Надзор за недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надзор за недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. КОНТРОЛЬ И НАДЗОР В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2. Статья 44. Контроль за использованием объектов недвижимости

3. Проверка регистрации движимого и недвижимого имущества бюджетного учреждения

4. Росреестр разъяснил, кто может не платить за регистрацию прав на недвижимость

5. Авторский надзор: что это такое и кем осуществляется

6. Контроль и надзор в сфере недвижимости

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

КОНТРОЛЬ И НАДЗОР В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

Строительство и инвестирование;
Пользование и владение;
Обмен, передача в залог;
Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

Здания различного назначения;
Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

Собственники;
Арендаторы;
Инвесторы;
Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
Организация брокериджа;
Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
Разработка маркетинг-плана;
Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Статья 44. Контроль за использованием объектов недвижимости

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Институт бизнеса и дизайна

Маркетинг (Факультет управления бизнесом)

Московский государственный университет пищевых производств

Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
Подчинение законодательной базе;
Наличие структуры управления;
Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

Земельные ресурсы;
Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

Органы разного уровня власти;
Инвесторы;
Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
Управляющие недвижимостью.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
Реализация разработанной программы.
Итог. Оценка полученных результатов.

Если права на проект были переданы заказчику в договоре с автором проекта, то заказчик имеет право заказать услугу авторского надзора в сторонней компании. Выполнение авторского надзора может осуществлять проектная компания, которая соответствует требованиям законодательства. Она должна быть членом СРО и иметь в штате специалистов, внесенных в национальный реестр.

Обязательно заключается договор, где прописывается состав работ и ответственность за качество авторского надзора. Если за проведение авторского надзора отвечает юридическое лицо, то ответственные сотрудники, контролирующие объект, должны быть назначены официально приказом организации. Приказ доносится до сведения заказчика, подрядчика-строителя, и до органов, осуществляющих архитектурно-строительный надзор на государственном уровне (если объект относится к особой категории).

Определение состава работ.
Создание графика проверок с учётом плана строительно-монтажных работ.
Заключение договора на услугу авторского надзора.
Назначение ответственных за каждый этап проверок, если надзор осуществляется группой лиц.
Организация доступа проверяющих к объекту.
Ведение журнала, в котором регистрируется каждое посещение объекта, вносятся замечания и указания со ссылками на стандарты, СНиПы, рабочие чертежи.
Регулярная передача результатов проверок заказчику.
Соблюдение застройщиком требований авторского надзора.
Проверка устранения замечаний.
Финальная отчётность – подготовка пакета документов по результату работы.
Сдача-приёмка работ.

Строительство в населённых пунктах ведётся согласно Градостроительному кодексу РФ. Требования к соответствию объекта проектной документации и ответственность за несоблюдение этих требований прописаны в статьях №52 и №55.
Если в процессе строительства потребовались изменения, они должны быть согласованы с проектировщиком. Все корректировки должны быть зафиксированы в проектной документации. При внесении изменений в проекты многоквартирных жилых домов, общественных зданий и сооружений требуется повторное прохождение экспертизы проекта.

Май

Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь

Проверка регистрации движимого и недвижимого имущества бюджетного учреждения

Этот контроль проводят районные и городские администрации. В принципе, их задачи и права – примерно те же, что и у жилинспекции, но проверять они могут лишь те дома, где есть муниципальное жилье.

В некоторых регионах часть своих полномочий Государственная жилинспекция официально делегирует муниципальному жилищному контролю. Если в вашем регионе дела обстоят именно таким образом, то и обращаться с жалобой нужно в первую очередь именно в местную администрацию. Как и в случае с государственной жилищной инспекцией заявление в муниципалитет составляется в свободной форме и подается любым способом, позволяющим зафиксировать факт его передачи.

Лицензионный контроль – это контроль за соответствием управляющих организаций лицензионным требованиям. Осуществляет его, как правило, Госжилинспекция региона. Однако в некоторых субъектах отдельные полномочия могут быть переданы муниципалитетам. К лицензионным требованиям относятся не только требования, которые являются необходимыми условиями для получения лицензии на право управления многоквартирными домами, но и требования, которые необходимо соблюдать, чтобы ее не лишиться. К таковым относятся:

«Я буду жаловаться в прокуратуру!» – часто можно услышать от граждан, которые отчаялись найти правду в борьбе с недобросовестными исполнителями услуг. Но можно ли писать заявления в прокуратуру, если дело касается сферы ЖКХ?

Да, можно и нужно. Прокуратура надзирает за соблюдением законности во всех сферах жизнедеятельности человека, в том числе и в жилищно-коммунальном хозяйстве. Еще одна важная функция этого органа: надзор за соблюдением прав и свобод человека.

Главные задачи Роспотребнадзора – следить за санитарно-эпидемиологическим благополучием граждан и защищать права потребителей. Поэтому, если в вашем доме не вовремя вывозят (или не вывозят вообще) мусор, если в подъездах плесень, вечная грязь, крысы и тараканы – вы имеете полное право писать заявление в Роспотребнадзор.

Жаловаться на слишком громких соседей тоже нужно сюда же: определение «шум» также входит в понятие «санитарно-эпидемиологическое благополучие».

Сотрудники Роспотребнадзора имеют право привлекать к ответственности лиц, совершивших или допустивших нарушение требований закона «О защите прав потребителей».

Пример! Наиболее типичное нарушение, при этом, – обман потребителей. Чаще всего он выражается во взимании чрезмерной платы за жилищно-коммунальные услуги. В платежных документах могут указываться неполные или ложные сведения об ЖКУ и их исполнителях

Росреестр является государственным ведомством, в задачи которого входит:

Госрегистрация прав субъектов (юридических и частных лиц) на недвижимость.
Учёт всех сделок, касающихся приобретения и отторжения недвижимого имущества (наследования, купли-продажи, аренды и т.п.).

Это касается как коммерческих, так и жилых объектов.

Создан Росреестр был ещё в 2004 году, для чего был издан специальный Указ, подписанный Президентом РФ. Переименован в «Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии» был в 2008 году.

По факту, данный орган исполнительной власти объединил в себе три, ранее независимых друг от друга ведомства:

Федеральная регистрационная служба (иначе – Росрегистрация). Это был орган, являющийся прямым предшественником Росреестра.
Федеральное агентство геодезии и картографии (Роскартография).
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Две последние инстанции были упразднены уже с 1-го марта 2009 года, а их функции переданы Росреестру. В результате проведённой реформы многие процессы были упрощены.

Как отмечалось выше, существует несколько видов земельного надзора. Для начала выясним, что такое муниципальный земельный контроль. Он представляет собой деятельность органов местного самоуправления по отслеживанию соблюдения требований законодательства в сфере земельных правоотношений. Придерживаться этих норм обязаны все:

органы государственной власти и местного самоуправления;
юридические лица;
граждане;
индивидуальные предприниматели.

Предмет муниципального земельного контроля – это соблюдение перечисленными категориями лиц и организаций установленных требований законодательства на конкретно взятой территории и выполнение предписаний органов государственного надзора. Объектами проверки являются не только земельные участки, но и их части, расположенные в пределах компетенции муниципального контролирующего органа.

Муниципальный контроль за использованием земель осуществляется согласно нормам федерального законодательства и положениям местных нормативно-правовых актов. Он вверен органам местного самоуправления территориальных единиц:

округа, если объекты расположены в его границах;
поселений, в случае, когда объекты находятся в пределах городских поселений;
муниципального района, если объект расположен на межселенной территории или в пределах сельских поселений, которые входят в состав данного района.

Земельный контроль органами местного самоуправления проводится с целью сбора наиболее полных и актуальных данных, которыми в дальнейшем смогут воспользоваться другие государственные органы для пресечения земельных правонарушений. Благодаря этим действиям обеспечивается рациональное использование природных ресурсов, а процедура учета и контроля становится максимально прозрачной и открытой.

Органы местного самоуправления городского округа осуществляют земельный надзор путем реализации своих полномочий, в круг которых входит:

соблюдение норм использования земель, их целевого назначения;
исключение самовольного захвата земель и их использования без необходимой документации;
сбор достоверной информации о состоянии участков;
предотвращение порчи земель сельскохозяйственного назначения;
совершение действий, направленных на улучшение угодий;
расстановка и обеспечение сохранности знаков размежевания;
контроль за исполнением предписаний по устранению правонарушений;
приведение участков в состояние, позволяющее использовать их согласно целевому назначению.

Порядок проведения муниципального надзора предполагает осуществление инспекторских проверок согласно установленному плану работ. Основанием для этого служит распоряжение руководства уполномоченного органа.

Внеплановые мероприятия могут проводиться в случае:

обнаружения данных, которые подтверждают факт нарушения земельного законодательства;
необходимости проверки выполнения предписаний;
получения от государственных органов или местной администрации, физических или юридических лиц сведений о нарушении норм земельного законодательства.

Согласно регламенту, муниципальный земельный контроль в отношении физических лиц проводится не чаще, чем раз в два года. Проверки юридических лиц осуществляются по истечении срока, отведенного на устранение нарушений, или при поступлении сведений о совершаемом правонарушении.

Как отмечалось выше, проверки проходят в соответствии с установленным планом, который утверждается на определенный год. План проверок физических лиц по муниципальному земельному контролю, а также юридических лиц, составляют местные органы власти.

По результатам проверки составляется акт. В нем содержится информация о виновности или невиновности проверяемых лиц, а также о привлечении их к административной ответственности.

В качестве дополнений к акту могут прилагаться фотографические таблицы, замеры площади и другие доказательства, подтверждающие факт правонарушения.

Для эффективного выполнения своих обязанностей уполномоченные органы составляют проверочные листы по муниципальному земельному контролю. В этот документ входит список вопросов, ответы на которые следует получить в рамках одной проверки.

Полномочия Росреестра определены в Положении «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Конечный список обязанностей данного ведомства можно свести к ряду функций:

Контроль за землеустройством.
Отслеживание работы госфонда данных о недвижимом имуществе в РФ.
Проведение экспертиз правоустанавливающих документов, поданных в ведомство.
Регистрация всех сделок с недвижимостью, учёт лиц, владеющих объектами (приём и рассмотрение документов, выдача свидетельств и т.п.).
Ведение Единого госреестра прав на недвижимость и сделок с ней.
Создание и внесение изменений в госкадастр недвижимости и госреестр кадастровых инженеров (плюс – саморегулируемых организаций, осуществляющих оценку объектов).
Проведение мониторинга ЗУ (кроме земель с/х назначения).
Предоставление сведений о зарегистрированных объектах и их собственниках по запросу граждан и уполномоченных лиц.
Лицензирование деятельности, касающейся недвижимого имущества (геодезической, картографической и т.п.).
Организация государственной кадастровой оценки ЗУ.
Ведение топографических карт и планов различного формата.
Создание, ведение и контроль за местными отделениями Росреестра.
Ведение и обновление сведений в информационных системах (как бумажных архивов, так и электронных баз данных).

Специфика работы сотрудников Росреестра обязывает их при необходимости организовывать выездные приёмы в населённых пунктах по запросу жителей. Для удобства постановки на учёт и получения сведений об интересующей недвижимости был создан сайт Росреестра.

В итоге, помимо регистрации, хранения информации постановки на учёт и выдачи правоустанавливающих документов, данная инстанция ещё выступает в качестве лицензирующего органа.

Стоимость платных услуг составляется в соответствии с положениями ГК, ЗК и НК РФ.

Росреестр разъяснил, кто может не платить за регистрацию прав на недвижимость

Организация контроля за охраной и использованием земель в РФ предусматривает проверку:

земельных участков,
частей земельных наделов;
земли как природного объекта и ресурса.

Все объекты надзора можно поделить на две группы: общие и непосредственные. К первой относят землю как часть земной поверхности, которая рассматривается в качестве природного объекта и важного ресурса.

10 (19) — 2007

Проблемы развития мегаполиса

государственный контроль за использованием объектов недвижимости

л.н. оборкина,

руководитель Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города москвы

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция по недвижимости) — орган исполнительной власти города, образованный в июне 2006 г. путем объединения двух инспекций — Государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов нежилого фонда города Москвы (Госгоринспекции) и Государственной земельной инспекции города Москвы (Госзе-минспекции). Такое слияние потребовалось для оптимизации качества контроля за арендуемой у города недвижимостью — нежилыми помещениями и землей, на которых они располагаются.

Госинспекция наделена правами на осуществление государственного контроля за соблюдением установленного порядка учета и использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы; соблюдением требований по использованию и охране земель, установленных правовыми актами города Москвы; работой органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций, осуществляемой в режиме «одного окна»; работой органов исполнительной власти, государственных учреждений, государственных унитарных предприятий города Москвы по подготовке, согласованию и выдаче документов заявителям на территории города Москвы. Подобной инспекции нет пока ни в одном субъекте РФ, да и на федеральном уровне такое ведомство отсутствует.

Вызывает удовлетворение то, что при формировании Госинспекции удалось решить такую важную задачу, как сохранение кадрового потенциала, а также привлечение свежих сил к решению поставленных задач. Особое внимание уделялось укреплению кадрового потенциала, поскольку ответственность за проведение каждой проверки слишком высока. В настоящее время численность Госинспекции составляет 340 чел., из которых 223 (65 %) — это специалисты, которые осуществляют

непосредственно инспекционную работу. И если сравнить это положение с некоторыми другими организациями, то здесь самый высокий процент инспекторского состава.

С момента образования Госинспекция по недвижимости провела более 16,8 тыс. проверок нежилых помещений и 14,8 тыс. проверок земельных участков, а также 477 городских структур, в том числе 250 органов исполнительной власти и их территориальных подразделений по вопросам работы, осуществляемой в режиме «одного окна».

Выявлено более 9 тыс. нарушений, из них 4,7 тыс. — в использование нежилых помещений, и 4,6 тыс. — в использовании земельных участков. Почти 70 % от всех выявленных земельных правонарушений приходится на самовольное занятие земель, по 10 % — на самовольное ограничение доступа на земли общего пользования и захламление земель. Основная часть нарушений в использовании нежилых помещений связана с незаконной перепланировкой, сдачей с субаренду, распоряжением объектом без разрешения собственника, использованием нежилого фонда не по назначению.

Привлечено к ответственности более 6 656 нарушителей. В бюджет города перечислено около 116 млн руб.

В городской собственности находится около 50 млн кв. м, из них примерно половина сдается в аренду. Ущерб, который наносится городу в результате субарендах без правоустанавливающих документов, по прикидочным расчетам и самым минимальным ставкам, составляет до 200 млн руб. — столько условно недополучает городской бюджет.

Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, образованная Указом Президента РФ N 1847 от 25.12.2008 «О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии» (до 30.12.2008 — Федеральная регистрационная служба, а территориальные органы по субъектам РФ — Управление Федеральной регистрационной службы). Деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации и основывается на Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законах, федеральных законах, актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международных договорах Российской Федерации и других нормативно-правовых актах Российской Федерации.

Абзац 2 пункта 1 настоящей статьи определяет общие особенности регистрации протяженных объектов недвижимого имущества и объектов, расположенных в нескольких регистрационных округах (например, автомобильные и железные дороги, предприятия как имущественные комплексы, линии электропередач и др.), которые подлежат государственной регистрации в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако текст статьи делает ссылку на то, что по инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа в любом территориальном органе, через который проходит протяженный объект.

В пункте 2 настоящей статьи законодатель делает акцент на то, что структура регистрирующих органов определяется центральным аппаратом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

Пункт 3 устанавливает перечень юридически значимых действий, относящихся к компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

1. Установление регистрирующим органом:

— права Заявителя на представление документов в целях государственной регистрации;

— правового статуса объекта недвижимости, права на который подлежат

— наличия правопритязаний третьих лиц.

2. Осуществление действий, связанных с государственной регистрацией прав и перехода прав собственности на недвижимое имущество и выдача правоподтверждающих документов.

3. Выдача информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о зарегистрированных правах в виде выписок из ЕГРП.

4. Постановка на учет объектов недвижимого имущества не являющихся чьей-либо собственностью (бесхозяйных объектов);

5. Выдача архивных копий правоустанавливающих документов, поданных на государственную регистрацию.

Пункт 4 комментируемой статьи особо подчеркивает узкоспециализированную направленность деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» — это надежный партнер в области оформления сделок с недвижимостью, профессиональных юридических консультаций и юридических экспертиз. Наши сотрудники оперативно подготовят полный пакет документов для регистрации недвижимости, заключения договора аренды.
К сожалению, процесс получения технической документации и заключения договоров в органах государственного учета сопровождается волокитой, потерей огромного количества времени и средств. Клиенты нашей компании получают:

Абсолютно прозрачную, профессиональную и быструю помощь при регистрации права собственности на недвижимость, получении выписок и справок;
Сжатые сроки решения задач любой сложности, связанных с договорами, изготовление и получение технических планов и паспортов;
Надежную юридическую защиту всех правовых интересов;
Полное юридическое сопровождение всех договоров и сделок,купле/продаже недвижимости, аренде;
Оперативную доставку договоров, выписок и других документов удобным для вас способом.

Авторский надзор: что это такое и кем осуществляется

Компания «Стар-Сервис» выполнит оформление недвижимости любого типа – земельные участки, промышленные объекты, здания, отдельные помещения, частные дома и квартиры, а также объектов, которые еще не введены в эксплуатацию и находятся на этапе строительства. Согласно букве Закона РФ, все договора должны проходить обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Росреестра. Мы поможем расторгнуть, изменить, подтвердить или зарегистрировать собственность на различные объекты недвижимости путем правильного оформления документов.
Типовыми услугами, которые востребованы нашими клиентами являются:

Оформление и сопровождение сделок с земельными участками;
Правильное сопровождение сделок с использованием залогового имущества;
Формирование достаточного пакета документов для регистрации в Управлении Росреестра;
Регистрация перехода недвижимости (дарение, договор мены, купля/продажа);
Договоры аренды с различными условиями.

Юридическое сопровождение ваших сделок с недвижимостью заключается в полноценной консультации специалистов по вашему вопросу до заключения договоров, проведение экспертизы документов на проверку их подлинности и правильности оформления, подготовка полного пакета документов для быстрой регистрации с любыми объектами, оперативная подача всех материалов в Управление Росреестра, предоставление результата клиенту.

Центр регистрации недвижимости «Стар-Сервис» возьмет на себя обязанности по защите интересов своих клиентов. Регистрация права собственности – очень затянутый и запутанный процесс, требующий внимания со стороны оформителя. Более того, регулярные поправки в законодательстве могут привести неподготовленного человека к срыву планов, дополнительным финансовым расходам.
Обращаясь в узкоспециализированную компанию, вы обезопасите себя от ошибок при оформлении договоров, заявлений и прочих документов, которые могут поставить под удар проведение сделок с недвижимостью.
Наша команда состоит из опытных юристов, кадастровых инженеров, специалистов в области строительства. Мы защитим все ваши сделки, сделаем процесс оформления права собственности простым, удобным, быстрым. Комплексный подход позволит, сотрудничая с одной компанией, получить помощь при регистрации недвижимого имущества, в кадастровом учете, проведении инвентаризации, правовом анализе документов различного типа.

Узнай всё про недвижимость
от 10 минут!

Онлайн — сервис для получения информации об
объектах недвижимости из Росреестра

Выписка из ЕГРН?

С 1 января 2017 года, на основании закона №218-ФЗ, объединили ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) и ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), вместо выписки из ЕГРП, теперь будет выписка из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Если раньше вы заказывали выписку или кадастровый паспорт (кадастровую выписку), то теперь вы получите два документа в одном.

Что я узнаю из Выписки ЕГРП (ЕГРН)?

Выписка из ЕГРН (ЕГРП) онлайн в городе Москва поможет узнать кто собственник объекта недвижимости, и их количество. Так же вы узнаете:

Ограничения, аресты, обременения;
Дату регистрации права собственности;
Кадастровая стоимость;
Точный адрес;
Площадь;
Назначение объекта недвижимости;
Местоположение;
План (если есть).

Посмотреть образец

Точно укажите адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Наш сервис в реальном времени покажет все записи в базе Росреестра соответствующие вашему запросу. Внимательно проверьте все данные, укажите почту и телефон, далее перейдите к оплате.

Оплата заявки осуществляется посредством сервиса WalletOne, любым удобным для вас способом. Обратите внимание, что в зависимости от способа оплаты WalletOne взимает дополнительную комиссию.

После получения сведений об оплате, специалисты нашего сервиса формируют соответствующий запрос в Россреестр. Время ответа официального сервиса в зависимости от его нагрузки, в среднем составляет от 10 минут до 2 часов.

Сразу после получения ответа от официальной базы Росреестра на указанный вами адрес электронной почты вам придет файл и смс оповещение на ваш мобильный телефон.

Аналитика, обозрение
Новости недвижимости
Налоги на недвижимость
Ремонт и перепланировка
Советы риэлтора
Советы юриста
Ипотека
Разное

1. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью управление недвижимостью — это:

во-первых, деятельность, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.

Во-вторых, управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов)), в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости и имущественные комплексы, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление объектами недв-сти – последовательный процесс, который можно представить в виде следующих составляющих:

— формирование и определение целей управления применительно к каждому объекту или группе объектов недв-сти;

— выбор способа достижения цели, планирование деятельности по достижению целей управления и построения системы управления, то есть разработка детальных экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления;

— организация деятельности по управлению объектами недв-и;

— обеспечение эффективного управления, что подразумевает достижение целей управления, зафиксированных в форме определенных качественных или количественных результатов деятельности при максимальной экономии ресурсов;

— контроль результатов деятельности.

В рамках данной формулировки процесс управления недв-ью представлен в виде цикла управления объектами, содержащего все выше упомянутые формы. Вместе с тем процесс управления недв-ью обеспечивается взаимодействием большого количества функциональных подсистем управления. При этом сущность управления заключается в обеспечении и поддержании согласованности взаимодействия функц-х подсистем. Как система управление недв-ью представляет собой совокупность элементов, обеспечивающих целенаправленное функционирование объектов недвижимости.

Систему управления недвижимостью необходимо рассматривать как сложную открытую систему, для которой характерны:

— определенные признаки (неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность);

— наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов;

— организационной структуры управления;

— технологической инфраструктуры;

— процедур взаимоотношений субъектов по поводу управления объектов недвижимости.

Для каждой системы характерно наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов, наличие организационной структуры управления, технологической инфраструктуры, процедура взаимоотношения субъектов по поводу управления недвижимостью.

Как управленческая система, она включает в себя такие следующие основные элементы:

— механизм управления (цели, принципы, методы);

-управляющую систему, включающую органы управления, их функции и процессы управления объектами недвижимости;

— подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контроль
эффективности).

Приоритетами при формировании системы управления недвижимостью являются:

— во-первых, разработка и использование оптимальных форм, методов и способов управления недвижимостью;

— во-вторых, организация и профессионализация практики управления объектами недвижимости.

Каждая система управления характеризуется своей структурой и инфраструктурой.

Структура управления недвижимостью — это совокупность управляющих подразделений, находящихся между собой в устойчивых отношениях, соподчиненности и обеспечивающих функционирование объектов управления.

Инфраструктура управления недвижимостью — это внешние специализированные организации и государственные органы, занимающиеся вопросами оказания услуг в сфере управления недвижимостью.

Рассмотрим структуру управления недвижимостью на примере типовой схемы управления муниципальной недвижимостью.

Рассматривая иерархию муниципального управления с позиций классической теории управления, необходимо отметить, что в простейшем виде ее можно представить в виде трех элементной линейной композиции: субъект управления — орган управления — объект управления (рисунок 1).

Концепция управления коммерческой недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода по созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связаннее с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических, юридических экспертиз объектов недв. имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта и включает функции планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации объекта; координацию действий инж-техн, обслуживающего и административного персонала; контроль и оценка деятельности персонала.

Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объектов и выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкр. объектами, по их взаимоувязки в единую управленческую систему и по стратегич-му развитию всего комплекса.

Контроль и надзор в сфере недвижимости

На 1-ом этапе производится анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучаются тенденции развития рынка недвижимости.

Данный этап предполагает выполнение следующих экспертиз:

— мониторинг и анализ рынка недвижимости;

— анализ месторасположения объектов недв-и;

— анализ правового положения объектов недв-и;

— техническая экспертиза состояния объектов недв-и;

— экономическая и управленческая экспертиза.

Правовая обоснованность стратегии управления объектов недвиж-сти заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов, перспективных решений порайонной планировки участка, на которой будет располагаться объект; с точки зрения ограниченной местной адм-и требований местного населения.

Техническую экспертизу объектов недв-и проводят для оценки физич-ого состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архит-ого и объемно-планировочного решения зданий. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспеченности зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии. Такое обследование для нового строительства проводится на основании техн-ой документации, для построенного объекта оно включает изучение технических паспортов и осмотр объекта специалистами.

В ходе техн-ой экспертизы необходимо произвести обследование основания с целью выявления потенциально-опасных участков, а также фундаментов здания, представить результаты и рекомендации по усилению конструкций при необходимости, обследование инж-ого оборудования и вывод о том, какое оборудование и когда заменено.

Цель технической экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочного решения. Результатом техн-ого состояния объекта недв-сти явл-ся разработка техн-ого заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспеч-х безоп-ую эксплуатацию объекта. По величине % износа дается общая оценка текущего состояния здания, затем приводятся все причины, обусл-щие плохое либо негодное состояние конструкции и привод-ся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восст-ю, устранению неисправностей.

Документация при техническом обследовании: план участка; техн-ие паспорта на здание и оборудования; результаты геодезической съемки; проектно-сметная документация; поэтажные планы; акты приемки объекта от строителей; схемы инж-х внутренних сетей; схемы подземных коммуникаций; исполн. чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; акты предыдущих технических экспертиз объекта.

В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы об-та недв-сти, решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недв-сти и ставки дисконтирования, удовлетв-ие требованиям собственника. В ходе экономической экспертизы необходимо провести анализ существующего использования об-та, определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от об-та недв-сти, составить перечень всех возможных стратегий управления объектом, перечень мероприятий по основным этапам управления в разрезе потенциально-возможных стратегий управления. Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при разл-х стратегиях упр-я недв-ью.

Бюджет явл-ся основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению об-м недв-сти. В нем отраж-ся стратегия и планы управления на запланированный период.

Управленческая экспертиза: управление – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет 2 составляющие: соотв-ие стратегии упр-я целям собственника и имеющимся упр-м ресурсам.

2ой этап: разработка стратегии и программы управления недв-ью. Осуществляется планирование процессов управления недв-ю, определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недв., планируются процессы развития об.недв-сти, применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта, составляется программа управления с вопросами: выбор наил. И наиболее эффективного варианта исп-я объекта недв-сти; определение субъекта, который будет реализовывать программу упр-я; определение осн-х элементов стратегии маркетинга.

3ий этап: реализация программы управления.

На 4ом этапе осущ-ся оценка результатов реализации стратегии и программы упр-я об-м недв-сти; деят-сти управляющей компании на пред-х 3ех этапах, собственник вместе с представ-м управляющ.компании сравнивает запланированные результаты с фактическими, при необходимости вносят изменения и корректировки в ранее принятые планы или стратегию или в программу управления, которая на данный момент реализуется.

Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объекта может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании — в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объединены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. Причем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены постоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реализуемой программе управления.

Контроль и надзор в строительстве могут проводить Заказчик и подрядная организация, выполняющая функции строительного контроля.

Для оказания услуг строительного контроля также привлекаются независимые специализированные службы (в том числе ИП), имеющие допуски СРО на проведение проверочных работ. В данном случае независимые эксперты выступают в качестве третьей стороны в процессе строительства наравне с Заказчиком и подрядчиком.

Прежде всего, Заказчик должен получить разрешение на строительство. Данный документ выдают Органы ГАСК. После того, как Технический заказчик извещает о начале строительства, происходит назначение штатного инспектора технического надзора. В дальнейшем как представитель органа, осуществляющего строительный контроль и надзор, он будет принимать решение о соответствии построенного объекта утвержденной проектной и рабочей документации и готовности его к эксплуатации.

Перед выходом на строительную площадку генподрядной организации необходимо получить ордер на производство работ. По прибытии инспектора ГАСК на стройплощадку его должен сопровождать представитель Строительного надзора от Заказчика или подрядчика.

Авторский надзор за ходом и качеством строительства осуществляет автор проекта. Он же издает приказ о назначении лиц, отвечающих за организацию авторского надзора. Копия приказа выдается Заказчику.

Кто еще может осуществлять строительный контроль (технический надзор)?

ГУП «Мосводосток» – следит за строительством сетей ливневой канализации;
ГУП «Мосводоканал» – осуществляет контроль прокладки наружных сетей канализации и водопровода;
ОАО «МОЭСК» – ведет надзор строительства наружных сетей электроснабжения;
ГУ МЧС по г. Москве – выполняет технический надзор за работами на объектах ГО и ЧС;
ГУП «Мосгаз» – контролирует вынос или присоединение газовых сетей;
ОАО «МОЭК» и ОАО «Московская теплосетевая компания» – ведут технадзор за монтажом тепловых сетей.

При решении вопросов приобретения, продажи, сдачи в аренду земельных участков, комплексов зданий и сооружений, а также при введении в эксплуатацию производственных, промышленных и коммерческих объектов требуется определить, является ли объектом недвижимости отдельное здание или постройка – сарай, гараж, хозяйственный, строительный вагончик или металлическая конструкция, установленные на земельном участке.

Данная классификация имеет важное значение при определении ставки налогообложения и обязательных платежей на недвижимое имущество.

Чтобы строительная конструкция была признана недвижимым имуществом, она должна быть классифицирована как строение, здание или сооружение.

Временные постройки объектом недвижимого имущества по Закону не являются. Пока статус объекта не определен, его невозможно переоборудовать, использовать для конкретных промышленных и производственных, коммерческих нужд, перестраивать, капитально ремонтировать и списывать с баланса.

Часто судебные споры возникают на основании разногласий по вопросу, – что является объектом недвижимости. Основанием для суда служит независимая экспертная классификация конкретного объекта.

Согласно законодательству, строение – это постройка, имеющая неразрывную связь с землей, но ее перенос не связан с разрушением такой конструкции.

К объектам недвижимости такие строения не относятся, поэтому к ним нельзя официально подвести инженерные коммуникации, их невозможно использовать для производственной и промышленной деятельности. Такие строения используются в качестве вспомогательных хозяйственных построек.

К строениям относят навесы, тенты, каркасные переносные конструкции (теплицы, гаражи).

Многие споры и разногласия между собственниками и в государственных инстанциях можно решить по обоюдной договоренности, не прибегая к судебным искам и долгим разбирательствам. Главное – правильно аргументировать свою позицию, опираясь на официальные документы, экспертные оценки и профессиональные исследования.

Независимая экспертная классификация объекта недвижимости по всем установленным в законе параметрам позволяет на основании фактов доказать свою точку зрения. Если урегулирование споров без суда невозможно, то экспертная классификация объекта – конкретный плюс для выигрыша дела в суде.

Эксперты компании, при необходимости, выезжают на судебные слушания, чтобы по пунктам изложить суду свою позицию классификации конкретного объекта недвижимости.

В А-ЭКСПЕРТ постоянно обращаются организации и граждане для проведения такой экспертизы. Цена за заключение зависит от нескольких параметров:

размер объекта
технологическая сложность объекта
наличие и полнота проектных документов по объекту
расстояние до объекта от офисов А-ЭКСПЕРТ
необходимость георадарных или раскопочных работ для поиска фундамента строения (здесь речь об очень старых объектах)
находится ли дело в суде, и какие вопросы поставил суд перед А-ЭКСПЕРТ.

Исходя из ценового анализа за последние 3 года, — минимальная цена составила 20 тыс. руб., а максимальная — 250 тыс. руб. Для точного определения стоимости и сроков оставьте письменную заявку на сайте компании или позвоните нашим менеджерам. Юридический отдел А-ЭКСПЕРТ, при необходимости, возьмёт на себя ведение спорных дел в арбитражных судах и в судах общей юрисдикции.

Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с организацией и осуществлением государственного контроля (далее — контроль) за использованием объектов недвижимости в городе Москве (далее — объекты недвижимости) уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (далее — уполномоченный орган), устанавливает меры по пресечению правонарушений в области использования объектов недвижимости.

На законодательном уровне не установлены конкретные сроки обращения граждан в регистрирующие органы в целях регистрации прав на недвижимое имущество.
Характеристика правовых основ государственного земельного надзора России. Изучение практики ведения государственного земельного надзора на территории Кущёвского района, проблемы применения законодательства в системе управления объектами недвижимости.

Научная новизна заключается в постановке вопроса и обосновании предложения о внесении изменения в законодательство по расширению полномочий инспектора по государственному земельному надзору.