Правовое обеспечение сделок с недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовое обеспечение сделок с недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Операции с недвижимостью. Законодательная база и особенности учета

• Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

• Опубликованные материалы за апрель 2021 года, 01.05.2021
• Подборка материалов по теме: «Ценные бумаги», 18.10.2020
• Подборка материала по теме: «Увольнение с работы или пошли начальника к чёрту», 18.09.2020
• Юридические статьи за февраль 2021 года, 05.03.2021
• ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданский процесс», 07.09.2020

Раньше существовала целая индустрия недобросовестных действий, связанная с отъемом жилья. Даже после принятия ГК РФ, регистрацию осуществляло бюро технической инвентаризации. Однако проблемы лишь накапливались порядок необходимых действий не был единым. Такое положение дел не позволяло оставить регистрационные функции в бюро. Эти проблемы привели к необходимости создать специальный федеральный орган, осуществляющий процедуру регистрации недвижимости.

Благодаря этому, в сфере оборота такого имущества был наведен порядок и каждый объект встает на учет.

Основы регистрации недвижимости заложены в ст. 131 ГК РФ. Предусмотренный порядок конкретизируется в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним».

Легальное понятие государственной регистрации недвижимости содержит ст. 2 ФЗ. Под ней следует подразумевать юридический акт, заключающийся в признании и подтверждении государством возникновения, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ, являющееся единственным доказательством, подтверждающим существование такого права.

Такое понятие позволяет установить основные особенности, которыми характеризуется этот процесс.

Можно выделить следующие особенности:

• государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
• одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
• другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
• понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.

Государственная регистрация недвижимости

Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.

Действующий порядок строится на следующем:

• единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
• обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
• сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.

Выделяются следующие цели, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью:

• защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения. Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов. Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации;
• цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств. Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации;
• гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться;
• фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок. У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации;
• цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон;

Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка.

Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство. Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Действовавший закон не позволял считать их оборотоспособными. Теперь собственник может получить документы, подтверждающие права.

Основные виды прав, которые подлежат регистрации, перечисляет закон в ст. 4. Перечень включает в себя следующее:

• право собственности, а также другие вещные права на недвижимость, сделки с ней. В перечень входят земельные участки, участки недр, здания и сооружения. Кроме того, в соответствии с этой нормой требуется регистрировать предприятие как имущественный комплекс, а также единый недвижимый комплекс, помещение, доли в правах собственности;
• ограничения и обременения, связанные с объектами. В этот перечень включается ипотека, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов исторического наследия и культуры, сервитут, а также аренда и найм. В последнем случае основания для регистрации касаются договоров, заключенных на год и более.

Приравненные к недвижимости транспортные средства подлежат постановке на учет, согласно отдельным актам.

Для того, чтобы зарегистрировать право на недвижимость или его переход, необходимо собрать документацию. Если собственник или другое заинтересованное лицо не обладает необходимым опытом, лучше использовать сопровождение юриста, оказывающего такие услуги и вовлеченного в особенности.

Желательно привлечь не знакомого специалиста, осуществляющего другую деятельность, а именно работающего в этой сфере. Услуги, предусматривающие сопровождение, окупятся, поскольку сэкономят значительное количество времени и ресурсов.

Если квартира находится в собственности давно, то высока вероятность ее постановки на кадастровый учет. Поэтому придется использовать услуги, предусматривающие такое сопровождение. Это также можно поручить юристу, поскольку он наверняка обладает связями и сможет получить необходимые бумаги быстрее. Итогом работы специалиста станет составление кадастрового паспорта, необходимого для совершения сделок.

Регистрация сделки не предусматривает сроки на представление документов. Считается, что бывший обладатель стремится поскорее передать свой объект, а покупатель оформить все бумаги. По этой причине они сами заинтересованы завершить процедуру в кратчайшие сроки.

Уполномоченным федеральным органом является Росреестр. Стороны сделки могут отправиться в любое его подразделение. Альтернативой будет многофункциональный центр. Их количество увеличивается и сдача документации таким способом может оказаться удобнее. Предусматривается и назначение сдачи бумаг на определенное время.

Для проведения нужных действий потребуются следующие документы:

• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи или иное соглашение (в 3-х экземплярах);
• квитанция об уплате госпошлины;
• кадастровый паспорт.
• письменные доказательства, свидетельствующие о передаче платы.

Дополнительные требования зависят от особенности состава собственников и могут включать согласие органа опеки и попечительства, если доли или объект целиком принадлежат несовершеннолетним детям продавца, нотариальное согласие другого супруга, если речь идет о продаже общей совместной собственности. Также может понадобиться и согласие лиц, которым принадлежат другие доли в праве собственности, либо доказательства соблюдения необходимого порядка уведомления о продаже.

Заявление о проведении регистрации оформит Росреестр или центр.

Сделки с недвижимостью и их регистрация

1. Общие вопросы правового режима недвижимости

1.1. Понятие недвижимости, виды прав на недвижимость и основания приобретения и прекращения прав на недвижимость.

— Критерии отнесения вещей к категории недвижимости. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. Идентификация объекта недвижимости. Линейные и плоскостные объекты как недвижимость. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости. Новеллы ГК РФ.
— Вещные права на недвижимость. Право собственности и его составляющие. Ограниченные вещные права на недвижимость (сервитуты и т.п.).

— Общая долевая и совместная собственность на недвижимое имущество (основания возникновения, режим пользования, соглашения участников долевой собственности, выдел доли, распоряжение долей, преимущественное права приобретения и др.).
— Основания возникновения вещных прав на недвижимость (создание объекта недвижимости и производное приобретение, момент возникновения прав на недвижимость и роль государственной регистрации прав и др.). Новое в возникновении прав собственности в силу приобретательной давности.
— Прекращение вещных прав на недвижимость (принудительный выкуп недвижимости государством, отказ от права собственности и др.).

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
— Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок, перехода прав и обременений в свете практики применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости.
— Проблематика публичной достоверности реестра.
— Система регистрации прав на недвижимость и случаи обязательной регистрации сделок с недвижимостью.
— Анализ основных случаев отказа в регистрации.
— Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости.
— Регистрационные действия на основе судебных актов.
— Влияние модели государственной регистрации на статус создающихся и созданных объектов недвижимости.
— Концепция объединения процедур кадастрового учета и государственной регистрации.

2. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости

2.1. Правовой режим земельных участков и оборота земли в соответствии с последними новеллами Земельного кодекса.
— Ранее учтенные земельные участки и особенности их правового режима как предмета сделок. Образование земельных участков.
— Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Особенности регистрации прав на земельные участки.
— Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков. Обременение земельных участков в публичных и частных интересах.
— Новое в системе прав на земельные участки. Особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.
— Оборот земельных участков. Изъятые из оборота и ограниченные в обороте земельные участки. Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий.
— Соглашения о выкупе недвижимости и обмен земельных участков как инструменты изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основания изъятия и порядок определения возмещения стоимости земельных участков.
— Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство.
— Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.).

2.2 Правовой режим зданий и сооружений
— Виды капитальных строений.
— Актуальные вопросы технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства. Соотношения понятий «новое строительство», «реконструкция» и «капитальный ремонт».
— Правовой режим жилых и нежилых помещений (понятие помещения, права собственников помещений на общее имущество зданий, права собственников помещений на земельный участок под зданием, квалификация прав на парковочное место и др.)
— Объекты незавершенного строительства (квалификация незавершенного строительства, правовой режим, оборотоспособность и др.).
— Правовой режим самовольной постройки (квалификация постройки в качестве самовольной, возможность признания права собственности на самовольную постройку, снос самовольной постройки, разбор судебной практики и др.).

— Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними (преимущественные права приобретения, переход прав на земельный участок при отчуждении зданий и сооружений, судьба прав на здание и сооружение при отчуждении прав на земельный участок и др.).
— Обременение зданий и сооружений сервитутом.

3. Различные виды сделок с недвижимостью

Добросовестность в современном гражданском праве исследуется, прежде всего, при анализе конкретных гражданских правовых отношений как одного из его пределов. Но до сегодняшнего дня не существует единого мнения о самостоятельности такого явления, как принцип добросовестности.

Более того, в таких категориях гражданско-правовых отношений, как обязательства, приобретаемые в результате неосновательного обогащения, либо в правоотношениях связанных с признанием договора ничтожным, значение добросовестности и его оценка не исследовались на должном уровне. Поэтому оценка значимости, принцип и практическое значение добросовестности в гражданском праве требуют изучения и тщательного юридического анализа.

Итак, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и вступившими в 2015 году его изменениями, можно определить принцип добросовестности как стремление участников гражданско-правового оборота к достижению общих взаимовыгодных целей, что абсолютно исключает злоупотребление своими гражданскими правами в данной сфере.
Однако законодатель дает четкую формулировку понятия «презумпция добросовестности» при заключении сделок/договоров в ГК, и определяет её как ситуацию, при которой все участники договорных отношений считаются добросовестными до тех пор, пока не доказано обратное.

На сегодняшний день известно 3 ключевых направления ограничения автономной воли участников договора о переходе прав собственности на недвижимость, для обеспечения и достижения общей цели:

• Соблюдение норм и правил, регламентируемых законом на стадии формирования договора, объектом которого является недвижимость и согласования его условий.
• Концепция «торговой честности» — по большей мере сводится к эквивалентности взаимных предоставлений участников договора, то есть справедливости вознаграждения (цены). Договоры, устанавливающие явные несоответствия положения сторон, могут быть расторгнуты.
• «Защита слабой стороны». Меры, которые направлены за защиту «слабой стороны» выработаны судебной практикой и нашли свое отражение в нормативных актах.

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

• купля-продажа;
• мена или обмен;
• дарение или пожертвование;
• завещание;
• аренда;
• безвозмездное пользование (ссуда);
• рента.

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

Сделки с недвижимостью в большинстве случаев совершаются с участием многих сторон. При этом права на недвижимое имущество переходят к другому лицу. Оформлением необходимых документов должен заниматься юрист по сделкам с недвижимостью, поскольку при самостоятельном проведении данной процедуры можно понести большие убытки в результате совершения противоправных действий мошенниками.

Сделки с недвижимостью могут совершаться в отношении следующих объектов:

• квартир. Сначала необходимо составить договор, а после оформления сделки зарегистрировать в государственном органе право собственности на квартиру (в случае её покупки) или получить указанную денежную сумму (при продаже этой недвижимости владельцем);
• дачных домов. Сделка при купле (продаже) дома с участком земли отличается некоторыми особенностями оформления, поскольку в качестве объекта продажи выступает не только какая-либо постройка (дом, баня и др.), но и участок земли, на которой она возведена. Отличия такого договора от типового заключаются в наличии двух пунктов с детальным описанием объектов. После вступления сделки в силу право собственности на земельный участок и на строение переходит к приобретателю этих объектов. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договорённость в обязательном порядке должна оформляться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Для правильного составления необходимых документов лучше воспользоваться услугами юриста по оформлению сделок с недвижимостью;
• коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в виде нежилых помещений отличается от жилых объектов, находящихся в собственности. Для оформления такого договора предусмотрена простая письменная форма. Обязательно этот документ должен быть единым, с подписью обеих сторон. В случае оформления разных бумаг и подписания их двумя сторонами такая сделка может признаваться ничтожной, что может послужить основанием для двусторонней реституции (возврата объекта недвижимости и денег). Регистрация договора не требуется, но обязательна регистрация права собственности в Росреестре.

Наименование услуги	Петербург	Москва
Предварительный анализ документов, юридическая консультация	от 1000 р.	от 3500 р.
Сопровождение сделки с недвижимостью	от 10000 р.	от 15000 р.
Составление претензии / отзыва на претензию ответчика / истца	от 5000 р.	от 7500 р.
Составление искового заявления вместе со всем необходимым пакетом для обращения в суд	от 7000 р.	от 9000 р.
Судебное представительство (представление интересов клиента в судебном заседании)	от 40000 р.	от 70000 р.

Зачем нужен юрист при сделках с недвижимостью

Заключив соглашение о сотрудничестве с юристом, хорошо разбирающимся в сделках с недвижимостью, в первую очередь вы сможете обезопасить себя от таких возможных рисков и негативных последствий, как:

• признание договора ничтожным или незаключённым;
• признание сделки отчуждения, дарения или наследования недвижимости недействительной;
• истребование приобретенного вами имущества второй стороной;
• наличие обременений правами третьих лиц, которые были обнаружены после заключения сделки;
• неисполнение продавцом обязанности по передаче денег или приобретенного имущества.

Какие действия необходимо предпринять для безопасного совершения сделок с недвижимостью

Для безопасного совершения сделок с недвижимостью необходимо:

• проведение доскональной и качественной экспертизы для полного, достоверного и правильного составления необходимого пакета документов;
• получение информации в Росреестре о конкретном объекте недвижимости, в том числе, касающейся нахождения его под арестом и (или) в залоге;
• заверение документов по совершению сделки у нотариуса;
• получение согласия на продажу недвижимости всех её собственников;
• проведение проверки для установления наличия лиц, которые зарегистрированы в объекте сделки, для удостоверения в их согласии на продажу;
• обращение за оказанием услуг к квалифицированным специалистам, имеющим хорошую репутацию;
• обращение к нотариусу, выдавшему доверенность, для проверки её подлинности (в случае покупки квартиры у лица, которое действует по доверенности);
• получение всей истории сделок, совершаемых в отношении конкретного объекта;
• получение информации об отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги и капремонт путём запроса соответствующих документов.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила регистрации сделок с такими объектами и прав на них¹.

Цель законодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.

При рассмотрении данного вопроса следует отметить, что государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Покупаете ли вы недвижимость, или сдаете в аренду, либо оформляете право собственности на вновь построенный дом и земельный участок, принимаете имущество в порядке наследования — каждый раз вы сталкиваетесь с множеством вопросов и проблем при оформлении документов.

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

• сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
• сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
• другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
• сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

• земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
• земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
• земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
• земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли‑продажи. Именно договор купли‑продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли‑продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли‑продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая‑либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли‑продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли‑продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли‑продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре. Одним из обязательных условий договора купли‑продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику. Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли‑продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли‑продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее. Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа. С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь. Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен). Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица. По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены. Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными. Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров. Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая. В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК. При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство. В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

• наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
• наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
• члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
• собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой. С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений. Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним. Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников. Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

• малолетние и несовершеннолетние граждане;
• юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
• государство и муниципальные образования;
• коммерческие организации (между собой);
• даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней Скачать 125583 1 0

… образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного. Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и …

Особенности правового режима недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации Скачать 117311 0 0

… а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена, чем использование в …

Государственная регистрация недвижимого имущества Скачать 21503 0 0

… основанием для установления факта ничтожности сделки. На основании изложенного суд пришел к выводу о ничтожности заключенного между сторонами договора аренды. Таким образом, обязательная государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является составной частью особого правового режима недвижимого имущества. В качестве основной цели такой регистрации выступает, …

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Скачать 174256 0 0

… . ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733. 8. ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594. 9. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной …

Поскольку вся история регистрации начиналась с регистрации прав и сделок с земельными участками, изначально возникло понятие поземельных книг, которое потом трансформировалось в понятия кадастра, реестра и т.п. В дальнейшем туда же стала вноситься информация и о недвижимом имуществе, находившемся на данном участке.

Поземельная книга сама по себе возникла в средние века (история упоминает о Кельне в 1135 г.) Практика занесения в книги земельных участков и недвижимости, находящейся на них, во времена Карла IV была обязательной для дворянского сословия.

Уже в XVIII столетии поземельные книги распространились по всей территории Центральной Европы. Решение о внедрении системы ведения поземельных книг было принято в Германии — в 1872 году, в Швейцарии — только с принятием Гражданского кодекса в 1907 году.

В мировой практике существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская (иначе ее называют англосаксонской) и европейская (континентальная).

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего земли), регистрируются в учреждении регистрации документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые «наслаиваются» на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель может просмотреть в регистре все документы, опосредствующие всю цепь перехода прав на недвижимость с целью убедиться, что продавец вправе осуществить продажу.

Но даже если проведен анализ последовательного ряда передач прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Поэтому в некоторых штатах США частные регистры обслуживаются страховыми компаниями, которые осуществляют страхование титула, гарантирующее возмещение возможных убытков. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос, но приобретает гарантию, что если правовой титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит полную компенсацию. Страховые компании проверяют чистоту титула за период нескольких предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда до 10% от стоимости недвижимости.

Такая система регистрации недвижимости требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований, ответственность несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и по существу является технической операцией (производится лишь учет документации). Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.

Существовавшая французская система публикации информации, которая изначально строилась на принципе гласности, действовала в Бельгии, Люксембурге, Италии и Португалии. На ее основе впоследствии была сформирована система регистрации в США.

Другая система регистрации — континентальная — проявляется в многочисленных разновидностях. Например, среднеевропейский тип распространен на территории Германии, бывших Югославии, Чехии, Словакии, Голландии, скандинавских стран, Испании, Греции и Турции. Прообразом нынешних европейских поземельных книг стали книги, которые велись со времен реформ XVIII столетия. Первый кадастр был сформирован в Австрии в 1730 году.

4.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

• Выполнение требований закона о принятии и государственной регистрации документов, необходимых для государственной регистрации прав;
• Юридическая экспертиза документов и проверка законности сделок;
• Установление отсутствия противоречий между заявленными правами на данный объект недвижимого имущества, а также иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• Внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных несоответствий и иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• Создать надпись в титульном документе и выдать свидетельство о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 13 закона о государственной регистрации).

Юридическая экспертиза применяется при государственной регистрации для установления юридических фактов, являющихся неоспоримыми основаниями возникновения, существования, перехода, прекращения или ограничения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации, включены в статью 18 закона о государственной регистрации. В нем указывается, что документ, устанавливающий наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемый на государственную регистрацию, установлен законодательством Российской Федерации.

Эти документы должны содержать описание имущества и вида зарегистрированных прав, которые, если это установлено законом, должны быть нотариально заверены, скреплены печатью и предусмотрены законом.

Юридическое лицо, ответственное за регистрацию прав, несет ответственность за проверку законности сделки. Законные сделки должны соответствовать следующим условиям:

• Стороны обладают гражданско — правовой и правоспособностью;
• Намерение участника торгов соответствует его фактическому намерению;
• Представители сторон официально санкционированы;
• Недвижимое имущество находится в собственности юридических лиц (хозяйственное управление, оперативное управление);
• Договор заключается в установленной законом форме и содержит обязательные условия (признанные законодательством необходимыми для данного вида договора);
• Соблюдаются законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и отсутствуют благоприятные ограничения в распоряжении имуществом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая сделка, не соответствующая требованиям закона, считается недействительной, если законом не установлено, что она является спорной. Поэтому необходимо составить перечень сделок, которые оспариваются действующим законодательством. Это следующие операции:

• Юридические лица, превышающие дееспособность (статья 173 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• Виновен в превышении должностных полномочий (статья 74 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• Совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, опекунов(статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• Совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности, без согласия доверительного управляющего (статья 176 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• Совершенные граждане, не способные понимать смысл своих действий или давать указания (статья 177 гражданского кодекса Российской Федерации);

Заблуждение (ст. 178 ГК РФ), обман, насилие и угрозы (ст. 179 ГК РФ);

• Ходатайствовать о нотариальном удостоверении или государственной регистрации распоряжения общим имуществом супругов без согласия другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации);
• Договор, заключенный акционерным обществом с заинтересованностью (статья 84 Федерального закона «Об акционерных обществах”);
• Совершено с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества (часть 291 настоящего закона) на основании приватизации государственного имущества и муниципального имущества в Российской Федерации».

Проверяя законность сделки, вы не можете зарегистрировать сделки, которые не соответствуют закону. Для подтверждения законности должностное лицо судебного органа вправе потребовать документы, подтверждающие законность сделки, в том числе согласие родителя, усыновителя или опекуна несовершеннолетнего.

Оно и подлежит ведению Единого государственного реестра прав на торговлю недвижимым имуществом, норма о котором (с изменениями на 23.12.99 г.) была утверждена Указом Президента РФ от 18 мая 1998 г. № 219.

На самом деле состоит из трех основных компонентов:

• Книга документов;
• Отдельные объекты недвижимого имущества, существующие и прекращенные права на эти объекты, правообладатели, существующие и прекращенные права прав, оформленные в соответствии с установленными требованиями;
• В случае юридических документов.

Вы должны знать, что внесенная в единый государственный реестр прав запись является лишь источником юридически значимой информации, права на имеющееся недвижимое имущество, а также права на его использование.

Судебный орган по регистрации прав ведет книгу учета документов, полученных для государственной регистрации. Далее при заполнении этой книги принятому к регистрации документу присваивается введенный номер, после чего начинается регистрация прав, регистрация прав или ограничение регистрации прав или сделки государства.

Эта книга содержит информацию обо всех документах, которые вы можете зарегистрировать. Если решение об отказе в государственной регистрации было принято на основании документа, то в книге делается отметка,в этом случае регистрационная запись не производится, а регистрационный номер не присваивается.

В случае принятия решения об осуществлении государственной регистрации сведения о регистрации отражаются в реестре выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Реестр выданного свидетельства о государственной регистрации прав правообладатель или любое другое лицо, обратившееся с заявлением о регистрации ограничений (обременений), должен быть зарегистрирован в Государственном реестре, составленном по его заявлению.

Кроме того, судебный орган должен иметь книгу учета сведений, выданных из Единого государственного реестра. Книга содержит данные по всем запросам на получение информации от ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и других документов из ЕГРП.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов — по каждому объекту недвижимости, оформлению прав или сделок с ними подавалась заявка. Каждый раздел единого государственного реестра идентифицируется по номеру отпечатка пальца или условному номеру объекта. Все записи о недвижимом имуществе, правах на объекты, явлениях, перемещениях и прекращении и ограничении таких прав (обременений) должны быть пригодными, но раздел единого государственного реестра размещается по принципу единого объекта недвижимости.

В регистрационном округе, где система государственной регистрации находится на ранних стадиях, обычно нет раздела с записью земельного участка или здания о квартире.

Эти разделы появляются в Едином государственном реестре только в том случае, если собственник квартиры принимает решение о регистрации квартиры, и пока к каждому собственнику квартиры относятся только те разделы, в которых есть запись о квартире, так как квартира в многоквартирном доме подчиняется независимому закону. Согласно статье 289 ГК РФ, благодаря закону собственнику квартиры также принадлежит доля собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ), которая является правом собственности на квартиру.

Как уже было сказано выше, каждый раздел Единого государственного реестра идентифицируется по номеру отпечатка пальца, соответствующему номеру отпечатка пальца объекта. Отсутствие кадастрового номера объектов недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта является условной, которая присваивается Министерству юстиции для регистрации прав и определения структуры и порядка уступки прав, находящихся в компетенции Российской Федерации.

В статье 12 закона о государственной регистрации каждый раздел Единого государственного реестра состоит из трех подразделов, в которые вносятся строго определенные сведения.

Подраздел I существует 4 формы упрощенного подраздела I объектов недвижимости на основании документов, заверенных организацией, осуществляющей кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории зарегистрированного района: земельный участок; здания или сооружения;жилые дома, нежилые здания и другие составные части строения, земельные участки из земель лесного фонда зданий или сооружений.

Если товар прекращает свое существование (например, слияние товара), то закрывается соответствующий раздел Единого государственного реестра, который используется для закрытия раздела.

Подраздел II формируется из записи о праве собственности и ином праве собственности на основании сведений, содержащихся в титульном документе. Основанием для создания записи о регистрации права собственности или иного вещного права на объект недвижимости подраздела II является правоустанавливающий документ. В соответствии со статьей 17 122 закона — ФЗ это:

Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя, стороны договора или лица,уполномоченного им (ими) на это, в связи с чем законодателем установлен декларативный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается в судебный орган вышеуказанными лицами для регистрации прав. Если заявитель является агентом, то требуется доверенность.

Если правообладателем или стороной договора является несовершеннолетний (несовершеннолетний) В возрасте до 14 лет или гражданин, признанный недееспособным, законным представителем несовершеннолетнего является родитель,усыновитель или опекун, а законным представителем ребенка-инвалида — опекун.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут подать заявление на регистрацию самостоятельно, но с согласия своих законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, все стороны, участвующие в договоре, могут подать заявление на регистрацию прав по договору. Но если из текста статьи 16 закона о государственной регистрации следует, что речь идет о договоре, не требующем нотариального заверения и не заверенном нотариусом, то государственная регистрация подается в суд, где другая сторона имеет право вынести решение, обязательное для государственной регистрации в судебном органе по регистрации прав, если одна из сторон не имеет права на государственную регистрацию.

Если право возникло на основании договора, который не требует нотариального удостоверения, но был заверен по требованию сторон, то заявление одной из них должно быть подано на государственную регистрацию (согласно государственной регистрации).

Закон о государственной регистрации не отражает обстоятельств, при которых законом предусмотрено обязательное нотариальное заверение договора. Закон связывает только условия договора — нотариальное заверение и определение круга лиц, имеющих право подать заявление о государственной регистрации, поэтому государственная регистрация, нотариальное заверение договора нотариально удостоверяется законом.

Исключением из заявительного порядка является регистрация судебными органами ограничений (долгов), возникших в силу закона, например, купли-продажи в рассрочку или с отсрочкой платежа. Эти ограничения возникают против воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским кодексом, и являются обязанностью регистрирующих органов, поэтому исключением из общих правил процедуры подачи заявления о невозможности ограничения имущества (обременения) является также то, что регистратор будет заполнять сведения о реестре обращения взыскания на имущество. Основанием для проведения регистрации является решение суда об аресте имущества.

Статья 16 122 закона — ФЗ определяет основные правила подачи заявления о регистрации прав или сделок:

• Если сделка заключена в простой письменной форме, то заявление подается в договор всеми сторонами;
• Если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, то заявление обычно подается приобретателем имущества и документы представляются на регистрацию;
• Если сделка нотариально заверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, представленном в регистрационных документах, то заявление, представленное всем сторонам договора, не повлияет на передачу.

Заявителем может быть как правообладатель, так и другие участники сделки, а также представитель юридического лица, поэтому удостоверение личности заявителя, имеющего право подать заявление на регистрацию, выглядит следующим образом:

• Паспорт гражданина Российской Федерации;
• Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации, выезжающего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории Российской Федерации;
• Загранпаспорт общего гражданина иностранного гражданина, который зарегистрирован в органах внутренних дел или иных уполномоченных органах;
• Для несовершеннолетних: свидетельство о рождении, выданное органом записи актов гражданского состояния;
• Вид на жительство для иностранных граждан или лиц без гражданства;
• Действующее военное удостоверение личности;
• Военный билет срочной службы;
• Паспорт моряка;
• Временные удостоверения личности граждан Российской Федерации вместо утраченного паспорта, выданные органами внутренних дел;
• Свидетельство о рассмотрении заявления о признании беженцем на территории Российской Федерации по заслугам;
• Свидетельство беженца, выданное миграционной службой.

4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Независимо от масштабов действия, будь то переоформление земельного участка или приобретение производственных зданий, приходится иметь дело с большим количеством документов. Специалисты ЮК Контакт помогут разобраться во всех бумагах и проверят их. Вы сможете избежать ряда опасностей, сопряжённых с подписанием некорректно составленных актов. Полное правовое обеспечение сделок с недвижимостью понадобится в следующих случаях:

• При нарушении утверждённых договорённостей с контрагентом. Защитим интересы пострадавшей стороны путём выявления имеющих значение для состоятельности операции обстоятельств, которые не были приняты во внимание на первых стадиях и требуют вмешательства квалифицированных экспертов.

• В ситуации некомпетентности заинтересованной стороны. Окажем комплексное обслуживание, которое включает сбор комплекта документов, и разработку соглашений. Это будет учитывать все степени взаимодействия, гарантируя полную безопасность.

• Когда нужна проверка пакета бумаг партнёра на предмет присутствия правовых препятствий. Выявим и устраним несоответствия, которые могут стать причиной оспаривания законности подписанных договорённостей.

• При необходимости представления интересов доверителя. Готовы взять на себя юридическую ответственность за совершаемые сделки с недвижимостью.

Квалифицированное сопровождение на первых этапах работы поможет избежать залоговых обязательств на объект, недееспособности продавца, ареста имущества, потери денег в результате мошенничества и других последствий. Компания Контракт не только окажет поддержку на подготовительной стадии, но и представит Ваши требования при защите. Чем раньше Вы обратитесь к специалистам, тем проще и соответственно дешевле будет предотвратить негативный исход и минимизировать дальнейшие риски.

Главной причиной большинства возникающих проблем является несоблюдение формальностей:

• Невнимательность и отсутствие компетентности покупателей в нюансах составления договоров. Это становится одним из способов недобропорядочных владельцев использовать имущественные объекты для отмывания финансовых средств и перекладывания долговых обязательств на новых собственников.

• Изменение стоимости жилья, по отношению к фактическим суммам, прописанным в бумагах, приводят к дополнительным тратам на налоги, потерю вычетов и денег при расторжении соглашений.

• Использование типовых инструкций из открытых источников. Они служат лишь основой для адаптации под реальные условия. Оставить их в первоначальном виде, значит взять все неоговоренные риски на себя.

Наши юристы по сделкам с недвижимостью персонально подходят к ситуации и прорабатывают пакет документов под конкретные случаи. Вы можете быть спокойны как при оформлении дарственной и договора уступки, так и при заключении миллионных контрактов.

Несколько причин совершить выбор в нашу пользу:

• Штат квалифицированных специалистов с практикой ведения деятельности не менее 7 лет.

• Прозрачная сетка тарифов. Заранее оговариваем стоимость всех услуг или устанавливаем возможные финансовые границы в сложных ситуациях.

• Комплексный сервис. Опыт сотрудников позволяет решить задачи любой сложности. Доводим клиентов до результата, несмотря на появление непредвиденных обстоятельств.

• Дисконт при абонентском обслуживании юрлиц.

• Скидки при повторном обращении граждан (в том числе по новым проблемам).

• Работаем не только с документами. Построим стратегию переговоров с контрагентом или сами примем в них участие.

Практика показывает, что профессиональный подход специалистов на порядок дешевле возможных ошибок и просчётов при личном согласовании во всех инстанциях.

Если у Вас остались вопросы, нужно уточнить детали или заказать услуги юридического сопровождения сделок с недвижимостью, заполните форму заявки или позвоните по указанным телефонам.

C компанией «Контракт» вы минимизируете риски при заключении соглашения и сможете держать ситуацию под контролем. Обратитесь к нам на этапе принятия решения и мы поможем извлечь из ситуации дополнительную выгоду.

• Юридические услуги физическим лицам

  • Залив квартиры водой
  • Судебный представитель
  • Юрист по семейным делам
    • Взыскание алиментов
    • Раздел имущества
    • Расторжение брака
    • Раздел кредита после развода
    • Установление отцовства
    • Лишение родительских прав

    Сделки с недвижимостью регулируются на уровне федерального законодательства, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В законы регулярно вносятся изменения. Это одна из причин, почему лучше не заниматься организацией сделки самостоятельно, а обратиться к опытному юристу в данной сфере.

    Если вы хотите изучить вопрос правового регулирования, рекомендуем начать с:

    Гражданского кодекса (в частности, статьи 153 – 181);

    Жилищного кодекса;

    Градостроительного кодекса;

    Налогового кодекса;

    Земельного кодекса;

    Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

    Закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

    Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;

    Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»;

    Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

    С 31 июля 2019 года действуют новые правила сделок с недвижимостью в отношении электронной подписи. Если собственник подает документы на государственную регистрацию и удостоверяет их при помощи электронной подписи, то он обязательно должен подать в Росреестр заявление в бумажной форме.

    Регистрация перехода прав собственности осуществляется в региональном отделении Росреестра. При успешном прохождении процедуры в ЕГРН вносится запись, а покупатель может получить выписку на недвижимость, где он будет значиться собственником.

    11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

    Сделки с недвижимостью регулируются на уровне федерального законодательства, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В законы регулярно вносятся изменения. Это одна из причин, почему лучше не заниматься организацией сделки самостоятельно, а обратиться к опытному юристу в данной сфере. Если вы хотите изучить вопрос правового регулирования, рекомендуем начать с:

    • Гражданского кодекса (в частности, статьи 153 – 181);
    • Жилищного кодекса;
    • Градостроительного кодекса;
    • Налогового кодекса;
    • Земельного кодекса;
    • закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
    • закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
    • закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
    • закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
    • закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

    С 31 июля 2019 года действуют новые правила сделок с недвижимостью в отношении электронной подписи. Если собственник подает документы на государственную регистрацию и удостоверяет их при помощи электронной подписи, то он обязательно должен подать в Росреестр заявление в бумажной форме.

    Недействительными считаются сделки, которые нарушают законодательство Российской Федерации. При этом если договор признан недействительным, то все имущественные отношения «откатываются» к моменту до его заключения. Таким образом, покупатель не является собственником имущества и даже не имеет права на налоговый вычет. Еще один важный момент: если признана недействительность одной из предыдущих сделок с недвижимостью, то по цепочке производится отмена и всех последующих. А главным потерпевшим оказывается последний покупатель, которому будет сложно добиться возвращения средств.

    Самый надежный способ избежать ситуации, когда сделки признаются недействительными, — воспользоваться юридическим сопровождением купли-продажи объекта. Например, юристы «Центра Оформления Сделок» имеют опыт более 10 лет в сфере недвижимости, прекрасно знают все нюансы и спорные моменты при приобретении квартиры или дома и способы уберечь покупателей от рисков.

    Наиболее популярные основания для признания сделок недействительными — это:

    1. неполучения разрешения от лица, которое обязательно должно согласовать продажу объекта (один из собственников, супруга и т.д.);
    2. подписание документов недееспособным человеком (больным, пьяным, находящимся в состоянии аффекта, под влиянием наркотических средств);
    3. совершение сделки не по собственной воле (угрозы, принуждение);
    4. заключение сделки человеком, которого ввели в заблуждение (когда он не понимает реального положения дел).
    5. ущемление прав третьих лиц (например, продажа квартиры, являющейся единственным местом жительства для зарегистрированных несовершеннолетних без возможности приобретения нового жилья).

    Рассмотрим наиболее безопасный порядок проведения сделки купли-продажи недвижимости в 2019 году.

    1. Подобрать объект. Сегодня есть огромное количество способов сделать это без привлечения риелтора: например, через Авито, Циан или Яндекс.Недвижимость. Кстати, большинство риелторских агентств в любом случае выставляют все объекты на этих площадках.
    2. Осмотреть квартиру и пообщаться с собственником. Обратите внимание на состояние объекта, соответствие планировки документам БТИ, адекватность поведения владельца недвижимости.
    3. Получить от собственника документы на объект (список обязательных бумаг мы приведем ниже). Если квартира устраивает вас по всем параметрам, рекомендуем проконсультироваться с юристом, предоставив все бумаги от продавца.
    4. Договориться о заключении предварительного договора купли-продажи и согласовать процедуру сделки. Как правило, в этот момент передается аванс — небольшая часть суммы, свидетельствующая о готовности приобрести недвижимость.
    5. Убедиться, что собственник выполнил все обязательные условия перед заключением основного договора купли-продажи: погасил долги за коммунальные услуги, выписал всех зарегистрированных лиц из квартиры и т.д.
    6. Снять банковскую ячейку. Одна из наиболее безопасных схем, как провести сделку по недвижимости, — в присутствии продавца положить в ячейку деньги, заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будут прописаны условия, при которых продавец получит доступ к средствам (например, когда предоставить свидетельство о переходе прав собственности из Росреестра).
    7. Подписать договор купли-продажи. Он обязательно требует нотариального удостоверения.
    8. Собрать пакет документов и подать его в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
    9. Получить выписку из ЕГРН.

    Регистрация перехода прав собственности осуществляется в региональном отделении Росреестра. При успешном прохождении процедуры в ЕГРН вносится запись, а покупатель может получить выписку на недвижимость, где он будет значиться собственником.

    Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

    Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

    Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

    Недействительные прецеденты делят на виды:

    1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
    2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

    Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

    Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

    
    

    Похожие записи:

    • Код окоф диван офисный 2021
    • Продажа дома в собственности менее 3 лет в 2021 году
    • Приватизация квартиры не прописанным в ней человеком