Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционный проект строительство паркинга». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Безусловно, парковки интересны как инструмент для инвестирования. Они по многим параметрам выигрывают у прочих категорий недвижимости. Недостатки можно обобщить таким понятием, как неопределённость. С одной стороны, возрастает число автомобилей на душу населения, причём Россия находится в числе лидеров по темпам роста. С другой стороны, заранее нельзя предугадать политику местных властей по отношению к контролю за автомобильным потоком. Рассматривать парковочные места в качестве инструмента для инвестирования можно лишь при комплексной оценке каждого конкретного предложения и только в рамках портфельных инвестиций.
Рассматриваем инвестиции в парковочные места
Автовладельцев становится все больше с каждым годом. Согласно статистическим данным, число только легковых автомобилей на российских дорогах с 2007-го по 2017-ый год увеличилось на 50%. Всего 10 лет назад в России ездило 28 млн легковых автомобилей, а в 2017-ом году их стало более 42 млн.
Такая популярность собственного транспорта обусловлена погодными условиями в регионах страны, а также относительной доступностью кредитных средств и прочих программ по займу денег населению.
Данные факты свидетельствуют о том, что все виды услуг, связанные с обслуживанием автомобилей, будут достаточно востребованы. В их число включается и бизнес по организации автостоянок.
Автостоянки — огороженные охраняемые участки, которые позволяют разместить владельцам свои автомобили. Прежде всего, такой услугой будут пользоваться ввиду недостаточности мест возле дома и работы, а также из-за повышенной преступности в ночное время, ведь нередки случаи, когда машины взламывают или вовсе угоняют.
Организация автостоянки — несложный вид бизнеса, однако он потребует от вас определенных знаний и расчетов. В данном бизнес-плане будут рассмотрены все нюансы по организации такого рода предпринимательства.
Сумма первоначальных инвестиций составляет 3 254 500 рублей.
Точка безубыточности достигается на 1 месяц работы.
Срок окупаемости: 23 месяцев.
Средняя чистая прибыль: 146 837 рублей.
Следует понимать, что автостоянки бывают разных видов:
- министоянки вместимостью до 50 машин;
- средние стоянки вместимостью 50-200 машин;
- крупные паркинги вместимостью более 200 машин.
Кроме того, парковки могут быть как крытые (в помещении), так и под открытым небом. В первом случае вам потребуется больше ресурсов для организации дела.
Также стоянки могут находиться как в спальных районах, так и в центре, причем в первом варианте следует рассчитывать на поток посетителей в ночное время, так как машины будут ставить жители жилых домов. Во втором варианте бОльшее количество мест будет занято днем офисными сотрудниками и студентами.
Кроме того, автостоянка может предлагать посетителям дополнительные услуги, такие, как:
- подкачка колес;
- хранение летних или зимних шин;
- прогрев машины;
- мытье лобового стекла.
Безусловно, наличие дополнительных услуг положительно скажется на вашей конкурентоспособности.
В данном бизнес-плане будет рассмотрен вариант открытия автостоянки под открытым небом в спальном районе вблизи популярного и заселенного жилого комплекса без подземной парковки, так как жители именно таких домов в наибольшей степени нуждаются в хранении своих автомобилей.
Время работы автопарковки: круглосуточно семь дней в неделю. Бизнес подвержен сезонности: наибольший спрос наблюдается в зимнее время, летом же следует ожидать спад.
Целевая аудитория автостоянок — это люди с достатком выше среднего, имеющие автомобили:
- офисные работники, работающие в местах с ограниченным местом парковки;
- люди, приезжающие в точки на недолгий срок ( в торговые центры, государственные учреждения, медицинские комплексы). В силу того, что не всегда в таких местах имеется просторная парковка, людям приходится пользоваться услугами платных стоянок;
- жители близлежащих домов с узкими дворами и полным отсутствием подземного паркинга. В этом случае, потребность пользователя очевидна: безопасность железного коня в приоритете для любого владельца автомобиля. Иногда покупка места на подземной парковке стоит неподъемных денег, поэтому жителю легче платить за аренду близлежащей стоянки, чем приобретать парковочное место в доме.
Таким образом, необходимо определиться со своей целевой аудиторией и, исходя из ее потребностей, выбирать геолокацию нахождения будущей парковки.
Автостоянка — это тот вид бизнеса, который лучше рекламировать оффлайн-методами. Какие способы нужно использовать?
- Раздача листовок. Можно раздавать печатную продукцию автомобилистам или, что действеннее, оставлять ее на самом автомобиле недалеко от места вашего проекта. Такой способ позволит охватить как можно больше целевой аудитории и ожидается, что он принесет значимую отдачу;
- Установка знаков парковки и других опознавательных знаков рядов с вашей автостоянкой. Очевидно, что проезжающие мимо автомобилисты в поисках места парковки могут увидеть знак и воспользоваться вашими услугами;
- Если ваш паркинг находится недалеко от какого-либо заведения (кафе, мед. центр и т.д.), можно договориться с представителями фирмы о том, чтобы разместить флаеры с рекламой у них. Заведения получают очевидную выгоду: они всегда смогут сказать клиентам, что недалеко от них есть платная охраняемая парковка, которая работает круглосуточно. При этом вы будете иметь дополнительный поток посетителей;
- Размещение листовок в подъездах жилых домов, жители которых так же могут воспользоваться вашей автостоянкой.
Как было указано выше, количество наемного персонала довольно маленькое. В первую очередь, вам понадобятся охранники, не менее трех человек. График работы охранника — сутки через двое, заработная плата — 15 000 рублей. В обязанности охранника входит:
- обеспечение надежной охраны автомобилей на стоянке;
- обеспечение сохранности и поддержания порядка имущества автостоянки (забора, будки, шлагбаума);
- прием наличности и клиентов;
- ведение отчетности и кассы;
- соблюдение кассовой дисциплины;
- прием и сдача смены.
На работу принимаются лица, достигшие 18ти лет, желательно с опытом работы на аналогичных объектах. Также сторож должен обладать знаниями о средствах защиты, средствах видеонаблюдения и пожаротушения.
Охранник подчиняется напрямую директору и полностью обсуждает с ним необходимые вопросы.
Также в бизнесе не обойтись без бухгалтера. Заработная плата данного сотрудника — 8 000 рублей. Бухгалтер сдает отчетность, ведет учет денежных средств, перечисляет заработную плату, отчитывается перед налоговыми органами. Работает удаленно.
Функцию директора владелец автостоянки выполняет самостоятельно. Он занимается привлечением клиентуры, распределением денежных средств, обустройкой стоянки и ее возведением. Заработная плата директора — 20 000 руб.+2% с продаж.
Заработная плата в первый месяц
| Сотрудник | 1 месяц |
| Охранники | 45 000 |
| Директор-окладная часть | 20 000 |
| Директор-премиальная часть | 4 422 |
| Страховые взносы | 19 500 |
| Итого ФОТ | 88 922 |
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учет премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Инвестиции на открытие, руб
| Регистрация, включая получение всех разрешений | 70 000 |
| Проведение работ на участке | 2 600 000 |
| Аренда земли на время постройки | 210 000 |
| Реклама | 50 000 |
| Закупка оборудования | 324 500 |
| Итого | 3 254 500 |
Основную долю инвестиций (более 80%) составляет подготовка территории под автостоянку. Далеко не всегда можно найти идеально ровное, с хорошими подъездами, место под автостоянку, поэтому земляные и прочие подготовительные работы занимают большую часть первоначального бюджета.
Ежемесячные расходы, руб
| ФОТ (включая отчисления) | 92 168 |
| Аренда (2100 кв.м.) | 105 000 |
| Коммунальные услуги | 10 000 |
| Реклама | 10 000 |
| Бухгалтерия (удаленная) | 8 000 |
| Непредвиденные расходы | 5 000 |
| Итого | 230 168 |
Автостоянке требуется много места, поэтому затраты на аренду территории составляют почти половину всех ежемесячных расходов. Другой большой источник расходов — ФОТ.
План продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
Риски, которые будут сопровождать ваш проект на стадиях его запуска и реализации:
- Низкая заполняемость парковки. Возможно, вы выберете не самое удачное место, и клиентов будет недостаточно. В этом случае нужно поддерживать интерес рекламой. Постоянное продвижение вашего проекта сделает свое дело и аудитория будет вовлекаться.
- Высокая конкуренция. Предлагайте посетителям чуть больше, чем конкуренты: чистка стекол, бесплатный час, прогрев машины и т.д. Подобные услуги помогут вам отстроиться от конкурентов.
- Некомпетентность охранников, которые могут присваивать себе денежные средства. Проверяйте сотрудников, ведите учет наличности, все это поможет избежать расходования денежных средств в дельнейшем.
- Елена Федорова: «Сложность задачи нас только стимулирует» 21.04.2021 — 10:13
- Денис Седов: «Дорожная стройка сегодня — это миллион согласований и только потом первый ковш земли» 19.04.2021 — 16:15
- Леонид Кваснюк: «Я не мог не стать строителем» 17.02.2021 — 09:52
- Степан Рощупкин: «Геналдонский юрский доломит приходит в Петербург» 02.04.2021 — 09:30
- Юрий Константинов: «Процесс консолидации рынка еще не завершился» 05.04.2021 — 09:29
Строительство наземного многоярусного паркинга
Наиболее доходными из парковок являются те, что находятся вне улиц (Off-street), т.е. не относящиеся к категории «Открытые общественные парковки» (Open-air public space) Их среднегодовой доход составляет 780 евро за одно машиноместо.
- При этом абсолютным лидером по доходу в данной категории являются парковки у аэропортов – 1 200 EUR в год.
- Аутсайдерами по данному значению являются парковки вблизи спортивных сооружений или объектов культуры. Их ежегодный доход составляет лишь 10 EUR.
- Паркинги вблизи больниц и университетов отмечаются средневзвешенным доходом в размере 550 EUR в год.
- Машиноместа у торговых центров и рынков характеризуются доходом в размере 700 EUR в год, у парков – средним доходом в размере 200 EUR.
- Еще 900 EUR в год приносят машиноместа на перехватывающих парковках. Средним доходом в размере 1 100 EUR характеризуются инфраструктурные парковки.
Инвесторы преимущественно вкладывают средства в парковки посредством предоставления денег инвестиционным фондам. Те вкладывают в паркинги незначительный объем средств для диверсификации активов. Т.е. сам инвестор не может непосредственно контролировать приобретаемую парковку, что исключает прямые частные инвестиции и превращает парковки в элемент коллективных инвестиций. Однако в отдельных случаях прямые инвестиции в паркинги все таки возможны. В ряде стран они допускаются через определенные компании. Таковые непосредственно строят и эксплуатируют возведенные парковки. Однако такие инвестиции ограничиваются целым рядом правил призванных уберечь частного инвестора от потери средств. Например, в Великобритании с 2014 года теоретически могут осуществить такие инвестиции лишь граждане с доходом более 100 тыс. GBP в год или инвестированным капиталом свыше 250 тыс. GBP. Обычно прямые инвестиции осуществляются посредством приобретения акций компании, владеющей самими парковками. Как правило, прямые инвестиции характеризуются не только большей степенью риска, но и возможностью большего дохода. При прямых инвестициях возникают существенные сложности при управлении дистанционно удаленными активами, что делает подобного рода вложения практически бесперспективными для международных инвесторов. То же самое можно сказать и о коллективных вложениях, дающих хоть и меньший доход, но характеризующихся большей безопасностью и беспроблемностью управления активами.
- С 2001 по 2010 год в Лондоне росло количество жителей, но снижалась численность автомобилей.
- Так, в 2001 году в городе проживало 6,994 млн. человек.
- В 2010 году это же значение составило 7,597 млн. человек. За этот же период общая численность автомобилей в городе снизилась с 2,693 млн. до 2,576 млн. Т.е. при приросте населения в размере 8,6 % количество автомобилей в Лондоне уменьшилось на 4,3 %.
- По итогам 2014 года на одно домохозяйство в Лондоне приходилось 0,78 автомобилей.
Крупнейшие рынки сбыта в лице больших мегаполисов, в том числе и Москвы, не расположены к строительству наиболее доступных плоскостных стоянок (для этого попросту нет места). Возведение подземных парковок обходится чрезвычайно дорого, что существенно снижает спрос на них. Вследствие этого покупатели готовы заплатить лишь за парковки эконом-класса, представляющие собой не что иное как все те же плоскостные крытые парковки, предложение которых ограничено.
Выходом из складывающейся ситуации может стать комбинация административных и экономических мер. Так согласно действующим нормативам правительства Москвы и Московской области, девелоперы действительно обязаны возводить парковки. Однако не указывается какие. Наиболее распространенные виды паркингов либо трудно возводимы, либо слишком дороги для того, чтобы быть инвестиционно-привлекательными.
- Панацей может стать ввод обязательного строительства именно высокотехнологичных высотных паркингов, в которых стоимость машино-места составляет 5-10 тыс. USD.
- Для сравнения стоимость продажи традиционных подземных паркингов в зависимости от класса ЖК варьируется в Москве от 30 до 180 тыс. USD.
- При этом конечные покупатели в среднем готовы платить за паркинг 10-16 тыс. USD, что соответствует стоимости новаторских парковок.
Вместе с тем подобное новаторство может создать серьезную конкуренцию официальным платным парковкам, «народным гаражам», а главное нелегальным платным стоянкам. Создание платных частных парковок (сейчас обсуждается на законодательном уровне) на основании договора на размещение и организацию платной деятельности при условии упрощенного получения земельного участка в аренду и его ускоренного освобождения для решения городских задач, по существу приравнивается к нестационарным объектам торговли, со свойственной им нестабильностью места размещения. Это существенно повышает инвестиционные риски, но при этом формат создаваемых парковок (плоскостных стоянок, не требующих серьезных капиталозатрат) не предполагает капитального строительства, что существенно сокращает стоимость проекта, а следовательно исключает потребность в привлечении инвестиций.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом