Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевое участие в строительстве недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В зависимости от того, выполняется строительство объекта одним из пайщиков или привлеченной подрядной организацией, у схемы есть некоторые особенности. Если застройщик выполняет работы собственными силами, ДДУ обретает признаки договора подряда, по которому строительная компания за выполненную работу получит не денежное вознаграждение, а часть построенного объекта.
Застройщик также может привлечь подрядчика. При таком положении дел он становится гензаказчиком, и, получив поручения остальных пайщиков (прописываются в договоре), заключает договор подряда на возведение жилого дома или выполнение других работ.
- Вероятность двойной продажи одних и тех же квадратных метров. Заключая договор паевого участия, инвестор как бы бронирует определенную жилплощадь на конкретном этаже, но этот учет ведет только застройщик, поэтому пайщик не защищен от того, что эта же квартира, не будет продана еще кому-то.
- Несоблюдение сроков строительства. Из-за отсутствия в законодательстве норм и порядков по отношению к такому типу инвестирования, нет гарантий, что застройщик будет соблюдать условия договора.
- Потеря или увеличенный расход финансов. Существует не только вероятность роста себестоимости квартиры, но и риск остановки строительства из-за банкротства застройщика, афер и др.
- Утеря объекта инвестирования. Застройщик как полноправный участника ЖСК может взять на реализацию проекта кредит. Если он не погасит задолженность вовремя, кредитор имеет право взыскать дом, в квадратные метры которого уже вложены средства инвесторов.
Из-за отсутствия в законодательстве норм и порядков, касательно инвестирования посредством долевого участия, для защиты своих прав пайщик может опираться только на положения, прописанные в контракте. Поэтому инвестору, прежде всего, важно обратить внимание на то, как защищены его права в рамках соглашения. При заключении договора также нельзя упускать из виду такие моменты:
- название объекта строительства – убедитесь, что конкретно строится за счет пайщиков, будет ли это жилой дом с желаемой конфигурацией;
- характеристики земельного участка – проверьте его целевое назначение, размеры, а также поинтересуйтесь документальным подтверждением прав на землю;
- последствия нарушений обязательств как со стороны застройщика, так и инвестора, могут повлечь не только неустойку, но и уменьшение доли пая или односторонний разрыв соглашения;
- результат, который получит каждая сторона ДДУ – часть объекта или доля в нем.
Также обратите внимание на вид паевого участия для сторон, время сдачи объекта, сроки внесение финансовых средств, порядок предоставление материалов и проведения строительных работ, условия и порядок перераспределения долей. Необходимость в последнем может иметь место при несоответствии площади помещений в фактически построенном объекте и проектной документации, или при изменении затрат одной из сторон, например, в случае увеличения стоимости строительства.
Руслан Дмитренко прокомментировал договор:
«Забудовник зобов’язується власними силами або із залученням третіх осіб забезпечити необхідний комплекс робіт із будівництва Об’єкту.
Тут власне потрібно звернути увагу на слово «забезпечує». З чого стає зрозумілим, що Забудовник розраховує на залучення для будівництва Об’єкту третіх осіб, про що і прописує в Договорі. В такому разі у Забудовника потрібно запросити та перевірити документи на підставі яких будівництво здійснює він та треті особи, яких він залучає. Це документи на земельну ділянку, на початок здійснення будівельних робіт та будівельна ліцензія (видається в залежності від категорії складності об’єктів будівництва).
В Розділі обов’язків прописано і термін завершення будівництва. Про зміну термінів будівництва та їх причини Пайовик повідомляються письмово. Строки в які це має бути здійснено не передбачено. Не зрозумілим залишається і те, чи буде дане повідомлення надіслане до того як завершаться заплановані строки чи уже після того як Забудовник їх порушить.
Протягом 30 календарних днів після завершення робіт з будівництва Об’єкта зобов’язується отримати документи про введення Об’єкта в експлуатацію. На що Пайовику також потрібно робити поправку при очікуванні документів для реєстрації права власності на квартиру.
Усі необхідні документи для реєстрації права власності Забудовник зобов’язується Пайовику надати».
Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?
По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.
ДДУ в новостройке — что это такое
Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.
Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.
Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.
Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.
ЖCК или ДДУ: чтo лyчшe — peшaeт кaждый caм для ceбя. Пpи oфopмлeнии ДДУ пoкyпaтeли бoлee зaщищeны oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, a ЖCК пpeдлaгaeт бoльшyю выгoдy пo cpaвнeнию c ДДУ.
Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:
📌 Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.
📌 Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.
📌 Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
📌 Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.
📌 Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.
Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.
Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo
Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.
Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:
✅ дoльщик пoлнocтью выплaтил зacтpoйщикy cyммy пo ДДУ;
✅ нe пoдпиcaн aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
✅ cдeлкa coглacoвaнa c бaнкoм, ecли жильe пpиoбpeтaлocь в ипoтeкy;
✅ дoльщик paнee нe пepeycтyпaл cвoи пpaвa дpyгoмy лицy.
Ecли пpeжний дoльщик нe выплaтил вcю cyммy зacтpoйщикy, цeccию мoжнo oфopмить тoлькo c coглacия кoмпaнии-зacтpoйщикa.
Пpи пoкyпкe пo дoгoвopy ycтyпки oт физичecкoгo лицa пoкyпaтeль нe мoжeт пoлyчить льгoты пo ипoтeкe c гocпoддepжкoй. Ecли нeдвижимocть ycтyпaeт юpидичecкoe лицo, льгoты coxpaняютcя.
Пример Договора участия в долевом строительстве
Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.
Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.
Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».
Ecли y дoльщикa нecкoлькo нacлeдникoв, пpaвo тpeбoвaния бyдeт pacпpeдeлeнo мeждy ними, ecли инoe нe yкaзaнo в зaвeщaнии. Нacлeдники пoлyчaт paвныe дoли в нoвoй квapтиpe.
Ecли вы бpaли кpeдит нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти пo дoгoвopy ДДУ, этo нyжнo oтpaзить в дoкyмeнтax. Кpeдитный дoгoвop нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зacтpoйщикy, чтoбы зaфикcиpoвaть иcпoльзoвaниe кpeдитныx cpeдcтв в ДДУ, и в Pocpeecтpe пpи peгиcтpaции ДДУ, peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
B cлyчae, ecли вы нe выплaтитe бaнкy дeнeжныe cpeдcтвa пo кpeдитy, oн пoлyчит пpaвo тpeбoвaния, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм.
Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.
Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:
- Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
- Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
- Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
- Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.
Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:
- Предмет соглашения — конкретный объект, возводимый застройщиком и подлежащий передаче дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию.
- Срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта. Данный срок является единым для всех субъектов долевого строительства и обычно он определяется временным промежутком, по прошествии которого объект должен передаваться дольщику.
- Цена соглашения, а также сроки, условия и особенности её уплаты. Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата осуществляется посредством внесения либо единовременных платежей, либо производимых в предусмотренный договором временной промежуток, исчисляемый в годах, месяцах, неделях.
- Гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект, оговариваются соглашением и составляют для объектов долевого строительства не меньше чем пять лет, а для инженерно-технологической инфраструктуры не менее трёх лет. Исчисление обозначенных сроков начинается со дня передачи объекта участнику и подписания акта-приёма передачи.
- Способы и условия, посредством которых обеспечивается надлежащее исполнение застройщиком предусмотренных договором обязательств – залог, банковское поручительство, страхование ответственности застройщика.
Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.
Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой. Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов. Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство , расположенного по адресу: , со следующими характеристиками: , (именуемый далее «Объект») в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства.
1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации рублей. Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.
1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет рублей – % от общей стоимости Объекта.
1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет % и представляет собой , доля Застройщика – %.
1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее «»2021 г.
1.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: , осуществляется на основании следующих документов: .
1.7. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
1.7.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.7.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.
1.7.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.
4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Настоящий договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. Считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору.
7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.
7.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору.
7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае:
- неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта в предусмотренный договором срок;
- прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта;
- существенного нарушения требований к качеству Объекта;
В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства.
7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном порядке.
7.5. Все приложения к договору, согласованные обеими Сторонами, являются его неотъемлемой частью.
7.6. Настоящий договор составлен на страницах, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.
ЗастройщикЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:Участник долевого строительстваЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Безопасная сделка Сбербанка
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Налог с продажи недвижимости
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Риэлтор по ипотеке
- Дополнительные платежи по ипотеке
- Кредитный договор
- Переезд
- Советы приезжим
- Стоимость жизни
- Поиск работы
- Советы арендаторам
- Схемы мошенничества
- Стоимость аренды жилья
- Снять квартиру в Девяткино
- Типы жилья
- Стоимость жилья
- Купить квартиру в Спб
- Купить новостройку
- С чего начать
- Сделка в Сбербанке
- Ипотека для иногородних
- Ипотека без первого взноса
Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
Чтобы пресечь сложившиеся на практике порочные схемы в сфере долевого строительства, руководством страны были приняты меры. Главным инструментом стал Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу «01» апреля 2005 года.
Его цель – регулировать отношения граждан и юридических лиц с привлечением денежных средств в рамках договора долевого участия в строительстве.
214-ФЗ о долевом строительстве обязывает, чтобы договор долевого участия содержал существенные условия (прописываются в договоре), составляющие следующие положения договора:
- объект договора (долевое строительство многоквартирных домов). Согласно проектной документации определяется конкретный объект, который после получения разрешения и ввода в эксплуатацию передаётся участнику долевого строительства;
- срок долевого строительства и срок передачи объекта недвижимости участнику (дольщику) долевого строительства после получения разрешения и ввода его в эксплуатацию;
- долевое строительство цены договора, порядок и сроки её уплаты.
Также, очень важно знать, что процедура участия в долевом строительстве 214-ФЗ включает в себя несколько этапов:
- во-первых, застройщик приобретает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
- во-вторых, застройщик подписывает с дольщиками договоры, определяющие долевое участие в строительстве;
- в-третьих, основываясь на договоре долевого строительства, дольщики оплачивают (обычно, в рассрочку) оговоренную стоимость квартиры;
- в-четвёртых, после ввода в эксплуатацию объект долевого участия строительстве многоквартирного дома переходит участникам или дольщикам на правах собственности.
Пару слов о достоинствах и недостатках участия в долевом строительстве по ФЗ-214:
- Строительство с начальной стадии (уровня котлована) даёт возможность приобрести жильё по низкой цене. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию стоимость квадратных метров готового жилья существенно возрастает. Разница иногда составляет до 30%;
- Долевое участие в строительстве многоквартирных домов даёт возможность рассрочки по платежам при покупке квартиры до завершения строительства;
- Договор долевого строительства с застройщиком позволяет зарезервировать свою квартиру, выбрать этаж, расположение окон по сторонам света. Осуществить изменения в геометрии комнат, подводку инженерных коммуникаций и так далее;
- Долевое участие в строительстве позволяет купить новую квартиру из первых рук. На рынке вторичного жилья остается риск вмешательства третьих лиц с законными требованиями на приобретённую недвижимость;
- 214-ФЗ об участии в долевом строительстве запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам;
- Закон о долевом строительстве регулирует отношения только в отношении строящихся объектов, разрешение на строительство которых выдано после подписания Закона. Если разрешение на строительство было получено до «01» апреля 2005 года, Закон просто не работает.
Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание
Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:
- размера уставного капитала строительных организаций;
- условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
- процесса государственной регистрации документа;
- требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.
Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:
- созданию Государственного компенсационного фонда;
- введению практики по применению счетов эскроу;
- формированию Единого реестра застройщиков РФ.
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
- Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
- Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
- Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
Для того, чтобы договор признавался заключенным, он должен содержать существенные условия:
- предмет — объект, который подлежит передаче дольщику;
- срок передачи застройщиком объекта строительства участнику;
- цена сделки, сроки и порядок ее выплаты;
- гарантийный срок на объект возведения.
Предмет договора представляет собой определенный объект, который впоследствии, при получении разрешения на ввод в эксплуатацию, будет передан участнику строительства.
Определенный объект возведения обязательно должен соответствовать проектной документации застройщика, так как это даст возможность делать выводы о качестве итогового здания.
Соглашение о долевом участии обязательно должно содержать конкретные характеристики объекта, а именно – размер проектной площади, место расположения, этаж здания, проектный номер и строительные оси, в которых его планируется возвести в соответствии с утвержденной документацией застройщика.
Юристы ЮБ «АргументЪ» отмечают, что дольщик имеет право потребовать у застройщика все имеющиеся документы, включая проектную документацию для ознакомления.
Зачастую застройщики прибегают ко второму варианту, так как этот способ ограждает их от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи объекта.
В обязанности застройщика входит передача дольщику объект строительства в срок, установленный соглашением. Данный срок един для всех граждан, которые ждут передачи квартиры.
Советуем обращать особое внимание на положение договора относительно продления сроков передачи объекта недвижимости дольщику. Предусматриваются два способа.
Один из них представляет собой подписание дополнительного соглашения к договору сторонами, а другой — автоматическое продление сроков.
Так, застройщику достаточно направить дольщику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение, а при отсутствии реакции с его стороны новые сроки считаются установленными.
Зачастую застройщики прибегают ко второму варианту, так как этот способ ограждает их от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи здания.
Однако стоит знать, что законодательством установлена обязанность застройщика направлять дольщику соответствующие сведения и предложение об изменении пунктов договора в срок не менее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока.
Цена договора участия в долевом строительстве представляет собой определенный размер денежных средств, который должен быть внесен дольщиком для возведения объекта недвижимости.
Застройщик имеет возможность предоставлять рассрочку по оплате, что должно быть прописано в дополнительном соглашении.
Юристы ЮБ «АргументЪ» напоминают, оплату по данному договору можно производить смело лишь после его регистрации в госоргане.
Однако для того, чтобы застройщики тоже могли чувствовать себя в безопасности, распространенной стала аккредитивная форма расчетов. Так, внесение суммы платежа на счет аккредитива – это не платеж застройщику, но в то же время он дает ему возможность, предъявив в банк зарегистрированный договор долевого участия, получить данную сумму в счёт оплаты по сделке.
В то же время дольщик имеет гарантию того, что до произведения госрегистрации сделки, деньги не будут переведены непосредственно на счет застройщика.
Гарантийный срок – это период времени, в рамках которого дольщик имеет возможность на предъявление претензии к застройщику в случае выявления недостатков в приобретенной жилплощади.
Данный срок фиксируется договором. Напоминаем, что для объектов именно долевого строительства он не может быть менее 5 лет, для технологического и инженерного оборудования — менее 3.
Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания акта-приема передачи квартиры.
ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ № ____________
г. Москва «__» ______ 201_ г.
________________________________, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ________________________________________, действующего на основании ________________, с одной стороны и
________________________________, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице ________________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
- Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по поиску третьих лиц (далее – « Участник(-и) долевого строительства»), желающих заключить договор(-ы) долевого участия в строительстве объектов недвижимого имущества (далее – «ДДУ») Застройщиком которых, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выступает Заказчик, указанные в Приложении № 1 к настоящему Договору (далее – «Объект(-ы)»), Заказчик гарантирует, что права на Объекты не отчуждены, не переуступлены, не заложены, в споре и под арестом или запрещением не состоят, не обременены правами третьих лиц и не будут обременены до момента исполнения Сторонами всех своих обязательств по настоящему Договору, если иное не указано в Приложении №1 к настоящему Договору.
- Дополнение списка Объектов, указанных в Приложении № 1 к настоящему Договору, может осуществляться Сторонами путем подписания Акта о дополнении списка Объектов по форме Приложения №2 к настоящему Договору либо путем утверждения Сторонами новой редакции Приложения №1 к настоящему Договору.
- Ставка вознаграждения Исполнителя составляет 3 (три) % от стоимости Объектов (стоимость Объекта(-ов) не включает НДС) по ДДУ, заключенным Заказчиком с Участниками долевого строительства, привлеченными Исполнителем.
- В случае, наступления событий, указанных в п. 2.6.1, стороны могут по желанию Заказчика и с согласия лица, с которым заключен аналогичный Договор об оказании услуг, по которому Участник долевого строительства считается привлеченным третьи лицом, подписать дополнительное соглашение к ранее заключенному с третьим лицом Договору об оказании услуг, а так же заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору об изменении ставки вознаграждения Исполнителя, в соответствии с которым ставка вознаграждения Исполнителя составит 1,5 (одна целая пять десятых) % от стоимости Объектов (стоимость Объекта(-ов) не включает НДС) по ДДУ заключенным Заказчиком с Участником долевого строительства, привлеченным Исполнителем.
- Оплата вознаграждения Исполнителя осуществляется Заказчиком в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня подписания Акта об оказании услуг.
- Вознаграждение Исполнителя включает в себя все налоги и затраты Исполнителя.
- Все расчеты между Сторонами осуществляются в рублях РФ.
- В случае оплаты Участником(-ами) долевого строительства стоимости Объекта в рассрочку, предоставленную на срок более 3 (трех) календарных месяцев с момента заключения ДДУ, оплата вознаграждения Исполнителя осуществляется Заказчиком не в порядке, указанном в п. 3.2. Договора, а путем осуществления авансирования Исполнителя в течение 15 ( пятнадцати) календарных дней со дня поступления каждого платежа на расчетный счет Заказчика, оплачиваемого Участником(-ами) долевого строительства во исполнение обязанности по оплате стоимости Объекта. Авансирование Исполнителя осуществляется в размере указанном в п.3.1. настоящего Договора ставки вознаграждения от полученных на расчётный счет Заказчика денежных средств без учета НДС.
- В случае оплаты Участником(-ами) долевого строительства стоимости Объекта в рассрочку, предоставленную на срок 3 (три) календарных месяцев и менее с момента заключения ДДУ, оплата вознаграждения Исполнителя осуществляется в порядке, указанном в п.3.2. настоящего Договора, после получения Заказчиком полной стоимости Объекта от Участника долевого строительства (положения п.3.5. Договора в этом случае о срокам и порядке оплаты вознаграждения Исполнителя не применяются).
- В случае оплаты Участником долевого строительства стоимости Объекта за счет денежных средств, привлеченных по кредитному договору, заключенному с кредитной организацией (банком), при наличии указания на это обстоятельство в ДДУ, оплата вознаграждения Исполнителю производится после получения Заказчиком полной стоимости Объекта, в порядке п.п.2.8.-2.10 Договора (положения п.3.5. Договора в этом случае не применяются)
- В случае расторжения ДДУ в течение 3 (трех) календарных месяцев с даты государственной регистрации ДДУ, как до, так и после момента оплаты Участником(-ами) долевого строительства стоимости Объекта в полном объеме, Исполнитель возвращает полученное по настоящему Договору вознаграждение в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения требования Заказчика о возврате вознаграждения.
Стороны договорились, что сумму вознаграждения, подлежащую возврату Исполнителем в порядке настоящего пункта Договора, Заказчик может зачесть в счет выполнения Заказчиком обязанности по оплате вознаграждения Исполнителя, подлежащего выплате Заказчиком за любой иной Объект, в отношении которого заключен ДДУ с представленным Исполнителем, на условиях настоящего Договора, Участником долевого строительства и наступил срок выплаты вознаграждения Исполнителя.
- Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до «__» ______ 201_ г.
- Заказчик вправе в любое время на свое усмотрение отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления Исполнителю. Настоящий Договор прекращает свое действие в день получения Исполнителем уведомления Заказчика об одностороннем отказе от исполнения обязательств по настоящему Договору. В случае, если письменное подтверждение получения Исполнителем вышеуказанного уведомления не получено Заказчиком в течение 5 (пяти) рабочих дней после его направления, настоящий Договор прекращает свое действие по истечении 5 (пяти) рабочих дней после направления Заказчиком такого уведомления.
- В случае прекращения действия настоящего Договора в соответствии с п.4.2. настоящего Договора обязательства Сторон в отношении расчетов по настоящему Договору, касающиеся сделок с Участниками долевого строительства, привлечение которых подтверждено Заказчиком до истечения срока действия настоящего Договора, продолжают действовать до полного их исполнения Сторонами.
- Стороны признают, что сведения и документы, которыми они обмениваются в связи с исполнением настоящего Договора, являются конфиденциальными, за исключением документов и сведений, специально предназначенных для передачи Участникам долевого строительства.
- Сторона, которой передана конфиденциальная информация (документы) не имеет права без предварительного письменного согласия передавшей Стороны, раскрывать (передавать) конфиденциальную информацию (документы) третьим лицам.
- В случае истребования конфиденциальной информации (документов) уполномоченными государственными органами и/или организациями, Сторона, которой была передана истребуемая конфиденциальная информация (документы), обязана до ее передачи (а если это невозможно, то немедленно после передачи) уведомить об этом передавшую Сторону с указанием уполномоченного государственного органа и/или организации, истребующего информацию (документы), оснований, по которым истребуется информация (документы), а также иных существенных сведений.
- Сторона, раскрывшая третьим лицам конфиденциальную информацию (документы) без получения предварительного письменного согласия передавшей Стороны, обязана (в случае получения соответствующего письменного мотивированного требования) выплатить пострадавшей стороне все возникшие убытки.
- За нарушение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Размер ответственность Заказчика по настоящему Договору не может быть более 20% (двадцати процентов) от размера вознаграждения Исполнителя, подлежащего выплате в соответствии с п.3.1. настоящего Договора.
- В случае нарушения Исполнителем требований, указанных в Приложении №3 Договора, Исполнитель в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Заказчика, уплачивает Заказчику штраф в размере 2% (двух процентов) от стоимости Объекта(-ов) без учета НДС (стоимость Объекта(-ов) не включает НДС) по ДДУ, заключенных Заказчиком с Участниками долевого строительства, привлеченными Исполнителем, за привлечение которых на момент возникновения основания оплаты штрафа вознаграждение Исполнителя Заказчиком не оплачено.
- Стороны договорились, что в случае нарушения Исполнителем требований Приложения №3 с учетом обстоятельств, указанных в п.6.2., ставка вознаграждения Исполнителя по привлекаемым по ДДУ Участникам долевого строительства с момента возникновения нарушения и до момента окончания действия Договора, будет составлять не указанную в п.3.1., а 1 (один) % от стоимости Объектов без учета НДС (стоимость Объекта(-ов) не включает НДС) по ДДУ, заключенным Заказчиком с Участниками долевого строительства, привлеченными Исполнителем.
- Стороны так же договорились, что если в течение срока действия настоящего Договора, на момент возникновения основания оплаты штрафа в соответствии с п.6.2. Договора, у Заказчика отсутствует обязанность выплатить Исполнителю Вознаграждение, ставка вознаграждения Исполнителя по привлекаемым по ДДУ Участникам долевого строительства с момента возникновения нарушения требований Приложения №3Договора и до момента окончания действия Договора, будет составлять не указанную в п.3.1., а 1 (один) % от стоимости Объектов без учета НДС (стоимость Объекта(-ов) не включает НДС) по ДДУ, заключенным Заказчиком с Участниками долевого строительства, привлеченными Исполнителем.
- Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора, в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
- При наступлении обстоятельств, указанных в п.7.1. настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.