Курсовые работы по теме договор купли продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Курсовые работы по теме договор купли продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель — принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону[6]. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации, а также на торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности[7].

Курсовая работа: Договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: “расторжение договора” (п. 2 ст. 450 и др.) и “отказ от исполнения договора” (п. 3 ст. 450 и др.), или “отказ от договора” (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину “отказаться от исполнения договора” придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что “покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…”. Использованный в данном случае термин “отказаться” не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена[11].

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке[12].

Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:

1. Единственным и исключительным предметом договора купли-продажи могут выступать, как сказано в п. 1 ст. 454 ГК, вещи, являющиеся товаром. К числу данных вещей относятся также ценные бумаги и валютные ценности (п. 2 ст. 454 ГК), в отношении которых наряду с общими положениями ГК о купле-продаже могут применяться специальные правила их купли-продажи. В отношении купли-продажи ценных бумаг в настоящее время действует Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг», а в отношении валютных ценностей — Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле».

Следует отметить, что государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объекта недвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

---

Актуальность и значимость курсовой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК) предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в ст. 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом.

Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Объектом курсового исследования являются правоотношения, связанные с реализацией договора купли-продажи недвижимости.

Предметом работы явились нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие указанные отношения, научная и периодическая литература, а также материалы судебной и правоприменительной практики.

Целью работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.

Для достижения цели, в работе поставлены следующие задачи:

• — анализ понятия и сущности недвижимого имущества;
• — исследование элементов договора купли-продажи недвижимости;
• — рассмотрение некоторых видов сделок с жилым недвижимым имуществом;
• — характеристика порядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;
• — определение современных правовых проблем регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретической основой проделанной работы являются труды таких известных ученых, как: Балабанов И.Т., Гришаев С.П., Киндеева Е.А., Ковшарова Ю.Г., Романов О.С., Сергеев А.П., Шабалин В.Г., и др.

Методологической основой исследования явились общие и частные методы познания объективной истины. В процессе работы использовались диалектический, системно-структурный, историко-правовой, сравнительный, статистический и социологический методы анализа исследуемой проблематики.

Структура курсовой работы. Поставленная цель и задачи определили структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и списка использованных источников.

Договор купли-продажи недвижимости

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (статья 535 ГК РФ). Отличие контрактации от других договоров заключается в том, что по ней может быть передана только сельскохозяйственная продукция, которая или вообще не подвергалась переработке, или была произведена лишь её первичная обработка.

Кроме того, по договору контрактации, продукция передается заготовителю на определенные цели, тогда как цели приобретения по другим договорам шире.

Таким договором признается такой договор купли-продажи, по которому поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, которые не связаны с личностными, домашними и другим подобным использованием (ст.506 ГК РФ).

Основным отличительным признаком договора поставки является то, каким образом будет использоваться предмет договора. Товар по договору поставки приобретается для осуществления в последующем хозяйственной деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.

По договору поставки, в отличие от договора купли-продажи, доставить товар должен поставщик. Но условия договора могут предусматривать и передачу товара на складе поставщика (выборку товара) (п. 2 ст. 510 ГК РФ).

Также, в отличие от договора купли-продажи, исполнением договора поставки является передача товара покупателю, а не его возможная передача перевозчику, если только у него нет таких полномочий, выданных покупателем.

Договор поставки не может быть заключен организацией, не занимающейся предпринимательской деятельностью.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения»[1].

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, права на которые подлежат государственной регистрации.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых»[2].

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных, во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей»[3].

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», — ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ — является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

— недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

— вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

— этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

— эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п.1.ст.549 ГК РФ)[11].

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130)».

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса[12]. Исходя из данной нормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить — может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля — продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения договора купли-продажи зданий (сооружений). Выделение этих сфер необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.

Первую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве. В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника. Они состоят как минимум в следующем:

а) в состав предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом;

б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 данного Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов;

в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному;

г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли-продажи предприятия.

Решение о продаже предприятия принимает собрание кредиторов[14].

Вторую сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству. В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом. Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в той или иной организационно-правовой форме. На наш взгляд, к таким продажам нельзя применять нормы комментируемой статьи, так как в данном случае, скорее всего, происходит передача фирмы, осуществляемая путем замены учредителей со всеми вытекающими из этого последствиями. Более того, можно утверждать, что при этой своеобразной «продаже юридического лица» нет оснований считать, что вообще происходит купля-продажа.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Объектом данного договора выступает предприятие, понимаемое в соответствии со ст. 132 ГК как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо. В таком качестве предприятие признается видом недвижимого имущества. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.

Сторонами по договору являются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель — как правило, физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.

Гражданский кодекс РФ особо выделяет правило о переходе права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца. Указанные и ряд других объектов гражданских прав позволяют выделять юридических лиц, производящих ту или иную продукцию, из общей массы им подобных, являются элементом имиджа юридического лица, его деловой репутации. На этом основании делается порой вывод о том, что фирменное наименование не может включаться в состав предприятия и вообще должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав[15].

В отличие от фирменного наименования, товарного знака и иных средств индивидуализации не могут передаваться покупателю полученные продавцом лицензии, права на осуществление определенного вида деятельности. Дело в том, что лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности выдается с учетом двух параметров — наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией. Так, транспортное предприятие для получения лицензии представляет в органы лицензирования сведения о водителях, обладающих определенными навыками, медицинское учреждение — о врачах и медицинских сестрах и т.д. Поскольку, что вполне понятно, предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться. Более того, в соответствии с Законом о лицензировании передача лицензии другому юридическому или физическому лицу запрещается.

Тема: Договор купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

1. Предмет соглашения.
2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.

Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.

Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.

Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.

Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.

Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

Курсовая работа на тему «Договор купли-продажи недвижимости»

• Дивиденды по наследству

  73 0

  Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарение, аренда и др. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.

  После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), обеспечившая правовое регулирование недвижимого имущества. Затем было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регулирование соответствующих правоотношений. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, непротиворечивого законодательства о недвижимости.

  Результатом такой недальновидной политики в сфере регулирования оборота недвижимости стало наличие большого числа рассматриваемых в судах споров в отношении объектов недвижимости, а также тот факт, что отдельные положения законодательства, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества до сих пор носят в большей степени декларативный характер. Особенно показательна ситуация с применением принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. До сих пор среди правоведов ведутся дискуссии и вокруг самого понятия объекта недвижимости.

  Цель данной курсовой работы — исследовать и проанализировать особенности такой распространенной гражданско-правовой сделки как договор купли-продажи недвижимости.

  Исходя из поставленной цели, можно определить следующие задачи:

  — рассмотреть общие признаки объектов недвижимого имущества;

  — рассмотреть понятие договора продажи недвижимости;

  — проанализировать общий порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

  — исследовать особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости;

  — рассмотреть принцип единой судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости;

  — исследовать порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на основе договора купли-продажи недвижимости.

  Предметом данной курсовой работы является договор купли-продажи недвижимости. Объектом, соответственно, общественные отношения, возникающие на основе договора купли-продажи недвижимости.

  В главе 1 курсовой работы рассматриваются общие положения о договоре купли-продажи недвижимости: особенности такого видообразующего объекта гражданских прав, как недвижимость, особенности правового регулирования отдельных объектов недвижимости, проблематика отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу. В главе рассмотрены понятие договора купли-продажи недвижимости, его существенные условия, рассмотрены источники правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.

  В главе 2 рассмотрены основные гражданско-правовые характеристики договора купли-продажи недвижимости: проанализированы требования законодательства к форме договора купли-продажи недвижимости, рассмотрены особенности порядка заключения и исполнения данного договора, специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на основе договора купли-продажи недвижимости.

  Теоретический материал сопровождается примерами из практики судов Российской Федерации.

  В работе использовались метод анализа, синтеза, системный и сравнительный. В работе проанализировано законодательство, посвященное договору купли-продажи недвижимости, судебная практика, научные труды и исследования, комментарии к действующему законодательству, периодические издания.

  Основная часть

  1 Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости

  1.1 Объекты недвижимости В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

  К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и т. д. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК). Классификация объектов недвижимости по такому основанию, как назначение, приведена в приложении А.

  Наиболее важные признаки недвижимости: 1) прочная связь с землей; 2) трудность или невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако есть объекты, названные в ГК, не обладающие указанными признаками, а именно земельные участки и участки недр. При этом они являются самостоятельными объектами недвижимости.

  договора купли-продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора купли-продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.

  Поскольку продавец сохраняет право собственности на недвижимость до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, то он обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению продаваемым имуществом. С другой стороны, покупатель имеет статус титульного владельца, так как владеет проданным недвижимым имуществом на основании заключенного договора продажи недвижимости, т. е. на вполне законном основании. В результате в такой ситуации, как продавец, так и покупатель не может распоряжаться передаваемым объектом недвижимости.

  Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора купли-продажи недвижимости определен Законом о государственной регистрации и не является предметом исследования в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.

  В юридической литературе распространена точка зрения, согласно которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки. Например, по мнению О. М. Козыря ст. 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, поскольку такая сделка считается ничтожной, т. е. не порождает никаких правовых последствий. Тем не менее, для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)» .

  Однако такое толкование положений ГК РФ представляется неточным. Так, согласно п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

  Из анализа положений ст. 165 ГК следует вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры — не влечет его недействительность. На этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

  По общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности. Данное положение позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).

  Таким образом, для сторон договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания. При этом значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость состоит в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» подчеркивается, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

  • [18] Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф.
  • Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф.
  • Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества.
  • Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора.
  • Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется.
  • Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости//Бюллетень нотариальной практики.
  • Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды.
  • Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект//Российская юстиция.
  • [12] Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости//Бюллетень нотариальной практики.
  • [15] Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды.

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 31.12.2005). –«Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, «Российская газета», N 238-239, 08.12.1994.

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ (ред. от 31.12.2005). — «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410, «Российская газета», N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

  3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ (ред. от 31.12.2005). –«Парламентская газета», N 224, 28.11.2001, «Российская газета», N 233, 28.11.2001, «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

  4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 31.12.2005). — «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3594, «Российская газета», N 145, 30.07.1997.

  5. Абова Т.Е., Богуславский М.М., Светланов А.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. /Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Светланова А.Г. — М.: «Юрайт-Издат», 2004.

  6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: «Статут», 2000.

  7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. М.: «Статут», 1999.

  8. Калемина В.В. Рябченко Е.А. Договорное право: учеб. пособие. – М.: ОМЕГА-Л, 2006.

  9. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие — М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003

  10. Садиков О.Н., отв. ред. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). – М.: «ИНФРА-М», 2006.

  11. Садиков О.Н., отв. ред. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный). – М.: «ИНФРА-М», 2005.

  Договор купли-продажи недвижимого имущества

  ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Д.В. Жимирова, бакалавр

  Санкт-Петербургский государственный университет (Россия, г. Санкт-Петербург)

  DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10756

  Аннотация. Договор купли-продажи является уникальным в своем роде и требует детального изучения всех нюансов и особенностей перед тем, как применять на практике. Договор купли-продажи недвижимости в последние годы начал быть все более и более актуальным на российском рынке продаж, именно поэтому каждый гражданин, вступающий в договорные отношения, должен понимать всю специфику и особенности данного договора. Настоящая статья посвящена договору купли-продажи недвижимости, раскрывает, исследует и доступно объясняет те особенности, которые полезны к изучению не только юристам, занимающимся гражданским правом, но и обычному гражданину, желающему купить или продать свое недвижимое имущество.

  Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, оборот недвижимости, купля-продажа недвижимости, специфика купли-продажи недвижимости, недвижимое имущество, особенности договора купли-продажи.

  Гражданское право — это целая система, институты которой находятся во взаимосвязи и в определенной логической последовательности. В качестве основных институтов гражданское право включает в себя право собственности, обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной собственности. Договорное право, будучи частью обязательственного права, имеет большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского права. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц в Российской Федерации.

  Теоретическое значение системного изучения договорного права заключается в том, что системе договоров присущи родовые признаки обязательственного и гражданского права [9]. Наличие данных признаков позволяет применять к договорным отношениям те нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), на которые не влияет договорная специфика. Более того, договорное право имеет ряд специфических признаков, которые относятся только к договорным отношениям. Эти признаки служат основой для формирования унифициро-

  ванных норм, применяемых ко всем гражданским договорам. Другими словами, системное изучение договорного права позволяет выявить принципы его построения, что оказывает важное влияние на правотворчество и кодификацию.

  Практическое значение изучения договорного права в сфере недвижимости не менее актуально. Права на недвижимое имущество и сделки с ним довольно часто становятся предметом судебных споров. При разрешении этих споров возникают вопросы, связанные с применением норм ГК РФ и федеральных законов с сфере гражданского права. Рассмотрение и изучение такого договора, как договор купли-продажи недвижимости позволит не только правильно оформить законные права на недвижимость, но и сэкономить время, силы и средства.

  Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, что ведет к необходимости понимания и анализа договора купли-продажи в целом.

  Договор купли-продажи — это важнейший и традиционнейший институт гражданского права. Его значение является значительным для современного договорного права; не только для российского права, но и практически для всех правовых

  систем [9]. Нормы римского права, которые на сегодняшний день воспринимаются и имплементированы в гражданское законодательство подавляющего большинства европейский государств в качестве общего учения об обязательствах и о договорах, сформировались на базе анализа предписаний именно договора купли-продажи. Более того конструкция договора купли-продажи также является важнейшим договорным типом и в системе англоамериканского права, которое оказалось не под столь сильным влиянием положений римского права. Об этом свидетельствует такой памятник статутного права, как Торговый Кодекс США. До определенного времени он не знал очень многих договорных типов — например, договора мены или договора аренды. Но это не обозначало то, что эти договоры не подвергались правовой регламентации. Они регламентировались за счет тщательного рассмотрения и переосмысления соответствующих положений о купле-продажи в римском праве. Мена рассматривалась как встречная купля-продажа, а аренда — как купля-продажа «на время». Собственно, именно с помощью института купли-продажи осуществлялось регулирование соответствующих отношений, что в достаточной степени наглядности демонстрирует ключевое значение данного договора.

  Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

  По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

  («4») Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

  Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

  Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

  Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

  Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

  В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

  Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130ГК).

  Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

  Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
  Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
  Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

  Курсовая работа: Договор купли продажи недвижимости 3

  В тексте договора купли-продажи недвижимости подробно прописываются права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность покупателя – своевременно внести оплату продавцу. Размер платежа должен полностью соответствовать прописанной в соглашении сумме.

  При нарушении продавцом своих обязательств, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.

  Обязанности продавца:

  • передать недвижимое имущество покупателю в соответствующем изначально заявленному состоянию;
  • к оговоренной дате аннулировать регистрацию всех прописанных в отчуждаемой недвижимости лиц;
  • в установленный срок передать освобожденную квартиру покупателю, подписав необходимый акт;
  • продавец после полного расчета обязан предоставить покупателю подтверждающие документы.

  Лицо, реализующее недвижимость, может требовать, в случае неисполнения своих обязательств покупателем, расторжения договора (просрочка платежа, неполучение оплаты и т.д.).

  Выделяют несколько вариантов заключения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими и физическими лицами. Каждый вид имеет собственные правила и порядок проведения, нюансы и особенности.

  Виды сделок купли-продажи недвижимости:

  1. Обычная сделка («чистая продажа»). Один из наиболее простых и быстрых вариантов сделки. Покупатель проводит расчет с продавцом, после чего последний сразу переоформляет на нового владельца недвижимость. В данном случае не предусмотрено никаких дополнительных условий или действий.
  2. Сделка через аукцион (включая процедуру банкротства). Аукционный метод предусматривает способ быстрых продаж. Квартира, как правило, выставляется по заниженной цене. В ходе торгов и переговоров недвижимость чаще всего отчуждается по более высокой цене. Полученные денежные средства могут идти на погашение долгов перед кредиторами.
  3. Срочная сделка. Происходит по типу выкупа. Продавец обращается в специальное, специализирующееся на продаже имущества агентство, которое данный объект выкупает. После этого данным агентством приобретенная недвижимость перепродается другому покупателю. Продавец отдает свою недвижимость по значительно заниженной цене, которая может составлять до 30-40% от стоимости на рынке.
  4. Альтернативная сделка. В процессе купли-продажи осуществляются две сделки одновременно (продажа старой и покупка новой недвижимости), когда продавец одновременно и продает, и, на вырученные деньги, покупает себе новую недвижимость. При альтернативной сделке в процесс купли-продажи может быть вовлечено несколько объектов недвижимости. Чем длиннее будет данный ряд объектов и больше участников и сторон сделки, тем продолжительнее вся процедура оформления. Риски такой сделки намного выше, чем при других видах.

  К менее распространенным сделкам по купле-продаже недвижимости можно отнести: приобретение недвижимости от застройщика через жилищно-строительный кооператив, или в порядке долевого участия; отчуждение недвижимости через переуступки права требования; продажа или покупка находящейся у банка в залоге недвижимости.

  Заключение сделки по купле или продаже недвижимости имеет собственный алгоритм действий.

  Собственник при продаже недвижимого имущества должен: определить главные условия сделки (цену предмета договора); разместить данные о продаже данного недвижимого имущества; предоставлять потенциальным покупателям доступ для осмотра имущества; предоставить все необходимые документы для совершения сделки; подготовить бумаги для оформления; обозначить порядок расчета с покупателем; заключить договор купли-продажи; пройти всю процедуру регистрации прав собственника; получить денежные средства за недвижимое имущество.

  Покупатель при покупке недвижимости, как правило, проводит полный анализ предложенного на рынке недвижимости жилья; осмотр недвижимости; при необходимости – подписание предварительного договора внесение аванса; подписание договора купли-продажи; полный расчет с продавцом; регистрация права собственности; подписание акта приема-передачи недвижимости.

  ВВЕДЕНИЕ. 3

  1 ОБЩАЯ ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 5

  1.1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав. 5

  1.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. 10

  2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 14

  2.1 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости 14

  2.2 Порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. 20

  2.3 Условия действительности договора купли-продажи недвижимого имущества 26

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 30

  СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 34

  Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) ст. 130 ГК РФ понимает объекты гражданских прав, которые нельзя переместить в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Такие объекты можно назвать «недвижимостью по природе». Вместе с тем, как отмечает М.М. Валеев, «Кодекс допускает существование и «недвижимости по закону». Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (движимые по своей природе вещи) ГК прямо называет недвижимостью»[1].

  К объектам недвижимости относятся:

  1) земельный участок;

  2) участок недр;

  3) здание;

  4) сооружение;

  5) объекты незавершенного строительства;

  6) все остальные объекты, которые законодатель относит к объектам недвижимого имущества.

  Однако в ГК РФ отсутствует статья, непосредственно посвященная объектам права собственности или объектам других вещных прав на недвижимость. Лишь дважды упоминается в ГК РФ объект права собственности на недвижимые вещи: земельный участок как объект права собственности (ст. 261 ГК) и квартира как объект права собственности (ст. 289 ГК). В связи с этим для анализа существенных признаков понятия недвижимости приходится обращаться к теории гражданского права и судебной практике.

  Л.В. Щенникова отмечает следующие отличительные признаки законодательного определения недвижимости:

  — законодатель применяет три термина-синонима: «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество»;

  — использован метод перечисления, при этом на первое место в списке помещены земельные участки;

  — перечень недвижимого имущества не является закрытым;

  — использован общий критерий, который выражается в следующей формуле: «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»;

  — к недвижимости закон относит (приравнивает) «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты»[2].

  Однако, определение и тождественность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» подвергаются сомнению у некоторых цивилистов. Так, И.А. Емелькиной высказывается точка зрения: «Применительно к недвижимому имуществу имущественные права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами»[3]. Рассуждая далее подобным образом, автор приводит к умозаключению о том, что определение в статье 130 ГК РФ недвижимости более соответствует понятию недвижимой вещи, а в статье 132 ГК РФ понятие предприятия – недвижимому имуществу. В данном контексте представляется более законодательно «удобной» точка зрения А.Е. Захаровой о том, что понятие «недвижимость» можно использовать в качестве обобщающей категории в контексте объектов гражданских прав, в которых применяется особый правовой режим, невзирая на их возможные видовые отличия[4].

  Недвижимое имущество выступает как объектом вещных прав, так и обязательственных[5]. Правовой режим недвижимости имеет ряд особенностей. В качестве примера можно привести основания прекращения права собственности путем принудительного изъятия для государственных нужд у собственника – это свойственно исключительно лишь объектам недвижимости. Для недвижимого имущества предусматриваются прочие основания перехода прав собственности (см. статьи 240 ГК РФ, 272 ГК РФ, 285 ГК РФ, 286 ГК РФ, 293 ГК РФ).

  Обеспечение правового режима обращения недвижимого имущества реализуется посредством государственной регистрации. Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок, проводимых с ними, не являются, однако, существенными признаками недвижимости, а выступают требованием закона об укреплении основ правового режима и правовым последствием признания недвижимых вещей объектами права.

  На основе анализа судебной практики можно выделить общие характеристики объектов недвижимости. Так, к примеру, при рассмотрении дела № А63-2179/2013 суд пришел к выводу о том, что «объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с землей, обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы собственником 2 независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иного недвижимого имущества»[6].

  По делу № 02АП-10632/2014 суд заключил, что «по смыслу ст. 130 ГК РФ, чтобы считаться недвижимостью, все сооружение целиком, а не только его опорная часть, должно обладать характеристиками, свидетельствующими о его прочной связи с землей. Применительно к ст. 130 ГК РФ указание на прочность связи с землей означает трудность перемещения объекта вследствие его большой массы, обусловленной применением при его создании прочных и вследствие этого тяжелых материалов»[7].

  По делу № А57-4882/2014 суд выделил главные отличительные признаки объектов недвижимого имущества: «неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению»[8].

  По делу № А76- 19835/2014 суд конкретизировал физические (природные) признаки, отнеся к таковым «естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.»[9].

  Самым распространённым договором на сегодняшний день является договор купли-продажи, который характеризует обязательства, по которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него установленную денежную сумму (цену).

  Причиной возникновения обязательственного правоотношения между сторонами является договор купли-продажи, в связи с этим покупать получает право собственности на данное имущество.

  В Российском законодательстве выделяют множество видов договора купли-продажи (контрактация, поставка товаров, розничная купля-продажа, договор энергоснабжения, объекты незавершенного строительства[17] и другие), но зачастую соглашение купли-продажи недвижимости встает на первое место среди иных.

  Основной источник правового регулирования договора купли-продажи недвижимости: Гражданский кодекс РФ; указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (правовые акты); Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости». Правила, которые выделяют в законодательстве РФ купли-продажи недвижимого имущества связаны с учетом значений, специфики ценности недвижимости как объекта гражданских прав[18].

  Ч. 2 § 7 гл. 30 ГК РФ объединяет основные нормы договора купли-продажи, а специфика предмета соглашения предопределяет его особенности, по которым можно вынести договор купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи[19].

  У данного договора имеются особенности, по которым одна сторона (продавец) обязана передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, в то время как другая сторона (покупатель) обязана принять данное имущество и заплатить за него денежную сумму (цену), сформированную договоренностью этих сторон[20].

  Договор купли-продажи недвижимости можно рассматривать в качестве соглашения, по которому одна сторона – продавец, обязуется передать земельный участок, квартиру, жилой дом и иную недвижимость в собственность покупателя, а покупатель в свою очередь принять эту недвижимую вещь и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму[21].

  Этот вид договора характеризуется как возмездный, консенсуальный, взаимный.

  Сторонами договора выступают продавец и покупатель (граждане, юридические лица другие субъекты гражданских прав). Обычно продавцом является собственник недвижимости. Тут отдельно вспоминаем о государственных и муниципальных предприятиях, они не могут без согласия собственника отчуждать недвижимое имущество. А учреждения могут отчуждать только имущество, приобретенное с доходов от разрешенной деятельности.

  Договор купли – продажи недвижимости рассматривается в качестве консенсуального договора[22].

  Предмет договора купли-продажи недвижимости составляют недвижимые вещи, перечень которых предусматривается статьей 130 ГК РФ, различают две группы недвижимых вещей.

  Недвижимое имущество разделяется на жилые помещения (квартиры, комнаты) и не жилые помещения (гаражи, Машино-место, склады, апартаменты), а также участки недр, земельные участки занятые под ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, объекты незавершенного строительства, морские и воздушные суда и космические объекты.

  Согласно статье 554 ГК РФ предусмотрено важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его месте нахождения. При не соблюдении данного условия, договор о купле — продажи недвижимого имущества будет считаться незаключенным.

  Судебная практика позволяет также сделать вывод о том, в случае, если достигнуто соглашение по существенным условиям для данного договора, но не заключен договор купли-продажи, то договор может считаться заключенным. Так, О. обратилась с исковым заявлением к Г., в котором она указывала, что заключен договор, имеется расписка о том, что одна сторона передала денежные средства, а другая передала земельный участок. В исковом заявлении истец просила признать за ней право собственности на данный земельный участок. Однако, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ее исковых требований. Судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы принято решение об отмене суда первой инстанции. Данный суд установил, что рассматриваемая в качестве доказательства расписка содержит все существенные условия, о которых стороны договорились и подписали расписку. Следовательно, можно считать, что такой договор заключен. Данный договор можно считать исполненным, в виду того, что все существенные условия предусмотрены. Решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение, в частности, о признании права собственности на переданный земельный участок[23].

  Нормативные правовые акты:

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
  3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
  4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2015. — № 297.

  Материалы судебной практики:

  5. Апелляционное определение Архангельского областного суда по делу № 33-1294/2015 от 17.05.2012 // СПС «Консультант Плюс».
  6. Кассационное определение Астраханского областного суда по делу №33-3375/2010 от 17.12.2010 // СПС «Консультант Плюс».
  7. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2015 № Ф06-10643/2010 по делу № А57-26869/2009 // СПС Консультант Плюс.
  8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 8, август, 2015.
  9. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // СПС «КонсультантПлюс».
  10. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 // СПС «КонсультантПлюс».
  11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 по делу № А13-10578/2012 // СПС Консультант Плюс.
  12. Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 № Ф09-6930/08-С6 по делу № А60-24678/2007 // СПС Консультант Плюс.
  13. Решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-519/2011 от 02.06.2011 // СПС «Консультант Плюс».

  Учебная и специальная литература:

  14. Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 4.
  15. Бернам У. Правовая система США. Вып. 3 / Науч. ред. В.А. Власихин. М.: Новая юстиция, 2006. С. 638.
  16. Вавилин Е.В. Доктрина гражданского права // Пятый Пермский конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 24–25 октября 2014 г.): избранные материалы / Отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. — М., 2015.
  17. Волкова М.А. Эффективность формирования системы права в современных условиях // История государства и права. 2013. № 16. С.30-32.
  18. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Вещные права: современное состояние и перспективы развития // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С. 121-131.
  19. Гражданское право: учебник. В 2 т. / под ред. Б. М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Статут, 2017. С. 316.
  20. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2 С.71.
  21. Гражданское право: учебник: в 2т. Т.2 / Под ред. Е.А. Суханова. – М., 2014. –С.144-145.
  22. Денисов С.А. О порядке заключения договора // Актуальные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 246 — 247.
  23. Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания услуг: проблемы теории и практики. М.: ВАКО, РГСУ, 2015. С. 20.
  24. Карпычев М.В. Проблема конфликта интересов в цивилистике // Закон и право. 2011. № 11. С. 5-8.
  25. Каткова Е.А. Заключение договора поставки. Дис. … канд. юрид. наук. М.: МГУ, 1970. С. 134.
  26. Кежватова М.В. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости // Studium. -2014. -№4. –С.1.
  27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ.ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 5.
  28. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. – М.: Юридическая литература. 1954.
  29. Постатейный комментарий / Под общей ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария — Б.М. Гонгало). М., 2008. С. 16.
  30. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. – Л., ЛГУ. 1960. – С. 12
  31. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.
  32. Стародумова С.Ю. , Шиловская А.Л. Прекращения права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
  33. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117-128.
  34. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15.
  35. Стародумова С.Ю. Современные проблемы оформления права собственности на земельные участки в субъектах Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 4. С. 13-15.
  36. Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М., 2011. С. 2
  37. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт. 2007. С. 15.
  38. Хужин А.М. Невиновное поведение в праве: методология, теория, практика. М., 2012. С. 49.

  Целью данной работы является изучение договоров купли-продажи недвижимости, предприятий. Раб ота состоит из двух частей. В первой будут рассмотрен договор купли-продажи недвижимости, во второй – правовое регулирование договора купли-продажи предприятий. Задачами работы ставится раскрытие перечисленных понятий.

  Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

  Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст.

  15. ГК РСФСР приводилась лишь формулировка обязательства в качестве разновидности сделки.

  Актуальность данной тематики объясняется тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране приобретает все большее значение. Данный факт можно связать с ростом количества и качества предпринимательства. Этот вопрос исследуется не только учеными — юристами, но также и специалистами в иных областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

  Методологической основой работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: сравнительный, формально-логический методы исследования.

  Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов.

  Настоящее исследование посвящено анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости, выявлению недостатков действующего законодательства, регулирующего сферу купли-продажи, с целью обоснование предложений по их устранению.Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой, которую необходимо учитывать в договорном процессе. Несмотря на подробную регламентацию в действующем законодательстве процесса заключение договора купли-продажи недвижимости, а также прав и обязанностей субъектов этого договора, реализация законодательных положений на практике наталкивается на определенные трудности, о чем свидетельствуют многочисленные примеры из судебной практики.

  Методической основой работы являются общенаучные и частнонаучные методы: системно-структурный, формальнологический, сравнительно-правовой и другие, широко применяемые в гуманитарных науках. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения методов социально-правового исследования, таких как историко-правовой, статистический и логико-юридический.

По договору купли — продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи ? недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Стороны договора купли-продажи недвижимости представлены продавцом и покупателем, в качестве которых могут выступать любые физические или юридические лица, обладающие гражданской правосубъектностью, за исключением случаев, указанных в законе. Продавцом является лицо, отчуждающее недвижимое имущество, а покупателем — лицо, приобретающее недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, и, во-вторых, с его обязательной государственной регистрацией.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

44 стр., 21863 слов

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Квалифицирующим признаком данного вида купли-продажи выступает предмет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Предприятие представляет собой сложную вещь особого рода. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество. При этом предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

С учетом специфики предмета продажа предприятия предполагает комплексное отчуждение имущества, включаемого в его состав. Вместе с тем правовой режим имущества, входящего в состав продаваемого предприятия, неоднороден.

Пункт 1 ст. 559 ГК РФ говорит о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Примером подобных личных (непередаваемых) прав являются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Такие права по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не подлежат передаче покупателю (п. 3 ст. 559 ГК РФ).

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также права продавца на использование чужих средств индивидуализации переходят к покупателю лишь по общему правилу, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК РФ).

Особенности продажи предприятий могут устанавливаться специальным законодательством. В частности, продажа предприятия, принадлежащего должнику, при банкротстве последнего ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 12.07.2011, с изм. от 18.07.2011) «О несостоятельности (банкротстве)».

По общему правилу сторонами договора продажи предприятия могут быть любые субъекты гражданского права с учетом их праводееспособности. При этом в качестве продавца может выступать только собственник предприятия. Ограничения на заключение договоров или специальные требования к фигуре продавца могут устанавливаться законодательством. Поскольку предприятие как имущественный комплекс предназначено для осуществления предпринимательской деятельности, покупателями обычно являются предприниматели.

Пункт 1 ст. 560 ГК РФ предусматривает особые правила относительно формы договора продажи предприятия. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Кроме того, к договору должны быть приложены необходимые документы, удостоверяющие состав и стоимость имущества предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и другие документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ).

Договор поставки как вид договора купли-продажи является консенсуальным, возмездным, двусторонним (синаллагматическим) договором.

Квалифицирующими признаками, отличающими договор поставки от иных видов договора купли-продажи, могут быть признаны следующие особенности договора поставки.

Во-первых, особый субъектный состав данного договора, характеризующийся тем, что в качестве поставщика может выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

Во-вторых, в силу этого договора покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Следовательно, и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация (индивидуальный предприниматель).

Для заключения договора поставки необходимо: ознакомление с условиями отбора поставщиков; направление оферты; определение существенных условий договора поставки.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ст. 435 ГК РФ).

Оферта должна содержать существенные условия договора (ст. 435 ГК РФ).

Существенными условиями договора поставки являются предмет договора, т.е. наименование и количество товара, его ассортимент и комплектность, срок поставки, а также любые другие условия, которые стороны сочтут существенными. Прежде всего, к таким дополнительным условиям договора, по поводу которого заключается соглашение, является цена.

Между поставщиком и покупателем могут возникнуть разногласия по поводу отдельных условий договора.

В этом случае сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения (ст. 507 ГК РФ).

Исследовав правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости можно сделать следующие выводы.

Во-первых, договор продажи недвижимости — это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. К существенным условиям договора в договоре купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным.

Во-вторых, договор купли-продажи заключается в письменной форме, по желанию сторон договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости необходима для юридического перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Сторонами договора являются покупатель и продавец. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. Некоторые нормативно-правовые акты содержат в себе ограничение на продажу недвижимости (например, на сделки совершаемые с недвижимым имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга). Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

В-третьих, расторжение договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске. Ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости имеет не только теоретический, но и практический интерес со стороны риелторов, практикующих юристов, а также просто граждан, которые хотят купить или продать недвижимость.

Похожие записи:

• Выплаты если ребенок не ходит в детский сад 2021
• Пособие при рождении второго ребенка в 2021 году в Новосибирске
• Мат Капитал На Дачу В 2021