Договор купли продажи недвижимости с обременением с отсрочкой платежа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости с обременением с отсрочкой платежа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

2. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

3. Образец договора купли продажи с рассрочкой платежа

4. Отсрочка или рассрочка платежа. Залог в силу закона.

5. Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?

6. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа

6.1. Порядок оплаты

7. Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если в качестве продавца выступает несовершеннолетнее лицо, или отчуждается доля в праве собственности не в пользу другого владельца. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.

Стороны могут по своему усмотрению посетить нотариуса, чтобы минимизировать риски. В таком случае документы на регистрацию подаст он, и идти самостоятельно в Росреестр или МФЦ не придется.

Договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

При обращении в Росреестр понадобится:

Подписанный ДКП.
Техпаспорт.
Правоустанавливающий документ продавца на квартиру: дарственная, другой ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены.
Акт приема-передачи.

Также при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа или без таковой продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Но для Росреестра эти документы не нужны.

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?

Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.

Обговаривается индивидуально и прописывается в договоре или отдельным соглашением. При этом необходимо обратить внимание на:

Первоначальный взнос. Оформляется авансом (предоплата) или задатком. Может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры.
Порядок и график платежей. Прописывается в договоре отдельными пунктами (цифрами и прописью) с указанием конкретного числа и вносимой суммы.
Сроки погашения. Если остаточная сумма платежа небольшая, то в договоре можно указать конкретную дату, когда покупатель обязуется погасить всю задолженность. В этом случае график платежей можно не прописывать.
Возможность досрочного погашения. Если взносы платятся с процентами, то этот пункт имеет важное значение для покупателя.
Ответственность сторон. Каждая сторона при подписании договора берет на себя определенные обязательства и должна их соблюдать. Продавец обязуется предоставить квартиру и снять обременение после погашения задолженности. Покупатель берет на себя обязательства по своевременным платежам.
Размер неустойки. Этот пункт в договоре дисциплинирует покупателя, так как предусматривает штрафы и пени за просрочку платежей. Важный пункт для продавца квартиры.

Перед процедурой регистрации права собственности проверьте условия договора, а именно:

паспортные данные участников сделки;
данные об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д);
цена на объект и порядок оплаты;
сроки погашения (дата последнего взноса);
сумма первоначального взноса и порядок расчетов;
пункт о залоге квартиры (важен продавцу);
ответственность сторон;
порядок освобождения квартиры и снятие с регистрационного учета (сроки);
размер неустойки (при несоблюдении графика платежей).

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет.

Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки.

Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:

просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.

Необходимость заключения соглашения обусловлена требованиями банков или госучреждений, выдающих средства под покупку недвижимости. Им необходимо предоставить доказательства последующего направления финансов во избежание мошенничества со стороны получателя МК, ипотеки.

Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

отказ банка выдать ипотеку;
отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

Альтернативой оформления договора купли-продажи квартиры в рассрочку является заключение предварительного ДКП и соглашения о задатке. Внесенная сумма будет гарантией исполнения обязательств.

Если покупатель откажется выплачивать стоимость квартиры, сумма задатка остается у продавца.

Последний же понесет убытки в размере удвоенной суммы задатка, если нарушит условия заключенного договора и станет виновником срыва сделки.

Гражданским кодексом установлены правила, которые необходимо соблюсти при составлении соглашения о продаже недвижимости. Форма — обязательно письменная (ст. 550 ГК РФ).

Несоблюдение правил относительно формы договора является причиной его недействительности.

Отличие такого соглашения от остальных — наличие пункта, конкретизирующего порядок оплаты в рассрочку.

Любая сделка по отчуждению имущества предполагает составление передаточного акта.

При оформлении договора с рассрочкой он имеет особое значение, ведь неизвестно, решат ли собственники оставить мебель, сантехнику, или вопреки договоренностям покупатель обнаружит пустую квартиру.

Документ представляет собой гарантию, что все указанное в нем имущество передастся покупателю в целостности и сохранности.

Без оформления передаточного акта договор считается неисполненным.

Для оформления соглашения покупателю потребуется паспорт, а также по запросу продавца — документы о платежеспособности контрагента.
При расчете посредством использования банковской ячейки покупатель должен заключить договор об аренде ячейки с банком для закладки суммы.
Собственнику придется собрать пакет документации:

паспорт;
свидетельство о госрегистрации или выписку ЕГРН;
договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
кадастровый паспорт;
акт приема-передачи;
выписку с лицевого счета;
справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
согласие супруга на совершение сделки;
согласие органов опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину (в этом случае договор придется заверять у нотариуса);
доверенность (при необходимости).

Полный пакет документов можно уточнить у юриста.

Согласно ст. 551 ГК РФ при заключении договора должна производиться регистрация перехода права собственности. Если одна из сторон против, контрагент вправе обратиться в суд, чтобы заставить нарушителя оформить перерегистрацию, а также возместить убытки, связанные с задержкой. Но когда лучше обратиться в Росреестр, если сумма по договору купли-продажи квартиры выплачена не полностью?

О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.

Образец договора купли продажи с рассрочкой платежа

Предметом договора купли-продажи с рассрочкой платежа является индивидуально определенное имущество, обладающее конкретными свойствами. В данном случае предметом договора является квартира. В контракте должно быть дано детальное описание предмета, его технических, качественных и иных характеристик.

Детальное описание даётся с целью возможности отличить объект от других, подобных объектов и позволяет совершить сделку с соблюдением интересов обеих сторон. В случае с квартирой, или другими типами недвижимости, необходимо указать следующие характеристики:

Адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь и прочие данные, указанные в техническом паспорте объекта;
Кадастровый номер объекта;
Оценочная стоимость квартиры;
Общая этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
Прочая релевантная информация, позволяющая идентифицировать объект недвижимости.

Вместе с договором купли-продажи, для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов:

Технический план объекта недвижимого имущества;
Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН;
Выписка из домовой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах;
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
Документ, подтверждающий оплату госпошлины;
Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества;
Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходимо предоставить нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

При оформлении технического плана объекта недвижимого имущества, следует помнить, что срок действия документа составляет один год с момента оформления. Если же срок действия данного документа истёк, вам потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа.

Процедура занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере двух тысяч рублей. Ещё одним важным моментом является оформление копий счёта ЕИРЦ. Данный документ отражает наличие или отсутствие долгов за конкретным объектом недвижимости. В случае наличия задолженностей по квартплате или коммунальным услугам, продажа объекта может быть затруднена.

Как и любое соглашение, договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. В частности, в статье 454 ГК РФ, указано, что продавец несет две основные обязанности, заключающиеся в передаче товара покупателю и переносе прав собственности продаваемого товара на покупателя.

В свою очередь, согласно положениям статьи 488 ГК РФ, покупатель обязан выполнить две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. При невыполнении условий, продавец обязан вернуть покупателю затраченные деньги, тогда как покупатель вернуть неоплаченное имущество.

Помимо этого, допускается, что продавец и покупатель могут договориться о дополнительных условиях договора. В данном случае дополнительные условия могут включать в себя уплату начисленных на задолженность штрафных санкций. Либо возврат задатка в двойном размере, в случае если продавец не соблюдает условия договора.

Ещё одной гарантией выполнения условий договора о купле-продаже в рассрочку, является установление штрафных санкций. Подобные санкции могут накладываться за нарушение сроков и порядка оплаты и чаще всего они заключаются в начислении процентов на сумму просрочки.

Основанием для подобных санкций может служить нарушение сроков регулярного платежа. При этом проценты начинают начисляться со дня, следующего за последним днем платежа по графику, установленному в контракте. Проценты продолжают начисляться вплоть до полного исполнения денежного обязательства, предусмотренного договором.

Для расчета суммы процентов просроченного платежа имеют значение следующие факторы:

Процентная ставка по договору;
Дата платежа по графику;
Сумма платежа по графику либо указание на порядок ее определения (например, 1/10 от общей суммы договора);
Количество дней, включенных в просрочку (если просрочка является длящейся, то начисление процентов производится на момент составления расчета).

Виновная сторона обязана в полном объеме оплатить начисленные по условиям договора проценты. В случае отказа от исполнения такого положения договора, штрафные санкции могут быть взысканы в принудительном порядке через суд.

Время чтения 4 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ / A−

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа заключается при совершении сделки, когда оплата приобретаемого объекта производится частями. При этом такое условие должно быть внесено в текст документа и установлено в качестве одного из существенных требований к обязательствам по сделке.

Законодательство определяет отсроченный платеж как особую разновидность выплаты, при котором стоимость контракта отдается не за один раз, а разделяется на конкретные доли, а выплата производится в период, установленный сторонами соглашения.

Для участников договора, его заключение на таких условиях взаимовыгодно. Для продавца – это возможность быстрее продать объект, так как у покупателя не всегда могут быть найдены наличные средства. Кроме того, рассрочку нет необходимости оформлять в кредитном учреждении.

Итак, в каких случаях возможно заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа? По общему правилу, договор купли-продажи предусматривает, что одна сторона возмездно передает другой какое-либо свое имущество. Под возмездностью в данном случае следует понимать, что продавец получает определенную сумму денег, которая определена в договоре как «цена».

При покупке квартиры данные денежные средства могут быть в полном объеме быть переданы продавцу до момента подписания договора, но бывают и другие ситуации.

К примеру, если у покупателя не достаточно личных денежных средств для приобретения имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для получения средств по ипотечному кредиту, или использовать сертификат на материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.

Именно в случае привлечения денежных средств со стороны возникает вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Почему возникает такая ситуация?

Для того чтобы избежать мошенничества, банковские организации, а также государственные органы перечисляют денежные средства по таким сделкам по факту ее совершения, то есть после того,как новый собственник вступит в свои права в полном объеме.

Это вполне логичное условие, поскольку данные денежные средства являются целевыми.

Продавцу по сделке в данном случае придется подождать некоторое время для получения денежной суммы в полном объеме.

Для некоторых это кажется достаточно рискованной ситуацией, ведь переход права собственности будет уже зарегистрирован, а деньги еще не получены.

Однако, в связи с широким распространением ипотечного кредитования, а также сертификатов на материнский капитал, сделки такого рода стали уже достаточно обыденными.

Основными пунктами в договоре при рассрочке платежа, естественно, станут пункты, касающиеся расчетов по сделке. Обязательно следует сослаться на дополнительные документы, на основании которых будет производиться перечисление денежных средств.

Ну и по общему правилу, как в любом договоре купли-продажи должны содержаться существенные условия. К ним относятся:

Дата и место заключения договора.
Информация о сторонах договора (полные личные данные, в соответствии с теми, что указаны в паспорте).
Информация об объекте сделки (его адрес, технические характеристики).
Цена договора.
Подписи сторон.

Следует отметить, что все данные, которые указываются в договоре в соответствии с официальными документами, должны иметь обязательную ссылку на эти документы.

Отсрочка или рассрочка платежа. Залог в силу закона.

Рассрочка платежа — это особый порядок передачи денежных средств за приобретаемое имущество, при котором покупателю дается возможность вносить оплату не в момент оформления договорных отношений, а в соответствии с утвержденным графиком платежей.

Скачать образец документа в формате PDF.

Когда возникает рассрочка платежа при покупке квартиры? При заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа оба контрагента должны прийти к взаимной договоренности, что продавец получит денежные средства через определенный промежуток времени.

Такая форма отношений между контрагента имеет следующие особенности:

как правило, определенная часть стоимости квартиры уплачивается до регистрации сделки в учреждении Росреестра;
на оставшуюся сумму платежей сторонами предусматривается график платежей, а регулярность и сроки выплат могут определяться продавцом и покупателем самостоятельно;
при регистрации документа с рассрочкой платежа возникает обременение права — залог в силу закона.

Указанное обременение устанавливается для защиты интересов продавца от возможных случаев нарушения сроков и порядка оплаты.
Если график платежей при рассрочке не исполняется надлежащим образом, продавец имеет возможность реализовать свое право на взыскание денежных средств в полном объеме либо на расторжение договора с возвратом заложенного объекта.

Рассмотрим, в каких случаях заключаются договора купли продажи с включенной в условие рассрочкой платежа. Такая форма правоотношений возникает в случаях, когда у покупателя недостаточно собственных свободных средств для полной оплаты жилого помещения.

При рассрочке дальнейшее исполнение денежных обязательств может осуществляться следующим образом:

покупатель будет перечислять регулярные платежи за счет собственных доходов (зарплата, иные поступления), без обращения в кредитные учреждения;
рассрочка устанавливается на период оформления банковского кредита, после чего покупатель уплачивает всю оставшуюся сумму по договору либо ее большую часть;
график платежей по рассрочке может предусматривать период для оформления иных вариантов оплаты — государственных жилищных субсидий, средств материнского капитала и т. д.

Если между продавцом и покупателем заключен договор с рассрочкой платежа ключевым условием будет являться график выплат. Например, при предоставлении отсрочки график выплат не устанавливается, а определяется дата окончательного расчета. Рассрочка, напротив, характеризуется регулярностью выплат, т. е. денежные средства должны передаваться за счет нескольких самостоятельных платежей.

Если заключается договор купли-продажи с рассрочкой, плюсы и минусы должны взвесить сами стороны. Прежде всего, это касается продавца, поскольку при нарушении условия оплаты ему придется отстаивать свои права будет применения правил о реализации залога.

Передаточный акт — это приложение к договору купли-продажи, в котором партнеры фиксируют фактическую передачу имущества покупателю. В этом документе обе стороны определяют качественные характеристики квартиры, чтобы установить наличие или отсутствие претензий.

В случае предоставления рассрочки по платежам, данное условие должно быть указано и в передаточном акте. Если в дальнейшем будет установлено нарушение порядка и сроков оплаты, передаточный акт будет использован для определения фактического состояния возвращаемого имущества.

Передаточный акт представляется на регистрацию в учреждение Росреестра одновременно с основным договором.

Участниками данной сделки являются продавец и покупатель, причем должен выступать собственником недвижимого имущества. Именно эти стороны могут договариваться о любых условиях сделки, в том числе о предоставлении рассрочки.

На возможность установления в договоре правила о рассрочке может влиять правовой статус покупателя.

Например, военнослужащие могут оформлять рассрочку для получения от Министерства Обороны РФ единовременной денежной выплаты на улучшение жилищных условий.

Семьи с двумя и более детьми могут приобретать жилье в рассрочку и вносить платежи за счет средств маткапитала.

При регистрации договора в учреждении Росреестра залог в силу закона устанавливается в пользу продавца. При нарушении условий сделки в части оплаты цены по договору, именно от продавца зависит возможность использования всех последствий в виде расторжения договора или взыскания средств.

Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аванса за квартиру
Договор задатка за квартиру
Договор купли продажи доли квартиры
Договор купли-продажи комнаты
Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Примерная форма договора купли-продажи предоставляемая на государственную регистрацию (без учета особенностей конкретной сделки)
Примерная форма передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости, предоставляемого на государственную регистрацию
Примерный договор купли — продажи жилой недвижимости с перечислением вариантов условий, включаемых в договор
Соглашение об авансе за квартиру
Типовой договор купли-продажи квартиры
Образец заявления родителей для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры
Договор купли — продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала)
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала
Расписка при покупке квартиры
Расписка при продаже квартиры
Договор купли-продажи земельного участка

Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?

Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.

Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.

Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.

ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2021 года также можно скачать на юридических сайтах.

В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.

В зависимости от сроков, рассрочка делится на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочная рассрочка не может быть предоставлена на срок более года. Также редко она составляет менее трех месяцев. Размер первого взноса при рассрочке на короткий срок не может быть менее 60 %. То есть такая рассрочка подходит весьма обеспеченным покупателям, располагающим свободными денежными средствами. Плюсом такой рассрочки является то, что она – беспроцентная.

Более лояльной является рассрочка на длительный срок (до 5 лет). Тут уже первоначальный взнос меньше, 40 % от стоимости. Регулярные платежи также меньше. Но при долгосрочной рассрочке предполагается установление определенных процентов При этом, проценты значительно ниже, чем при банковском кредите, обычно 1-2 %.

По порядку предоставления рассрочка может быть общей, когда условия для всех покупателей равны, и персональной, при которой график внесения платежей оговаривается отдельно, в зависимости от материального положения покупателя.

Для предоставления рассрочки предусмотрено соблюдение ряда требований. Хотя их гораздо меньше, чем при ипотеке.

Прежде всего, это возраст лица, покупающего квартиру в рассрочку. Хотя законодательно это и не закреплено, но, по общему правилу, покупатель не должен быть старше 70 лет и младше 23. Но если рассрочка предстоит кратковременная, то договор может быть заключен и с лицом старше 70 лет. Для защиты своих интересов продавец может потребовать внесение 80 % стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса и указание поручителей.

ВАЖНО !!! При рассрочке нет необходимости подтверждать свою платежеспособность, во всяком случае, никаких указаний в законодательстве об этом нет. На практике же, если покупатель хочет получить рассрочку, то справку с места работы о зарплате за последнее полугодие представить придется. Желательно также, чтобы в этой организации покупатель проработал не менее трех лет. Это является лишней гарантией для продавца, что платежи будут поступать согласно графику.

Подтверждением постоянного места жительства покупателя станет паспорт с постоянной регистрацией. При рассрочке на крупную сумму (более 500 000 рублей) потребуется дополнительный документ, подтверждающий личность (загранпаспорт, водительское удостоверение, свидетельство об ИНН и т.п.).

Предмет договора, то есть недвижимый объект, продаваемый с рассрочкой платежа. Должны быть прописаны все характеристики подобного объекта, приложены правоустанавливающие документы.
Цена. Является существенным условием для купли-продажи всех видов. Не определена цена – договор не совершен. Обязательно указывается первоначальный взнос, а также расписывается график дальнейших платежей.
Момент перехода права собственности на недвижимый объект, т.е. фактическая его передача покупателю. Обязательно составляется приемо-передаточный акт. Он служит доказательством выполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества покупателю.

ВАЖНО !!! Для любой сделки купли-продажи недвижимого объекта обязательна регистрация в Росреестре. При нарушении этого требования сделка не может быть признана действительной. Кроме того, одновременно ставится на учет обременение в виде залога на квартиру до момента погашения всей суммы. Это находит отражение в выписке из ЕГРН. В течение всего периода, когда квартира заложена, любые попытки к ее отчуждению будут пресекаться Регистрационной палатой. Во всяком случае, законно квартиру продать никак нельзя.

Таких рисков немало. Риски продавца сводятся к следующему. Прежде всего, это срыв графика платежей, их несвоевременное поступление или вообще отсутствие оплаты. В случае расторжения договора придется вернуть все уплаченное, а ведь деньги уже могут быть потрачены.

Следующая проблема связана с моментом расторжения договора. Покупатель может вернуть квартиру в ненадлежащем состоянии.

Подводные камни для покупателя также есть. Это, прежде всего, возможность потери стабильного дохода, что ставит под сомнение дальнейшую выплату взносов за квартиру. Кроме того, возможно неисполнение своих обязательств продавцом, особенно часто это бывает по договору долевого строительства.

Ответственность для покупателя наступает в виде пени за время просрочки. Также в случае просрочки продавец может потребовать внесения всей оставшейся суммы разом либо возврата квартиры. Однако возврат не применяется, если внесено более половины цены недвижимости.

При неисполнении продавцом обязательства по передаче квартиры, покупатель вправе приостановить внесение платежей. Если это не помогает, то покупатель вправе обратиться в суд для защиты своих интересов.

Покупка квартиры

Очень часто договор купли-продажи жилплощади в рассрочку оформляется по инициативе строительных фирм с целью повысить продажи и привлечь новую клиентуру. В таких ситуациях частичные выплаты весьма привлекательны для людей с разным уровнем дохода.

Важно! Базовое отличие классического договора купли-продажи недвижимости от вариантов с рассрочкой платежа – сумма во втором случае выплачивается постепенно. При этом продавец не имеет прав торопить покупателя с оплатой – сроки погашения заранее представлены в договоре.

Покупая жилплощадь по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, ключевым пунктом становится порядок внесения денег. Как правило, начальный взнос варьируется в пределах 20–50% от общей цены объекта. Остальную сумму должны распределить в равной пропорции на весь срок.

Особенности и порядок регулярных выплат по договору купли-продажи квартиры в рассрочку:

При заключении краткосрочного варианта (до года) покупатель каждый месяц будет вносить 1/6–1/12 задолженности.
При долгосрочном – выплаты растянуты во времени, поэтому такой вариант чаще выбирают граждане со средним достатком.

Чтобы заключить соглашение, покупателю необходимо подтвердить собственную платежеспособность. Как правило, нужно предоставить копию трудовой книжки и выписку по зарплате за 6 месяцев. При неофициальной форме трудоустройства необходима банковская выписка лицевого счета (для подтверждения наличия средств).

Гражданский Кодекс в 336 статье разрешает продажу и куплю земли и домов в рассрочку. Важно понимать, что есть исключения, когда землю вовсе нельзя продавать. К таковым относится государственная или муниципальная земля, а также заповедные земли и те, которые признаны историческим наследием.

Во всех иных случаях, при наличии у продавца прав на данный участок, он может продать его в рассрочку.

Отличия продажи в рассрочку касаются:

Указания способа платежа и долговых обязательств;
При регистрации в Росреестре будет указано, что продать, подарить или передать в наследство этот участок нельзя до момента погашения долгов по платежам.

Особенно важно внимательно отнестись к наличию официальных обременений, таких как сервитут и залог. В этом случае нужно получить справку из Росреестра с указанием вида залога. Это же условие нужно прописать и в самом договоре купли-продажи.

Если на земельном участке ничего не построено, набор документов будет стандартным для любой купчей. Если на участке есть дом, то и договоров нужно составлять два – на участок и на дом. Продажа произойдёт одновременно, но на основании разных договоров.

Эти виды собственности имеют отдельные номера в кадастровом реестре, поэтому несмотря на логичную связь одного с другим, продавать их нужно по отдельности.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа

При оформлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа закон защищает обе стороны сделки. Весь процесс регламентирован Гражданским Кодексом в статьях:

460-й. В этой статье описаны требования передавать недвижимость без обременений, кроме тех случаев, когда сам покупатель согласен принять её с обременениями;
488 и 489. В этих статьях указано, что объект находится в состоянии залога, пока покупатель не погасит долговые обязательства;
549 и 550 определяют форму договора продажи недвижимости;
551-я. Эта статья определяет процесс регистрации права собственности на недвижимость;
554-я статья определяет предмет договора;
Требования к отображению цены в купчей указаны в статье 555;
В 557 статье указана ответственность за передачу недвижимости в ненадлежащем состоянии.

Помимо этих разделов Гражданского кодекса, отношения по оформлению купчей регулирует Земельный кодекс РФ.

Главный плюс для продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка в рассрочку связан с возможностью сохранить текущую цену. Это выгодно в условиях снижения цен на рынке. Поскольку стоимость устанавливается на момент подписания договора, то и, несмотря на падение цены в будущем, покупатель будет обязан выплатить оговорённую сумму.

В случае, если покупатель не выплатит ежемесячный платёж, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В таком случае продавец получает участок обратно, а покупатель получает уже выплаченную сумму, за вычетом штрафа. Размер штрафа определяется индивидуально и указывается в договоре продажи. Стандартная ставка 0,03% от стоимости участка за каждый день, прошедший с момента заключения договора.

Для покупателя рассрочка не несёт дополнительных рисков. Он получает возможность приобрести землю выгодно даже при условии недостаточного количества денег для разового платежа. Но нужно помнить о возможных проблемах самой сделки купли-продажи. Чтобы их избежать стоит проверять продавца у нотариуса, а также сам договор на предмет наличия ошибок или лазеек для продавца.

Также нужно учитывать, что рассрочка не защищает покупателя от вероятности потерять работу или заболеть, с чем может быть связана невозможность выплачивать рассрочку.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком в рассрочку имеет свои особенности в сравнении с тем, выплаты по которому осуществляются сразу в полном объёме.

Конкретно, отличия отражены в следующих пунктах:

Указывается о договорённости делать выплаты по частям. Также указывается процентная величина первоначального взноса от общей суммы. Сумму можно указывать только в национальной валюте;
Составление графика платежей;
Указывают срок погашения последнего платежа;
Прописывается пункт о штрафных санкциях за просроченные платежи;
Если покупатель не выполняет обязанности, договор может быть расторгнут, о чём также указывается в договоре;
Указание на 488 и 489 статьи ГК РФ о том, что до погашения выплат участок находится в залоге.

Как и в случае оформления любого договора, купля-продажа в рассрочку требует сбора пакета документов. Это:

Заявление о смене прав собственности;
Три экземпляра договора купли-продажи;
Паспорта участников либо нотариально заверенную доверенность от одного из них на доверенное лицо;
В случае совместного владения супругов, нотариально заверенное согласие второго из них;
Документ о праве собственности (свидетельство о регистрации или выписка из Росреестра);
Документ, подтверждающий право владения;
План объекта, кадастровый паспорт;
Квитанция об оплате пошлины;
Передаточный акт;
График платежей, если он отдельно заверен нотариусом;
Акт о согласовании границ;
Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
Если сделка касается прав несовершеннолетних, то нужно ещё согласие органов опеки.

Дополнительно у покупателя могут потребовать документы, подтверждающие его платёжеспособность и наличие у него прав первоочередного выкупа.

Главными пунктами является описание порядка оплаты, а также пункт об обременении земли, в частности указание факта нахождения её в залоге до момента погашения задолженности по выплатам.

Также нужно внести в договор пункт об условиях расторжения договора и штрафных санкций в случае просроченных платежей.

Порядок оплаты

Покупатель должен осуществлять оплату при купле земельного участка в рассрочку строго по графику платежей. Такой график установлен в договоре, а также может прилагаться отдельным документом, заверенным нотариусом. В случае задержки очередного выплата, продавец вправе применить штрафные санкции, которые также должны быть указаны в договоре. В крайних случаях он имеет право расторгнуть договор.

В графике выплат обязательно нужно указывать:

Сумму первого платежа, в абсолютном исчислении и в относительном (процент от всей суммы);
Сумму ежемесячных выплат;
Дату ежемесячных выплат;
Дату последнего платежа.

Дополнительно в договор можно внести пункт о форме платежей – наличными, безналичный расчёт, напрямую продавцу или третьим лицам.

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку подписывают покупатель и продавец. Но это при условии, что сделка не затрагивает интересы третьих лиц. Если продаётся доля в общей собственности, также нужно подписанное и нотариально заверенное разрешение от других собственников. Если застрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных, то договор должны подписывать их опекуны или родители.

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

стоимость имущества;
размер задатка;
сумма платежа;
основная задолженность;
процентная ставка;
график внесения платежей.

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.