Расторжение договора купли-продажи доли недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи доли недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

1.1. ✅ Расторжение договора по соглашению сторон

2. Односторонний отказ от договора купли-продажи доли

3. Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку?

4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

5. Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации

6. Порядок расторжения договора купли-продажи

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

Расторжение договора по соглашению сторон
Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Односторонний отказ от договора купли-продажи доли

Расторжение договора купли/продажи происходит в относительно короткие сроки, которые напрямую зависят от сложившейся ситуации:

при согласии сторон – до 30 дней;
при одностороннем порядке до регистрации договора – до 90 (30 на получение отказа, 30 на судебное разбирательство, 30 на обжалование решения);
при одностороннем порядке после регистрации сделки – до 60 дней (30 на судебные действия, 30 на обжалование судебного определения).

Срок судебного разбирательства может затянуться при обжаловании определения сторонами или при наличии соответствующего ходатайства, подкреплённого существенными аргументами.

Право на расторжение договора купли/продажи закреплено за обеими сторонами ГК РФ, однако при этом существует ряд важных условий, соблюдение которых делает данную процедуру законной. Дабы добиться желаемого результата и не ущемить права второй стороны, следует обратиться за юридическим сопровождением к профессионалу или хотя бы получить консультацию юриста.

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

Исковое заявление;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
Ошибки и нюансы при составлении
Гарантии при заключении предварительного договора
Возможные риски для покупателя
Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку?

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
расторгается;
признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон осуществляется в соответствии с законодательными нормами РФ, прописанными в пункте 1 статьи 452 ГК. Для этого потребуется обратиться к нотариусу, который регистрировал купчую. Им будет составлено соглашение, которое нужно приобщить к архивной копии документа.

Для расторжения КП собирается такой же пакет документов, как и для заключения купчей

При составлении договора расторжения купли-продажи квартиры, образец которого можно найти в интернете, необходимо указать:

Порядок и сроки возвращения денежных средств.
Возмещение убытков сторон.
Все дополнительные условия.

Если гос. регистрация еще не проводилась, то для расторжения достаточно заключить письменный пакт, без необходимости внесения его в реестр.

Сохранить нужно как договор КП, так и соглашение. Впоследствии они могут понадобиться для подтверждения аннулирования сделки

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:

Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.

Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд следующие:

В доме/квартире были прописаны люди, в момент продажи объекта находившиеся в заключении.
Есть неучтенные наследники.
Мошеннические действия одной из сторон сделки.
Выявление подлога или подделки документов.
Смерть владельца в процессе отчуждения по доверенности.
Нарушение правил приватизации.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены и другие случаи нарушения прав каждого из участников сделки. Внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Указывайте все детали, относящиеся к финансовым и юридическим вопросам.

Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.

В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.

Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.

Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная

Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.

Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.

Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.

Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.

Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.

Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.

Расторжение договора купли-продажи жилья требуется:

При покупке квартиры или дома, находящихся в залоге или под арестом с ограничением регистрационных действий;
В случае наличия претензий третьих лиц: жильцов с правом пожизненного проживания, наследников прошлого владельца, членов семьи продавца;
При неисполнении продавцом или покупателем своих обязательств после заключения договора (несовременное освобождение помещения, затягивание полной оплаты сделки, нанесение ущерба имущество перед фактической передачей и т.д.);
В случае выявления серьезных недостатков жилья, неоговоренных в договоре и скрытых продавцом.

Примечание: Предварительный договор купли-продажи о намерениях тоже может быть расторгнут, если одна из сторон уклоняется от его исполнения или нарушает иные условия.

Есть вопрос юристу? Мы готовы Вас проконсультировать сейчас!

Бесплатная консультация Стоимость услуг

Стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы и сложности дела. Объем работы, необходимых услуг и сложность дела определяется юристом на предварительной консультации.

Для частных лиц первичная консультация юриста проводится бесплатно.

Бесплатная консультация проводится без подробного анализа документации. Время проведения бесплатной консультации – до 30 минут.

При необходимости подробного изучения документов и судебной практики, юрист подготовит полное письменное правовое заключение с рекомендациями, разъяснением законодательства и описанием всех возможных рисков и последствий для Вас или Вашего оппонента в споре.

Стоимость правового заключения – от 3400 рублей.

Важно! Услуги юристов, подлежат компенсации со стороны оппонента, как судебные издержки. Вы сможете компенсировать затраты на услуги юристов компании «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» за счет другой стороны. Порядок работы

Условно порядок работы наших юристов, можно поделить на несколько этапов:

Первичная консультация. Юрист выслушивает Вас, задает нужные вопросы, знакомиться с представленными документами.
Ознакомление с делом в суде. Помимо тех документов, которые есть на руках у клиента, юрист обязательно знакомиться с делом в суде.
Подготовка документов — отзыва, возражения, уточненных исковых требований или приискание дополнительных доказательств.
Представительство интересов в суде, в ходе которого юрист:
— Формирует позицию по защите Ваших интересов;
— Заявляет ходатайства, отводы (по необходимости);
— Аргументированно возражает на позицию оппонента;
— Следит за соблюдением судом процессуальных норм;
— Оперативно реагирует на новые обстоятельства или процессуальные действия оппонента.
Получение итогового результата по делу.

Формальный подход при защите интересов клиента недопустим!

Ориентация на долговременное сотрудничество с каждым клиентом, посредством предоставления качественных юридических услуг и высокого сервиса, не позволяют нам формально подходить к делу.

Вы можете быть уверены в любой данной нашим юристом оценке. Мы честно информируем клиента о рисках и шансах на успех и не даем несбыточных обещаний и гарантий. Пообещать победу и взяться за заведомо проигрышное дело не в наших правилах.

Бесплатная предварительная консультация

Перед тем как приступить к работе, юристы компании «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» бесплатно проведут предварительную консультацию по делу. На консультации юрист оценит шансы на успех, расскажет о порядке, сроках и условиях выполнения работы.

Бесплатная юридическая консультация поможет развеять сомнения в перспективах дела, даст возможность получить представление о плане дальнейших действий и квалификации юриста. Главное достоинство предварительного общения с юристом – уверенность в своих силах и благоприятном исходе дела.

Важно!У нас консультируют только практикующие юристы, а не менеджеры по продажам.

Свежие
Посещаемые

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
ст. 452 — порядок прекращения договора;
ст. 453 — последствия расторжения сделки.

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

для оспариваемых один календарный год;
для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Гражданский кодекс РФ

— глава 29 «Изменение и расторжение договора» (ст. ст. 450 — 453)

— п. 1 ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»

Нормативные правовые акты города Москвы

Раздел V «Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения» (п. п. 25 — 30) «Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП)

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

(Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3)

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации

Суд отказался расторгнуть договор купли-продажи квартиры, поскольку истец не доказал факт причинения ему значительного ущерба и до момента перехода права собственности на 1/2 долю квартиры к бывшей супруге ответчика, т.е. в течение более 5 лет, не заявлял требований, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по оплате квартиры.

Истец ссылался на то, что, заключая договор купли-продажи квартиры, имел намерение передать жилое помещение в собственность своего сына (ответчика), в связи с чем в договоре была определена заниженная стоимость жилья. Однако в настоящее время 1/2 доля указанного жилья принадлежит бывшей супруге ответчика как супружеская доля; кроме того, истец указывал, что денежные средства за квартиру были оплачены не лично ответчиком, а переданы истцу его отцом. Суд отказал в удовлетворении иска, т.к. истец получил денежные средства за квартиру по условиям договора, а то обстоятельство, что указанные денежные средства переданы истцу не самим ответчиком, а его отцом, не могут служить самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи.

(Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016)

Суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность истца, поскольку истец (продавец) исполнил договор и передал квартиру по акту приема-передачи, а ответчик (покупатель) не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве, в настоящее время квартира находится в собственности ответчика, который проживает в ней, в квартире никто не зарегистрирован. В день заключения договора купли-продажи стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. Несколько раз в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке продавец обращался в банк с просьбой предоставить доступ, однако банк отказал в этом, т.к. в договоре аренды сейфа имеется опечатка, истец (продавец) указан в нем как покупатель квартиры; в период действия доступа к сейфу продавец звонил покупателю и просил посетить банк вместе, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Таким образом, продавец квартиры не получил денежные средства, т.к. не получил доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ему по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа. На следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного истцу, денежные средства из сейфа забрал представитель ответчика; это свидетельствует о недобросовестности ответчика, т.к. до истечения срока договора аренды сейфа оставалось два дня. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что истец получил от ответчика денежную сумму за квартиру.

(Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016)

Суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части, а также пропустил срок исковой давности.

Суд установил, что истец лично участвовал в заключении оспариваемого договора у нотариуса, подписал договор, впоследствии обратился в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на жилое помещение состоялся. Согласно условиям договора покупатели уплачивают цену договора в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию; следовательно, истец знал о нарушении своего права с момента госрегистрации договора, не имел объективных препятствий для его защиты, уважительные основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют.

(Определение Московского городского суда от 31.07.2015 N 4г/9-7614/2015)

Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

Акт приема-передачи квартиры, составленный одновременно с договором, не противоречит пункту договора о передаче денежных средств после государственной регистрации договора; акт подписан продавцом, что свидетельствует о его согласии с данным актом. Непредоставление ответчиком доказательств, подтверждающих наличие у него денежных средств на момент заключения договора, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.

(Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

Если покупатель нарушил обязательство по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и процентов, а не расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца.

Исковые требования

Основное:

— о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.

Дополнительные:

— о прекращении записи о регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение и обязании внести запись о праве собственности истца на спорное жилое помещение;

— об обязании выселить из жилого помещения ответчика и других лиц/об обязании ответчика освободить квартиру.

— В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

— Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

— Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-6613/2014).

На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Кроме того, в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд может принять письменное обращение истца к ответчику, содержащее требование об исполнении сделки и указание на то, что в противном случае истец намерен решать вопрос о расторжении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 33-12713), или письменную претензию с требованием о расторжении договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808, от 02.02.2015 по делу N 33-3211/2015), или копии телеграмм, направленных в адрес ответчика, с требованиями об оплате заключенного договора купли-продажи жилого помещения или о расторжении этого договора, либо только о расторжении договора (Апелляционные определения Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015, от 16.06.2015 по делу N 33-20513/15). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-10455).

— Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако ��рослеживаются следующие тенденции.

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Акт приема-передачи жилого помещения, содержащий указание на то, что приобретенное жилое помещение оплачено покупателем/расписка о получении денежных средств продавцом в действительности не является подтверждением оплаты	Наличие в акте ошибки, которую продавец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт (например, ошибка в имени продавца, написанном якобы им от руки) Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд Отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции Медицинская справка, подтверждающая неспособность истца самостоятельно прочитать и подписать акт Акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания акта стороны договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением договора купли-продажи квартиры и не имеют друг к другу материальных и иных претензий Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения договора купли-продажи квартиры стороны также заключили договор аренды банковского сейфа Договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: продавец квартиры указан как ее покупатель Документы, подтверждающие обращение продавца квартиры в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа Ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом покупателя на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного продавцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек	Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016 Определение Московского городского суда от 10.02.2012 по делу N 33-3991 Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505
В отсутствие согласованного сторонами в договоре условия о сроке оплаты стоимости помещения покупатель обещал осуществить оплату в некий конкретный момент времени (с которого должен исчисляться срок исковой давности, не пропущенный истцом) после передачи помещения	Свидетельские показания	Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12
Отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, и при этом покупатель: — не оплатил стоимость жилого помещения в предусмотренный в договоре срок, который исчисляется с момента государственной регистрации договора купли-продажи (до 01.03.2013), перехода права собственности на жилое помещение к покупателю или — не полностью оплатил стоимость жилого помещения	Свидетельские показания Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом Требование о перечислении денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в определенный срок или о расторжении договора, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения Отсутствие письменных доказательств оплаты ответчиком приобретенного у истца жилого помещения в размере, указанном в договоре купли-продажи	Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 по делу N 33-16634/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1397/15
Покупатель чинит продавцу препятствия в допуске в жилое помещение и пользовании им (в случае, когда договор купли-продажи жилого помещения предусматривает право продавца помещения безвозмездно пожизненно пользоваться проданным помещением, даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу)	Свидетельские показания Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора	Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14 Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/5-12958/13 Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2014 по делу N 33-11717

— Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности. В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации договора и получения денег (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-41512).

— При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2015 по делу N 33-4448). При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами договора, также является и распиской о получении денежных средств. Из текста акта усматривается, что продавец полностью получил от покупателя деньги за проданную квартиру, а также что стороны не имеют друг к другу материальных или других претензий (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015).

— Если истец в обоснование иска ссылается на неполучение от ответчика денежных средств за переданное жилое помещение, суд может принять во внимание период времени с момента заключения договора до дня обращения истца в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, а также факт предъявления истцом к ответчику каких-либо требований в течение этого периода (например, Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015). Если указанный период весьма длительный (например, 9 лет) и в течение этого времени истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств, то суд может критически оценить доводы истца о неполучении денег за жилое помещение и с учетом других обстоятельств дела принять решение в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808).

Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Порядок расторжения договора купли-продажи

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

По соглашению сторон.
По волеизъявлению продавца или покупателя.
По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

о наличии обременений;
об ограничениях в использовании объекта;
о возможности строительства на земельном участке;
об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
о качестве почвы;
другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
Составление дополнительного соглашения к основному договору.
Подписание соглашения о расторжении.
Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.