Врачи в чатах и социальных сетях. Можно ли им доверять?
Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.
Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.
Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).
Каковы неблагоприятные последствия
Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Как избежать рисков
Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника— продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
Зарегистрирован ли кто-либо в квартире
Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу
Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.
Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах
Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.
Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка
Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи
Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).
Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.
Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.
Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.
Недействительные прецеденты делят на виды:
Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.
Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).
Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:
По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.
Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.
Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.
Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.
Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.
Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.
Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:
купля-продажа;
мена или обмен;
дарение или пожертвование;
завещание;
аренда;
безвозмездное пользование (ссуда);
рента.
В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.
Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.
Глава 2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ
Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).
Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.
Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.
Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.
Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.
Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.
Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.
Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.
Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.
Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.
Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
+
Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
+
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.
–
Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры , а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.
–
Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.
Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
Участник 3. Только продает свою квартиру
Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
+
Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
+
Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
–
«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
–
Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.
Проверить выписку из ЕГРН и паспорт собственника советуют многие: это основа безопасности. Но важно проверить и другие документы.
Один из них — копия поквартирной карточки. Она покажет, сколько человек прописано в квартире. Желательно покупать жильё, где никто не прописан, особенно маленькие дети.
Еще попросите у хозяина выписку с лицевого счёта по коммунальным услугам из МФЦ. Так вы не получите вместе с жильём долги по «коммуналке».
Рассказывает Андрей Лесин: «Если разорился застройщик, подайте в арбитражный суд специальное заявление — «О включении в реестр требований кредиторов». К нему приложите доказательство вашего права на недостроенную квартиру. И советуйтесь с юристом, что делать дальше».
Если вы купили жильё у хозяина, и на квартиру/дом кто-то покушается, придется доказывать свои права в суде. К сожалению, в некоторых случаях вашу новую квартиру могут законно отсудить. Ясно одно: без хорошей поддержки в суде делать нечего.
Если приобретали дом или квартиру через агентство недвижимости, рисков будет меньше. Но в «страховом» случае обычно приходится обращаться в страховую компанию и защищать деньги через суд. Один из альтернативных вариантов Тюмени — покупка квартиры с «Гарантией безопасности сделки».
Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:
сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.
Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:
земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.
Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.
2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКА
С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены. В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.
Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее. Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа. С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.
В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь. Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен). Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).
Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица. По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены. Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.
Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.
В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными. Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.
По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров. Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая. В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.
Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.
Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).
Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК. При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство. В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.
Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.
Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:
наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.
Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой. С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений. Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним. Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников. Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.
Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.
Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.
По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:
малолетние и несовершеннолетние граждане;
юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
государство и муниципальные образования;
коммерческие организации (между собой);
даритель, зависимый от одаряемого.
Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.
В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.
2.3. ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ
Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).
Стандартным шагом процедуры купли-продажи недвижимости является заключение предварительного договора. Его составление и подписание регламентирует статья № 429 ГК РФ. Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и последующий основной договор. Если стороны еще не решили, каким будет основному договор – предварительный составляется в письменной форме.
Предварительный договор подразумевает, что через определенное время стороны заключат основной договор. Срок его заключения либо прописывается в предварительном договоре, либо составляет (по закону) 1 год.
Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, либо не выполняет иные условия предварительного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд. Этот вопрос регулирует статья № 445 (п.4) ГК РФ.
Наличие либо отсутствие дополнительных условий на законность сделки не влияет. Это понять уже из их названия «дополнительные», то есть «не обязательные». Тем не менее, дополнительные условия сделки, внесенные в договор, приобретают ту же законную силу, что и существенные. И несут соответствующие юридические последствия. То есть, важна любая фраза в тексте договора.
Количество и виды дополнительных условий, как правило, зависят от опытности юриста/риэлтора, которые помогают при составлении договора. Им известно, где именно необходимо «подстелить соломку», чтобы уберечь своего клиента от неприятных сюрпризов. И, конечно, от конкретики сделки и пожеланий ее сторон.
В качестве дополнительных условий и обязательств сторон в ДПК часто оговариваются следующие моменты:
Время фактической передачи недвижимого имущества Покупателю, подписание акта передачи
Сроки и способы взаиморасчетов: будут деньги переданы до или после подписания ДПК, до или после регистрации сделки, через депозит, банковскую ячейку или другим способом, и т.д.
Состояние передаваемой квартиры: наличие или отсутствие дефектов, ключевые моменты ремонта, мебель и техника (если квартира продается вместе с ними)
Сроки, снятия с регистрации членов семьи Покупателя (при альтернативных сделках) и сроки, в которые семья Продавца должна физически освободить квартиру
Гарантии Продавца в том, что квартира свободна от любых правопритязаний третьих лиц, ограничений, обременений.
Заявление Продавца об отсутствии долга по эксплуатационным платежам, либо обязательство оплатить их в случае обнаружения.
Порядок решения споров и распределения ответственности
Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон
Порядок действия при возникновении «существенного изменения обстоятельств» (статья № 451 ГК РФ) и указание, какая сторона несет данный риск.
Порядок несения расходов по сделке, штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вообще же, в качестве дополнительных условий в ДКП можно вносить абсолютно любые договоренности. Лишь бы они соответствовали сути договора, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Гражданский кодекс РФ регламентирует применение договоров купли-продажи недвижимости целым рядом статей. ДКП в той или иной мере касаются статьи ГК РФ от № 549 до № 558. Желательно просмотреть их все, чтобы полностью владеть необходимой информацией по данному вопросу. Основные же моменты таковы:
Договор должен быть составлен и подписан, минимум, в трех экземплярах: один для Покупателя, один для Продавца и один для регистрации сделки в ЕГРН. При наличии дополнительных заинтересованных сторон, для них тоже предусматриваются экземпляры.
Договор купли-продажи может содержать множество условий. Однако «существенными» с точки зрения закона будут лишь некоторые из них. Этим термином обозначаются условия, которые в обязательном порядке должен содержать ДКП. В противном случае он считается незаключенным. То есть, не имеющим законной силы.
Существенные условия ДПК, это:
Наименование документа. Каждый ДПК обязательно должен содержать название («Договор купли-продажи»), имя населенного пункта, в котором он был заключен, и дату заключения договора. Это все указывается в самом начале документа.
Стороны договора. Указываются не только полные имена (не инициалы) сторон договора, но и паспортные реквизиты Покупателя и Продавца
Предмет договора. Требования к описанию недвижимости, являющейся предметом сделки, изложены в уже упоминавшейся статье № 554 ГК РФ. Идентификационные данные помещения должны быть однозначны: Его наименование/описание (дом, квартира, комната, доля)
Назначение помещения (нежилое или жилое)
Точный адрес местонахождения
Этаж, на котором располагается помещение
Его общая площадь
Суть договора. В тексте ДКП однозначно должно быть указано, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть, не ее передачей, дарением, арендой и прочее.
Цена договора. Согласно статье № 555 ГК РФ, в ДКП непременно должна быть указана сумма, за которую одна сторона продает, а вторая — покупает данный объект недвижимости.
Перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки. В соответствии со статьей № 558 (п.1) ГК РФ, в ДПК необходимо указать список людей которые сохраняют право на пользование квартиры после ее продажи (если таковые имеются). При альтернативных сделках (когда Продавец одновременно продает свою квартиру и покупает взамен другую) действует еще одно правило. В договоре должны быть перечислены все члены семьи Продавца, проживающие и прописанные (зарегистрированные) в квартире. А также указан срок, в который они должны сняться с регистрации после заключения сделки. Впрочем, это условие относится уже к дополнительным.
ВНИМАНИЕ! Если права Продавца на квартиру каким-то образом ограничены, либо имеется обременение (например, квартира ипотечная) этот факт обязательно следует указать в договоре. Продажа недвижимости при наличии ограничений допускается, но, если в договоре это не указано, Покупателю могут отказать в регистрации сделки.
Сегодня большинство покупателей просматривает множество сайтов с объявлениями в надежде подыскать себе подходящее жилье или другую недвижимость.
На них публикуются как частные объявления, так и объекты из базы данных агентств недвижимости. Вы вправе самостоятельно подбирать себе квартиру или обратиться за помощью в такое агентство.
Пример
Несколько лет назад я приобретал комнату в коммунальной квартире для сына-студента. Вначале пришлось объехать множество вариантов, но ничего хорошего не было. Жилье было или «убитое» или с соседями алкоголиками и наркоманами.
После этого я заключил договор с одной из известных риэлторских контор. Мне попался очень ответственный сотрудник. Парень нашел мне комнату за неделю, а еще «уболтал» собственника уступить почти 150 тыс. рублей.
Обращение в компанию предпочтительнее, если вас беспокоит чистота сделки с недвижимостью. Ведь все объекты в базе проходят проверку, так как агентство несет ответственность перед клиентом.
Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой случай: вы скачиваете образец договора из интернета и редактируете его под свои реквизиты. Учтите, что это допускается только при простой сделке, когда есть один продавец и один покупатель.
Сложнее, когда недвижимостью владело несколько человек. В этом случае самостоятельно составить договор не получится. Сделки с недвижимостью в долевой собственности проходят при нотариусе. Он же составляет договор и распечатывает его на специальном бланке.
Если расчет с продавцом вы решили произвести через банковскую ячейку или аккредитивом, то нужно озаботиться выбором подходящего банка. Дело в том, что не во всех отделениях есть депозитарии, тем более не каждый банк предоставляет услуги аккредитива. Поэтому поинтересуйтесь заранее о наличии такой возможности в отделении, где вы привыкли обслуживаться.
Если вы продавец, то все несколько проще. Ведь вы уверены, что ваша недвижимость юридически чиста и отсутствуют запреты на сделки с ней. Однако, чтобы все прошло гладко, нужно лишний раз проверить, не наложен ли на жильё арест из-за вашей задолженности.
Учтите, что наличие у вас несовершеннолетних детей может стать препятствием для продажи жилья. Чтобы этого не произошло, надо заранее подготовиться к сделке. Как это сделать — читайте далее.
В квартире нужно навести порядок. Если вы оставляете новым владельцам какие-то предметы мебели, то оговорите это заранее, а лучше составьте список и приложите его к передаточному акту. Соберите все необходимые для продажи документов.
Что нужно проверить и сделать продавцу:
действительность своего паспорта и паспортов совладельцев недвижимости при их наличии;
наличие документов о праве собственности или выписки из ЕГРН;
отсутствие арестов и других ограничений на продажу;
запросите в органах опеки разрешение на сделку (при наличии несовершеннолетних);
получите у нотариуса разрешение на сделку от супруга;
если недвижимость была в долевой собственности, договоритесь с нотариусом о дате подписания договора купли-продажи.
Некоторые покупатели для гарантии своей безопасности и избежания оспаривания сделки с недвижимостью требуют справку из ПНД (психоневрологического диспансера). Поэтому стоит ее тоже получить, но лучше уже перед самой сделкой. Если есть непонимание между вами и близкими родственниками по сделке с недвижимостью, то освидетельствование на вменяемость тем более обязательно.
4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Когда все готово, приступаем к поиску покупателя. Здесь два варианта: или вы сами размещаете объявления в газетах и на сайтах, или обращаетесь за помощью в риэлторскую компанию. Впрочем, можно эти два способа комбинировать.
В самом объявлении нужно подробно описать технические характеристики объекта, состояние прилегающей территории, инфраструктуры. Желательно делать это в художественной форме — это привлекает потенциального покупателя.
Когда покупатель найден — обговорите с ним все условия и составьте предварительный договор купли-продажи. Сделать это можно самостоятельно или обратиться в любую юридическую компанию, которая предоставляет такие услуги. Стоимость этого невысока, зато сэкономите время.
Если договорились, что покупатель передаст деньги через банковскую ячейку, то пойдите в депозитарий вместе с ним и проконтролируйте закладку денег. Внимательно пересчитайте купюры, чтобы избежать ошибок. Ключ покупатель отдаёт либо сразу, либо после оформления недвижимости в собственность.
Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.
Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.
Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.
Недействительные прецеденты делят на виды:
Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.
Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).
Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.
Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:
По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.
Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.
Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.
Подводные камни сделок с недвижимостью
Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.
В обмен на объект недвижимости передаются:
денежные средства;
другой объект или равноценное имущество;
оказываемые услуги;
совокупность таковых.
Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.
Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.
Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.
Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.
Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.
Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.
При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.
К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.
К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.
Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).
Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.
Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.
Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.
При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.
Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.
Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.
Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.
Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.
Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.
Выделяют сделки:
односторонние — достаточно изъявления намерения одной стороны. Сюда относятся выдача доверенности, чека или платежки, завещание, отречение от наследства и так далее;
двусторонние содержат встречное или совпадающее намерение 2 сторон, преследующих свои цели. Например, приобретение и продажа собственности (даже, если одна сторона представлена несколькими субъектами).
ВНИМАНИЕ! Договором называются сделки с количеством сторон, равным двум или более.
многосторонние основаны на изъявлении воли свыше, чем 2 участников. Например, оформление договорных отношений между несколькими фирмами о строительстве общего объекта.
Несмотря на то, что число односторонних сделок в юридической практике довольно ограничено, применяется их классификация на:
правопорождающие способствуют появлению правоотношений (завещание, оферта, принятие наследства);
правоизменяющие, когда исполняются субъективные права и обязательства участниками сделки (принятие задолженности кредитором, изъятие им вещи, передача собственности для выполнения обязанностей);
правопрекращающие влекут завершение правоотношений (отречение от имущественного права).
Сделки классифицируются на:
возмездные — одна сторона предоставляет другой блага за выполнение установленных действий. Встречное обязательство проявляется перечислением средств, передачей собственности, предоставлением услуг и так далее.
безвозмездные — одна сторона совершает действие для другой без ответного обретения блага (например, дарение).
ВНИМАНИЕ! Возмездными признаются только двусторонние и многосторонние сделки.
В зависимости от присутствия риска, выделяют сделки:
алеаторные (рисковые) — выгода подразумевается только для одной стороны. Это рисковый договор, осуществление которого зависит от обстоятельств. При этом стороны о них не знают в момент оформления сделки. Сюда относятся лотереи, тотализаторы, азартные игры, страхование и так далее.
ВНИМАНИЕ! Заключение таких сделок допустимо только при соблюдении законодательства РФ (ст. 1063 ГК РФ, ФЗ № 138 от 11.11.03 года).
неалеаторные — не подразумевают риски.
Исходя из момента возникновения или завершения прав и обязательств, различают сделки:
бессрочные — не обозначается время начала или окончания правоотношений. Сделка характеризуется немедленным действием;
срочные — момент начала или завершения правоотношений указан.
Срочные сделки бывают:
с отлагательным сроком — время, которое стороны обозначили как появление обязательств и прав;
с отменительным сроком — момент завершения правоотношений.
Возможно присутствие в сделке одновременно 2 сроков. Например, договор аренды жилплощади на лето, оформленный в марте, приобретет силу 1.06 и завершится 31.08. 01.06 выступает отлагательным сроком, 31.08 — отменительным.
В особую группу сделок выделяются предоставительные (каузальные и абстрактные) сделки.
Под предоставлениями понимаются сделки, через которые одно лицо создает имущественную выгоду другому лицу. Такая выгода может создаваться как посредством благоприятного для лица распоряжения (например, передачи права собственности или требования, прощения долга, установления права залога), так и посредством обязательственной сделки (например, дарственного обещания), которая обосновывает для него требование. Каждая сделка имеет правовое основание — правовую цель, к достижению которой стремятся субъекты.
Из каузальной сделки видно, какую правовую цель она преследует. Так, из договора купли-продажи всегда можно определить, на какое имущество хочет прибрести право собственности покупатель и в связи с продажей какого имущества у продавца возникает право требования оплаты. Права и обязанности субъектов, вытекающие из каузальной сделки, должны соответствовать ее основанию, а их осуществление — условиям сделки.
Абстрактные сделки — это сделки, порождающие права и обязанности, как бы оторванные от основания сделки (от лат. abstrahere — отрывать, отделять). Пример абстрактной сделки — выдача векселя, который удостоверяет либо ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель), либо ничем не обусловленное предложение указанному в векселе плательщику (переводной вексель) оплатить при наступлении предусмотренного векселем срока денежную сумму, оговоренную в нем. Из векселя не видно, на основании чего возникло право векселедержателя требовать выплаты денежных сумм. На этом основана его оборотоспособность. По действующему гражданскому законодательству все сделки по выдаче и передаче ценных бумаг отнесены к разряду абстрактных сделок. Согласно п. 2 ст. 147 ГК отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо его недействительность не допускается.
Похожие записи: