение.

Эти дела являются сложными, так как имеется много нюансов, а также практически невозможно выселить несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Выселение собственником из квартиры: судебная практика

Порядок, на основании которого реализуется принудительное выселение граждан, описывается в ст. 107 закона «Об исполнительном производстве».

Что такое выселение? Что такое признание утратившим право проживания? Ответы в этом видео:

Поэтому делится процесс на этапы:

• истец передает в суд иск с другими документами, подтверждающими необходимость выдворить из недвижимости граждан;
• принимается судом решение;
• исполнительный листок передается приставам;
• они изучают все имеющиеся документы, после чего формируется план по принудительному выселению ответчика и членов его семьи;
• оповещается ответчик о том, когда он должен добровольно покинуть помещение;
• если отказываются граждане исполнять предписание, то с них взимается исполнительский сбор;
• далее пристав принудительно выдворяет граждан вместе с их имуществом из жилого помещения, причем при отсутствии людей в помещении может конфисковаться и перевозиться имущество самим приставом;
• по окончанию производства выносится соответствующее постановление.

Если у владельца жилого помещения действительно имеются доказательства и основания для выдворения граждан из своей квартиры, то он может подать иск для их принудительного выселения. Образец искового заявления о принудительном выселении можно скачать ниже бесплатно.

• Подать иск может не только собственник жилья, но и наймодатель, а также члены их семей.
• Только при удовлетворении требований, указанных в иске, производится выселение и снятие с учета граждан, не имеющих права для проживания в этой недвижимости.
• Судебная практика выселения из служебного жилья, читайте по ссылке.

При составлении иска надо заранее определиться с тем, какая документация будет к нему прикладываться.

Для этого обычно используются бумаги:

• справка о составе семьи;
• арендный договор, где указывается, что срок его действия был закончен, а владелец объекта отказался от его продления;
• св-во о расторжении брака, если собственник жилья желает выдворить из жилплощади бывшую супругу;
• справка из ЖЭКа, подтверждающая наличие значительных долгов по коммунальным услугам, накопленным в течение полугода.

Дополнительно любой истец должен оплатить госпошлину, а квитанция прикладывается к иску.

Как происходит процедура принудительного выселения граждан? Смотрите тут.

Для начала необходимо отметить, что выселение из жилого помещения представляет собой прекращение права пользования жилым помещением, при этом право пользования квартирой или иным жильем может вытекать из права собственности на данное жилье, либо исходя из заключенного договора найма (социального или коммерческого найма), либо на ином основании.

Исходя из данных положений основания для выселения из жилого помещения различаются для собственников и несобственников (нанимателей).

Оснований для выселения нанимателей значительно больше. В частности, согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ нанимателей можно выселить в следующих случаях:

• при наличии задолженности за жилое помещение и (или) по оплате коммунальных платежей более 6 месяцев
• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа нанимателя устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• лишение родительских прав нанимателя, если невозможно совместное проживание родителя, лишенного прав, и ребенка
• расторжение или прекращение договоров найма

Частная собственность согласно Конституции РФ неприкосновенна, поэтому оснований для выселения из собственного жилого помещения крайне мало и в основном они все связаны с серьезными нарушениями или признанием жилого помещения аварийным жильем. В случае наличия у собственника жилого помещения долгов перед третьими лицами выселение из такого жилого помещения с его изъятием невозможно, если такое жилое помещение является у должника единственным (исключение — ипотечное жилье). Выселение собственника из жилого помещения предполагает также, как правило, прекращение его права собственности на данное помещение, при этом ему предоставляется альтернативное жилье или выплачивается компенсация. Обобщим основания для выселения собственника из жилого помещения:

• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа собственника устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• переход права собственности на жилое помещение
• обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога.

Отдельное основание для выселения из квартиры предусмотрено для бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Остановимся на особенностях каждого из оснований для выселения из квартиры.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

К особенностям выселения из жилого помещения в случае признания его аварийным необходимо отнести тот факт, что в этом случае собственнику должно быть предоставлено альтернативное жилое помещение. В случае расхождения площади помещения, места расположения и иных особенностей, влияющих на стоимость помещения, собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения. По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его. Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда.

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом. Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из квартиры: порядок, нюансы, случаи из практики

Основанием подготовить в письменном виде документ являются:

• намерение собственника жилья прекратить право пользования третьими лицами своего жилого помещения. По общему правилу, когда семейные отношения прекращаются, то и право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. Тогда такие граждане должны освободить помещение в срок, установленный собственником
• намерение собственника жилья прекратить право пользования лицами, чье право установлено решением суда (о признании права пользования, признании членом семьи собственника), на основании завещательного отказа. В таком случае уведомление о выселении готовится, когда пользователь использует квартиру не по назначению, нарушает права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допускает его разрушение. Пользователь предупреждает о необходимости в срок исправить недостатки. И если они не исправлены, можно подавать иск
• выселение временного жильца. Такие лица должны освободить помещение в течение 7 дней со дня уведомления нанимателем (если иной срок не установлен нанимателем)
• выселение жильцов по договорам найма, поднайма
• требование судебного пристава-исполнителя по исполнительному документу в рамках исполнительного производства.

Несмотря на категоричность Жилищного Кодекса, законом предусмотрены гарантии и для военных. Не могут выселить жильцов служебных помещений, которые заселились до того, как вступил в силу ЖК РФ, либо проживающие по договору социального найма или имеющие право состоять на таком учете. Об этом гласит часть вторая статьи 52 Жилищного Кодекса РФ.

Новый Жилищный Кодекс РФ свидетельствует о том, что в связи с увольнением по сокращению гражданин может быть выписан из жилого помещения. К слову, Жилищный Кодекс РСФСР не предусматривал выселение бывших военных, уволенных по сокращению или в результате ликвидации учреждения.

Служебные квартиры передаются в пользование по договору служебного найма, который является одной из разновидностей социального найма жилых помещений. Отличие от последнего – служебная квартира может быть передана на время и только определенным категориям граждан:

• работникам предприятия, которое имеет и использует такое жилье для расселения своих сотрудников;
• военнослужащим на период их службы;
• некоторым другим категориям лиц.

Другими словами, это отдельное жилое помещение (дом или квартира), которое передается лицам, отвечающим определенным требованиям на время, пока они отвечают этим требованиям.

Невозможно использование для служебного жилья комнаты в коммунальной квартире.

Согласно действующему в 2020 году законодательству, не подлежит выселению ребенок-сирота, а также ребенок, чьи родители погибли, выполняя служебные обязанности. Если у этих детей кроме служебного помещения нет другого жилья, их выдворение невозможно.

Если же в семье сотрудника МВД или военнослужащего есть несовершеннолетний ребенок, это не станет препятствием для выселения. Однако органы опеки и попечительства вправе требовать в суде, чтобы семья получила отсрочку и поискала себе жилье.

Ситуация с семьей несколько иная. Выселить не получится семьи умершего, погибшего военнослужащего, а также семьи, которые проживают в общежитии, если служащий пропал без вести или умер во время выполнения долга.

Не могут выселить и пенсионера по старости, осиротелых детей. Если служащий проработал не меньше десяти лет, а квартира, в которой находится его семья, ранее была государственной собственностью, но теперь находится на балансе местной власти, выселить семью нельзя.

Основанием проживания военнослужащего в служебной квартире является положение ст. 15 ФЗ № 76 «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года (в новой редакции). Не имеет значения, как долго лицо проживает в жилом помещении – выселение военнослужащих из казенных квартир во время службы фактически запрещено. Существуют отдельные нюансы, но в целом судебная практика всецело на стороне военнослужащих и их родных.

На сегодняшний день можно назвать два обстоятельства, по которым возможно выселение военнослужащего из занимаемой им жилплощади от государства:

• уход в отставку или уход с занимаемой должности;
• обретение своего жилья или предоставление такого жилья собственником служебной квартиры.

Процедура выселения происходит исключительно через суд. Бремя доказывания оснований возлагается на истца, коим может быть администрация, другие наниматели помещений или государственные органы.

Пример: Военнослужащему была предоставлена 1-комнатная квартира по договору социального найма служебного жилья. Вместе с нанимателем проживала его жена с 5-летним сыном и 2-летней дочерью. Супруга направили в длительную командировку в другой город. Собственник служебного жилья попросил семью освободить квартиру. Военнослужащему уже подготовили новое служебное жилье в другом городе – комнату в общежитии. Но супруга всячески отказывалась переезжать из 1-комнатной квартиры в общежитие другого города. Несмотря на уговоры мужа добровольно выселиться она не желала. Местная администрация уведомила военнослужащего о передаче дела в суд. Основание – предоставление служебного жилья на период выполнения военнослужащим своих обязанностей. Причем жилое помещение должно находиться в городе прохождения службы/нахождения в командировке. Районный суд учёл положения договора найма, принял во внимание разъездной характер работы военнослужащего, а также факт прекращения права пользования 1-комнатной квартирой нанимателем и его близкими. Исковое заявление было удовлетворено в полном объеме – суд обязал ответчика покинуть занимаемую им квартиру вместе с семьей.

— Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»

— П. 4 ст. 6, ч. 1 ст. 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»

Предоставление, при переселении в связи со сносом дома, благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в районе проживания не нарушает прав выселяемых из жилого помещения лиц.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 по делу N 33-16908)

Предоставление жилого помещения в связи со сносом дома и отселением не является предоставлением жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а предоставляемое жилое помещение носит компенсационный характер и гарантирует условия проживания, которые не ухудшены по сравнению с ранее занимаемыми жилыми помещениями.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2014 по делу N 33-36611)

Если на момент предоставления квартиры взамен занимаемого ранее жилого помещения, расположенного в доме, подлежащем сносу, очередь ее жильцов для улучшения жилищных условий не наступила, оснований для улучшения их жилищных условий не имеется. Жилищные условия таких лиц будут улучшены в порядке очередности.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 18.11.2014 по делу N 33-43818)

Требование о выселении в порядке ст. 91 ЖК РФ не может быть удовлетворено, если истец не докажет факт предоставления наймодателем ответчику разумного срока для устранения выявленных нарушений при пользовании жилым помещением.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2015 по делу N 33-18191/15)

Само по себе переустройство жилого помещения не свидетельствует о том, что ему нанесен существенный вред, — наличие такого вреда должно быть доказано. Оформление ответчиками документов о переустройстве данной квартиры может быть произведено без применения к ним крайней меры ответственности в виде выселения.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2014 по делу N 33-37207)

Исковые требования

Если иск подается гражданином о выселении соседей, нарушающих нормы общежития:

— о выселении лиц, использующих жилое помещение не по назначению, систематически нарушающих права и законные интересы соседей, допускающих разрушение жилого помещения (при выселении на основании ст. 91 ЖК РФ).

Если иск подается гражданином, выселяемым из жилого помещения:

— о признании недействительным распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда (далее — ДЖПиЖФ) или Департамента городского имущества (далее — ДГИ) г. Москвы (до принятия Постановления Правительства г. Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП вопросами выселения и предоставления помещений при выселении занимался ДЖПиЖФ) о предоставлении жилого помещения в связи с выселением (при выселении на основании ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ);

— об обязании ДГИ предоставить жилое помещение в связи с выселением (при выселении на основании ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ).

Примечание. Подача и рассмотрение искового заявления по спорам о выселении на основании ст. 91 ЖК РФ осуществляется в общем порядке искового производства, закрепленном в подразделе II раздела II ГПК РФ.

Что касается споров об оспаривании решения о предоставлении жилого помещения в порядке ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ, то они с 15.09.2015 рассматриваются по правилам гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) как споры об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц и муниципальных служащих. Ранее такие споры рассматривались в соответствии с нормами гл. 25 ГПК РФ, которая утратила силу 15.09.2015.

По этой причине приведенные ниже рекомендации и образцы исковых заявлений разделены на актуальные при подаче иска согласно ГПК РФ (Рекомендации истцу/Исковое заявление) и при подаче административного искового заявления согласно КАС РФ (Рекомендации административному истцу/Административное исковое заявление).

— К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи в связи с бесхозяйным обращением с жилым помещением и нарушением прав других жильцов (ст. 91 ЖК РФ), относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире). Кроме того, обратиться в суд с требованием о выселении в этом случае вправе также органы государственной жилищной инспекции, а также лица, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которых находятся специализированные жилые помещения, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями (например, Определение Московского городского суда от 19.03.2015 N 4г/1-2624).

— Что касается споров о принудительном выселении граждан в связи со сносом дома, его капитальным ремонтом, состоянием, непригодным для проживания или переводом в нежилой фонд (на основании ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ), то в большинстве случаев в роли истца в таких случаях выступает ДГИ и иные официальные органы. Подобные споры в настоящем материале рассмотрены с позиции выселяемого гражданина (например, Определение Московского городского суда от 02.10.2015 N 4г/3-8937/2015).

— В спорах, связанных с выселением на основании ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ, в роли истцов также могут выступать граждане. Поводом к обращению в суд при этом, как правило, является несогласие с параметрами (характеристиками) жилого помещения, предоставляемого по причине сноса дома, в котором проживает истец, его перевода в нежилой фонд, признания непригодным для проживания или проведения капитального ремонта.

В таких ситуациях истцам следует учитывать правила, закрепленные в ст. 89 ЖК РФ и устанавливающие требования к предоставляемому жилому помещению. Согласно этой норме предоставляемое помещение должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому гражданином помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах того же населенного пункта.

При этом выселяемый из жилого помещения гражданин не может требовать предоставления жилого помещения, улучшающего его жилищные условия, даже если он состоит на соответствующем учете. Предоставление жилого помещения в связи с выселением не имеет своей целью улучшение жилищных условий выселяемых граждан — по этой причине не следует включать в исковое заявление соответствующее требование. Если предоставленное жилое помещение соответствует перечисленным в законе критериям, такое требование будет отклонено судом (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 по делу N 33-17415/2015).

— Равнозначным признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении (п. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»).

Обзор судебной практики по выселению из квартир в ЖСК

— Принимая во внимание, что перед обращением в суд с иском о выселении наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), следует напомнить суду о необходимости проверки того, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

— Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, приведенных в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, в некоторых случаях жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной деятельности проживающими в нем гражданами (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Если в подобных случаях такое использование помещения не нарушает прав и интересов других граждан, оснований для удовлетворения иска нет.

— Нужно иметь в виду, что согласно ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеющие право состоять на данном учете, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ____________(Ф.И.О.)_________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о выселении из жилого помещения

(по основаниям ст. 91 ЖК РФ)

Ответчик, _______________________________, в соответствии с договором социального найма от «___»___________ ____ г., является нанимателем ________________________ (далее — Жилое помещение).

Вместе с Ответчиком проживают члены его семьи: _______________________________________________.

На протяжении ___________ Ответчик и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, обращаются с жилым помещением бесхозяйно, допуская его разрушение, что подтверждается актами осмотра помещения эксплуатационной компанией/заключениями экспертов/показаниями свидетелей/фотоснимками.

Ответчик и члены его семьи неоднократно предупреждались о необходимости устранения допущенных ими нарушений, что подтверждается письмами ДГИ г. Москвы, направляемыми ранее на имя Ответчика. Несмотря на это, Ответчик и члены его семьи проигнорировали эти предупреждения, не прекратили нарушать права и законные интересы Истца (Истцов), не предприняли мер по восстановлению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

На основании указанных фактов и в соответствии со ст. 91 ЖК РФ, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ

ПРОШУ:

Выселить Ответчика и членов его семьи из Жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Приложения:

1. Копия договора социального найма от «__» ___________ ____ г. N _____.
2. Копии документов, подтверждающих факт использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, обращения с жилым помещением бесхозяйно: копии актов осмотра помещения эксплуатационной компанией/копии заключений экспертов/фотоснимки.
3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
4. Копии письменных предупреждений Истца Ответчиком.
5. Копия искового заявления и приложенных к нему документов для Ответчика.
6. Доверенность представителя от «__» ___________ ____ г. N _____ (если исковое заявление подписывается представителем Истца).
7. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых Истец основывает свои требования.
8. Квитанция об оплате госпошлины.

«___» __________ ____ г.

Истец (представитель):

________________/________________________________/

(подпись) (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2015 по делу N 33-41466/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2015 по делу N 33-3933/15

Примечание. Данный образец основан на положениях КАС РФ.

В ________________________ районный суд

Административный истец:

________________(Ф.И.О.)_______________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Административного истца:

________________(Ф.И.О.)_______________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Административный ответчик:

_____________(наименование)____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Госпошлина: ____________________ рублей

Административное исковое заявление

о признании недействительным распоряжения

Департамента городского имущества г. Москвы

о предоставлении жилого помещения в связи с выселением

и об обязании предоставить жилое помещение

в связи с выселением (при выселении

на основании ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ)

Административный истец, _______________________________, в соответствии с договором/свидетельством о государственной регистрации права от «___» ___________ ____ г., является нанимателем/собственником ________________________ (далее — Жилое помещение).

«___» ___________ ____ г. Департаментом городского имущества города Москвы (Административный ответчик) принято решение N _____ о выселении Административного истца в связи со сносом дома, в котором расположено Жилое помещение, в связи с тем, что Жилое помещение было переведено в категорию нежилых/признано непригодным для проживания/в связи с проведением капитального ремонта (реконструкции) дома.

Взамен освобождаемого Жилого помещения решением Департамента городского имущества города Москвы от «___» ___________ ____ г. N _____ Административному истцу было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу ___________________________________________________________________________________________.

Административный истец не согласен с таким решением по следующим основаниям:

— Предоставленное жилое помещение не является благоустроенным, что подтверждается актами о проведении в квартире замеров дверных проемов, входной двери/фотоснимками/замерами жилых помещений в квартире.

— Предоставленное жилое помещение не является равнозначным по общей площади ранее занимаемому Административным истцом Жилому помещению, что подтверждается документами БТИ (планом, экспликацией и т.д.).

— Предоставленное жилое помещение не отвечает установленным требованиям и находится вне границ населенного пункта, в котором находится ранее занимаемое Административным истцом Жилое помещение, при этом Административный истец не давал письменного согласия на предоставление жилья вне границ этого населенного пункта.

— Предоставленное жилое помещение состоит из меньшего числа комнат, чем занимаемое ранее Административным истцом Жилое помещение, что подтверждается документами БТИ (планом, экспликацией и т.д.).

В силу ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Административный истец обращался с жалобой по тому же предмету, который указан в настоящем административном исковом заявлении, в вышестоящий в порядке подчиненности орган/к вышестоящему в порядке подчиненности лицу «___» ___________ ____ г. В результате рассмотрения жалобы было принято решение ____________________________________________________________________________.

ИЛИ

Административный истец не обращался с жалобой по тому же предмету, который указан в настоящем административном исковом заявлении, в вышестоящий в порядке подчиненности орган/к вышестоящему в порядке подчиненности лицу.

В ________________________ районный суд

Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Истец: ____________(Ф.И.О.)____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Возражение на исковое заявление

о выселении из жилого помещения

(по основаниям ст. 91 ЖК РФ)

«___»___________ ____ г. Истец, ______________________________, обратился в ______________ суд с исковым заявлением о выселении Ответчика ____________________________ из жилого помещения, расположенного по адресу ___________________________________ и занимаемого Ответчиком на основании _____________________________ (далее — Жилое помещение).

Вместе с Ответчиком проживают члены его семьи: _______________________________________________.

Свои требования Истец обосновывал тем, что на протяжении ___________ Ответчик и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, обращаются с жилым помещением бесхозяйно, допуская его разрушение. По заявлению Истца Ответчик и члены его семьи неоднократно предупреждались о необходимости устранения допущенных ими нарушений, что подтверждается письмами ДГИ г. Москвы, направляемыми ранее на имя Ответчика. Несмотря на это, Ответчик и члены его семьи проигнорировали эти предупреждения, не прекратили нарушать права и законные интересы Истца (Истцов), не предприняли мер по восстановлению имущества.

Ответчик не согласен с предъявленными Истцом требованиями по следующим основаниям:

— Наймодатель не предупреждал Ответчика (нанимателя) и членов его семьи о необходимости устранения нарушений.

— Ответчик и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение по назначению, не допускают нарушения прав и законных интересов соседей, а также разрушения занимаемого ими жилого помещения, что подтверждается фотографиями, показаниями свидетелей.

В соответствии с п. 1 ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

На основании указанных фактов и в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

ПРОШУ:

В удовлетворении заявленных Истцом требований о выселении Ответчика из жилого помещения отказать.

Приложения:

1. Копия договора социального найма от «__» ___________ ____ г. N _____.
2. Доказательства того, что Ответчик и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение по назначению, не допускают нарушения прав и законных интересов соседей и не допускают разрушения занимаемого ими жилого помещения: фотографии.
3. Копия возражения на исковое заявление и приложенных к нему документов для Истца.
4. Доверенность представителя от «__» ___________ ____ г. N _____ (если возражение на исковое заявление подписывается представителем Ответчика).
5. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых Ответчик основывает свои возражения.

«___» __________ ____ г.

Ответчик (представитель):

________________/________________________________/

(подпись) (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к возражению на исковое заявление:

В Гражданском кодексе РФ праву собственности, его видам, особенностям, основаниям приобретения и прекращения посвящён раздел № 2, куда входят главы с 13-20, статьи с 209-306.

Несмотря на то, что законодатель посвятил целый раздел раскрытию данного права, в нем отсутствуют нормы раскрывающие такое понятие, как «право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением», что, на мой взгляд, является явным упущением, так как данное право представляет собой серьезное обременение для жилого помещения.

При этом законодатель закрепил нормы, регулирующие право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

Отсутствие одних норм и наличие других, возможно, объясняется тем, что право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком предоставляется исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, в то время как право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением связано исключительно с бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

Хотите знать больше? Подписывайтесь на наш канал в Телеграм.

В соответствии с Жилищным и Гражданским кодексом РФ, собственник жилого помещения имеет право на владение, пользование и распоряжение, принадлежащем ему на праве собственности жилым помещением, в то время как члены его семьи обладают только правом пользования. Обращение взыскания и реализации заложенного жилого помещения является основанием для выселения членов семьи должника, так как вследствие перехода права собственности ими утрачивается право пользования (статья 292 Гражданский кодекс РФ).

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание не может быть обращено на жилое помещение в том случае, если оно является для должника и членов его семьи, совместно с ним проживающих, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, но с введением в действие Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало возможным обращение взыскания и на такое жилое помещение. Данная возможность себя окончательно закрепила с внесением поправок в указанную статью в редакции Гражданского процессуального кодекса РФ от 29.12.2014 года. Однако, для подобного обращения необходимо наличие двух условий: во-первых, жилое помещение должно быть заложено в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного банком, кредитной организацией или юридическим лицом; и, во-вторых: кредит (заем) предоставляется в целях приобретения или строительства жилого помещения, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилого помещения (статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

• выселение можно производить исключительно из жилого помещения или такого, которое утратившего этот статус;
• выселение осуществляют в интересах государства, самого выселяемого (при аварийных ситуациях) или третьего лица с правом на это жилье, которое выселенец и его семья занимали незаконно. Никакие другие случаи законодательством не предусмотрены;
• выселение производят помимо воли проживающего в нем гражданина и его семьи;
• выселяемый на это жилье ранее не имел никаких прав и проживал в нем незаконно или в силу определенных причин (по закону) утратил такое право
• выселение проводится исключительно на основании решения суда.

Между соседями не всегда складываются дружеские отношения. Если соседи шумят по ночам, затопили квартиру или совершают другие действия, ущемляющие интересы проживающих рядом, надо сходить к участковому с заявлением или вызвать полицию прямо ночью. В случае постоянных жалоб на соседей суд может прекратить их право пользования жильем с выселением собственника из жилого помещения за нарушение прав и интересов соседей.

Выселение из помещения, принадлежащего муниципалитету регулируется статьей 83 ЖК РФ. К основаниям для выселения из квартиры, принадлежащей муниципалитету, без предоставления другого жилья, относятся следующие:

• наличие задолженности по коммунальным платежам сроком более полугода;
• причинение нанимателем или лицами за действие, которых он отвечает, помещению повреждений. К таким лицам можно отнести членов его семьи или иных лиц совместно с ним проживающих, а также граждан пребывающих в данном помещение с разрешения нанимателя, например, его друзей.
• систематическое нарушение прав соседей. В этом случае необходимо доказать факт нарушения, его периодичность, а также то, что дальнейшее проживание с данным соседом не представляется возможным. На практике указанное обстоятельство подтверждает участковый.
• использование помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение нанимается исключительно для проживание в нем граждан, использование его в иных целях не допускается. Не допускается размещение в нем организации, производства и т.д.

Также за основание для выселения, можно назвать разрушение данного помещения. В этом случае решения суда для выселения не требуется.

Также возможны случаи выселения с предоставлением другого жилого помещения в границах одного муниципалитета:

• выселение из помещения в связи со сменой его назначения, например помещение переведено из статуса жилого в нежилой.
• признание жилого помещения непригодным для проживания, также служит основанием для выселения из него всех жильцов.

В указанных случаях не требуется решения суда.

Действующее законодательство допускает выселение собственника жилья при наличие одного из обстоятельств:

• длительное уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• систематическое нарушение интересов соседей;
• использование жилого помещения не по назначению.

Выселение собственника из жилого помещения возможно только на основании решения суда. Инициировать иск о выселение могут лица, чьи права нарушены: соседи, совместно проживающие родственники. Если нарушаются права несовершеннолетнего, инициировать процесс по выселению могут органы опеки и попечительства или прокуратура.

Служебное жилье — жилье, предоставленное гражданину в связи с возникновением у него с государством или муниципалитетом трудовых отношений. Понятие и основания предоставления служебного помещения гражданину указано в статье 93 ЖК РФ.

Чаще всего, такое жилье предоставляется в следующих случаях:

• на период командировки;
• на период времени, в котором лицо стоит в очереди на улучшение жилищных условий;
• на период действия трудового договора;
• в иных случаях.

Согласно статье 103 ЖК РФ, в описанных ситуациях лицо, и проживающие совместно с ним члены его семьи, должно добровольно освободить занимаемое ими жилое помещение. Если помещение не будет освобождено, то собственник помещения вправе подать иск о выселение в суд.

Законодательство установило обстоятельство, когда выселение запрещается:

• если жилье, из которого выселяют собственника, является у него единственным жильем. Исключение, если жилье находится в ипотеке, в таком случае оно может быть реализовано на торгах;
• члены семьи военнослужащего и других государственных служащих, погибших во время исполнения своего служебного долга;
• пенсионеры, получающие пенсию по старости;
• сироты, получившие жилье по государственной программе;
• представители семьи умершего работника, которому было предоставлено общежитие на период работы;
• инвалидов 1 или 2 группы, которые получили инвалидность на рабочем месте по вине работодателя;
• несовершеннолетних лиц, имеющих регистрацию в занимаемой квартире;
• лица, отказавшие от приватизации в пользу другого гражданина;
• лиц, лишенных свободы по приговору суда. Указанные лица имеют право восстановить регистрацию после освобождения;
• владельцев квартир, которые заключили договор пожизненной ренты;
• граждан, которые были признаны судом умершими или безвестно отсутствуюшими, но потом объявившимися.

Исковое заявление подается по месту проживания ответчика, в районный суд.

Для подачи иска о выселении гражданина из занимаемого им жилого помещения необходимо обзавестись необходимыми доказательствами, которые убедят суд в необходимости принятия решения о выселении.

К доказательствам, указывающим на неправомерные действия лица, являющимися основанием для его выселения можно отнести:

• протоколы вызова участкового или наряда полиции;
• свидетельские показания соседей или других лиц;
• результаты различных экспертиз, которые указывают на то, что квартира используется не по назначению или, что её дальнейшее использование данным лицом приведет в негодность;
• иные доказательства.

Максимальное количество доказательств необходимо собрать на стадии подготовки к судебному процессу. Те доказательства, которые невозможно собрать на данной стадии, например, пояснения участкового, необходимо затребовать через суд.

В течение пяти дней, с момента поступления искового заявления, суд выносит одно из определений, копия которого должно быть направлено заявителю:

• о принятие искового заявление;
• об отказе в принятие искового заявления;
• оставляет исковое заявление без движения.

В случае принятие искового заявления о выселении к производству, назначается судебное заседание по результату рассмотрения которого выносится решения суда, которое вступает в силу по истечению тридцати дней, если не будет обжаловано в вышестоящем суде.

На основании решения суда о выселении, выдается исполнительный лист, который должен быть передан судебным приставам исполнителям, они и обеспечивают выселение лица из занимаемого им помещения.