Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог проданного недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.
Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.
Способы продажи заложенного имущества
Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.
Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;
Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.
Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.
Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.
Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:
- тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
- выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
- не торопиться с передачей аванса;
- в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
- причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.
Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.
Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).
Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.
Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.
Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:
- в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
- исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
- чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
- если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
- задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.
Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.
Если дом в столице или области пришлось заложить, но его нужно продать, самое важное отличие от стандартных сделок купли-продажи – участие и даже доминирующая роль третьего лица, в данном случае, кредитора.
Любой способ продать залоговое жилье по умолчанию будет непростым, потому что без согласия банка это невозможно и незаконно. Если провести сделку, не уведомив банк и без его согласия, продажа будет признана незаконной по суду, и нарушителя будут ждать два неприятных варианта развития событий: либо принудительное досрочное погашение всей суммы кредита, либо покупатель вернет дом продавецу – полученные средства, и все вернется на круги своя.
Поэтому, при всех прочих жизненных проблемах, решать вопрос отчуждения дома в залоге с кредитором придется непременно. Без согласия финансовой организации, в которой заложено жилье, ни одна схема продажи не сработает.
Если жилье заложено по кредиту, то покупателей на него найти достаточно сложно. Недвижимость с банковским обременением, особенно в пригороде или области – не слишком привлекательный продукт, да еще и стопроцентная вероятность волокиты с документами. Потому для покупателя дом, который пришлось заложить, выгоден лишь тем, что цену на него можно просить существенно ниже средней по рынку недвижимости, с большим дисконтом. Если же покупателя удалось найти, то законных схем сделки купли-продажи существует всего четыре.
Первая схема – досрочное погашение. Покупатель сначала гасит долг, а потом, после снятия обременения, покупает дом в собственность. Это сделка на чистом доверии, и потому в дело идут банковские ячейки: в одну покупатель кладет сумму для банка, а во вторую – для продавца. Обе сделки проходят параллельно.
Вторая схема – перезаём, когда залог остается прежним, а кредит переходит покупателю. Банки не очень любят этот вариант, потому что меняют при этом проверенного заемщика на кота в мешке, да и кредитную ставку по новому договору обязательно поднимут.
Третий вариант – когда залог продает собственно банк. Всеми бюрократическими процедурами – снятием арестов и обременений, поиском покупателя, организацией сделки – занимается кредитор. Это удобно экономией времени продавца, но может очень сильно повлиять на стоимость недвижимости, и тогда заемщик рискует сильно проиграть в деньгах.
Последний вариант – самый простой и действенный. Продать дом, который заложен, за наличные своими силами. По этой схеме продавец сам (или с помощью покупателя по договоренности) гасит остаток по кредитному договору, снимает обременение с залоговой недвижимости и продает ее как обычное свободное жилье. В этом случае сделка будет выглядеть для банка всего лишь как досрочное погашение кредита. При этом заемщику еще на стадии оформления кредита под залог дома необходимо убедиться в отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение.
Можно ли продавать заложенный дом
Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.
В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:
- заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
- залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.
Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.
При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.
Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.
Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.
Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.
Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:
- непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
- сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
- сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
- иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т.д.
Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.
Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.
При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.
Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:
- оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
- реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
- срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
- представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.
Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.
Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.
Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.
В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.
Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Как только банк узнает, что у заемщика нет возможности своевременно оплачивать кредит, он подает в суд иск, в котором выносит требование о взыскание в качестве погашения заложенное залоговое имущество. Суд просто так такое заявление не примет, так как кредитор будет обязан привести весомые аргументы и доказательства, что он использовал все меры, чтобы помочь с проблемой без судебных вмешательств. Помимо этого, финансовое учреждение обязано заемщику предоставить подписанный протокол переговоров, его обычно отправляют заказным письмом, в котором отдельно указывается решение о подаче в суд иска на реализацию залога. Должнику также должны предложить все виды решений данной проблемы, без судебных разбирательств.
Поэтому в этот период «прятаться» от заказных писем и судебных повесток не желательно. Потому что таким поведением можно лишить себя уникального шанса контролировать реализацию залога банком. Правильным вариантом будет вообще начать проводить переписку с банком, где вы буде предлагать свои виды решения проблемы.
Заемщику необходимо уяснить, что банк ни в коем случае не может самостоятельно распоряжаться имуществом, которое он заложил под кредит. Ведь залог является собственностью того, кто его предоставил, так что лишь кредитный заемщик имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Благодаря входящим в юридическую практику соглашениям становится возможна реализация заложенного имущества без вмешательства суда.
В полномочия банковских сотрудников входит лишь требования скорейшего погашения задолженности путем реализации залога. Однако и здесь есть свои нюансы, так что банк может только посредством суда требовать продажи имущественного, взятого под залог.
Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).
После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.
При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.
Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.
Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.
- Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
- В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
- Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.
Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.
Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.
Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.
Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.
- Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.
- При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.
- Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:
- необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
- оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
- зарегистрировать договор ипотеки.
После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.
Пакет документов, который для этого требуется, следующий:
- заявление обеих сторон;
- основной договор;
- квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
- закладная (если таковая имеется в наличии).
К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге.
Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.
Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».
Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.
Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.
Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:
- оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
- оплата по жилищному сертификату;
- оплата по аккредитиву или счету-эскроу.
Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.
Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.
Условие считается согласованным и залог возникает, когда:
- В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
- В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.
- Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован
- Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.
- Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:
«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»
Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.
Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.
Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.
О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.
Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:
«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»
Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.
Залоговые квартиры: как продать и купить
В следующих случаях имущество и права не могут быть предметом залога:
Плюсы и преимущества залога заключаются в следующем.
1. Определенные гарантии того, что в случае неисполнения обязательств должником, кредитор за счет заложенного имущества получит удовлетворение.
2. Предметом залога может быть любое имущество: движимое и недвижимое, права по договору банковского счета, имущественные права, исключительные права, доли в уставном капитале, акции. Об исключениях мы писали выше.
3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя, а уже потом требования, не обеспеченные залогом).
4. Запрещено распоряжаться имуществом, находящимся в залоге, без разрешения залогодержателя, а при нарушении данного запрета залог не прекращается даже в случае отчуждения имущества добросовестному приобретателю.
В соответствии с законом, ипотека недвижимости действительна только в случае ее государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому если после продажи квартиры объявляется кредитор с договором ипотеки, который нигде не зарегистрирован, то на первый взгляд, у покупателя нет причин для беспокойства.
Однако не все так просто. Кредитор (который чаще всего находится в сговоре с недобросовестным продавцом) может обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации договора ипотеки и обременения, а на время судебного разбирательства будет наложен запрет на регистрационные действия в отношении квартиры. Из-за этого собственник не сможет ее продать, подарить, заложить или совершить иные сделки. К сожалению, каким-либо образом узнать, существуют ли в отношении жилья такие договоры заранее, нельзя. Тем не менее обычно в договорах купли-продажи прописывают условие, что продавец гарантирует отсутствие любых прав и претензий третьих лиц в отношении продаваемого жилья. Поэтому в случае споров покупатель сможет потребовать обратно свои деньги и взыскать иные убытки. Также защитить себя в этой ситуации можно путем страхования риска потери права собственности по любой причине хотя бы на один год после сделки купли-продажи.
Если на квартиру наложено обременение в виде залога, то оно должно быть указано в выписке из ЕГРН на недвижимости в разделе «Ограничения/обременения». Если в этой графе выписке указано «Не имеется», значит квартира не находится под залогом.
Проверить квартиру на юридическую чистоту Вы можете, обратившись к юристу по жилищным спорам, к риелтору или в агентство недвижимости. Это обычно платная услуга.
Никак. Росреестр – единственная уполномоченная организация в России, располагающая информацией о правах собственности и их переходах на недвижимое имущество, а также об обременениях, наложенных на те или иные объекты по любым причинам (аресты, залоги, маткапитал, долги и т. п.). Если обременения на момент начала сделки с недвижимым имуществом не наложены, значит ни один кредитор на это имущество претендовать не может. Если обременения накладываются после начала сделки, но до регистрации на нового собственника, сделка просто приостанавливается и каждому возвращается свое: покупателю – деньги, продавцу – имущество. А вот если сделка благополучно завершилась, ни один кредитор потом не имеет права предъявить требования к имуществу как залогу.
Информацию о залоге объекта недвижимости можно увидеть на сайте Росреестра. Для того, чтобы понять, есть ли у человека долги или нет, опытные риелторы обычно собирают общую информацию, анализируя соответствующие сайты ФССП. Конечно, риски при покупке такой квартиры все равно остаются, но бояться этого не стоит, ведь договор залога считается заключенным с момента его регистрации.
В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.
Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.
Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.
Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).
Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.
Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.
Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.
Покупатели часто настороженно относятся к таким сделкам, но причина продажи квартиры бывает банальной. В частности, заемщики не справляются с ипотечным бременем или, например, желают разменять жилье с большего на меньшее. Также причиной продажи квартиры может стать необходимость переезда, расширения жилой площади, использование жилого помещения в качестве инструмента для организации инвестирования. Залоговая квартира обладает особым правовом статусом, так как при ее продажи участвуют в сделке не две, а три стороны. Это продавец, покупатель и банк в качестве залогодержателя объекта недвижимости.
Как проверить, заложена ли квартира?
Естественно то, что при организации любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости есть риски правового характера. Например, если покупатель передает солидную сумму в виде задатка либо аванса продавцу, то тогда есть риск того, что продавец откажется вообще продавать квартиру, которая находится под ипотечным обременением. Конечно, можно и даже нужно воспользоваться распиской, но это не всегда может избавить от невозврата денежных средств. При этом сам возврат аванса вполне может растянуться на долгие годы.
Если покупатель квартиры рассчитывает на ипотечный кредит от своей банковской организации и вносит аванс, то тогда банк вполне может не одобрить ему квартиру, которая была заложена другому банку. Опять же имеется риск потери внесенного аванса. При выполнении определенных условий банк, являющийся залогодержателем может дать разрешение на продажу, но эти условия могут быть не всегда выгодными для покупателя или самого заемщика. Например, банковская организация начинает перед совершением сделки купли-продажи от требовать от залогодателя до 80% от задолженности по сделке. Естественно есть риск того, что банк вообще вынесет отказ и не разрешит продажу заложенной квартиры. Поэтому все риски надо просчитывать, обговаривая условия и детали сделки заранее.
Затягиваются иногда сроки получения закладной из банка вместе со сроками снятия обременения в Росреестре. Тогда есть риск, что для покупателя условия сделки будут не актуальными, ведь никто не хочет ждать долгие месяцы. При покупке квартиры для приобретателя риск кроется в том, что может быть осуществлена попытка передачи продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Такая передача ничем не подкреплена кроме предварительным договором купли-продажи или условиями договора аванса.
Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.
Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.
Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.
Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.
Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.
Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.
Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.
Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…
На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:
- Продажа через погашение кредита покупателем квартиры
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.
- Продажа с участием банка
Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.
Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.
- Продажа через смену залогодателя
Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.
Порядок реализации залогового имущества
Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.
Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.
Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.
Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи — а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.
Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены
Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.
Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной — примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.
О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.
Что нужно знать при покупке залоговой недвижимости ?!
До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).
Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.
Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС — кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).
Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:
Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) — серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:
- потенциальные риски для покупателя;
- отсутствие у пристава заинтересованности в выгодной продаже;
- сложившееся мнение, что на торгах имущество можно приобрести по очень низкой цене.
Вывод — доведение процесса до продажи имущества на торгах — не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.
Суды выявили пять популярных схем, которые используют залогодатели, чтобы вывести имущество из-под залога. В статье разобрали каждую из них и дали советы, как защититься залогодержателю от недобросовестных должников.
Меняют параметры предмета залога
Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.
Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.
Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.
Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.
Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.
Какой довод защитит залогодержателя
Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества. Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога. Такие доводы принимают суды, и на их основании защищают законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.
Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.
Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю. Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.
Какой довод защитит залогодержателя
Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.