Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок недвижимого имущества цели». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости.
Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями:
- уникальностью объекта;
- низкая ликвидность;
- сложность юридических прав;
- условия финансирования.
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как:
- специфика объектов недвижимости;
- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
- воздействие рынка капитала;
- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны, как в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
- изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
- изменение в денежной политики правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования купли-продажи недвижимости;
- изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
- изменение ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Характеристика рынка недвижимости в России
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
- По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению ни предназначены для ведения специфического бизнеса. Примером такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
- По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
- По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
- готовые объекты;
- объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенные объекты.
Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.
Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
- целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
- определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;
- формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
- о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
- связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
- относящиеся к краткосрочным целям;
- относящиеся к долгосрочным целям.
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.
Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
-
освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
-
заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
-
автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
-
льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
-
субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
-
приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
-
поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|
Название предприятия |
Расположение |
Направление деятельности |
Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
|||||||||||||||
|
ГК «ПИК» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
6 780 725 |
|||||||||||||||
|
ПАО ГК «ЛСР» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
3 244 371 |
|||||||||||||||
|
ГК «Setl Group» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
2 449 849 |
|||||||||||||||
|
ГК «Самолет» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 459 895 |
|||||||||||||||
|
ГК «ИНГРАД» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 384 296 |
|||||||||||||||
|
СК «ЮгСтройИмпериал» |
Краснодарский край, г. Краснодар |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 096 546 |
|||||||||||||||
|
ГК «Главстрой» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 090 413 |
|||||||||||||||
|
ГК ФСК |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 068 786 |
|||||||||||||||
|
Группа «Эталон» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
925 705 |
|||||||||||||||
|
ГК «Гранель» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
901 097 |
|||||||||||||||
|
ГК «ЮСИ» |
Ставропольский край, г. Ставрополь |
Строительство жилых и нежилых зданий |
898 456 |
|||||||||||||||
|
ГК «ССК» Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов. Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии. Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения. При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем прочие сферы бизнеса. Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения. Глава 2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВПомещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную важность и ценность:
При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберет новостройку. Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки. В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов. Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м. В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал. К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса: общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность. Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда. Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения. Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей». Производственные площади.Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах. Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным. 2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИМало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:
Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке. Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы. Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:
Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения. Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов. Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности. Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку. Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке. Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации. Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения. Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:
Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом. 2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКАРыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом. Важные условия рыночной оценки:
Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
Так, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:
В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано). Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса. Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:
Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:
Для сравнения приведём класс «D». На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис. Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью. Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным). Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго). Длительность показов объявлений. При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным. Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты. Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете. Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли». То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год. Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем. Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение. 1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности Расчет производится в следующей последовательности:
Определение затрат на проведение работ по реконструкции Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей. Определение площадей пригодных для аренды В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
Определение арендной платы Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг. Определение площади недозагрузки Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов. Операционные расходы Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга. Операционные расходы принято делить на:
Постоянные расходы:
Переменные расходы: К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода. Расходы на оплату коммунальных услуг Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода. Расходы на охрану Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода. Расходы на замещение Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год. Чистый операционный доход Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений). 2.4. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИРасчет стоимости производится в следующей последовательности:
|
- Складская недвижимость (рынок России)
- Торговая недвижимость (рынок России)
Основная статья: Продажа недвижимости за долги на торгах
Существующие методы оценки недвижимого имущества
В ноябре 2019 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о запрете предоставления гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Документ, опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации, фактически должен повлечь за собой ликвидацию института посуточной аренды жилья, поставив вне закона сервисы, вроде Airbnb.
Согласно постановлению представительства, запрещается использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг, промышленных предприятий, а также осуществления миссионерской деятельности, если иное не предусмотрено законом «О свободе совести и религиозных объединениях».
18 сентября 2019 года стало известно о том, что комитет Госдумы по финансовому рынку одобрил законопроект, позволяющий проводить сделки с недвижимостью дистанционно.
Инициатива предполагает, что покупателю и продавцу квартиры необязательно встречаться друг с другом, поэтому они могут находиться в разных городах. Сторонам сделки нужно будет лишь обратиться к нотариусу, который проверит документы, разъяснит правовые последствия сделки и засвидетельствует намерения продать и купить недвижимость.
В Jones Lang LaSalle прогнозировали, что в 2013 году совокупный объем вложений в московскую недвижимость составит около 7,5 миллиарда долларов. Специалисты отмечали, что снижение показателя связано не со снижением инвестиционного интереса, а с ограниченным предложением ликвидных активов. В первом квартале 2013 года объем сделок с недвижимостью России составил 2,1 миллиарда долларов, 96 процентов из которых пришлось на столицу.
Общие понятия оценки
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Анализ рынка недвижимости при проведении оценки
Понятие “недвижимость” в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.
В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”.
Оценка – это процесс установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности могут быть юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), обладающие соответствующими правами (оценщики), и потребители их услуг – заказчики. В качестве заказчиков могут выступать собственники имущества или уполномоченные ими органы. Результат оценки – научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки.
Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор должен содержать точное описание объекта оценки и вид определяемой стоимости объекта, представление оценщиком письменного отчета об оценке объекта. Оценщик должен быть полностью независимым, не иметь имущественного интереса ни к объекту оценки, ни к заказчику.
Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению конкретной задачи. Знание этой задачи позволяет правильно выбрать нужный методический инструмент оценки.
Наиболее характерными случаями, когда возникает необходимость в оценке недвижимого имущества, являются:
• передача недвижимости в аренду. Оценка стоимости важна для определения арендной платы, последующего выкупа имущества арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
• получение кредита под залог недвижимости (ипотека);
• переоценка основных фондов (недвижимости).
Обоснованность и достоверность оценки стоимости во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки.
Дата добавления: 2014-12-16 ; Просмотров: 717 ; Нарушение авторских прав? ;
При любой операции с недвижимостью возникает потребность в оценке её стоимости.
Оценка недвижимости – это определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
При этом оценка недвижимости всегда выступает как:
· адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением) — оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;
· процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);
· процесс, привязанный к определенным участникам — заказчику и оценщику;
· процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны лишь в пределах ограниченного периода.
Стоимость недвижимости — функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.
Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возможных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).
Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.
Стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.
8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный – не приносит соответствующего дохода.
- Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.
- Волкова Т. В., Гребенников А. И., Королев С. Ю., Чмыхало Е. Ю. Земельное право; Ай Пи Эр Медиа — Москва, 2010. — 328 c.
- Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
- Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
- Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.
Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. Как понять эффективность вложений?
Регулирование земельно-имущественных отношений
УДК 519.885
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СТРУКТУРА Т.В. Власенко, С.А. Белокобыленко Ростовский государственный строительный университет
В статье проведен анализ рынка недвижимости, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Подробно были рассмотрены основные сегменты рынка недвижимости, а также их составляющие, а именно земельные участки, жилье (жилые здания и помещения), нежилые здания и помещения, строения, сооружения и др. Так же сформулирована актуальность данной темы в связи с возрастанием операций, связанных непосредственно с недвижимостью и рынком недвижимости.
Ключевые слова: рынок недвижимости, субъект рынка, объект недвижимости, сегмент рынка, рынок жилья, нежилые здания и помещения, индивидуальное строительство.
This article analyzes the real estate market on the basis of utility property, its presence in the market, as well as parties to the transaction preferences and purchasing power. Details were considered the major segments of the real estate market, as well as their components, namely land, housing (residential buildings and premises), non-residential buildings and premises, buildings, structures, etc. As stated relevance of the topic due to the increase in transactions related directly with real estate and real estate market.
Keywords: the real estate market, the subject of the market, property market segment, the housing market, non-residential buildings and premises, individual construction.
Основным элементом рыночной экономики является недвижимость, которая рассматривается в качестве основных средств производства и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности, развития организаций и предприятий различных форм собственности.
В настоящее время одним из актуальных вопросов является активное формирование и развитие рынка недвижимости, который позволяет большому числу граждан, предприятий и организаций участвовать в операциях с недвижимостью, а именно при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде, покупке и продаже различных объектов недвижимости.
Рынок представляет собой совокупность субъектов отношений (продавцов, покупателей и посредников) и сферы обмена товарами и услугами определенного вида на определенной территории, а также социально-экономических отношений между ними.
Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Обосновав понятия «рынок» и «недвижимость» можно выделить понятие «рынок недвижимости» — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуры и правовой среды рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка недвижимости включает:
— объекты недвижимости;
— субъекты рынка;
— процессы функционирования рынка;
— механизмы (инфраструктуру) рынка.
- 1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости
- 93) Сущность и особенности рынка недвижимости.
- 1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости
- В.67. Функционирование рынка ценных бумаг за рубежом: структура, тенденции и проблемы.
- 4.2 Структура внутреннего рынка страны: рынок ценных бумаг; валютный рынок; рынок рабочей силы; кредитный рынок; рынок инвестиций ;рынок недвижимости ;рынок услуг в производственной и социальной сфере.
- 1.4. Особенности инвестирования в недвижимость
- 8.3. Специфические признаки рынка недвижимости
- 35. Вчем особенности иотеки (залога недвижимости).
- 1. Анализ отечественного рынка складской недвижимости.
- 38. Особенности рынка капиталов. Соотношение рынка банковских капиталов и рынка ценных бумаг.
- Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
На рынке недвижимости передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
С учетом опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.
Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.
По структуре рынок недвижимости делится на:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земли.
Основные функции рынка недвижимости:
- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.
Рынок недвижимости, его функции и виды.
Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:
- Жилая недвижимость
- Коммерческая
- Земельные участки
Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.
На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.
Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.
Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.
Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.
Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.
Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.
Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является главным составляющим рынка первичной недвижимости. Формирование предложений на нем осуществляется исходя из потребностей населения и выполняется строительными компаниями — коммерческими или государственными. Именно они занимаются реализацией такой недвижимости, а главными потенциальными потребителями считаются агентства недвижимости и рядовые граждане. Почему называют жилье «первичным»? Потому что покупатель – первый собственник данной недвижимости в новом доме.
- Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент отечественного рынка наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.
Сегментация рынка недвижимости для целей оценки состояния жилья, а также определения потребностей отечественных граждан, требует разделения жилых объектов по по их качеству.
- Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации.
- Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60-70 гг прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные.
- Жилье улучшенной планировки. Квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, большой кухней, непроходными комнатами.
- Полногабаритные – располагаются в старых постройках, имеют высокие потолки и большую кухню.
- Малосемейки. Данный тип квартир относят к социальному жилью. Расположение квартир в таком доме аналогично общежитию – длинный коридор с разделением на квартиры.
- Жилье новой планировки. Отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, раздельным санузлом, наличием балкона или лоджии.
- Элитное жилье с индивидуальной планировкой.
Кроме того, есть и другие параметры сегментации рынка недвижимости. Например, по количеству комнат:
- 1-комнатные
- 2-комнатные
- 3-комнатные
- 4-5-комнатные
При анализе рынка недвижимости учитывают расположение постройки: центр или окраина. В центральной части города квартира или дом будут стоить на порядок дороже, ведь там развита инфраструктура и созданы все условия для комфортного проживания. Чего не скажешь об удаленных от центра районах, где, зачастую, существует проблема с транспортной развязкой, наличия образовательных и культурных учреждений, а также развлекательных заведений.