Признание права собственности на предмет договора купли-продажи

admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на предмет договора купли-продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание
1. Признание права собственности на предмет договора купли-продажи
2. Признание права собственности на недвижимость
3. Договор купли-продажи недвижимости.
4. Соглашение о намерениях вместо договора купли-продажи
5. Договор купли-продажи недвижимости
6. Признание права на собственность в судебном порядке
7. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости

Справка

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее — суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров а разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Разъясняется, что учитывать при разрешении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана (приобретена) в будущем. В частности, обращается внимание на следующее.

Если у продавца в момент заключения договора нет права собственности на недвижимость, то это само по себе не является основанием, чтобы признать сделку недействительной. Но переход права собственности к покупателю регистрируется при условии, что оно есть у продавца.

Чтобы индивидуализировать будущую недвижимость, можно указать ее местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор, в котором недостаточно данных, чтобы индивидуализировать проданный объект, нельзя признавать незаключенным, если они есть в акте приема-передачи.

Законодательство об инвестициях не может толковаться в том смысле, что лица, финансирующие строительство недвижимости, наделяются правом собственности на возводимые за их счет объекты.

Продавца через суд нельзя понудить приобрести или создать вещь для передачи покупателю в будущем. Но последний по договору вправе требовать, чтобы контрагент передал недвижимость, являющуюся предметом сделки. Иск должен быть удовлетворен, если имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Сделку следует считать договором простого товарищества, если из ее условий усматривается, что каждая сторона вносит вклад (передает земельный участок, предоставляет денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы) для общей цели — создания объекта недвижимости.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента подписания.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении, применяются также в случаях, когда предметом купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Данные разъяснения (за некоторыми исключениями) не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

(П. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

(П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

(Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 18-КГ14-84)

Если суд признал за истцом право собственности на квартиру на основании предварительного договора, заключенного с ответчиком, но не присудил в пользу истца никаких денежных сумм, то нет оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Исковые требования

Основное:

— о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования).

Дополнительные:

— о прекращении права собственности ответчика на квартиру;

— о прекращении (погашении) записи о регистрации права собственности ответчика на квартиру;

— об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к истцу, а также обременения в виде залога (ипотеки) на квартиру.

— Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался не основной, а предварительный договор купли-продажи квартиры, инвестирования строительства жилого дома или предварительный договор на приобретение жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15).

Возможна ситуация, когда предварительный договор заключался не с самим истцом, а с наследодателем истца (например, Определение Московского городского суда от 15.09.2015 N 4г/5-7570/2015). Обычно в предварительном договоре предусматривается, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в предварительном договоре. Поскольку на момент заключения предварительного договора квартира как самостоятельный объект недвижимого имущества не существует, то в договоре она индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Обычно приводится точный или ориентировочный (строительный) адрес жилого дома, в котором будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус, секция, этаж, номер на площадке), тип квартиры, количество комнат, ориентировочная (проектная) общая площадь квартиры (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15, от 18.05.2015 по делу N 33-14759, от 20.01.2015 по делу N 33-1390). Как правило, в предварительном договоре прописывается обязанность покупателя уплатить цену квартиры до заключения основного договора (например, Определение Московского городского суда от 14.01.2015 N 4г/7-13594/14, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 по делу N 33-17363/2015). Оплата может именоваться гарантийным (обеспечительным) взносом (платежом) покупателя в обеспечение его обязательств по заключению в будущем основного договора (например, Определения Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016, от 02.04.2014 N 4г/1-2848).

Иногда с покупателем заключается отдельное соглашение об обеспечении исполнения обязательства, на основании которого он уплачивает стоимость квартиры (например, Постановление Президиума Московского городского суда от 02.11.2012 по делу N 44г-161/12, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 по делу N 33-27461). В предварительном договоре может указываться, что оплата квартиры производится путем покупки векселя в другой организации и предъявления его покупателем квартиры в организацию, которая является продавцом квартиры (например, Определение Московского городского суда от 23.12.2013 N 4г/5-12849/13). Также покупатель квартиры может исполнить свои обязательства перед продавцом по оплате ее стоимости путем покупки простого векселя продавца (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2013 по делу N 11-20889).

— Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) является застройщик (например, Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2014 N 5-КГ14-114, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2015 по делу N 33-12791).

Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц привлекаются все участники инвестиционного контракта (например, Кассационное определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/2-6531/14, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15), а также территориальный орган Росреестра (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.10.2015 по делу N 33-35981/2015, от 18.05.2015 по делу N 33-16296/15).

— Иск о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) следует предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается квартира, по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Признание права собственности на предмет договора купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

  1. Предмет соглашения.
  2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
  3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.

Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.

Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.

Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.

Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.

Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

Признание права собственности на недвижимость

1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

1.

Предмет договора 1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости (далее – “основной договор”), расположенной по адресу: ___________ (указать индивидуализацию предмета договора, например: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Признание права на собственность в судебном порядке

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил кадастрового номера.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение предмета договора.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости была закреплена разъяснениями, данными Пленумом ВАС РФ.

Несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к вопросу о возможности участия будущих объектов недвижимости в гражданском обороте, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных правоотношениях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий. Конструкцией нормы п.2 ст.455 ГК РФ прямо предусмотрена возможность использования в гражданском обороте договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем.

Один из таких вопросов — как можно выполнить требование статьи 554 Гражданского кодекса об индивидуализации предмета договора купли-продажи, если речь идет о будущем, то есть еще не построенном объекте недвижимости? Однако практика показывает, что разъяснения изпостановления № 54 суды применяют неоднозначно. Основной вопрос: как индивидуализировать товар в договоре купли-продажи.

1.

Суть спора >>> 2. Проблема индивидуализации будущей вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества >>> 3. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ >>> 4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>> 5.

Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>> По результатам аукциона муниципальное образование (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома (далее — договор аренды).

Однако отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на такой объект несет в себе риск признания договора купли-продажи недействительным.

Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным.

Перечень «темных пятен» в отечественном регулировании оборота объектов недвижимости, о которых речь шла выше, можно продолжать и продолжать. Отчего такое небрежение к столь важному институту? Все дело в том, какие цели преследует государство, регулируя этот рынок.

Недвижимость, напомнил Е. Суханов, понятие юридическое. И особенность этого юридического режима, его существо состоит в необходимости публичной регистрации объектов недвижимости. К сожалению, государственная регистрация, как мы уже неоднократно слышали даже от руководства Росреестра, на 80% недостоверна. Смысл регистрации в нашей стране — не содействие обороту, а фискальный интерес: чем больше в этом реестре будет записано владельцев земельных участков, тем больше субъектов налогообложения. Как мы к этому пришли? В первом варианте Гражданского кодекса РФ предполагалось, что реестр будет вести Министерство юстиции. Был создан институт регистраторов прав. Но возобладали интересы Минэкономразвития России (а у него одна из превалирующих идей — развитие в стране частной инициативы), и потому кадастровый учет отдали в частные руки. Теперь кадастровые инженеры оказывают услуги. Если кадастровый инженер оказывает вам возмездную услугу, то это подразумевает оформление соответствующих отношений. А далее — свобода договора: как договоримся, так он свои обязанности и выполнит. Именно от этого, считает профессор Суханов, у нас такой большой процент недостоверных сведений, занесенных в реестр.

Отсюда вытекают и особенности сделок с недвижимостью, ведь понятно, что сделки связаны, прежде всего, с регистрацией.

Конечно, при регистрации — недвижимости ли, сделок ли — всегда образуется некоторый разрыв во времени между заключением договора и собственно регистрацией. Разрыв этот может составлять и несколько дней, и несколько месяцев. И это порождает проблему: кто является собственником недвижимости в этот период? В силу ст. 551 ГК РФ заключение и даже исполнение договора до регистрации ничего не меняет по отношению к третьим лицам. Отчуждатель остается собственником до момента регистрации перехода права. То есть если он будет банкротом, то его кредиторы на это имущество наложат арест, потом продадут его с торгов, даже если в здании уже живут. И наоборот, кредиторы приобретателя не могут обратить взыскание на имущество приобретателя до тех пор, пока право не зарегистрировано.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили (п. 60), что покупатель становится законным владельцем. А отчуждатель вроде бы остается собственником, однако распорядиться собственностью уже не может, потому что его связывает договор с приобретателем.

Это, кстати говоря, серьезная проблема, которая не является редкостью и для развитых правопорядков. В Германии, к примеру, даже придумали специальную конструкцию — ожидаемое право, причем она в судебной практике родилась, и ни в одном из германских законов ее не найти.

Существует и множество других проблем, порожденных появлением в законодательстве категории «недвижимость». Далеко не все сделки можно совершать с недвижимостью. Так, в свое время ВАС РФ справедливо разъяснил, что договоры комиссии не могут своим объектом иметь недвижимость.

Инвестиционная аренда, по мнению Е. Суханова, — это не что иное, как коррупционная схема. Аренда ведь предполагает возврат арендованной вещи по окончании ее использования. «Застройщик возвел строение на арендованной земле, а по истечении срока аренды он должен данное строение в карман себе положить?» — недоумевает Е. Суханов. Аренда у нас, как правило, краткосрочная, успеешь разве что котлован вырыть да стены возвести. А за продлением аренды надо идти к публичному собственнику, то есть к чиновнику, и договариваться об условиях продления. О чем арендатор и арендодатель в результате договорятся — разговор отдельный.

Российские участники отношений находятся в большом недоумении, к большому сожалению, потому что теоретические достижения частного права, достигнутые человечеством, в РФ из-за некоторых аспектов деятельности законодательной и исполнительной власти не разделяются российским же правоприменением, а суды, к сожалению, единообразного подхода к вопросу о том, что такое недвижимая вещь, не демонстрируют. Все это накладывает отпечаток на коммерческий оборот недвижимости, придавая ей свой, особенный, российский колорит.

Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости

Василий Витрянский, д.ю.н., профессор, заместитель Председателя ВАС РФ в отставке, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, заслуженный юрист РФ, напомнил, что купля-продажа недвижимости урегулирована как отдельный вид договоров купли-продажи. Выделена она была именно в силу особенностей товара, ибо товар здесь — объект недвижимости — нестабильный, меняющийся (начиная с 2004 г. изменения периодически вносятся в ст. 130 ГК РФ, соответственно, и перечень объектов недвижимости постоянно меняется). Беда в том, что законодатель, когда вводит в правовое поле новый объект недвижимости, не дает никакого дополнительного регулирования.

На сегодняшний день, с учетом всех изменений, внесенных в перечень объектов недвижимости, правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ в полном объеме применяются и охватывают договоры купли-продажи зданий и сооружений. По помещениям мы не можем применять ст. 552 ГК РФ, а в отношении земельных участков «расщедрился» Земельный кодекс РФ, в котором появилась специальная норма об их купле-продаже (ст. 37 ЗК РФ).

Рассмотрим особенности и практику применения специальных правил.

Первой особенностью являются требования к форме сделки — не простая письменная форма, а строгая. Статья 550 ГК РФ говорит о том, что договор может быть заключен только в виде единого документа за подписью продавца и покупателя. То есть заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.п. исключается. Последствие несоблюдения данных требований — признание сделки недействительной.

Вторая особенность — необходимость госрегистрации применительно именно к договору продажи недвижимости. Изначально, в первой редакции ст. 551 ГК РФ, такого требования не было. Теперь же п. 2 ст. 551 ГК РФ гласит, что исполнение сторонами договора недвижимости до момента регистрации права собственности покупателя не является основанием для изменения отношений покупателя и продавца с третьими лицами. Пункт 3 этой же статьи говорит, что, если одна из сторон уклоняется от действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебных приставов-исполнителей вынести решение о госрегистрации. Между этими двумя пунктами есть некоторое противоречие, и хорошо бы, если бы его разрешили соответствующие разъяснения высшей судебной инстанции, но их пока нет.

Наиболее актуальный на сегодня вопрос, считает В. Витрянский, судьба земельных участков при продаже зданий, строений, сооружений. Это практика применения ст. 552 ГК РФ. В ней есть общее, генеральное, положение, согласно которому при продаже объектов недвижимости покупателю переходят права на земельный участок. И есть два конкретных положения для двух конкретных ситуаций.

Ситуация первая: когда продавец — собственник продаваемой недвижимости одновременно является и собственником земельного участка. На этот случай действующее сегодня правило такое: одновременно по договору продажи объекта недвижимости продавец должен передать покупателю право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Эта норма действует с июня 2007 г. В прежней редакции речь шла о том, что стороны договора могли определить, на каком праве к покупателю переходит право на земельный участок. И была общая презумпция: если стороны не определили, на каком праве передается земельный участок, тогда вместе с правом собственности на здание переходило и право собственности на землю. И речь шла не о земельном участке вообще, а о части земельного участка. Все понимали, что часть земельного участка, занятая строением, не может быть ни самостоятельным объектом сделок, ни самостоятельным объектом прав.

Но в судебной практике этот вопрос оставался, в общем-то, чисто техническим. Покупатель — заинтересованное лицо, и если ему передается право на часть земельного участка (а участку уготована участь права следования за продаваемым объектом недвижимости), в случае необходимости покупатель же и будет добиваться в землеустроительных органах работ по определению границ, межеванию и т.д. И старая редакция объективно работала в пользу оборота, поскольку никоим образом не сдерживала продавца.

Сегодня же заботы об оформлении участка полностью лежат на продавце. Еще в ВАС РФ были попытки сделать правила ст. 552 ГК РФ более приемлемыми для имущественного оборота, но от этой идеи пришлось отказаться, чтобы не противопоставлять судебную практику закону. То есть на сегодняшний день собственник должен сначала сформировать участок и только затем заключать договор купли-продажи, и по этому договору он должен, плюс ко всему, передать покупателю право собственности на сформированный земельный участок.

Говоря об особенностях договоров купли-продажи, надо обратить внимание на два существенных условия: о предмете договора и о цене договора.

Что касается условий о предмете договора (ст. 554 ГК РФ), то практика применения ст. 554 ГК РФ у нас была довольно жесткой до 2011 г. Статья эта требует, чтобы договор содержал условия, позволяющие индивидуализировать не только саму продаваемую недвижимость, но и земельный участок, на котором она расположена, либо место этой недвижимости в соотношении с местоположением других объектов недвижимости. И если какой-то объект недвижимости не имел четкого адреса, то мы полагали, что необходимо обязательно приложение к договору с планом земельного участка, с указанием расположенного объекта недвижимости, и все это должно было заверяться землеустроительными органами. Сама ст. 554 ГК РФ говорит, что, если не выполнены ее требования, договор признается незаключенным, поскольку нет соглашения по предмету договора.

Все изменилось с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, выпущенного по поводу приобретаемой или создаваемой недвижимости. Иными словами — по поводу будущей недвижимости.

В постановлении ВАС РФ допустил продажу будущей недвижимости, поэтому жесткие требования никак не могли оставаться в правоприменении. В документе было сказано, что если в договоре не указаны индивидуализирующие признаки недвижимости, но в приемо-передаточном акте они есть, то такой договор не может быть признан незаключенным. Таким образом, подход изменился коренным образом.

Что касается другого существенного условия — цены договора (ст. 555 ГК РФ), по сути, эта норма потребовалась только для того, считает В. Витрянский, чтобы исключить применение ст. 485 ГК РФ, в которой имеется ссылка на п. 3 ст. 424 ГК РФ. Ведь по общим положениям о купле-продаже договор может быть заключен и при отсутствии в тексте договора цены продаваемого товара. Статья 485 ГК РФ говорит, что в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ: если цена отсутствует в возмездном договоре, то денежное обязательство исполняется исходя из цен, которые обычно взимаются за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах. Допустить применение этого правила к договору купли-продажи недвижимости было бы неправильно. Таким образом, цена должна быть указана в договоре купли-продажи недвижимости под угрозой признания его недействительным.

Определяющим моментом для цены договора купли-продажи недвижимости, конечно же, является кадастровая стоимость. Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 полностью посвящено спорам, связанным с оспариванием определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Там введена некая обобщенная категория «Споры по кадастровой стоимости», которая на самом деле в силу п. 1 данного постановления включает в себя три самостоятельные категории споров:

  • о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной оценкой объекта недвижимости;

  • споры, связанные с необходимостью изменения кадастровой стоимости в связи с выявленной недостоверной оценкой отдельных объектов;

  • обжалование решений комиссий по рассмотрению споров по кадастровой стоимости.

Примечательным в вышеуказанном постановлении является п. 25, который говорит, что по любому спору о кадастровой стоимости рассмотрение спора должно завершаться для суда указанием в резолютивной части новой кадастровой стоимости, которую обязан установить суд по результатам рассмотрения спора. Эта стоимость подлежит внесению в кадастр.

Теперь вспомним о специальных правилах исполнения договора купли-продажи недвижимости. При обороте недвижимости договор исполняется, исполнение фиксируется, удостоверяется обязательным приемо-передаточным документом. Интересно, что здесь законодатель, так же как и в отношении формы договоров, устанавливает требования строгой письменной формы — исключительно единый документ за подписью продавца и покупателя. Документ имеет колоссальное значение, особенно в ситуации, когда продавец совершает несколько сделок по продаже одного объекта недвижимости. По этому поводу есть разъяснения в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Если есть несколько покупателей по разным сделкам, претендующих на единственный объект недвижимости, то право на собственность должно признаваться за тем из них, который сможет доказать передачу объекта недвижимости в его владение. А это доказывается только приемо-передаточным документом.

О специфических сделках по недвижимости — купле-продаже недвижимости, которая на момент заключения договора еще не создана (будущая недвижимость) — рассказал Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп». Актуальным и по сей день остается вопрос о юридической квалификации такого рода сделок. Сегодня существуют две основные позиции.

Первая позиция — такие договоры являются договорами особого рода. И они не укладываются в ту систематику контрактов, которая предусмотрена ГК РФ. Они либо являются договором, получившим название «договор участия в долевом строительстве», либо являются инвестиционными контрактами. Смысл такого контракта заключается в следующем: инвестор платит деньги застройщику, и тот на своей земле, но для контрагента, строит будущий объект недвижимости. Если мы оцениваем сделку как инвестконтракт, то к ней применимы нормы так называемого инвестиционного законодательства — Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который до сих пор действует, и Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Из положений этих законов вроде бы следует, что инвестору принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом инвестиции с момента осуществления инвестиций. Это означает, что тот, кто строит здание для инвестора (застройщик), собственником возводимого объекта не является.

Вторая позиция заключается в том, что ничего особого и неизвестного Гражданскому кодексу в таком типе контрактов нет, это обычная купля-продажа. На возможные возражения о том, что продавец в этом случае, не являясь собственником продаваемого имущества, не может выступать стороной договора купли-продажи, выдвигается контраргумент: ГК РФ не требует, чтобы в момент заключения договора у продавца было право собственности на отчуждаемую вещь (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Чему примером служит получившая широкое распространение практика предварительной продажи автомобилей или, скажем, мебели.

Если мы квалифицируем отношения между инвестором и застройщиком как обычную куплю-продажу, решение другое: собственность, строящаяся на деньги покупателя, принадлежит продавцу, и только после того как застройщик возвел объект, сдал в эксплуатацию и зарегистрировал права на него, он передает эти права инвестору.

Собственно говоря, правовая природа этих сделок не волнует стороны договора купли-продажи будущего объекта в простых ситуациях, когда все выполняют свои обязательства. Практическое значение она приобретает в сложных, запутанных ситуациях, особенно если в эти сложные ситуации вовлечены третьи лица.

Рассмотрим такой пример. Покупатель (или инвестор) оплатил будущую недвижимость продавцу (застройщику). Тот на полученные деньги на своей земле возвел объект, зарегистрировал на него право собственности, на что у него есть все законные основания, и не передал здание покупателю.

На каком основании покупатель должен предъявить иск? От этого зависит весь ход дальнейшего судебного разбирательства.

Если покупатель действует, исходя из инвестиционного законодательства («я заплатил за строительство этого здания, оно мое»), то иск будет основываться на вещном праве. В судебной практике такой иск получил название «о признании права собственности за инвестором на результаты инвестиционной деятельности».

Если покупатель аргументирует свою позицию тем, что застройщик обещал передать здание ему, иск должен основываться на нормах обязательственного права. Иск в таком случае опирается на положения ст. 398 ГК РФ в обязательственном праве — об обязании передать предмет договора в натуре.

Казус с непередачей здания наибольшую остроту приобретает, когда в ситуации присутствует не один инвестор, а несколько, а объект не достроен.

Как сработает вещная концепция? Если покупатели инвестировали в недострой, то этот недострой принадлежит им на праве долевой собственности. Обязательственная концепция относит недострой к собственности застройщика, и тогда ст. 398 ГК РФ о понуждении к исполнению обязательств в натуре инвесторам для защиты своих прав не доступна. И иски в таком случае можно подавать о расторжении договора и возврате средств, выплате неустойки, выплате убытков и т.д.

А какой из этих подходов правильный, если мы продолжим развивать рассматриваемую ситуацию и предположим банкротство застройщика? Для инвесторов вещный подход, очевидно, выгодней.

Однако Р. Бевзенко напомнил, что в п. 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленум ВАС РФ высказал такую позицию: по смыслу инвестиционного законодательства никакой инвестиционной собственности нет, это собственность застройщика, а следовательно, при его банкротстве недострой должен быть включен в конкурсную массу.

У Верховного суда РФ своя правда. Он считает, что те, кто инвестировал в недвижимость, — долевые сособственники возводимого объекта. И гражданская коллегия ВС РФ охотно удовлетворяла иски о признании права собственности на долю в недострое за инвесторами.

  1. Приложение № 3. Образец искового заявления о признании права собственности в порядке наследования
  2. Признание права собственности на земельный участок в порядке наследования в суде
  3. Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке
  4. ПРОИЗВОДСТВО ПО ДЕЛАМ О ПРИЗНАНИИ ДВИЖИМОЙ ВЕЩИ БЕСХОЗЯЙНОЙ И ПРИЗНАНИИ ПРАВА КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  5. § 7. Признание движимой вещи бесхозяйной и признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь
  6. 103. Права и обязанности продавца по договору купли-продажи
  7. 104. Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи
  8. Споры о признании права собственности на земельные участки
  9. Приложение № 1. Образец договора купли-продажи земельного участка Договор купли-продажи земельного участка
  10. Сделки с жилыми помещениями: договор купли-продажи, мены; договор ренты; договор дарения и др
  11. 101. Договор купли-продажи как общевидовая модель реализационных договоров
  12. Договор купли-продажи
  13. 1.2. Договор купли-продажи
  14. Договор купли-продажи недвижимости
  15. Договор купли-продажи (поставки) электроэнергии.
  16. Существенными условиями договора купли-продажи

В Каменский районный суд

15.03.1995г. между Агалаковой Нины Никифоровны и Марущенко Ниной Петровной- представителем ответчицы Лапиной Варвары Панкратьевны (ее матерью) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, Каменский район, с.Позаризха, ул.Механизаторов, д.7. кВ. № 7. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом удостоверен нотариусом г.Каменска-Уральского и Каменского района Шабалиной С.В. в реестре № 2464. Вышеуказанный договор в отделе СОГУП «БТИ и регистрации недвижимости Каменского района» мною не регистрировался. (копия договора купли-продажи от 15.03.1995г.). Согласно кадастрового паспорта помещения литера А., изготовленного СОГУП «БТИ и регистрации недвижимости Каменского района» 31.03.2008г., инвентарный номер квартиры-3554.01.0003.28-00, общая площадь квартиры 30,9 кв.м. Действительная инвентаризационная стоимость квартиры (для налогообложения физ.лиц) по состоянию на 20.03.2010 составляет 163542 рубля. (копия кадастрового паспорта и справки стоимости помещения). С момента заключения договора купли-продажи передачи оговоренной денежной суммы в полном объеме, Агалакова нина Никифоровна вступила в фактическое владение квартирой, в которой проживает, пользуется и владеет в настоящее время, оплачивает все необходимые коммунальные услуги, следит за техническим состоянием квартиры, своевременно производит ремонт.(копия справки Позарихинской сельской администрации, копия счета оплаты услуг ЖКХ)

В марте 2010 года Агалакова Нина Никифоровна обратилась в учреждение юстиции для осуществления государственной регистрации ее права собственности на квартиру в чем ей было отказано, ввиду отсутствия продавца при регистрации сделки. Сделку купли-продажи по доверенности е дочь Марущенко Нина Петровна, которая в настоящее время постоянно проживает по адресу: Иркутская обл., Усть-Кутский район, пос. Якурим, ул.Молодежная, д.1 кв.58. Местонахождение Лапиной В.П. Агалаковой Нине Никифоровне неизвестно, а Марущенко Н.П. не имеет материальной возможности приехать в г.Каменск-Уральский для регистрации сделки в законном порядке.

В связи с тем, что ответчица фактически уклоняется от государственной регистрации сделки, истец не может в полном объеме пользоваться правами собственника жилья. Подтвердить указанные обстоятельства могут как представители Позарихинской сельской администрации, так и соседи истца, которых Агалакова Н.Н. просит вызвать на судебное заседание.

1. Толмачева Людмила Ивановна, прож. с.Позариха, ул.Набережная 1-7

2. Иванова Раиса Серафимовна прож. с.Позариха, ул.Набережная 1-4

УДК 347.451.41 DOI 10.21661/Г-461895

А.А. Себякина

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация: в статье на основе судебной практики и работ практикующих юристов проведен анализ юридической природы и особенностей договора купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем. В статье сделан вывод о том, что договор купли-продажи будущей недвижимости является разновидностью инвестиционных договоров, который наиболее часто встречается в юридической практике. Результаты анализа могут применяться при структурировании инвестиционных отношений в сфере строительства недвижимости.

Ключевые слова: инвестиционные отношения, инвестиционный договор, купля-продажа недвижимости, строительство.

A.A. Sebyakina

LEGAL NATURE OF REAL ESTATE SALE AND PURCHASE CONTRACT

Abstract: in the article, based on the court practice and studies of practicing lawyers, the analysis of the legal nature andfeatures of the sales contract about real estate, which will be built in the future, is carried out. The article concludes that the future real estate sales contract is a type of investment contracts, which is most frequently found in legal practice. The results of the analysis can be used when structuring investment relations in real estate construction.

Keywords: investment relations, investment contract, sale and purchase of real estate, construction.

Правильное структурирование отношений в сфере строительства недвижимости путем заключения того или иного договора имеет большое значение для минимизации рисков сторон и достижения эффективного результата. Однако не

1

Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс»

только сам выбор договорной формы участниками отношений по строительству недвижимости, но также и правильное толкование условий данного договора судами и применение эффективных способов защиты прав сторон предопределяют успешную реализацию строительного проекта. Важность анализа юридических конструкций оформления отношений по строительству предопределяется также и экономическим контекстом — приобретение прав на недвижимость еще на стадии ее строительства является более выгодным по сравнению с приобретением этой же недвижимости после ее сдачи в эксплуатацию. Сложность регулирования таких отношений на практике заключается в том, что для оформления прав на строящуюся недвижимость и финансирования строительства сторонами чаще всего заключаются так называемые инвестиционные контракты, юридическая природа которых точно не определена действующим законодательством.

Прежде чем перейти к анализу одного и видов инвестиционных договоров -договора купли-продажи будущей недвижимости, необходимо отметить следующее. Ни в судебной практике, ни в научной среде не было выработано единой юридической концепции квалификации договоров, заключаемых при инвестировании в строительство недвижимого имущества. Именно этот фактор сыграл решающую роль при принятии Высшим Арбитражным Судом РФ решения об издании Постановления Пленума .№54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — «Постановление №54»), которое обобщило практику заключения инвестиционных договоров по поводу строящихся объектов и решило вопрос их юридической природы. На основе наблюдения за инвестиционными сделками, заключаемыми в сфере строительства и реконструкции недвижимого имущества, Постановление 54 описывает три договорных модели, которыми оформляются отношения сторон при осуществлении инвестиций в строящуюся недвижимость — договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем (которая будет создана, т.е. построена — применительно к отношениям в сфере строительства); договор строительного под-

Scientific Cooperation Center «Interactive plus»

ряда; договор простого товарищества (совместная деятельность). Издание данного Постановления — это реакция на массовую застройку за счет бюджетных средств, когда неясна природа соглашений о строительстве; его целью является обеспечение баланса интересов сторон в отношениях по строительству, стабильности экономического оборота в целом. Важно отметить тот факт, что в Постановлении устанавливается опровержимая презумпция, согласно которой, пока не доказано иное, судам следует квалифицировать договоры, связанные с финансированием строительства и реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи. Этот вывод также основан на анализе судебной практики — большинство инвестиционных сделок в сфере строительства имеют меновой характер, когда на одной стороне лежит обязанность по созданию объекта недвижимости и его передачи в собственность, а на другой стороне — обязанность по оплате полученного объекта или его части. Однако ВАС РФ отнюдь не ограничивает сторон в выборе договорных форм отношений по поводу строительства недвижимости — стороны могут заключить как договор, содержащий в себе элементы нескольких указанных договоров, так и вовсе непоименованный в ГК.

  1. Приложение № 3. Образец искового заявления о признании права собственности в порядке наследования
  2. Признание права собственности на земельный участок в порядке наследования в суде
  3. Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке
  4. ПРОИЗВОДСТВО ПО ДЕЛАМ О ПРИЗНАНИИ ДВИЖИМОЙ ВЕЩИ БЕСХОЗЯЙНОЙ И ПРИЗНАНИИ ПРАВА КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  5. § 7. Признание движимой вещи бесхозяйной и признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь
  6. 103. Права и обязанности продавца по договору купли-продажи
  7. 104. Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи
  8. Споры о признании права собственности на земельные участки
  9. Приложение № 1. Образец договора купли-продажи земельного участка Договор купли-продажи земельного участка
  10. Сделки с жилыми помещениями: договор купли-продажи, мены; договор ренты; договор дарения и др
  11. 101. Договор купли-продажи как общевидовая модель реализационных договоров
  12. Договор купли-продажи
  13. 1.2. Договор купли-продажи
  14. Договор купли-продажи недвижимости
  15. Договор купли-продажи (поставки) электроэнергии.
  16. Существенными условиями договора купли-продажи

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 3

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.4

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.5

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых».6

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных,7 во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», — ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ — является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них 8.

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежа��ие государственной регистрации9. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст. 16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» // СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).

Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним».

Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА. 2001. N 49).

3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).

4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя — как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 309-КГ18-22914 по делу N А76-37562/2017

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2019 N 301-ЭС18-18888(2) по делу N А43-27419/2015

Удовлетворяя требования, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключении специалиста от 17.10.2012 N 2012-1071-ЗС, обстоятельствах, установленных при рассмотрении дела N А40-91932/2008 Арбитражного суда города Москвы, руководствуясь положениями статей 1, 10, 166, 168, 170, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3, 6, 19, 61.1 61.3, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позицией, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», пунктах 4 — 8, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», исходил из мнимости спорных сделок, установив факт их совершения заинтересованными лицами без намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей вследствие совершения данных сделок, но с противоправной целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника в виде вывода активов последнего и недопущения обращения взыскания на указанное имущество; применил последствия недействительности сделок.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.02.2019 N 4-КГ18-92

Поскольку надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *