Жилищный вопрос в китае

• Журнал Международный студенческий научный вестник. – 2018. – № 3 (часть 4)
• Дата публикации 26.04.2018
• Раздел Технические науки
• УДК 69(510)

Как в Китае решают проблему нехватки жилья

Перед переездом в Китай, важно изучить нюансы и ценовую политику на аренду и покупку жилья в Китае — многие думают, что в Азии, а в частности в Китае, квартиры в Китае стоят копейки, но приехав удивляются что цены в этой стране намного выше чем казалось. Это было актуально 10-15 лет назад, сейчас же стоимость недвижимости в Китае, примерно равна ценам в большинстве развитых стран мира.

Стоимость недвижимости здесь очень сильно отличается в зависимости от города:

• Самые дорогими считаются города первой линии: Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь.
• Чуть дешевле города новой первой линии, такие как Чэнду, Ханчжоу, Тяньзинь, Циндао, Нинбо и др.
• В городах второй линии, квартиры значительно дешевле, зачастую вдвое дешевле крупных городов. К таким городам относятся: Сямынь, Фошань, Харбин, Вэньчжоу, Иу, Яньтай и другие.
• Самые дешевые цены, соответственно в городах третьей линии: Хух-хот, Муданзцян, Шантоу, Юнфу и др.

• Общая площадь квартир в Китае, считается не как в России. В метраж квартиры включена площадь общественной зоны и лифта — она делится между всеми квартирами на этаже. Получается, покупая квартиру 90 квадратных метров, вы получаете во владение квартиру площадью 75 квадратных метров + 15 квадратных метров подъезда. Поэтому не удивляйтесь, что квартира немного не дотягивает по метражу заявленному в документах.
• В Китае социализм, поэтому квартиру вы не покупаете, а берёте в аренду у государства на срок 70 лет. По прошествии этого срока — государство имеет право распоряжаться вашей недвижимостью как оно посчитает нужным.

Питьевая вода здесь стоит до 7 юаней, молоко – 19 юаней, за буханку хлеба нужно заплатить 15 юаней, а килограмм картошки будет стоить около 9 юаней. Фрукты тут стоят аналогично с Пекином, а вот килограмм сыра обойдется в 120 юаней. Стоимость куриных грудок – до 35 юаней. Бутылка пива в среднем 6 юаней, а вина 130 юаней. Некоторые продукты дороже, чем в столице, а некоторые – немного дешевле.

Недвижимость в Китае вызывает у россиян повышенный интерес. Многие желают приобрести жилье в этой динамично развивающейся стране. Но правила, действующие в жилищном секторе Поднебесной, существенно отличаются от установленных в большинстве стран. Стоит также помнить, что в КНР у власти находится коммунистическая партия. Поэтому к частной собственности отношение в Китайской Народной Республике особое.

С начала 2020 года покупка недвижимости в Китае ведется под более жестким контролем со стороны органов местного самоуправления. Дело в том, что в 2020 году правительство страны приняло жесткие меры по борьбе со спекуляцией, которой, по его мнению, сопровождаются сделки с жильем. Например, в некоторых городах был повышен размер первоначального взноса – с 30 до 40 % – при покупке гражданином второй квартиры или дома. Рынок недвижимости Поднебесной начал охлаждаться и ввиду негативных тенденций на нем в обозримой перспективе часть вышеуказанных мер, скорее всего, будет отменена.

И процесс этот уже начат. Если ответ на вопрос, какие квартиры в Китае можно было продавать в 2020 году, для всех регионов страны однозначно звучал так: только те, с момента покупки которых прошло не менее 2 лет, то сегодня ситуация несколько поменялась. Первым этот мораторий снял город Хэцзэ, что в провинции Шандунь.

Чтобы стать владельцем жилья в Китае, иностранцу необходимо иметь загранпаспорт с визой, разрешающей пребывание в стране, либо документ, подтверждающий наличие вида на жительство.

Орган местного самоуправления может потребовать и другие бумаги: например, от русских покупателей часто запрашивается брачное свидетельство. Все дополнительные документы должны быть переведены на китайский язык и заверены в нотариальной конторе, работающей в Китае.

Гражданин другой страны может оформить в Поднебесной ипотеку, если соответствует следующим требованиям:

• стаж работы в городе предполагаемого приобретения недвижимости – не меньше 1 года;
• наличие китайского спонсора, гарантирующего, что заработок иностранца достаточен для выплаты ссуды. Как правило, в качестве такого поручителя выступает работодатель.

На рассмотрение специальной банковской комиссии потенциальный получатель кредита должен предоставить:

• справку о размере доходов;
• документ о достаточности средств для оплаты первоначального взноса;
• бумаги, подтверждающие легальность имеющихся средств.

Вернуть заемные средства нужно будет не позднее 20 лет с момента их получения.

Иммиграция в КНР через приобретение недвижимого имущества возможна при соблюдении следующих условий:

• иностранный покупатель должен проживать на территории КНР не меньше 1 года;
• стоимость приобретаемой недвижимости должна превышать 500 тыс. долларов США.

Но иностранец после проведения такой сделки автоматически разрешение на ПМЖ не получит. Статус владельца недвижимости способствует лишь оформлению долгосрочной визы в страну.

Рабочий день в Китае длится 8 часов, 6-дневная рабочая неделя, переработки не приняты: ровно в 18:00 все бюджетные работники покидают рабочие места, но по желанию можно и остаться дольше положенного времени за дополнительную оплату.

Насколько мне известно, по Китайскому законодательству, работодатель обязан оплатить жильё, страховку всем членам семьи, если есть дети — обучение в саду и школе, а в некоторых случаях — транспорт и связь.

Русские мужчины работают преимущественно в технических областях, мой муж, например, в сфере IT-технологий и безопасности. Женщины работают в салонах косметологами, маникюрщицами, некоторые открывают кабинеты на дому. Много переводчиц в различных сферах и преподавателей английского в детских садах и языковых школах.

Я работаю организатором пространства — помогаю нашим соотечественникам в Шанхае и за его пределами обустроить уютный дом и навести порядок в вещах. Эта профессия подарила мне возможность заводить новых знакомых по всему миру, находясь в самом густонаселенном городе на Земле, который я уже считаю своим домом.

К домохозяйкам относятся положительно, это скорее привилегия, так как не многие могут себе позволить не работать. Большинство женщин работают наравне с мужчинами.

Я мало общаюсь с китайцами, так как почти не говорю на китайском. Но могу точно сказать, что они добродушные, всегда готовы прийти на помощь, легко идут на контакт, дисциплинированные, не ломятся в транспорт, например, не толкаются и не хамят.

Иммигрантов из СНГ принимают хорошо. Не могу, конечно с уверенностью говорить про все регионы Китая, так как в других городах к иностранцам может быть другое восприятие. Конкретно в Шанхае — к приезжим из России относятся дружественно и тепло. Я не замечала никакого негатива против нас, но бывают случаи, когда китаянки запрещают играть своим детям с иностранцами. В чем причина — объяснить не могу, вероятно, из-за разницы менталитетов или предрассудков.

Китайцы, состоящие в «раздельном браке» или лично знакомые с подобными союзами, по-разному описывают особенности жизни таких семей. Если попытаться соотнести их истории, складывается следующая картина.

Парень и девушка, только начавшие работать после университета и продолжающие жить с родителями, желают создать семью и завести детей. Но они не готовы к свадьбе и совместной жизни: на первое не хватает денег, а на второе – уверенности в себе и партнере. Тогда молодая пара договаривается о «раздельном браке», который подразумевает следующую последовательность действий:

• молодожены расписываются в ЗАГСе, отказываясь от свадьбы и сопровождающих ее обычаев;
• супруги заводят двух детей – первому ребенку дают фамилию отца, а второму – фамилию матери;
• новая семья живет раздельно – муж с первенцем у своих родителей, а жена со вторым ребенком у своих родителей;
• все члены семьи видятся несколько раз в неделю в оговоренные дни, а дети могут периодически проживать то с отцом, то с матерью;
• муж и жена имеют общий семейный бюджет, а в первые годы им активно помогают родители, благодаря чему супруги могут не бросать работу.

Что касается уровня жизни в Китае, то он будет сильно отличаться в зависимости от провинции. В крупных городах цены на товары и услуги выше, но там больше возможностей устроиться на высокооплачиваемую работу. В провинциях доходы населения низкие. Люди живут очень просто, занимаются в основном сельским хозяйством. Самые дорогие для проживания города – столица Пекин, Гуанчжоу, Шанхай, туристические и промышленные центры.

Средняя зарплата по стране – 850$. Самыми востребованными и высокооплачиваемыми профессиями считаются:

• врачи,
• ученые,
• IT-специалисты,
• рабочие предприятий, связанных с добычей полезных ископаемых,
• работники угледобывающих и энергетических предприятий.

Из-за большой конкуренции дипломированные работники не всегда могут устроиться по специальности. Поэтому они вынуждены соглашаться на низкооплачиваемую работу, получая минимальную зарплату, средний размер которой по стране составляет 300$.

В Китае пенсию получают лишь 55% населения страны. Ее размер зависит от сферы деятельности и стажа. Средняя пенсия составляет 20% от средней зарплаты в городах и 10% в сельской местности.

Еще одним основанием для получения ВНЖ в Китае является работа в национальной компании. Не важно, принадлежит она государству или частному лицу. Обязательное условие – официально заключенный трудовой контракт. Причем он должен получить одобрение в Министерстве труда и соцполитики КНР. ВНЖ первоначально выдается на год, продлять его можно, пока не закончится срок действия трудового договора. Работа в Китае в течение 5 лет дает право подать документы на получение постоянного вида на жительство. Для преподавателей вузов и научных работников, имеющих докторскую степень, а также для ректоров вузов этот срок меньше – всего 4 года.

Один из самых популярных способов получения ВНЖ у россиян – открытие бизнеса на территории КНР. Для въезда в страну и организации собственного бизнеса предпринимателям выдаются визы. Они позволяют находиться в стране 3 месяца. Затем, если компания прошла проверку, бизнесменам выдается годовой ВНЖ с правом продления. По истечении 5 лет разрешается оформить ПМЖ.

Заключив брак с китайским гражданином, иностранный супруг получает ВНЖ. Спустя год оформляется уже ПМЖ, а через 5 лет – гражданство. Его могут получить и дети супругов, не достигшие совершеннолетия.

Пожалуй, легче всего получить вид на жительство в Китае иностранцам, собирающимся вложить средства в национальную экономику. Они сразу могут оформить ПМЖ, а уже через 5 лет – гражданство. Правда, минимальная сумма инвестиций высокая – не менее 0,5 млн. долларов.

Список необходимых документов будет отличаться в зависимости от основания для получения ВНЖ. Но в обязательном порядке надо будет подготовить:

• паспорт гражданина РФ и действующий загранпаспорт;
• 6 цветных фотографий, отвечающих всем требованиям;
• справку об отсутствии судимости (ее надо заранее взять в МФЦ, потому что на ее оформление потребуется около месяца);
• подтверждение легальности и достаточного уровня доходов (это может быть выписка из банка о наличии средств на счете, налоговый отчет за 6 месяцев для частных предпринимателей, справка о зарплате);
• действующая виза, разрешающая въезд в Китай;
• медицинская справка об отсутствии опасных заболеваний – СПИДа, туберкулеза, наркозависимости и др.;
• письменное обещание не вести антигосударственную деятельность.

Все документы проверяются органами безопасности Китая. Их обязательно надо перевести на китайский язык, заверив у нотариуса.

Если власти вынесли положительное решение, аппликанту предоставляют вид на жительство. Как правило, сначала оно выдается на 1 год. В дальнейшем его можно продлить, если основания для постоянного пребывания в стране сохранились. Прожив в Китае 5 лет, можно претендовать на ПМЖ, а еще через 5 лет – на получение китайского гражданства.

Первое, что следует иметь в виду, планируя поездку в Китай, это то, что на территории страны проживает огромное количество местных жителей и приезжих иностранцев и что в связи с этим изобилия свободного жилья не наблюдается, несмотря на потрясающие темпы строительства. Безусловно, любой сайт или агентство недвижимости предложит вам массу вариантов, но когда вопрос аренды станет особо актуальным, выяснится, что качественное жилье по приемлемым ценам – товар достаточно дефицитный.

Поэтому о краткосрочной аренде жилья, если вы едете в отпуск или вам предстоит деловая поездка, стоит задуматься, находясь еще в собственной стране. Сайтов, предлагающих снять жилье в различных городах Китая, в интернете довольно много. Есть среди них и русскоязычные версии – о них мы расскажем ниже. Если же вы отправляетесь в краткосрочную поездку по туристической путевке, убедитесь в том, что турагентство позаботилось о вашем проживании в Поднебесной.

В случае если вы отправляетесь в Китай на длительный период, чтобы там жить, работать или учиться, лучше заняться долгосрочной арендой жилья, находясь уже в самой стране – так выйдет дешевле. Однако все равно не откладывайте решение этого вопроса «в долгий ящик». Потратьте на поиски жилья несколько дней и, подобрав наиболее подходящий для вас вариант, заключайте договор – если будете долго раздумывать, понравившаяся вам квартира, скорее всего, достанется кому-то другому.

Жилищная реформа в КНР (на примере Шанхая)

Говоря о том, сколько стоит снять жилье в Китае, следует отметить, что это зависит от массы факторов: площади и качества самого жилья, наличия дополнительных удобств и т.п. Однако наиболее важным является то, где именно вы хотите снять жилье: в крупном городе или в провинции. При этом следует учесть, что в городах стоимость аренды зависит еще и от конкретного района.

Пекин – столица КНР, крупный административный, военный, экономический, научный и туристический центр страны. Население города – 21,5 миллиона человек. Кроме того, в городе постоянно находится масса приезжих, поэтому аренда недвижимости обходится дорого. К примеру, снять квартиру в Пекине на месяц может позволить себе человек, имеющий зарплату порядка 1,5 тысяч долларов США, и то она почти полностью уйдет на арендную плату.

Разумеется, речь идет всего лишь об однокомнатной отдельной квартире – апартаменты в центре обойдутся куда дороже. Жилье на окраинах города несколько дешевле, но ориентироваться следует на сумму от 1 до 1,5 тысяч долларов.

Кстати, для посещения гражданами СНГ Китая вообще и Пекина в частности требуется специальное разрешение правительства страны.

Состоящая из трех провинций историческая область граничит с российским Приамурьем и Приморьем – регионами, входившими до середины XIX века в состав Китая, и является центром китайско-российской торговли. И все же этот регион не столь экономически развит, как некоторые другие города и провинции Китая, поэтому и цены на жилье здесь пониже. К примеру, аренда квартир в Маньчжурии в Китае стартует от 300$, а дом в сельской местности можно арендовать за 100$ в месяц.

Шенчжень – провинциальный китайский город, расположенный в провинции Гуандун на границе с Гонконгом. Однако на привычные для нас райцентры он не похож. Население города с 2000-го года увеличилось на треть и достигло 10 миллионов человек. В настоящее время Шенчжень активно развивается, строится и входит в первую пятерку городов с самым быстрорастущим населением. При этом цены на аренду жилья в этом городе сравнительно низкие: снять квартиру в городе Шэньчжэнь обойдется примерно во столько же, что и в Манчжурии – от 300$ в месяц.

Оказалось, что в Китай на заработки приезжают люди со всего мира. Американцы, англичане и австралийцы, в основном, работают преподавателями английского. Здесь развит модельный бизнес, также можно найти работу программистом, фотографом, журналистом, в сфере гостиничного бизнеса или вообще открыть свое дело, главное – это знание английского, а еще лучше – китайского.

Но даже без знания языка в Китае можно найти высокооплачиваемую работу, ведь иметь иностранного сотрудника в компании – это престижно, поэтому местные фирмы готовы предоставить все требуемые документы, оплатить расходы на визу, билет и даже жилье. К слову о недвижимости: 1 кв.м. в Шанхае стоит примерно 500 тыс.-1 млн.руб. Поэтому о покупке собственного жилья здесь можно забыть, а вот съемные квартиры совсем недорогие. Комната – 2000-4000 юаней, отдельная квартира – 5000-10000 юаней.

В Китае правительством заблокированы все привычные для европейца интернет-ресурсы — Facebook, Instagram, WhatsApp, Skype, Twitter, Google, Play store, которые работают только через VPN. Поэтому по приезду в Поднебесную стоит обзавестись популярным азиатским мессенджером WeChat, так как в Китае пользуются только им – это одновременно и мессенджер, и социальная сеть, и онлайн-кошелек.

Не стоит забывать и о том, что у коммунистического строя есть еще один «побочный эффект» – засилие бюрократии. Недавно здесь прошел очередной съезд партии, на котором было принято усложнить визовый режим. Если раньше рабочую визу можно было получить легко, то сейчас даже бизнес-визы выдают не всем. Поэтому нужно быть готовым к бумажной волоките как туристу, так и тому, кто решил переехать в Китай на какой-то период.

И все же, когда этап трудоустройства пройден, долгосрочная виза на руках, и ты нашел жилье – встает вопрос: «Как здесь жить?». Привыкнуть к китайскому менталитету, еде, одежде практически невозможно. Культурные, так скажем, «европеизированные» китайцы – воспитанные и скромные. Но большая масса людей в Китае не настолько просвещенная. Некоторые не только не умеют читать, но и даже не знают Мандарина и разговаривают на своем местном – непонятном для других – диалекте.

Но вскоре привыкаешь и к плевкам на улице, и к непонятным крикам, и тогда можно начать путешествовать. Главные два города Поднебесной – это Пекин, который сохранил культурное наследие страны, и Шанхай – экономический центр с современной архитектурой.

Тем, кто в ближайшее время хочет посетить Поднебесную, нужно знать несколько интересных фактов:

• Число «4» на китайском созвучно со словом «смерть», и китайцы так его боятся, что в некоторых зданиях отсутствует 4-й и 14-й этаж, а иногда и 13-й;
• Число «6», наоборот, обозначает восторг, поэтому китайцы нередко обмениваются комбинацией «666» в переписке, что может показаться европейцу довольно странным;
• Будьте внимательны при выборе ресторана и блюда. Самый рискованный выбор – это традиционный «хот-пот». В некоторых ресторанах его готовят на европейский манер и добавляют только мясо, но традиционно – это суп, в котором варятся потроха, костный мозг, ферментированные яйца и прочие непривычные для нас деликатесы;
• О китайских «лакомствах» можно говорить часами, но мой «топ» составляют «вонючий» или «ферментированный» тофу, ферментированные утиные яйца зеленого цвета, вареные кубики свиной крови, сладкие «мункейки» юэбин с куриным желтком внутри;
• На рынке и в магазине все цены рассчитаны не на 1 кг, как это принято на Западе, а соответствуют китайскому фунту «цзинь», равному примерно полкило. Так что будьте внимательнее, чтобы не пришлось платить вдвое больше;
• В ресторанах в Китае принято подзывать официанта, громко выкрикивая «фу-уюан!», что в переводе значит «официант»;
• В Китае при рождении ребенка принято считать, что ему уже 1 год, поэтому если вы узнаете возраст китайца, обязательно уточняйте год рождения. В некоторых регионах ребенку могут прибавить даже два года, если он родился в канун китайского Нового года;
• В Китае принято делиться едой. По правилам местного этикета посередине стола стоят соленые и острые закуски, предназначенные для всех, а у каждого из гостей своя миска с пресным рисом. Гости палочками берут закуски из общих блюд и смешивают их с рисом. В Китае есть в одиночку и ни с кем не делиться считается некультурным, и детей с детства приучают делить свое с другими.

О Китае можно говорить вечно, это другой мир с невероятными обычаями, глубокими традициями и богатым культурным наследием. Мне посчастливилось прикоснуться к нему, увидеть красоту в простых вещах, оценить то, что никогда не было частью моей культуры. Жизнь в этой стране учит многому, но главное – это умение сосуществовать с другими культурами. Китай насчитывает сотни народностей, которые зачастую не имеют общего языка, но при этом – это одна большая страна. Я думаю, КНР стоит того, чтобы в нее влюбиться, и уж точно, чтобы побывать здесь.

Фотографии из личного архива Анастасии Чупиной, опубликованы в блоге Instagram @chupaofficial

Надежда Сережкина

Едят все и всё. Страну можно поделить на две части: одна половина готовит, другая поглощает. Едят везде. В центре города есть фургончики с едой, там можно попробовать тараканов, скорпионов, крабов. Тараканов попробовать не довелось — слишком трусливая. А вот скорпионы напоминают острую приправу, которая скрипит во рту.

Еда — это остро, иногда вкусно, непонятно. Если вам нравятся угощения в китайских ресторанах, то далеко не факт, что понравится то, что на самом деле едят китайцы. Едят они много, но при этом толстых людей практически нет. Порции намного больше, чем в любом минском ресторане, и при этом стоят 3—4 белорусских рубля. Кстати, помидоры черри считаются фруктами, поэтому их часто продают как вкусняшку в карамели.

В большинстве своем китайцы не очень хорошо знают английский. Точнее, плохо знают. Еще точнее, не знают вообще. Объясняться в общественных местах приходилось на пальцах, ну а дальше взаимоотношения зависят от актерского мастерства и умения играть в «крокодила». Первое время могла вернуться из магазина ни с чем, потому что меня попросту не понял продавец, ну или я его. Со временем начинаешь их понимать, но это не мешает тебе заказать в кафе, если увидел знакомый иероглиф, столетние яйца — китайский деликатес. Правда, попробовать его не решилась — уж очень он воняет.

Меня поразило, что у каждого китайца, будь то старик или маленький ребенок, есть смартфон. WeСhat — вся их жизнь. Заменяет мессенджеры и соцсети. Там записывают голосовые сообщения, обмениваются фотографиями, созваниваются по видеосвязи, выкладывают истории. И, главное, через QR-код оплачивают все — булочки у дедушки в его фургончике, овощи и фрукты на рынке. Наличными китайцы практически не пользуются.

Даже у бездомного есть WeChat или Аlipay: именно так они попрошайничают, наличкой пользоваться нет смысла. Иногда местные удивлялись, видя у меня бумажные деньги.

А в аэропорту долго разбирались с тем, что мое имя слишком длинное для китайцев, у которых для этого используется максимум три иероглифа. Вначале со мной пытались разговаривать на английском, но когда я поняла, что их вариант английского мне не понять, мы перешли на китайский.

Маленькая строительная свалка и дешевый магазин будут соседствовать с элитным бизнес-центром. Чтобы пройти к стоянке, где стоят «Теслы» и «Мазерати», тебе нужно обойти лужу, которую заботливо организовал работник соседнего кафе. Зайдя в обычное жилое гетто, ты увидишь, как дом строится на доме, все разваливается, от запаха будет разъедать глаза, у квартала будет парочка общественных туалетов, потому что в домах их нет, по улицам будут бегать огромные крысы. Но люди будут более беззаботные, чем мы. Возможно, потому, что не видят мира, что информация скрыта, что прожили так всю жизнь. Тем не менее чувствуют они себя нормально, ведь живут тем, что есть. Большинство китайцев, с которыми я общалась, не выезжали даже из своей провинции, не говоря уже про путешествия по другим странам.

Самое ужасное, что ты можешь сделать, это высказаться по поводу Мао Цзедуна. Он и Бог, и Повелитель, и Отец. Памятник ему можно увидеть практически в каждом парке. А мелочь называется «мао».

При дискуссии с китайцами о вере в Бога они строго отвечают: «Это же не научно!» Церкви здесь есть, но чаще пустуют (даже с таким количеством населения).

В Китае поисковик не найдет слово «секс». Я знаю китайца, которого родители заставили бросить девушку за то, что та якобы оказалась не девственницей. Секс только после свадьбы. Из-за того что соответствующей информации в стране мало, китайцы в этом плане очень стеснительные. Чтобы купить секс-игрушку или другую атрибутику, нужно войти в специальную «будку», где, как в игровом автомате, ты выбираешь нужный предмет и оплачиваешь его через QR-код.

Первое, что следует иметь в виду, планируя поездку в Китай, это то, что на территории страны проживает огромное количество местных жителей и приезжих иностранцев и что в связи с этим изобилия свободного жилья не наблюдается, несмотря на потрясающие темпы строительства. Безусловно, любой сайт или агентство недвижимости предложит вам массу вариантов, но когда вопрос аренды станет особо актуальным, выяснится, что качественное жилье по приемлемым ценам – товар достаточно дефицитный.

Если вы уже находитесь в Китае, можно воспользоваться услугами специальных агентств по недвижимости. Отправьтесь в тот район города, в котором вы хотели бы жить – местные агенты всегда в курсе всех новостей. Прогулявшись по улицам, вы обнаружите несколько таких агентств – их можно узнать по рекламным стендам с фотографиями интерьеров различного жилья. Фотографиям особо не доверяйте – качество ремонта, как правило, низкое, но в агентство все же зайдите.

«Кошмарный сценарий» для Пекина: 50 млн китайских квартир пустуют

Недавно РИА Новости организовало видеомост между Москвой и Пекином на тему «Как решить жилищный вопрос». Представители Поднебесной в качестве собеседников были выбраны далеко не случайно. В мировой табели о рангах обе страны занимают близкие позиции в том смысле, что относятся к числу не самых богатых и развивающихся государств, имели схожие (сложные) стартовые условия в части обеспеченности населения жильем и сейчас демонстрируют концентрированные усилия в решении жилищной проблемы.

Обе страны столкнулись с ней не сегодня. Если начинать отсчет со времен начала перестройки, то в 1987-м в России, по данным Росстата, на душу населения приходилось около 15 кв. м общей площади. В Китае ситуация была еще более напряженная, к 1987 году обеспеченность жильем составляла только 10 кв. м.

Для изменения ситуации в лучшую сторону 6 лет назад в России был заявлен национальный проект доступного жилья. В Китае в свою очередь говорят о крупномасштабной жилищной реформе, развернутой чуть раньше, на рубеже веков. Примечательно, что, по словам заместителя руководителя отдела международных финансовых рынков Центра финансовых исследований Академии наук КНР Инь Чжунли, «в ближайшее время 20% населения будут решать жилищную проблему при помощи государства, частичной или полной». И генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов говорит, что у нас «примерно на 20% наименее обеспеченных граждан у государства хватает сил как-то им помогать, по крайней мере, декларировать, что оно принимает на себя такие обязательства». Цифра одна и та же, только интонации слегка разные.

При этом в обеих странах проповедуют однотипные способы борьбы с недугом. Так, по словам Инь Чжунли, для 5% самого малообеспеченного населения жилье предоставляется практически бесплатно, включая услуги ЖКХ. Также государство дотирует строительство экономичного жилья, которое получается весьма дешевым. Много жилья предоставляется в социальную аренду по цене в три раза ниже рыночной. Существуют и соответствующие финансовые инструменты. Система государственного ипотечного кредитования предлагает ставку по кредитам на 20% ниже, чем в коммерческих банках.

Чувствуете, как все похоже, как все это на слуху и у нас? И ипотека, и очередь на бесплатное жилье для малоимущих, и жилье эконом-класса, и даже об аренде с недавних пор заговорили. Правда, есть разница – не то, чтобы в деталях, а скорее даже в нюансах того, как об этом говорят. В Китае эти механизмы просто перечисляют, а у нас все то же самое, но с оговорками.

Взять, к примеру, ипотеку. В Китае как бы между делом констатируют, что это один из инструментов реформы, позволяющий гражданам со средними доходами приобретать жилье на рынке. У нас же ипотека превратилась чуть ли не в синоним всего проекта доступного жилья. Она больше всего на слуху. За последние 10 лет, отмечает А. Пузанов, она разрослось с нуля до весьма значимых величин – примерно пятая часть сделок на рынке происходит по ипотеке. Эта мера ощутимо стимулирует спрос на рынке жилья. Однако, по его мнению, наш рынок жилищного строительства оказался сильно монополизированным.

На нем неэластичное (не «растягивающееся» под спрос) предложение, и это приводит к тому, что предложение сдвигается в сторону дорогих сегментов жилья, которые позволяют быстро получить высокую прибыль, благо спрос есть во всех сегментах. В результате нам катастрофически не хватает физически построенных квартир, особенно дешевых, эконом-класса. Это главный вызов, с которым сейчас сталкивается российская жилищная политика.

Получается, что в Китае ипотека однозначно со знаком «+», а у нас не знаешь, радоваться ей или огорчаться.

И в Китае и в России существует озабоченность невысокими доходами основной массы населения, и там и тут обозначают стремление к их повышению. Это и понятно, поскольку на оказание социальной помощи чуть ли не поголовно всему населению не хватит никакого бюджета. Уровень доходов, которые получает гражданин, должен быть достаточен для того, чтобы он сам мог решить свою жилищную проблему. «Надо менять меры социальной политики. Делать это через политику доходов. За счет политики высоких доходов в России можно быстро создать условия для улучшения качества жизни россиян. Не надо отрывать решение жилищных проблем от политики доходов», – считает генеральный директор Всероссийского центра уровня жизни профессор Вячеслав Бобков.

Однако допустим, что нам удалось усовестить российских олигархов, чтобы они стали меньше денег обращать себе в доход и повысили зарплату трудящимся. Тогда граждане придут со своими деньгами на рынок, который в условиях ограниченного объема строительства моментально ответит повышением цен. Что-то похожее уже было. «Действительно, сегодняшний рынок у нас сложился ориентированным на краткосрочную и высокую прибыль. Повышение спроса в силу увеличения ли доходов, снижения ли ставок по ипотечным кредитам приведет в первую очередь к росту цен, что мы наблюдали в 2005–2008 годах в полной мере», – соглашается А. Пузанов.

Иными словами, в российских условиях повышение доходов граждан для решения жилищной проблемы является условием необходимым, но совершенно недостаточным. Нужно еще что-то.

Наконец, хотелось бы сказать об аренде жилья. В Китае ей уделяют большое внимание. Сотрудник Центра изучения мировых проблем «Синьхуа» Вань Чэнцай поясняет: «Не обязательно создавать условия для приобретения недвижимости любым гражданином страны. Задача в том, чтобы любой житель страны мог снять, арендовать себе жилье, если он не может приобрести ее в личную собственность». И действительно, какая разница, в какой форме человек пользуется жилплощадью, если речь идет об удовлетворении его потребности в крыше надо головой, а не о чем-то другом.

К примеру, когда-то я жил в государственной квартире, то есть нанимал ее, теперь живу в той же самой квартире, но уже собст-венной, приватизированной. Разве что-нибудь изменилось в моих жилищных условиях? Абсолютно ничего.

С некоторых пор это понимание стало проникать и в сознание россиян, все чаще у нас тоже говорят об аренде. Но и тут не все просто. Профессор В. Бобков, и не он один, отмечает, что «у нас в стране рынок арендного жилья не развит». В то же время, по мнению А. Пузанова, у нас есть класс арендодателей, которые представлены непрофессиональными участниками, «бабушками», как их иногда называют риелторы.

В ходе приватизации «бабушки» получили свои квартиры бесплатно, и поэтому сдают их за сравнительно небольшие деньги, которые готовы заплатить наниматели. Именно этот факт является основной причиной того, что у нас не развивается сегмент доходных домов и коммерческого арендного жилья. Профессиональному инвестору не под силу конкурировать с «бабушками». «По оценкам экспертов у нас порядка 10% квартир в жилищном фонде сдается в аренду, но на очень нецивилизованных условиях, когда ни владелец квартиры, ни арендатор не чувствуют себя защищенными», – завершил свою мысль А. Пузанов.

В связи с этим возникает вопрос. Как можно считать «слабо развитым» рынок «бабушек», который непреодолимой стеной стал на пути профессионального бизнеса? И еще. Из слов А. Пузанова (и не только его) следует вывод, что классические доходные дома появились бы в достаточном числе в том случае, если бы «бабушки» по каким-то причинам перестали сдавать свои квартиры. Правда, аренда в этих домах обходилась бы существенно дороже, чем у «бабушек». Спрашивается, о ком тогда беспокоимся, когда говорим о развитии доходных домов и аренды?

Что касается упрека в «нецивилизованности» аренды у «бабушек», то он справедлив. Однако любой риелтор подтвердит: в выборе между «цивилизованностью» и низкой ценой наниматель предпочтет низкую цену.

Разница в нюансах, о которой сказано выше, проявилась в том, что сегодня Китай в решении жилищной проблемы обошел нас по всем статьям. По сравнению с дореформенным периодом обеспеченность жильем в Китае возросла в 3 раза. Сейчас она составляет порядка 30 кв. м на человека. В России – только 22 кв. м на человека, почти в полтора раза меньше. В начале перестройки, если помните, соотношение было обратным. И все это при условии, что в прошедшие годы население Китая увеличивалось, а наше уменьшалось.

Дело в том, что пока мы ищем, как решать жилищный вопрос, в Китае просто строят жилье. По словам Инь Чжунли, на протяжении последних 10 лет темпы роста строительства составляют примерно 20% в год. А темпы инвестирования в строительство растут со скоростью 30% в год. И никаких ссылок на кризис.

Огромный объем коммерческого жилья выходит на рынок, который достаточно разогрет, люди активно покупают недвижимость, поэтому ситуация развивается достаточно успешно. Сегодня в Поднебесной строят почти по одному кв. метру на человека в год, у нас – менее полуметра. Мы несколько лет практически топчемся на месте. Достичь уровня одного метра в нашей стране планируется только к 2020 году. А если нет новых кв. метров, то жить физически негде, какие схемы ни придумывай, сколько субсидий ни выплачивай.

А. Пузанов объясняет наше отставание тем, что в России с ее огромной территорией наблюдается острый дефицит земельных участков, подготовленных под жилищное строительство. В этих условиях у застройщика появляется стремление заполнить дефицит сегментом дорогого элитного жилья, благо и на него есть спрос. И быстро отбить свои деньги.

В большинстве других стран местным властям выгодно, чтобы у них строилось больше жилья, и они заинтересованы в том, чтобы как можно больше участков выходило на рынок. Стимулом для них служит налог на недвижимость, который является основой местных бюджетов. Чем больше недвижимости, чем она дороже, тем лучше местному сообществу. У нас эта связка порвана, поэтому мотивация у наших муниципалитетов чуть ли не обратная. Для них это морока, какие-то дополнительные непонятные обременения, которые неизвестно, удастся ли отбить или нет. Поэтому они часто действуют ровно в противоположном направлении: попридержать участки подольше, чтобы сократить затраты на их подготовку.

На вопрос, как китайцам удалось столь существенно повысить объем вводимого жилья, Инь Чжунли, в частности, ответил следующее. Среди мер, предпринимаемых правительством, есть в том числе админист-ративные, когда правительство и мэрии «выдвигают определенные требования для застройщиков, устанавливают долю социального жилья, которое должно быть возведено. Усилия регулирующих ведомств позволяют обеспечить и высокие темпы жилищного строительства и определенную норму прибыли застройщика».

Уже по окончании мероприятия один из участников с нашей стороны в неофициальной обстановке так дополнил вежливый ответ китайских коллег: «В Китае совершенно уникальное сочетание рынка и коммунистической партии. То, что они делают, можно сделать лишь в той ситуации, когда раз в год они на площади вешают пару вице-мэров и пару девелоперов перед началом футбольного матча. Они, конечно, не скажут об этом публично. Но у меня был шанс три года назад, когда я был в Пекине, «допросить» девелоперов «с пристрастием». Все, что там проходит, у нас не пройдет даже на дальних подступах с точки зрении того, что все будет мгновенно разворовано. Потому что процедура непрозрачна. Ручное управление. Ручной выбор девелопера. Устные договоренности».

После этих слов даже и не знаешь, что еще можно сказать.

• Популярные материалы
• Все материалы
• Все тэги
• Последние комментарии
• Все блоги

Похожие записи:

• Квартира по завещанию подводные камни
• Увольнение сотрудников при ликвидации предприятия
• Право наследования за инвалидом