Что такое оспоримая сделка с недвижимостью 2021

admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое оспоримая сделка с недвижимостью 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание
1. В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?
2. Оспоримая? Или все- таки ничтожная?
3. Оспоримые сделки: какая сделка является оспоримой, виды и сроки
4. 11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
5. Между оспоримостью и ничтожностью сделок // Комментарий к п. 1 ст. 173.1 ГК
6. Понятие оспоримой сделки
7. Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью
8. Основания признания сделки с недвижимостью недействительной
9. Оспоримая сделка — что это такое?
10. Оспаривание сделок с недвижимостью

В том случае, если после заключения соглашения, даже если оно и было заключено с некоторыми нарушениями, ни один из его участников не заявил в судебные органы о том, чтобы признать его недействительным, такой договор может быть исполнен участниками. При этом такой иск не должны подать и какие-либо заинтересованные лица.

Такое исполнение договора не будет противоречить законодательству. То есть оспоримая сделка – это договор или односторонняя сделка, хотя и совершенная с нарушением, но влекущая в определенных случаях появление для участников, ее совершивших, юридического результата.

В указанном случае за сторонами сохраняется право на судейскую охрану своих интересов. Примером может служить ситуация, при которой какой-нибудь несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет заключил крупную сделку. При этом родители его согласия на это не давали.

Юридически есть нарушение законодательства, и родители вправе подать требование в суд с притязанием признать заключенный договор недействительным. Однако они вправе и не подавать иска, тем самым как бы одобрив заключение сделки. Такой характер означает, что оспоримая сделка – это относительно недействительная сделка.

В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?

Таким образом, законодатель предоставил гражданам и юридическим лицам возможность самим определять, нужно ли им обращаться в судейские органы для охраны собственных интересов, или такой необходимости нет, и стороны сами урегулируют этот вопрос. Оспоримая и ничтожная сделка могут подразделяться на виды, в зависимости от оснований. Перечень этих оснований установлен нормативными актами. Гражданское законодательство считает, что оспоримая сделка – это сделка, совершенная:

  • организацией и выходящая за границы ее правоспособности;

  • под воздействием заблуждения;

  • персонами, ограниченными судом в дееспособности;

  • путем стечения тяжких факторов, насилия, угрозы, обмана, умышленного соглашения агента одной стороны с другой;

  • лицами, не могущими осознавать значимость собственных действий или управлять ими;

  • персоной вне границ ее полномочий;

  • детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Как уже было отмечено, существует два вида сделок, которые могут быть признаны недействительными. Это оспоримая и ничтожная сделка. Разница между ними в том, что последняя считается абсолютно недействительной уже с момента ее непосредственного заключения. В результате такого заключения договора серьезно нарушаются принципы гражданского законодательства.

Признание сделки ничтожной требуется, когда ее совершение, а также дальнейшее исполнение грубейшим образом нарушают не только права отдельного гражданина, но и интересы всего общества. Такие сделки противоречат установившейся системе ценностей общества, а следовательно, не могут быть поставлены в зависимость от воли ее участников, как при оспоримой сделке.

Перечень таких сделок установлен законом. К ним относятся сделки:

  • притворные;

  • с недееспособными;

  • противоположные основам правопорядка и морали;

  • не отвечающие правилу или другим законным актам;

  • с лицами моложе 14 лет;

  • мнимые;

  • свершенные с нарушением формы, указываемой законодательством под опасением недействительности.

Крайне важно понимать, что любая сделка теоретически может стать оспоримой. Для этого необходимо наличие обстоятельств, детально рассмотренных в предыдущем разделе. Типичный пример оспоримой сделки – покупка квартиры у так называемых «черных» риэлторов.

Она сопровождается очевидным обманом покупателя, считающего приобретение законным. В то же время, целью действий второй стороны является получение прибыли, причем с явным нарушением законодательства.

Для получения объективного представления о правовом характере рассматриваемого понятия необходимо привести примеры сделок – как ничтожной, так и оспоримой:

  • оспоримая – заключение договора под угрозой насилия. Требуется доказать факт угрожающих действий с одной из сторон;
  • ничтожная – заключение договора дарения квартиры родственнику без фактической передачи недвижимости. Операция не имеет правовых последствий, так как прежний хозяин продолжает жить в помещении, платить за жилье налоги и коммунальные платежи;
  • еще один пример ничтожной сделки – заключение договора продажи жилья лицом, не достигшим 14-летнего возраста. В этом случае не требуется никаких доказательств, так как подобные операции без участия опекуна не предусмотрены законодательством.

Оспоримая? Или все- таки ничтожная?

Нередко термин «оспариваемые сделки» применяется к банкротству. Это объясняется тем, что подобные неправомерные действия часто предпринимаются компаниями и физическими лицами, которые имеют серьезные финансовые проблемы. Инициатором признания сделки оспоримой в ходе банкротства выступают:

  • управляющий, который может выступать как самостоятельно, так и представителем кредиторов;
  • альтернативный представитель интересов кредиторов, непосредственно один или группа кредиторов, если они считают, что арбитраный управляющий не способен защитить их интересы;
  • сторона сделки.

Ключевой правовой нюанс: оспоримые сделки в ходе банкротства физических лиц практически ничем не отличаются от аналогичных для организаций. При этом особенно заметную роль при принятии судебного решения играют основания совершения тех или иных действий.

Основания для отнесения сделки к оспариваемым
Вид сделки
Подозрительная (№127-ФЗ, статья 61.2) С предпочтением (№127-ФЗ, статья 61.3)
Неравноценная Заключение в течение года до подачи заявления на банкротство. Обязательства участников неравноценны, в том числе – в отношении цены или других базовых параметров сделки Возможность предпочтения Заключение в течение месяца до подачи заявления на банкротства или после этого. Результат совершения сделки предоставляет кредитору преимущество над другими
Вредная Заключения в течение 3 лет до и после подачи заявления на банкротство. Цель заключения – причинение умышленного ущерба кредиторам. Дополнительные условия – признание второй стороны заинтересованной и ее информированность об обстоятельствах сделки Факт предпочтения Заключение в течение полугода до принятия заявления на банкротство. Дополнительное условие — вторая сторона осведомлена о финансовой несостоятельности должника

С некоторой долей условности оспариваемые сделки можно разделить на три категории. Каждая из них обладает собственными особенностями:

  1. Купля-продажа. Самый распространенный вид оспариваемых сделок. Именно с договоров купли-продажи начинается проверка деятельности банкрота – не важно, физического лица или организации. В числе наиболее показательных признаков подобных сделок выделяются такие:
    1. продажа товара или услуги по цене, заметно меньшей, чем среднерыночная;
    2. знакомство участников сделки;
    3. информированность второй стороны о наличии финансовых проблем первой.
  2. Договор дарения. Суть подобной сделки – безвозмездная передача прав собственности. Заключение такого договора способно нанести существенный ущерб другим кредиторам должника, что становится достаточным основанием для его оспаривания.
  3. Другие. Как уже было отмечено выше, оспариваемой может быть признана практически любая сделка. Наиболее типичными из них являются такие:
    1. брачный контракт;
    2. мировое соглашение, фиксирующее раздел общего имущества супругов при разводе;
    3. начисление премий, подлежащих к выплате со стороны ИП;
    4. списание денежных средств со счета ИП или организации;
    5. перечисление финансовых ресурсов третьим лицам по заключенным с ними соглашениям;
    6. продажа доли в предприятии;
    7. отказ от права наследования, в том числе – в пользу третьих лиц.

Одним из результатов отнесения сделки к оспоримым становится возможность признания недействительной. Процедура вынесения подобного решения регламентируется статьей 166 ГК РФ. Основными правовыми особенностями признания оспоримой сделки недействительной выступают:

  • оспоримая сделка признается недействительной исключительно по судебному решению;
  • требование о признании оспоримой сделки недействительной выдвигается либо ее стороной, либо лицом, указанным в законодательстве. Еще один допустимый вариант – представитель лица, являющегося одной из сторон сделки;
  • судья также имеет право выступать инициатором признания сделки недействительной, когда подобные действия предусмотрены законодательством или необходимы для защиты интересов, являющихся публичными;
  • заявитель по делу о признании сделки недействительной должен действовать добросовестно, в противном случае его заявление не имеет правового значения.

Использованные в тексте ГК РФ формулировки не допускают неоднозначной трактовки. Тем не менее, дела о признании оспариваемой сделки недействительной заслуженно считаются одними из самых сложных.

Дело в том, что большая их часть предусматривает необходимость доказывания умысла или информированности одной из сторон, что сделать в сегодняшних условиях крайне непросто.

Решение судьи об отмене оспариваемой сделки имеет несколько серьезных последствий. Первое и самое очевидное из них – восстановление права собственности на имущество, отчужденное по договору купли-продажи, обмена, дарения и т.д. Другими не менее существенными последствиями недействительности оспоримой сделки становятся:

  • включение имущества в формируемую арбитражным управляющим конкурсную массу;
  • возобновление требований покупателя к должнику, нарушившему закон в ходе заключения оспариваемой сделки;
  • включение покупателя в реестр кредиторов, что особенно важно в ходе процедуры признания должника банкротом.

Учитывая серьезность последствий признания оспоримых сделок недействительными, необходимо привлекать к делу профессиональных юристов. Квалифицированная помощь специалистов позволит защитить интересы участников подобных сделок с минимальными негативными последствиями и разумным уровнем сопутствующих финансовых расходов.

Оспоримые сделки: какая сделка является оспоримой, виды и сроки

  • Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
  • Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
  • Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
  • Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
  • Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
  • За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
  • Подборка материала за ноябрь 2020 года, 05.12.2020
  • Подборка материала за октябрь 2020 года, 01.11.2020
  • Подборка материала за сентябрь 2020 года, 01.10.2020
  • ТОП-10 популярных материалов из категории «Наследственное право», 17.09.2020
  • Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020

По оспоримым сделкам срок исковой давности — 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам — 10 лет. Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются. Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь.

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита.

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

Классифицируя такие сделки, закон выделяет следующие их виды:

  1. Сделки, заключенные юридическими лицами с выходом за пределы их правоспособности.
  2. Сделки, заключенные лицом или органом, обладающими ограниченными полномочиями.
  3. Сделки, заключенные несовершеннолетними лицами (находящимися в возрасте от 14 до 18 лет).
  4. Сделки, заключенные гражданами, признанными в судебном порядке ограниченно дееспособными.
  5. Сделки, заключенные гражданами, не понимающими значения совершаемых ими действий или не способными своими действиями руководить.
  6. Сделки, заключенные лицом, находящимся под влиянием заблуждения (заблуждение при этом должно иметь существенное значение).
  7. Сделки, заключенные посредством применения обмана, угроз, насилия, злонамеренного соглашения, а также под влиянием тяжелых обстоятельств.

Кроме того, виды оспоримых сделок можно разделить на заключаемые по причинам, кроющимся непосредственно в лице, совершающем сделку, и на заключаемые под воздействием внешних обстоятельств или стороннего влияния.

Также в эту категорию входят соглашения, заключенные без соблюдения определенных условий (например, получения обязательного согласия законного представителя для совершающего сделку несовершеннолетнего лица).

Безусловно, при заключении любого вида сделок сторонам необходимо обезопасить себя от различного вида неблагоприятных последствий.

Помимо обязательного формирования четкого представления о целях и характере совершаемой сделки, следует воспользоваться помощью лиц, обладающих познаниями в области права и способностью применить свой опыт на практике.

Грамотная юридическая консультация с проведением подробного анализа особенностей заключаемой сделки, проверкой наличия полномочий на совершение юридически значимых действий у каждой стороны, а также тщательным изучением предоставляемых сторонами документов предотвратит возможные негативные последствия неправомерно заключенных соглашений.

Кроме того, квалифицированные юридические услуги могут понадобиться заинтересованным лицам при необходимости оспаривания сделок в судебном порядке.

Компетентное представительство в суде, осуществляемое опытным и конструктивно мыслящим юристом, поможет заинтересованному лицу доказать обоснованность своих претензий и добиться признания спорной сделки недействительной.

В рамках корпоративного права у предпринимателей и бизнесменов часто также возникают вопросы, связанные с регистрацией юридических лиц или банкротством. На них квалифицированно ответят наши специалисты.

Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:

  • не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
  • Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
  • Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
  • Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
    они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…

Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:

  • Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
  • Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
  • не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
  • и иные случаи.

Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…

Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?

Между оспоримостью и ничтожностью сделок // Комментарий к п. 1 ст. 173.1 ГК

  1. Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
  2. Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются…
  3. Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.

С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.

Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно… плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк…

Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.

Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.

Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром… Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время… идите к специалисту и продумайте план действий.

Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет… лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.

Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию… Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной…

Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут… пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить!!! Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.

И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости… но радость оказалось недолгой.

Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру…, и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.

В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.

Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.

Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.

Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда… квартира отошла продавцу… а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.

Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»

Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.

Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…

Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.

Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.

Понятие оспоримой сделки

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

  • условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
  • условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
  • условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
  • условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

  • государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
  • продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
  • при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *