Заключение сделок об отчуждении недвижимого имущества

Взыскание задолженности по договору поставки

104 0

В марте 2015 г. ООО «Фармстронг» продало Олегу Хуртину два нежилых здания и земельный участок. Цена договоров купли-продажи составила свыше 124 млн руб., которую покупатель обязан был уплатить в срок не позднее 30 дней со дня заключения сделок. Стороны согласились отступить от правил ст. 488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит: с момента госрегистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты и до момента завершения расчетов имущество не считалось находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Госрегистрация перехода права собственности на одно здание состоялась в апреле 2015 г., а на остальную недвижимость – 10 июня.

В середине июля того же года в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Фармстронг» банкротом, которое было оставлено без движения. Сразу после этого новый владелец недвижимости продал ее ООО «МВС Груп» за 124,8 млн руб. Соответствующий договор купли-продажи также предусматривал условие об отсрочке платежа и невозникновении права залога у продавца в силу закона.

В конце июля суд возбудил банкротную процедуру в отношении общества «Фармстронг». В дальнейшем указанные объекты недвижимости за непродолжительное время сменили еще ряд собственников, некоторые из объектов были раздроблены.

Отчуждение квартиры – что это такое, как происходит процедура

Далее конкурсный управляющий оспорил в судебном порядке сделки купли-продажи активов должника в виде недвижимости. Арбитражный суд признал договоры купли-продажи недействительными и взыскал с покупателя 124 млн руб.

Впоследствии апелляция рассмотрела обособленный спор по правилам судопроизводства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц новых собственников недвижимости. В ходе дальнейшего рассмотрения спора конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил признать недействительными не только первоначальные договоры купли-продажи спорных активов, но и все последующие сделки с ними как единую сделку, направленную на безвозмездный вывод активов должника. В связи с этим он просил суд применить последствия недействительности прикрываемой сделки, восстановив право собственности должника на отчужденное имущество.

В итоге апелляция отменила определение первой инстанции, признав договоры купли-продажи недвижимости Олегу Хуртину недействительными и отказав в применении последствий их недействительности. В остальной части заявление конкурсного управляющего было оставлено без рассмотрения. Вторая инстанция сочла, что по указанным договорам за несколько месяцев до возбуждения дела о банкротстве должника было отчуждено все его недвижимое имущество, которое не было оплачено покупателем. Сами договоры содержали условия, существенно отличающиеся от обычно применяемых независимыми участниками гражданского оборота (отсрочка платежа с одновременным отказом от права залога), при этом доходы покупателя заведомо не позволяли ему оплатить приобретенные объекты. Таким образом, указал суд, в момент заключения сделок стороны осознавали, что встречное предоставление со стороны покупателя не будет осуществлено.

Апелляция добавила, что конкурсный управляющий не доказал осведомленность конечных собственников о противоправной цели заключения первоначальных договоров купли-продажи спорного имущества, а также то, что все сделки были объединены стремлением достичь единого результата – передачи права собственности на имущество должника конечным приобретателям. В связи с этим суд счел, что право собственности должника на спорное имущество подлежит защите посредством предъявления виндикационных исков вне рамок дела о банкротстве с соблюдением общих правил подсудности.

Окружной суд согласился с выводами апелляции и взыскал с Олега Хуртина действительную стоимость перепроданного им имущества. В кассационной жалобе в ВС конкурсный управляющий должника оспорил судебные акты нижестоящих инстанций.

Изучив материалы дела № А11-7472/2015, Верховный Суд напомнил, что при отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на такое имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.

Во-первых, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного имущества должника соответствовало его воле – т.е. приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником. В этом случае при отчуждении таким приобретателем спорного имущества на основании последующих сделок права должника (его кредиторов) защищаются путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам ст. 301 и 302 ГК к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного ст. 167 Кодекса.

Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревался нести отраженные в этом договоре правовые последствия. Имущество после отчуждения его должником все время находится под контролем бенефициара, который принимает решения относительно распоряжения им.

Как пояснил Верховный Суд, во втором случае госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании п. 2 ст. 170 РФ ГК. При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в реестре и объясняет временной разрыв между такими сделками, поэтому не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.

В связи с этим, указал ВС, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая сделка может быть признана недействительной как подозрительная согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве. «Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК, а не путем удовлетворения виндикационного иска», – подчеркивается в определении.

Согласно разъяснениям ВС существенное значение для правильного рассмотрения такого обособленного спора имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, а также реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

Верховный Суд пояснил, что апелляция фактически уклонилась от проверки доводов заявителя о реальности сделок по выводу имущества в пользу бенефициаров, связанных с должником. Вторая инстанция также не стала оценивать показания Олега Хуртина – в частности, о том, что он не собирался приобретать указанное имущество, поскольку его доходы заведомо не позволяют оплатить данное приобретение.

«При этом суд апелляционной инстанции не учел, что в отношении прикрывающих сделок документы, как правило, изготавливаются так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворных договоров. Бенефициар, не имеющий формальных полномочий собственника, не заинтересован в раскрытии своего статуса перед третьими лицами, поэтому он обычно не составляет документы, в которых содержатся явные и однозначные указания, адресованные должнику и участникам притворных сделок, относительно их деятельности. В такой ситуации суду апелляционной инстанции следовало проанализировать поведение лиц, которые, по мнению конкурсного управляющего, участвовали в оформлении притворных договоров. О наличии их подконтрольности бенефициару как единому центру, чья воля определяла судьбу имущества должника, в частности, могли свидетельствовать следующие обстоятельства: действия названных субъектов скоординированы в отсутствие к тому объективных экономических причин; по отдельности эти действия противоречат экономическим интересам и возможностям каждого из лиц; данные действия не могли иметь место ни при каких иных обстоятельствах, кроме как при наличии подчиненности одному и тому же лицу и т.д.», – отмечается в определении.

ВС добавил, что, если заинтересованные лица привели достаточно серьезные доводы и представили существенные косвенные свидетельства, которые во взаимосвязи позволяют признать убедительными их аргументы о совершении лишь одной прикрываемой сделки по прямому отчуждению должником своего имущества бенефициару, бремя доказывания обратного переходит на стороны цепочки последовательных договоров купли-продажи, ссылающихся на самостоятельный характер отношений по каждой из сделок.

Как пояснил Суд, в ситуации неправомерного завладения чужим имуществом по недействительной прикрываемой сделке с использованием ничтожных притворных сделок купли-продажи у утратившей имущество стороны возникает реституционное требование к другой стороне прикрываемой сделки – бенефициару, исходя из требований ст. 167 ГК. Однако это не является препятствием для признания за потерпевшим права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в заведомо незаконной схеме, в результате умышленных противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом.

В определении подчеркивается, что хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме убытки продавца, поэтому обязательства приобретателя (бенефициара – стороны недействительной прикрываемой сделки) и причинителя вреда (лица, участвующего в выводе активов через подписание притворных договоров) являются солидарными, что также позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения у пострадавшего.

Таким образом, Верховный Суд отменил постановления апелляции и кассации и вернул в отмененной части обособленный спор на новое рассмотрение во вторую инстанцию. Апелляции рекомендовано предложить уточнить заявления конкурсному управляющему с учетом разъяснений ВС, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус. Кроме того, суд должен определить, являлись ли спорные договоры притворными, и исходя из этого, дать правовую квалификацию избранному конкурсным управляющим способу защиты нарушенного права компании-должника.

Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:

1 этап.

Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.

2 этап.

Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .

Определение сделки

Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

01 мая 2021 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,..»

( По одному договору)

Изменения вступят в силу 31.07.2021 года.

А пока руководствуемся действующей редакцией ст. 42 ФЗ 218.

В связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2015-2021 гг. большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества теперь подлежат удостоверению нотариусом.
Эти поправки сохранились и в новом законе

• Сделки купли-продажи – это наиболее популярный видсделок: при продаже жилья и оформлении прав собственности на другогочеловека происходит отчуждение недвижимости.
• В результате мены квартиры, на какие-либоматериальные ценности или при обмене на другой объект недвижимости любоготипа. В этом случае также происходит отчуждение жилья.
• При дарении, так как у квартиры меняетсясобственник.
• Во всех других случаях, когда владелец квартирыменяется – принудительное отчуждение решением суда и тому подобное.Договор отчуждения квартиры будет иметь место вне зависимости от причинысмены владельца.

У юристов существует такой термин как долевое владение жильем. Он означает, что квартира (или другое жилое помещение) не принадлежит единственному собственнику, а определенную долю в квартире имеет долевой собственник.

Отчуждение доли в квартире происходит точно также, все сделки с долей регулируются действующим законодательством.

Относительно доли в квартире, точнее относительно ее стоимости, бытует распространенное заблуждение. Его суть заключается в следующем: многие считают, что стоимость доли, равной четверти квартиры, равна стоимости четвертой части квартиры.

Это далеко не так, потому что на практике доля в квартире непригодна для проживания, либо же неудобна или малопригодна, соответственно, стоимость доли в квартиры высчитывается принципиально иначе, и она существенно ниже, чем считают многие.

Для оформления сделки, в результате которой квартира перейдет в собственность другому владельцу, часто требуется согласие на отчуждение квартиры.

• При отчуждении квартиры одним из супругов,состоящих в браке, от второго супруга.
• При наличии членов семьи, проживающих в квартире иимеющих право пользования жильем.

В некоторых случаях на конкретно взятое жилье налагается запрет отчуждения, то есть передача его в собственность другому владельцу невозможна до снятия запрета.

Наиболее распространенными случаями, в которых применяется запрет на отчуждение жилья, является покупка квартиры с использованием ипотечного кредитования. Таким способом банк гарантирует себе, что жилье не будет передано другому собственнику без полной выплаты всей суммы ипотечного кредита. Соответственно, сделки по отчуждению c таким жильем невозможны.

Также запрет на отчуждение квартиры может быть наложен по решению суда судебным приставом-исполнителем, до окончания судебных разбирательств, выплаты задолженностей собственника или по другим причинам.

Отчуждение имущества: его суть и виды

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

• недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
• представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
• представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
• под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
• собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Согласие супруга на совершение сделок. Признание сделки недействительной.

В силу разных обстоятельств на некоторые объекты налагается запрет на отчуждение. Речь идет об обременениях, самое жесткое из которых – арест.

Арестовать недвижимость может суд или судебный пристав. В этом случае ее нельзя продать, подарить или иным образом распорядиться до момента снятия ареста.

Остальные обременения хоть и запрещают отчуждать квартиры и землю, но лишь без согласия лица, в пользу которого наложены. При наличии согласия запрет снимается. К таким обременениям относится:

• ипотека;
• залог;
• нотариальное запрещение отчуждения имущества.

Любое из них регистрируется в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Отчуждение недвижимости – это общее определение юридических действий, направленных на переход права собственности на имущество к третьим лицам. В зависимости от характера действий оно может быть добровольным или принудительным, возмездным или безвозмездным.

Условно отчуждения можно разделить на две группы. К первой относятся сделки, по которым владелец сам передает право собственности. Вторая группа – решения компетентных органов, по которым недвижимость изымается.

Результат этих действий в любом случае подлежит регистрации в Росреестре и отражается в ЕГРН.

При отчуждении имущества происходит передача имущества или прав собственности на указанное имущество от лица, которое является собственником, к другому субъекту правоотношения, которое получив имущество или права, становится его новым собственником.

Процесс отчуждения может происходить только добровольно, то есть согласно свободному волеизъявлению собственника.

Анализ норм действующего гражданского законодательства свидетельствует о том, что отчуждение имущества не является:

• отказом от права на имущество;
• предоставлением имущества во временное пользование другому лицу;
• утратой или гибелью имущества собственника или утратой права на него в связи с объективными причинами;
• прекращением права в принудительном порядке по решению суда;
• предоставлением гарантий в будущем совершить отчуждение.

Здесь стоит отметить, что сторона (участник общей доли) имеет право на конкретную долю в данной собственности. Что касается других участников, то при желании они имеют право приобрести эту долю.

Обратите внимание, что это положение не относится к продаже с публичных договоров. Владелец, который продает долю собственности, обязан оповестить других участников в письменном виде. В договоре необходимо указать стоимость и условия, на которых вы собираетесь продать долю.

Если остальные участники общей собственности не собирались покупать долю, выставленную на продажу или, откажутся от ее приобретения, то продавец может продать её на любых выгодных ему условиях. При обращении к нотариусу за заключением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, вы должны быть готовы к тому, что вам придется представить доказательство, что каждый участник собственности оповещен о решении.

В большинстве случаев собственники общих долей добровольно предъявляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения данной доли.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Е.С. Болтанова Практика рассмотрения земельных споров: анализ и комментарий

Практика рассмотрения земельных споров: анализ и комментарий Отчуждение здания, строения, сооружения, Отдельные виды прав на земельные участки

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды Ряд условий для установления частного сервитута Установление публичного сервитута Оформление прав на земельный участок

Признание права собственности на самовольную постройку

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и

принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,

за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

При сравнении пп. 1 и 4 ст. 35 ЗК РФ становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к отчуждению земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (то есть собственник здания и собственник земельного участка — одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок.

Сделка, в результате которой происходит отчуждение имущества, означает, что к другому лицу переходят права по пользованию, владению и распоряжению.

При этом чтобы сделка имела юридическую силу, ее результаты должны быть отражены в Росреестре, согласно пункту 6 статьи 1 федерального закона от 13 июля 2020 года «О государственной регистрации недвижимости» № 218.

Отчуждение имущества может быть произведено его собственниками путем заключения гражданско-правовых сделок в виде договоров купли-продажи, дарения.

Отдельным видом отчуждения имущества физическим лицом будет внесение такого имущества в качестве уставного фонда при создании юридического лица, где собственник имущества является учредителем.

При этом имущество, которое находится в собственности юридического лица, может быть отчуждено только при его продаже. Дарить такое имущество запрещено, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

При отчуждении имущества, на праве собственности принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо соблюдение правил, которые указаны в статьях 26 и 28 ГК РФ.

Данные правовые нормы определяют степень дееспособности несовершеннолетнего собственника, в зависимости от его возраста.

Так, если несовершеннолетний не достиг возраста в 14 лет, то сделки с его имуществом могут совершать только его родители, усыновители или опекуны. В виде исключения, допускается совершение мелких бытовых сделок самим несовершеннолетним собственником.

Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, то он может совершать сделки, предварительно получив на это письменное согласие своих родителей или других законных представителей.

Таким образом, процесс отчуждения имущества представляет собой действия со стороны собственника, направленные на передачу прав на имущество другому лицу. При этом отчуждение может быть произведено как возмездно, так и безвозмездно.

По общему правилу, процесс отчуждения свидетельствует о свободном волеизъявлении собственника, однако, закон предусматривает ряд исключений и обязывает совершить такие действия под принуждением.

Кроме отчуждения имущества, существуют и другие способы прекращения права собственности на имущество. Например, отказ от имущества, утрата имущества и так далее.

Похожие записи: