Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционное обременение в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сразу отметим, что каких-либо отраслевых особенностей обложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости, в НК РФ не предусмотрено, поэтому указанными налогоплательщиками применяется общий порядок, установленный гл. 25 НК РФ. Это означает, что, для того чтобы учесть в целях налогообложения затраты на дополнительные обременения, необходимо иметь экономическое обоснование таких расходов, их документальное подтверждение и они должны быть произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Иными словами, нужно следовать трем постулатам признания налоговых расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Учет обременений у инвестора и застройщика
За разъяснениями по данному вопросу обратимся к главному финансовому ведомству, которое в последнее время может только порадовать инвесторов, несущих дополнительные обременения. В Письмах от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319, от 23.05.2007 N 01-02-01/03-893 Минфин указал, что расходы на выполнение дополнительных обязательств в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными, если их осуществление непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли.
Более того, такой же позиции придерживаются московские налоговики — в Письме от 18.04.2008 N 20-12/037689 сообщается буквально следующее: если в инвестиционном контракте в пользу органа муниципальной власти предусмотрено выполнение дополнительных обременений, без несения которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объектов недвижимости, или же между сторонами возникают возмездно-компенсационные отношения, то осуществленные (произведенные) организацией затраты рассматриваются как экономически обоснованные расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Означает ли это, что проблема решена окончательно? Ведь не так давно мнение контролеров было иным: финансисты разделяли позицию налоговиков, которые при проведении проверок застройщиков исключали из состава налоговых расходов затраты по выполнению дополнительных обязательств, опираясь на п. 16 ст. 270 НК РФ. Причем (с их точки зрения) не имело значения, являются дополнительными обременениями денежные средства, перечисляемые в бюджет города, или объекты, передаваемые муниципалам. Данные расходы налоговики и финансисты рекомендовали относить на счет собственных средств, не уменьшающих налоговую базу (Письмо Минфина России от 21.01.2005 N 03-03-01-04/1/19). Затем они изменили (частично) свою позицию, согласившись с тем, что платежи в бюджет города на развитие инфраструктуры увеличивают первоначальную стоимость строящегося объекта (Письма от 26.08.2005 N 03-03-04/2/53, от 29.11.2005 N 03-11-04/2/138 и от 25.01.2006 N 03-03-04/1/57). Однако вскоре в Письме от 10.11.2006 N 03-03-04/1/734 сообщили, что стоимость доли площадей, переданной городу, на основании п. 16 ст. 270 НК РФ в расходы для целей налогообложения прибыли не включается, так как данная операция признается безвозмездной передачей имущества.
Как видим, подход контролирующих органов к этому вопросу, мягко говоря, непостоянен. Последние Письма говорят лишь о том, что появилась большая вероятность положительного для налогоплательщика исхода в случае возникновения налогового спора.
Что ж, в отношении признания в целях налогообложения расходов по дополнительным обременениям лед тронулся, однако пробелы в порядке учета таких расходов все еще остаются. В этой связи приведем ответы Минфина на частные запросы налогоплательщиков. В Письме от 28.05.2007 N 03-03-06/1/333 даются разъяснения об учете в целях налогообложения прибыли стоимости строительных работ, выполненных подрядным способом, по переносу коммунальных сетей. По мнению Минфина, стоимость проектных и строительных работ по перекладке сетей освещения и выносу кабеля линии связи включается в первоначальную стоимость строящегося торгового центра. В Письме от 11.10.2007 N 03-03-06/1/711 сообщается, что все затраты по осуществлению инженерной подготовки незастроенного земельного участка, включая дополнительные расходы застройщика, обусловленные наличием дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства как расходы капитального характера. Чуть позже, в Письме от 22.10.2007 N 03-03-06/1/733, аналогичный вывод Минфин распространил на все затраты капитального характера, понесенные налогоплательщиком при выполнении обязательств по дополнительным обременениям.
Точку зрения Минфина по поводу порядка учета расходов по дополнительным обязательствам в целях налогообложения поддерживают арбитражные суды. Так, в Постановлении от 01.04.2008 N А33-8244/07-03АП-1108/07-Ф02-1064/08 ФАС ВСО указал, что затраты на строительство квартир, переданных в муниципальную собственность, имеют капитальный характер и подлежат включению в первоначальную стоимость объекта строительства, поскольку передача застройщиком части построенных квартир администрации города являлась условием предоставления в аренду земельного участка для строительства квартир в многоквартирных домах.
По нашему мнению, несмотря на пояснения Минфина, до внесения в НК РФ положения, определяющего порядок отражения расходов застройщика (заказчика, инвестора), связанных с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, вопрос остается открытым.
Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.
Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.
Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:
- инвесторов;
- заказчиков;
- подрядчиков;
- пользователей объектов капиталовложений.
Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:
- Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
- Доля упомянутой площади.
- Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
- Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
- Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.
Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.
B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.
Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.
Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.
Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoй cдeлки пoд зaлoг нeдвижимocти, жильe cтaнoвитcя зaлoгoм, кoтopый гapaнтиpyeт выпoлнeниe oбязaтeльcтв пepeд бaнкoм. Нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa пoгaшeния зaймa, oбъeкт ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Ecли зaeмщик выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa и вoвpeмя пoгaшaeт зaйм, бaнк cнимaeт oбpeмeнeниe и coбcтвeнник мoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию. Ecли пo кaким либo пpичинaм дoлг нe выплaчивaeтcя, кpeдитop пoлyчaeт пpaвo peaлизoвaть oбъeкт чтoбы вepнyть выдaнныe кpeдитныe cpeдcтвa.
Ипoтeчнoe oбpeмeнeниe вoзникaeт пpи пoкyпкe или cтpoитeльcтвe жилья зa cчeт бaнкoвcкoгo кpeдитa, пpoдaжe нoвocтpoйки или втopички в кpeдит, oфopмлeнии зaлoгoвoгo oбязaтeльcтвa.
Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.
Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.
Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.
Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.
При выдаче технических условий подключения к инженерно-техническим сетям застройщика чаще всего обязывают произвести реконструкцию либо модернизацию существующих сетей (п. 7 Правил предоставления технических условий). Кроме того, органам местного самоуправления рекомендуется принимать созданные за счет застройщика за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность.
При возведении объекта недвижимости на застройщика могут быть возложены обязанности не только по финансированию, но и по строительству и передаче в собственность муниципальным властям (либо непосредственно эксплуатирующим организациям – энергетикам, водоканалу и др.) какого-либо объекта. Это могут быть, к примеру, трансформаторная подстанция, канализационная сеть и т.п.
Налицо все признаки договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ).
Есть сторона, для которой строится объект недвижимости, – муниципальные власти либо эксплуатирующая организация, то есть заказчик. Есть сторона, которую обязывают построить для заказчика этот объект, – застройщик, в данной ситуации – подрядчик (если он будет строить сам) или генподрядчик (если строить будут другие).
В договоре, естественно, будет указан предмет – ТП, сеть канализации и т.п., срок начала работ и срок передачи его заказчику. Цена договора – стоимость фактических затрат по возведению этого объекта по данным учета подрядчика (то есть застройщика).
Затраты по строительству, допустим, ТП, в этом случае у застройщика следует отразить на балансовом счете 20 «Основное производство» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
- Свежие
- Посещаемые
Продавать/покупать объекты на которые наложен арест запрещено. Если при регистрации переход права будет обнаружен данных факт, сделка будет признана недействительной. В том случае, если покупатель узнает об аресте после заключения сделки, то он вправе обратиться в правоохранительные органы по факту мошенничества и обжаловать неправомерность действий в суде.
После того как арест будет снят, в регистрационную палату представляется письменное постановление соответствующих органов
Учет обременений строительства
При оформлении займа под строительство или покупку жилья, банк выдает распоряжение об обременении данной недвижимости. За владельцем остается право пользоваться и распоряжаться жильем на свое усмотрение, за исключением отчуждения.
Продать квартиру можно при погашении всей суммы или переводе кредита на нового владельца
Возникает при пользовании одним имуществом нескольких посторонних собственников. Например: попасть в свою комнату можно только через чужую недвижимость (проходную комнату). Различают два типа сервитута:
- Частный. Соглашение между посторонними людьми.
- Публичный. Договор между физлицом и госорганами.
Причиной для наложения обременений могут стать не выписанные жильцы и несовершеннолетние
Проверка обременения недвижимости – Росреестр предоставляет возможность каждому моментально узнать интересующие данные. Для этого достаточно воспользоваться официальным ресурсом. Перейдите на страницу справочной информации онлайн. Алгоритм достаточно прост:
- Внесите в соответствующее поле кадастровый номер.
- Нажмите на кнопку формирования запроса.
- Выберите графу с адресом.
Во вкладке с правами и ограничениями будет номер и дата документа, подтверждающего правообладателя. Если есть ограничения, данные о них, также появятся
Покупка недвижимости с обременением содержит определенные риски. В зависимости от типа обременения и различных внешних факторов, жильцы могут столкнуться с рядом неприятностей, среди которых:
- Утрата прав обладания. Оспаривать переход собственности могут как предыдущие владельцы жилья, так и третьи лица в судебном порядке.
- Признание сделки незаконной. Лица, претендующие на недвижимость (по закону), могут обратиться в соответствующие органы с заявлением о недействительности купчей.
- Аннулирование договора. При наступлении определенных условий, получатель пожизненной ренты может инициировать расторжение договора.
- Истребование жилплощади правообладателем. Если жилье является залогом в ипотеке или же является объектом публичного сервитута, право на жилую площадь может быть обжаловано залогодержателем недвижимости.
Арест недвижимости представляет собой наложение запрета на распоряжение имуществом. Основанием для ареста квартиры может стать наличие долгов у владельца, нарушения порядка кредитного договора. При этом владелец или лицо, которому передана на хранение арестованная недвижимость, должно обеспечить его сохранность. Это один из самых строгих и сложных видов обременений, так как теперь квартиру нельзя продать, подарить или выполнить с ней другие юридические действия.
Если обременения не подразумевают запрет на отчуждение имущества, его возможно продать или подарить. Но после совершения сделки ограничения не пропадают, что влечет риски для нового владельца в рамках свободного использования и распоряжения имуществом. Поэтому, перед покупкой квартиры обязательно проверяют наличие обременений. Некоторые из них делают сделку проблемной или невозможной, тогда договор купли-продажи могут признать недействительным, а покупатель при этом рискует потерять деньги.
Основаниями, влекущими за собой ограничения права пользования недвижимостью, являются:
- судебное решение, вступившее в законную силу;
- гражданско-правовая сделка, скрепленная договором;
- оценочные акты экспертной комиссии или решение местной администрации о признании помещения аварийным;
- нотариальная процедура открытия наследства с последующей передачей жилого объекта;
- юридический договор займа с банком.
Поскольку наложение обременения предполагает ограничение на проведение сделок с недвижимостью, она подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Осуществление процедуры возможно в том случае, если право на её проведение подтверждено документально. К примеру, в случае выдачи ипотеки или ссуды под залог, банк предоставляет договор с клиентом, на основании которого сотрудники Росреестра вносят запись о том, что объект недвижимости находится под обременением.
⇒ В ситуации, когда обременение на жилую площадь необходимо наложить физическому лицу, нужно учитывать, что сделать это без судебного решения может только собственник помещения или его наследники (после смерти завещателя). Подобные действия предпринимаются владельцами недвижимости с целью избежать мошеннических действий со стороны третьих лиц.
Обременение, точно также как право собственности, необходимо зарегистрировать.
Процедура проводится по инициативе собственника или приобретателя. Если регистрация обременения проводится третьими лицами, правообладатель должен быть уведомлен об этом. Ограничения на проведение сделок с объектом недвижимости устанавливаются с момента внесения записи в ЕГРП. Как правило, процедура занимает не более месяца после передачи пакета документов.
Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.
Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).
Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.
О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.
Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.
Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:
- право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
- право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
- право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).
Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.
Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?
Учет обременений у застройщика
Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.
Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.
К ним относятся:
- свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
- кадастровый паспорт на дом или квартиру;
- договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
- личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).
В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.
Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.
Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.
Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к .
В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:
- копии паспортов заявителей;
- минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
- документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
- при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
- квитанция об уплате госпошлины.
Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.
Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.
Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:
- Согласно ст. 38 от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
- В соответствии со , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
- Как утверждает , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.
Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.
Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.
Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.
Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.
Обременения при возведении и эксплуатации объекта: налогообложение и бухучет
Ряд проверок поможет застраховать сделку купли-продажи. Для этого нужно:
- проверить подлинность всех правоустанавливающих документов;
- заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить недвижимость на отсутствие обременений и ограничений.
Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать недвижимость с обременением и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять. Об этом узнаете ниже.
Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно в онлайн сервисе заказав выписку из ЕГРН. В ней указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения.
Пошаговая инструкция:
1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.
Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора заранее, не менее, чем за 3 месяца.
Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.
Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.
При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.
Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.
Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:
- полное погашение кредита и процентов по ним,
- по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
- гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
- реализации объекта в счет погашения кредита.
Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.
Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.
Подводные камни Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:
- Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
- Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
- Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство.
ВниманиеРиск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.
Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной.
Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.
Виды обременений на недвижимость
РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
- Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:
- Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
- Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
- Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.
Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.
При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.
Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации Риски инвестора В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет.
- Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.
Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:
- Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
- Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
- Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
- Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
- Поищите отзывы о застройщике.
Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.
Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).
Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.
Обременение недвижимости: что это такое?
В первую очередь, (тем более что в предыдущих документах обременения не существовало) Вам необходимо установить причину такого обременения и то, в какой момент это обременение появилось, на основании чего. Также нужно понять, какие были предыдущие документы и почему вдруг появились новые. Если Вы покупали земельный участок без обременения и получили уже на свое имя документы, но с указанным обременением, то можно вернуть данный участок продавцу и получить обратно денежные средства.
По сути самого обременения можно определить одну причину — это государственный сервитут, который наложен в государственных целях, и изменить его назначение практически невозможно. Однако если данный сервитут был наложен в период владения земельным участком без обременения, то возможно потребовать либо его отмены, либо замены земельного участка на другой, но без обременений.
Регистрация возникновения ограничений на полную реализацию прав, а также факт отмены подлежат безусловному оформлению в ЕГРП. Для прекращения обременения, который прописывает договор ипотечного кредитования необходимо предоставить закладную с печатью банковской организации о полном погашении ипотечного займа. В противном случае прекращение возможно через решение суда, регистрация постановления в ЕГРП в этом случае также является обязательной. Идентичным способом выполняется прекращение ограничений при аресте. Для погашения записи об обременении в ЕГРП государственную пошлину платить не требуется, осуществление происходит в течение 3 рабочих дней.
Права собственности на имущество могут быть ограничены по закону или договору. Такие ограничения влияют на право пользования, распоряжения и владения недвижимостью. Иногда обременение возникает из-за вины хозяина недвижимости, иногда в результате обстоятельств, от него не зависящих. К тому же, все существующие ограничения связаны с недвижимостью и не исчезают при передаче прав собственности от одного лица другому.
У собственника квартиры с ограничениями возникает много различных проблем, если он передал не нее права собственности, но обременение не снял. Процедура может осложниться еще больше, если после совершения сделки он отправился заграницу. И если продажа еще не произошла, владельцу лучше обратиться за профессиональной помощью к юристам.
В случае, когда квартира продана с обременениями, то оплата всех судебных затрат на урегулирование этого вопроса новыми собственниками может лечь на бывшего владельца. Поэтому лучше избавиться от этих проблем до факта совершения сделки. Что касается покупателя, то ограничение права собственности затронет и его, так что он не сможет полноценно распоряжаться квартирой.
К тому же, покупатель легко может оказаться обманутым мошенниками, которые специально скрыли факт обременения. Это довольно часто происходит при продаже ипотечных квартир. Конечно, есть возможность привлечь продавцов к суду, но деньги за недвижимость можно будет получить только спустя время. Да и прав на квартиру у нового владельца не будет. Поэтому лучше узнать эти нюансы до того, как факт купли-продажи свершится.