Залог недвижимости по договору купли продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог недвижимости по договору купли продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

---

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист».

Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

✅ Паспортные данные сторон
✅ Сумма задатка
✅ На основании чего происходит передача денег
✅ Дата
✅ Подпись продавца — такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Договор залога при покупке квартиры: правила оформления

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток.

В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде.

Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.

Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.

К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:

• В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
• Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
• В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).

Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую многие сомневаются, нужно ли давать деньги в виде гарантии совершения сделки. Делать это не обязательно, но для защиты личных интересов и во избежание потери времени продавец часто требует внесение определенной суммы. Последняя подтверждает, что покупатель не откажется от намерения приобрести недвижимость.

При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом.

Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст.

359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.

Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.

Сегодня применяется два пути определения размера:

• В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
• В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).

При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.

Относительно размера стоимости заложенного имущества закон не устанавливает никаких требований. Однако, если погашение требований кредитора осуществляется за счёт реализации отданной ему квартиры, купленной в ипотеку, то погашение будет осуществляться в полном объёме требований кредитора.

Поэтому стороны сами определяют в каком размере покупатель (залогодатель) должен обеспечить требования стоимостью залогового имущества.

В том случае если заключение договора сорвалось, возврат предмета залога зависит от ряда обстоятельств.

• Если стороны готовы добровольно расторгнуть договор или отказаться от его заключения, то предмет залога должен быть возвращён с момента, когда стороны договорились о прекращении правоотношений.
• Если основной договор прекращён по независящим от воли сторон обстоятельствам, то прекращается и договор залога, и тогда заложенный предмет возвращается к владельцу.
• Если по спорному договору купли-продажи недвижимости было вынесено судебное решение в пользу залогодателя – то продавец, получивший залог, должен вернуть имущество.
• Если случилось событие, которое стороны предусмотрели при заключении договора о залоге.

В целом же можно указать следующее: если сделка сорвалась без вины залогодателя, то практически всегда залог должен быть возвращён. Если же виновен залогодержатель – то он не только должен вернуть предмет, но и возместить ущерб, причинённый срывом соглашения.

Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Пошаговая инструкция «Регистрация залога недвижимости (ипотеки)»

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

• тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
• выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
• не торопиться с передачей аванса;
• в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
• причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

• в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
• исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
• чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
• если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
• задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

• Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
• В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
• Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.

Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.

Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

1. Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.
2. При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.
3. Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:

• необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
• оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
• зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

• заявление обеих сторон;
• основной договор;
• квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
• закладная (если таковая имеется в наличии).

К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге.

Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.

Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».

Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

• оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
• оплата по жилищному сертификату;
• оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.

• Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован
• Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.
• Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.

Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.

Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.

Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.

Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.

Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:

• дата и место составления документа;
• поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
• полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
• информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
• точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
• другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
• обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
• подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).

Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.

Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.

Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.

Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.

Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.

Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.

Стороны, пришедшие к соглашению относительно передачи задатка, должны составить его правильно. Это обязательное условие, обеспечивающее порядок сделки и гарантии.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ предусматривает только письменную форму соглашения о задатке – независимо от суммы, передаваемой продавцу.

Соглашение задатка является гарантией того, что стороны подпишут основной договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном. Поэтому продавец и покупатель должны согласовать сразу два документа. Сам по себе договор задатка не создает юридические обязательства, если дополнительно не подписан предварительный ДКП о намерениях.

Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со статьей 808 ГК РФ устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.

Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.

Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.

Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:

• если сделка совершается между двумя физлицами на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
• если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками (статья 809 Гражданского кодекса);
• если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.

В договоре заема содержится следующая информация:

• место и дата составления документа;
• ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
• ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
• предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
• права и обязанности сторон;
• ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
• вступление в силу и действие договора;
• дополнительные условия;
• в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.

Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.

Для совершения сделки необходимо оформить договор залога квартиры в обеспечение договора займа, то есть подписать две договоренности. И соответственно к каждой из них нужно подготовить определенный пакет свидетельств.

Перед заключением закладной стороны подписывают займовое соглашение, которое регистрируется нотариально. Это служит основой для заключения залоговой договоренности. Для составления бумаги о получении взаймы нужны только паспорта сторон и ИНН.

Оспорить взыскание долга по договору займа с залогом можно только в том случае, если будут выявлены основания, при которых сделка может быть признана незаконной. Такие основания, как правило, регламентируются Гражданским Кодексом РФ. Так если заемщиком будут обнаружены нарушения при привлечении его к ответственности, он может обратиться в суд для дальнейшего разбирательства и урегулирования возникшей проблемы.

Главным основанием служит ст.446 ГК РФ, в которой говорится о том, что если недвижимость является единственным жильем в котором проживает физическое лицо, взыскивать с него данное помещение не предоставляется возможным, поскольку это будет противоречить действующем закону.

Образец оформления договора займа между физическими лицами поможет правильно составить документ. При этом нужно учитывать, что типовой формы таких договоров нет, поэтому необходимо принимать во внимание нюансы и детали каждой сделки.

После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.

Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.

Как правильно составляется договор залога:

• указываем дату и место составления;
• прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
• вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
• описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
• в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
• указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
• отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
• необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
• прописываем ответственность сторон;
• указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
• определяем дополнительные условия;
• указываем реквизиты сторон;
• внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.

Существующее правило о том, что заключить договор залога имущества между физлицами можно в устной или письменной форме, не совсем применимо по отношению к сотрудничеству, где гарантией выступает жилплощадь. Так как в этом случае применимо ограничение, наложенное ст.808 ГК. Согласно этому нормативу устная договоренность возможна, если ее сумма не превышает 10 МРОТ, применяемых в гражданско – правовых делах.

Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

«_____» _________ 20___г.

________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _______________, действующего на основании _______, с одной стороны,
гр. ________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель-Залогодатель», со второй другой стороны и
___________________ (наименование банка), именуемый в дальнейшем «Кредитор-Залогодержатель», зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации (свидетельство №_______ от «_____» _____________ _____г.), в лице _______________, действующ___ на основании _________, с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Настоящий Договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки.

1.2. Покупатель-Залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором-Залогодержателем в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем (далее по тексту — Кредитный договор), покупает у Продавца квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________, состоящую из ____ комнат общей площадью ______ кв. м., жилой площадью _____ кв. м (именуемую далее по тексту — Квартира (предмет ипотеки)), и передает данную Квартиру Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).

1.3. Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________ (правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации права собственности и т.п.).

1.4. Инвентаризационная стоимость Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, составляет ___________ (______________) рублей, что подтверждается справкой № ______ от «____»__________ ____ г., выданной _________________________.

1.5. Квартира (предмет ипотеки) продается по цене _______ (_____________________) рублей.

1.6. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценивают Квартиру как предмет ипотеки в ________ (______________________) рублей.

2.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Является полноправным и законным собственником Квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Выпиской из ЕГРП, выданной __________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от «___»_________ ____ г.

2.1.2. Квартира не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.

2.1.3. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на Квартиру (предмет ипотеки).

4.1. Квартирой (предметом ипотеки) обеспечивается исполнение обязательств Покупателя-Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора.

4.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается настоящим Договором, включают в том числе, но не исключительно:

• возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору.
• уплату неустойки по Кредитному договору.
• уплату процентов по Кредитному договору.
• погашение основного долга по Кредитному договору.
• возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Кредитору-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем Кредитного договора и/или настоящего Договора.

Похожие записи:

• Как сделать поддельное завещание
• Лпх Для Многодетной Семьи 2021 Году
• Механизмы сделок с недвижимостью