Купля продажа недвижимости в вопросах и ответах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости в вопросах и ответах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Какая правоустановка?

В предварительной беседе с продавцом, вопрос о правоустанавливающих документах считаю ключевым. В результате ответа, возможно, выясниться, что дальнейший разговор с продавцом теряет всякий смысл, потому что квартира по тем или иным причинам не подходит покупателю. При первичном обращении заявитель должен обладать достоверной информацией о том, каким образом квартира была получена в собственность, на каком основании собственник владеет недвижимостью: договор купли-продажи, ренты, дарения, перешёл ли объект по наследству (по закону или по завещанию). Полученные сведения необходимо досконально изучить и проанализировать, потому, как они могут оказать непосредственное влияние на ход процесса в целом. Выводы по правоустановке должны лечь в основу дальнейшей правовой экспертизы.

Существуют какие-либо обременения на объект?

Этот вопрос откладывать на потом вовсе не стоит. Спросите продавца об обременениях или ограничениях, наложенных на недвижимое имущество. Да, пусть он при этом не торопиться с ответом и хорошенько подумает. Ипотечный или потребительский кредит, долги за услуги ЖКХ, финансовые обязательства перед третьими лицами, судебное решение – всё это может служить серьёзным труднопреодолимым препятствием в грядущей сделке.

Продажа свободная или альтернативная?

Один из первоочередных вопросов продавцу вторичной квартиры, в зависимости от ответа на который все заинтересованные участники процесса могут планировать общее время на проведение сделки. При альтернативе, например, сроки физического освобождения и переезда могут растянуться на месяцы. Эти обстоятельства необходимо непременно учитывать в своих расчётах.

Сколько собственников и все ли согласны с продажей?

Ответ на этот вопрос всегда даёт определённую пищу для размышлений. Если хотя бы один сособственник жилья против реализации, сделка купли-продажи обречена на провал. Рекомендую заблаговременно осведомиться о взаимоотношениях в семье с этой точки зрения. Кроме того, советую поинтересоваться о наличии серых кардиналов, суфлёров, подсказчиков, доброхотов и других доброжелателей, которые могут осложнить жизнь покупателю в самый неподходящий момент. Не стесняйтесь и напрямую спросите у продавца: Кто принимает окончательное решение? За кем последнее слово? Часто так бывает, что юридический собственник квартиры – одно лицо, а командир – совсем другое!

Справки из ПНД и НД перед сделкой предоставите?

Вопрос неудобный, а для некоторых он покажется даже не скромным, но уверяю вас, здесь нет ничего предосудительного. Покупатель перед сделкой должен быть убеждён в здоровье собственника, а для этого иметь на руках письменное официальное подтверждение/гарантии слов продавца из специализированных медицинских усчреждений из психоневрологического и наркологического диспансеров с соответствующей отметкой – «Не наблюдался» и «На учёте не состоит». В противном случае добросовестный приобретатель очень сильно рискует остаться в один прекрасный момент у разбитого корыта. Помните, что проверки на вменяемость и дееспособность, наравне с юридической экспертизой правоустанавливающих документов на жильё, являются одними из основных аспектов юридического аудита чистоты сделки купли-продажи вторичной недвижимости. А потому подобного рода вопрос продавцу считаю более чем уместным – обязательным!

Отдельно стоит отметить, что на рынке существует определённая прослойка продавцов, которая при аналогичном вопрошании, когда ставят под сомнение шаткую позицию, будет искренне негодовать и неистово бушевать, сотрясать воздух громкими фразами об оскорблении чувств по причине высказанного недоверия.

Не стоит обращать внимание возможные на истерики со стороны хозяина, устные заявления и верить ему на слово – на лбу ни у одного человека не написано, что он нормальный и адекватный. Участники процесса видят друг друга в первый раз, к тому же, например, для суда важны не голые слова, а документы и бумаги на официальных бланках. Рекомендую все сопли и вопли кустарных реализаторов пропускать мимо ушей и стоять на своём – «вы либо предоставляете справки ПНД и НД, либо сделка не состоится!»

Какой возраст у продавца?

У девушки не принято спрашивать о её возрасте, а вот у продавца недвижимости напротив – такой вопрос будет очень даже кстати, потому как покупка квартиры у пожилых собственников и пенсионеров 65+ сопряжена с определёнными рисками – например, престарелых дедушек и бабушек уж очень часто подводит память. Для подстраховки в таких случаях рекомендуется вызвать врача на сделку для медицинского освидетельствования на вменяемость, при этом финансовые издержки на экспертизу ложатся на плечи инициатора процедуры. Но оно того действительно стоит, ведь добросовестный приобретатель должен быть уверен, что хозяин жилья преклонного возраста полностью отдаёт отчёт своим действиям, когда подписывает договор купли-продажи.

Есть ли несовершеннолетние дети?

При продаже квартиры на вторичном рынке, принадлежащей целиком или частично ребёнку, необходимо заручиться поддержкой/разрешением органов опеки и попечительства – именно на это государственное учреждение возложен контроль за соблюдением законных прав недееспособных лиц и несовершеннолетних детей. Требования у надзирателей строгие – условия на новом месте должны быть не хуже, чем на старом, а использование финансовых счетов с определёнными ограничениями. Сроки рассмотрения заявки, при всех составляющих, от 10 рабочих дней, но результаты трудн��предсказуемы. Как показывает практика, многое в этом деле зависит от человеческого фактора. Так, что рекомендую, сто раз хорошенько подумать, прежде, чем покупать долю квартиры у детей, которым ещё не исполнилось 18 лет – сделка может стать для всех участников ещё большим испытанием!

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Вопросы-ответы по оформлению сделок с недвижимостью

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Квартира может принадлежать продавцу на праве собственности на основании договора:

• на передачу жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации);
• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• ренты;
• свидетельства о праве на наследство;
• решение суда.

К квартире, которая принадлежит продавцу на основании договора приватизации, свидетельства о праве на наследство, решения суда, нужно относиться внимательно и с осторожностью.

Что спросить у продавца при покупке квартиры?

Важно знать сколько раз менялись собственники квартиры и по каким основаниям. Если квартира часто перепродавалась, менялась, дарилась – это повод насторожиться. В выписке из ЕГРН указана дата регистрации права, которая является подтверждением слов продавца о сроке владения имуществом.

Хорошо, когда продавец является единственным бессменным собственником квартиры на протяжении последних 3-5 лет.

Если квартира была куплена продавцом до вступления в брак, получена в порядке наследования или в дар никаких дополнительных документов не нужно.

В случае покупки квартиры в период брака и оформлении ее на одного из супругов, обязательно согласие второго супруга на продажу. Согласие должно быть нотариально удостоверено.

Если супруги в разводе, а квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из них, но раздела имущества между супругами не было, то и в этом случае согласие второго супруга на продажу является обязательным.

О гражданах зарегистрированных в квартире можно узнать из Выписки из домовой книги квартиросъемщика. Данная справка выдается собственнику в управляющей компании. В справке указано кто прописан в квартире, когда и кем приходится собственнику. В выписке указываются сведения о временно выписанных гражданах находящихся в армии, местах лишения свободы, на учебе. На квартире с временно выписанными лицами лучше не останавливаться. Данную категорию лиц, сложно выписать даже в судебном порядке.

В предварительном договоре купли-продажи желательно указать, что до подписания основного договора, все зарегистрированные в квартире лица, должны быть выписаны.

Информация о ограничении прав и обременении содержится в разделе 2 в выписке из ЕГРН. В данном разделе указаны следующие сведения по объекту:

• вид ограничения права и обременения;
• дата госрегистрации;
• номер госрегистрации;
• срок на который установлено ограничение прав и обременение;
• лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение;
• основание госрегистрации.

Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией. Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные. Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

• Проверка квартиры при покупке
• Проверка земельного участка
• Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
• Проверка электронного документа
• Проверка готовности заказа

• Перепланировка жилого помещения
• Имущественный вычет — образец декларации
• Снять квартиру с домашними животными
• Затопили соседи: пошаговая инструкция

• Что нужно знать перед покупкой
• Про риски при покупке квартиры
• Как защититься от мошенников
• Какие способы покупки существуют
• Где искать квартиру
• Как осмотреть недвижимость
• Как проверить квартиру на юридическую чистоту
• Как вести переговоры с продавцом
• Зачем заключать предварительный договор
• Как заключить договор купли-продажи
• Как зарегистрировать сделку
• И получить от покупателя деньги
• Про особенности покупки в различных ситуациях
• Что делать после оформления сделки

Предварительная оценка ситуации

Самый серьезный риск при покупке квартиры — потерять ее уже после сделки. Это может произойти в следующих случаях:

• ошибки при оформлении документов в ходе сделки;
• ошибки при оформлении расчетов с продавцом;
• появление третьих лиц, претендующих на право собственности.

Если первые два пункта риелтор обязательно проконтролирует, то с третьим все не так просто. «Третьим лицом» может оказаться неизвестный ранее наследник, бывший супруг (супруга) продавца, несовершеннолетний, чьи права были нарушены при приватизации, и т. д.

Первое, что нужно спросить у продавца квартиры, — соответствует ли объект требованиям покупателя: количество комнат, этаж, тип дома, район, инфраструктура и т. д. Эти вопросы индивидуальны, поэтому рассматривать их тут мы не будем. Лучше перечислим, что спросить у продавца при покупке квартиры, чтобы максимально снизить возможные риски для покупателя.

Если квартира находится в собственности менее трех лет, обязательно уточните два момента:

1. Готов ли собственник указать в договоре полную сумму. Если владелец хочет уйти от налогов и указать в договоре купли-продажи только 1 млн рублей вместо 2 млн рублей, которые вы реально ему отдаете, а остальную сумму прописать в отдельном соглашении, то узнайте у покупателя, готов ли он на это.

Свободная продажа — собственник просто продает квартиру. Если все в порядке с документами, то выход на сделку возможен в ближайшее время. Поэтому часто покупатели предпочитают именно такой вариант.

Если съехать продавцу некуда, то ему нужно купить новую квартиру в тот же день, когда он продаст старую. Такая сделка называется альтернативой — когда и покупка, и продажа проводятся и регистрируются одновременно. Для покупателя такая сделка не несет рисков, но надо будет подождать, пока продавец найдет встречный вариант. Не всегда покупатели готовы ждать.

• CRM — что это
• Ошибки при внедрении
• Как выбрать CRM
• Отличия CRM от ERP
• Как выглядит CRM
• Какие бывают CRM

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

Как правило, расчет между продавцом и покупателем производится до подачи документов на государственную регистрацию. Это удобно для продавца, но доставляет беспокойство покупателю, так как деньги отданы, а право собственности еще не возникло. Основные проблемы покупателя при покупке квартиры могут заключаться в следующем:

— в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться в случае расторжения сделки, чтобы вернуть меньше денег покупателю, чем он реально получил при сделке. Чтобы подстраховаться, покупателю нужно взять расписку с продавца о передаче всей суммы денег;
— если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя могут «подешеветь» из-за инфляции;
— продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил. Остается только судиться. При этом суд может вынести решение, где продавец будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты.

В связи с этим Росреестр Татарсана не рекомендует передавать продавцу деньги за покупку до получения зарегистрированных документов и выписки, подтверждающей регистрацию права за покупателем. Во-первых, можно положить деньги в банковскую ячейку или на депозит нотариусу, обеспечивающий полную финансовую безопасность при расчетах при сделке с недвижимостью — аналог банковской ячейки. Денежные средства до регистрации хранятся на специальном счете нотариуса и передаются после предъявления соответствующих документов новому собственнику. Во-вторых, не нужно отказываться от регистрации залога в силу закона, возникающего при рассрочке платежа. Ведь важным этапом при совершении сделки является проведение государственной регистрации перехода права на ее основании. Государственный регистратор проводит правовую экспертизу всех представленных документов и проверяет юридическую чистоту сделки, в том числе наличие ранее возникшего права, наличие ограничений, обременений прав как на объекте, так и на субъекте (продавце недвижимости), наличие иных обременений недвижимости, которые учтены в Государственном кадастре объектов недвижимости, такие как охранные зоны (зоны газораспределительных сетей, водоохранные зоны и иные зоны ограниченного использования). А это значит, что представленные документы могут не пройти процедуру регистрации, могут быть приостановлены или даже может быть вынесен отказ в регистрации, если причины приостановления не будут устранены. Так что наличие залога в силу закона при рассрочке платежа не позволит сторонам самоустраниться до окончания регистрации сделки, т.к. каждая из сторон заинтересована в осуществлении регистрации: покупатели заинтересованы в получении недвижимости и регистрации за собой права собственности на нее, а продавцы заинтересованы в получении оставшейся суммы цены сделки, которая может быть выплачена только после регистрации права.

Предусмотрев и учитывая хотя бы некоторые из вышеназванных нюансов и тонкостей, можно обезопасить свою сделку от опасностей и рисков.

В основном в качестве кровельных материалов сейчас используют металлочерепицу, профильный лист, а также шифер. У материалов, имеющих в основе металл, несколько дольше срок годности, нежели у шифера. Но в жару эти материалы сильно раскаляются, отчего в доме становится очень жарко, а во время сильного ветра металл может греметь. Шифер, который прослужит несколько десятков лет, не имеет этих недостатков, а кроме того, он дешевле металла. При осмотре чердачного помещения следует обратить внимание на материал, из которого изготовлены стропила, и на прочность всей конструкции.

Стены дома могут быть изготовлены из дерева, кирпича, шлакоблоков и других материалов. Кирпич может быть красный – пористый – или белый, силикатный, причем белый намного прочнее. Но важен не сам материал или его внешний вид, а толщина стен. Если стены деревянного дома имеют достаточную толщину, то это и является определяющим фактором. Фасад дома легко обшить сайдингом, и он будет иметь вполне современный, достойный вид. Материал, из которого выполнены окна и двери, при выборе дома не имеют существенного значения, т. к. их легко заменить.

А вот это действительно очень важно. От толщины цоколя во многом зависит, будет ли в доме тепло зимой. Цоколь обязательно должен быть прочным и широким, он имеет непосредственное отношение к фундаменту и устойчивости всего дома. Кроме того, в доме может быть оборудован погреб. При осмотре погреба важно обратить внимание на качество его бетонирования, посмотреть, нет ли следов затопления погреба грунтовыми водами, а также трещин, плесени и лишайников. В погребе будут храниться продукты, и он имеет самое прямое отношение к системе жизнеобеспечения жильцов.

Конструкция и расположение сливной ямы очень важны для удобства проживания. Желательно, чтобы яма не была расположена в непосредственной близости от фасада дома, что может создать трудности в ее обслуживании. Обратить особое внимание следует на кубатуру и прочность бетонных стен ямы. Надворные постройки сами по себе не так важны, как их расположение. Не составит большого труда отремонтировать сарай или баню, а вот переносить их на другое место – задача трудоемкая и недешевая.

Любой дом перед его покупкой требует тщательного и вдумчивого осмотра. Воспользуйтесь этими советами, и вы сможете выбрать дом, удобный для жизни!

Поговорим о наболевшем: 10 самых популярных вопросов по недвижимости

ВОПРОС 1

Я собираюсь переехать из квартиры многоэтажки в частный дом. Много причин для того, чтобы жить в своем доме, а не в квартире, и иметь земельный участок. У хозяина дома, который я собрался покупать, есть удостоверение собственника жилого дома, но нет удостоверения собственника земельного участка, на котором стоит этот дом. Он говорит, что и не нужно этого удостоверения, что земля входит в удостоверение на дом. Так ли это?

ОТВЕТ ЮРИСТА

Очевидно, что имеется в виду не удостоверение, а свидетельство на право собственности на жилой дом и земельный участок. Это разные понятия, и они не тождественны. При покупке-продаже дома с участком должно быть два свидетельства на право собственности: одно – на дом, а второе – на земельный участок. Следует очень внимательно относиться к подобного рода документам.

Недвижимость, как и любой товар, можно разделить на две группы: новое и бывшее в использование, правильнее говорить – первичное и вторичное жильё.

Первичное жильё – недвижимость в новостройках или относительно новых домах, которые ещё не были в собственности ни у кого, кроме как у застройщика. В таких квартирах ещё никто не жил, она новая, чистая – её облик зависит от будущего жильца.

Вторичная недвижимость – квартиры, которые находятся в собственности у кого-либо. В таких квартирах обычно сделан ремонт и люди в них уже жили.

Первичное жильё по цене на порядок меньше, но не стоит соблазняться, так как есть ряд очевидных недостатков такого вида квартир. Предлагаем вам ознакомиться со сравнением параметров обоих групп квартир:

• Собственников первичного жилья является подрядчик или застраивающая кампания, в то время как хозяин вторичного – физическое лицо.
• Жилая площадь первичного жилья находится в первозданном виде, ремонт не произведён. «Вторички» всегда с ремонтом, что может быть как недостатком, так и преимуществом.
• Сегодня многие застройщики экономят на качестве материалов исполнения, что может негативно сказаться на отопление или же шумоизоляцию. Покупая квартиру в первичном секторе, вы не знаете, с какими проблемами можете столкнуться – вторичное жильё в этом плане явно лучше. Даже если продавец не расскажет вам о всех недостатках, вы всегда можете задать вопросы соседям – они могут рассказать вам всю правду о доме.
• Первичное жильё практически всегда без ремонта, что подразумевает за собой дополнительные расходы в будущем. Вторичная недвижимость уже имеет какой-то обустроенный интерьер и иногда нужда в ремонте может совсем отпасть.

• Покупая квартиру у застройщика, вы ограничиваете себя от всех рисков, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья. Различные махинации с прописками, подделкой документов и судебными разбирательствами – всего этого избегают покупатели новых квартир.
• Если квартира приобретается в старом доме, есть вероятность того, что с жильцов в скором времени могут потребовать сдать средства на капитальный ремонт – жильцы новостроек ещё долгое время могут даже не задуматься о такой затратной перспективе.
• Процесс оформления всех документов для получения прав собственности при приобретении жилья у застройщика обычно занимает более длительный промежуток времени, чем покупка квартиры у собственника.
• Покупка квартиры в ещё не введённом в эксплуатацию доме – риск, ведь застройщик может обанкротиться и заморозить строительство.

Очевидно, что цены на квартиры очень разные и зависят они от множества факторов. Чтобы ознакомиться со стоимостью квадратных метров в вашем регионе вы можете полистать объявления о продаже квартиры в интернете.

Есть информация, что в 2019 году средняя стоимость одного квадратного метра по всем городам России начинается от 26 тысяч рублей и заканчивается серьёзными 230 тысячами рублей. Всё зависит от величины города и района недвижимости.

Рассчитывая бюджет покупки, имейте в виду следующие возможные дополнительные расходы:

1. Оплата услуг специалиста – 3-6% от стоимости квартиры;
2. Расходы на оформление и документы;
3. Ремонт жилого помещение и приобретение новой мебели или техники.

Человеку, род занятости которого не сопряжен со сделками с недвижимостью, будет трудно самостоятельно определить адекватную рыночную стоимость своей квартиры. Для того, чтобы не ошибиться – обратитесь к опытным специалистам.

Очевидно, что специалисты не работают бесплатно и за предоставление услуг они привыкли получать деньги. Однако, вот вам небольшая хитрость: позвоните в пару риелторских кампаний и опишите им все интересующие вас параметры квартиры. Риелторы назовут вам примерную рыночную стоимость такой квартиры – на эту сумму вы и можете ориентироваться при самостоятельном подборе жилплощади.

Для того, чтобы адекватно оценить стоимость квартиры, необходимо понимать, какие факторы влияют на определение конечной стоимости:

1. Тип дома (панельный или кирпичный), этаж, на котором находится квартира, а также этажность и год постройки;
2. Развитость инфраструктуры (транспортные развязки, больницы, аптеки, школы, детские сады, парки и леса);
3. Территориальное положение (удалённость от центра);
4. Количество комнат в квартире и их планировка (смежные комнаты или «распашонки»);
5. Размер жилых помещений (для кухни нормальным размером считают минимум 10 квадратных метров);
6. Тип отопления, который реализован в квартире;
7. Расходы на коммунальные платежи;
8. Тип санузла – смежный или раздельный.

Для того, чтобы понять рыночную стоимость интересующей вас квартиры, достаточно сравнить несколько объявлений в интернете.

В собственность подрядчика квартира попадает в том случае, когда у застройщика бывают проблемы с финансированием и часть квартир приходиться отдать. Квартиры переходит в собственность подрядчика только тогда, когда дом будет окончательно сдан в эксплуатацию. В этом случае особенностью является то, что подрядчики преимущественно принимают только наличный расчёт и рассчитывают на маленькие сроки передачи денежных средств.

Покупая квартиру у подрядчика, покупатель обременяет себя меньшим количеством рисков, так как сразу после сделки квартира переходит в собственность нового хозяина, а сама сделка осуществляется путём договора передачи прав на собственность.

Такой вид сделки является самым желанным и самым популярным, так как в договоре купли-продажи участвуют только две стороны – собственник и покупатель, а риелторы и какие-то другие лица в сделки не участвуют. В качестве продавца может выступать либо один собственник, либо несколько человек, каждый из которых имеет долю, либо супруги.

Имейте в виду, что особое внимание следует обращать на все бумажные документы, которые попадают к вам в руки. Дело в том, что на сегодняшний день существует большое количество мошеннических схем и вариантов с поддельными документами, поэтому нужно быть очень внимательным.

Перед покупкой квартиры всегда нужно пообщаться с собственником для того, чтобы обезопасить себя. Задайте собственнику пару вопросов, например, каким образом квартира перешла в собственность настоящего хозяина или сколько человек в данный момент прописано в квартире. Обязательным условием будет уточнить наличие или отсутствие Долгов по оплате коммунальных услуг.

Более того, покупая квартиру напрямую у собственника, вы получаете уникальную возможность – торг. Практически каждый продавец выставляет свою квартиру слегка по завышенной цене, поэтому мы настоятельно рекомендуем всем своим клиентам не стесняться и торговаться.

Имейте в виду, что торговаться лучше при личной встрече, а не по телефону. В первую очередь вам нужно убедить продавца квартиры в том, что вы заинтересованы в покупке его недвижимости – перечислите преимущества.

Затем постепенно начинаете говорить о недостатках квартиры, намекая на то, что цену нужно снизить, но не будьте слишком наглыми. Такой подход наверняка поможет вам скинуть некоторую сумму от установленные продавцом цены, а сэкономленные средства вы сможете потратить на покупку новой мебели или техники.

Оформлением и заключением всех документов обычно занимается продавец, а вот пошлину должен оплатить покупатель – её размер 2000 руб. Обязательно покажите составленный договор купли-продажи опытному независимому юристу или нотариусу, так как он сможет указать вам на недостатки или слабые стороны вашей сделки.

Все сделки купли-продажи регистрируются в регистрационной палате. Для этого нужно подать целый список документов в МФЦ. Вот примерный список необходимых документов:

• Заключённый и подписанный договор купли-продажи;
• Документы продавца и покупателя, обычно это паспорт;
• Заполненный образец документа с сайта МФЦ – заявление о регистрации перехода прав собственности на недвижимость;
• Чек, подтверждающий оплату пошлины;
• Подписанное супругом продавца согласие на продажу недвижимости;
• Акт приема передачи.

Мoжнo выдeлить ряд этaпoв, присущих любoй сдeлкe купли-прoдaжи нeдвижимoсти:

• пoиск пoтeнциaльнoгo пoкупaтeля нeдвижимoсти;
• пeрeгoвoры oб услoвиях прoдaжи;
• пoдписaниe прeдвaритeльнoгo дoгoвoрa;
• пoдгoтoвкa и oргaнизaция сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти;
• oсущeствлeниe плaтeжa и зaключeниe сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти;
• рeгистрaция пeрeхoдa прaвa нa oбъeкт нeдвижимoсти;
• пeрeдaчa нeдвижимoсти.

Какие вопросы задать продавцу недвижимости перед покупкой

Oдним из услoвий прeдвaритeльнoгo дoгoвoрa являeтся oсущeствлeниe пoкупaтeлeм oбъeктa нeдвижимoсти прeдвaритeльнoй oплaты (кaк прaвилo, нaличными). В дaннoм случae, дeньги являются свoeгo рoдa гaрaнтиeй сeрьeзнoсти нaмeрeний пoкупaтeля. Пoслe пoлучeния прeдoплaты прeкрaщaeтся пoдaчa рeклaмы o прoдaжe нeдвижимoсти, oстaнaвливaются пoкaзы квaртиры, нaчинaeтся пoдгoтoвкa к сдeлкe купли-прoдaжи.

Рaзмeр прeдвaритeльнoй oплaты oбычнo сoстaвляeт oт 50 дo 200 тысяч рублeй, кoтoрыe вхoдят в стoимoсть oбъeктa нeдвижимoсти и являются гaрaнтиeй плaтeжeспoсoбнoсти. Сoглaснo Грaждaнскoму Кoдeксу Рoссийскoй Фeдeрaции сущeствуeт двa типa прeдвaритeльнoй oплaты: зaлoг и зaдaтoк. В зaвисимoсти oт Вaшeй ситуaции, спeциaлисты aгeнтствa нeдвижимoсти «AДВEКС» пoмoгут Вaм oпрeдeлить, кaкoй тип прeдвaритeльнoй oплaты являeтся прeдпoчтитeльным для Вaшeй сдeлки.

В случae oплaты нeдвижимoсти нaличными срeдствaми, сдeлкa прoисхoдит в бaнкe, выбрaннoм стoрoнaми. Вся суммa пoмeщaeтся в дeпoзитaрную бaнкoвскую ячeйку. Прoдaвeц имeeт вoзмoжнoсть зaкaзaть в бaнкe дoпoлнитeльныe услуги пeрeсчeтa купюр и прoвeрки их пoдлиннoсти. Пoслe зaвeршeния вышeукaзaнных прoцeдур прoисхoдит пoдписaниe дoгoвoрa купли-прoдaжи. Пoдписaниe мoжeт прoисхoдить в бaнкe, в oфисe aгeнтa или нoтaриaльнoй кoнтoрe, в случae выбoрa нoтaриaльнoй фoрмы дoгoвoрa. Пoслe этoгo aгeнт или рeгистрaтoр пoдaют пoдписaнный дoгoвoр и другиe нeoбхoдимыe дoкумeнты нa гoсудaрствeнную рeгистрaцию, пoслe кoтoрoй и прoисхoдит пeрeхoд прaвa сoбствeннoсти.

В случae выбoрa бeзнaличнoй фoрмы рaсчeтoв, прoцeдурa мoжeт быть сoвeршeннo другoй. Мeнeджeры aгeнтствa нeдвижимoсти «AДВEКС» пoмoгут Вaм пoстрoить сдeлку тaким oбрaзoм, чтo бы зaщитить Вaши интeрeсы.

В дeнь пeрeдaчи нeдвижимoсти стoрoнaм нeoбхoдимo пoдписaть Aкт Приeмки-Пeрeдaчи, свидeтeльствующий o тoм, чтo квaртирa пeрeдaнa пoкупaтeлю в приeмлeмoм для пoкупaтeля сoстoянии, a прoдaвeц пoлучил причитaющуюся eму сумму, и стoрoны нe имeют взaимных прeтeнзий. Этoт Aкт нe зaвeряeтся нoтaриaльнo, нo являeтся вaжнoй и нeoтъeмлeмoй чaстью прaвoустaнaвливaющих дoкумeнтoв. Крoмe тoгo, пoслe пoлучeния квaртиры пoкупaтeлю пoнaдoбиться oфoрмить нa свoe имя тeлeфoн и зaключить дoгoвoр с oбслуживaющeй дoм oргaнизaциeй.

В oтличиe oт eврoпeйских стрaн, СШA, Кaнaды и других, в кoтoрых квaртиры пoкупaют пoлнoстью гoтoвыми к въeзду, в Сaнкт-Пeтeрбургe пoкупaют, кaк прaвилo, квaдрaтныe мeтры. Рeдкo oбрaщaeтся внимaниe нa нaличиe, урoвeнь и кaчeствo рeмoнтa. Дeлo в тoм, чтo бoльшинствo пoкупaтeлeй прeдпoчитaют сaмoстoятeльнo дeлaть рeмoнт нa свoй вкус, кoтoрый oбхoдится срaвнитeльнo нeдoрoгo. С другoй стoрoны, в Сaнкт-Пeтeрбургe нa цeну прoдaжи нeдвижимoсти влияeт ряд других фaктoрoв, срeди кoтoрых: юридичeский стaтус нeдвижимoсти, прaвильнoсть и пoлнoтa пaкeтa прaвoустaнaвливaющих дoкумeнтoв, нaличиe прoписaнных в квaртирe лиц, скoрoсть, с кoтoрoй квaртирa мoжeт быть прeдoстaвлeнa пoкупaтeлю, и тaк дaлee.

В связи с этим, aгeнтствo нeдвижимoсти «AДВEКС» мoжeт дaть нeкoтoрыe рeкoмeндaции, выпoлнeниe кoтoрых спoсoбствуeт увeличeнию стoимoсти прoдaвaeмoй нeдвижимoсти:

• eсли в квaртирe зaрeгистрирoвaны члeны Вaшeй сeмьи, мы рeкoмeндуeм Вaм зaрeгистрирoвaть их пo другoму aдрeсу и выстaвить квaртиру нa рынoк юридичeски свoбoднoй oт прaв трeтьих лиц;
• eсли в квaртирe зaрeгистрирoвaны члeны Вaшeй сeмьи, мы рeкoмeндуeм Вaм зaрeгистрирoвaть их пo другoму aдрeсу и выстaвить квaртиру нa рынoк юридичeски свoбoднoй oт прaв трeтьих лиц;
• oслoжнить сдeлку мoжeт и пoиск aльтeрнaтивнoгo жилья. Пoэтoму, при нaличии тaкoй вoзмoжнoсти, будeт лeгчe прoдaть oдну квaртиру, a пoтoм искaть другую, хoтя этo oчeнь тoнкий вoпрoс и кaждый кoнкрeтный случaй нeoбхoдимo рaссмaтривaть индивидуaльнo.

Тaким oбрaзoм, квaртиры, кoтoрыe мoжнo быстрo купить, в кoтoрых никтo нe зaрeгистрирoвaн, нe живeт и в кoтoрых нeт личных вeщeй прoдaвцa, считaются бoлee бeзoпaсными и привлeкaтeльными для пoкупки. Спрoс нa них вышe, и прoдaются oни дoрoжe и быстрee. Сoтрудники aгeнтствa нeдвижимoсти «AДВEКС» пoмoгут Вaм пoдгoтoвить Вaшу квaртиру к прoдaжe тaк, чтoбы oбeспeчить нaилучшую цeну кaк мoжнo быстрee. Мы тaкжe будeм рaды пoмoчь Вaм привeсти Вaши прaвoустaнaвливaющиe дoкумeнты в пoрядoк, oфoрмить нeдoстaющиe или вoсстaнoвить утeрянныe в случae нeoбхoдимoсти.

Как продать квартиру самостоятельно — полный гайд по продаже

Это один из важных этапов самостоятельной продажи квартиры. Не стоит показывать излишнюю заинтересованность в быстром выходе на сделку, иначе покупатель станет активно торговаться и пытаться максимально сбить цену.

Если продавец живет по другому адресу, лучше оговаривать даты и время показов с каждым звонящим заранее, и фиксировать все в блокноте. Иначе можно запутаться.

Когда покупатель будет найден, нужно сразу договориться об условиях сделки:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата и место заключения договора.
3. Способы расчетов: наличными, безналичным переводом, через аккредитив, банковскую ячейку.
4. Порядок расчета: часть задатком – до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации. Второй вариант – полная оплата до или после регистрации, но он не слишком популярен и безопасен для участников сделки.
5. Сроки выписки других граждан из квартиры.

Устно оговаривается все, что будет в дальнейшем указано в договоре.

Справку об отсутствии долгов по ЖКУ можно получить в ТСЖ или УК, ее оформляет покупатель. Если задолженность есть, ее необходимо погасить. Такая справка имеет ограниченный срок действия, и оформлять ее до того, как будет найден покупатель, нет смысла.

Необходимо заказать и выписку из домовой книги, она выдается там же. Выписка нужна покупателю, чтобы убедиться, что продавец выписал из квартиры всех родственников, и там больше нет зарегистрированных.

Когда право собственности зарегистрируют, нужно прийти в МФЦ или Росреестр и получить свои экземпляры договоров с пометками о регистрации. После этого производится окончательный расчет. Покупатель проверяет квартиру, подписывает передаточный акт, получает ключи и перечисляет продавцу оставшуюся часть денег за жилье. Продавец в ответ подписывает расписку, можно использовать представленный выше образец.

• Вопросы и ответы
• Жилые комплексы
• Новости

Похожие записи:

• После завещания собственник продает квартиру
• Признание права собственности в судебном порядке по приватизации
• Нужно ли продлевать регистрацию если есть патент 2021