Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие опеки сделки с недвижимостью кем». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день.
Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте.
То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.
Роль органов опеки и попечительства при регистрации сделок с недвижимостью
Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи.
Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.
Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.
По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.
По закону, родители, опекуны и попечители имеют право распоряжаться имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним детям. В том числе и их долей в квартиры.
Однако для того, чтобы такие лица не злоупотребляли своими возможностями и созданы органы опеки.
Они отслеживают подобные операции и внимательно следят за тем, чтобы в результате сделки купли-продажи ребенок ничего не потерял (а лучше, что-то приобрел).
Оптимальной будет ситуация, при которой у ребенка не было права собственности на продаваемое жилье, однако при покупке новой квартиры, за счет вырученных с продажи средств, у ребенка появится своя доля недвижимости. В такой ситуации органам опеки очень сложно найти повод отказать в разрешении.
Процесс получения согласия органов опеки на продажу квартиры
Заявление на получение разрешения составляется прямо в отделении органов опеки. Предварительно его готовить нет особого смысла. Более того, у данного документа нет строго фиксированной формы, и он может отличаться от отделения к отделению.
Представленный ниже образец предлагается исключительно для ознакомления.
Можно попробовать его заполнить и уже с готовым заявлением обратиться в органы опеки, но с большой долей вероятности его все равно придется переписывать по тому образцу, который будет предоставлен в опеке.
Покупка квартиры через опеку – достаточно сложная и долгая процедура, хоть и не всегда. Если в рамках разбирательства выясняется, что ребенок действительно готов на продажу квартиры, что на новом месте у него будут условия лучше и так далее, то при желании и определенном везении можно справится всего за несколько дней.
Пример: Семья, еще до продажи квартиры, в которой они проживают на данный момент, приобрела шикарный дом (или другую квартиру, значительно лучше и больше имеющейся), которая находится в хорошем районе.
В новом жилье созданы все условия для комфортного проживания ребенка, включая сюда отдельную комнату, которая и оформляется в его собственность, при том, что в старой квартире ребенок был просто прописан и не имел права собственности.
В таких условиях разрешение от органов опеки можно получить в рекордный срок, ведь тот факт, что права ребенка не ущемляются, а условия будут лучше, очевиден.
В остальных случаях решение могут принимать несколько недель, а то и целый месяц. Исключение делается для тех ситуаций, когда какие-то из документов, предоставленных в органы опеки, имеют определенный «срок годности».
Тогда опека будет стремиться выдать разрешение раньше этого срока.
Но если подгадать так, что у опеки не останется времени на детальное рассмотрение заявления (затянуть сроки так, чтобы у опеки оставалось буквально несколько дней), есть серьезная вероятность, что последует отказ.
В среднем, когда необходимо получить разрешение от органов опеки, срок сделки по купле-продаже квартиры растягивает на пару недель.
Условия, по которым в РФ можно получить согласие на продажу квартиру в органах опеки, изложено в Федеральном законе №48 и в Гражданском кодексе в статье 37. При этом неважно, какая сделка проводится, купля-продажа или мена, потребуется обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения.
ВАЖНО !!! Стоит отметить, что главным критерием того, чтобы получить соответствующие документы является то, что родителям требуется приобрести новое жилье в собственность ребенка. Недвижимость должна быть эквивалента по уровню благоустроенности и стоимости прежней.
Если разрешительные документы не будут получены от официальных представителей органов опеки, то в данной ситуации является законным признание сделки недействительной в судебном порядке.
Для получения соответствующего документа необходимо выполнить условия, предусмотренные законодательством РФ. Процедура оформления происходит в несколько этапов, первоначально необходимо обратиться с письменным прошением в органы опеки и попечительства на выдачу разрешения для проведения сделки с недвижимостью. Заявление подается в территориальное ведомство по месту регистрации.
ВНИМАНИЕ !!! Необходимо отметить, если несовершеннолетний не достиг 14 лет, то его имущественные интересы представляют исключительно родители. При достижении установленного возраста, 14 летний гражданин может самостоятельно принять участие в совершении сделки купли продажи.
Если уполномоченные органы после проверки всех требований на предмет соответствия с законом, будут оформляться разрешительные документы. При этом стоит учесть факт того, что разрешение от опеки является предварительным, вся проверенная документации отправляется на стол административной комиссии. Именно они должны вынести окончательное решение.
ВАЖНО !!! Постановление, выданное органами опеки и попечительства, является подтверждением продажи недвижимого имущества. При регистрации права собственности, его необходимо предоставить в Росреестр.
Если родители не исполнили требования, указанные в постановлении, то все операции с недвижимостью становятся недействительными. Если опека обратилась в суд, то в этом случае родители и ведомство могут решить конфликт мирным путем. Представители несовершеннолетнего должны устранить текущие нарушения и замечания.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Есть несколько особенностей, которые должны соблюдать родители при обращении в органы опеки:
- для получения соответствующего разрешительного документа, в органы опеки и попечительства должны обратиться оба родителя, неважно находятся ли они в официальном браке или разведены. Если один из родителей лишен права воспитывать ребенка, его присутствие не требуется;
- дополнительно необходимо заполнить бланки, выданные инспектором органов опеки. В них требуется указать данные на продаваемый и приобретаемый объект недвижимости. Здесь необходимо внимательно указать все пункты, при несоответствии данных будет выдан отказ.
Отказ, как правило, формируется в том случае, если инспектор усомнился в подлинности предоставленных документов и есть факт о нарушении прав ребенка. Фактом отказа, например, будет являться то, что приобретаемое жилье по уровню благоустроенности не соответствует прежнему.
Основанием также может выступить факт покупки жилья в строящемся доме. Ведь нередки ситуации, когда застройщик замораживает строительство. В этом случае, ребенок по сути остается без жилья.
- Автомобильное право
- Сроки действия и давности штрафов ГИБДД в 2021 году
- Если не заплатил штраф 30000 за лишение прав
- Как оплатить штраф ГИБДД со скидкой 50%
- Страховка ОСАГО на мотоцикл
- Какие водительские права нужны в Европе для россиян?
- Выплаты по ОСАГО за причинение вреда здоровью при ДТП
- Замена водительских прав в связи со сменой фамилии
- Как оспорить лишение водительских прав за вождение в нетрезвом состоянии?
- Полная таблица актуальных штрафов за превышение скорости
- ОСАГО на грузовой автомобиль
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.
Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.
В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:
- это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
- отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
- отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
- отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.
В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.
Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:
- просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
- конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
- отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
- мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
- обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
- объем связанных с этим дополнительных расходов.
Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:
- копия паспорта опекуна;
- копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
- проект договора купли-продажи при необходимости;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
- справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
- выписки со счетов подопечного при необходимости;
- документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
- другие документы по требованию органов опеки.
Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.
Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних
Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.
Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.
Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.
Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:
- Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
- Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
- Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
- Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.
Порядок обращения в органы опеки
Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:
- заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- свидетельства о собственности на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
При продаже квартиры или комнаты (доли) вы можете самостоятельно собрать пакет документов, который потребуется для оформления сделки. Какие документы необходимы для и ? Куда нужно обратиться, чтобы получить тот или иной документ для сделки с недвижимостью ?
Итак, если решение о продаже квартиры уже принято, ниже приведен список документов для продажи квартиры, какие нужны в 2013 году:
1) Документы, удостоверяющие личность продавца — паспорт либо паспорта всех собственников этой квартиры, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников. Помимо паспорта такую роль могут выполнять удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении предъявляется вместе с паспортом).
Важно : паспорт должен быть действителен! В 20 лет и 45 лет паспорт по Российскому законодательству подлежит замене.
2) Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Согласие мужа (жены) необходимо получить в случае, если продавец приобрел квартиру, будучи в браке. В зарегистрированном браке приобретенная квартира (комната) считается совместно нажитым имуществом.
Куда обращаться : любая нотариальная контора
3) Правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности продавца на данную квартиру. К таким документам относятся:
- договор купли-продажи,
- договор передачи + свидетельство о собственности на жилье,
- договор мены, договор ренты,
- договор купли-продажи с иждивением,
- договор дарения,
- свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и другие документы.
Если соседи являются собственниками комнат в квартире
1) Отказ от соседей Кроме основного комплекта документов для продажи комнаты необходимо получить отказы от соседей. В соответствии с законодательством (статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки) сособственники остальных комнат (долей квартиры) в коммунальной квартире имеют право на первоочередную покупку продаваемой комнаты (доли квартиры). При желании продать комнату, продавец обязан в первую очередь проинформировать сособственников о предстоящей продаже комнаты.
2) Нотариально заверенное согласие на отчуждение продаваемой доли в квартире Если сосед не хочет покупать комнату, то идеальным вариантом будет, если он даст нотариально заверенное согласие на отчуждение продаваемой доли в квартире (прописывается стоимость за которую продается доля или «за любую цену и на любых условиях») – так называемый отказ. Если в отказе прописывается стоимость, то собственник не может продать свою комнату дешевле, только за обозначенную стоимость или дороже.
3) Заявление об информировании сособственников о предстоящей продаже доли в квартире отправляется заказным письмом Если отношения с соседями не позволяют рассчитывать на то, что они дадут отказ или с ними не связаться, то нужно обратиться к нотариусу с заявлением об информировании сособственников о предстоящей продаже доли в квартире. Нотариус направляет от имени продавца доли каждому сособственнику заказное письмо (уведомление) с предложением выкупить продаваемую долю. Если с момента получения письма сособственником прошел месяц и он не купил или не выразил желание купить, то комната может быть продана любому другому человеку, но за сумму не меньшую, чем оговоренная в письме.
Разные нотариусы могут посылать два типа писем: с предложением сособственнику приобрести продаваемую долю в течение 1 месяца с момента получения письма или с предложением выразить желание на покупку. Соответственно, если сособственнику нужно тянуть время и ему пришло письмо второго типа, то он может прийти к нотариусу и письменно выразить желание на покупку, будет назначена дата сделки, он может не являться, переносить по уважительной причине дату, словом, умышленно затягивать сделку. В итоге, конечно, комната будет продана ему или другому покупателю, но проблем будет не мало. Поэтому, если у Вас проблемные соседи, то заранее интересуйтесь у нотариуса, как он составляет уведомление. Если же сособственник письмо не получил, то оно лежит на почте 1 месяц и возвращается к нотариусу, нотариус выдает уведомление о передаче заявления, комнату можно продавать, но если ее захотят купить по ипотеке, то банк вряд ли даст одобрение на такую сделку. Дело в том, что если комната будет продана, то сособственник, не знавший о продаже комнаты, может в трехмесячный срок оспорить сделку в судебном порядке и будет оформлен переход права собственности.
Процесс с уведомлениями обычно занимает 1,5-2,5 месяца.
Если комнаты соседей принадлежат муниципалитету (не приватизированы и не находятся в собственности у соседей)
В наше время всё ещё встречаются коммунальные квартиры, в которых есть неприватизированные комнаты, то есть её собственником является город.
В случае, если комнаты соседей принадлежат муниципалитету (не находятся в собственности у соседей), то необходимо получить письменный отказ от города (Департамента жилищной политики). В этом случае также необходимо соблюсти букву закона и уведомить собственника о вашем решении продать свою комнату: вам нужно подойти в Управление жилищной политики (департамент, отдел) с копиями документов на комнату (копия свидетельства о собственности и договора купли-продажи) и подать уведомление о продаже своей комнаты. Заявление находится в управлении, необходимо его заполнить на месте. Но вы также можете отправить письмо и заказным письмом, поэтому предлагаем
Образец заявления на уведомление о продаже комнаты в муниципалитет , чтобы затем получить отказ от города о покупке комнаты . И, в дальнейшем, вам не надо будет беспокоиться о том, что сделку по продаже комнаты могут признать ничтожной, так как все права собственников вы учли.
Заявление можно написать от руки в двух экземплярах (второй экземпляр можно скопировать, но подпись должна быть реальной), либо распечатать на принтере. На одном экземпляре секретарь поставит штамп с датой и номером и вернёт вам. Второй экземпляр и ксерокопия свидетельства остаются в УЖО. Заранее приготовьте все нужные копии документов. Если вы меняли фамилию, приложите копию свидетельства о браке. Если вы продаёте комнату по доверенности, приложите копию доверенности. Паспорт не нужен. Нужно только то, что указано.
Заявление
Ставлю вас в известность, что я продаю принадлежащую мне комнату, общей площадью 20,3 кв.м., жилой площадью 13,0 кв. м, в 5 комнатной квартире по адресу ул. Ивановская, д. 23, кв. 4 за 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей. В случае неполучения от вас согласия на покупку комнаты в течение 30 дней с момента получения уведомления, комната будет продана по моему усмотрению. Приложение: Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.12.1999.
| 10.12.2012 | подпись | Иванов В.В. |
Таким образом, продажа квартиры или комнаты в квартире вполне под силу и самому собственнику. Но если у вас возникают многочисленные вопросы по продаже недвижимости, то лучше обращаться к риэлторам.
Для любой сделки продажи квартиры или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа квартиры невозможна и будет признана незаконной, с последующим аннулированием договора. Российским законодательством охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного.
Если же ребенок не выступает ни собственником, ни совладельцем, но при этом зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то одновременно со снятием с регистрации он должен быть прописан по новому месту проживания.
Чтобы получить согласие и разрешение нужно подать заявление и необходимые документы в органы опеки по месту проживания. Если родители не подали заявление и не сообщили попечительскому совету о своём решении относительно продажи квартиры, органы опеки путём обращения в суд могут требовать признать продажу незаконной и привлечь родителей к ответственности.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.
Если брать в расчет любую продажу имущества, то при наличии доли ребенка это становится непростой задачей. Ведь защита интересов детей осуществляется на высокой уровне.
Законодательство регулирует все процессы для минимизации рисков нарушения . А ведь многие родители нарушают закон, совершено не думая о собственном малыше.
Процесс реализации квартиры с несовершеннолетним затруднителен. Часто вопрос становится актуальным при расширении площади в виду новых обстоятельств.
При появлении на свет второго и третьего ребенка необходимо решать вопрос в короткий промежуток времени. И обычным решением здесь становится продажа старой жилплощади и покупка новой.
Но реализовать такой план можно. Но нужно понимать, что это достаточно сложно. Процедура сопровождается большим количеством нюансов. И все правила по оформлению действия прописаны в Гражданском кодексе.
Если родитель не ущемляет права своего чада, то он получает возможность продажи квартиры. Но необходимо изначально доказать целесообразность действия и отсутствие ущемления интересов ребенка.
Для такого действия потребуется заручиться разрешением органов опеки и попечительства.
Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
Регулируют вопрос несколько правовых актов:
- Конституция Российской Федерации. о правах и о семейной защите.
- Семейный кодекс Российской Федерации. об имущественном праве ребенка и об осуществлении родительского права.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. о местах жительства человека, о несовершеннолетних детях при дееспособности, о дееспособности несовершеннолетних, об имуществе подопечного.
Регулирует вопрос вышеперечисленный закон. Каждый ребенок должен иметь регистрацию по месту прописки одного из родителей. Мало того, он имеет право на получение соответствующих условий, что были ранее – до продажи квартиры.
Поэтому получить разрешение на приобретение более мелкой недвижимости, скорее всего, не получится.
При этом родитель дает расписку об обязательной регистрации ребенка и отделении ему доли от покупки.
Перед тем как продавать квартиру, необходимо проконсультироваться у органов опеки о возможности выдачи разрешения. Часто родители оформляли на ребенка небольшую комнату полностью, и тогда органы опеки давали добро.
На основании закона должны быть лучше условия. Но так как все принадлежит ребенку, а он проживать в силу возраста один не может, то разрешение получено и матерью.
Аналогичная ситуация происходит и при улучшении жилищных условий. Просматривается квадратура недвижимости и выявляется недостаток жилплощади. На основании этого выносится решение о позволении продажи.
Если старая доля ребенка была 1/2 , то на новой территории она должна быть не менее.
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры?
Как правило, оформляя жильё на несовершеннолетних детей, родители преследуют цель заранее обеспечить его собственной жилплощадью, которую родители не смогут поделить между собой в случае развода. В таком случае квартира не является совместно нажитым в браке имуществом. Также на ребенка оформляют завещанную или подаренную ему недвижимость.
Иногда родители оформляют жилье на ребенка, чтобы обезопасить недвижимость от претензий кредиторов, если финансовые обязательства не были исполнены.
Дети, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Дети до 14 лет совсем не участвуют в сделках – от их имени действуют родители (либо опекуны или усыновители). Ребенок в возрасте 14-18 лет вправе совершать сделки с недвижимостью, если на это дали письменное разрешение его родители (либо опекуны или усыновители).
При этом в каждом из случаев сделку с недвижимостью должны одобрить в органах опеки и попечительства.
По достижении 16 лет гражданин может получить право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, если суд или органы опеки признают его полностью дееспособным (к примеру, он вступил в брак, работает и прочее).
Оформленная на ребенка недвижимость принадлежит только ему, родители ей не владеют. Так, родители (либо опекуны или усыновители) не вправе по своей воле совершать сделки с жильем, которое принадлежит ребенку. Также они не могут сдать такую недвижимость в аренду, передать в залог или безвозмездное пользование, разделить или выделить из него доли. Все эти операции могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства – не получив его, нельзя совершать никакие сделки, при которых могут быть ущемлены права ребенка.
Органы опеки дадут согласие на совершение сделки с жильем, собственником которого является ребенок, только если он при этом получит выгоду – то есть на ребенка необходимо оформить другую недвижимость как минимум такой же площади. Родители (либо опекуны или усыновители) должны будут доказать, во-первых, что у него в собственности будет жилье, а во-вторых, что в результате сделки жилищные условия ребёнка не ухудшатся.
Органы опеки одобрят продажу квартиры, которая оформлена на несовершеннолетнего, при переезде или когда это необходимо ребенку (к примеру, нужны деньги для оплаты его лечения). Однако это решение все же принимают органы опеки.
Учитывается месторасположение новой квартиры: могут не одобрить продажу квартиры в Москве, если новая недвижимость будет расположена в регионах.
Также принимается во внимание стоимость жилья: если цена новой квартиры меньше, чем принадлежащей несовершеннолетнему, родителей могут обязать перечислить разницу на банковский счет ребенка, к которому он получит доступ по достижении 18 лет.
Кроме того, родители (либо опекуны или усыновители) и их близкие родственники не вправе купить недвижимость, которая принадлежит ребенку.
Основные сложности при продаже недвижимого имущества
возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.
- Оформить сделку продажи в Регистрационной палате
можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой
жилплощади. - Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости
должен быть такой же, как и в старой или увеличенный. - Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой
недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий. - Возможен, хотя используется очень редко, вариант
зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет
распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста. - Все операции купли-продажи жилья, находящегося в
собственности у ребенка, заверяются нотариально. - Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в
судебном порядке.
Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения
сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются
ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с
долей несовершеннолетнего ребенка не получится.
В местное отделение ООиП нужно направить заявление на
продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей.
Если супруги
находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение
отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый
родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении
сделки, его можно оспорить в судебном порядке.
Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка.
Если
мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на
проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой
разрешить отчуждение без одобрения отца.
Без судебного постановления или
письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия
на проведение сделки.
Составление предварительного договора на покупку квартиры, в
котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для
органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП
в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для
несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.
Согласие отца на продажу недвижимости ребенка
Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:
Как определить чистоту квартиры
- закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
- если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
- посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
- в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.
Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.
До 14 лет подпись на договоре купли-продажи ставят законные представители (как правило, родители или опекуны). Если подростку уже исполнилось 16 лет, и он вступил в брак либо начал работать, то он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.
Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:
- оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
- подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.
Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.
Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.
Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.
Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).
Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.
Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.
по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.
Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.
Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.