Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стратегия развития недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На фоне политической неопределенности в мире, а также торговых войн и уменьшения роста экономики, рынок недвижимости находится в опасной ситуации, потому в настоящее время наблюдается его нестабильность, что может стать причиной появления негативных последствий в 2020 году. Но застройщики не спешат глобально повышать цены из-за этого, и они останутся в пределах разумного также и в следующем году, что учитывает изменение политики ипотечного кредитования в разных странах, где скорость повышения процентных ставок будет снижаться.
Даже при вложении больших средств в недвижимость она остается конкурентоспособной по сравнению с другими активами. Также в этой системе много рычагов, которые позволяют развивать рынок, расширяя его и создавая новые объекты. Но тем не менее спад или рост активов зависит от экономической и политической ситуации в мире, что будет разумно для вложения средств, отталкиваясь от показателей финансового кризиса в той или иной стране.
На формирование цен на рынке недвижимости влияет также доход населения, потому трудно предсказать, в каком направлении будет развиваться региональное строительство. Все инвесторы в недвижимость сталкиваются с проблемами в демографических и социальных сферах, что влияет на тенденцию роста, создавая искусственные среды.
Технологический процесс дает больше возможностей потребителю, потому это способствует изменению цен на розничном рынке торговли в офисном, гостиничном и промышленном секторах. Любое общество быстро реагирует на изменение системы ценностей, которые нарушают жизнь, учебу, работу или покупки.
В компании Deposit 2 отзывы клиентов определяют, что одним из наиболее эффективных факторов развития рынка недвижимости является экономическая ситуация в стране, потому что на фоне поднятия или падения цен на другие важные сферы жизнедеятельности человека определяется и стоимость недвижимости. Увеличение инвестиций в недвижимость, особенно в актуальных направлениях, например, жилье для студентов или дома для проживания сотрудников компаний, станет оптимальным решением для того, чтобы повысить эффективность продаж на рынке. Это позволит в течение короткого времени закрепиться большим компаниям и улучшить инвестирование в этом направлении.
Стратегия управления недвижимым имуществом предприятия
Инвесторы в недвижимость в различных странах должны приспосабливаться к ситуации, быстро ориентируясь в условиях ведения бизнеса, а также научиться оперативно строить, проектировать и эксплуатировать возведенные объекты, управляя грамотно пространством, чтобы вовремя реагировать на изменения в бизнесе и отвечать на предъявленные вызовы. Бизнесменами предлагаются радикальные изменения на рынке, но при этом увеличивается и операционный риск.
Расходы с возведением инновационного жилья, а также пересмотр оценки доходов от недвижимости потребуют оригинальности ведения бизнеса в различных странах. Стоимость каждого жилья определяется от цены кирпича, а также дальнейшего обслуживания возведенного строения. Потому к новым игрокам, появляющимся на данном участке бизнеса, предъявляются серьезные требования по возведению сооружений, которые будут отвечать современным параметрам, а также отличаться от традиционного сектора, применяющегося ранее.
Каждый инвестор должен ориентироваться на потребителя в первую очередь, в результате чего будет защищен его доход и гарантированы лидирующие позиции на рынке. Я и другие эксперты компании Deposit 2 отмечают, что неопределенность позиции в данном сегменте жизнедеятельности человека будет наблюдаться и в 2020 году, но при этом привлекательность данного сегмента для инвесторов не пропадет, которые используют его для размещения своих активов.
Если человек решит хранить свои деньги наличными, то для этого сегодня есть множество возможностей. Также, если он захочет вложить их недвижимость, это будет оптимальным вариантом на сегодняшний день для сбережения капитала. Потому специалисты заявляют, что денежные потоки в недвижимость не будут сведены к нулю, независимо от экономической ситуации в мире.
Эксперты утверждают, что доход от приобретения коммерческой недвижимости увеличился на 3% с 2018 года. По этой причине не предполагается возможности стабилизации ситуации в 2020 году. Факт, который говорит о том, что общий глобальный объем сделок на рынке недвижимости увеличился, учитывая экономические и политические условия для инвестирования, позволил занять оптимальные позиция крупным игрокам на данном рынке, независимо от снижения активов и спроса на недвижимость среднестатистического человека.
В хрупком климате экономисты предсказывают глобальную рецессию рынка недвижимости и временное замедление инвестирования. Возможно, это произойдет уже в 2020 году, а возможно, позже.
Лидеры на мировом рынке в данной отрасли утешаются тем фактом, что во многих регионах становится больше рычагов управления, чем в предыдущих циклах. Отмечается ухудшение экономического фонда в различных странах мира, что, в первую очередь, отражается на недвижимости. Эта статья доходов становится серьезной проблемой для инвесторов и зависит от денежно-кредитной политики страны и граждан.
Другими словами, эксперты утверждают, что региональный учет инвесторов и управляющих фондов недвижимости характеризуется наличием инновационных нововведений при сооружении живого или коммерческого имущества. Отмечается, что увеличивается приток иностранных инвесторов в недвижимость рынков США. Наблюдается много бизнесменов из Германии, Франции и Канады, что позволяет выживать и возрождаться этой отрасли и показывает привлекательность жилья для иностранных граждан.
Чтобы повышать спрос на недвижимость, вводятся современные технологии при создании жилья, которые сооружаются в короткие сроки. Также важно иметь возможность обеспечивать удобство проживания или эксплуатации той или иной коммерческой или жилой недвижимости в зависимости от условий пользования. Это привлечет больше клиентов.
Кроме того, такие сооружения отличаются экономичностью и не требуют особого обслуживания при эксплуатации. Они характеризуются качественными условиями для проживания и нахождения. Важно также определить рынок тарифов на коммунальные услуги или аренду такого жилья, что более положительно скажется на увеличении спроса.
Никто на рынке недвижимости сегодня не ожидает бурного всплеска спроса на недвижимость в 2020 году, тем не менее есть надежда на то, что это сектор быстро выздоровеет и увеличится часть доходов от него. Инвесторы применяют различные стратегии, чтобы замедлить рост рисков и уменьшить цену недвижимости. Предлагается использовать диверсификацию, чтобы смягчить локальные последствия для любого человека от этого.
Необходимо учитывать и экономические факторы в стране, а также не вкладывать свои инвестиции в технические рынки, которые были не так давно главными в этом направлении. Важно производить альтернативные источники энергии и включать их в программы развития городов.
Независимо от сложности ситуации на сегодня, у инвесторов не изменились взгляды на рынок недвижимости и им нравится этот сектор и доход от него. Но в ближайшее время он может стать не таким большим, как раньше. В последнее время индустрия недвижимости связана с доступностью активов и ценообразованием на других рынках, а потому задача для игроков этого сегмента усложняется в зависимости от экономических аспектов и неопределенности в мире.
Снижение спроса на недвижимость зависит о экономических проблем граждан, а также уровня занятости в стране. Потому владельцами недвижимости создаются оптимальные условия для того, чтобы увеличить спрос граждан на продукцию своего бизнеса, и до настоящего времени этого удавалось достигать.
Нестабильность показателей и основных экономических перспектив для повышения ставок на рынке недвижимости уменьшилась. По крайней мере, специалисты отмечают, что до 2020 года такая тенденция продержится на европейском рынке. Другие инвесторы воодушевляются огромным весом капитала, который состоит из различных объектов недвижимости в разных странах, что оказывает влияние на европейскую экономику, а потому могут выступать буфером при замедлении или увеличении роста цен.
Честные отзывы клиентов компании Deposit 2 подтверждают, что те, кто имеет много денег, инвестируют в различные фонды, но при этом они должны отвечать всем требованиям, быть дисциплинированными, а также иметь минимальные риски. Такая стратегия вкладывания денег в другие направления бизнеса достаточно рискованная, а потому без хорошей гарантии приобретение качественного продукта и ожидание от него быстрого дохода мало кого устраивает, потому бизнесмены пытаются вкладывать деньги в перспективные отрасли развития.
В связи с этим многие будут искать возможность реализовать дополнительные ниши развития рынка недвижимости в больших городах, что и наблюдается сейчас в Лондоне или Нью-Йорке. Потому все заинтересованные в развитии этого сегмента будут искать любые возможности.
Второй этап. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости
Эксперты утверждают, что многие продолжают инвестировать в сферу недвижимости и это является основным средством сохранить сектору свой капитал, что предполагает минимальные риски. В то же время бизнесу можно вести дополнительную деятельность, чтобы минимизировать потерю средств с уменьшением стоимости недвижимости.
В основном деньги вкладываются в понятные и надежные рынки Германии, Великобритании и США. Для инвестора с бюджетом свыше 1 млн долларов наиболее подходящая инвестиция — вкладывание денег в жилье, складские или торговые помещения, а также сооружение домов престарелых и прочих социальных объектов, что позволит занять стабильную нишу на рынке на ближайшие 10-15 лет.
Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:
- Строительство и инвестирование;
- Пользование и владение;
- Обмен, передача в залог;
- Посреднические операции.
Объектами управления могут быть:
- Здания различного назначения;
- Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
- Частные земли и частные жилые объекты.
К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:
- Собственники;
- Арендаторы;
- Инвесторы;
- Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
- Гос. органы и структуры.
Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.
Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:
- Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
- Организация брокериджа;
- Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
- Разработка маркетинг-плана;
- Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.
Плюсы
- постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
- стабильный и высокий доход;
- возможность постоянного развития и карьерного роста.
Минусы
- высочайший уровень ответственности;
- широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
- возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
- необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
Московский гуманитарный университет, МосГУ
Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)
Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»
Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)
Национальный исследовательский университет «МЭИ»
Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)
Институт бизнеса и дизайна
Маркетинг (Факультет управления бизнесом)
Московский государственный университет пищевых производств
Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)
Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.
Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.
Для системы управления характерны:
- Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
- Подчинение законодательной базе;
- Наличие структуры управления;
- Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.
В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:
- Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
- Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.
Виды стратегий развития недвижимости в процессе управления
Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.
Портрет современного управляющего недвижимостью:
Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.
Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.
Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.
В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:
- Земельные ресурсы;
- Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.
Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.
Таким образом, инфраструктуру управления создают:
- Органы разного уровня власти;
- Инвесторы;
- Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
- Управляющие недвижимостью.
Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.
Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:
- Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.
По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.
- Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
- Реализация разработанной программы.
- Итог. Оценка полученных результатов.
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
-
освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
-
заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
-
автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
-
льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
-
субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
-
приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
-
поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|
Название предприятия |
Расположение |
Направление деятельности |
Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
|||
|
ГК «ПИК» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
6 780 725 |
|||
|
ПАО ГК «ЛСР» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
3 244 371 |
|||
|
ГК «Setl Group» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
2 449 849 |
|||
|
ГК «Самолет» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 459 895 |
|||
|
ГК «ИНГРАД» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 384 296 |
|||
|
СК «ЮгСтройИмпериал» |
Краснодарский край, г. Краснодар |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 096 546 |
|||
|
ГК «Главстрой» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 090 413 |
|||
|
ГК ФСК |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 068 786 |
|||
|
Группа «Эталон» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
925 705 |
|||
|
ГК «Гранель» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
901 097 |
|||
|
ГК «ЮСИ» |
Ставропольский край, г. Ставрополь |
Строительство жилых и нежилых зданий |
898 456 |
|||
|
ГК «ССК» По количеству работников и выручке можно судить о размере компании. Этот размер сравнивают с минимальным и максимальным эффективным размером компаний, которые работают в этой же нише. Компания будет менее конкурентоспособной, если ее размер меньше минимального или больше максимального эффективного размера. Например, если на рынке в выбранной вами нише наиболее эффективно работают компании с штатом от 10 до 40 человек и выручкой от 70 до 250 тысяч в месяц, а у вас в штате 8 человек и выручка 50 тысяч, экономический потенциал вашей компании будет ниже. Стратегии управления недвижимостьюТаких показателей несколько — рыночная доля и ее динамика, темп прироста выручки и рентабельность продаж (маржа). Они показывают, какую часть потребности рынка в конкретных товарах или услугах закрывает компания, а также насколько продукция компании пользуется спросом и насколько покупатели готовы платить запрошенную цену. Если выручка стабильно прирастает, значит продукция компании конкурентоспособна. С помощью показателей можно просчитать, насколько повлияет на устойчивость компании возможное неблагоприятное изменение цен на собственную продукцию и на приобретаемые ресурсы. Чем прочнее рыночная позиция компании, тем стабильнее растет маржа. Компания может вкладываться в аренду основных средств, внеоборотные и оборотные активы. Внеоборотные активы — это имущество, которое компания использует в хозяйственной деятельности больше года. Его стоимость влияет на стоимость готовой продукции, и оно само по себе может приносить доходы. Это, например, недвижимость, автомобили, сооружения, оборудование, торговые знаки. Если компания вкладывает деньги в такие активы, это говорит о том, что у владельца бизнеса есть долгосрочные цели, он планирует развитие компании. Оборотные активы используются не дольше года, и без них невозможна производственная деятельность. Это, например, деньги, краткосрочная дебиторская задолженность, материалы и инвентарь, полуфабрикаты, готовая продукция. Если владелец бизнеса начинает наращивать оборотные активы, это может говорить о том, что он планирует расширить производство, возможно выйти на новые рынки. Основная цель, которая определяет всю деятельность бизнеса. Включает также перечень ценностей, которых придерживается компания на пути к цели, а также тактические решения на этом пути. Например, миссия компании Otis Elevator, которая производит лифты, сформулирована так: «Наша миссия — предоставить всем клиентам средства перемещения людей и грузов вверх, вниз и в стороны на ограниченное расстояние с надежностью, какую не может обеспечить ни одна другая компания». Деление крупных корпораций на мелкие структуры, каждая из которых обладает определенной степенью независимости, свидетельствует о грамотной управленческой модели и более широком охвате рынка. Например, компания Samsung — это транснациональная корпорация с 124 офисами в 47 странах мира. Объединение включает в себя больше двух десятков компаний, которые работают в области электроники, тяжелой и химической промышленности, в сфере финансов и страхования. Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.Товар или услуга, которую реализует бизнес для достижения своей цели. Она должна соответствовать требованиям, предъявляемым к такой продукции установленными стандартами и ожиданиями покупателей. Когда человек приобретает обувь, он планирует носить ее как минимум один сезон. Значит ботинки, у которых отвалится подошва после первых 100 шагов, не будут соответствовать стандартам и отвечать желаниям покупателя. Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:
Объектами управления могут быть:
К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:
Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы. Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:
В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению. К ним, в частности, относят:
Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:
Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства. Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости. Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли). Можно выделить следующие методы управления имуществом:
Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.
Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы. Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.
К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.
Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии. Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания. Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице. Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:
По видам недвижимость классифицируется следующим образом:
По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:
Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью. Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:
Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта. Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления. Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости. Плюсы:
Минусы:
Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского). На рисунке ниже показана динамика роста цен на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир. Глава 2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВСтратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии. Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей. Цель здесь это максимально выжить из каждого квадратного метра и сдать на длительный срок. Преимущество заключается в том, что квартира поделенные на студии, будет приносит больше денег чем если вы будете сдавать квартиру целиком одному арендатору. Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии – это правильно подобранная планировка:
Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии. Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль. Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов. Продажа может быть осуществлена: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и предоставляет собственную ячейку) и продажей долговых обязательств.
*Как проверить надежность застройщика? Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика. На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓. Стратегия заключается во вложении в незавершенный объект строительства, когда вы видите недостроенный дом, то можно купить его по цене ниже рыночной. Это будет выгодно как для продавца, так и для вас. Одним из ключевых факторов успеха является переговоры с собственником и покупка с большой скидкой. Направления использования недостроя следующие:
Так недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать в качестве шиномонтажа или автосервиса. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (Сочи), такие объекты могут быть переделаны в мини-отели или хостелы. И за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года. Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов. В «оффлайн» бизнесе ключевую роль играет расположение, если рядом проходит оживленная дорога, то это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира будет находиться в не поля видимости пешеходов, то это не привлечет потенциальных клиентов.
• Анализ земельного участка Мы всегда открыты к взаимовыгодному сотрудничеству и готовы рассматривать совместную реализацию проектов со строительными, демонтажными, консалтинговыми, рекламными и другими компаниями. Мы находимся в постоянном поиске профессионалов в любых городах России и зарубежом, если Вы квалифицированный специалист и вам интересен наш бизнес, у вас есть возможность присоединиться к нашей команде, где бы вы не находились. Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит |
Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства
2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКА
Введение
1. Теоретико-методологические основы управления недвижимым имуществом
1.1 Теоретическая сущность недвижимости как объекта исследования и управления
1.2 Словарно-терминологическая база и понятийный аппарат в системе управления недвижимым имуществом
1.3 Экономическая природа недвижимого имущества
2. Состояние и развитие системы управления недвижимостью в России и за рубежом
2.1 Историческая ретроспектива становления и развития системы управления недвижимостью
2.2 Зарубежный опыт управления объектами недвижимости
2.3 Анализ концептуальных подходов к управлению недвижимостью в России
3. Недвижимость в современной региональной экономике
3.1 Закономерности развития рынка недвижимости и его функционирование на региональном уровне
3.2 Анализ имущественно-земельных отношений и рынка недвижимости в регионах РФ
3.3 Государственное регулирование и инфраструктура рынка
4. Формирование стратегии управления недвижимостью
4.1 Основные компоненты Концепции управления недвижимостью
4.2 Методология формирования стратегии управления недвижимостью
4.3 Программно-целевой подход к реализации стратегии управления недвижимостью
5. Методические аспекты формирования системы управления недвижимостью в регионах
5.1 Институциональная структура государственного управления недвижимостью
5.2 Модели организации и функционирования интегрированной системы управления объектами недвижимости на уровне компании
5.3 Информационно-аналитическая система государственного кадастрового учета недвижимости
5.4 Методические подходы по определению эффективности управления недвижимостью на региональном уровне
Налогообложение недвижимого имущества в странах с развитой экономикой осуществляется посредством установления различных имущественных налогов. В частности, недвижимость как объект права собственности облагается налогом на недвижимое имущество и налогом на чистые активы (богатство). Также в отношении объектов недвижимости в странах ОЭСР применяются налоги, взимаемые при переходе права собственности на объекты недвижимости (налог на наследование и дарение, налог на финансовые сделки и сделки с капиталом). Для сравнения, в Российской Федерации налогообложение недвижимого имущества реализуется посредством действующих имущественных налогов: налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога. При этом налог на имущество организаций является региональным налогом, а налог на имущество физических лиц и земельный налог – местными налогами.
Следует отметить, что в Российской Федерации уровень поступлений от этого вида налогообложения соответствует среднему значению экономически развитых стран. Так, в 2015 г. в общем объеме ВВП доля поступлений от налогообложения имущества в Российской Федерации составила 1,7 %, в 2016 г. – 1,8 %, тогда как в среднем по странам ОЭСР эта доля составляет около 2 %. Соответствует среднему значению стран ОЭСР и доля поступлений от налогообложения имущества в Российской Федерации в структуре налоговых доходов. Распределение стран по уровню поступлений от налогообложения имущества, в том числе объектов недвижимости, представлено в приложении А.
Как видно из таблицы в приложении А, между странами наблюдается существенная дифференциация как по уровню поступлений от налогов на имущество, так и по уровню доходов от налогообложения недвижимого имущества. Такие различия обусловлены действующими налогами на имущество в различных странах, а также особенностями их установления, качеством налогового администрирования.
В целях определения принципов установления основных элементов налогообложения в странах с развитой экономикой в Российской Федерации проведен анализ опыта применения налогов в отношении объектов недвижимого имущества в зарубежных странах. Информационной базой для исследования послужили сведения, содержащиеся в базе данных Международного бюро налоговой документации (IBFD) [136].
В результате анализа действующего порядка налогообложения недвижимого имущества в странах ОЭСР выявлены следующие основополагающие принципы установления налогов на недвижимое имущество, соответствующие основным чертам классических концепций налогообложения недвижимости:
!! в большинстве стран ОЭСР в состав объектов налогообложения включены земельные участки и здания (строения, сооружения) и помещения в них. При этом выбор объекта налогообложения основан, как правило, на следующих принципах:
! дифференциация объектов недвижимости по видам: земельные участки и произведенные на них улучшения (здания, строения, сооружения);
! дифференциация объектов недвижимости по целевому назначению: жилая (как основной и второй объект недвижимого имущества, находящийся в собственности) и нежилая (используемая в коммерческих и производственных целях) или использование земельных участков для застройки или в сельскохозяйственных целях.
В Великобритании для целей налогообложения недвижимого имущества применяются два налога: налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, и налог на имущество физических лиц. Данные налоги устанавливаются исходя из оценочной стоимости налогооблагаемой недвижимости. Однако порядок ее определения различен. Так, в целях налогообложения недвижимого имущества, используемого в предпринимательских целях, налоговая база определяется путем оценки арендной стоимости недвижимости, тогда как в целях налогообложения жилой недвижимости налоговая база рассчитывается исходя из ее капитальной стоимости [99].
В отличие от Великобритании, в Ирландии действует единый налог на недвижимое имущество, обложению которым подлежит недвижимое имущество, используемое в коммерческих и жилых целях. Налогообложение недвижимого имущества, используемого для коммерческих целей, осуществляется на основе расчета номинальной стоимости занимаемых площадей. В отношении налогообложения недвижимого имущества жилого назначения расчет налоговых обязательств производится на основе данных о рыночной стоимости таких объектов, устанавливаемой на определенный период времени по результатам проводимых оценок недвижимости [102].
Исключению из налогообложения, как правило, подлежит недвижимость, относящаяся к инфраструктурным объектам (дороги, железные дороги, трубопроводы), а также недвижимость, расположенная в местных территориальных образованиях, но принадлежащая центральному правительству. В состав других видов недвижимости, освобождаемых от налогообложения, входят: колледжи и университеты, церкви, государственные больницы, благотворительные организации, дороги общественного пользования, парки, школы, библиотеки, посольства иностранных государств, а также недвижимость, принадлежащая международным организациям. Например, в Мексике и в Эстонии от налогообложения освобождены объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, а также недвижимость, принадлежащая международным организациям, недвижимость дипломатических представительств [95, 91].
В настоящее время широкий круг полномочий по установлению налога на имущество физических лиц находится в компетенции представительных органов местного самоуправления и законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения. В частности, данные органы власти определяют налоговые ставки (в пределах, установленных НК РФ), особенности определения налоговой базы, а также устанавливают дополнительные налоговые льготы, основания и порядок их применения.
В 2015 г. налог на имущество физических лиц, взимаемый по новым правилам, действовал на территории 29 субъектов Российской Федерации, в 2016 г. их количество увеличилось до 49, в 2017 г. – до 64, с 2018 г. – до 71 субъекта Российской Федерации [121].
С целью выявления особенностей определения налоговой базы, подходов к установлению льгот, предоставляемых по решению органов местного самоуправления, а также применяемых ставок налога проведено выборочное исследование действующего порядка налогообложения недвижимого имущества физических лиц исходя из кадастровой стоимости на территории муниципальных образований в составе 49 субъектов Российской Федерации. Перечень этих нормативных правовых актов представительных органов муниципальных образований приведен в приложении Г. Согласно положениям ст. 401 НК РФ налогом на имущество физических лиц облагаются:
— жилой дом (К жилым домам относятся также жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
— жилое помещение (квартира, комната);
— гараж, машино-место;
— единый недвижимый комплекс;
— объекты незавершенного строительства;
— иные здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость. При этом п. 3 ст. 403 НК РФ предусматривает уменьшение налоговой базы в отношении квартиры на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры, в отношении комнаты – 10 кв. м площади этой комнаты, в отношении жилого дома – 50 кв. м общей площади этого жилого дома.
Проведенный анализ показал, что во всех рассматриваемых муниципальных образованиях не пользуются предоставленным п. 7 ст. 403 НК РФ правом увеличения размера налоговых вычетов.
По результатам исследования льгот, установленных нормативными правовыми актами муниципальных образований, выявлено, что во многих муниципальных образованиях наряду с применением льгот, определенных Налоговым кодексом Российской Федерации, установлен дополнительный перечень льгот. Анализ этих льгот позволяет сделать следующие выводы:
1.! Основная часть льгот связана с социальной поддержкой определенных категорий населения: !! дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (г. Белгород, г. Воронеж, г. Санкт-Петербург, г. Вологда, г. Черкесск, г. Уфа, г. Ижевск, г. Нижний Новгород, г. Киров, г. Челябинск, г. Новосибирск). В ряде муниципальных образований имеются особенности применения этой льготы. Условия применения льготы по налогу на имущество физических лиц для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приведены в таблице 4.
— родители, опекуны и другие официальные представители, осуществляющие уход за детьми-инвалидами (г. Кострома, г. Курск, г. Салехард, г. Южно-Сахалинск, г. Петропавловск-Камчатский, г. Ханты-Мансийск);
— многодетные семьи (г. Кострома, г. Южно-Сахалинск, г. Смоленск, г. Тула, г. Челябинск, г. Курск, г. Великий Новгород, г. Рязань, г. Элиста, г. Уфа, г. Саранск, г. Ижевск, г. Нижний Новгород, г. Самара, г. Чебоксары, г. Киров, г. Салехард, г. Саяногорск и г. Абазы, г. Белогорск и др.). В ряде муниципальных образований эта льгота установлена в размере 100 % суммы налога (г. Великий Новгород, г. Ижевск, г. Салехард, г. Магадан, г. Самара, г. Белогорск). В г. Челябинске, г. Костроме, г. Абазы и г. Саяногорске эта льгота установлена в размере 50 % от ставки налога на имущество физических лиц. В ряде муниципальных образований имеются особенности применения этой льготы. Условия применения льготы по налогу на имущество физических лиц для многодетных семей приведены в таблице 5.
2.! В ряде муниципальных образований установлены отдельные льготы для:
— граждан, удостоенных звания «Почетный гражданин города» (г. Белгород, г. Элиста); !! граждан, избранных председателями уличных комитетов и председателями органов территориального общественного самоуправления (г. Ижевск);
— лиц, относящихся к коренным малочисленным народам севера (г. Магадан);
— физических лиц, являющихся членами молодых семей в отношении объектов налогообложения, приобретенных или построенных с участием залога недвижимого имущества (ипотеки) и предназначенных для постоянного проживания граждан. Льгота предоставляется в случае использования средств, предоставленных кредитной организацией, условием предоставления которых является залог недвижимого имущества (ипотека). Период действия льготы распространяется с момента назначения до момента погашения кредита по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке), но не более, чем до наступления у физических лиц – членов молодых семей возраста 35 лет включительно (г. Южно-Сахалинск);
— налогоплательщиков-собственников в размере 60 % в отношении жилых помещений в многоквартирном доме, признанных непригодными для проживания, а также жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (при условии неиспользования в предпринимательской деятельности) (г. Яр��славль);
— физических лиц, признанных пострадавшими в результате пожара (г. Истра, г. Черногорск).
Изменение порядка расчета налоговой базы для целей налогообложения объектов недвижимого имущества непосредственным образом связано с проведением оценки недвижимости и установлением ее кадастровой стоимости.
В экономической литературе отмечаются отдельные негативные стороны порядка определения налоговой базы как кадастровой стоимости. В частности, вопросам несовершенства законодательного и методического обеспечения кадастрового учета и оценки в Российской Федерации уделено внимание в работах Воловича Н.В., Пылаевой А.В., Дубовика Б.И., Павловой В.А. и др. Отдельное внимание вопросам учета и оценки объектов недвижимости для целей их налогообложения уделено в работах Мишустина М.В., Смирнова Д.А.
Специфика данного исследования состоит в том, что его результаты получены с учетом имеющейся в Российской Федерации практики налогообложения недвижимого имущества организаций и физических лиц исходя из кадастровой стоимости.
Опыт налогообложения земли исходя из кадастровой стоимости в Российской Федерации показал, что определение налоговой базы сопряжено с определенными трудностями, вызванными прежде всего несовершенством механизма определения величины кадастровой стоимости. Результаты контрольных мероприятий Счетной палаты Российской Федерации и контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации в период 2012–2015 гг. свидетельствуют, что негативным образом на результатах кадастровой оценки сказываются [24, 129]:
— несостоятельность нормативно-правовой базы и ее практического применения оценщиками;
— отсутствие надлежащего учета земельных участков, их площади, границ и контроля их использования;
— отсутствие законодательно установленных обязательных сроков регистрации прав собственности;
— использование субъективных подходов при выборе критериев для целей определения стоимости объектов недвижимости;
— низкий уровень достоверности информации, содержащейся в кадастре;
— существенные расхождения баз данных налоговых органов и органов Росреестра по количеству и кадастровой стоимости земельных участков;
— отсутствие достаточного контроля результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с создавшейся негативной ситуацией был внесен ряд изменений в законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
С 1 января 2017 г. изменен порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в частности, введен институт государственных кадастровых оценщиков. При этом полномочия по определению кадастровой стоимости переданы специально созданным для этих целей государственным бюджетным учреждениям [5]. Кроме того, с 2017 г. изменению подверглись правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов. Так, в настоящее время установлена единая методология определения кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости, в отношении которых органом власти субъекта Российской Федерации принято решение о проведении государственной кадастровой оценки [22]. Также с 2017 г. появился Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), представляющий собой «свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также других установленных законодательством сведений». По сути ЕГРН представляет собой объединенные сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [7].
В связи с переходом к налогообложению недвижимого имущества организаций и физических лиц исходя из кадастровой стоимости к настоящему времени формируется практика по оспариванию кадастровой стоимости, определенной для объектов как коммерческого, так и жилого назначения. Например, в 2015 г. крупная компания «Максидом», которой принадлежит сеть гипермаркетов, расположенных на территории разных субъектов Российской Федерации, с общей торговой площадью сети более 174 тыс. кв. м ( средняя площадь одного магазина – 12 тыс. кв. м), подала заявку в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Необходимость в пересмотре кадастровой стоимости здания, принадлежащего этой компании, возникала по причине резкого роста налоговой нагрузки. Следует отметить, что средняя по данным за 2015 г. в г. Санкт-Петербург стоимость торговой недвижимости составляла около 20–21 тыс. руб. за 1 кв. м площади объекта. В отношении здания, принадлежащего компании «Максидом», эта величина составила 40 тыс. руб. [118]. В результате судебных разбирательств компании удалось снизить кадастровую стоимость трех гипермаркетов с 1,55 млрд руб. до 1,41 млрд руб. Не теряют своей актуальности и вопросы, связанные с существенным расхождением кадастровой стоимости однотипных объектов недвижимости, расположенных по соседству друг с другом. Например, оценочная стоимость крупного торгово-развлекательного центра «Парк Хаус», расположенного в г. Екатеринбурге, оказалась в 2 раза ниже оценочной стоимости расположенного рядом с ним торгового центра Active Park. При этом площадь торгового центра Active Park меньше по сравнению с площадью ТРЦ «Парк Хаус» в 8 раз [119].
В следствие несовершенства кадастровой оценки растет количество судебных споров по вопросам оспаривания установленной для объектов недвижимости величины кадастровой стоимости. В целом по Российской Федерации в 2017 г. количество инициированных в судах споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, увеличилось на 24,4 %. При этом по результатам таких споров в 2017 г. суммарная величина кадастровой стоимости снизилась с 1,43 трлн руб. до 638 млрд руб., что свидетельствует о снижении величины налогооблагаемой стоимости недвижимости [132].
Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:
- Собственники
- Инвесторы
- Арендаторы
- Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)
- Госорганы
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, хотя для России он относительно новый. К примеру, с точки зрения наличия международных операторов, российскому гостиничному рынку нет еще и 30 лет: первые международные отели появились у нас в 1990 г.
Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными.
К примеру, если для торговой недвижимости ключевой фактор при выборе места для «базирования» — расположение его рядом с транспортными и пешеходными потоками, то этот же фактор для гостиниц разной направленности может быть как плюсом, так и минусом. Другая особенность – функционирование в режиме 24/7, условно говоря, в режиме непрерывного производства гостиничных услуг. При этом все проблемные вопросы, в том числе производственные, должны решаться максимально быстро.
Другое ключевое отличие гостиницы от других объектов недвижимости – многофункциональность объекта, что предполагает разные подходы к продвижению номерного фонда, ресторана, конференц-зала и др.
Особенность управления гостиничным бизнесом в данном случае – активное взаимодействие отеля с турагентствами и системами бронирования. Однако далеко не для каждого отеля это необходимо и выгодно. К примеру, мини-отелям возможно и выгодно было бы работать с турфирмами, но для последних важно заполнять гостиницу большими группами туристов, а это мини-отель обеспечить не сможет.
В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:
- Управление объектом недвижимости (Property management).
- Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации
- Управление проектами (Project management).
Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.
Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.
Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.
Логично, что для реализации успешного гостиничного проекта лучше обратиться к профессионалам. Как правило, собственника любой недвижимости интересует два крупных блока вопросов: «Как заработать?» и «Как не потерять?». Перечисленные ниже задачи, успешное решение которых возлагается на Управляющую компанию, будут так или иначе связаны с этими ключевыми вопросами:
- Получение максимального дохода с объекта
- Снижение эксплуатационных расходов
- Увеличение срока эксплуатации здания
- Концентрация на собственном бизнесе
- Повышение арендной платы
- Возможность более выгодной реализации объекта
- Повышение стоимости недвижимости
- Работа с проверяющими и властными структурами
Лучше, конечно, обращаться к профессионалам еще на этапе разработки проекта, чтобы на этапе строительства не допустить ошибок, «не совместимых» с гостиничным бизнесом. Классика «жанра» — отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Как вариант – не достаточно сервисных лифтов или помещений для персонала. Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом.
Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором, между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо.
Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».
В соответствии с Постановлением, гостиничный объект должен теперь соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения.
Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам, требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.
Для решения поставленных задач в основу системы управления коммерческой недвижимостью должны быть положены следующие принципы.
Анализ возможностей рынка принять ту или иную стратегию управления объектом недвижимости осуществляется, чтобы определить, насколько та или иная стратегия вписывается в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.
С этой целью в рамках концепции сервейинга проводится исследование (анализ) и мониторинг рынка недвижимости. Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение (ситус) объекта недвижимости, характер развития и состояние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т. д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммерческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответствующей стратегии управления объектом недвижимости.
Исследование рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности:
-
маркетингового исследования с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;
-
инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений;
-
анализа и прогнозирования тенденций развития рынка — для выработки стратегических решений по развитию бизнеса.
Таким образом, в зависимости от целей анализа можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости:
-
Анализ ценовой ситуации с целью определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектов недвижимости.
-
Анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка.
-
Маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта недвижимости на рынок.
-
Анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
-
Анализ эффективности инвестиций в недвижимость с целью определения наиболее выгодных вариантов инвестирования.
В свою очередь каждое направление исследования рынка подразумевает решение целого ряда подзадач.
Изображенная на рисунке 3.4 схема дает представление о масштабности необходимых работ.