Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иски о признании права собственности в деле о банкротстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Резолютивная часть определения объявлена 14.11.2017.
Определение в полном объеме изготовлено 17.11.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Попова В.В.,
судей Маненкова А.Н., Борисовой Е.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Строительное управление — 83 Мосфундаментстрой» в лице конкурсного управляющего Пороховой Анастасии Алексеевны на постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2017 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-179200/2015.
представители закрытого акционерного общества «Строительное управление — 83 Мосфундаментстрой»: Толмачев А.В.;
акционерного общества «Мосфундаментстрой — 6»: Суворов С.С., Федоров А.П.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:
акционерное общество «Мосфундаментстрой — 6» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении закрытого акционерного общества «Строительное управление — 83 Мосфундаментстрой» (далее — Строительное управление) осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на здание общей площадью 248 кв.м. с кадастровым номером 77:02:00030022:1091, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Илимская, д. 3Ж, стр. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 решение от 14.01.2016 отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2017 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции для рассмотрения по существу.
В кассационной жалобе Строительное управление просит отменить постановление суда округа по мотивам его незаконности и необоснованности, постановление суда апелляционной инстанции — оставить в силе.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2017 N 305-ЭС17-12136 кассационная жалоба Строительного управления вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить без изменения постановление окружного суда, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Строительного управления поддержал доводы жалобы, а представители Общества — доводы, приведенные в отзыве на нее.
В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, представленный суду письменный отзыв, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а принятое по делу постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2017 — отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Строительное управление (продавец) и Общество (покупатель) 01.03.2013 заключили договор купли-продажи здания общей площадью 248 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Илимская, д. 3Ж, стр. 2, стоимостью 10 668 000 рублей.
Денежные средства в полном объеме перечислены покупателем продавцу платежным поручением от 17.04.2013 N 8014.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.04.2015 по делу N А40-177466/2013 Строительное управление признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Общество, ссылаясь на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, конкурсный управляющий Строительного управления сослался на то, что объект недвижимости, право собственности на который у истца не возникло, включен в конкурсную массу и может быть реализован только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
Удовлетворяя требования Общества, суд первой инстанции исходил из необоснованного уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности, установив, что реализация имущества состоялась задолго до принятия судом решения о признании продавца банкротом.
Признание права собственности в деле о банкротстве
Требование к продавцу о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, заявленное после признания его несостоятельным, должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве.
На это вновь обратила внимание Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
С момента признания должника банкротом и открытия конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.
Рассмотрение заявленного требования вне рамок дела о банкротстве может привести к удовлетворению требований покупателя вне очереди, преимущественно перед иными конкурсными кредиторами. Тогда как они вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, собственником которого он является.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Заявление составляется по правилам гражданского или арбитражного судопроизводства, которые в этом отношении практически одинаковы. Заявление должно содержать:
название суда;
паспортные данные и место жительства истца;
информацию об ответчике (название и адрес организации);
сведения о третьих лицах (конкурсном управляющем);
указание на нарушение прав истца и его требования;
обстоятельства, обосновывающие позицию истца и доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
указание на номер дела о банкротстве для приобщения требования;
стоимость иска;
список приложенных к заявлению документов;
дата и подпись.
Заявление составляется минимум в 3 экземплярах: 1 для ответчика, 1 для суда, 1 — для конкурсного управляющего.
Банкротство застройщика ставит дольщика в тяжелое положение. Процедура арбитражного производства, которая применяется при банкротстве застройщика, устроена сложнее, чем обычный гражданский суд. Участник ДДУ может действовать различными способами — лично обращаться в суд с требованием признать право собственности, если это позволяет ситуация, либо требовать включения в реестр кредиторов. После включения в реестр участник ДДУ может требовать передачи помещения или взыскания уплаченных по договору средств.
В каждой ситуации есть свои подводные камни, выбрать конкретный способ решения вопроса может быть нелегко. Определить наиболее выгодную и разумную позицию поможет консультация с опытным юристом, которую можно получить на нашем сайте.
дольщик пользуется квартирой, иным объектом недвижимости без передаточного документа;
у дольщика отсутствует полный комплект документов для регистрации права собственности (например, был заключен ПДКП и застройщик не заключил с дольщиком основной договор купли-продажи, или у дольщика, купившего квартиру у ЖСК, отсутствует справка о полной выплате пая);
дольщик принял квартиру, нежилое помещение по акту, однако не зарегистрировал право собственности до банкротства застройщика (причины могут быть разные: отсутствие сведений о кадастровой учете новостройки или дольщик не успел зарегистрировать право собственности), после введения процедуры банкротства документы поданы на регистрацию, Росреестр приостановил регистрацию в связи с сомнением в подлинности документа, либо в связи с тем, что передаточный акт подписан представителем застройщика по доверенности, а доверенность дольщику не передана. В этом случае Росреестр направляет запрос в суд, арбитражному управляющему для подтверждения подлинности. Как правило, от них не поступают положительные ответы, хотя бы потому что они этими сведениями не владеют, а в интересах арбитражного управляющего сохранить как можно больше имущества в конкурсной массе, поэтому он не заинтересован в оформлении права собственности на объекты недвижимости застройщика других лиц. В связи с этим по окончании срока приостановки Росреестр отказывает в регистрации. Таким образом, заключение ДДУ при банкротстве застройщика не гарантирует регистрацию права собственности в обычном порядке.
Вот пример такого уведомления о приостановке:
Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.
Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться голосованием на общем собрании кредиторов.
Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.
Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.
Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры. Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений. Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.
Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент голосования? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.
Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.
Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав дольщиков», а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).
Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.
Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. «настоящий ДДУ», и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).
Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч. частично, или неоплаченном ДДУ — направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3. Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?
Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.
Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.
Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.
Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:
застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
заключен предварительный договор или иной договор;
объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.
Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте.
ПОМОЩЬ В ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
16 000 рублей
на квартиры, машино-места и нежилые помещения
в арбитражных судах г.Москвы и Московской области
От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключенном предварительном договоре или ином договоре, отличном от ДДУ, при наличии акта передачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.