Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи частного дома с земельным участком в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.
Риелтор помогает сократить количество ситуаций, но не все могут воспользоваться услугами специалиста, а некоторые любят все контролировать сами. Поэтому я расскажу в общих чертах, как подобрать и купить дом самостоятельно.
О чем стоит подумать перед покупкой частного дома
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток.
В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.
Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.
Вне населенного пункта дома могут располагаться в садоводствах и коттеджных поселках. Еще есть дачные некоммерческие товарищества. Но в действующем законодательстве их как организационной формы некоммерческих партнерств нет, а значит, все ДНТ со временем будут преобразованы в СНТ.
Только найти покупателей будет гораздо сложнее. «Ипотечники» и с мат.капиталом сразу отпадают, потому что банк с ПФР откажут в сделке. Такие участки обычно приобретают родственники, друзья и т.п. Причем за меньшую рыночную цену.
Загородные дома — индивидуальные жилые дома с приусадебным участком, на одну семью, которые приспособлены для круглогодичного проживания. В это определение входят также секции в домах блокированной застройки — таунхаусы.
Также с помощью выписки можно проверить технические характеристики объекта и полномочия продавца. Проверить имущество на юридическую чистоту можно в течение часа. Для этого достаточно на портале ЕГРНка.ру оформить запрос на изготовление справки.
Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
Подготовка проекта договора купли-продажи дома. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости дома.
В качестве правоустанавливающих документов для продажи дома можно предъявить договор, на основании которого продавец владеет имуществом. Это может быть купля-продажа, свидетельство о наследстве, дарственная. Поскольку строение и земельный участок являются самостоятельными учетными единицами, на каждый объект необходимо предоставить свой документ-основания права собственности.
Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.
Если заявитель не может лично обратиться в регистрационный орган, этим правом обладает лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность.
Фонд госимущества выставил на продажу детский лагерь под Одессой
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Документ обычно выглядит как цветной (розовый, желтый или зеленый) лист гербовой бумаги, озаглавленный «Свидетельство о государственной регистрации права» (такие выдавались до 2016 года).
Хотя недвижимость и ЗУ, на котором она расположена неразрывны, документы для продажи дома имеют свои юридические особенности. Оба объекта являются независимыми учетными единицами. Для совершения имущественных сделок необходимо, чтобы объекты стояли на кадастровом учете. Осуществить продажу дома возможно в том случае, если продавец является законным собственником недвижимости.
Другой вариант — выписка из ЕГРН. По сути это таблица с данными о вашем объекте (с указанием кадастрового номера, площади, этажности и прочего).
Каждый владелец недвижимости имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению. Если вы решили передать право собственности на имущество другому лицу, необходимо знать порядок процедуры и какие документы нужны для продажи дома.
Этот документ оформляется у нотариуса. Наличие договора свидетельствует о том, что одна сторона на законных основаниях продала свою недвижимость другой, а та в свою очередь её приобрела. Покупателю выдаётся оригинал документа, а продавцу копия. После совершения сделки, данные о новом владельце, вносятся в электронную систему вещных прав.
Возможные сложности при оформлении сделки
Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.
При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива.
Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.
Сейчас в площадь также входят внутренние перегородки, балконы, утепленный мансардный этаж, подвалы в зависимости от высоты и т.п. Поэтому в 99% случаях техник БТИ после замеров укажет в тех.паспорте бОльшую площадь, чем которая вписана в свидетельстве или выписке из ЕГРН. При разнице площадей в документах банк откажет покупателю в выдаче ипотеки, а ПФР откажет в перечислении мат.капитала.
В итоге дом будет привязан к участку, т.е. он тоже будет отображаться на кадастровой карте. Собственнику выдадут выписку из ЕГРН на дом с той же площадью, что и в тех.паспорте.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, если вы собираетесь продать дом, за который еще не выплатили ипотечный кредит. При оформлении ипотечного кредита недвижимость (дом или участок) оказывается в залоге у банка. Оформляется закладная: если заемщик перестанет выплачивать кредит, она позволит банку обратиться в суд с требованием забрать недвижимость.
Собственник земельного участка может передавать надел по наследству, в аренду, продавать его, но возможно это при наличии справок, подтверждающих прохождение регистрации. Как оформить землю в собственность, в какие органы обращаться, какие бумаги подготовить подскажет представленный материал.
Получение разрешения снимает ограничения права распоряжаться недвижимым имуществом, если разрешения нет, права собственника ограничены (актив нельзя продавать, передавать в аренду, по наследству, дарить).
Перечень дополнительных документов
Дополнительно прикладывается квитанция об оплате налогового сбора, выписка из кадастрового плана, заявление с просьбой зарегистрировать земельный актив.
Но такое приобретение — дело серьезное и хлопотное. Вместе с нашим экспертом по недвижимости Феликсом Альбертом выясняем, на что нужно обратить особое внимание при покупке частного дома.
На больших рынках основной источник информации для поиска вариантов — специализированные интернет-порталы по недвижимости, например «Авито», «Циан» или «Яндекс-недвижимость». В регионах основные площадки могут быть другие.
Выясните, кто ваши ближайшие потенциальные соседи — знакомство с ними поможет вам перед покупкой узнать много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен.
Налог на недвижимость вырастет на 21%
Второй раз справка понадобится уже покупателю — так он будет точно знать, что не приобретает вместе с домом и ваши долги.
Когда будет найден покупатель на дом, следует отправиться в нотариус и заключить сделку о купли-продаже. Это может быть государственный или частный нотариус. Но, в государственном нотариусе оформление сделки по стоимости меньше, чем в частном.
Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Если собственник не резидент Украины, то потребуется его паспорт, ИНН и нотариально заверенный перевод паспорта. Стоимость заверения зависит от языка перевода.
Какие документы нужны для продажи дома
Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы. Также нелишним будет поинтересоваться планами застройки и развития окружающей местности, что с экологической обстановкой, есть ли поблизости водоемы и леса.
Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
На моей практике бывало такое, что у продавцов в тех.плане указан одноэтажный дом, а по факту было два этажа, где один из них мансардный. Здесь уже покупатель будет решать — или потребует до сделки оформить все изменения с домом, или приобретет как есть. Если нужно оформить, собственникам нужно заказывать новый тех.план у кадастрового инженера.
Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.
Произвести оценку недвижимости. Это делается для расчёта налоговых сборов и для проведения приватизации. Важно, что продавец и покупатель оценщиками быть не могут. Оценивать недвижимость имеют право оценщики из фонда Государственного имущества Украины или независимые эксперты. Услуги таких специалистов требуют дополнительного вложения денежных средств.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов (если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность).