Рекомендации сбербанка по оценке недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рекомендации сбербанка по оценке недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

2. Как сделать оценку квартиры для ипотеки

3. Решение по жалобе ПАО Сбербанк на решение Якутского УФАС России

4. Оценка дома для ипотеки Сбербанка

5. Как проводится оценка квартиры для ипотеки?

Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:

Покупаете или продаете недвижимость
Получили недвижимость по наследству
Хотите застраховать квартиру
Оформляете кредит под залог недвижимости
Решаете спорные вопросы

Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

договор долевого участия
акт приема-передачи квартиры
документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Есть несколько вариантов.

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

Авторизуйтесь на ДомКлик
Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
Оплатите услугу

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.

Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.

Оценка любой недвижимости – это исследование конкретного объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Этот процесс состоит из нескольких шагов, в том числе осмотра объекта, фотографирования его, анализа документов и технических параметров. Заключительный этап (и цель работы) – составление отчёта с указанием реальной стоимости объекта на рынке.

Обычно такие услуги выполняют профессиональные компании по оценке, имеющие лицензию на данный вид деятельности, иногда оценщик может работать один и устанавливать самостоятельно стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка.

Рассмотрим подробнее, когда нужно делать оценку жилья при ипотеке Сбербанка.

Сначала заемщик выбирает подходящую программу Сбербанка, затем подает на нее заявку. Если Сбербанк одобрит заявку и назовет предварительную сумму кредита, заемщик сможет приступить к поиску конкретного объекта, ликвидного, подходящего для залога, соответствующего требованиям банка. Согласовав с банковскими специалистами параметры квартиры или дома, можно заказывать оценку. Это должен делать сам кредитополучатель. Он подбирает для работы опытную квалифицированную команду из списка оценщиков для ипотеки Сбербанка.

Отчет оценщиков заемщик предоставляет в банк, там изучают все материалы в срок до 10 дней. В результате – утверждение объекта или отказ. При положительном решении далее происходит подписание ипотечного договора.

Внимательно изучайте список оценочных компаний для ипотеки Сбербанка. Ошибка в выборе ведет к убыткам.

Также возможно заказать оценку через специальный сервис — Ева Домклик. В нем большой список аккредитованных оценщиков. Воспользоваться сервисом оценки на Ева ДомКлик для Сбербанка можно с помощью специалиста банка или через риэлтора, работающего с сервисом Ева ДомКлик (или непосредственно в этой фирме).

Формально заемщик может заказать оценку квартиры для ипотеки Сбербанка в любой фирме, даже без аккредитации. Но тогда банку придется проводить тщательную проверку такой компании, соответствие требованиям закона, уровень деловой репутации, качество предыдущих работ. Это может серьёзно замедлить ипотечный процесс, он может затянуться и на месяц.

Рекомендуем ознакомиться со списком аккредитованных в Сбербанке оценочных компаний по ипотеке и остановить свой выбор на одной из них. Таким образом вы значительно упростите и ускорите этот этап сделки.

Цена услуг по оценке зависит от многих факторов, например, от объема и сложности работ, имеет значение регион, удаленность от центра населенного пункта. Какую площадь надо осматривать и фотографировать, сколько объектов (если частное владение) и много других параметров. Цена оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке значительно больше в столице и С.- Петербурге, в остальных регионах ниже в полтора – два раза. Приведем ориентировочные цены в Москве:

Отчет – внушительный документ, объем – не один десяток страниц. Оценочный альбом для ипотеки Сбербанка, сшитый и заверенный, с приложенными материалами фото- и видеосъёмки сдается заказчику.

Сначала электронный вариант предоставляется ему и банку по емейлу. Затем оригинал можно получить с курьером или лично в офисе.

Также курьер компании может доставить экземпляр в офис Сбербанка или отдать этот экземпляр заемщику. Бумажный вариант отчета может потребоваться во время согласования его с банком и подписания кредитного договора.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Оценка квартиры для получения ипотеки – это мероприятие, проводимое с целью вычисления рыночной стоимости объекта. Его итогом является отчет, в котором описываются характеристики помещения, ставшего залоговым имуществом. В него должны быть включены:

Фотографии, дополненные комментариями специалиста оценочной компании;
Планировка квартиры и копии документов на нее;
Ее описание;
Стоимости: залоговая и рыночная;
Заключение о состоянии объекта и его реальной цены.

Для Сбербанка оценка квартиры доказывает то, что она стоит запрашиваемых клиентом денег для ее покупки. Если по ипотеке образуется долг, то объект будет продан Сбербанком на торгах согласно указанной в бумагах сумме. Это минимизирует риск возможных убытков.

Оценка производится на основании представленных клиентов документов, таких как:

Личный паспорт.
Документы правообладателя. Для вторички или передачи в залог банку собственного жилья это: свидетельство, выписка ЕГРН, договоры купли-продажи/мены/дарения/приватизации, свидетельство о наследстве.
Техническая документация, в которой содержится информация не только о самом жилом помещении, но и о доме, в котором оно находится: этажность, материал стен, кровли, перекрытий, фундамента, год постройки; площадь квартиры, количество комнат (технический и кадастровый паспорта, техплан).
Договор участия в долевом строительстве и передаточный акт, по которому дольщик получил жилье (для новостройки).

Обязательным этапом проведения оценки квартиры после определения цели и сбора документов является выезд на осмотр, когда оценщик делает фотографии квартиры, которые в последствии обязательно прикладываются к отчету. На осмотре специалист также проверяет соответствие планировки квартиры техническому плану из документации. Наличие разногласий между ними в виде неузаконенной перепланировки может спровоцировать отказ банка давать средства ипотеку.

Расчет стоимости квартиры:

Когда вся необходимая информация собрана и проведен осмотр оценщик приступает к анализу рынка, изучает аналогичные квартиры в этом районе. При проведении расчета рыночной стоимости специалист использует данные о годе постройки дома и его фактического износа, тип и материал конструкций, стен, фундамента. Полученная стоимость сводится в итоговую на основании корректировок, допущений, округления и прочих условий.

Помимо определения рыночной стоимости оценщик также рассчитывает и ликвидационную, то есть цену, за которую можно будет продать квартиру без учета условий рынка, торгов и максимально быстро. Это необходимо на случай, если заемщик перестанет соблюдать условия договора, например, оплачивать кредит. Тогда банк имеет право расторгнуть договор и для покрытия своих убытков реализовать квартиру.

Как только все суммы подсчитаны специалист выполняет сам отчет, который в готовом варианте представляет собой печатный документ на 70-80 листов А4, пронумерованный и прошитый в соответствии со всеми требованиями, а также заверенный печатью и подписью оценщика.

Такой отчет можно предоставлять в Сбербанк для получения ипотеки.

Отчет содержит следующие разделы:

Сведения об Оценщике и Заказчике
Характеристика объекта оценки
Обзор и анализ рынка недвижимости
Анализ ликвидности объекта
Обоснование методики оценки
Определение рыночной стоимости
Определение ликвидационной стоимости
Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
Фотографии квартиры

Что должно быть указано в оценке

Оценочный отчет подвергается серьезной проверке, и должен содержать в себе следующую информацию:

Количественные и качественные характеристики объекта. Сюда относится площадь, количество комнат, вид из окон, общее состояние квартиры, подъезда и дома, наличие перепланировки, дата постройки дома, материалы, использованные при строительстве (стены, перекрытия, фундамент, кровля), наличие оборудованной придомовой территории (парковки, площадки) и т.п.
Отражаются все недостатки и дефекты (например, следы протечек на потолке, сантехническом оборудовании и пр.).
Юридическая составляющая. Указывается наличие несанкционированных перепланировок, обременений.
Расчеты и стоимость (рыночная и ликвидационная (на случай вынужденной продажи)). Специалист подробно описывает процесс оценки, какие методики и почему были им применены. Обязательно указание, на какую дату актуален данный отчет.
Анализ рынка аналогичной недвижимости, с которыми производилось сравнение (не менее 2-4 объектов).
Приложения к отчету: правоустанавливающая и техническая документация, фототаблица, документы об образовании и квалификации оценщика, распечатки с интернет-сайтов по объектам-аналогам.

Определение рыночной стоимости квартиры может потребоваться не только для оформления ипотеки в Сбербанке. Эта процедура проводится также:

При покупке/продаже недвижимости;
Для оформления другого вида кредита (не ипотеки) в случаях, когда квартира становится залоговым имуществом;
При вступлении в права на наследство;
Для страхования объекта;
В рамках заключения брачного договора

Юридическим лицам оценка квартиры может потребоваться при открытии ООО. Это необходимо, когда имущество становится составной частью бизнес-плана или ее доля передается в уставной капитал.

Проводить оценку недвижимости для оформления ипотеки в Сбербанке могут организации либо частные оценщики, которые получили соответствующую лицензию либо квалификационный аттестат. Дипломированный оценщик может быть частным лицом либо трудиться в одной из компаний, но в обоих случаях уровень квалификации должен быть подтвержден справкой либо дипломом о прохождении профильного обучения.

Чаще всего работники Сбербанка предлагают целый перечень аккредитованных организаций, с которыми они сотрудничают. Кредитополучателю могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно принимает участие в оформлении ипотеки. Но заемщик имеет право не следовать рекомендациям, так как может заказать оценку объекта для ипотеки у частного лица либо в любой подходящей организации.

К категории независимых оценщиков относятся частные лица и компании, которые по какой-либо причине не смогли или не захотели проходить аккредитацию в кредитной организации. Но банк может отказаться изучать составленные отчеты об оценке под весомым предлогом. Кредитные юристы рекомендуют сразу обращаться к работникам аккредитованных компаний, так как это поможет сэкономить не только время, но и средства.

Проводится оценка объекта недвижимости только профессиональными экспертами, с должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных документов.

Первостепенно сотрудник собирает необходимую информацию, которая относится непосредственно к конкретной недвижимости: год постройки, материал изготовления, степень износа, количество перепланировок, территориальное расположение, техническое оснащение и т.д. Обобщая полученные данные, он проводит детальный анализ и производит оценку, составляется отчет, в который входят фотоснимки объекта недвижимости, графики, схемы и подробные выводы.

Изучение ипотечной квартиры может проводить аккредитованная компания от Сбербанка или независимый эксперт.

Основные достоинства:

Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:

Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.

Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:

Два и более сотрудника имеют специальное образование.
Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.

В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.

Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.

Зачем оценщикам нужна аккредитация

К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.

Перед заказом не аккредитованных компаний лучше сопоставить все плюсы и минусы такого риска. Даже если законодательство разрешает обращаться за помощью к подобным организациям, все же Сбербанк относится к ним скептически. На проверку представленного отчет уйдет больше времени, а если он не будет соответствовать установленным требованиям, и вовсе может быть отклонен.

Важно! Услуги оценщика для оформления кредитного договора на ипотеку оплачивает заявитель.

Фотографии, дополненные комментариями специалиста оценочной компании;
Планировка квартиры и копии документов на нее;
Ее описание;
Стоимости: залоговая и рыночная;
Заключение о состоянии объекта и его реальной цены.

При покупке/продаже недвижимости;
Для оформления другого вида кредита (не ипотеки) в случаях, когда квартира становится залоговым имуществом;
При вступлении в права на наследство;
Для страхования объекта;
В рамках заключения брачного договора

Оценка недвижимого имущества для ипотеки в Сбербанке — процесс определения реализуемости приобретаемого жилья с помощью независимого эксперта. Эта одна из обязательных процедур, требуемых законодательством для получения займа на недвижимость. В соответствии с законодательной властью при оформлении кредита на квартиру (дом) заемщик предоставляет банку залог — имеющуюся недвижимость или покупаемую. Поскольку залогодержателем выступает банк, он требует от клиента проведения независимой оценки.
Кредитором определяется предельная сумма заема с учетом стоимости жилья. Если заемщик не выплачивает кредит, недвижимость отходит банку. Оценка имущества необходима и для клиента: для определения адекватной стоимости квартиры или продажи ее в случае нехватки средств для погашения задолженности по ипотеке.

Оценивает недвижимость аккредитованная компания, которую одобрит Сбербанк. Не отказывает банк в сотрудничестве с частными организациями. Но для этого необходимо соблюдать условия процедуры. Требования Сбербанка к оценщику:

наличие свидетельства;
повышение квалификации каждые 3 года;
страхование собственной деятельности;
отсутствие судимости.

Компания, в которой работает эксперт, должна функционировать не менее трех лет, иметь сотрудников с профильным образованием.

Если 1 из пунктов не будет выполнен, Сбербанк имеет право отказать в приеме отчета.

Изначально сотрудник компании собирает сведения о недвижимом имуществе: год постройки, материал изготовления, число перепланировок и пр. Изучив информацию, подготавливает отчетность.

Законодательством не предусмотрен список определенных компаний, которые допускаются к проведению оценки в рамках оформления ипотеки в Сбербанке. Однако банк предпочитает, чтобы процедура проводилась только той фирмой, которой он доверяет.

Поэтому он предлагает заказывать ее только в аккредитованных им компаниях. Их число уже превышает 2700. Поэтому найти в вашем городе ту, отчет об оценке у которой будет принят без возражений, легко. Полный список аккредитованных компаний можно посмотреть тут (скачать файл).

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Главной проблемой при предоставлении ипотеки является то, что кредитор заинтересован в оценке объекта по минимуму с целью уменьшения рисков, а клиент хочет, чтобы стоимость позволяла получить достаточную сумму кредита, и уменьшила первоначальный взнос. Именно поэтому составлен список организаций Сбербанк оценка недвижимости по ипотеке, в независимости и объективности которых кредитор уверен.

Теоретически клиент может обратиться к другой организации, закон этого не запрещает, главное исполнение следующих условий:

Оценщик должен быть членом официальной организации оценщиков;
Наличие страхового полиса 300 тыс. руб. для возмещения ущерба клиенту в случае допущения ошибки.

Но, как показывает практика, Сбербанк не принимает отчеты компаний, рейтинг которых не подтвержден в банке. Даже если Вы докажете свое право в суде, кредитор может найти множество других причин для отказа в займе.

Необходимые для проведения оценки недвижимого объекта документы:

Правоустанавливающая документация;
Договор купли/продажи для доказательства права владения собственностью;
Технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
Копия паспорта заказчика (будущего заемщика);
Если объект был получен владельцем по наследству, нужно предоставить сведения о нем;
Если квартира обременена, это также нужно зафиксировать документально.

С этим пакетом бумаг заемщик должен обратиться к оценочной компании. Оценка объекта начинается после заключения договора с ней на оказание соответствующей услуги.

Оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке включает в себя 6 этапов:

Поиск оценочной компании. Найти лучше такую фирму, которая имеет хорошую репутацию у самого банка, а также у ее клиентуры. Не последним фактором, влияющим на выбор, может стать цена на услугу.
Консультация у специалиста по оценке. С ним нужно оговорить сроки проведения оценки и стоимость услуги. После достижения соглашения заключается договор.
Сбор необходимых для проведения процедуры бумаг. Их нужно вручить независимому эксперту.
Непосредственно оценка объекта. Эксперт вместе с заемщиком и настоящим владельцем квартиры приезжает на место и осматривает его. Внимание оценщика обращается на дефекты и прочие нюансы жилья, которые обязательно фиксируются с помощью фотографий.
Составление отчета об оценке. На это может уйти до 5 рабочих суток. Чем проще объект, тем с более короткий срок будет выдана документация.
Передача отчета заемщику-заказчику. На руки выдается только оригинал. Пара копий остается у оценочной фирмы.

Отчет об оценке представляет собой документ, объем которого может составлять около 30-40 страниц, содержащих описание, графики, фото и выводы с указанием реальной стоимости недвижимости.

Схема проведения оценки упростилась в 2021 году. Сбербанк активно сотрудничает с сервисом Ева.Домклик. Попросите сотрудника Сбербанка, оформляющего ипотеку, провести процедуру через банк. В этом случае она будет проведена с названного выше сервиса. Если же вы самостоятельно хотите выбрать компанию, запрашивайте услугу не у менеджера, а у риелтора, подключенного к Ева.Домклик или в самой фирме. Воспользуйтесь этим сервисом, чтобы не передавать отчет в банк самостоятельно.

4 января 2012

Справка

Состав рабочей группы:

Представители банков:

1. Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н. (Сбербанк России);

2. Князев Юрий, к.т.н.;

3. Кондратенко Полина MRICS;

4. Малышев Илья, к.э.н.;

5. Пасынков Евгений, MBA.

Представители оценочного сообщества:

1. Попов Егор, ASA (DTT);

2. Малышев Олег, к.э.н. (PwC);

3. Соколова Людмила, CFA (KPMG);

4. Булычева Галина, MRICS, к.э.н. (СМАО, член Комитета АРБ);

5. Синогейкина Екатерина, MRICS, к.э.н. (РОО, член Комитета АРБ);

6. Спиридонов Федор (член Комитета АРБ);

Руководитель рабочей группы:

Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н.

Председатель Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности

Куратор направления: Рослов Виктор, FRICS, к.т.н.

Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности

Руководитель рабочей группы благодарит за комментарии:

Арычкина Олега (Коллиерс Интернешнл), Белова Вячеслава (ИП), Горбунова Максима (ИП), Живчикова Дениса (Российская оценка), Дерябина Юрия, MRICS (Бейкер Тилли Русаудит), Журавлеву Анну (Городской центр экспертиз), Исаева Михаила (Городское бюро оценки), Кадушкина Игоря (ГК Аверс), Карпову Инну (НЭО Центр), Карпову Марину (Профсоюз работников аудиторских оценочных экспертных и консалтинговых организаций), Калачеву Юлию (БДО), Корнилова Евгения (ИП), Копылова Александра, MRICS (E&Y), Кулешова Павла (Альфа-Инвест»), Матюшина Александра (ФБК), Марченко Валентину, MRICS (CBRE), Медведева Сергея (ООО «Медведев и Партнеры»), Подколзина Игоря, к.э.н. (ВТБ-24), Рогову Анну (Промсвязьбанк), Тарасова Юрия (КБ Зенит), Фоменко Александра (ООО «АНФ-Оценка»), Шахова Александра, ACCA (DTT), Шаскольского Алексея, MRICS (ИПП), Штурова Сергея (КБ Зенит).

Документ согласован:

Кредитные организации:

— ОАО «Сбербанк России»;

— ОАО «ВТБ»;

— ОАО «Альфа-банк»;

— ЗАО «ВТБ-24»;

— ОАО «Росбанк»;

— ОАО «Уралсиб»;

— ОАО «Промсвязьбанк»;

— ЗАО «ЮниКредит банк»;

— ОАО «Газпромбанк»;

— ОАО КБ «Открытие»;

— ОАО Банк «Петрокоммерц»;

— ОАО «Восточный экспресс банк»;

— КБ «Интеза»;

— ЗАО «Коммерцбанк Евразия»;

— ОАО Банк «Зенит»;

— ОАО «МСП Банк»;

— ЗАО «Джи И Мани Банк»;

— ОАО АКБ «Пробизнесбанк»;

— ОАО «Ханты-Мансийский Банк».

Саморегулируемые организации оценщиков:

— НП «Российское Общество Оценщиков»;

— НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков»;

— НП «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков»;

— НП СРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки».

Банк — кредитная организация.

Оценщик-Исполнитель — для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ (далее по тексту — Оценщик).

Собственник — физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект оценки

Клиент — юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее (ий) в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо, участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя.

Имущественные активы — в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимого и движимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств), бизнеса (акций, долей).

Отчет об оценке (отчет) — документ, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, 255, 254, или документ, составленный в соответствии с МСО (при условии согласования Банком возможности рассмотрения данной формы отчета для целей обеспечения ссудной задолженности).

Справедливая стоимость — сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в Отчете об оценке необходимо привести структуру стоимости с выделением добавочной стоимости, являющейся результатом реализации инвестиционных проектов.

ФСО — Федеральные стандарты оценки.

ФСО № 1 — Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

ФСО № 2 — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255).

ФСО № 3 — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

ФСО № 5 — Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328)

МСО — международные стандарты оценки.

СРО — саморегулируемая организация оценщиков.

Решение по жалобе ПАО Сбербанк на решение Якутского УФАС России

Настоящие рекомендации (далее — «Рекомендации») предназначены для Оценщиков и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности.

Цель разработки Рекомендаций — обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг.

Рекомендации отражают специфические особенности оценки имущественных активов для целей залога в плане оценки недвижимого*(1) и движимого имущества и бизнеса и применимы как при двухсторонней форме договора (Оценщик — Клиент), так и при трехсторонней форме (Оценщик — Банк — Клиент).

Основные этапы проведения оценки, рекомендуемый механизм взаимодействия Банк — Клиент — Оценщик, общие ограничения приведены в Методических рекомендациях «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога», утвержденных и рекомендованных к применению решением Совета АРБ от 02.04.2009.

Допущения и ограничения, используемые при оценке для целей залога, формулируются Оценщиком исходя из предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. При трехсторонней форме договора допущения и ограничения должны быть согласованы с Банком.

Перечень ограничений/допущений по отношению к недвижимому, движимому имуществу, оборудованию приведен в соответствующем разделе настоящих рекомендаций.

Обременение в виде залога оцениваемого объекта указывается Оценщиком в Отчете об оценке, но при условии согласования с Банком и введения соответствующего допущения может не учитываться при определении рыночной стоимости.

В большинстве случаев при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость.

В отдельных случаях, при проведении оценки стоимости бизнеса, при условии согласования с Банком возможности подготовки Отчета об оценке в соответствии с МСО может определяться справедливая стоимость, при этом Отчет предоставляется в формате требований МСО.

При проведении оценки Оценщик:

1) осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;

2) проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;

3) проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Если Банком не определено дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.

Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки ФСО № № 1, 2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк*(2).

Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику либо уполномоченным им лицам, также участвующему в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).

В процессе осмотра Оценщику рекомендуется выполнить следующие действия:

— в случае если однозначная идентификация объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете*(3);

— при производстве фотосъемки объекта оценки*(4) следует фиксировать внешний вид объекта с каждой стороны, внутренние помещения с различным уровнем качества отделки, проблемные зоны (трещины, повреждения и т.п.) при их наличии;

— если в ходе осмотра было установлено, что объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, из-за которых объект не эксплуатируется и приведены соответствующие пояснения Собственника объекта/Клиента;

— при наличии на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого) необходимо указать в Отчете об оценке перечень данных объектов;

— проанализировать техническое состояние объекта и осуществить: проверку соответствия параметров*(5) объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра.

При анализе технического состояния объекта необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного в здании, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта здания.

Важную роль играет информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения здания, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи. Детальное техническое описание объекта оценки, необходимое для составления Отчета об оценке в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и стандартов СРО, должно быть предоставлено Клиентом.

В Отчете об оценке приводится информация обо всех лицах, принимавших участие в осмотре, с указанием ФИО, должностей и контактных телефонов, а также даты и времени проведения осмотра.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание/помещение

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка

— Кадастровый паспорт земельного участка (разделы В1-В4/КВ1-КВ6) (либо выписка из Кадастрового паспорта)

— Технический паспорт «Ростехинвентаризации» (БТИ) либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию*(6).

По результатам анализа перечня документов Оценщиком формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки должны являться частью Отчета об оценке и быть включены в приложение к Отчету.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает выводы о достаточности полученного им объема информации.

Наличие обременений

Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, долгосрочная аренда здания/помещений, ипотека, безвозмездное пользование и т.п.*(7).

Описание обременений в виде заключенных договоров долгосрочной аренды рекомендуется представить в Отчете об оценке в форме реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры — учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов).

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке делается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком.

Наличие перепланировок/модернизаций/реконструкций

Оценщику следует провести анализ*(8) существующих перепланировок/модернизаций/реконструкций на основании визуального осмотра объекта, а также изучения и анализа документов БТИ (или иной организации с аналогичными функциями) по вопросу перепланировки/модернизации/реконструкции, изучения и анализа технической документации по объекту.

3.2.1. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, предоставленное Заказчиком.

3.2.2. При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следующие допущения/ограничения:

Ограничения/допущения, относящиеся к оценке объектов незавершенного строительства, и/или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей/технической документации, например:

— права на земельный участок под оцениваемым объектом не оформлены. При этом оценка проводилась исходя из предположения о том, что права на земельный участок могут быть оформлены собственником объекта оценки в соответствии с действующим законодательством в области земельных и гражданских правоотношений;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «все правоудостоверяющие документы имеются в полном объеме и оформлены надлежащим образом» (данное утверждение может быть сформировано, например, на основании письменного заявления Собственника о том, что эти документы находятся на стадии оформления, регистрации и т.п.);

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «необходимая разрешительная документация на осуществление проекта по строительству/реконструкции объекта недвижимости получена или может быть получена», при этом на текущий момент разрешительная документация отсутствует;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «подключение к инженерным коммуникациям с объемами потребления, необходимыми для эксплуатации планируемого объекта, имеется или возможно», при этом на текущий момент подключение отсутствует;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что в случае перехода прав собственности на объект недвижимости к новому владельцу все имеющиеся разрешения на подключение объекта оценки к сетям электро-, газо-, водо-, теплоснабжения будут переоформлены на нового собственника при минимальных финансовых затратах.

Для справки: при проведении оценки объекта, находящегося на стадии реконструкции, возможна ситуация, когда на дату оценки отсутствует полный комплект правоустанавливающих и технических документов. При принятии решения Кредитным комитетом Банка возможно формирование отлагательного условия о принятии данного объекта в качестве обеспечения после получения всей необходимой документации. В данном случае необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка при трехстороннем договоре.

1. Ограничения/допущения, связанные с необходимостью осуществления инвестиций в реконструкцию/ремонт оцениваемого объекта, например:

— Оценка осуществляется на основе предположения о «необходимости осуществления значительных инвестиций для поддержания объектом стабильного потока доходов», при этом индикатор стоимости объекта оценки получен в рамках доходного подхода и имеет значительный вес в согласовании результатов.

2. Ограничения/допущения, связанные с показателями операционной деятельности объекта, например:

— Объект функционирует на протяжении продолжительного периода времени, однако на дату оценки значительная часть площадей объекта не сдана в аренду (например, около 40-70%), при этом в Отчете об оценке делается допущение о неэффективности текущего собственника, смена которого позволит новому собственнику резко повысить арендный доход (например, доведением заполняемости до 95%, возможно — с повышением арендной ставки).

Для справки: в данной ситуации важно понять и надлежащим образом обосновать в отчете причину подобной низкой загрузки площадей и только после этого делать вывод относительно эффективности/неэффективности использования объекта и принимать окончательное решение о дальнейшем подходе к оценке объекта.

В ситуации, когда большая часть помещений используется собственником здания, с Банком следует согласовать подход к оценке зданий/помещений, занимаемых собственником.

— Объект функционирует, при этом на дату оценки значительная часть площадей сдана в долгосрочную аренду, арендная ставка существенно отличается от среднерыночной, а в Отчете об оценке делается ошибочное допущение об оценке объекта БЕЗ учета имеющихся ограничений (данное допущение может привести к существенному искажению итоговой стоимости объекта) и др.

Для справки: в рамках кредитования возможна ситуация, при которой долгосрочная аренда относится к собственнику данного объекта недвижимости. В данной ситуации, в случае принятия решения о возможности отказа от учета данного обременения, необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка.

К числу возможных ограничений и допущений, требующих согласования с Банком, при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку относятся следующие:

1. Ограничения/допущения, относящиеся к определению идентификационных признаков объекта оценки, например:

— оценка проводится на основе допущения об отсутствии незаконных перепланировок/модернизаций/реконструкций объекта оценки, если иное не будет установлено в результате визуального осмотра объекта или в результате изучения документов, предоставленных в распоряжение Оценщика для целей проведения оценки. Оценщик не проводит осмотр объекта с применением необходимой измерительной аппаратуры, позволяющей достоверно определить обмерные характеристики объекта оценки;

— при наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Оценщиком при проведении оценки.

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учитывать следующее:

Раздел «Описание объекта оценки»

В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Общая информация, правовая и физическая идентификация Объекта оценки

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

1) улучшения: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), общая/полезная площадь, стандарт измерения площади (БТИ, BOMA), сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), описание местоположения объекта, сведения об обременениях;

2) земельный участок: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения объекта, сведения об обременениях, наличие документов на строительство;

3) иное имущество, если оно входит в состав оцениваемых прав (неотделимые улучшения, движимое имущество). Если иное имущество (с указанием того, какое именно) не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в Отчете об оценке;

4) обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды в форме реестра с указанием следующего: наименование организации арендатора, размер арендуемой площади, срок действия договора, арендные ставки (с указанием структуры — учитывается ли НДС, эксплуатационные и операционные расходы);

5) основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке;

6) технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки»

В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки.

Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также при необходимости смежных сегментов рынка.

При анализе спроса и предложения должны быть проанализированы: конкурентная среда, наиболее вероятный приобретатель прав (вариант: инвестор) и его предпочтения, количественные показатели спроса/предложения, прогноз спроса/предложения*(9).

В данном разделе должна быть представлена следующая информация:

— основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента и объекта оценки;

— динамика цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;

— прогнозы экспертов и аналитических агентств в отношении перспектив развития сегмента рынка (в случае наличия таких прогнозов);

— прямые ссылки на источники информации, используемые в обзоре, с указанием дат.

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, относящиеся к Объекту оценки.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование степени ликвидности оцениваемого объекта, указать факторы, влияющие на ликвидность объекта.

Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие факторы:

— местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;

— состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для коммерческого и иного доходного использования;

— наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам;

— площадь объекта оценки (количество объектов).

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации*(10) ликвидность имеет следующие градации:

Показатель ликвидности	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, мес.	1 — 2	3 — 6	7 — 18

Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования»

В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (as is).

В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение НЭИ в полном объеме. Данный момент требует согласования с представителями Банка, по итогам согласования данный факт необходимо указать в Задании на оценку.

Раздел «Описание процесса оценки объекта оценки»

Согласно требованиям ФСО, в разделе «Описание процесса оценки объекта оценки» должно быть приведено описание используемых подходов, ��етодов и процедур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

Общие рекомендации

Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО*(11).

Сравнительный подход

Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

— количество используемых аналогов определяется Оценщиком с учетом специфики локального рынка объекта оценки и может быть согласовано с Банком в процессе работы*(12);

— при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам (например, для производственно-складской недвижимости — отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

— выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;

— если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

Доходный подход

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

— метод капитализации доходов;

— метод дисконтированных денежных потоков;

— метод остатка.

Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:

— объект оценки генерирует стабильный доход;

— загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади*(13);

— объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом незавершенного строительства, для его функционирования не требуется капитального ремонта или реконструкции;

— отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в ближайшем окружении объекта оценки — конкурентной среде) новых объектов в рассматриваемом сегменте недвижимости.

В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.

При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

— уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета площадей (ВОМА, БТИ). Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

— степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент сданы в аренду*(14);

— уровень операционных расходов с указанием их структуры (включая резерв на замещение), включения/невключения коммунальных расходов;

— обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

— необходимо дополнительно учитывать затраты, связанные с поиском арендаторов (на привлечение брокеров)*(15).

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:

— должна быть проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

— применение арендных ставок, не соответствующих рыночным условиям, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

— в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды для объектов подобного типа;

— при формировании потока дохода должно быть указано включение/ невключение в арендную ставку суммы НДС, операционных и коммунальных расходов.

При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:

— приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

Оценка дома для ипотеки Сбербанка

Оценочной деятельностью имеет заниматься лишь лицо, получившее специальное образование, застраховавшее свою деятельность и сдавшее квалификационный экзамен. Для подтверждения всех этих моментов можно запросить документы у оценщика, которые обязательно должны иметься в офисе.

Для того чтобы оценщик мог начать работать, необходимо предоставить документы и возможность выезда оценщика на оцениваемый объект для проведения фотосъемки. Полученные фотографии в обязательном порядке вшиваются в отчет об оценке.

Чтобы узнать, какие нужны документы для оценки, необходимо связаться с оценщиком и назвать наименование банка, для которого делается отчет. Как правило, в пакет документов входят:

свидетельство на квартиру (с конца 2016 года вместо свидетельств выдают выписки ЕГРП);
документы, на основании которых приобретено право (всегда указаны в свидетельстве или выписке, например, договор дарения, договор купли-продажи);
кадастровый паспорт (с конца 2016 роль кадастрового паспорта играет выписка ЕГРП). Кадастровый паспорт действителен на протяжении 5 лет, поэтому банк может принять и старый образец, однако стоит обговорить этот момент с кредитным инспектором;
экспликация квартиры – документ, на котором нарисован подробный план квартиры и расписаны площади каждого помещения. Этот документ запрашивается больше для того, чтобы убедиться, что в квартире не произведена незаконная перепланировка;
паспорт заказчика – для составления договора на оказание услуг.

В зависимости от банка пакет документов может быть дополнен, но для ВТБ-24 и Сбербанка перечисленных документов достаточно.

Не смотря на то, что отчет нужен банку, оплата услуги происходит за счет заказчика, которым выступает либо продавец квартиры, либо покупатель. При этом кто именно оплачивает услугу, продавец и покупатель решают между собой самостоятельно.

Стоимость отчета об оценке варьируется в зависимости от нескольких факторов:

удаленность квартиры от города – в маленьких городах цена меняется только при выезде за его пределы, в крупных городах цена может меняться даже от района внутри города;
банк – некоторые банки предъявляют к оценщикам слишком жесткие требования, поэтому за работу для таких банков оценщик берет большую плату;
количество комнат – большинство оценщиков уходят от этого фактора при установлении цены, но все же иногда встречается и такое – чем больше комнат, тем дороже стоимость услуги.

Конечно же, в каждом городе свои цены, поэтому говорить точно о цене услуги можно только после связи с оценочной организацией. Но стоит быть готовым к тому, что оценка квартиры будет не дешевле 2000 рублей.

Оценка квартир проводится сравнительным методом, путем подбора аналогичных квартир, выставленных на рынке недвижимости, и сравнения их стоимостей. Главный фактор, влияющий на цену – площадь. Квартиры могут быть абсолютно одинаковыми по всем характеристикам, но если есть различие хотя бы в 0,01 кв.м., то и цена будет различаться.

На рыночную стоимость квартиры влияют:

расположение квартиры в городе – чем популярней район, тем дороже;
материал стен – кирпич, панель или дерево;
год постройки;
износ дома – банки принимают для ипотеки дома, максимальный износ которых 45 %;
наличие или отсутствие коммуникаций;
наличие или отсутствие лоджии/балкона;
этаж расположения;
состояние квартиры – оценщику важно общее состояние (требует ремонта или нет), а вот материал ремонта не важен. Известны случаи, когда продавец был не согласен с рыночной стоимостью, потому что в ванной у него лежала дорогая итальянская плитка, цену которой оценщик не учел. Но эксперт проводит оценку именно квартиры, а не материалов для ремонта или имеющейся мебели, поэтому данные факторы никак не повлияют на стоимость.

Остальные критерии, например наличие рядом с домом остановки, метро или магазина – на стоимость квартиры при оценке не влияют никак.

Затратный метод бывает актуальным для нестандартных объектов, или вновь строящихся, и предполагает вычисление всех трат на возведение жилья.

В оценке могут быть указана цена, полученная и от расчета двумя методами, но в приоритете сравнительный подход, так как он строится на основании спроса и предложения, а не себестоимости.

Доходный метод актуален лишь для оценки инвестиций при коммерческой ипотеке, и используется крайне редко. Для оценки потребуется выбрать одну из аккредитованных банком оценочных компаний.

Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму — казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье.

На деле же сумма предварительно одобренного кредита — это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее. Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика.

Среди множества финансовых организаций большой популярностью и заслуженным доверием пользуется Сбербанк.

Он привлекает хорошими условиями, демократичными процентными ставками.

Кроме того, здесь предоставляются различные целевые программы с более выгодными условиями для определенных категорий граждан. Безусловно, прохождение процедуры оценки недвижимости связано с определенными дополнительными финансовыми вложениями.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора.

Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости.

Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться про скидку с хозяином не получится, заемщик может доплатить ее из собственных средств или подыскать новый объект для покупки. В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор.

решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.
план квартиры, в том числе поэтажный;
кадастровый паспорт из БТИ;
информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года)

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка – это подробный отчет, который содержит характеристики квартиры как потенциального предмета для залога. Он включает в себя:

Фотографии помещения с комментариями специалиста,
Графическую планировку квартиры,
Подробное описание объекта,
Залоговую и рыночную стоимость, вычисленные выбранной оценочной компанией,
Итоговый вывод о состоянии оцениваемой квартиры.

По требованию Сбербанка заемщик заказывает оценку недвижимости за свой счет. Для банка этот отчет послужит гарантией того, что ваш кредит будет выплачен, даже если вы сами не сможете исполнять свои долговые обязательства. Если такое произойдет, то заложенная квартира будет продана на торгах, а вырученные с продажи средства пойдут на погашение долга.

При этом оценка для ипотеки Сбербанка должна выполняться только компанией, имеющей лицензию кредитной организации и отвечающей ее строгим требованиям.

Для проведения оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке вам потребуются следующий комплект документов:

Правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру или дом,
Кадастровый паспорт квартиры и ее техплан,
Копия паспорта заемщика,
Договор купли-продажи или другие документы, доказывающие владение этой квартирой.

Предоставив все необходимые документы, вы можете подготовиться к проведению самой процедуры оценки. Она проходит в несколько шагов:

Выберите оценочную компанию из предложенных банком. Обратите внимание на ее репутацию, почитайте отзывы клиентов. В идеале вы получите услуги хорошего качества при сохранении минимальной цены.
Проконсультируйтесь с оценщиком, согласуйте сроки и заключите договор на оказание услуг.
Соберите документы, описанные выше, и передайте их специалисту.
Оценщик приедет на место и проведет подробный осмотр недвижимость, сфотографирует общий вид помещения, уделив внимание деталям, особенностям и дефектам.
Далее специалист подготовит отчет об оценке. Как правило, эта процедура занимает в среднем от 1 до 5 рабочих дней, после чего передаст их заказчику.

Клиент получает оригиналы документов об оценке, в то время как оценочной компании остаются копии.