Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды недвижимого имущества сроком на один год». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
объекта недвижимостиг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
О государственной регистрации договора аренды
1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – , расположенные по адресу: общей площадью квадратных метров, именуемые далее – Объект для использования под .
1.2. Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. Помещения имеют отопление, освещение, точки для подключения телефонных линий, сети для осуществления выхода в глобальную и/или локальную сеть. Места общего пользования имеют водоснабжение и водоотведение.
1.4. Сведения об Объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора.
1.5. Указанный Объект недвижимости не находятся под арестом или запрещением, в доверительном управлении, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство № от «»2021 года).
2.1. Договор заключен на срок до «»2021 года и вступает в силу с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).
2.2. По истечении срока аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды данного Объекта на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за дней до окончания срока действия настоящего договора. До момента заключения нового договора стороны руководствуются настоящим договором, но не более дней.
2.3. В момент подписания Акта приема-передачи, Арендатор назначает из числа своих работников уполномоченное лицо, наделяемое правами согласования вопросов, вытекающих из настоящего Договора, и извещает об этом Арендодателя.
Регистрация договора аренды сроком 1 год
5.1. Арендатор обязуется:
5.1.1. Принять Объект от Арендодателя по Акту приема-передачи;
5.1.2. Согласовать в органах государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее – органы Госсанэпиднадзора) возможность использования Объекта под указанное функциональное назначение и виды деятельности Арендатора, предоставив Арендодателю копии документов о согласовании;
5.1.3. Использовать арендуемый Объект исключительно по его целевому назначению в соответствии с п.1.1 настоящим Договором;
5.1.4. Своевременно и полностью производить арендные платежи согласно условиям п.3.1, п.3.2 и п.3.6 Договора;
5.1.5. Содержать арендуемый Объект в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ежедневную уборку арендуемых площадей;
5.1.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, энергоснабжающих организаций, Правил техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора;
5.1.7. Не допускать захламления бытовым и иным мусором территории, прилегающей к арендуемому Объекту, зданию и местам общего пользования;
5.1.8. Вывозить мусор и отходы на санкционированную свалку. Арендатор самостоятельно осуществляет сбор, вывоз бытовых отходов с арендуемого объекта, заключив соответствующий Договор со специализированной организацией, предоставляющей данные виды услуг. Арендатор вправе заключить договор аренды мусорного контейнера (части) с Арендодателем, при условии заключения Арендатором договора со специализированной организацией, осуществляющей вывоз мусора.
5.1.9. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора или его клиентов, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта;
5.1.10. Соблюдать, установленный Арендодателем внутриобъектовый режим;
5.1.11. Без согласования не размещать рекламу на наружной части здания и в арендуемом Объекте;
5.1.12. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных сетей, коммуникаций, систем охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, имеющихся на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность;
5.1.13. Оплачивать услуги электросвязи (в том числе телефонии: междугородной, международной, местной связи, Интернет и др.) а в случае использования сетей связи Арендодателя, нести расходы за пользование сетями. Согласовывать с Арендодателем все изменения в размещении и использовании точек подключения, установку новых. В случае использования телефонной линии связи Арендодателя, заключить с телефонным узлом договор пользования телефонной линией.
5.1.14. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Объекту, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта;
5.1.15. Обеспечивать доступ на Объект работников ремонтных служб;
5.1.16. За свой счет и своими силами устранять ущерб, причиненный Арендатором или его клиентами арендуемому Объекту или другому имуществу Арендодателя по вине Арендатора или его клиентов вследствие их виновных действий (умышленных или неосторожных);
5.1.17. Возвратить арендуемый Объект, в установленный срок после окончания срока или досрочного расторжения Договора, Арендодателю в состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи;
5.1.18. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, ликвидировать указанные нарушения, а Объект привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;
5.1.19. Своевременно осуществлять за свой счет текущий и косметический ремонт Объекта;
5.1.20. Обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на Объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора.
5.2. Арендатор имеет право:
5.2.1. устанавливать сигнализацию и иные системы охраны (доступа в арендуемый Объект) только по согласованию с Арендодателем;
5.2.2. получить у Арендодателя временные (разовые) пропуска для своих сотрудников в соответствии с письменной заявкой, подписанной руководством Арендатора;
5.2.3. устанавливать на арендованных площадях внутриобъектовый и пропускной режим с согласия и по согласованию с Арендодателем;
5.2.4. обозначать свое местонахождение в арендуемом Объекте путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу согласованному с Арендодателем;
5.2.5. на продление данного договора при добросовестном использовании Объекта, при наличии со стороны Арендодателя намерения в дальнейшем сдавать Объект в аренду;
5.3. Арендатор не имеет право:
5.3.1. сдавать помещение в целом и по частям, в субаренду;
5.3.2. передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в части либо в полном объеме третьим лицам;
5.3.3. заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых Арендатору помещений;
5.3.4. возводить какие-либо капитальные сооружения без письменного согласия Арендодателя;
5.3.5. производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открыт��х проводок, перепланировок и переоборудования Объекта, коммуникаций, вызываемых потребностями Арендатора.
6.1. Арендатор несет полную ответственность за обеспечение требований СЭС, пожарной и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и инженерного оборудования в арендуемом Объекте, а также за последствия ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим договором условий;
6.2. В случае просрочки по уплате арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере % от суммы долга за каждый день просрочки;
6.3. В случае нарушения Арендатором п.5.3 Договора, Арендатор подлежит выселению с выплатой Арендодателю штрафа в размере % от суммы арендной платы, определяемой за весь период аренды, установленный настоящим Договором;
6.4. В случае несвоевременного освобождения арендуемого Объекта по любому из оснований, предусмотренных данным договором, Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование Объекта сверх срока и штрафную неустойку в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день использования Объекта;
6.5. В случае остановки работы других арендаторов, арендующих помещение в здании, вследствие виновных действий/бездействия Арендатора и/или третьих лиц, имеющих претензии к арендатору, если все это повлекло за собой невозможность пользования арендаторами арендованных помещений в здании, Арендатор обязуется возместить причиненный этим арендаторам Ущерб в размере требований, заявленных указанными арендаторами, но не более % ставки их арендной платы.
6.6. Уплата неустойки (штрафа, пени), предусмотренных настоящим договором не освобождает Стороны от надлежащего исполнения нарушенных обязательств.
Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.
За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.
Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:
• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.
Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.
Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий
Права и обязанности участников сделки вытекают из её назначения. Арендодатель обязуется подготовить и передать арендатору не только вещи, но и всю необходимую документацию, оказать содействие в монтаже, техническом обслуживании, консультационную помощь и информационную поддержку. Подобные аспекты указываются и описываются по мере необходимости. В случае, если имущество требует улучшения, то описывается, кто берёт на себя финансовое бремя его обеспечения.
Так, если арендуется коммерческая недвижимость, а до начала эксплуатации необходимо провести капитальный ремонт здания и помещений, то необходимо указать сторону, которая возьмёт на себя обязательство это организовывать и финансировать. По договору аренды оно может быть возложенным арендодателя. В случае, если он не станет осуществлять в этом направлении никаких действий, то ремонт может выполнить арендатор, а впоследствии выставить арендодателю счет по всем расходам, и тот должен будет его оплатить, поскольку действия арендатора полностью соответствуют букве и сути договора.
Немаловажно и указание того — может ли арендатор сдавать имущество в субаренду или не может, имеет право выкупа или не имеет, а если имеет, то на каких условиях.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.
Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.
Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.
Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:
- передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
- долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
- если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.
Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.
Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.
Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.
Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Относительно налогообложения.
Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.
Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.
Елена Мехоношина
Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре.
Как это сделать, читайте в нашем руководстве.
Что такое аренда и наем квартиры?
Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.
Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.
Договор аренды
В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.
Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.
Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».
Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.
Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.
Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.
Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.
— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
— Паспорт заявителя.
— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.
— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Документы для представителя
— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).
Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.
К сведению
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Алекс Смирнов 27.01.2020, 11:28
Как это договор аренды является консенсуальным!?) О чем вы говорите!? Может еще договора займа тоже является консенсуальным? Если мы договорились о передачи помещения в определенный срок, сумму арендной платы, квадратуру и в определенный срок вы мне не передали по акту помещение, то и договора нет.
- Свежие
- Посещаемые
4.1. Передача Недвижимого имущества Арендатору в аренду и возврат Недвижимого имущества Арендодателю Арендатором оформляются двусторонним актом приема-передачи, подписываемым Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Указанные в настоящем пункте Договора акты являются неотъемлемой частью Договора.
4.2. Риск случайной утраты (повреждения, порчи) Недвижимого имущества несет Арендатор с даты передачи Недвижимого имущества в аренду и до возврата его Арендодателю.
Регистрация договора аренды недвижимого имущества
5.1. Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование Недвижимым имуществом в размере, порядке и в сроки, установленные Договором.
5.2. Арендатор вносит арендную плату за пользование Недвижимым имуществом в соответствии с условиями Договора не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным.
5.2.1. Арендная плата составляет __________ рублей ежемесячно, с учетом НДС.
Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего Договора и не подлежит одностороннему изменению.
5.3. Способ оплаты арендной платы: перечисление Арендатором денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет Арендодателя. При этом обязанности Арендатора по оплате арендной платы считаются исполненными надлежащим образом со дня списания денежных средств банком Арендатора со счета Арендатора.
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанному в п. 11 Договора.
8.3. Направление Сторонами претензионных писем иным способом, чем указано в п. 8.2 Договора, не допускается.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения последнего адресатом.
8.5. Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы.
9.2. Сторона, которая не может выполнить обязательства по Договору, должна своевременно, но не позднее 3 календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую Сторону с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.
12.1. Приложение № 1 — Описание арендованного помещения.
12.2. Приложение № 2 — Кадастровый паспорт (копия).
12.3. Приложение № 3— Свидетельство о государственной регистрации права (копия).
|
|
Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.
При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельной регистрации договора аренды вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации договоров аренды. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.
В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.
Арендодателями являются собственники имущества, а также лица, которые управомочены собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только по согласию собственника, а недвижимого имущества — без его согласия.
Арендатором может выступать любое лицо, но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями, в то время как договором бытового проката предусмотрено, что предпринимателем должен быть только арендодатель.
Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.
Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.
Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц, а если арендуется недвижимое имущество — за 3 месяца, если что-то другое не предусмотрено договором или законом.
Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору. Его соблюдение имеет важное значение, так как при непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Наиболее распространенными являются:
- договор аренды транспортных средств;
- договор аренды зданий и сооружений;
- договор аренды предприятия;
- договор проката;
- договор финансовой аренды (лизинг).
В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.
Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.
Права и обязанности сторон.
Арендодатель имеет право:
- Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению.
- Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
- Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.
Арендодатель обязан:
- предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
- предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
- если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
- производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор имеет право:
- Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
- Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
- Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.
К обязанностям арендатора относятся:
- использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
- вовремя вносить арендную плату за использование имущества.
Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.
Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:
- определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
- установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
- определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
- передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
- затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.
Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.
Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.
Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:
- исполнение договора:
- ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
- соглашение обеих сторон о расторжении договора;
- исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).
Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.
Наименование и местонахождение сторон.
В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:
- При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
- Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
- Договор аренды, субаренды изолированных помещений, капитальных строений (зданий, сооружений), машино-мест может быть заключен на срок не меньше трех лет.
- При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.