Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с риэлтором на куплю-продажу недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.
В услуги риэлтора входит:
- бесплатная оценка квартиры;
- маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
- поиск покупателя и проведение осмотров;
- переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
- проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.
Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.
Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.
Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Документы от агентства недвижимости:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Документы от заказчика услуг:
- паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
- разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
- выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.
При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.
В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.
В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:
- поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
- консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.
В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит:
- предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
- оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
- оплатить услуги исполнителя;
- подписать акт выполненных работ.
Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.
Обязанности риэлторской компании:
- проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
- подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
- проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
- проверка документов и организация сделки.
Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.
Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?
В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.
- Скачать бланк агентского договора с риэлтором на продажу квартиры
- Скачать образец агентского договора с риэлтором на продажу квартиры
- Скачать бланк договора с агентством недвижимости на покупку квартиры
- Скачать образец договора с агентством недвижимости на покупку квартиры
Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.
Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.
Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.
Если договор заключается с продавцом, обычно все выглядит так:
- Собственник продаваемого жилья обращается в агентство сам, или риэлтор находит его по объявлению и предлагает свои услуги.
- В назначенный день продавец приходит в агентство с документами, изучает и подписывает документ. С этого момента все действия по продаже жилья совершает агент.
Покупатели сами обращаются в агентства с целью подбора недвижимости.
Продавец для заключения риэлторского договора должен представить:
- паспорт;
- техпаспорт;
- выписку из ЕГРН;
- документ, на основании которого у него возникло право собственности (свидетельство о наследстве, дарственная, и пр.).
От покупателя, обратившегося в агентство, требуется только паспорт.
- После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.
- Данный документ подтверждает намерения клиента работать только с этим агентством и влечет за собой взаимные для сторон права и обязательства.
- Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.
- Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.
Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.
Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.
Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры
Порядок расторжения договора, а также основания для этого и возможные последствия напрямую зависят от положений, прописанных в документе.
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:
- После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
- Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
- необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
- необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.
Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.
Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора.
Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять.
Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.
Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.
В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.
Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:
Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.
Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.
Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.
Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).
Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.
Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.
Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.
В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента.
Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.
Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:
- Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
- Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).
Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.
Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.
При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.
От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.
Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:
- Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.
В договор с риелтором на оказание риелторских услуг рекомендуется включить следующие разделы (кроме преамбулы):
- предмет договора;
- права и обязанности Исполнителя;
- права и обязанности Заказчика;
- стоимость услуг и порядок расчетов;
- порядок расторжения договора;
- ответственность сторон;
- сроки исполнения обязательств по договору.
В преамбулу договора включаются наименования сторон договора. Как правило, это – Заказчик, являющийся заказчиком риелторских услуг, и Исполнитель — лицо, которое оказывает эти услуги.
1. Предмет договора
Предмет договора — это раздел, содержащий существенное (ключевое) условие договора, определяющий действия, которые должен осуществить риелтор в целях покупки/продажи квартиры, и результат этих действий.
2. Права и обязанности Исполнителя
В обязанности Исполнителя могут входить:
- поиск покупателей/продавцов квартир в соответствии с требованиями Заказчика;
- организация осмотров квартир потенциальными покупателями или Заказчиком;
- проведение переговоров;
- анализ правоустанавливающих документов на квартиру;
- формирование комплекта документов на приобретаемую/продаваему квартиру;
- подготовка сделки, организация взаиморасчетов между продавцом и покупателем;
- проведение государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру;
- подготовка и передача Заказчику полного пакета документов на покупаемую квартиру.
3. Права и обязанности Заказчика
К обязанностям Заказчика, отраженным в договоре, могут относиться:
- предоставление Исполнителю документов на квартиру;
- обеспечение возможности осмотров продаваемой квартиры потенциальными покупателями (в случае если Заказчик продает квартиру);
- явка для ознакомления с подобранными вариантами квартир (если Заказчик хочет купить квартиру);
- организацию и обеспечение присутствия всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
- подписание акта оказанных услуг по договору с риелтором;
- осуществление оплаты за оказанные услуги в соответствии с условиями договора.
4. Стоимость услуг и порядок расчетов
Условие об обязанности оплаты оказанных услуг является существенным условием договора. Поэтому это условие об оплате и порядке расчетов обязательно должно присутствовать.
Оплата услуг риелтора может устанавливаться в виде твердой суммы или в процентном выражении к стоимости покупаемой (или продаваемой) квартиры. Кроме того, стоимость услуг Исполнителя может состоять из двух частей — фиксированной и переменной. В этом случае оплата фиксированной части производится независимо от того, купил или продал Заказчик квартиру по итогам оказания услуг риелтором, а оплата переменной части производится только при условии покупки или продажи квартиры.
В договоре с риелтором желательно определить стоимость услуг на всех этапах исполнения договора и моменты их оплаты. А также рекомендуется описать порядок проведения расчетов, например, в привязке к конкретным событиям (например, оплата только после подписания акта оказанных услуг).
5. Порядок расторжения договора
Обе стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.
- Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В этом случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Исполнителю понесенных им расходов.
- Исполнитель может отказаться от исполнения своих обязательств по договору, но лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Объем убытков в этом случае никак не ограничен.
6. Ответственность сторон
В данном разделе рекомендуется предусмотреть ответственность как Исполнителя, так и Заказчика.
Расторжение договора на оказание риелторских услуг может быть произведено как по взаимному согласию сторон, так и в одностороннем порядке любой их сторон, т.е. как Заказчиком, так и Исполнителем. Эта норма работает независимо от того, включено ли условие о расторжении в текст договора. Никаких уважительных причин, необходимый для отказа от исполнения договора и его расторжения нет.
Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. Эта норма установлена п. 1 ст. 782 ГК РФ. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально. При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.
Исполнитель также может отказаться от исполнения своих обязательств по договору и здесь тоже требуется особых условий. Но это возможно лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Обратим внимание, что здесь речь идет именно об убытках, а не о фактически понесенных расходах. Это означает, что объем убытков никак не ограничен и Заказчик может отнести к убыткам все свои потери, которые имели место в связи с договором и действиями риелтора. Но надо понимать, что в случае отказа риелтора от добровольного возмещения убытков Заказчику придется обращаться в суд.
В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на продажу недвижимости (квартиры). О том, какой из образцов взять за основу, решать вам.
Мы предлагаем образец договора, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.
В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на покупку квартиры. Вы можете выбрать подходящий для вас вариант.
Мы предлагаем образец договора на покупку квартиры, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.
Образцы договоров с агентством недвижимости Простор
От выбор риэлтора зависит успех сделки купли-продажи квартиры.
За комиссионные в размере от 2 до 5% стоимости жилья, вам не только найдут покупателя или объект недвижимости, но и проверят юридическую «чистоту» сделки, а также помогут правильно оформить договор.
Рассмотрим, как происходит сделка через риэлтора, кто и сколько платит при продаже (продавец, покупатель или оба), приведем пошаговую инструкцию по заключению договора.
Выбирая риэлторскую компанию обращайте внимание на ее известность, опыт работы на рынке, объем базы клиентов и, конечно же, условия сотрудничества. О многом расскажет сайт посредника, а также отзывы бывших клиентов, которые можно встретить в интернете.
Перед заключением договора с риэлтором необходимо:
- Проверить свидетельство о регистрации компании, учредительные документы.
- Изучить репутацию посредника (наличие судебных споров с клиентами и пр.).
- Выяснить какова у него база клиентов и как часто она обновляется.
- Уточнить полный набор услуг, который должен быть предоставлен (оценка квартиры, маркетинговая помощь в продаже-покупки и пр.).
- Изучить тарифы компании и сравнить их с расценками других риэлторов.
Если для вас важны сроки продажи или покупки квартиры, то обращайте внимание на гарантии выполнения риэлтором своих обязательств. В этом случае имеет значение работает ли компания по системе партнерских продаж, то есть подключает ли она к поиску других риэлторов. При сотрудничестве по такой схеме охват предложений будет гораздо больше, что ускорит поиски квартиры или покупателя.
Для продавцов недвижимости очень важен также маркетинговый план продажи квартиры. Он должен включать размещение объявления на 50-100 сайтах, фото и видео объекта, другие виды рекламы.
Внимание! Имеет значение и общее направление работы посредника. Например, если вы собираетесь покупать или продавать элитную недвижимость, то лучше всего сотрудничать с риэлтором, у которого есть опыт работы именно с VIP-клиентами и соответствующая база предложений.
Хороший посредник всегда предоставляет целый набор услуг: от оценки квартиры и до помощи в сборе документов для оформления сделки купли-продажи. Чем больше пакет услуг, тем лучше, но не забывайте, что все это отражается на размере комиссионных. В услуги риэлторов входит:
- оценка стоимости квартиры;
- помощь в подборе квартиры на основании пожеланий покупателя;
- рекламирование объекта в СМИ;
- сбор всех необходимых документов для проведения сделки;
- организация оформления предварительного соглашения, а также договора купли-продажи;
- контроль безопасности взаиморасчетов;
- сопровождение сделки до полного ее окончания (подписания акта приема-передачи и передачи ключей от квартиры).
Главное, для чего нанимается риэлтор – клиентская база. Она должна быть максимально большой и постоянно обновляться. Все юридические формальности (за которые, кстати, посредническая компания не несет никакой ответственности), можно взять на себя или привлечь нотариуса (подробнее про особенности оформления ДКП через нотариуса читайте тут).
Если вы хорошо знакомы с банковскими услугами, то никакой проблемы с самостоятельной организацией расчетов также не возникнет.
Но если слово «аккредитив» или «банковская ячейка» вы слышите впервые, то лучше воспользоваться помощью риэлтора, который разъяснит вам принцип взаиморасчетов через банк и порекомендует куда обратиться (подробнее про то, как происходит расчет через банковскую ячейку, читайте тут).
Закономерный вопрос: сколько же стоит сопровождение риэлтором сделки купли-продажи? Услуги посредника на рынке недвижимости обходятся в среднем от 2-5% стоимости квартиры. Площадь жилья при этом не имеет значения. За эти деньги обещают не только выбор квартиры, но и полное юридическое сопровождение, подготовку купчей и сопровождение клиента до финала сделки.
Важно! Возможна также фиксированная цена, например, от 30-150 тыс. рублей за сделку купли-продажи. Все зависит от выбора клиента и условий компании-посредника.
Договор об оказании риэлторских услуг составляется в простой письменной форме между компанией-посредником и продавцом квартиры.
Риэлторы предлагают клиентам типовые договора, которые остается только подписать. Однако это не значит, что текст соглашения нельзя менять.
Если вас не устраивают какие-то пункты, то настаивайте на их исключении или обращайтесь к другим посредникам.
Чтобы убедиться в том, что продавец действительно собственник квартиры риэлтор обязательно попросит показать ему правоустанавливающие документы на квартиру либо выписку из ЕГРН.
Могут попросить и выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, чтобы убедиться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети (более детально об особенностях продажи квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми можно читать тут). После этого риэлтор может общаться с потенциальными покупателями и предлагать им квартиру, не опасаясь мошенничества со стороны продавца.
Услуги посредника оплачивает та сторона, с которой он заключает договор. Если инициатор – продавец, то процент или фиксированную плату взимают с него, если покупатель – наоборот.
Поскольку интересующихся недвижимостью всегда больше, чем собственников, многие риэлторы предпочитают взимать комиссионные только с покупателя, когда дело удается довести до заключения договора купли-продажи.
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру. - Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.
Стоимость услуг агентства может быть разной, в зависимости от его рейтинга. В среднем сумма варьируется от 40 до 100 тысяч рублей, либо порядка 4% от стоимости квартиры.
Наиболее частым вариантом оплаты за риэлторские услуги является разбивка ее на 2 части. 1 часть платится сразу вне зависимости от результата сделки. 2 часть выплачивается только после успешного завершения продажи по покупке или продаже квартиры. Оплата производится одновременно с подписью договора купли-продажи.
В данном пункте договора отражаются все обязанности агентства и его клиента. По договору клиент обязуется:
- предъявить полный пакет документов квартиры;
- на всех стадиях продажи всячески оказывать содействие;
- своевременно заплатить за услуги агентства;
- завизировать акт выполненных работ.
Обязанности агентства недвижимости:
- всестороннее рекламирование с указанием конкретных СМИ и сайтов;
- поиск покупателей и организация просмотров;
- обсуждение с покупателем всех нюансов сделки;
- тщательная проверка документации и оформление сделки.
Информация
Обязательства риэлтора должны быть четко отражены в договоре, только в этом случае у клиента будет возможность в случае чего требовать четкого их соблюдения.
Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.
Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.
________________, именуем___ в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и ______________, именуем___ в дальнейшем «Исполнитель», в лице _______________, действующ___ на основании __________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги.
1.2. Исполнитель обязуется оказать следующие услуги:
1.2.1. Выполнить комплекс мероприятий по ____________________ недвижимого имущества, состоящего из ____________________ (указать характеристики имущества: тип помещения, целевое назначение, общая площадь и т.д.), расположенного по адресу: _______________________, именуемого в дальнейшем «имущество», принадлежащего Заказчику на праве ____________ (указать основание возникновения права на имущество, номер и дату договора аренды и т.д.), с целью ______________________.
Наши договора сотрудничества — прозрачны и понятны — и учитывают интересы обеих
сторон — как нашего агентства, так и наших клиентов! Узнать расценки на наши услуги ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ (продажа, покупка, обмен квартир, комнат, долей)
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при обмене жилой недвижимости
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при покупке жилой недвижимости
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при продаже жилой недвижимости
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при покупке в новостройке
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при продаже в новостройке
Если Вы планируете купить объект жилой или загородной недвижимости, продаваемый нашим агентством (т.е. внести нам аванс за приобретаемый объект):
- СОГЛАШЕНИЕ О ВНЕСЕНИИ ОБЕС. ПЛАТЕЖА
ЗА ЖИЛОЙ ОБЪЕКТ В НОВОСТРОЙКЕ - СОГЛАШЕНИЕ О ВНЕСЕНИИ
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА
ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (продажа, покупка земельных участков, дач, коттеджей, таунхаусов)
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, заключаемый с риэлторской компанией
при покупке загородной недвижимости - АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, заключаемый с риэлторской компанией
при продаже загородной недвижимости
ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (продажа, аренда офисов, магазинов, складов, ОСЗ, ресторанов)
- ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПОДБОРЕ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ - ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПОДБОРЕ ОБЪЕКТА
ДЛЯ ПОКУПКИ
- ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА - ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ СДАЧЕ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ
Заключать или не заключать договор с риэлтором – это личный выбор. Риэлтерские услуги – не самые дешевые, а это значит, что при наличии договора с риэлтором покупка недвижимости обойдется дороже, а продажа –дешевле на сумму, равную гонорару риэлтора.
Гонорары риэлторов варьируются и, как правило, составляют от 0,1 до 0,5 процента от стоимости объекта недвижимости.
Но при этом следует учитывать, что риски риэлтор возьмет на себя, то есть что бы вы ни продавали, ни покупали, ни брали в аренду – риски и затраты для вас будут мизерными, поскольку:
- риэлтор принимает на себя обязанность подыскать вам нужного продавца или покупателя, подобрать нужный вариант жилья или офиса за удобную цену и т.д. Как следствие, вам не нужно просматривать объявления, терять время на поездки по городу для осмотра множества предложений;
- риэлтор принимает на себя обязательство проверки «чистоты» продаваемой недвижимости, отсутствия ограничений на отчуждение и т.д.;
- риэлтор поможет во множестве других дел, так или иначе связанных с куплей-продажей или арендой. Например, в сборе документов, получении справок, отыскании выгодного варианта кредита. Хороший риэлтор обеспечивает своих клиентов даже транспортом для того, чтобы посмотреть нужный объект недвижимости, в поездках по сбору документов и т.д.;
- риэлтор несет ответственность за осуществленную с его помощью сделку. А это значит, что если сделка оказалась мошеннической, то риэлтор будет нести материальную ответственность за понесенные его клиентом убытки.
(условия, без которых, в силу требований закона, Агентский договор (Договор оказания риэлторских услуг) считается не заключенным):
- условие о предмете договора, т.е. какие услуги оказываются (какие совершаются действия, или какая деятельность осуществляется).
Необходимо учитывать, что в случаях, когда Заказчиком является физическое лицо, которое заказывает риэлторскую услугу для удовлетворения своих бытовых или других личных потребностей — на взаимоотношения Сторон Договора распространяются как положения Гражданского кодекса Российской Федерации, так и положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», согласно которого Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (статья 28 и статья 32 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»). По этой причине в Агентском договоре (Договоре оказания риэлторских услуг) необходимо подробно отражать информацию об услуге (в том числе наименование услуги, ее виды, особенности, объем услуг, стоимость, условия приобретения и др.), что необходимо в интересах Риэлтора во избежании риска одностороннего расторжения договора со стороны Заказчика по причине неполной, недостоверной, несвоевременной информации об услуге.
Также, информация об оказываемой услуге в наглядной и доступной форме должна доводиться Риэлтором до сведения потребителей способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации.
В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества. Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.
Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.
Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости. На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке. Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.
Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.
Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № _________
г. Клин «___» ___________ 2020 г.
Мы, гр. _______________________________________________________, ________________ года рождения, паспорт: серия _______, № ___________ выдан _______________________________________________________ ________________ года, код подразделения: ______________________, проживающая(ий) по адресу: ____________________________________________, именуемая(ый) в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «_________», в лице директора ____________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агент», с другой стороны, вместе в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1.По настоящему договору «Агент» обязуется за вознаграждение совершать по поручению «Принципала» от его имени, и за его счет следующие юридические действия:
– своими силами и средствами рекламировать недвижимое имущество, находящееся в собственности «Принципала», в виде:
земельного участка, категория земель: _____________, разрешенное использование: ________________________, общей площадью _______ кв.м., кадастровый (или условный) номер: _________________. расположенного по адресу: Московская область, Клинский район, г. Клин, ул. _______, д. _____, кв. _____;
жилого дома, назначение: ______, ____- этажный, общей площадью _______ кв.м., инв. № ________, лит. ___________, расположенного по адресу: Московская область, Клинский район, _________ (далее по тексту именуемые «Объекты», недвижимость, недвижимое имущество).
Дополнительные характеристики «Объекта» указаны в Анкете продавца, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 1).
Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.
Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:
- копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
- справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
- письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
- копии паспорта, ИНН или СНИЛС.
Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:
- копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
- копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
- доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
- паспорт риэлтора.
по продаже объекта недвижимости (с предоставлением агенту эксклюзивного права на поиск покупателей и с оказанием агентом консультационных и маркетинговых услуг)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет Принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Принципалу на праве собственности объекта недвижимости – , расположенного по адресу: (далее по тексту – «Объект»). Объект подлежит продаже со всеми неотделимыми улучшениями и оборудованием (сантехническим, тепловым и иным оборудованием, коммуникациями). Характеристики объекта указываются Сторонами в Приложении №1 к настоящему Договору. Право собственности на объект подтверждается .
1.2. По настоящему Договору Принципал предоставляет Агенту эксклюзивное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанного объекта.
1.3. Объект подлежит продаже по цене не ниже рублей. Цена объекта может быть уменьшена по сравнению с ценой, указанной в настоящем пункте, только с письменного согласия Принципала.
1.4. Агент гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Агент гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.
1.5. Права и обязанности по сделке, совершенной Агентом во исполнение настоящего Договора, возникают непосредственно у Принципала.
Агентский договор (на оказание риэлторских услуг)
3.1. Агентское вознаграждение составляет % от покупной цены объекта.
3.2. Агентское вознаграждение, установленное п.3.1 настоящего Договора, выплачивается Принципалом в течение дней с даты утверждения отчета Агента Принципалом.
3.3. Выплата агентского вознаграждения производится путем перечисления денежных средств Принципалом на расчетный счет Агента.
3.4. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Агента.
3.5. Принципал возмещает понесенные Агентом расходы:
- на в сумме рублей;
- на в сумме рублей;
3.6. Расходы возмещаются Принципалом в сроки и порядке, установленные настоящим Договором для выплаты вознаграждения.
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами.
4.2. Договор прекращает действие в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.1. Все разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут, по возможности, разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае если Стороны не придут к соглашению по спорным вопросам, споры будут переданы на рассмотрение в суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.4. Настоящий Договор заключен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
ПринципалЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:АгентЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: