Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ничтожность сделки недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ничтожные сделки являются недействительными сразу с момента их совершения — решения суда для этого не требуется. Но чтобы не попасть в такую сделку — необходимо все-таки понимать какие это сделки. Ничтожные сделки:
- сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам;
- сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
- мнимая сделка;
- притворная сделка;
- сделка, совершенная полностью недееспособным лицом (либо не достигшим четырнадцати лет (малолетним), либо признанным недееспособным в судебном порядке).
Разберемся подробнее.
Недействительность сделок с недвижимостью
Какие требования законодательства необходимо выполнить?
- заключить сделку в письменной форме. Конечно все понимают, что договор купли — продажи составить необходимо, а вот с предварительным договором купли-продажи многие «не заморачиваются» и принимают или передают задаток или аванс просто по расписке, считая ее достаточной для оформления предварительных договоренностей. А ведь расписка не является самостоятельным документов в сделке. К тому же Гражданский кодекс РФ прямо указывает на обязательную письменную форму предварительного договора купли-продажи.
- Кроме соблюдения письменной формы, в договоре обязательно должна быть дата его заключения, полный адрес объекта недвижимости, цена сделки, так же необходимо указать персональные данные законных участников сделки — фамилию, имя и отчество полностью, дату и место рождения, место проживания. Паспортные данные можно не указывать, однако дополнительно персонифицировать участников сделки будет не лишне. Суд может обратить на это внимание. А ведь не исключена необходимость использование этих документов в суде.
- И конечно сделка должна быть заключена между покупателем и собственником недвижимости или законными представителями сторон.
Кто такие законные представители?
Это:
- представители, действующие по доверенности, заверенной нотариусом или иным уполномоченным лицом
- родители детей, не достигших 14 лет
- законные усыновителей,опекуны детей, не достигших 14 лет
- законные опекуны недееспособных
Например:
- С целью уклонения уплаты подоходного налога с продажи — занижается цена в договоре, а потом с целью получения налогового вычета покупатель предоставляет в налоговые органы расписку о получении денег продавцом сверх цены, указанной в договоре
- Один из участников сделки находится в состоянии алкогольного опьянения и этот факт подтверждается медицинской справкой, а в суде и показаниями свидетелей.
В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
Написать комментарий
Taкaя cдeлкa тpeбyeт ocпapивaния в cyдe нa ocнoвaнии зaкoнa. Для этoгo зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк нa ocнoвe нapyшeния или yщeмлeния пpaв. Пpичeм пoдaть иcк o пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй мoгyт и yчacтники дoгoвopa, и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa и инcтaнции — poдcтвeнники, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Ocпopимaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa пpизнaния тaкoвoй cyдoм. Пo зaкoнy ocпopимyю cдeлкy мoжнo paзpeшить бeз cyдeбнoгo вмeшaтeльcтвa — нaпpимep, caмocтoятeльнo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы избeжaть cyдeбныx тяжб, нyжнo нe дoпycкaть пoвoдoв для ocпapивaния cдeлки:
🔸 нeт тpeбyeмoгo зaкoнoм coглacия тpeтьeгo лицa или opгaнa — нaпpимep, квapтиpa, нaxoдящaяcя в coбcтвeннocти пo дoгoвopy peнты, пpoдaнa бeз coглacия peнтoпoлyчaтeля;
Ничтoжнaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa ee coвepшeния, a нe пo peшeнию cyдa. Taкиe cдeлки нe тpeбyют oбpaщeния в cyд, пoтoмy чтo caми пo ceбe нecyт в ceбe нapyшeниe зaкoнoдaтeльcтвa. To ecть пo зaкoнy пoдoбнyю cдeлкy пpocтo нeльзя зaключaть. Этo cлyчaи гpyбыx нapyшeний — нaпpимep, пpoдaжa квapтиpы c пoддeльными дoкyмeнтaми.
Oбpaщaтьcя в cyд пpи тaкoй cдeлкe нyжнo тoлькo для пpизнaния ee нeдeйcтвитeльнoй, либo для пoдтвepждeния фaктa ничтoжнocти. Гpaждaнcкий кoдeкc oтнocит к ничтoжным cдeлки:
🔹 нapyшaющиe зaкoн и пpи этoм пocягaющиe нa пpaвa и cвoбoды тpeтьиx лиц;
🔹 c yмышлeнным нapyшeниeм пpaвoпopядкa и нpaвcтвeннocти — нaпpимep, пoддeлкa дoкyмeнтoв, пoдпиceй;
🔹 coвepшeнныe c нeдeecпocoбными лицaми — нaпpимep, c пcиxичecкими paccтpoйcтвaми;
🔹 зaключeнныe c дeтьми дo 14 лeт — нaпpимep, peбeнoк 12 лeт pacпиcaлcя в дoгoвope, xoтя зa нeгo этo дoлжны дeлaть oпeкyны или poдитeли;
🔹 мнимыe — нaпpимep, дoлжник бyдтo бы дapит квapтиpy, чтoбы избeжaть apecтa имyщecтвa;
🔹 пpитвopныe c цeлью cкpыть дpyгyю cдeлкy — нaпpимep, кoгдa квapтиpy пoлyчaют пo дapcтвeннoй, пpикpывaя пpи этoм фaктичecкyю пepeдaчy дeнeг;
🔹 c имyщecтвoм, кoтopым нeльзя pacпopяжaтьcя — к тaким cдeлкaм oтнocитcя, нaпpимep, пpoдaжa бaнкpoтoм cвoeй квapтиpы.
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
Нeзaвиcимo oт ocнoвaний для пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй нeoбxoдимo пoдaвaть иcк в cyд. Oднaкo, нeльзя yпycкaть cpoкa иcкoвoй дaвнocти.
Нaибoлee чacтo вcтpeчaютcя ocпapивaния нeпpaвильнo пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв нeдвижимocти.
Дeти нe yчacтвoвaли в пpивaтизaции. Пpoблeмa в тoм, чтo дo cepeдины 90-x пo зaкoнy мoжнo былo нe нaдeлять дeтeй дoлями вo вpeмя пpивaтизaции. Чтoбы избeжaть лишнeй бюpoкpaтии, квapтиpы зaчacтyю пpивaтизиpoвaли тoлькo нa взpocлыx члeнoв ceмьи. Cдeлкa кyпли-пpoдaжи квapтиpы c пoдoбнoй пpивaтизaциeй oпacнa тeм, чтo пoвзpocлeвшиe дeти в пpaвe пoтpeбoвaть дoлю в жильe и ocпopить cдeлкy чepeз cyд.
Oдин из жильцoв был выпиcaн в пepиoд пpивaтизaции. Нaпpимep, квapтиpy пpивaтизиpoвaли, кoгдa oдин из coбcтвeнникoв был выпиcaн из-зa cлyжбы в apмии или oтбывaнии нaкaзaния в тюpьмe. Кoгдa oн вepнeтcя дoмoй, тo мoжeт вoccтaнoвить пpaвo нa пpивaтизaцию в cyдe. Ecли квapтиpy пpoдaли бeз eгo вeдoмa, cдeлкy пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. Чтoбы избeжaть пoдoбныx пpoблeм, yзнaйтe зapaнee o лицax, чьи пpaвa мoгли нapyшить пpи пpивaтизaции — зaкaжитe apxивнyю пoквapтиpнyю кapтoчкy пo фopмe 40 в пacпopтнoм cтoлe.
Ocпopить cдeлкy пытaютcя мoшeнники. Oднa из мoшeнничecкиx cxeм — кyплю-пpoдaжy квapтиpы ocпapивaют coбcтвeнники, paнee oткaзaвшиecя oт yчacтия в пpивaтизaции. Oни мoгyт зaявить, чтo пpивaтизaция пpoxoдилa бeз иx вeдoмa. 3дecь вaжнo пoднять вce дoкyмeнты, a глaвнoe — oткaз oт пpивaтизaции. Ecли c дoкyмeнтaми вce в пopядкe, cyд paзoблaчит мoшeнникoв и ocтaвит cдeлкy в cилe.
Pиcкoвaннo и пoкyпaть нeдвижимocть, yнacлeдoвaннyю пpoдaвцoм paнee. B этoм cцeнapии мoгyт пoявитьcя нe вcтyпившиe в пpaвa нacлeдники. Нaпpимep, внeбpaчныe дeти, кoтopыe дoкaзaли cвoe poдcтвo, или poдcтвeнники, дoлгoe вpeмя нe знaвшиe o cмepти нacлeдoдaтeля.
3aкoн пoзвoляeт нacлeдникy зaявить пpaвa нa нacлeдcтвo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кaк yзнaл o cмepти нacлeдoдaтeля. Cитyaция paвнocильнa для нacлeдoвaния и пo зaкoнy, и пo зaвeщaнию. 3aвeщaния ocпapивaют нeдoвoльныe pacпpeдeлeниeм имyщecтвa poдcтвeнники yмepшeгo.
Кaк зaщититьcя: ocтepeгaтьcя cдeлoк c нeдaвнo пoлyчeннoй в нacлeдcтвo нeдвижимocтью, ocoбeннo ecли oнa oфopмлeнa нe нa poдcтвeнникa yмepшeгo. Oднaкo, чeм пoзжe нacлeдник вcтyпил в пpaвa, тeм нижe pиcк.
Oгpaничeннoe cyдoм в дeecпocoбнocти лицo. Нaпpимep, квapтиpy пpoдaл инвaлид, нaxoдящийcя нa пoпeчитeльcтвe гocyдapcтвa. Пo зaкoнy oн нe имeeт пpaвa пpoдaвaть жильe бeз paзpeшeния opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Увы, ecли cдeлкa yжe cocтoялacь, пoкyпaтeль нe cмoжeт oтcтoять cвoи пpaвa в cyдe. Дaжe пpи нaличии coглacия oт opгaнoв oпeки тaкyю cдeлкy мoгyт ocпopить.
Пpoдaвeц, cocтoящий нa yчeтe в диcпaнcepe. 3aкoннa cдeлкa c пpoдaвцoм, кoтopый cocтoит нa yчeтe в пcиxo- или нapкoдиcпaнcepe, нo нe пpизнaн нeдeecпocoбным. Oднaкo, ee мoгyт ocпopить poдcтвeнники бывшeгo влaдeльцa. Нaпpимep, Oлeг пoкyпaeт квapтиpy y Bacилия. Bo вpeмя cдeлки Oлeг зaмeчaeт, чтo Bacилий вeдeт ceбя нeмнoгo cтpaннo, нo нe пpидaeт этoгo ocoбoгo знaчeния. Cпycтя кaкoe-тo вpeмя oбъявляютcя coвepшeннoлeтниe дeти Bacиля, кoтopыe зaявляют, чтo oтeц cocтoит нa yчeтe в ПНД и нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx дeйcтвий, пoдпиcывaя дoгoвop.
К coжaлeнию, oт тaкoгo cцeнapия cлoжнo зaщититьcя. Бывaли cлyчaи, кoгдa cдeлкy пpизнaвaли нeдeйcтвитeльнoй cпycтя мнoгo лeт. Нaпpимep, бывшeмy влaдeльцy квapтиpы пocтaвили пcиxичecкий диaгнoз. Poдcтвeнники ocпopили cдeлкy в cyдe, дoкaзaв, чтo нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц yжe был бoлeн.
Кaк зaщититьcя: пpи пoдoзpeнияx пocтapaйтecь paзyзнaть o пpoдaвцe квapтиpы кaк мoжнo бoльшe. Cпpocитe coceдeй o eгo пoвeдeнии, пooбщaйтecь c дpyгими члeнaми ceмьи. Ecли вaм кaжeтcя, чтo пpoдaвeц вeдeт ceбя cтpaннo, пoпpocитe cпpaвкy из пcиxoнeвpoлoгичecкoгo диcпaнcepa. Нe бoйтecь oбидeть чeлoвeкa, лyчшe cмyщeниe, чeм пoтepянныe миллиoны. К тoмy жe для мнoгиx cтpyктyp тaкaя cпpaвкa oбычнoe дeлo — нaпpимep, для вoдитeлeй. Пoмнитe, чтo cpoк дeйcтвия тaкoй cпpaвки 1 гoд.
Ничтожные сделки с недвижимостью
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:
- являются мнимыми или притворными;
- противоречат нормам правопорядка и нравственности;
- совершены признанными судом недееспособными гражданами;
- были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
- были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
- нарушают права несовершеннолетних;
- нарушают требования законодательства о форме или сроках;
- были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
- были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.
Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
Общие последствия заключения таких сделок изложены в ст. 167 ГК.
- Заключенное соглашение не будет обладать юридической силой для сторон с момента его подписания. Оно не будет влиять на правовые отношения участников.
- Если исполнение сделки началось до установления ее недействительности, то стороны обязаны вернуть все полученное по ней.
- В ситуации, когда возврат невозможен (предметом договора могут быть услуги), предусматривается денежная компенсация, устанавливаемая в рамках судебного разбирательства.
- В ряде случаев признание судом сделки недействительной производится только на будущее время. Примером выступают арендные отношения, в рамках которых возникли и были исполнены обязательства по оплате и обслуживанию помещения.
- Суд может признать недействительной лишь часть сделки. Остальные ее элементы останутся в силе.
- Если одна из сторон действовала недобросовестно (угрозы, обман и др.), то другой участник сделки вправе требовать компенсации убытков. Виновное лицо будет нести риск случайной гибели имущества, переданного по такому соглашению.
- В ряде случаев полученное сторонами имущество может быть передано в доход казны.
Существует вариант, при котором последствия недействительности не будут применены. Это произойдет в ситуации, когда реституция будет затрагивать основы нравственности и правопорядка.
Стандартные основания для инициирования этой процедуры изложены в ст. 168 – 178 ГК. В число оспоримых сделок входят:
- совершенные юрлицом с нарушением его уставных целей или не обладающим лицензией на соответствующую деятельность;
- заключенные подростком (от 14 до 18 лет) без требующегося согласия законного представителя или попечителя;
- совершенная лицом с неполной дееспособностью без согласия попечителя;
- заключенная в силу наличия заблуждения о ее характере;
- совершенная в силу наличия обмана, угрозы;
- кабальные сделки (заключенные на заведомо невыгодных условиях);
- совершенные дееспособны гражданином, не способным в этот момент осознавать характер своих действий (например, нахождение в состоянии опьянения);
- превышение полномочий доверенным лицом или руководителем организации.
Перечень ничтожных сделок включает:
- противоречащие положениям действующего законодательства;
- мнимые и фиктивные соглашения;
- притворные действия — с целью прикрыть другие правоотношения;
- противоречащие действующему правопорядку и требованиям нравственности;
- совершенные детьми в возрасте до 14 лет;
- заключенные недееспособными гражданами.
Существуют и специальные основания признать сделку недействительной. Примером выступает ст. 1131 ГК. Она предусматривает признание недействительным текста завещания. Это возможно в случае, если документ нарушает права других лиц (зачастую в наследственную массу целиком включается квартира, принадлежащая в долях супругам).
Между оспоримостью и ничтожностью сделок // Комментарий к п. 1 ст. 173.1 ГК
Период, в течение которого истец имеет право инициировать процедуру, установлен в ст. 181 ГК. В случае, если сделка ничтожна, предусматривается несколько вариантов.
- При подаче иска участником сделки срок исковой давности составляет 3 года с момента начала исполнения заключенного соглашения.
- Если с требованиями обращается 3-е лицо, то этот период составляет 3 года с момента, когда оно узнало или ему должен был стать известным факт нарушения своих интересов. При этом устанавливается максимальный предел, составляющий 10 лет с начала исполнения соглашения.
Когда сделка относится к категории оспоримых, указанный период составляет 1 год с даты открытия для истца соответствующих обстоятельств. Если сторону принуждали к заключению соглашения угрозами и насилием, то период для оспаривания истекает спустя 1 год после прекращения последних.
- Как поставить объект недвижимости на кадастровый учет? Теория и практика
- Регистрация, оформление, сопровождение сделок с недвижимостью, стоимость сделок
- Залив квартиры: оценка залива, экспертиза, заявление о заливе в суд
- Приватизация жилья, квартиры, участка. Документы для приватизации
- Признание права собственности на недвижимость. Негаторный и виндикационный иски
Напомним, что добросовестным является приобретатель, который возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Если при рассмотрении дела будет установлено, что приобретатель отвечает указанным выше требованиям, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Реституцию невозможно применить к сделкам, правовая природа которых не предполагает исполнение в виде передачи имущества. К примеру, не может идти речь о реституции применительно к последствиям недействительности доверенности (ст. 185 ГК РФ) либо обещания дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ).
Нельзя говорить о реституции как последствии недействительности сделки по уступке права требования (ст. 382 ГК РФ). Как правильно отмечает И.Ю. Павлова, право нельзя вернуть посредством реституции, «можно лишь признать право у одного лица не прекратившимся, а у другого лица — не возникшим».
Иногда природа сделки предполагает, что ее исполнение связано с передачей материального объекта, но объект таков, что он не может быть возвращен в натуре в силу своих особых свойств. Возьмем договор купли-продажи.
По нему одна сторона обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Из определения договора купли-продажи видно, что он дает, наверное, самую благоприятную почву для реституции не только в силу своей юридической природы, но и в силу фактической распространенности, а следовательно, большей вероятности оказаться недействительным.
Но, когда мы начинаем говорить о такой разновидности купли-продажи, как энергоснабжение, указанное выше правило перестает действовать, ведь здесь мы имеем дело с особой вещью. Физические свойства энергии, пусть даже юридически она является вещью (товаром), таковы, что ее возврат после исполнения договора невозможен. Схожая ситуация имеет место, если предметом сделки являются бездокументарные ценные бумаги.
Определенные сомнения возникают у судов относительно возможности реституции самовольной постройки. Аргументом против указывается то, что возврат самовольной постройки свидетельствовал бы о наличии или возникновении на стороне отчуждателя права собственности в отношении самовольной постройки.
Не соглашаясь с таким подходом, мы, так же как и Н.Б. Щербаков, полагаем, что реституция направлена на восстановление положения, существовавшего до исполнения договора, представляет собой «обратную» передачу имущества и не связана с правами сторон на нее. По этим причинам вывод о невозможности передачи самовольной постройки в силу реституции является неправильным.
Не стоить думать, что невозможность реституции связана только со свойствами вещей, ведь есть и другие объекты гражданских прав, выступающие предметом сделок. Как видно из ст. 128 ГК РФ, ими могут быть работы, интеллектуальная собственность и даже некоторые нематериальные блага.
Кстати, работы прямо названы в ч. 2 ст. 167 ГК РФ в качестве объектов, которые невозможно вернуть в натуре. Произведенные работы действительно нельзя вернуть, но можно вернуть результат работы, имеющий материальный характер.
В отличие от договора оказания услуг действия подрядчика не самоцель, а средство достижения результата. Поэтому если результат достигнут и он имеет материальное выражение, то какие имеются препятствия к реституции, если, конечно, это в полной мере восстановит положение сторон? Например, иждивением подрядчика изготовлен гарнитур, который передан заказчику. Впоследствии договор подряда признается недействительным и ставится вопрос о реституции.
Полагаем, что возврат денег заказчику, а подрядчику — изготовленного его иждивением гарнитура (стоимость которого включает цену материалов и произведенных работ) восстановит имущественное положение одного и другого. Приведенный нами пример — исключение из правил. В большинстве случаев заключение договора подряда исключает возможность реституции, однако не следует исходить из какого-либо «автоматического» ее отрицания только на том основании, что исполнение договора связано с выполнением работ.
Применительно к реституции интеллектуальной собственности ситуация более очевидная. Раз реституция тесно связана с вещью, а, как говорит ст. 1227 ГК РФ, интеллектуальные права не зависят от права собственности на материальный носитель, в котором выражен результат интеллектуальной деятельности, и передача вещи не влечет передачу интеллектуальных прав, выраженных в ней, то реституция интеллектуальной собственности как отстраненной от чего-либо материального невозможна. Похожий вывод применительно к товарному знаку уже находил свое подтверждение в судебной практике.
Да, из приведенного нами правила «отрыва интеллектуальных прав от материального носителя» есть исключение, предусмотренное ст. 1291 ГК РФ. Указанная норма включает положение, согласно которому отчуждение оригинала произведения носителем исключительного права означает перенос не только права собственности на материальный носитель, но и передачу исключительных прав на него.
Но это не влияет на наши выводы. В случае, когда, например, признается недействительным договор купли-продажи картины, можно говорить лишь о возврате вещи, но не исключительных прав. То обстоятельство, что к вещи привязаны исключительные права, не делает их самостоятельным предметом реституции.
Ничтожный договор является таковым при определенных условиях. Такие признаки предусмотрены законом и четко прописаны в нормативных документах. К основным характеристикам данных сделок относятся:
- Факт недействительности предусмотрен законодательством и обуславливается определенной статьей в законе, что не требует судебного подтверждения.
- Ее ничтожность устанавливается с момента подписания, вне зависимости от написания и подачи иска о признании, желания двух сторон и прочее.
- Не провоцирует каких-либо правовых наказаний для действующих особ. Например, если недееспособный человек заключил договор купли-продажи – он будет признан ничтожным в тот же момент. При этом ресурсы, которые передавались противоположной стороне, должны быть возвращены обратно в натуральном объеме либо финансовом эквиваленте.
- Провоцирует лишь последствия, которые связаны с недействительностью (возвращение ситуации на прежний уровень, до сделки – реституция). В определенных случаях допустимо возмещение убытков либо морального вреда, которые были причинены (в том числе – возмещение в пользу государства).
Стоит отметить, что при ничтожном договоре две стороны должны возвратить имущество от сделки в первоначальном виде, каким оно было при получении. Если данное требование невозможно исполнить – противоположная сторона должна возместить убытки в денежном эквиваленте.
Признание договора купли-продажи недействительным
Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:
- при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
- если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.
Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.
Исковое заявление должно содержать:
- Информацию об объекте сделки и контрагентах.
- Основания, по которым аннулируется сделка.
- Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
- Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
- Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.
Законодательством установлены следующие сроки давности:
- 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
- 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
- 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
- срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
- требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.
Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:
| Основание | Статья ГК | Вид |
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:
|
173.1 | Оспоримые Исковая давность – 1 год |
| Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает | 177 | |
| Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах | 179 | |
| Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим | Ч. 4 ст. 179 | |
| Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов | 169 | Ничтожные Исковая давность – 3 года |
| Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка |
170 | |
| Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет |
171, 172 | |
| Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц |
168 |
Требование об аннулировании прописывается в иске так:
- Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
- Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.
ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.
Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.
На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.
На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:
- Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
- Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
- Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.
От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.
Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:
- стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
- супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
- орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
- опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
- родители несовершеннолетнего участника договора.
Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.
Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.
ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.
К доказательствам относятся:
- выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
- договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
- акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
- если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
- если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
- для супругов – свидетельство о заключении брака;
- любые другие документы, подкрепляющие позицию;
- имеющиеся видео и фотоматериалы;
- показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).
ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.
- Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС16-20128, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Суды кроме того указали на то, что Поповым Н.В. и Шулеповым М.И. не представлено доказательств невозможности применения установленных в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по ней в связи с отчуждением Борисовцом С.А. объектов недвижимого имущества…
- Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ15-198, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения…
- Решение Верховного суда: Определение N 4-КГ14-33, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Как предусматривает ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными…
1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.
2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.
Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.
3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.
Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.
Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.
4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.
Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.
Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.
В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.
Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.
Сделки с недвижимостью и их регистрация
Последствия недействительности части сделки
1. Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 117-КГ15-8
Краткий вывод: если истец основывает свои требования на недействительности сделки, заключенной между третьими лицами, и такая сделка признается судом недействительной, в т.ч. в части, то суду необходимо разрешить вопрос о применении последствий недействительности сделки в отношении сторон сделки; в противном случае судебный акт может быть отменен.
Исковые требования:
о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, компенсации морального вреда.
Суть дела:
Истец в 1999 году приобрел земельный участок и садовый дом, расположенный на территории бывшей базы отдыха. Впоследствии по договору купли-продажи ООО «Пансионат «Каравелла» продало базу отдыха ООО «Сферос», в том числе и садовый домик истца К. Решением районного суда в удовлетворении иска К. отказано. Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями. Решением апелляционного суда г.Севастополя иск удовлетворен частично, договор признан недействительным, постановлено устранить препятствия во владении и пользовании истцом земельным участком и садовым домом, обязать передать во владение и пользование истца земельный участок и садовый дом.
Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции и отменил решение суда, удовлетворив иск частично. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец является собственником спорного имущества, которое выбыло из его владения помимо его воли, право собственности на спорный земельный участок и садовый дом у ООО «Сферос» не возникло, договор купли-продажи от 2003 года, заключенный между ООО «Пансионат «Каравелла» и ООО «Сферос», признан недействительным в части продажи садового домика.
С кассационной жалобой в ВС РФ обратился ООО «Пансионат «Каравелла».
Решение суда:
Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция суда:
В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Между тем, признавая недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, суд не применил последствия недействительности сделки (Прим. в данном случае требования истца удовлетворены через признание договора купли-продажи недействительным в части, но при этом суд должен был решить вопрос о последствия признания недействительности сделки относительно всех сторон договора, а не только в отношении истца).
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
1. Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181
Краткий вывод: заблуждение стороны сделки относительно каких-либо отдельных условий сделки не является основанием для признания сделки недействительной, если сторона понимало существо сделки и ее цель.
Исковые требования:
О взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены.
Суть дела:
Банк требует исполнения обязательств ответчиков по договору банковской гарантии, договорам залога и поручительства в связи с просрочкой заемщика по кредитному договору.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что договоры поручительства и залога заключены ответчиками под влиянием заблуждения относительно существенных условий договоров (в части сроков).
Решение суда:
Дело направленно на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция суда:
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу ст.178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
При этом заблуждение стороны договора относительно срока договора, то есть одного из его условий, не является заблуждением относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета.
Все недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые.
Ничтожными или абсолютно недействительными являются сделки, которые недействительны уже в момент ее совершения в силу закона и поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Суд, установив факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность. Предметом иска в данном случае является требование применить установленные законом последствия недействительности сделки. В исключительных случаях ничтожная сделка может быть признана действительной (например, сделка совершенная малолетним к его выгоде) Суд вправе применить последствия ничтожной сделки и по собственной инициативе.
В гражданском кодексе предусмотрены следующие виды ничтожных сделок: сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК), сделки совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК), сделки, совершенные лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК), сделки, совершенное малолетним (ст. 172 ГК), сделки, совершенные с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в тех случаях, когда несоблюдение формы влечет недействительность сделки.
Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия его закону.
Ничтожная сделка, являясь неправомерным действием, порождает лишь те последствия, которые предусмотрены законом на этот случай в качестве реакции на правонарушение. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 1 ст. 166 ГК). Противоправность абсолютного большинства действий, совершенных в виде ничтожных сделок, весьма очевидна, как, например, в случае совершения сделки с гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Поэтому функции суда в таких случаях сводятся к применению предусмотренных законом последствий, связанных с недействительностью сделок.
Положение закона о том, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, означает лишь одно: недействительность — это объективное свойство ничтожной сделки, поэтому она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК). Ничтожная сделка и до решения суда не имеет юридической силы. Суд, признавая сделку ничтожной, лишь устраняет неопределенность в правоотношениях, но не превращает ничтожную сделку из действительной в недействительную.
Общее правило о ничтожности сделок формулируется следующим образом. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК).
Наличие в законе данного общего правила объективно необходимо. Несмотря на то что законодатель всегда стремится наиболее полным образом описать конкретные виды (составы) ничтожных сделок, он объективно не может предусмотреть все их виды и возможные случаи совершения ничтожных сделок. Поэтому прямая ссылка на вышеприведенное общее правило, закрепленное в ст. 168 ГК, должна иметь место только в тех случаях, когда для признания недействительной сделки ничтожной не установлены специальные основания.
Основания ничтожности сделок можно разделить на общие и специальные. Общие основания закреплены в гл. 9 ГК «Сделки» нормами о ничтожности:
а) сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК);
б) мнимых и притворных сделок (ст. 170 ГК);
[3]
в) сделок, совершенных гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК);
г) сделок, совершенных несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст. 172 ГК);
д) сделок, совершенных с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие (п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165 ГК);
е) сделок, совершенных с нарушением требований о их государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК).
сделок, совершенных с нарушением требований о их государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК).
Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности, ничтожны потому, что представляют собой серьезные и опасные нарушения действующего законодательства, носят антисоциальный характер и посягают на существенные государственные и общественные интересы. Именно публичный характер интересов, нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных. Очевидна яркая антисоциальная направленность сделок, создающих угрозу экономической безопасности государства:
а) внешнеторговых сделок юридических лиц, когда под видом товаров, указанных в лицензии (например, лома черных металлов), продаются за рубеж сплавы редких металлов;
б) сделок, нарушающих монопольное право государства на определенные виды деятельности (например, право на продажу отдельных видов вооружения);
в) мнимых внешнеторговых сделок для перевода валютных средств, полученных в кредит, за рубеж с целью их хищения (сделки, совершенные с нарушением правил валютного контроля).
Помимо ничтожной сделки закон оперирует и понятием оспоримой сделки. Этот вид сделок тоже является в силу гражданского законодательства недействительным, разница между ними в первую очередь заключается в том, что:
- ничтожная сделка недействительна изначально — с того момента, как заключена;
- оспоримая — лишь с того момента, когда суд признал ее недействительной.
Со стороны разница не слишком велика — в обоих случаях дело должен рассматривать суд, однако если речь идет о последствиях сделки, то тут уже различие становится существенным.
В том случае, если суд признал, что конкретная сделка является ничтожной и в силу этого недействительной, возможны следующие последствия:
- Расторжение сделки. Все права и обязанности, которые могли бы возникнуть по ничтожной сделке, аннулируются, сделка считается вообще никогда не имевшей места.
- Реституция. В буквальном переводе с латыни этот термин означает «восстановление» и восходит к формуле римского права «Restitutio in integrum» («Восстановить в прежнем состоянии»). Это означает, что все переданное по сделке должно быть возвращено сторонами друг другу: товар — продавцу, деньги — покупателю.
- Возмещение. Если истец понес расходы в связи с тем, что сделка имела признаки недействительности, эти расходы должны быть ему возмещены за счет ответчика.
Оспоримые сделки признаются таковыми только судом. В результате чего суд принимает решение оспорить передачу имущественного объекта, усматривая соответствующие последствия для обеих сторон.
Ничтожные соглашения могут аннулироваться судом, в качестве оспоримых(см. Расторжение договора купли продажи после регистрации). По преимуществу они не требуют обращения в суд, так как правовые последствия, предусмотренные при исполнении соглашений, в данном случае не наступают.
[2]
Например, при проведении купли-продажи квартиры покупатель не передал деньги в счёт оплаты. Данная процедура признаётся заведомо не состоявшейся, ничтожной в силу нарушения предъявляемых требований.
Если же покупатель передал денежные средства, но взамен предполагаемого договором объекта получил не соответствующий качеству объект – потребуется подача иска и оспаривание процедуры, так как она состоялась, но не отвечает критериям заключённого договора (см. Приём-передача квартиры).
Иногда третьи лица заключают договор о сбыте имущества, принадлежащего собственнику. Такой договор не приобретает силы и притязания покупателя ничтожны.
Главное основание – нарушение имущественных прав лица, произошедшее в результате недобросовестных или преступных действий. Наступает в виде юридических последствий, которые создают прецедент незаконного отчуждения имущества, в силу чего оно утрачивается, либо его использование становится затруднительным.
Основано на конституционном положении, что распоряжаться имуществом допустимо только собственнику.
Основания предоставляются приложением к исковому заявлению при возбуждении гражданского процесса в суде. Пострадавшие граждане указывают причину, по которой сделка не подлежит признанию, в исковом заявлении. К нему прилагается документация, подтверждающая факт нарушений.
В число доказательств могут войти:
- Договор, в результате которого имущество было принято новым владельцем.
- Справки, расписки в получении денежных средств, акты и т.п., подтверждающие нарушения в составлении договора.
- Документация, подтверждающая нарушения при проведении регистрации договора в Росреестре.
- Медицинские справки, если договор подписан недееспособным лицом.
- Паспорт, свидетельство о рождении, при участии в подписании договора лица, не достигшего возраста 18 лет.
- Правоустанавливающая документация, когда сделка проведена лицами, не соответствующего юридического статуса.
Исковая давность составляет 1 год.
Период исчисляется с даты:
- Когда злоумышленник прекратил угрозы и иные подавляющие действия в адрес пострадавшего гражданина.
- Когда владелец имущества узнал о его продаже (дарении, мене и т.п.) третьими лицами.
- После составления договора, который не предоставил в распоряжение обещанный объект.
Моментом исчисления становится процедура информирования заинтересованного лица, чьи права нарушились в результате недобросовестных или преступных деяний.
По завершении этого периода, срок подачи заявления допускает восстановления. Для этого требуется предъявить веские аргументы, основанные на подтверждающих фактах. Они позволят убедить судейскую коллегию в том, что пострадавший в действительности не имел способа обратиться в арбитраж. В противном случае, заявление будет отклонено.
[1]
- Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.
- История политических и правовых учений / В.Г. Графский и др. — М.: Норма, 2003. — 944 c.
- Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
- Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.
- Терехова, Ю. К. Корпоративный юрист. Правовое сопровождение предприятия. Практическое пособие / Ю.К. Терехова. — М.: Дашков и Ко, Вест Кей, 2015. — 222 c.
Под основаниями недействительности сделки следует понимать любые обстоятельства, препятствующие возникновению и реализации сделки, и существующие в момент ее совершения.
Основание недействительности сделки может состоять только из одного обстоятельства (недееспособность участника сделки).
Но, как правило, требуется наличие совокупности нескольких обстоятельств, то есть необходимо установление определенного фактического состава — состава недействительной сделки.
Например, если сделка имеет более одного основания оспоримости, то это сложный состав недействительной сделки. Так, сложный состав имеет сделка, совершенная компанией с выходом за пределы правоспособности и под влиянием заблуждения.