Судебная практика по признанию права собственности на строение

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Чтобы получить признание судом права собственности на самовольную постройку, требуется понимать, что это потребует наличия некоторых условий, позволяющих выполнить это действие:

• Лицо, претендующие на получение такого права должно являться собственником судебного участка;
• Заявитель должен обладать правом бессрочного применения надела, на котором незаконно было возведена конструкция;
• Подающий иск о признании права собственности на самовольную постройку имеет возможность пользования наделом всю жизнь.

Самовольная постройка — признание права собственности

При решении вопроса о получении свидетельства о праве владения зданием нежилого характера стоит опираться на такие обязательные обстоятельства:

• Построенная конструкция недвижимого характера должна соответствовать требованиям и нормативной документации, которая действует непосредственно в день обращения лица для получения документа гос. образца;
• Здание не может нарушать прав лиц, к которым могут относиться собственники соседних наделов и другие лица, которые имеют отношение к данному участку;
• Отсутствие какой-либо угрозы жизни граждан. Такой фактор может возникнуть из-за опасности обрушения или же воздействия на соседние сооружения, уменьшая их устойчивость.

Как отмечают опытные юристы, занимающиеся решением подобных вопросов, досудебное урегулирование вопроса редко приводит к положительному результату. В первую очередь необходимо обладать разрешением на возведение здания или сооружения. Поскольку такие документы редко имеются у заявителей, возникает проблема получения его «задним числом». Если все же разрешение окажется на руках, дальше потребуется обращаться в Росреестр, предоставив всю документальную базу по строению.

Чтобы получить решение суда о праве собственности на самовольную постройку, потребуется направить иск о таком прошении, в нем потребуется указать следующие данные:

• присутствие оснований на законность процедуры (лучше будет привести ссылку на статью закона);
• вид конструкции;
• описание технического проекта, по которому выполнялось возведение объекта;
• кто занимался возведением (сам заявитель или нанятая фирма-подрядчик);
• дать ссылку на аналогичные разбирательства, в каких решение было положительным.

Если истец получает положительное решение по своему вопросу, то дальнейшим шагом будет являться регистрация своего законного права в гос. органах. Для этого заявитель собирает весь требуемый пакет документов, оплачивает положенную величину гос. пошлины и обращается непосредственно в Росреестр либо в МФЦ. Основным документом, который потребуется, будет являться решение суда.

Для признания права собственности на жилое помещение требуется основание. Даже если гражданин претендует только на часть жилого дома или на реконструированный объект, он обязан предъявить суду вескую причину и доказательства своей правоты.

Существует два вида иска: один направлен на судебное удостоверение наличия у заявителя законного права на спорную недвижимость, второй на оспаривание права на имущество другого лица.

Распространённые основания для притязаний:

1. Право владения ещё не зарегистрировано должным образом, а человек желает совершить сделку с домом до завершения процесса строительства объекта.
2. Продавец уклоняется от регистрации недвижимости на нового владельца.
3. Наследник пропустил срок, отведённый на вступление в права собственности.
4. Документ, который подтверждает права собственности, утерян и требуется восстановление свидетельства.
5. Другие собственники против раздела имущества или произошёл конфликт с дольщиком.
6. Требуется реконструкция помещений, на что необходимо получить официальное разрешение.
7. Возник спор по имущественному вопросу иного рода.

На первых этапах участники дела обязаны попытаться решить вопрос полюбовно, до начала судебного разбирательства.

Попытка досудебного урегулирования вопроса должна быть подтверждена документально.

Чтобы признать право собственности на дом через суд, важно понимать, в какую государственную структуру обращаться. Вне зависимости от того, кто является участником процесса: физические или юридические лица, имущественные вопросы рассматриваются в рамках гражданского процесса.

В какой суд обращаться:

1. Если сумма предъявляемых требований не превышает 50000 рублей, то иск подаётся в мировой суд.
2. Если стоимостное выражение превышает эту цифру, то документация подаётся в районное судебное учреждение.
3. Любые заявления, которые имеют отношение к недвижимости, подаются в госструктуру по месту регистрации объекта.
4. Иск на движимое имущество подаётся в судебную инстанцию по месту прописки ответчика.

Каждый заявитель обязан предоставить суду правоустанавливающие документы об установлении его правоты, изложенной в исковом заявлении.

Основной перечень документации:

• основания, позволяющие претендовать на собственность;
• техническая документация на недвижимость;
• доказательная база правоты истца;
• квитанция об оплате госпошлины;
• подтверждение выполнения досудебного порядка;
• иные бумаги, доказывающие основания иска.

Предъявляется доверенность, если в процессе участвует не истец, а его представитель. Если заявитель несовершеннолетний, то от его имени выступают законные представители: родители или опекуны.

Структура документации определяется особенностями ситуации. Образец заявления – это шаблон, по которому составляется своё обращение. Важно кратко и точно изложить сути проблемы и требований, а также подкрепить заявления доказательствами. Несоответствие документа шаблону, ошибки, нечитаемый почерк или ненормативная лексика приведёт к тому, что заявление будет отклонено на стадии рассмотрения.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 9 декабря 2010 года N 143

[Об утверждении Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации]

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Неверное толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива.

Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными. Такие решения противоречат ст. 35² Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства.

Пример 1

Глава муниципального образования своим решением предписал производственному кооперативу снести здание ангара в установленный срок. В решении также указывалось, что при неисполнении этого распоряжения в добровольном порядке постройка подлежит сносу силами специализированного муниципального предприятия с последующим взысканием расходов с кооператива.

Кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного распоряжения.

Вторая и третья судебные инстанции удовлетворили это заявление. Суды указали, что, приняв распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности кооператива (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности). Но федеральное законодательство не предоставляет такого права административным органам.

Апелляционная инстанция отметила, что право собственности на самовольную постройку может признаваться судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, не сможет через суд требовать признания права собственности на свой самострой.

Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.

Согласно Закону о прокуратуре при нарушении прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в судах иски в интересах пострадавших. Кроме того, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

ВАС РФ в Обзоре практики рассмотрел два случая из арбитражной практики, в которых прокуроры выступили инициаторами сноса самовольно возведенных объектов недвижимости.

Пример 2

Прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало угрозу жизни и здоровью граждан³. Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой.

Суд апелляционной инстанции подтвердил право прокурора на такой иск и рассмотрел дело по существу.

Пример 3

В другом случае прокурору отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе склада. Постройка была создана ООО на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и в отсутствие официального письменного согласия на строительство от учреждения и уполномоченного представителя собственника имущества.

Суд указал, что прокурор может обращаться с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах⁴, но не вправе предъявлять иск о сносе постройки, созданной с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.

Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обращаться с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка подлежит сносу на основании решения суда.

Пункты 1 и 2 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) предусматривают, что государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом такого надзора является проверка соответствия работ требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам может устанавливаться факт существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства. А это обстоятельство является одним из оснований отнесения постройки к самовольной.

Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора. Градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения ЧС природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию терактам.

Орган, осуществляющий строительный надзор, должен иметь право на предъявление в публичных интересах судебного иска о сносе самовольной постройки. Таково мнение ВАС РФ. Он в качестве примера привел дело о сносе принадлежащего акционерному обществу здания магазина как самовольной постройки. Истцом как раз выступил орган, осуществляющий строительный надзор, указавший суду, что строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, истец представил доказательства, что акционерное общество, получившее отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и несмотря на неоднократные предупреждения, использует опасное строение для торговли.

Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию достройки как самовольной. Но если при создании постройки существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка подлежит сносу.

Эту рекомендацию Президиум ВАС РФ проиллюстрировал судебным актом, в котором был решен вопрос о необходимости сноса здания автомойки. Ее индивидуальный предприниматель возвел на арендованном им земельном участке, прилегающем к аэродрому.

Причем разрешение на строительство бизнесмен получал с соблюдением необходимых процедур в органе, осуществляющем строительный надзор. Но впоследствии это разрешение признано недействительным, т.к. оно противоречило положениям Воздушного кодекса РФ, установившим запрет на размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования. По общему правилу такое строительство должно согласовываться с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством.

Как было установлено при рассмотрении дела, предприниматель предпринял все необходимые действия для получения разрешения на строительство и мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства автомойки уполномоченный орган учел требования законодательства, в т.ч. Воздушного кодекса. Суд в решении о сносе здания автомойки одновременно указал бизнесмену на его право обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в т.ч. расходов по строительству и сносу здания.

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком.

Как не печально для владельцев самостроя, но ВАС РФ признал правильным вышеприведенный вывод нижестоящих судов, сделанный при рассмотрении иска землевладельца – индивидуального предпринимателя, который добился вынесения решения о сносе построек, возведенных ООО. Предприниматель указал суду, что не давал согласия на строительство. Доказательств обратного ООО-ответчик не представило.

Доводы ответчика о том, что пропущен трехлетний срок исковой давности (строительство было завершено более 5 лет назад) и на этом основании следует отказать предпринимателю в иске, суд апелляционной инстанции отклонил, сославшись на ст. 304 и 305 ГК РФ, согласно которым собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

В Обзоре практики ВАС РФ подчеркнул, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, арбитражным судам следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. К такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.

В другом примере муниципальному образованию отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе здания склада в связи с пропуском срока исковой давности.

Требование о сносе обосновывалось тем, что склад возведен ООО на муниципальном земельном участке без согласия уполномоченного представителя собственника и является самовольной постройкой.

ООО в возражениях на иск указало арбитражному суду, что ранее муниципальное образование обращалось в суд с другим иском (об истребовании земельного участка из владения ООО (ст. 301 ГК РФ), но в этом иске было отказано из-за истечения срока исковой давности. В такой ситуации ООО считало, что у муниципального образования нет интереса в сносе склада, и указало, что срок исковой давности по требованию, указанному во втором иске, истек.

Отказывая в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, суд учел доводы ООО и указал, что по смыслу ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку муниципальное образование, считающее себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении первого иска (виндикационного иска⁵), либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Предъявление такого иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки. В таких ситуациях установленные ГК РФ правила об исковой давности не применяются.

Пример 4

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной им с существенным нарушением строительных норм и правил. Предприниматель заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Однако суд удовлетворил иск.

Пример 5

В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина. Его бизнесмен возвел на своем земельном участке, не получив разрешения на строительство.

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.

Ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 3). Это норма – исключение из общего правила о том, что права собственности на самовольную постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

ВАС РФ признал верной практику арбитражных судов, которой не признается право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В качестве иллюстрации в Обзоре приведена ситуация, когда арбитражный суд отказал компании в признании права собственности на созданное с нарушениями строительных норм и правил здание кафе, которому грозило обрушение. Суд не внял доводам владельца здания о том, что недостатки являются устранимыми и что ее сохранение не влияет на права третьих лиц, а также что допущенные при строительстве нарушения в принципе не исключают сохранения объекта и признания на него права собственности.

Если собственник земельного участка предъявляет иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, то лицо, осуществившее постройку, вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

В силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку. Размер расходов определяет суд.

ВАС РФ указал, что с признанием судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, возникает право требовать возмещения всех или части расходов на создание постройки. Предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Пример 6

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку. Здание магазина кооператив возвел на участке предпринимателя без его согласия. Кооператив предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.

Поскольку постройка возводилась с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и законных интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Удовлетворяя встречный иск, суд взыскал с предпринимателя в пользу кооператива часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд снизил размер требований, заявленных кооперативом, и при определении суммы возмещения исходил не только из действительно понесенных кооперативом расходов, но и сопоставил эти расходы с рыночной стоимостью объекта.

Установив право суда определять размер компенсации, законодатель защитил интересы сторон спора. В рассмотренном выше случае кооператив представил документы, свидетельствующие о довольно высоких расходах, якобы понесенных им при строительстве магазина. Если бы суд при определении размера возмещения не сопоставил подтвержденные расходы с рыночной стоимостью здания и удовлетворил встречный иск в полном объеме, интересы предпринимателя оказались бы ущемлены. В других случаях рыночная стоимость объекта самовольного строительства может оказаться в разы выше суммы, затраченной на его создание.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер.

Эта рекомендация ВАС РФ нижестоящим судам фактически сводит на «нет» чаяния недобросовестных владельцев на легализацию недвижимости, которую они возвели или реконструировали в отсутствие специальных разрешений и не принимали должных усилий для их получения. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать.

Пример 7

АО, собственник земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, пристроило к зданию дополнительное помещение. В дальнейшем оно использовалось под кафе. Реконструкция проводилась в отсутствие разрешений. Государственная регистрация права собственности на нелегально реконструированный объект оказалась невозможной, и АО обратилось с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на объект.

Суд имеет право признать и передать в собственность самовольные строения только тем лицам, кто фактически и юридически владеет земельным участком, где данная постройка возведена. Положительное решение будет принято в том случае, если земля — это пожизненное или перешедшее в наследство имущество, либо пребывает в постоянной, бессрочной эксплуатации.

Суд правомочен отказать в оформлении права собственности, в тех случаях, когда заявитель:

— не хозяин земли:

— арендует землю, на которой находится объект;

— субарендатор земельного участка с самовольной постройкой;

— бесплатно пользуется землей на определенный срок.

Условия признания права собственности СП

Для признания права собственности на самовольную постройку должны быть в наличии следующие условия:

1) Объект имеет признаки недвижимого владения.

2) Организация строительства объекта без разрешения произойдет с нарушениями строительных требований.

3) Самовольно построенный объект не нарушает границы и права других субъектов.

4) Постройка соответствует требованиям безопасности.

5) Заявитель – это владелец земельного участка.

6) Строение сломано заявителем или на его средства.

7) Законный собственник строения отсутствует.

В том случае, если истец не является владельцем земельного участка, на котором обустроен самовольный объект, однако вложил собственные средства на его постройку, оформить право собственности можно несколькими способами.

1) Выкупить земельный участок: сделать это правомочен лишь субъект, являющийся законным владельцем объектов недвижимости на этой земле, из которых по меньшей мере один должен быть юридически правильно оформлен и зарегистрирован.

2) Если земельный участок, где находится самовольно возведённый объект, принадлежит другому объекту по праву собственности, заявитель, организовавший строительство, может потребовать выкупить этот участок, либо взыскать с собственника расходы на возведение строения.

В ситуации, когда собственник земли, на котором находится постройка, не согласен удовлетворить требования заявителя, самовольный объект пойдёт под снос.

Необходимость обращения в суд с иском о признании права собственности возникает в различных ситуациях:

• Пользование объектом, право на которое не зарегистрировано;
• Недвижимость относится к наследуемому имуществу;
• Отказ в регистрации самовольного строения.

Могут быть и иные ситуации, когда отсутствует официальное оформления права, либо есть препятствия к его регистрации в установленном порядке.

Самовольная постройка: признание права собственности

Порядок признания права собственности на недвижимость предусматривает представление значительного объема доказательств, поэтому их отсутствие или неправильное оформление часто приводят к отказу в удовлетворении требований о признании собственности. Например, обращение в суд без каких-либо документов на недвижимость, не позволит установить право собственности по сделке совершенной когда-то. В случае признания права собственности на самовольное строение в иске откажут, если земля, на которой оно возведено, не оформлено в собственность. В таких ситуациях – сначала устанавливается право собственности на земельный участок, а затем на строение.

Откажут в признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия до момента ввода дома в эксплуатацию. В данном случае законодательство исходит из того, что пока нет акта о вводе в эксплуатацию, дом признается объектом незавершенного строительства и регистрация прав нецелесообразна. Впрочем, судебная практика по таким делам носит неоднозначный характер и есть судебные решения, по которым дольщики признавались собственниками именно объектов незавершенного строительства. Но данные решения касались «замороженных» объектов.

Иск о признании права собственности в отношении объекта недвижимости подаётся в районный или городско суд по месту нахождения данного объекта. В заявлении необходимо отразить все обстоятельства, подтверждающие право собственности на объект, а также указать причины, почему оно не было оформлено ранее в установленном законодательстве порядке.

Рассмотрение любого судебного спора невозможно без документальных доказательств. Истец должен четко знать, какие документы для признания права собственности на недвижимость, ему потребуются для защиты своих требований. К ним относятся:

• Паспорт заявителя;
• Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.;
• Документы по объекту, если они есть, — технический или кадастровый паспорт;
• Справка из ЕГРП, что объект не стоит на кадастровом учете или выписка из ЕГРП.

В зависимости от обстоятельств дела могут потребоваться и иные документы, например, архивные справки, информация органов местного самоуправления и т.д.

Для успешного исхода дела истцу необходимо представить максимум доказательств, подтверждающих заявленные требования. В большинстве случаев основные доказательства – разного рода документы. Но иногда не обойтись без свидетельских показаний и проведения различных экспертиз. В последнем случае помощь эксперта может потребоваться как в отношении предмета разбирательства – объекта недвижимости, так и документов, заявленных как доказательства.

Отсутствие документов не повод отказываться от обращения в суд за признанием права собственности. Некоторые документы можно восстановить, обратившись в органы власти или архивы. При необходимости можно ходатайствовать перед судом, об истребовании необходимых для рассмотрения дела документов.

Не стоит забывать и о том, что показания свидетелей, тоже существенное доказательство, позволяющее добиться удовлетворения требований.

Самострой: анализ законодательства и судебной практики

Вопросы собственности на недвижимое имущество имеют подробное регулирование, но обилие нормативных актов, часто делает невозможным самостоятельную защиту прав. Грамотный юрист в такой ситуации, внимательно проанализирует имеющиеся документы и все обстоятельства дела. После этого он чётко определит, как признать право собственности на недвижимость, именно в этой ситуации. Такая помощь позволяет оперативно решить вопрос в положительную сторону с минимальными финансовыми и эмоциональными затратами.

Обратимся к рассмотрению практики арбитражных судов по спорам, связанным с самовольным строительством объектов капитального строительства. В отличие от судов общей юрисдикции, рассматривающих дела подобной категории, арбитражные суды рассматривают по большей части вопросы самовольного строительства объектов нежилого назначения, что, конечно, влияет на принятие итоговых судебных актов.

Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться — начиная с 01.09.2018 дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу, немногим больше 100, основная часть из них не принята к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности, в большинстве своем — за доказанностью факта самовольной постройки.

Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и/или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.

Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ ГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее — АС ГМ) с иском к Обществу с вышеуказанными требованиями.

Решением Арбитражного суда Московской области (далее — АС МО), оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (далее — 9 ААС) и Постановлением Арбитражного суда Московского округа (далее — АС округа), в удовлетворении иска отказано.

Материалами дела установлено, что общество является собственником жилого дома. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок также принадлежит ответчику на праве собственности. Спорный объект недвижимости представляет собой двухподъездный, четырехэтажный с подвальным этажом дом площадью застройки 240 кв. м и используется в качестве гостиницы.

ДГИ ГМ в обоснование заявленных требований указал, что объект обладает признаками многоквартирного дома, а вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, для индивидуального жилищного строительства и объект размещен при отсутствии разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в материалы дела не представлено заключение уполномоченного органа о проведенной экспертизе проектной документации, результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации; не представлены и доказательства того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались ст. 222 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости самовольной постройкой. При этом суды установили, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Департамент обращает внимание, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ГРН (государственном реестре недвижимости), спорный земельный участок имеет назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Между тем на данном земельной участке располагается 4-этажная гостиница, назначение — специализированный жилой фонд. Заявитель полагает, что гостиница не относится к жилым помещениям и разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.

Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

На момент написания настоящей статьи рассматриваемое дело не имеет итогового акта Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в открытом доступе и, возможно, еще не рассмотрено коллегией.

Однако уже сейчас можно сделать определенные промежуточные выводы по данному делу:

1. Признак ст. 222 ГК РФ о разрешенном использовании земельного участка, которому должна соответствовать возведенная постройка, указан первым, а значит, законодатель изначально определил его одним из главных признаков, при несоблюдении которого объект капитального строительства может быть признан самовольным.
2. В случае если разрешенное использование земельного участка указано как индивидуальное жилищное строительство, нельзя на таком участке возводить объекты капитального строительства, не отвечающие признакам ИЖС.
3. Необходимо понимать, что к объектам капитального строительства, являющимся источником дохода в предпринимательской деятельности и возведенным в нарушение законодательно установленного порядка, государство обоснованно имеет повышенное внимание.
4. Такие объекты недвижимости не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.

Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.

Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:

1. Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
2. В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Благовещенска (далее — администрация) о взыскании за счет казны муниципального образования 1 768 739 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2012 по 05.08.2016.

Решением Арбитражного суда Амурской области заявленное требование удовлетворено частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскано 1 596 101 руб. 52 коп. процентов за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, в остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа Постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Администрация обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и кассационной инстанций, в которой просит их отменить, оставить в силе Постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что жалоба администрации подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судами, 21.04.2000 комитет по управлению имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества сроком действия с 24.04.2000 по 31.12.2024. В период действия договора аренды предпринимателем с согласия администрации произведена реконструкция указанного здания, в результате которой произошло изменение объекта с одноэтажного здания на двухэтажное. Право собственности муниципального образования на указанный реконструированный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен предмет данного договора в связи с изменением параметров объекта.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, а также отказом собственника компенсировать предпринимателю понесенные затраты на реконструкцию последний обратился в арбитражный суд с иском о возмещении расходов.

Решением Арбитражного суда Амурской области, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, с муниципального образования города Благовещенска в лице администрации в пользу предпринимателя взыскано 4 844 848 руб. в счет возмещения расходов на реконструкцию здания.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа указанные акты изменены в части распределения между сторонами судебных расходов по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы, в остальной части оставлены в силе.

Исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Амурской области по указанному делу, исполнен ответчиком 05.08.2016.

Предприниматель, ссылаясь на просрочку исполнения администрацией денежного обязательства, присужденного решением Арбитражного суда Амурской области, обратился к ответчику с претензией о выплате 1 634 596 руб. 90 коп. процентов, начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ на взысканную судом по указанному делу сумму (4 844 848 руб.), определив период просрочки с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на реконструируемый объект недвижимости (14.09.2012) и до момента перечисления ответчиком денежных средств на расчетный счет истца (05.08.2016). Оставление администрацией претензии предпринимателя без удовлетворения послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходя из положений ст. 222 ГК РФ, предусматривающей право лица, осуществившего самовольное строительство, на денежное возмещение, определяемое судом, понесенных им расходов за счет лица, за которым признано право собственности на постройку, и учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу, которым установлено денежное обязательство для администрации в пользу предпринимателя (определены расходы в отношении реконструированного объекта), посчитал заявленное предпринимателем по настоящему делу требование обоснованным, в связи с чем, рассчитав период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.09.2012 по 04.08.2016, частично удовлетворил требования предпринимателя в размере 1 596 101 руб. 52 коп.

Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей, а потому начисление процентов на сумму возмещения расходов на постройку противоречит компенсационной природе гражданско-правовой ответственности, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказал.

Суд округа согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Между тем Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса).

Похожие записи:

• Сведения о недвижимом имуществе код окато
• Заявления на открытие наследства
• Подтверждение проживание рвп 2021 скачать бланк