Срок давности сделка недвижимость купля

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок давности сделка недвижимость купля». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

2. Срок исковой давности по договору купли-продажи недвижимости

3. Статьи по теме Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

3.1. Оспоримые и ничтожные сделки

4. ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

5. Советы юриста: срок исковой давности

6. Каким может быть срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

7. Как определяется срок исковой давности по договору купли-продажи в 2019 году

8. Срок действия договора купли продажи недвижимости

Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.

Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

Период	Основание	Статья ГК
1 год Оспоримые сделки	Не получено предварительное согласие заинтересованного лица: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя. Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)	173.1
	Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной	177
	Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
	Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах	179
	Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств	Ч. 4 ст. 179
3 года Ничтожные сделки	Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.	169
	Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.	170
	Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)	171
	Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет	172
	Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки	168

Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

Срок исковой давности по договору купли-продажи недвижимости

Если вы приобрели недвижимость у риэлтерской компании, а через лет пять – шесть оказалось, что были нарушены права продавца, то можете спать спокойно, так как такая проблема – головная боль для юридических лиц, ведь именно риэлторы здесь будут нести ответственность, да и то, если сроки давности будут восстановлены.

ВНИМАНИЕ !!! Не следует совершать сделки с объектами недвижимости самостоятельно, так как велик риск попасть в неприятность, связанную с обременением квартиры (дома) третьими лицами. Только компании и их представители (риэлторы), являющиеся специалистами в организации сделок с недвижимостью, дадут гарантии полной чистоты и прозрачности сделки, а также буду ответственны за правильную организацию сделки в течение всего срока исковой давности.

Продажа квартиры

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.
Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

Статьи по теме Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Понятие продления сроков в гражданском законодательстве как таковое не предусмотрено, но если исходить из практики, то предполагается возможность увеличения срока в определенных обстоятельствах.

К таким обстоятельствам относится:

нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.

Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2020 можно ни о чем не переживать.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.

Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.

Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Оспоримые и ничтожные сделки

Выделяют два вида сделок, на которые не распространяются правила исковой давности.

Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:

Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц. Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников. В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия. В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.

Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:

длительное стационарное, амбулаторное лечение;
прохождение срочной воинской службы;
участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
нахождение в отпуске по беременности и родам;
служебные командировки и др.

Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска. Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др. В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.

ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.

Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.

У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:

Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.

Перед заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.

Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!

Советы юриста: срок исковой давности

Лицо, которое являлось участником сделки, имеет право оспорить её последствия в течение трёх лет. Срок отсчитывается с момента исполнения условий сделки.

Если иск подаёт человек, которые не был участником сделки, но она затронула его интересы, срок увеличивается до 10 лет.

Он начинает течь с того времени, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения условий сделки.

В настоящее время в судах накоплена обширная практика по рассмотрению дел, связанных с недействительными сделками. Решаясь на сомнительные, с точки зрения гражданского права, действия, необходимо помнить, что есть риск не только утратить незаконно приобретённую выгоду, но и лишиться напрасно потраченного времени, нервов и сопутствующих заключению договора расходов.

ozakone
Распечатать

Сам факт наличия нарушений при проведении процедуры, позволяет относить данного вида прецеденты к незаконным, что регламентировано ч. 1 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ, оглашающей общие признаки незаконных сделок.

По правилам она считается незаконной с момента её совершения, при условии отсутствия последствий для одной стороны или для обеих сторон.

Статьи 178-179 ГК РФ определяют перечень незаконных прецедентов при наступлении юридических последствий, но в нарушение прав и свобод одной из сторон.

Часть 1 статьи 169 определяет для подобных ситуаций нравственный аспект, который заключается с прямым умыслом. К числу таковых не относятся неумышленные действия одной или обеих сторон, которые желали наступления юридических последствий и стремились их достичь.

В результате их не приобретение возникло по объективным обстоятельствам или в результате ошибки, что лишает действия преступного аспекта, хотя признание их действительными в правовом смысле, нецелесообразно .
Непосредственно мнимую сделку характеризует статья 170 Гражданского кодекса РФ.
Она определяет условия, при которых стороны целенаправленно добиваются аннулирования юридических последствий в результате её проведения.

На основании статьи 395 ГК РФ наступят последствия в виде начисления процентов по уплате за незаконное использование чужих денег, если таковое имело место.

Признаки, зафиксированные документально, становятся доказательствами того, что сделка не приобрела юридической основы.

С этой целью используются:

Справки и акты о том, что после проведения правового действия, предусматривающего отчуждение имущества, жильцы продолжают пользоваться квартирой.
Выписка из домовой (поквартирной) книги о регистрационном учёте собственников, продавших жильё.
Свидетельские показания о том, что бывшие хозяева не выезжали из квартиры или дома, а покупатели – не вселялись.
Отсутствие у покупателя расписки о передаче денежных средств.

Эти базовые доказательства предоставляются в суд заинтересованным лицом, прилагаясь к исковому заявлению.

Мнимая сделка имеет в своём арсенале для оспаривания её ничтожности и неадекватности, один год, который отсчитывается:

с момента совершения;
с момента, когда заинтересованное лицо узнало о мнимом характере;
с момента, когда лицо должно было узнать об этом.

Таковое положение складывается в отношении подачи иска в арбитражный суд.

Но при решении вопросов о наступивших последствиях или о последствиях, которые не наступили, но должны были наступить, срок исковой давности составляет 10 лет.

К последствиям относятся различного рода нюансы, которые не позволили заинтересованным лицам законно вступить во владение объектом или, напротив, предоставили незаконные преимущества лицам, не имеющим права на данные преимущества.

Судебная практика располагает многочисленными примерами нелицеприятных последствий имущественного сговора. В случае престарелый собственник доли в квартире оформил договор купли-продажи со своим соседом. После его смерти родственники столкнулись с тем, что жильё продано и денег нет.

При тщательном анализе ситуации и сборе доказательств, они признали ничтожность сделки в суде. Главным доказательством было отсутствие расписки о передаче денег у мнимого покупателя.

По его показаниям, престарелый гражданин сам просил его об имитации приобретения жилья, передав ему платёжки по квартплате, но с условием последующего жительства в квартире.

В результате родственники гражданина, совершившего противоправную передачу жилья чуть не остались без законного наследства, а чужой гражданин, совладелец жилья, незаконно присвоить долю в имущественном праве.

В результате разоблачения незаконного юридического действия, не приведшего к приобретению имущественных прав на жильё, происходит его аннулирование (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Для этого заинтересованное лицо подаёт исковое заявления в арбитражный суд по месту расположения объекта, с которым произвели незаконное, ложное отчуждение (см. Исковое заявление на признание права собственности).

Так как подобные виды юридических действий не приводят к последствиям, а остаются только внешней ширмой, заинтересованное лицо может затребовать признания ничтожности совершённой при сговоре сторон, имущественной сделки.

В данном случае не происходит передача прав, поэтому реституция (возвращение имущества) не производится. Хотя по закону требуется её двустороннее проведение.

Специальных требований для аннулирования мнимых правовых прецедентов не предусмотрено. Для них используют базовые принципы признания ничтожными незаконных сделок, которые рассмотрены в статье 167 ГК РФ.

Заключая соглашения, стороны не всегда преследуют законные цели.

Часто договор заключается с единственным намерением – прикрыть неправомерные задачи контрагентов, желающих отмыть денежные средства, избежать ответственности или снизить налоговую нагрузку.

Такая ситуация получила в ГК РФ наименование мнимая сделка. Действия участников, квалифицируемые этим термином, могут быть признаны ничтожными в судебном порядке.

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется следующими нормами:

глава 12 ГК РФ – общие положения об исковой давности;
ст. 181 ГК – особенности расчета именно для сделок с недвижимостью.

Общий период исковой давности составляет 3 года. Иногда он сокращается до 1 года, а иногда достигает 10 лет. Расчет срока происходит после юридической оценки ситуации. Важно сформулировать требование и посмотреть, под какую именно статью или ряд статей оно подходит. Этот процесс называется юридической квалификацией.

ВАЖНО! Изменить исковую давность по соглашению сторон, например, договором купли продажи недвижимости, нельзя. Даже если такое условие и будет прописано, применять его не следует.

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

Каким может быть срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Период	Основание	Статья ГК
1 годОспоримые сделки	Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:· супруга одного из участников сделки;· родителей ребенка от 14 до 18 лет;· органа опеки;· опекуна или попечителя.Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)	173.1
Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной	177
Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах	179
Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств	Ч. 4 ст. 179
3 годаНичтожные сделки	Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.	169
Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.	170
Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)	171
Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет	172
Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки	168

Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

Сроки давности могут и уменьшаться

Срок исковой давности может быть не только увеличен, но и уменьшен в зависимости от того, к какой категории будет причислена сделка. В России выделяют два типа договоров, которые могут быть признаны недействительными:

Ничтожные сделки: это договоры, совершенные в обход законодательства, являющиеся противозаконными или ущемляющими чьи-либо интересы. Например, если наследник продает квартиру, не имея подтвержденного права на наследство, продает квартиру, другие наследники могут подать на него в суд, и сделка будет признана ничтожной. В этом случае срок исковой давности составляет 3 года с момента обнаружения нарушенных прав владельцев жилья.
Оспоримые сделки – это договор, заключенный под давлением, без желания продавца и покупателя. Если мошенники угрозой, шантажом, введением в заблуждение или иным образом заставили владельца продать недвижимости, такие сделки могут быть признаны оспоримыми. Однако участнику придется доказывать, что то или иное действие он совершил под давлением со стороны продавца или покупателя.

Если сделка будет признана оспоримой, пострадавший может в течение года подавать заявление и требовать восстановления нарушенных прав.

Оспоримыми чаще всего признаются договоры, заключенные под воздействием уговоров мошенников. В группе риска в этой ситуации оказываются внушаемые пожилые люди, не имеющие возможность посоветоваться с родственниками.

Бывают и иные случаи: например, если жена продаст совместно нажитую квартиру без ведома мужа и без его нотариально заверенного согласия, такой договор также может быть признан оспоримым. После этого в течение года пострадавшая сторона может обращаться в суд с иском. Год будет отсчитываться с того момента, как обделенный собственник узнал о том, что сделка была оформлена без его желания.

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и непосредственно срок исковой давности.

Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Как определяется срок исковой давности по договору купли-продажи в 2019 году

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

Период	Основание	Статья ГК
1 год

Оспоримые сделки

Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:

· супруга одного из участников сделки;

· родителей ребенка от 14 до 18 лет;

· опекуна или попечителя.

Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)

173.1 Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной 177 Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178 Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах 179 Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств Ч. 4 ст. 179 3 года

Ничтожные сделки

Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества. 169 Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы. 170 Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным) 171 Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет 172 Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки 168

ООО «Горизонт» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Муксунову С.С. (далее — предприниматель) о признании недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи от 19.12.2002, предметом которого является доля в размере _ 2-этажного здания магазина с пристройкой и подвалом общей площадью 632, 59 кв. м, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 146.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия.

Решением от 02.05.2007, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007, спорный договор признан недействительным (ничтожным). Суд признал недействительной запись от 19.12.2002 о государственной регистрации права собственности предпринимателя на долю в двухэтажном здании магазина N 08:01:8/2002:6973. Суды установили, что имущество продано ответчику по цене в 110 раз меньше его рыночной стоимости, в связи с чем пришли к выводу о нарушении сделкой принципа эквивалентности гражданско-правовых отношений. Продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли договор дарения, что в силу пункта 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо в отношениях между коммерческими организациями

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2007 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение для полной и всесторонней оценки обстоятельств начала исполнения сторонами сделки в целях определения момента начала течения срока исковой давности.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 18.02.2008 исковые требования общества удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано. Постановление мотивировано тем, что с момента подачи заявления в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на спорное имущество стороны начали исполнение сделки; срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик, истек.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение. По мнению заявителя, обстоятельства обращения в регистрирующий орган с заявлением, уплата налога на спорное имущество и выполнение ремонтных работ не свидетельствуют о совершении сторонами действий по исполнению сделки купли-продажи. Свидетельство о праве собственности ответчика на спорное имущество также не является доказательством начала исполнения сделки сторонами. Суд не принял во внимание факт несения истцом бремени собственника спорного имущества вплоть до момента обращения с иском в суд, в том числе уплаты коммунальных платежей, налогов.

В отзыве УФРС по Республике Калмыкия просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции. В судебном заседании истец поддержал жалобу, а ответчик просил ее отклонить как необоснованную.

[1]

Период
Основание
Статья ГК

Оспоримые сделки
Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:

· супруга одного из участников сделки;

· родителей ребенка от 14 до 18 лет;

· опекуна или попечителя.

Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)
173.1

Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной
177

Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги
178

Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах
179

Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств
Ч. 4 ст. 179

Ничтожные сделки
Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.
169

Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.
170

Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)
171

Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет
172

Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки
168

Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.

Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения . По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить. Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.

Срок действия договора купли продажи недвижимости

Причина подачи иска в суд – признание сделки по отчуждению квартиры или дома недействительной. При этом она может относится к ничтожному или оспоримому договору. Как правило, представители Фемиды рассматривают оспоримые сделки.

Если исковые требования удовлетворяются, это означает, что юридические последствия по результатам заключения договора купли-продажи, дарственной, обмена, ренты и т.п. признаются недействительными. Результат – двусторонняя реституция, в соответствии с которой стороны возвращают друг другу все то, что получили по условиям соглашения.

Для справки! При невозможности вернуть полученное имущество в натуре, выплачивается его стоимость на момент совершения сделки. Учитываются и другие последствия недействительности договора по отчуждению имущества, предусмотренные действующим законодательством.

Ничтожные сделки не нужно признавать через суд. Соответственно, для них срок исковой давности не предусмотрен. Особенность таких договоров в том, что исковое производство по ним необходимо, чтобы признать недействительным их последствия. Заявление представителям Фемиды может подать любое лицо, заинтересованное в разрешении вопроса.

Причины признания сделки ничтожной:

Проведена с нарушением прав собственников;
Совершена по поддельным документам;
Не преследовала указанных целей, являлась мнимой;
Проведена лицом, признанным на момент заключения договора недееспособным;
Продавцу не исполнилось 14 лет.

Нарушение прав собственников можно обнаружиться в любом звене длинной цепочки сделок по отчуждению одного и того же объекта недвижимости. К ним относятся следующие случаи:

Нет разрешения другого супруга на продажу квартиры, являющейся совместной собственностью;
Отсутствуют письменные разрешения других владельцев;
Не соблюдены интересы и нарушены права несовершеннолетних лиц.

Если в ходе купли-продажи или другой сделки использованы поддельные документы, такие соглашения также оспариваются. Основание – установленный факт, что документы (или подписи) были недействительными.

Мнимые сделки преследуют иную цель, чем та, что указана в договоре. Например, должник может оформить ее, чтобы уберечь имущество от ареста и взыскания. Другая разновидность – притворные сделки, которые своим фактом прикрывают другие действия. Например, вместо купли-продажи оформляется дарение, чтобы уйти от налогов.

Необязательно, что участие недееспособного лица может стать основанием для признания сделки недействительной. Если последствия для продавца выгодны, его опекун может подать в суд иск, чтобы, наоборот, признать договор по отчуждению действительным. Этот судебный акт обезопасит обе стороны от потерь в результате возможного признания незаконными последствий ничтожной сделки.

Едва ли можно встретить продавца квартиры, который по закону считается малолетним. Но такая ситуация Законодателем предусмотрена, ее нужно учитывать.

Для общих случаев предусмотрен трехлетний срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он начинает отсчет не с момента заключения договора, а с той даты, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении его прав.

Например, ошибочно считается, что после развода супруги обязаны разделить имущество в течение трех лет с момента признания брака недействительным. Эту ошибку допускают не только обыватели, но и судьи. Отсчет начинается с того момента, когда один из супругов узнал о сделке с недвижимостью, которая является совместной. Поэтому в суд он может обратиться и через 10 лет после развода.

Рассматриваемый срок может приостанавливаться или восстанавливаться. В первом случае необходимо:

Наличие непреодолимой силы;
Реальных действий ответчика, который признает ответственность и совершает активные мероприятия, направленные на восстановление законных прав истца.

На практике это выглядит следующим образом. Лицо, обнаружив нарушение своих прав, обращается письменно или устно к лицу, который незаконно распорядился его имуществом. Стороны приходят к согласию, заключают двустороннее соглашение, заверяют его у нотариуса. С этого момента считается, что нарушитель взял обязательства перед пострадавшим лицом. Срок исковой давности по сделке с недвижимостью приостанавливается.

Если условия достигнутого соглашения не выполняются, первый день, который следует за последний, когда должно проводится выплаты или другие действия со стороны нарушителя, открывает новый отсчет срока обращения в суд.

Для справки! На восстановление упущенного времени представители Фемиды идут в том случае, если считают объективным действие непреодолимой силы.

Особенности применения рассматриваемого срока актуальны в большей степени для покупателей. Они рискуют деньгами, особенно, если умышленно занижают стоимость сделки. При обоюдной реституции возвращается сумма, указанная в договоре. Получить реально уплаченные деньги будет сложно.

Рекомендации о выборе квартир по которым последняя сделка проводилась на позднее, чем три года назад, не объективна. Нарушение прав, как указано выше, может обнаружиться и спустя 10 лет после заключения договора. Выход – титульное страхование или помощь специалиста, который проверит квартиру, дом на юридическую чистоту.

15 августа 2014

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Козловой О.А., Першутова А.Г., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление гражданки Орловой Аллы Ивановны о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 09.04.2013 по делу № А41-45919/12, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.10.2013 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители: от заявителя — гражданки Орловой А.И. — Матлин К.С.;

от открытого акционерного общества «Ипотечная корпорация Московской области» — Вдовин М.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Валявиной Е.Ю., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Гражданка Макарова А.И. (в связи с замужеством фамилия Макарова заменена на Орлову) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу «Ипотечная корпорация Московской области» (далее — общество «Ипотечная корпорация Московской области», должник) о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Московская обл., г. Луховицы, ул. Тимирязева, д. 118, кв. 11, общей площадью 47,5 кв. метра, состоящую из одной комнаты (далее — квартира).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее — управление Росреестра по Московской области).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2013 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.10.2013 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора Орлова А.И. просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между гражданкой Макаровой А.И. (покупателем) и обществом «Ипотечная корпорация Московской области» (продавцом) заключен договор от 06.06.2005.

Согласно данному договору стороны обязались в срок до 31.08.2005 заключить основной договор, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю квартиру. Право собственности продавца на жилой дом, в котором расположена квартира, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2003 50АД № 881036. Покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры следующим образом: 299460 рублей передаются продавцу в течение трех рабочих дней после подписания договора от 06.06.2005 в качестве аванса, оставшаяся сумма в размере 325500 рублей уплачивается покупателем при подписании основного договора.

Пунктом 3 договора от 06.06.2005 предусмотрено, что этим договором продавец передает покупателю квартиру; с момента передачи квартиры покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры; подписания дополнительного акта приема- передачи квартиры не требуется.

Приговором Черемушкинского районного суда города Москвы от 26.05.2006 по делу № 1-368/06 Макарова А.И. осуждена на пять лет лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима без штрафа. Срок отбывания наказания исчислен с 03.08.2005.

После освобождения из мест лишения свободы 03.08.2010 Макарова А.И. узнала, что в отношении общества «Ипотечная корпорация Московской области» открыто конкурсное производство, и обратилась с исковым заявлением в Луховицкий районный суд Московской области (12.10.2010) о признании договора от 06.06.2005 действительной сделкой и признании за ней права собственности на квартиру, а также обратилась с заявлением об установлении размера требований кредитора в Арбитражный суд Московской области (24.01.2011).

Решением Луховицкого районного суда Московской области от 27.05.2011 по делу № 2-453/2011 Макаровой А.И. отказано в удовлетворении исковых требований.

Решением Луховицкого районного суда Московской области от 14.12.2011 по делу № 33-3540/2012 Макаровой А.И. отказано в удовлетворении иска о признании договора от 06.06.2005 действительной сделкой купли-продажи и обязании управления Росреестра по Московской области оформить за ней право собственности на квартиру.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09.02.2012 решение Луховицкого районного суда Московской области от 14.12.2011 по делу № 33-3540/2012 отменено, производство по делу прекращено на основании абзаца второго статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд общей юрисдикции счел, что требования заявлены после введения в отношении общества «Ипотечная корпорация Московской области», являющегося застройщиком, процедуры наблюдения, в связи с чем могут быть предъявлены только в рамках дела о его банкротстве.

Между гражданкой и обществом был заключен договор с целью продажи ей квартиры.

После этого общество было признано банкротом.

Для того, чтобы оформить свое право на уже оплаченную квартиру, гражданка неоднократно обращалась в суды общей юрисдикции с различными исками, но ей было отказано.

В связи с этим гражданка обратилась в арбитражный суд, потребовав признать право собственности на квартиру.

Суды трех инстанций сочли, что требования удовлетворить нельзя.

Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение и пояснил следующее.

Правовая квалификация договора судами общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для рассмотрения данного спора.

Стороны могут заключить предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем основную сделку о продаже недвижимости.

Однако если такой предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основной сделки внести цену (или существенную ее часть), суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимости с условием о предоплате.

Если истец ненадлежаще сформулировал способ защиты, но его материально-правовой интерес очевиден, суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы применять.

В данном деле такой интерес очевиден — регистрация за истицей права собственности на находящееся в ее владении имущество.

Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации такого перехода (если иное не установлено в договоре или в законе).

Поэтому иск нужно было рассмотреть как требование о госрегистрации перехода права собственности при уклонении контрагента от совершения таких действий.

Срок исковой давности по такому требованию исчисляется со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права.

Если дата исполнения такой обязанности не установлена, срок исчисляется со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий.

Следует отметить, что СК по гражданским делам ВС РФ (в определении от 27 мая 2014 г. N 5-КГ14-27) по поводу применения срока исковой давности по подобному требованию подчеркнула следующее.

Законодательство не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о госрегистрации договора отчуждения недвижимости и перехода права собственности по нему.

Сроки давности могут и уменьшаться

Ничтожные сделки: это договоры, совершенные в обход законодательства, являющиеся противозаконными или ущемляющими чьи-либо интересы. Например, если наследник продает квартиру, не имея подтвержденного права на наследство, продает квартиру, другие наследники могут подать на него в суд, и сделка будет признана ничтожной. В этом случае срок исковой давности составляет 3 года с момента обнаружения нарушенных прав владельцев жилья.
Оспоримые сделки – это договор, заключенный под давлением, без желания продавца и покупателя. Если мошенники угрозой, шантажом, введением в заблуждение или иным образом заставили владельца продать недвижимости, такие сделки могут быть признаны оспоримыми. Однако участнику придется доказывать, что то или иное действие он совершил под давлением со стороны продавца или покупателя.

Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.

Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка. Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя. Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.

Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны.

Время — не всегда на вашей стороне…

Раньше такие операции проводились только с разрешения органов опеки, сейчас оно уже перестало быть обязательным. Однако если права несовершеннолетних были нарушены во время сделки, ее могут признать недействительной. Недействительными также признают сделки заключенные несовершеннолетними до 14 лет недееспособными лицами, кроме того, законом исключаются притворные сделки, которые оформляются только для вида. Например, муж не может купить жилье у жены, если не является собственником.

Это важно знать: Штраф за перепланировку квартиры без разрешения, штраф нужно платить или нет?

Если выявятся обстоятельства, по которым сделка может быть признана незаконной, суд обяжет покупателя освободить жилплощадь, а продавца – вернуть деньги. Однако если с момента сделки прошло хотя бы несколько лет, найти продавца обычно не представляется возможным, и в итоге покупателю придется решить вопрос и с поиском нового пристанища, и с возвратом денег самостоятельно.

Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет. Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности. А в спорах, касающихся раздела наследства, когда происходим оспаривание завещания, 3-летний период возможной подачи иска устанавливается 196 статьей Гражданского Кодекса.

При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода — 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.

Срок давности сделка недвижимость купля

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Срок исковой давности по договору купли-продажи недвижимости

Статьи по теме Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

К таким обстоятельствам относится:

Оспоримые и ничтожные сделки

Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:

ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Советы юриста: срок исковой давности

Каким может быть срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Как определяется срок исковой давности по договору купли-продажи в 2019 году

Срок действия договора купли продажи недвижимости

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ