Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи строящейся недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).
Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства – они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.
К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость
Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:
1) право собственности;
2) вещные права, производные от права собственности:
- право пользования (сервитут);
- право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
- право застройки земельного участка (суперфиций);
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
- право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
- ипотека;
- право доверительной собственности;
- другие вещные права в соответствии с законом;
3) право собственности на объект незавершенного строительства;
4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.
Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество – не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.
Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я
Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг – ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.
Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.
К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.
Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
- В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
- В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
- Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
- Технический паспорт на объект недвижимого имущества.
Для регистрации права собственности на новострой:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код + копия
- договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
- письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
- сведения о кадастровом номере
- справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
- технический паспорт на объект недвижимого имущества
- документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- решение суда, вступившее в законную силу
- государственный акт
- свидетельство о праве собственности
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор купли-продажи
- правоустанавливающий документ на земельный участок
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
- выписка из Государственного земельного кадастра
- решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству
Для государственной регистрации реконструированного объекта:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
- Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
- технический паспорт
- Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
- Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Для регистрации права собственности по решению суда:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
- решение суда
- технический паспорт
Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
- согласие супруги
- Письменное согласие всех совладельцев
- Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
- Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
- Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности ��а такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.
По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.
Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.
Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.
Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.
В 2020 году сбор будет равен:
5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;
2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;
1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;
0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.
За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.
В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.
Договір купівлі-продажу нерухомості 2020
Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?
Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.
Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, — это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.
Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.
В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.
Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.
Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.
Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.
более 30 онлайн-сервисов!
Ставка — от 0.01%
Срок — до 180 дней
Сумма — до 20 000 грн.
Договір купівлі-продажу – це договір, за яким одна сторона (продавець) зобов’язується передати річ (товар) у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов’язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
Незалежно від того, чи оформляєте ви договір купівлі-продажу будинку, земельної ділянки або квартири – типовий договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути укладений письмово і посвідчений у державного або приватного нотаріуса.
Після того, як покупець остаточно визначився з варіантом, можна приступати до оформлення угоди. Вона складається з чотирьох основних кроків:
- Оформлення договору завдатку (попереднього договору).
- Підготовка документів.
- Оформлення договору.
- Оплата податків, передача коштів за об’єкт нерухомості і ключів.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Під час укладення стандартного договору, сторони сплачують такі податки і збори:
- податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) 5% або 0%;
- держмито 1%;
- збір в Пенсійний фонд 1%.
Від сплати ПДФО звільняються продавці, які виступають такими вперше у звітному році, мали квартиру у власності більше трьох років або отримали нерухомість у спадок.
Від сплати збору до Пенсійного фонду звільняються покупці нерухомості, які виступають такими вперше в житті. Якщо ж нотаріус під час оформлення угоди вимагає підтвердження оплати 1% пенсійного збору, по її закінченню ви можете звернутися у відповідні органи для повернення коштів.
Вид договору почасти залежить від того, на яку нерухомість він складається. До цього ж можна віднести необхідність додаткових угод. Як свідчить стаття 657 Цивільного кодексу України:
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.
Угода купівлі-продажу будинку в Україні проходить дещо інакше. Оскільки ви купуєте не лише об’єкт нерухомості на землі, але й саму землю. Згідно з українським законодавством, у будинку не може бути один власник, у той час як у землі – інший. Тому в договорі купівлі-продажу будинку обов’язково має бути вказана і земля, на якій він розташований.
Окрім стандартних документів для оформлення договору потрібні ще:
- документи, що свідчать про приватизацію;
- кадастровий номер земельної ділянки;
- Держакт на землю.
Без кадастрового номера подібний договір щодо приватного будинку скласти не можна.
На який би стороні в угоді ви не виступали, DOM.RIA радить уважно вивчити кожен з пунктів договору.
У цій частині повинні бути вказані особисті дані продавця і покупця, визначені їх статуси, а також дата договору. Важливо перевірити, щоб всі паспортні реквізити були оформлені правильно, оскільки навіть одна помилка в серії паспорта або прізвища однієї із сторін зробить договір недійсним.
В предварительном договоре купли-продажи квартиры в новостройке обязательно должен быть прописан срок подписания основного договора. Разумеется, никто в Украине не может гарантировать, что задержек с введением дома в эксплуатацию не будет, тем не менее обратите внимание на то, как именно сформулирован пункт о подписании основного договора.
Договор задатка или предварительный договор
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Как правило, это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.
Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Вместе с тем, инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.
Например, договор купли-продажи имущественных прав – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта.
Если у каждого застройщика свой вид договора, то они могут существенно отличаться между собой.
Как правило, это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства.
Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:
- Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
- Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.
Вместе с тем, в некоторых случаях заказчик может передать часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.
Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.
Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:
- Разработка проекта будущего строительства;
- Получение разрешений;
- Организация строительного процесса;
- Разработка схемы финансирования;
- Привлечение генерального подрядчика.
Договор купли-продажи имущественных прав. Украина 2021
Рассмотрим типичную ситуацию. Например, заказчик строительства оформил аренду земельного участка, разработал проект строительства дома, получил разрешения и привлёк генерального подрядчика.
Но дом ещё не начал строиться, поэтому нет возможности продать покупателю квартиру, которой не существует. Что же в таком случае он продаёт?
Имущественное право – это ограниченное вещное право, владелец которого правомочен получить право собственности на объект недвижимости в будущем.
Поскольку имущественное право передаётся продавцом покупателю не в момент подписания договора, а после 100% оплаты, то оно должно подтверждаться актом приёма-передачи имущественных прав.
Как правило, приобретение имущественного права не связано со сдачей дома в эксплуатацию.
Что такое договор купли-продажи имущественных прав
Это документ, который регулирует взаимоотношения инвестора и заказчика строительства.
- Простота оформления;
- Отсутствие посредников – договор заключается непосредственно между заказчиком и инвестором;
- Не нужно оплачивать услуги нотариуса;
- Нет налоговой нагрузки.
Риски инвестора при заключении договора купли-продажи имущественных прав
- Не предусмотрена государственная регистрация договора, поэтому существует риск двойной продажи;
- Заказчик строительства имеет возможность привлекать средства инвесторов до момента получения полного пакета разрешительных документов;
- Отсутствие контроля за потоками денежных средств со стороны государства;
- Возможность нецелевого использования полученных средств;
- Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником.
- Проверить наличие полного пакета разрешительных документов застройщика;
- Проанализировать репутацию субъектов строительства;
- Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
- Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
- Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
- Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.
|
|
|
Статья актуальна на 2021 год
Представьте себе ситуацию: вам понравилась квартира, а на руках нужной суммы еще нет. Или у продавца еще весь пакет документов не собран. Как же быть сторонам в такой ситуации, чтобы обеспечить заключение сделки в будущем?
Выходом может стать оформление предварительного договора купли-продажи. Что представляет собой данный договор и как его оформить в 2020 году ‒ ответы на все вопросы в нашей статье.
Такое понятие закреплено на законодательном уровне в ст. 635 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее – ГК). Там указано, что предварительный договор ‒ это сделка, в которой стороны обязуются заключить на протяжении указанного срока основной договор на определенных условиях. Проще говоря, предварительная сделка ‒ договоренность о заключении основной сделки в определённый срок и на установленных условиях.
Указанный механизм позволяет:
- гарантировать соглашение между сторонами. По сути он заключается только если нет возможности на данном этапе заключить основную сделку;
- фиксировать условия будущей сделки. То есть разрешено оговорить детально предмет, сумму и т.п;
- фиксировать обязательство по оформлению основной сделки в установленный срок.
По правилам ст. 205 ГК сделка совершается устно или в письменной форме. Законодатель оставляет право выбора формы сделки за сторонами, если, конечно, иное не прописано в законе.
Однако что касается данного вида договора, то императивное правило гласит: форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора.
Это значит, что если законодательство требует заключения будущей сделки в письменной форме, то и предварительная сделка должна быть оформлена тоже в письменной форме. Например, согласно ст. 657 ГК такие сделки, как купля-продажа земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества нужно обязательно оформлять в письменной форме и нотариально удостоверять.
Поэтому делаем вывод о том, что, например, предварительный договор купли-продажи земельного участка нужно заключать в письменной форме и нотариально удостоверить.
При оформлении предварительного договора купли-продажи автомобиля, действуют немного другие правила. Так, в законодательстве Украины нет требования по нотариальному удостоверению купли-продажи легкового автомобиля. Поэтому к нотариусу можно обратиться по желанию сторон. Но вот, к примеру, предварительный договор купли-продажи нежилого помещения юридически будет считаться незаключенным, если сторонами не соблюдено требование об обязательной нотариальной форме.
В таком случае ни у одной из сторон не возникнет обязательство на заключение будущей сделки купли-продажи нежилого помещения.
Уже упомянутая статья 635 ГК указывает, что законом могут устанавливаться ограничения относительно срока заключения будущей сделки.
На данный момент указанное ограничение установлено только в отношении субъектов хозяйствования (которыми являются юридические лица и физические лица — предприниматели). Они обязаны оформить основной договор в согласованный между сторонами срок, но не позднее 1 года с момента заключения.
Во всех остальных случаях вы имеете право указать в предварительном договоре любой срок.
Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления
В законодательстве указано, что сторона, которая необоснованно уклоняется от оформления будущей сделки купли-продажи, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.
Также вы имеете право самостоятельно договориться со второй стороной договора и прописать ответственность за нарушение условий предварительного договора купли-продажи. Но нужно помнить: если основной договор не заключен в указанный срок или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении ‒ обязательство по предварительному договору прекращается.
Это исключает возможность принуждения к заключению основного договора в судебном порядке, исполнения обязанности в натуре или признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи (постановление ВСУ по делу №6-226цс14 от 02.09.2015 г.)
Заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, некоторые застройщики минимизируют ответственность перед клиентами. Особенно что касается сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, формулировки связаны с тем, что строительство может затянуться из-за ряда обстоятельств. В результате смещения сроков ввода в эксплуатацию дома означает смещение сроков подписания будущего договора. Поэтому советуем быть внимательными.
Стоит детально прописать условия об ответственность за невыполнение обязанности продать квартиру. Как правило, застройщик ограничивается возвратом средств, которые вполне возможно потеряют в своей стоимости. Поэтому в конечном итоге покупатель получит еще меньше, нежели вложил.
- Предварительный договор является неким промежуточным этапом перед заключением сторонами будущей сделки купли-продажи.
- Предварительный договор должен содержать ряд условий, предусмотренных законодательством. Самыми важными можно считать срок заключения основной сделки и ответственность за уклонение от дальнейшего подписания основного договора.
- Предварительная сделка хоть и фиксирует договоренность сторон, но не является панацеей для покупателя от незаконных действий продавца недвижимости. В любом случае, перед заключением подобных договоров следует внимательно изучить ряд юридических моментов. А мы с удовольствием в этом поможем.
купли-продажи квартирыг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Участник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Стороны обязуются в срок, предусмотренный настоящим Договором, заключить основной договор купли-продажи (далее – «Основной договор»), в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность Квартиру (далее – «Квартира»), расположенную, на момент подписания настоящего Договора в построенном доме по адресу: и имеющую нижеследующие характеристики: .
1.1.1. Выписка из ЕГРН на Квартиру прилагается.
1.1.2. На весь период действия настоящего Договора стороны признают характеристики Квартиры, обозначенные в п.1.1 настоящего Договора надлежащими и индивидуально определенными.
1.2. Продавец является Застройщиком и Инвестором при строительстве Дома. Продавец имеет бесспорное право зарегистрировать свое право собственности на Квартиру на основании: .
1.3. Продавец гарантирует, что его права на Квартиру не обременены обязательствами перед третьими лицами, не заложены, под арестом и запрещением не состоят.
3.1. Размер «обеспечительного платежа» составляет рублей.
3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией сделки по настоящему Договору и с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру полностью возлагаются на Покупателя и оплачиваются по отдельному соглашению в момент заключения данного договора.
4.1. В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с ГК РФ.
4.2. При нарушении Продавцом обязательств по заключению Основного договора, в установленный настоящим Договором срок, Покупатель имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:
- продлить срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора;
- требовать возврата внесенного «обеспечительного платежа».
4.3. При нарушении Покупателем обязательств по заключению Основного договора в установленный настоящим Договором срок (что по соглашению Сторон считается отказом Покупателя от заключения Основного договора), Продавец имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:
- признать настоящий Договор прекратившим свое действие на основании отказа Покупателя заключить Основной договор. Возврат внесенных в счет оплаты «обеспечительного платежа» денежных средств производится в порядке определенном в п.4.5 настоящего Договора;
- продлить, при согласии Покупателя срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора.
4.4. В случае задержки Покупателем внесения на расчетный счет Продавца «обеспечительного платежа», в срок и в размере, предусмотренных п.2.2.1 настоящего Договора:
4.4.1. более, чем на календарных дней – Покупатель оплачивает пени в размере % в день от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки. Пени начисляется с первого дня просрочки до момента погашения задолженности, либо до наступления обстоятельств обозначенных в п.4.4.2 настоящего Договора.
4.4.2. более, чем на календарных дней – Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем несудебном порядке, сняв с себя обязательства заключить Основной договор, при этом Продавец, за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, производит возврат внесенных денежных средств в счет оплаты «обеспечительного платежа» в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств. Договор считается расторгнутым с момента направления Покупателю уведомления о расторжении настоящего Договора. Расчет и возврат суммы, подлежащей возврату, производится от фактически внесенных денежных средств в рублях, с учетом вычета всех предусмотренных настоящим Договором штрафов и пени.
4.5. При отказе Покупателя от заключения Основного договора, Продавец обязуется произвести возврат денежных средств из внесенной Покупателем суммы в счет оплаты «обеспечительного платежа» за вычетом штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора. Возврат внесенных денежных средств производится, в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств.
4.6. В случае несвоевременного или ненадлежащего выполнения Покупателем других обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Покупатель обязан возместить Продавцу понесенные последним убытки.
4.7. В случае возникновения обстоятельств и явлений непреодолимой силы или обстоятельств и явлений, приравненных к таковым, стороны регулируют взаимоотношения на основании действующего законодательства РФ.
4.8. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.9. В случае невыполнения условий п.5.1, п.2.1.1, п.7.2 настоящего Договора, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
4.10. Обязанность Продавца перед Покупателем по выплате неустойки, указанной в п.4.9 настоящего договора, возникает только в случае наличия вины Продавца.
7.1. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .
7.2. Покупатель и Продавец осуществляют подачу Основного договора купли-продажи и всех необходимых документов для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в срок до «»2021 г.
7.3. Квартира передается Покупателю путем подписания акта приема-передачи в течение дней со дня оплаты Продавцу полной стоимости Квартиры, но не позднее «»2021 года исполнения п.2.2.1, п.3.2, п.6.2 договора. В случае уклонения Покупателя от подписания Акта, Продавец не несет ответственность за просрочку сроков заключения Основного договора.
8.1. При изменении реквизитов по Договору каждая из Сторон должна представить письменное уведомление другой Стороне в срок до календарных дней с момента изменения таких реквизитов. Все риски, связанные с несвоевременным предоставлением информации об изменении реквизитов несет сторона, не известившая или ненадлежащим образом известившая о произошедших изменениях.
8.2. Договор содержит все условия, согласованные Сторонами на момент его подписания. Любые предварительные соглашения и договоренности, существовавшие до заключения Договора, теряют силу с момента его заключения.
8.3. При выполнении Договора Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.4. Все указанные в Договоре приложения являются его неотъемлемой частью.
8.5. Недействительность одного или нескольких положений Договора не влечет недействительности остальных его положений.
8.6. Все споры между сторонами решаются в суде по месту нахождения Продавца.
8.7. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу – два экземпляра для Продавца, один экземпляр – для Покупателя.
8.8. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.
Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости
Составляется документ в простой письменной форме в следующем порядке:
- наименование документа;
- дата составления и наименование населенного пункта, где он оформлен;
- реквизиты сторон соглашения (юридическое лицо указывает наименование в соответствии с уставными документами и ФИО лица, уполномоченного заверять договор от имени организации, физическое лицо заполняет ФИО полностью, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации);
- предметом соглашения является желание выполнить условия, которые необходимы для заключения основного договора в отношении недвижимого объекта. Например, подготовить необходимую документацию;
- документ может содержать также условия о порядке дальнейшего взаимодействия сторон: назначать встречи, определять порядок распределения расходов и т.д. Следует учитывать, что этот пункт не вправе содержать условия, которые будут ограничивать ответственность сторон за недобросовестные действия (п.5 ст.434.1 ГК);
- договор о намерениях не является предварительным, поэтому в нем запрещено указывать требование о заключении основного договора сделки;
- допустимо в соглашении установить условие, когда продавец обязуется, что в установленный период времени не станет предлагать недвижимый объект иным покупателям. Если такое условие установлено, то в рамках соглашения допустимо установить штраф за его нарушение;
- реквизиты и подписи сторон.
Составляется документ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор о намерениях не требует нотариального заверения.
Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.
Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.
Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.
Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.
В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», то есть ухода из-под действия этого закона.
Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.
Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.
Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.
По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.
Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.
Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра измениться в цене. Не исключено, что к окончанию строительства «доходность» от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.
Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.
Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.
Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.
Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).
Пример:
Строительная компания «Н» и финансовая компания «А» организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.
Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.
Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.
Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.
Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.
Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.
К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.
B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.