Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дипломная работа на тему недвижимого имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Разграничение объектов, регистрируемых в собственность города Москвы
|
Структура Департамента |
Состав объектов нежилого фонда |
|
Управление реестра и регистрации имущественных прав города |
Адресные (именные), эксклюзивные объекты, направленные по поручениям руководителя Департамента, расположенные на территории и за пределами территории города Москвы |
|
Территориальные агентства |
Помещения, занимаемые: — окружными, городскими, исполнительными органами власти; — учреждения здравоохранения, образования, культуры и спорта; — социальной защиты населения (детские дома, дома ребенка, интернаты, госпитали, санатории для детей и престарелых); — городскими автотранспортными предприятиями и метрополитеном; — эксплуатационными предприятиями, обслуживающими городской жилищный и нежилой фонд, предприятиями благоустройства; а также регистрируют: — встроенно-пристроенные объекты; — другие объекты независимо от площади и того, кем оформлялся (будет оформляться) договор аренды или контракт на оперативное управление, хозяйственное ведение, или вносится вопрос продажи на Комиссию по продаже объектов нежилого фонда подразделением Департамента или территориальным агентством |
2.3 Анализ учета муниципального недвижимого имущества в городском реестре
Для проведения качественного исследования деятельности рассматриваемого Департамента необходимо проанализировать состояния городского реестра. Исходные данные для анализа представлены в таблицах 3 и 4.
В таблице 3 представлены данные по нежилым зданиям и помещениям г. Москвы по состоянию на 01.01.2006.
В таблице 4 представлены данные по нежилым зданиям и помещениям г. Москвы по состоянию на 01.01.2007.
Дипломная работа на тему «Недвижимость как объект гражданских прав»
по состоянию на 01.01.2006
|
Административный округ |
Всего |
в том числе: |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Оформлено договорами, контрактами: (Данные АИС «Недвижимость») |
Подлежат оформлению, переоформлению |
Прочие |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Аренда |
Хоз. ведение |
Опер, управл. |
Безвозм. пользов. |
Доверит управл. |
Охранно-арендные |
Х.В., О.У. |
в аренду |
Всего |
в т.ч. свобод. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Всего |
в т.ч. малый бизнес |
Всего |
в т.ч. аренде из гр.5 |
Всего |
в т.ч. аренде из гр.5 |
Приг. к исп. |
Неприг. к исп. по состоянию на 01.01.2007 тыс.кв.м
Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Введение
- Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством.
- 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса РФ
- 1.2. Признаки классификации объектов недвижимости
- 1.3. Оценка стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством: основные понятия и принципы оценки
- 1.4. Виды стоимости объектов недвижимости
- 1.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- 1.6. Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
- 1.7. Проблемы оценки собственности
- Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством.
- 2.1 Описание объекта оценки
- 2.2. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством в рамках затратного подхода
- 2.3. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством в рамках рыночного подхода
- 2.4. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством в рамках доходного подхода
- Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта.
- 3.1. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
- 3.2. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости
- Заключение
- Список использованных источников
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор российской рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Все вышеназванные объекты могут относиться к объектам недвижимости, не завершенных строительством, и выступать в гражданском обороте предметом сделок. Соответственно, все сделки с недвижимостью требуют оценки. В данной дипломной работе будут рассмотрены основные методы оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством, с учетом региональных особенностей рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством, представляет собой сложный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно одинаковых объекта. Даже в том случае, когда здания строятся по идентичному проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, в том числе и не завершенной строительством.
Цель работы – определение стоимости объекта недвижимости, не завершенное строительством, и обоснование путей ее повышения.
Для более полного раскрытия темы дипломной работы необходимо решить следующие задачи:
- Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
- Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
- Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;
- Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.
Объект исследования дипломной работы обосновать процедуру определения рыночной стоимости имущества, раскрыв разные подходы.
Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования является нормативно-правовые акты Российской Федерации, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.
В соответствии с Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 с 1.01.1996 г. В РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94 (ОКОФ). Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.
К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудования, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.
Здания (кроме жилых)
В состав зданий входят строительно–архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В состав здания входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации,
Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями,- котлами, генераторами, машинами, расположенными внутри зданий, — не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооружение одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».
Сооружения
К сооружениям относятся инженерно- строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, платины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).
В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Сюда же относятся придаточные устройства, такие как: сооружения предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.
Жилища
К данному подразделу относятся здания для постоянного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные) относятся к зданиям.
Многолетние насаждения
Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.
Незавершенное строительство
К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.
Институт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1. Происхождение
1.1 Естественные (природные) объекты.
1.2 Искусственные объекты(постройки).
2. Назначение
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
1.2. ПОСТРОЙКИ
1.2.1 Для жилья.
1.2.2 Для офиса.
1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4 Для промышленности.
1.2.5 Прочие.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельные массивы.
1.1.1.2 Отдельные земельные участки.
1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.
1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
1.2.1.4 Секция (подъезд).
1.2.1.5 Этаж в секции.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Комната.
1.2.1.8 Летняя дача.
1.2.2.1 Комплекс административных зданий.
1.2.2.2 Здание.
1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
1). Готовые объекты.
2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3). Требующие завершения строительства.
Целями оценки недвижимости являются:
— Повышение эффективности управления предприятием;
— Разработка плана развития (бизнес-план);
— Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);
— Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;
— Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;
— Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;
— Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;
— Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);
— Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;
— Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;
— Выкуп акций у акционеров;
— Обжалование судебного решения об изъятии собственности;
— Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;
— Эмиссии ценных бумаг;
— Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.
Отчет об оценке поможет в следующем:
— Застраховать имущество.
— Привлечь инвестиции для развития бизнеса, получить кредит под залог имущества.
— Приватизировать имущество, передать его в доверительное управление или аренду.
— Совершить сделки купли-продажи, лизинга.
-Оптимизировать налогооблагаемую базу, избежать начисления дополнительных налогов на Ваш бизнес.
Внести в уставный фонд (капитал предприятия) долю в виде оцененного имущества.
Определить сумму возмещения ущерба от пожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественные споры.
Различные блага (предметы, вещи, имущество) участвуют в обороте для удовлетворения потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения доходов от использования этого имущества. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта недвижимости, не завершенных строительством. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:
— операции купли-продажи или сдаче в аренду;
— акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
— привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
— кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
— страхование объектов недвижимости, не завершенных строительством;
— кредитование под залог объектов недвижимости, не завершенных строительством;
— внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
— разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
— ликвидация объектов недвижимости, не завершенных строительством;
— исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
— другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости, не завершенных строительством.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как произведенные улучшения – это вклад в стоимость.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
В современной экономической науке существует квалификация стоимости. Она необходима в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.
Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).
Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:
— действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
— действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;
— действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.
Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.
Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.
В зависимости от цели проводимой оценки в Федеральных стандартах оценки, определено 4 вида стоимости:
1) Рыночная;
2) Инвестиционная;
3) Ликвидационная;
4) Кадастровая стоимость.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
социальные:
- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни.
экономические:
- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
физические:
- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
- экология;
- сейсмические факторы.
политические (административные):
- политическая стабильность, безопасность;
- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Ко второму уровню относятся следующие факторы:
местоположение:
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
- наличие и состояние коммуникаций;
- наличие объектов социально-культурного назначения;
- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
условия продаж:
- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
физические характеристики:
- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
- качество строительства и эксплуатации;
- наличие коммунальных услуг;
- функциональная пригодность;
- привлекательность, комфорт.
архитектурно-строительные:
- стиль, планировка, конструкции и т. д.;
- объемно-планировочные показатели и др.
финансово-эксплуатационные:
- эксплуатационные расходы;
- стоимость строительства;
- доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, — договор не считается заключенным.
Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример: [58, c. 354]
«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора».
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определя��тся исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131 ГК РФ, ст.8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»).
Введение такой системы преследовало несколько целей:
а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос — возникло право или нет — необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.);
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой — государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.
Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.
Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.
Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).
«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.
В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.
Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет — жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.
Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)
Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.
Кстати, следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).
Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.
Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.
Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res — вещь). Прежде всего, это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.
Соответственно, договор порождает лишь обязательство — право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью.
Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения — передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле — продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.
Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).
Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)
Судебная практика подтверждает данное положение законодательства. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» упоминает о следующем деле.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
- похожие работы
- все работы по предмету
- задать вопрос
Вступление в силу Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заложило основу для формирования в современном российском праве нового правового института — государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот правовой институт обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права. В его состав входят преимущественно публично-правовые нормы. В соответствии со ст.3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Федеральный законодатель оставляет за собой право законодательного регулирования отношений по поводу государственной регистрации прав. Таким образом, должно быть гарантировано единство регистрационной системы на всей территории Российской Федерации. Нормы о государственной регистрации прав могут содержаться в других нормативных законах. Чаще всего речь идет о законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владений, пользования и распоряжения отдельными видами недвижимого имущества. Например, Лесной кодекс Российской Федерации (ст.23); Водный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (ст.14); Федеральный закон об ипотеке (гл. IV) и другие. В законе о государственной регистрации прав предусмотрено принятие Правительством Российской Федерации ряда правовых актов, направленных на создание необходимых условий для реализации настоящего закона. В этих целях Правительством Российской Федерации были приняты следующие постановления: «О мерах по реализации Федерального закона», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №1378 от 1 ноября 1997 г.; «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество» №238 от февраля 1998 г., «Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №288 от 6 марта 1998 г., «Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» №248 от 26 февраля 1998 г., «Об утверждении правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №219 от 18 февраля 1998г.
В ведении субъектов федерации находится лишь принятие нормативных актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п.2 ст.3 Закона о государственной регистрации). Субъекты федерации обязаны поэтапно вводить систему государственной регистрации прав, в целях чего они вправе осуществлять необходимые структурные и функциональные преобразования и использовать для регистрации прав имеющиеся на их территории органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимости (п.2 ст.32). Кроме того, субъекты Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, определяет порядок создания структуры, принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав на своих территориях.
Во исполнение данного Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 1998 году на территории Томской области создан Томский областной регистрационный центр.
Недвижимое имущество, как объект гражданских правоотношений
В Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нашли свое закрепление основные положения об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом — учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав (территориальные подразделения государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и другие).
Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.
Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3 Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-территориальных единиц.
Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ. Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на основании доверенности выданной учреждением юстиции.
Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности перечислены в п.3 ст.9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Их перечень является исчерпывающим. Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции, противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.
Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом государственной власти субъекта Федерации.
Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по государственной регистрации прав.
Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления.
Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3 ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения единого государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.
В соответствии с п.2 ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним..
Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются «дела», включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и «книги учета документов». «Дел��» и «Книги учета документов» являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов не допускается.
В соответствии со ст.17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
Порядок и особенности регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним на сегодняшний день не до конца разрешено действующим регистрационным законодательством и подзаконными актами. На это указывает также факт отсутствия в Едином государственном реестре прав необходимых форм для регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.
Одна из проблем, возникающих при регистрации предприятия как имущественного комплекса, заключается в том, что имущественный комплекс — весьма «подвижный», постоянно изменяющийся объект. Предприятие как имущественный комплекс не является недвижимым имуществом по своей природе в отличие, например, от земельных участков и иных объектов, прочно связанных с ними, перечень которых приведен в п. 1 мт.130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оно принадлежит к числу объектов, отнесенных к недвижимому имуществу в силу закона (ст.132 ГК Российской Федерации).
Поэтому наиболее сложной для понимания представляется ст.22 Закона о государственной регистрации прав, где определяются особенности регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в месте нахождения объекта.
Буквально истолковать эту норму можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего о, что законодатель использовал термин «предприятие» в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, т.е. объекте гражданских прав, в другом — упоминая предприятие в качестве юридического лица. Действительно, термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и объектам права. Однако термин «предприятие» используется применительно далеко не ко всем субъектам гражданского права, а только к одному из видов юридических лиц, а именно к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (сть.113-115 ГК Российской Федерации).
Согласно ст.132 ГК Российской Федерации предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в значении «юридическое лицо» употребляется в Гражданском кодексе только применительно к коммерческим организациям, не обладающим правом собственности на закрепленное за ними имущество, пользующимся им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий «предприятие» и «юридическое лицо», хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст.300 ГК Российской Федерации, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как, впрочем, и на учреждение), в отличие отст.113 (п.5), ст.114 (п.8), ст.120 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на закрепленное за ними имущество.
Использование термина «предприятие» в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному законодателями при конструировании норм Гражданского кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение юридического лица термином «предприятие» не исключает вероятности неправильного истолкования понятия «предприятие как объект пава собственности», поскольку дает основание отождествлять его со всем имуществом юридического лица в целом в виду того, что закон указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о присущей предприятию вещной обособленности.
Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов — в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.
В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с указанным Законом и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» №72-Ф3 от 15 июня 1996 года определяет кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности домовладельцев (ст.6 Закона), а имущество, обслуживающее более одного домовладельца, а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифт, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие по использованию, находятся в общей долевой собственности домовладельцев (ст.8 Закона). Домовладельцами могут являться граждане, юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) ст.1 Закона), имеющие в собственности помещения в комплексе недвижимого имущества — кондоминиуме.
В соответствии с п.1 ст.14 Закона «О товариществах собственников жилья», кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации по правилам, установленным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума не может возникнуть раньше, чем произойдет государственная регистрация кондоминиума (п.2 ст.47 Закона «О товариществах собственников жилья»).
Однако в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов права (ст.9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат только права на недвижимое имущество, что также вытекает из названия ст.23 Закона о государственной регистрации прав.
Кондоминиум является единым комплексом и на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка — нормативная цена земли.
Под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесении в него записи о регистрации права общей долевой собственности на это имущество.
При этом доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.
После регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст.24-28 Закона «О товариществах собственников жилья». Статья 48 этого Закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.
Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с п.2 ст.290 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое помещение.
На основании вышеназванных норм права в п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав установлено общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременной является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Включение в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства, является несомненно положительным моментом.
Статья 25 закона о государственной регистрации прав устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, лицо, изготовив с соблюдением закона и иных правовых актов новую вещь для себя, приобретает на нее право собственности. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ). Подтверждающие факт создания недвижимого имущества документ одновременно должен содержать сведения о присвоении объекту кадастрового номера. Они выдаются органами, ответственными за учет соответствующих объектов недвижимого имущества.
В отношении государственной регистрации важно различать следующие случаи:
1. Собственник земельного участка возвел на нем здание или иной объект недвижимого имущества. В этом случае при регистрации возникшего права следует лишь дополнить подраздел I Единого государственного реестра прав листкам I-2 (здание, сооружение) и внести в него необходимые сведения.
2. Здание на земельном участке создает субъект, не являющейся собственником участка, но получивший по договору право владения и пользования им для возведения недвижимости.
На созданное здание заводиться новый формуляр реестра и Дело правоустанавливающих документов. Для государственной регистрации права собственности на созданный объект в учреждении юстиции, помимо кадастрового плана нового объекта, необходимо предоставить документ, подтверждающий право пользования соответствующим земельным участком и объем полномочий правообладателя.
В качестве общего правила закон о государственной регистрации прав установил, что права на объект незавершенного строительства не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Исключение допускается лишь в случае, когда с объектом совершается какая-либо сделка. Например, если собственник продает недвижимое имущество или закладывает его с целью использования полученного кредита на продолжение строительства. К заявлению о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная документация, в которой должно быть отражено расположение объекта на участки, его поэтапный план и т.д., а также документ, содержащий описание объекта. Таким документом может являться акт, составленный и подписанный собственником и должностными лицами органа, ответственного за кадастровый (технический) учет данного объекта недвижимого имущества.
Проблем у студента хватает. Отсутствие свободного времени, преддипломная практика, обычная сессия, подготовка к госам, начало поисков первой работы, первые шаги в семейной жизни – все это приводит к тому, что времени и возможностей для написания диплома по предмету Юриспруденция остается катастрофически мало или не остается вовсе.
Что делать: плюнуть на все годы упорного труда, потраченных на сессиях нервов и унижения преподавателей или воспользоваться помощью специалистов? На наш взгляд, ответ очевиден. Нужно просто заказать дипломную работу в нашей компании.
В условиях перенасыщенного рынка довольно сложно выбрать исполнителя, которому можно было бы доверить столь деликатное дело. Если попасть не в «те руки», можно и денег лишиться, и работу получить совсем не в том виде, на который надеешься.
Хотите найти надежного помощника? Обращайтесь в нашу компанию. Здесь вас ждет:
- написание работ настоящими профессионалами – преподавателями, профессорами, доцентами и кандидатами наук во всех сферах науки;
- полное сопровождение вплоть до дня защиты;
- помощь менеджеров в любых вопросах;
- гарантия уникальности и качества;
- приемлемая стоимость.
Цены на все дипломные проекты по теме Тема диплома: Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений. различаются. Есть определенные параметры, которые повлияют на конечную сумму заказа:
- дисциплина и сложность темы;
- в какие сроки должен быть готов заказ;
- наличие особых пожеланий и требований.
Студентам тяжело самостоятельно написать дипломную работу из-за завышенных требований ГОСТ и вузов к уникальности. Ведь диплом пишется в том числе и на основе прошлых исследований, со включением цитат и т.д.
Мы гарантируем, что напишем вашу работу с чистого листа, а не скопируем ее из сети. Наши авторы и сотрудники отдела контроля качества тщательно следят за соблюдением высокого качества. Поэтому в готовой дипломной вы не найдете ни ошибок, ни опечаток, ни логических оплошностей.
Вы готовы получить уникальную работу, с которой будет легко и просто дойти до защиты? Тогда самое время сделать заказ. Все очень просто:
- заполните заявку на написание на нашем сайте,
- получите предварительную оценку стоимости и внесите предоплату (или полную сумму),
- получите качественную и уникальную работу.
Самое время подготовиться к защите без лишней суеты и нервотрепки. Заказывайте и вступайте во взрослый мир со взрослыми решениями.
Дипломная работа на тему: Договоры по отчуждению имущества в собственность
- Автореферат
- Аннотация
- Аспирантский реферат
- Аттестационная работа
- Бакалаврская работа
- Бизнес-план
- Выпускная квалификационная работа
- Диплом MBA
- Дипломная работа
- Дипломная работа колледжа
- Диссертация
- Дистанционный экзамен, on-line тест
- Дневник практики
- Доклад
- Докторская диссертация
- Другое
- Исправление и доработка готовой работы
- Кандидатская диссертация
- Кейс
- Контрольная работа
- Копирайтинг
- Курсовая работа
- Лабораторная работа
- Литературный обзор, интерпретация текста
- Магистерская диссертация
- Маркетинговое исследование
- Монография
- Набор текста
- Научная статья
- Научно-исследовательская работа
- Онлайн-помощь
- Ответы на экзаменационные вопросы
- Отчет по практике
- Перевод текста
- Повышение уникальности
- Практическая работа
- Презентация
- Проверка выполненной работы
- Рабочая тетрадь, конспект
- РГР
- Реферат
- Рецензирование работ
- Речь, выступление, раздаточный материал
- Решение задач
- Самостоятельная работа
- Семестровая работа
- Статья ВАК
- Статья, рецензия
- Творческая работа
- Тезисный план
- Технико-экономическое обоснование
- Чертеж
- Шпаргалка
- Эссе
Введение 3
Глава 1. Становление и развитие законодательства России, регулирующего оборот недвижимого имущества 6
1.1. История развития норм о недвижимом имуществе 6
1.2. Понятие и признаки недвижимого имущества 14
Глава 2. Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество в современном праве 27
2.1. Особенности права собственности на недвижимое имущество по современному гражданскому законодательству 27
2.2. Особенности правового статуса отдельных объектов недвижимого имущества 40
Глава 3. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и особенности его судебной защиты 51
3.1. Общая характеристика и предмет государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 51
3.2. Особенности судебной защиты права собственности на недвижимое имущество 58
Заключение 68
Список литературы 71
- Введение
- Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости
- 1.1. Понятие и классификация жилой недвижимости
- 1.2. Особенности оценки жилой недвижимости
- Раздел 2 Анализ формирования оценки жилой недвижимости
- 2.1. Законодательно — правовые основы регулирования оценки жилой недвижимости
- 2.2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы и Московской области и основные тенденции его развития
- Раздел 3 Совершенствование оценки жилой недвижимости в условиях рынка
- 3.1. Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости
- 3.2. Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости
- Заключение
- Список использованных источников
Термин «жилая недвижимость» не применяется в Гражданском кодексе РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин «жилые помещения», который, на мой взгляд, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.
Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:
жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК);
жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК);
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п.2 ст. 15 ЖК РФ) [4].
Жилым помещением признается (п.5 ст. I Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47):
Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении. (Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).
Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости 2 критерия. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан» либо «предназначенность для проживания людей». Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектируемой документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно их функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические и конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения — жилое или нежилое.
Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Постановлением РФ от 28 января 2006 года №47. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность «проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья».
Предназначенность помещения для жилищных целей — это «изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан» [12]. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Однако это обстоятельство не влияет на отношения собственности. Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.
В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический — оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В. Витрянский и В. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В. Камышанский дает такое определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)».
На мой взгляд, введение термина «жилая недвижимость» поможет избежать этих трудностей.
В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная.
В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий цели использования.
На стоимость жилья влияют различные факторы. Их можно разделить по отношению к объекту вторичного рынка на 2 уровня:
- внешние
- внутренние.
За внешние факторы будем считать факторы, не зависящие от характеристики объекта вторичного рынка, внутренние – зависящие от характеристики объекта.
Внешние факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке, носят как объективный, так и субъективный характер.
Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2.1.):
- Макроэкономические
- Социально-экономические
- Политико-психологические39.
Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого — это неизбежно.
Политико-психологические факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.
Таблица 1.2.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
| Макроэкономические | Социально-экономические | Политико-психологические |
| Уровень ВВП (валовый внутренний продукт) | Демографическая ситуация | Национальные проекты в области жилищной политики |
| Инфляция | Миграция | PR-компании |
| Курс валют | Соотношение спроса и предложения | Доверие к рынку недвижимости |
| Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости | Уровень доходов населения | |
| Развитие рынка ипотечного кредитования |
дипломная работа Недвижимость как объект гражданских прав
Независимая экспертиза и оценка ассоциация независимых судебных экспертов. Экспертиза, оценка имущества, оценка недвижимости / дипломная. Оценка недвижимости — дипломная. Оценка объектов недвижимости. Оценка недвижимости — дипломная — банк дипломные работы. Скачать дипломная тема: оценка недвижимости, дипломная оценка — , дипломная работа: оценка. Дипломная работа. Оценка объекта складской. Оценка недвижимости /под, изготовление дипломных от 3000р! Дипломные по любым предметам. Подарок при регистрации до 7 января 2014! Оценка объектов недвижимости. Дипломная работа. Оценка объектов недвижимости. Либо замещения объекта оценки. Работы по оценке недвижимости спб независимая оценочная компания, полный спектр услуг по оценке. Спб и лосрочная оценка квартиры агентство арин проведет оценку квартиры или комнаты за 2 дня! Дипломная работа: оценка — оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы — дипломная работа оценка. Оценка недвижимости. 2 классификация объектов недвижимости 8. Дипломная работа. Вызов электрика в спб.
Ремонт и замена электропроводки у вас дома. Гарантия качества, дипломная работа оценка. Дипломная работа оценка недвижимости в рамках. Оценка недвижимости — текст работы дипломная работа [223, 5. Рыночной стоимости объекта недвижимости 2. 1 описание объекта оценки, работа в недвижимости. Приглашаем на работу агентов по недвижимости! Оценка недвижимости / дипломная. Оценка недвижимости — дипломная. Стоимости объекта недвижимости, дипломная работа по теме оценка. Дипломная работа по теме оценка объектов недвижимости вас заинтересовала выбранная тема? Дипломные работы в спб! Купи готовую дипломную или закажи авторское написание, достойный заработок приоритет? Оценка недвижимости в спб и ло. Профессиональна оценка недвижимости в сжатые сроки. Умеренные цены от 3500р, закажи работу у профессионалов! Курсовые, дипломные, диссертации от преподавателей. Гарантияоценка недвижимости от 3500 руб. Полный комплекс услуг: оценка дома, квартиры, земли и тд. Профессионально.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р сегодня в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки
Таблица 1.2. Перечень методов оценки земельных участков
Подход к оценке Методы оценки земельных участков в рамках подхода
Затратный Элементы подхода используются при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения.
Сравнительный •сравнения продаж, •метод выделения, •метод распределения.
Доходный •метод капитализации земельной ренты, •метод остатка, •метод предполагаемого использования
Метод сравнения продаж заключается в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.
Метод предполагаемого использования. Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.
Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.
Метод «остатка» отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав.
Полное право собственности — возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободными от арендаторов земельными участками.
При оценке права собственности необходимо четко разграничивать три составляющих этого права — владение, пользование и распоряжение. К двум первым правомочиям — владению и пользованию относят также и вещные права — право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.
Право аренды — возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
- проверку полученных данных о величине стоимости;
- анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
- выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель — выйти на единую оценочную стоимость, но при всём этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ. В процессе работы были собраны все необходимые информационные данные, и был проведен анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению об обоснованной рыночной стоимости.
Для оценки были использованы затратный, доходный и сравнительный подходы.
Процедура оценки включала:
- заключение Договора на услуги по определению рыночной стоимости имущества для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства;
- получение необходимой технической, экономической и прочей информации для определения количественных и качественных характеристик оцениваемых объектов;
- осмотр Объекта и его окрестностей;
- беседа с представителями собственника;
- сбор данных о продаже аналогичных объектов на рынке;
- анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования;
- проведение расчетов по определению рыночной стоимости Объекта с применением затратного, доходного и сравнительного подходов;
- написание Отчета об оценке.
Объект оценки представляет Здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1120,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д.126/6. Здание оснащено следующими коммуникациями: отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция. На момент оценки здание находятся в хорошем техническом состоянии, эксплуатируется по назначению.
Объект оценки являются частной собственность.
Окружение оцениваемых объектов – многоэтажные жилые здания и объекты торгово-офисного назначения.
Подъездные пути к объектам оценки асфальтированы и находятся в хорошем техническом состоянии.
Далее представлены технические характеристики и фотографии оцениваемого объекта.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
Характеристики объекта оценки приняты на основании данных Технического паспорта на здание, расположенное по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ленина д. 126/6 по состоянию на 01.06.2014 г., а также визуального осмотра объекта недвижимости.
Здание
Год постройки здания — 2006
Группа капитальности — I
Площадь земельного участка, кв. м 1 120,0
Площадь застройки, кв. м 550
Этаж объекта — 2
Износ по данным технического паспорта, % —
Наличие сервитутов не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры нет
Текущее использование оцениваемых помещений офисное
Описание конструктивных элементов объекта
Фундаменты монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия ж/бетонные
Кровля — мягкая — кровлелон (полимерная мембрана)
Полы плитка, паркет, ламинат, мрамор
Отделка — улучшенная: штукатурка декоративная, покраска, потолок двухуровневый, плитка, панели ПВХ
Окна — пластик, алюминий
Двери — дубовый шпон, пластик
Инженерное обеспечение — отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.
Техническое состояние — хорошее
Данные о площадях и строительном объеме объекта
Площадь общая, кв.м. — 950
Высота помещений по внутреннему обмеру, м. — 2,7
Фотографии Объекта оценки
Здание по адресу.