Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Количество сделок с недвижимостью на рынке Москвы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Всего с начала 2020 года зарегистрировано 128 818 тыс. переходов прав по договорам купли-продажи жилья, что практически сопоставимо (-0,8%) с показателем, зафиксированным годом ранее за этот же период (129 849).
«В Москве по итогам ноября зарегистрировано более 17 тыс. переходов прав на вторичном рынке жилья – за исключением рекордного октября, когда было оформлено 18,4 тыс. таких договоров, это наивысший в текущем году показатель, — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. – Несмотря на то что в ноябре количество переходов прав по договорам купли-продажи жилья впервые с июня снизилось в месячном выражении, отрицательная годовая разница продолжила сокращаться и уже составляет менее процента. При этом, учитывая, что на протяжении последних трех лет показатель ноября традиционно ниже октября, а декабрь в среднем на 28% выше предыдущего месяца, то есть большая вероятность, что 2020 год превысит прошлый по объему регистраций «вторички».
Информационная служба портала Стройкомплекса
В Москве за год число сделок на вторичном рынке жилья увеличилось в 1,4 раза
- Росреестр
-
- Новости
- Пресс-релизы
-
- Фотоленты
- Статьи
-
- Интервью
- Инфографика
-
- Фотогалерея
- Видеогалерея
-
- Пресс-служба
Источник: EST-A-TET
Этот год стал серьезным испытанием для всех участников рынка недвижимости: застройщиков, банков, покупателей и гос-структур в строительном секторе. С 1 июля 2019 года произошел переход на новые правила финансирования проектов — теперь застройщики не могут привлекать деньги дольщиков напрямую, они размещаются на экскроу-счетах, а финансирование строительства осуществляется за счет банковского кредита.
При этом власти постарались сделать переход на проектное финансирование достаточно «безболезненным»: во-первых, ряд застройщиков получил возможность работать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%, во-вторых, окончательный срок, до которого застройщики могли подтвердить свое право реализации проектов без использования эскроу-счетов, был перенесен с 1 июля на 1 октября 2019 года.
По данным ДОМ. РФ, около 75% (73,5 млн кв. м) строящегося в рамках ФЗ-214 жилья, достраивается по старым правилам, 25% (24,2 млн кв. м) — с использованием счетов эскроу. Некоторые застройщики столкнулись со сложностями в получении проектного финансирования, в результате чего вынуждены были временно снимать объемы жилья с реализации, что в совокупности со снижением темпов выхода новых комплексов, привело к снижению объема предложения. По итогам года на рынке первичного жилья в старых границах Москвы представлено 41,2 тыс. лотов в 841 корпусах суммарной площадью 2,9 млн кв. м. Доля апартаментов составила 25,3%. В годовой динамике объём предложения снизился на 5,5%, при этом предложение квартир уменьшилось на 11,2%, а объём предложения апартаментов, наоборот, увеличился — на 16,4%.
На протяжении 2019 года отмечалась положительная ценовая динамика — средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья Москвы составила 248 тыс. руб. за кв. м (без учета элитного сегмента), за год этот показатель увеличился на 7,1%. В формате квартир за год рост составил 8,7%, в формате апартаментов отмечено снижение на 3,3%. Положительная динамика цен была обусловлена несколькими факторами: вымыванием наиболее ликвидного предложения в предыдущие периоды, удорожанием по мере повышения стадии строительной готовности и ростом себестоимости строительства, в том числе в связи с переходом на проектное финансирование.
После всплеска покупательской активности в конце 2018 года, спрос планомерно сокращался. В IV кв. 2019 года в старых границах Москвы было зарегистрировано на 8,5% ДДУ больше, чем в предыдущем квартале и на 17% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем спроса оставался на высоком уровне в 2019 году благодаря, в том числе, снижению ипотечных ставок, начавшемуся во второй половине года. Ипотека по-прежнему остается основным драйвером спроса на рынке новостроек. Крупные игроки рынка ипотечного кредитования снижали ставки по кредитам вслед за изменением ключевой ставки. ЦБ РФ пять раз за год снижал ключевую ставку, предпоследнее снижение ключевой ставки, до 6,5% годовых, произошло в конце октября. В IV квартале средневзвешенная ставка ипотечного жилищного кредитования составила 9,4%. Очередное заседание Совета директоров Банка России, на котором обсуждался уровень ключевой ставки, состоялось 13 декабря, в ходе заседания было принято решение снизить ключевую ставку до 6,25%. Таким образом, в начале 2020 года ожидается дальнейшее снижение ставок ипотечного кредитования.
Умеренный спрос, высокий уровень конкуренции на рынке первичного жилья и необходимость привлечения банковского финансирования сдерживают темпы выхода новых проектов и корпусов в составе уже реализующихся комплексов. В IV квартале 2019 года в реализацию вышло 49 новых корпусов суммарным объемом предложения 185,3 тыс. кв. м, что на 11,6% меньше, чем в предыдущем квартале.
Новое предложение IV квартала 2019 года
Число сделок со вторичным жильем в Москве за месяц выросло на 20%
В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж. Если провести параллель с аналогичным периодом прошлого года, то в мае 2019 количество сделок было на 30% меньше, чем в то же время 2018 года, а в летние месяцы — июнь и июль — разница составила 20%.
Пpи этoм цены на недвижимость выросли на 10-12%. Количество предложений на рынке тоже увеличилось: с декабря по июль рост составил 20-22%. Это своеобразный рекорд, а сама ситуация для рынка кажется абсурдной — спрос падает, предложение растет.
Но есть один сегмент, который не вписывается в общую тенденцию — загородная недвижимость. Развитие инфраструктуры поселков, отсутствие жестких регуляторов со стороны закона привело к тому, что покупатели все чаще стали рассматривать загородные дома не только как место сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Первое полугодие 2019 года отмечено ростом сделок в данном сегменте рынка, в среднем по России продажи загородных домов увеличились на 30%.
Снижение ипотечных ставок, скорее всего, приведет к увеличению предложений на вторичном рынке недвижимости. С января по апрель этого года рынок вторичного жилья уже вырос на 17%. Это peкopднoe yвeличeниe за пocлeдние 15 лeт. Пока цены на недвижимость не покидают разумных пределов, но если рост предложений на вторичном рынке замедлится, рост цен на жилье обеспечен.
Аналитика красноречиво говорит о том, что цены на жилье в разных регионах будут существенно отличаться. Такая локализация цен установится до 2020 года. Местами стоимость жилья растет в среднем на 15%. В некоторых регионах наблюдается и рост выдачи ипотечных кредитов. Гдe-тo эта разница в сравнении с прошлом годом достигает 25%. Рынок становится более локальным.
Несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости, перед риелторским бизнесом открывается множество перспектив. Появляется все больше продуктов, привлекательных для клиентов. Например, интеграция собственных баз с базой данных Росреестра стала для многих компаний удобным инструментом в получении необходимой документации в кратчайшие сроки.
Основным катализатором развития риелторского бизнеса станут IT-технологии. Koмпaнии, игнорирующие данное обстоятельство, рискуют стать ayтcaйдepaми. Вероятно, в ближайшем будущем произойдет слияние финансов риелтоpcкoгo и IT-бизнеса.
«Сегодняшними клиентами кoмпaний cтaнoвитcя та молодежь, которая взрослела вместе c гaджeтaми. И чтобы не просто понимать своих клиентов, но и предвосхищать их ожидания, компании должны активно следить за тенденциями в IT-сфере, внедрять их в работу и все больше стремиться к оцифровке услуг. При этом главным преимуществом компаний останутся человеческие ресурсы. Только грамотная работа риелтора сохранит за компанией лидирующие позиции», – комментирует Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи».
Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще: первый квартал 2019 года отметился исторически рекордной долей ипотеки по отношению к новостройкам.
Вместе с тем объем возводимого жилья восстановится и увеличится. На сегодняшний день в России ежегодно cтpoитcя около 75 млн кв. м, а гocyдapcтвy нyжнo 120 млн. Тaкиe покaзaтeли были зaлoжeны в пacпopтe нaцпpoeктa «Жильe и гopoдcкaя cpeдa».
По поводу ипотечных ставок стоит отметить, что объем продаж и размер средней ставки напрямую связаны между собой. Всякий раз, когда ведущие банки объявляют об очередном снижении ставки, увеличивается количество сделок. Поскольку первый квартал года отметился снижением спроса, есть надежда, что ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.
Период эпидемии коронавируса в России пришелся на 1-е полугодие (2-й квартал) 2020 года. Цены на недвижимость являются индикатором состояния рынка недвижимости, в частности – спроса. Падение курса рубля в марте мотивировало граждан в целях сохранения своих сбережений активно покупать недвижимость. Это спровоцировало спекулятивный рост цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Рассмотрим динамику изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья. И оценим перспективы рынка до конца 2020 года.
Цены на новостройки
Цены на жилье в январе-июне 2020 года выглядели следующим образом.
Цены на жилье в новостройках*
Россия, январь-июнь (18-е число) 2020, тыс. руб./м2
В марте и начале апреля 2020 года на рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Падение курса рубля и введение налогов на вывод денег за рубеж стимулировало рост спроса на недвижимость. С 13 апреля начали вводиться ограничительные меры, связанные с COVID-19. В регионах это привело к краткосрочной остановке строительных работ, в Москве стройки полностью «простояли» более месяца. Для граждан был введен режим самоизоляции, что не позволяло потенциальным покупателям просматривать квартиры.
Застройщики быстро организовали систему онлайн-продаж нового жилья, но основная часть покупателей ждали снятия ограничений, предпочитая традиционную офлайн-процедуру. Все это привело к снижению продаж на первичном рынке жилья. После снятия ограничений 12 мая, застройщики получили возможность продолжить работу. По итогам мая оживления рынка не произошло. Например, в Москве количество сделок с первичной недвижимостью в мае упало на 20% по сравнению с апрелем.
Провальным месяцем на рынке вторичного жилья стала 2-я половина апреля и 1-я половина мая из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19. «Вторичка» оказалась в еще более худшей ситуации, чем новостройки по следующим причинам:
- Отсутствие льготной ипотечной программы по сравнению с рынком новостроек. Во время пандемии COVID-19 Правительство приняло меры для поддержания строительной отрасли. Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 6,5% стала настоящим «ударом» для вторичного рынка жилья. Она переориентировала покупателей на приобретение нового жилья, ведь средневзвешенная ипотечная ставка для вторичного рынка составила 8,32%. На рынке вторичного жилья существует льготная ипотека. Но она распространяется только на семьи с детьми, а также для детей-инвалидов. К тому же, цена новых квартир, например в Москве, ниже чем «вторички»;
- Неприспособленность к онлайн-продажам. В отличие от рынка новостроек, где застройщики стали активно внедрять новый сервис – продажа квартир в онлайн-режиме, на вторичном рынке жилья данная система на имеет большой перспективы. Граждане не хотят покупать «кота в мешке» – вторичное жилье требует детального осмотра. Таким образом, продажи в этом сегменте осуществляются в большинстве случаев в режиме офлайн. Здесь возникли существенные проблемы:
- Граждане находились на самоизоляции, что не позволяло посмотреть квартиру для покупки;
- Временное закрытия МФЦ сделало невозможным регистрацию купли-продажи на рынке «вторички».
В результате рынок вторичного жилья «полностью замер».
Рынок первичного жилья
Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала принятая государственная программа льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 6,5%. На вторичном рынке нет аналогичной программы. К тому же, динамика цен на недвижимость по месяцам показывает, что цены на первичное жилье могут быть ниже, чем на «вторичку» (особенно в Москве). Все это способствует перераспределению спроса из вторичного жилья в сегмент новостроек.
За время ограничений накопилась определенная доля отложенного спроса. Многие застройщики отмечают увеличение спроса на новые квартиры и прогнозируют повышение цен на первичном рынке жилья до конца года.
Несмотря на это, более вероятным является сценарий снижения спроса по итогам 2020 года на 20-25% и снижению цены на первичное жилье до 10%.
Рынок вторичного жилья
За прошедший месяц после снятия ограничений сложно оценить реальную ситуацию с ценами на рынке «вторички». Рынок пока не пришел в «рабочее» состояние. По факту совершается очень небольшое количество сделок. В ближайшее время ожидается некоторое оживление, связанное с отложенным спросом. Некоторые покупатели в силу определенных обстоятельств не могут надолго отложить покупку квартиры, в период самоизоляции они основательно изучили имеющиеся предложения, связывались с риелторами, которые продолжали работать. Также существует часть покупателей, которые при покупке жилья рассматривают предложения только в своем районе. И если здесь не будет новостроек, то «вторичка» будет безальтернативным вариантом. При всем этом, данные причины частичного роста спроса на вторичном рынке не позволят ему вернуть утраченные «позиции».
Снижение покупательной способности населения, ажиотажный спрос перед самоизоляцией и невыгодные условия по сравнению с первичным рынком жилья, заставляют говорить о стагнации на вторичном рынке и снижении цены предложений. По итогам 2020 года ожидаемое снижение цены на вторичном рынке жилья оценивается в 15% к началу года.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
В 2020, и в 2021 году наблюдается значительное подорожание первичной недвижимости. Такой существенный рост цен привел к опасениям участников рынка недвижимости. Людей стали опасаться следующих возможных последствий такого стремительного изменения рынка новостроек:
- образование ипотечного пузыря;
- снижение выгоды от недорогого ипотечного кредита;
- гневная реакция властей.
В прошлом году на рынке новостроек наблюдалось несколько рекордных изменений. В первую очередь это касается повышения стоимости «квадрата» в квартирах из сегмента «Комфорт» свыше 202 тыс. руб. Рост цен за год составил 16,5%. При этом наблюдается снижение общих квадратных метров в Старой Москве – на конец 2020 года было представлено только 1,9 млн. кв.м. квартир и апартаментов всех классовых сегментов. По сравнению с 2019 годом данный показатель сильно снизился. На тот год только площадь квартир бизнес-класса составлял 1 млн. кв.м., а общий объем всех экспозиций – 2,9 млн.
К декабрю 2020 года стоимость сделок с жилой недвижимостью в Московской области в среднем возросла на 12%, а в Старой Москве – на 18%. Бюджет подобных сделок составил около 14 млн. руб. на территории Старой Москвы, более 7 млн. руб. в Московской области и 4,7 млн. руб. в Подмосковье. Такой скачок цен объяснятся подорожанием первичной недвижимости.
Введение локдауна привело к тому, что во втором квартале 2020 года практически не совершалось сделок с недвижимостью. Но осенью спрос на жилье резко подскочил. Объяснить такой ажиотаж можно нереализованным спросом в начале года. Этот скачок спроса подтверждён данными Росреестра. Согласно полученной информации, в октябре на территории Москвы заключили более 9,8 тыс. сделок ДДУ, что на 65% превышает число сделок в октябре 2019 года. Но при этом снизился объем ДДУ, зарегистрированных за год. В 2020 году он снизился на 5%, по сравнению с показателями предыдущего года.
В начале эпидемии большинство участников московского рынка недвижимости мучили сомнения о целесообразности и эффективности утвержденных мер. Они считали, что эти действия не смогут сдержать планку спроса на должном уровне, так как ожидался резкий спад доходов у покупателей, а затем и снижение продаж. Но их опасения оказались безосновательными.
В Москве в 1,4 раза выросло число сделок на вторичном рынке жилья за год
С введением локдауна многие считали, что рынок вторичной недвижимости не сможет продержаться на должном уровне. Если рынок новостроек «выжил» благодаря дистанционным сделкам, то вторичному рынку не так сильно повезло. Но со временем данная сфера смогла «набрать обороты». К ноябрю 2020 года показатели продаж практически вернулись к уровню предыдущего года. Разница с 2019 годом составила всего 5%.
В 2021 году, по мнению экспертов, не ожидается серьезных изменений, кардинально отличающихся от событий прошлого года. Предположительно будет продолжено активное развитие сделок новых форматов, по которым теперь можно дистанционно совершить куплю/продажу недвижимости. Также продолжит развиваться возможность удаленного оформления ипотеки.
Благодаря льготной ипотеке, в первую половину 2021 года активность рынка недвижимости будет продолжаться. Но дальнейшее развитие зависит от ситуации в сфере экономики. На данный момент завершение льготной ипотеки намечено на конец весны текущего года. В связи с этим в апреле-мае вновь возможен рост покупательской активности.
К остальным прогнозам на 2021 год эксперты отнесли нехватку строящейся недвижимости, еще большее подорожание первичных и вторичных объектов, а также снижение доходов населения.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
В числе тенденций, которые эксперты считают важными и определяющими для сегмента элитной недвижимости, отмечается растущий спрос на квартиры с отделкой. Такие квартиры во второй половине 2020 года преобладали в структуре как предложения, так и спроса.
Специалисты агентства «Славянский двор» отмечают, что несколько лет назад обеспеченные покупатели отдавали предпочтение квартирам и апартаментам со свободной планировкой, и девелоперы соответствующим образом реагировали на спрос. Сегодня в большей части проектов, реализуемых на столичном рынке элитной недвижимости, представлены лоты с выполненным ремонтом.
Одна из ключевых тенденций рынка элитной недвижимости – растущая конкуренция среди девелоперов. В настоящее время она гораздо более острая и динамичная, чем 15 лет назад. Для покупателей эта ситуация благоприятна – у них появляются возможности для выбора.
Как отмечают специалисты агентства «Славянский двор», меняется и структура спроса. Обеспеченные люди, выбирающие для себя жилье, сегодня уверенно ориентируются на рынке, имеют возможность оценивать качество реализации проектов – жилых комплексов и клубных домов, а также уровень их технического оснащения, планировочных решений, отделки, видовых характеристик. Девелоперы реагируют на изменяющиеся запросы, и, стремясь сохранить конкурентные преимущества, формируют и экспонируют на рынке максимально качественные продукты.
Офисные особняки являются эксклюзивным типом столичной офисной недвижимости. Наибольшее количество предложений офисных особняков располагается в Центральном округе Москвы. Особняки чаще всего сдаются в аренду целиком, то есть имеют 100% заполняемость. Ставки капитализации по таким объектам – 7,5%-9,0% (в среднем 8,2%). Ставки аренды составили 12 000 – 72 000 рублей за кв. м в год. Цены продажи находились в диапазоне 72 727 – 729 040 рублей за кв. м (в зависимости от округа расположения и физического состояния объекта).
Особняки офисного назначения относятся к рынку офисной недвижимости и развиваются в соответствии с общими тенденциями рынка. В то же время рынок особняков имеет ряд своих особенностей.
Официальная классификация, в соответствии с которой можно отнести здание к сегменту особняков отсутствует, однако эксперты рынка выделяют следующие критерии, характеризующие офисный особняк:
- презентабельное здание небольшой площади 300 – 4 000 кв. м;
- высота – не более 5-ти этажей;
- как правило, имеется собственная огороженная территория;
- часто объект имеет индивидуальные архитектурные решения;
- здание расположено в престижном деловом районе города.
Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий: с XVII века до начала XX века. Перестали строить такие объекты после 1917 года.
Многие столичные особняки исчезли в течение XX столетия, большая часть оставшихся домов стала музеями, посольствами и административно-офисными зданиями, меньшая часть осталась жилой.
Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Офисные особняки – это эксклюзивный тип офисной недвижимости. Большинство офисных особняков представляют собой памятники архитектуры федерального или регионального значения, что влияет на спрос. Чаще всего особняки пользуются спросом для размещения представительских офисов и резиденций. Аренда особняков особенно популярна среди крупных компаний, страховщиков, частных клиник, банков и посольств. Также существует спрос на отдельные здания для размещения ресторанов.
Наибольшим спросом пользуются особняки площадью до 2 500 кв. м в престижных локациях, с планировкой, приближенной к современным требованиям, с уже завершенной реконструкцией, что позволяет сразу после сделки использовать их под собственные цели либо для сдачи в аренду. Для арендаторов и собственников важно наличие парковки и транспортная доступность. Также важными критериями являются: автономность, возможность размещения одной компании полностью, соответствие зданиям представительского класса, наличие собственной территории.
Срок экспозиции особняков выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в бизнес центрах – не так часто компании арендуют и тем более покупают целое здание. Но вот стабильный спрос на них есть всегда – это имиджевая недвижимость, представительский офис, который предпочитают иметь компании, заботящиеся о статусе и репутации.
Самый дорогой район по стоимости продажи особняков – Арбат, средняя цена предложения в котором составила 402 779 рублей за кв. м. Далее по стоимости – Хамовники, Якиманка, Пресненский, Тверской и Замоскворецкий районы, в которых средняя цена предложения по продаже особняков по итогам 2019 года составила 294 017 – 333 794 рублей за кв. м.
Наиболее бюджетные предложения внутри ТТК – в Таганском и Басманном районах столицы, средняя цена предложения в которых за исследуемый период составила 221 929 и 260 294 рублей за кв. м соответственно, и за пределами ТТК в Алексеевском районе – 200 000 рублей за кв. м.
Аналогично ситуации на рынке продажи особняков, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра города. Выше других – ставки аренды в районе Арбата. В Хамовниках, Тверском и Пресненском районе ставки сопоставимы. Минимальные ставки аренды в Басманном районе, что соотносится с рейтингом районов по ценам предложений.
Ставки капитализации для офисных особняков по итогам 2019 года составили 7,5%-9,0%.
Эксплуатация небольшого здания с офисной функцией в пересчете на стоимость квадратного метра обойдется дороже, чем помещения той же площади в крупном бизнес центре: 9 000 – 10 000 рублей за кв. м в год в отличие от 5 500 рублей за кв. м в год для офиса в бизнес центре класса А и 4 200 рублей за кв. м – для класса В.
Срок экспозиции особняков выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в бизнес центрах и составляет 6 – 10 месяцев. При этом спрос на такую недвижимость стабилен.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла. Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз. На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Если смотреть на динамику цен на недвижимость в Петербурге с 1990 года по февраль 2021 года, то цена квадратного метра в рублях выросла примерно в 150 раз. С момента кризиса 2008 года по февраль 2021 года цены в Петербурге в рублях выросли на 40 процентов в рублях, но в долларах США упали в 2 раза.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.
Простой пример: та же двушка на Кутузовском в сталинском доме на 70 метров. В рублях её цена в 1997 году была на уровне 500 тыс., а в 2008 году она стоила уже 15 млн. Сейчас эта квартира в рублях стоит, с учетом снижения цены в долларах и девальвации рубля, около 30 млн. рублей. Вывод достаточно простой – цены на недвижимость в России в национальной валюте имеют только одну тенденцию – постоянный рост.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF.
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса. Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров. Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Спрос на студии и 1-комнатные квартиры превышает предложение
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Цены в столицах всегда на порядки отличались от того, что было в регионах. Например, в 1997 году двушка на Кутузовском в сталинском доме жилой площадью около 70 метров, стоила около 80 тыс. долларов. При этом особых альтернатив не было, строящиеся жилые комплексы можно было пересчитать по пальцам.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF.
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Главным событием уходящего года стала, как ты уже догадываешься, пандемия коронавируса, ставшая катализатором для кризиса, который затронул все сферы экономики. Сперва, после того, как стало известно о новой глобальной пандемии, увеличилось число сделок на рынке недвижимости: видимо, люди пытались решить свои вопросы как можно быстрее, пока рынок еще стабилен. Это привело к тому, что застройщики стали поднимать цены. Рынок замер с началом карантина, после чего число сделок сократилось практически вдвое, начав восстанавливаться лишь с отменой ограничений (катализатором для оживления рынка стала новая программа льготной ипотеки, в рамках которой граждане воспользовались кредитами на общую сумму в районе 875 млрд рублей).
Большинство строек в России (за исключением системообразующих предприятий и предприятий непрерывного цикла, получивших необходимые разрешения у чиновников) были остановлены в период карантина из-за необходимости соблюдения эпидемиологических мер. Это привело к тому, что в это время на 30% сократился объем застройки. Также застройщикам не хватало рабочей силы, поскольку был ограничен приток мигрантов.
На рынке новостроек дела шли неплохо, поскольку благодаря появившейся программе льготной ипотеки спрос на жилье вырос, мотивировав застройщиков выводить новые объекты на рынок. Выросли и цены (по данным РБК, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 16%, достигнув 200 тысяч рублей и выше к концу года). Для ЦАО цены не опускались ниже 310 тысяч рублей, в других округах стоимость квадратного метра колебалась от 130 до 230 тысяч рублей.
Новостройки эконом-класса выросли в цене с 120 тысяч рублей за квадратный метр в 2010 году до 155 тысяч рублей в 2015 году и 220 тысяч рублей в 2020 году (то есть, за десять лет квадратные метры подорожали почти вдвое). Рост цен на квадратный метр в квартире комфорт-класса вырос на 40% (почти на 60 тысяч рублей) за последние несколько лет, стоимость квартир в данном ценовом сегменте превысила 200 тысяч рублей за квадратный метр (то, что цена на комфорт-класс ниже, чем на эконом-класс, связана с особенностями расчета статистических показателей; в частности, стоимость квадратного метра при реализации объекта в многом зависит от сроков сдачи здания в эксплуатацию).
Жилье дорожало не только в новостройках: если для первичного жилья изменения в цене можно списать на приближение ввода здания в эксплуатацию, то при анализе ценовых изменений для среднего квадратного метра в определенном округе данный фактор минимизирует свою значимость. Рассмотрим, как за ушедший год изменялась цена на квадратный метр жилья в различных округах Москвы.
В ЦАО за двенадцать месяцев (с декабря 2019 года до декабря 2020 года) средняя стоимость квадратного метра выросла на 5,8%, достигнув 332 695 рублей за кв.м., в САО подорожание составило 16,6% (до 204 280 рублей за кв.м.), для СВАО соответствующие показатели равняются 16% (до 182 478 рублей за кв.м.), для ВАО — 16,2% (до 188 293 рубля за кв.м.), для ЮВАО — 18,4% (до 175 891 рубля за кв.м.), для ЮАО — 19,5% (до 187 679 рублей за кв.м.), для ЮЗАО — 12,1% (до 232 848 рублей за кв.м.), для ЗАО — 17,0% (до 225 782 рублей за кв.м.), для СЗАО — 13,8% (до 209 754 рублей за кв.м.). Но рекордный рост показала стоимость квадратного метра в московских квартирах, расположенных за МКАД: хотя эти квартиры дешевле остальных (квадратный метр в них стоит в среднем 160 352 рубля), с прошлого декабря их цена выросла на 20,6%
Далее мы рассмотрим данные по различным районам Москвы. Удивительно, но в нескольких московских районах жилье стало доступнее. Такими районами стали Остоженка, Якиманка, Арбат, Пресненский, Замоскворечье, Очаково-Матвеевское, Останкинский, Ростокино, Преображенское, Братеево и Зябликово. Во всех остальных районах квартиры подорожали. Самое дорогое жилье, как и прежде, находится возле станций метро Кропоткинская, Парк культуры, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Охотный ряд, Площадь Революции, Театральная, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Александровский сад, Боровицкая, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, МЦД Лужники, Спортивная и Фрунзенская. Но наибольший рост показали объекты, расположенные в Рязанском районе, в Кузьминках и Текстильщиках, в Чертаново, Ховрино, Левобережном и Лефортово.
Для решения проблем застройщиков до конца текущего года действует программа по субсидированию кредитов для застройщиков по процентной ставке, равной уровню ключевой ставки Центробанка. Министерством строительства Российской Федерации средства, направленные на поддержку отрасли, были оценены в 12 млрд рублей. Субсидии помогают достроить миллионы квадратных метров недвижимости. Без субсидий девелоперам пришлось бы в первую очередь погашать собственные задолженности, а не финансировать строительство новых объектов. Данная мера помогла поддержать спрос на недвижимость в период кризиса. В частности, летом 60% жилищных кредитов оформлялись по ставке, субсидируемой государством (то есть, для заемщика компенсируется разница между банковской ставкой и ставкой для конечного заемщика). Программа распространялась на строящиеся объекты и лоты первичного рынка.
Для того, чтобы лучше оценить динамику изменений стоимости цен, давай представим, что у тебя есть, например, пять миллионов рублей. Это сто зарплат молодого PR-специалиста или 50 зарплат IT-специалиста. Что же можно было купить на эти деньги раньше, и что можно купить сегодня?
В 2010 году обладатель пяти миллионов рублей мог рассчитывать на небольшую квартиру появившегося на рынке комфорт-класса в новостройке внутри МКАД и на почти 70 метров жилой площади в Новой Москве. Вывод на рынок новых объектов (в частности, в Троицком и Новомосковских округах, присоединенных в 2012 году) увеличил предложение, что сдерживало рост цен.
Уже к 2015 году за пять миллионов рублей можно было купить квартиру в новостройке, площадью 32 квадратных метра (внутри МКАД) или около 40 квадратных метров (на территории Новой Москвы).
Сегодня пяти миллионов рублей хватит на приобретение небольших объектов в Подмосковье, которые, в большинстве своем, еще не сданы, или студий около МКАД.
Как подтвердить собственность на квартиру в 2017
Вопросы, поставленные в заглавии статьи, к нам на сайт поступают ежедневно и в огромном количестве. И связано это с серьезными изменениями законодательства о недвижимости летом 2016 года и c января 2017.
По этому, сообщаем:
Как вы прочитали выше — в 2017 году свидетельство о праве собственности на недвижимость не выдают. По сделкам о приобретении недвижимости с января 2017 собственникам (приобретателям недвижимости) предоставляют только выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах. Теперь, с 2016 года, законодательством в России не предусмотрен документ о праве собственности на недвижимость. Подтверждается зарегистрированное право собственности — выпиской из реестра ЕГРН. Условно можно считать, что выписка и есть документ о праве собственности на недвижимость. Но существует одно НО — Срок действия такой выписки ограничен — выписка действует только непосредственно в момент ее выдачи приобретателю (новому собственнику недвижимости) в многофункциональном центре гос услуг или в Росреестре после гос регистрации права. По этому при совершении последующих сделок (купля продажа, дарение и т.д.) собственник должен подтверждать свои права на недвижимость.
Статистика по сделкам с недвижимостью в Москве По данным Росреестра.
С июля 2016 года в России зарегистрированные права на недвижимость не подтверждаются отдельным «постоянно действующим» документом (свидетельством). По этому, с июля 2016 года в случае необходимости подтверждения права собственности на недвижимость, расположенной в России, продавцу (дарителю, завещателю и т.д.) каждый раз требуется получать выписку из ЕГРН непосредственно перед датой совершения сделки.
С января 2017 года действует новый закон о регистрации недвижимости, и правила о подтверждении прав в нем сохранены. Права на недвижимость подтверждаются только выпиской из ЕГРН.
Следует отметить, в ЕГРН содержатся общедоступные сведения, и сведения, которые может получить только собственник.
Подробнее, о регистрации прав, о выписках из ЕГРН, читайте здесь.
14 ноября 2017 года принят федеральный закон N 325-ФЗ об изменении закона «О валютном регулировании и валютном контроле» и КоАП РФ. Пока не подписан и не опубликован. Предполагается, что закон вступит в силу в течение 180 дней с момента публикации.
По действовавшим правилам валютного законодательства РФ расчеты по экспортным (импортным) контрактам по товарам, работам, услугам российские организации и ИП обязаны осуществлять исключительно через уполномоченные банки , а полученная экспортная выручка, и уплаченные авансы (в случае неисполнения поставки), должны быть возвращены в страну.
Порядок и сроки уплаты
Налоговый адвокат
Гордон Андрей Эдуардович
Адвокатская Палата Московской области
Налог на недвижимость для иностранцев
На консультациях часто отвечаем на вопросы: Какой налог должен заплатить иностранец при покупке российской недвижимости? Какой налог на недвижимость для иностранцев существует в России?
В России налог на недвижимость для физических лиц установлен в главе 32 Налогового кодекса РФ в виде Налога на имущество физических лиц.
Налоговый кодекс содержит только основные (общие) положения законодательства об этом налоге. Налог считается местным: Он введен Налоговым кодексом РФ а реально применяется, если соответствующее муниципальное образование (город, район, деревня и т.д.) приняли решение взимать этот налог на своей территории. В этом случае местные органы власти принимают соответствующие решения. Например, в городах Москва и Санкт-Петербург приняты соответствующие законы.
Налог на имущество физических лиц обязателен к уплате на территориях муниципальных образований, которые приняли соответствующие нормативные документы о взимании этого налога в которых должны быть определены необходимые элементы налогообложения — налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом в главе 32, и особенности определения налоговой базы.
Так же в местных законах могут быть установлены льготы по уплате налога на имущества. В разных муниципалитетах эти льготы могут значительно отличаться. При этом налоговые льготы, установленные местными законами, могут быть более широкими, чем это предусмотрено в главе 32 Налогового кодекса, основания и порядок их применения налогоплательщиками.
Налог на имущество физических лиц — иностранцев берется так же, как с физических лиц граждан России. При этом, правила о налоговом резидентстве Российской Федерации, как при расчете налога на доходы физических лиц, не применяется.
Налоговая база Налога на имущество физических лиц
Расчет налога на имущество начинают с определения налоговой базы. Налоговая база — стоимость, из которой рассчитывается налог.
Налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. Вместе с тем, субъект Российской Федерации (Области, города Москва, Санкт-Петербург и т.д.) вправе использовать для исчисления налога на имущество физических лиц инвентаризационную стоимость указанной выше недвижимости, установленную по данным технического учета Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).
С января 2017 года Кадастровую стоимость недвижимости можно установить по выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Получить выписку можно через Многофункциональные центры государственных услуг или через интернет портал Росреестра.
Кадастровая стоимость недвижимости принадлежащей иностранцам определяется так же, как и для недвижимости российских граждан.
Налоговые ставки Налога на недвижимость устанавливаются нормативными актами соответствующих муниципальных образований на территории которых расположены объекты недвижимости.
Налоговые ставки местных органов власти не могут превышать налоговые ставки, установленные в статье 406 Налогового кодекса РФ.
Ставки налога на имущество физических лиц для иностранцев и для российских граждан одинаковы и определяются категорией недвижимости и метом ее расположения.
Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы
Первоначально — любые документы по недвижимости.
В дальнейшем, мы сами запросим нужные.
Нотариальное удостоверение договора нужно, когда продавец:
- младше 18 лет
- недееспособен
- продает одну из частей общей долевой собственности
Вероятно, вы слышали, что заверенная сделка – это гарантия, так как нотариус обязуется возместить все возникшие убытки по его вине . Однако на самом деле он отвечает лишь за текущую сделку и не гарантирует, что у вас не будет:
- долгов за коммуналку и капитальный ремонт
- дальних родственников, кто после сделки сможет претендовать на квартиру
- оспорена одна из предыдущих сделок в истории объекта недвижимости
Кроме того, не соглашайтесь на нотариуса от продавца. Дело в том, что они могут быть мошенниками и работать в связке, для того чтобы заполучить от очередной жертвы деньги без передачи ей квартиры.
14,990
- Анализ судебной, имущественной, брачной и наследственной истории продавца
- Оценка рисков банкротства собственника
- Проверка документов, по которым перешло право собственности: предварительный договор, основной, акт приёма-передачи, документы об оплате
- Анализ сведений о том, кто может претендовать на квартиру
- Поиск долгов за квартиру
- Изучение данных об арестах и обременениях
- Официальное заключение по вопросу: «Юридическая чистота квартиры и собственника»
39,990
- Все услуги тарифа «Стандарт»
- Ведение переговоров со второй стороной сделки
- Написание предварительного договора купли-продажи
- Представление ваших интересов у нотариуса
- Организация расчетов в банке
- Подготовка договора купли-продажи
- Выезд юриста на подписание договора купли продажи
79,990
- Все услуги тарифа «Стандарт» и «Премиум»
- Регистрация сделки в Росреестре
- Подготовка акта приёма-передачи
- Статус добросовестного покупателя недвижимости
- Неустойка за просрочку сроков регистрации договора/подписания акта приёма-передачи: 0.5% от цены договора за каждый день