Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи недвижимости с юридическим лицом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
купли-продажи недвижимого имуществаг. «» 2021 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договоры:
1.1.1. Договор купли-продажи (далее – «Основной договор 1») земельного участка, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.1.2. Договор купли-продажи (далее – «Основной договор 2») недвижимого имущества (жилого помещения), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Основной договор 1 и Основной договор 2 подлежат государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации Стороны несут поровну (50% – Продавец, 50% – Покупатель).
1.3. Настоящий Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.
1.4. Основной договор 1 и Основной договор 2 могут быть заключены путем подписания одного документа (Основного договора). В этом случае условия Основного договора 1 и Основного договора 2, содержащиеся в настоящем предварительном договоре должны быть отражены в тексте единого документа, который подлежит государственной регистрации.
1.5. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за Продавцом.
1.6. Основные договоры должны быть заключены Сторонами в срок до «»2021 года.
1.7. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права:
1.7.1. Земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, общая площадь кв.м., адрес: , кадастровый (условный) номер .
1.7.2. Жилое помещение , назначение: жилое, общая площадь кв.м. этаж , адрес , кадастровый (условный) номер – .
2.1. По Основному договору 1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – Участок), а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
2.2. Выписка из ЕГРН на Участок является Приложении №1, неотъемлемой частью предварительного договора.
2.3. На момент заключения предварительного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности. Документы основания: Договор купли-продажи № от «»2021 г., дата регистрации «»2021 г., № .
2.4. Информация об Участке.
2.4.1. Объект права: Земельный участок для , категория земель: земли населенных пунктов.
2.4.2. Общая площадь Участка: кв.м.
2.4.3. Адрес Участка (объекта): .
2.4.4. Кадастровый номер Участка: .
2.4.5. Ограничения (Обременения) права на момент заключения Предварительного договора: ипотека в силу закона.
2.5. Стоимость Участка составляет денежную сумму в размере рублей.
2.6. Стоимость земельного Участка будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:
2.6.1. До даты заключения Основного договора 1 Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую рублей. Данная сумма может выплачиваться частями.
2.6.2. Сумма, указанная в п.2.5, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу после подписания Сторонами Основного договора.
2.7. Продавец обязан:
2.8. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному земельному Участку.
2.9. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по основному договору на имя Покупателя.
2.10. Снять существующие ограничения (обременения) права, погасив кредитные обязательства, залогом по которым выступает Участок.
2.11. Покупатель обязан:
2.12. Совершать все действия, необходимые для заключения Основного договора.
2.13. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по Основному договору на имя Покупателя.
2.14. Оплатить стоимость Участка в порядке и в сроки, предусмотренные предварительным и Основным договорами (Основным договором 1).
2.15. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.
3.1. По Основному договору 2 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество – (далее – «Помещение»), а Покупатель обязуется принять Помещение и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
3.2. Выписка из ЕГРН на Помещение приводится в Приложении №3, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.
3.3. На момент заключения предварительного договора Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности. Документы основания: Договор купли-продажи № от «»2021 г., дата регистрации «»2021 г., № .
3.4. Информация о Помещении:
3.4.1. Объект права , назначение жилое, общая площадь кв.м., этаж .
3.4.2. Адрес объекта (Помещения): .
3.4.3. Кадастровый номер Помещения: .
3.4.4. Площадь Помещения: кв.м.
3.4.5. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.
3.5. Стоимость Помещения составляет денежную сумму в размере рублей.
3.6. Стоимость Помещения будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:
3.6.1. До даты заключения Основного договора 2 Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую рублей. Данная сумма может выплачиваться частями.
3.6.2. Сумма, указанная в п.3.5, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу после подписания Сторонами Основного договора.
3.7. Продавец обязан:
3.8. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному Помещения.
3.9. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Помещение по основному договору Покупателю.
3.10. Снять существующие ограничения (обременения) права, погасив кредитные обязательства, залогом по которым выступает Помещение.
3.11. Содействовать Покупателю в изменении назначения помещения и перевод его в нежилое помещение.
3.12. Передать Покупателю заключенные Договоры с эксплуатирующими и коммунальными организациями в отношении Помещения.
3.13. Покупатель обязан:
3.14. Совершать все действия, необходимые для заключения Основного договора.
3.15. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Помещение по Основному договору Покупателю.
3.16. Оплатить стоимость Помещения в порядке и в сроки, предусмотренные предварительным и Основным договорами (Основным договором 2).
3.17. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Помещения в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Помещение на имя Покупателя.
4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
5.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
6.2. Заключение сделки путем подписания настоящего предварительного договора одобрено общим собрание участников (Протокол № от «»2021 г.).
6.3. Предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.
Приложения:
1.Выписка из ЕГРН на земельный участок.
2.Выписка из ЕГРН на Помещение.
ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Договор купли-продажи – это юридический документ, на основании которого осуществляется передача коммерческой недвижимости между двумя сторонами: покупателем и владельцем после перевода денег.
Предварительный договор подтверждает намерения сторон в дальнейшем осуществить сделку купли-продажи. Заключается между владельцем коммерческой недвижимости и покупателем этого помещения, когда требуется гарантия будущей сделки.
Основной договор покупки и продажи нежилой собственности заключается по истечении срока предварительного, при исполнении условий описанных в нем. Является основным правоустанавливающим документом, который подтверждает переход права собственности от одного владельца к другому.
Важно! Договор о купле-продаже подразумевает, что приобретенная собственность может использоваться как: склад, торговая точка, административные или производственные помещения.
Возможность приобрести недвижимость имеют и физические, и юридические лица. Покупатель должен быть дееспособным. В противном случае, договор может не нести никакой юридической силы.
Зарегистрировать куплю-продажу коммерческой недвижимости необходимо в органах Росреестра. Они определяются по территориальному принципу, т.е. по месту нахождения объекта, который нужно зарегистрировать. Подать документы вы можете в территориальном подразделении Росреестра либо в любом другом многофункциональном центре, который расположен на территории региона, где была совершена сделка.
В случае подачи документов в Росреестр свидетельство о праве собственности вы получите через 7 дней, а через многофункциональные центры – спустя 9 дней.
Если заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости
Риски схожи с ситуацией рисков и по предварительному договору.
- Существует вероятность, что сделка будет признана недействительной. На основании того, что она противоречит требованиям закона. В первую очередь, необходимо проверить полномочия продавца на заключение сделки.
- Незаконное владение недвижимой собственностью, вследствие чего она является истребованной. На основании поддельных документов на недвижимость, настоящий владелец предъявляет иск об изъятии (истребовании) собственности из чужого владения.
- Продавец оказался недобросовестным и не исполнил свои обязанности по передаче имущества покупателю.
- Недвижимость может оказаться с невидимыми недостатками, которые обнаружатся после сделки.
- Отказ продавца от того, что была внесена некоторая сумма залога или полностью выплачена сумма. Такой вариант возможен при отсутствии или потере расписки о передаче денег.
Вы ознакомились с основными положениями предварительного и основного договоров по купле-продаже нежилой недвижимости, запомните важные моменты. Будьте внимательны при оформлении документов! А также приобретая помещение, узнавайте все подробности с ним связанные!
- Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт
- Договор купли — продажи квартиры по доверенности
- Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
- Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
- Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
- Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
- Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
- Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
- Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
- Акт приёма-передачи квартиры
- Договор аванса за квартиру
- Договор задатка за квартиру
- Договор купли продажи доли квартиры
- Договор купли-продажи комнаты
- Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.
С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.
В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.
Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.
Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.
В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.
Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:
- произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
- не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.
Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.
Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:
- обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
- всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
- гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
- сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
- срок заключения основного договора;
- ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
- момент прекращения обязательств по предварительному договору.
Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.
Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.
К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.
Это соглашение между покупателем и продавцом о намерении в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
Предварительный договор необходим, когда:
- покупателю не хватает части суммы;
- покупатель оформляет ипотеку в банке;
- продавец не успел собрать пакет документов;
- среди собственников есть несовершеннолетние и необходимо решение органов опеки.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Основное отличие в том, что в предварительном договоре фиксируются намерения сторон, а не обязательные условия. Также, в отличие от основного, в предварительный договор можно вносить изменения. ПДКП можно аннулировать без дополнительных обязательств, если это будет общим решением всех участников соглашения. Предварительный договор не требует заверения у нотариуса.
Преддоговор не считается основанием для передачи недвижимости в собственность или проведения оплаты.
Преддоговор включает в себя следующие пункты:
- Предмет договоренностей.
- Цену объекта недвижимости.
- Подтверждение дееспособности продавца и покупателя.
- Особенности расчета между сторонами договора, включая условия передачи задатка.
- Условия основного договора и срок подписания.
- Паспортные данные обеих сторон.
- Сторону, которая заплатит госпошлину.
Изменения в предварительный договор вносят дополнительным актом. Его подписывают обе стороны, что определяет согласие на внесение изменения условий и сроков.
Срок устанавливается продавцом и покупателем. Если обе стороны не исполняют обязательства в указанный период, то документ теряет юридическую силу. Дату можно определить самостоятельно. Если предварительный договор не фиксирует таких условий, то основной договор подписывается в течение года с момента подписания предварительного.
Разновидности предварительного договора купли-продажи
У первичного соглашения нет строго установленной формы. ПДКП оформляют по-разному в зависимости от ситуации.
Законодательство защищает права несовершеннолетних граждан при купле-продаже недвижимости. Если опекун продает жилье, в котором есть доли несовершеннолетних детей, нужно выполнить ряд условий. Необходимо получить разрешение органов опеки. Иногда требуется письменное согласие несовершеннолетнего владельца.
Необходимо подтвердить наличие другого жилья, где за детьми будет закреплена равноценная доля. Условия проживания детей должны стать лучше, а не наоборот.
Если требования органов опеки не будут выполнены в установленный срок, то сделка признается недействительной.
Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:
- Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
- Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
- Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
- Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
- Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
- Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
- Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».
Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.
К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:
- невыполнение каких-либо пунктов договора.
- неподписание основного документа в установленный срок.
- неправильное составление и оформление текста договора.
Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.
Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.
Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.
Составляется документ в простой письменной форме в следующем порядке:
- наименование документа;
- дата составления и наименование населенного пункта, где он оформлен;
- реквизиты сторон соглашения (юридическое лицо указывает наименование в соответствии с уставными документами и ФИО лица, уполномоченного заверять договор от имени организации, физическое лицо заполняет ФИО полностью, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации);
- предметом соглашения является желание выполнить условия, которые необходимы для заключения основного договора в отношении недвижимого объекта. Например, подготовить необходимую документацию;
- документ может содержать также условия о порядке дальнейшего взаимодействия сторон: назначать встречи, определять порядок распределения расходов и т.д. Следует учитывать, что этот пункт не вправе содержать условия, которые будут ограничивать ответственность сторон за недобросовестные действия (п.5 ст.434.1 ГК);
- договор о намерениях не является предварительным, поэтому в нем запрещено указывать требование о заключении основного договора сделки;
- допустимо в соглашении установить условие, когда продавец обязуется, что в установленный период времени не станет предлагать недвижимый объект иным покупателям. Если такое условие установлено, то в рамках соглашения допустимо установить штраф за его нарушение;
- реквизиты и подписи сторон.
Составляется документ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор о намерениях не требует нотариального заверения.
Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.
Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.
Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.
B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Оформление предварительного договора – процесс очень ответственный, поскольку он фиксирует все нюансы будущей сделки, которые обязательно должны выполняться.
Обычно данный документ составляется, когда одна из сторон не готова совершить сделку по объективным причинам.
Например, в процессе оформления ипотеки или выписки жильцов. Если на протяжении определенного срока одна из сторон изменила свое решение или хочет изменить нюансы сделки, то вторая вправе обратиться в суд. Документ не может подвергаться каким-либо изменениям без взаимного согласия сторон.
В случае приобретения квартиры на вторичном рынке, заключение предварительного договора, как правило, никаких особых рисков не несет. Если в согласованный срок стороны предварительного договора не заключают основной и ни одна из сторон не настаивает на этом, то предварительный договор прекращает свое действие.
Риски предварительного договора купли-продажи квартиры существуют, когда договор заключается на стадии строительства дома. К таким рискам относятся следующие:
- риск не получить квартиру, поскольку предметом предварительного договора является намерение сторон заключить основной договор в будущем, когда квартира будет построена, а не покупка квартиры как таковой. Рассматриваемый договор не содержит обязанности продавца передать покупателю квартиру, поэтому суд не сможет признать право собственности на данный объект недвижимости
- риск того, что предварительный договор будет признан незаключенным. Такая ситуация возможна, в случае не достижения сторонами соглашения по всем условиям при этом существенным
- риск двойной продажи квартиры, т.е., когда одна и та же квартира будет продана дважды разным лицам. Такая ситуация возможно, так как по предварительному договору у покупателя не возникает право собственности на квартиру, а недобросовестный застройщик может заключить еще один предварительный договор на эту же самую квартиру с другим лицом и продать ему впоследствии спорную квартиру
- риск утратить деньги, которые вложены в квартиру. Покупатель может потерять свои деньги, когда застройщик не исполнит свои обязательства по строительству квартиры и будет объявлен банкротом. Банкротство ведет к тому, что факт удовлетворения требований кредиторов в полном объеме невелик. Более того, покупателю необходимо будет потратиться, скорее всего, на юристов, чтобы отстаивать свои права в деле о банкротстве застройщика
По предварительному договору могут возникнуть споры, которые перейдут в плоскость суда. Какие споры в данном случае могут возникнуть?
- Спор, вытекающий из отказа, например, застройщика заключать основной договор. При такой ситуации лицо может подать в суд иск с требованием понудить ответчика заключить основной договор
- Признание договора купли-продажи недействительным, если произошла двойная продажа
- С иском может обратиться застройщик и просить признать предварительный договор недействительным или незаключенным
- Также поводом для судебного спора может послужить не возврат полученного задатка застройщиком
А как быть с задатком по предварительному договору? Как вернуть задаток по предварительному договору?
Для начала обратимся к положениям ст. 380 ГК РФ, согласно которой задаток выдается как доказательство заключения договора и в качестве обеспечения его исполнения.
В соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен, если обязательство прекратилось до начала его исполнения по соглашению сторон или же потому что стало невозможно его исполнить.
Если в неисполнении договора виноват покупатель, тогда задаток остается у продавца. Если в неисполнении договора будет вина продавца, тогда покупателю должна быть уплачена двойная сумма задатка.
ВАЖНО: для того, чтобы предварительный договор не прекратился, необходимо до окончания его срока направить другой стороне предложение заключить основной договор (см. п.6 ст. 429 ГК РФ).
Если продавец не возвращает задаток, тогда следует обращаться в суд.
Стоит отметить, что судебная практика по взысканию задатка неоднозначна: одни суды квалифицируют задаток как аванс и взыскивают, а другие суды считают задаток задатком, устанавливают вину покупателя в том, что не заключен основной договор и отказывают в иске.
Энциклопедия решений. Предварительный договор продажи недвижимости
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Так как предварительность подразумевает под собой длящийся характер, лучше всего, чтобы оно имело обеспечение. Оно нужно и для удостоверения в серьёзности планов выполнить условия сделки.
Одним из вариантов обеспечения, может быть задаток. Что же означает, заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?
Для продающего и покупающего, предусмотрены свои последствия, на случай если, кто-нибудь из них откажется заключать основные договорённости.
- Продающий жилое помещение может не отдавать задаток обратно, если покупатель, который его внёс, в дальнейшем отказывается от приобретения недвижимого имущества.
- Покупатель, вправе требовать возвратить задаток в двойной сумме, если продавец не желает осуществлять дальнейшие действия, нужные для отчуждения жилья.
В договоре или в приложении к нему, должно быть обязательно указано, что сделка обеспечена именно задатком. При другом развитии событий, он перестаёт быть таковым и превращается в обычную предоплату или аванс.
Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.
Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся. При этом неважно, по каким именно.
В качестве неустойки его использовать недопустимо. А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.
Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.
А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.
Покупка жилого помещения – недешевое удовольствие. Поэтому и аванс, и залог, и задаток могут представлять из себя внушительные суммы. Риск потерять свои деньги довольно велик. Мошенники все еще присутствуют на рынке недвижимости.
Поэтому необходимо подстраховаться и совершить некоторые действия, которые уберегут от негативных последствий. Не спешите заполнять бланк, как только вы скачаете с нашего сайта его образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры, нуждается и в обеспечении безопасности расчётов.
Здесь, имеется в виду, передача залога, аванса или задатка третьему лицу.
Среди них можно посоветовать:
- Банковскую ячейку.
- Юридическую фирму.
В заключение нужно добавить, что предварительное соглашение, лучше всего заключать в присутствии юриста. Это даст гарантию того, что ни один из пунктов не будет признан судом ничтожным. Так что звоните. Поможем!
Договор купли-продажи нежилого помещения: образец
Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.
В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).
- Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.
- Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.
- Существенным пунктом в заключении сделки такого характера является задаток, размер которого оговаривается сторонами и ими же фиксируется в тексте договора.
Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.
В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.
Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.
Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.
Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.
В тексте договора обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество физического лица;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта.
- Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.
- Ниже представлено фото документа:
Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.
Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.
Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.
Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.
Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.
Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.
- На картинке пример документа:
Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.
Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.
Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.
Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:
- Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
- Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
- Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
- Процедура внесения платежей;
- Права и обязанности участников сделки;
- Процедура составления акта приема – передачи объекта;
- Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
- Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
- Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
- Приложения;
- Подписи и печати (при наличии) сторон.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
По договору купли-продажи недвижимости, продавец обязан провести перевод собственности в права новому владельцу.
Договор заключается в письменной форме через составления документа. Несоблюдение формы заключения договора продажи недвижимости даёт повод считать его недействительным.
При переходе к осуществлению договора купли-продажи, участники сделки выясняют необходимые условия и пункты сделки.
Договор вступает в законную силу непосредственно с проставления подписей участниками сделки. Когда на стороне покупателя или самого владельца выступает более чем один собственник, значит, договор совершается исключительно с заверением у нотариуса. Только после этого он вступает в юридическую силу.
В каждый договор купли-продажи входят особые параметры и условия, без которых считается недействительным. Среди них:
- название, точная дата и место заключения договора прописью;
- информация об участниках сделки (ФИО, год и место рождения, номер паспорта, место регистрации);
- объект сделки (НП) по справочным данным из Росреестра: наименование, номер учета в Кадастровой палате, точный адрес, метраж;
- перечень всех документов, подтверждающих право собственности, а также об обременениях и ограничениях на объект недвижимости;
- сумма по сделке за НП и порядок её подсчёта;
- порядок передачи во владение (НП);
- несение ответственности сторонами за неисполненные условия и обязательства по договору;
- дополнительные условия по требованиям учреждения, одобрившего кредит.
- дополнительные условия, если сделка совершается с привлечением займа;
- участники сделки могут дополнить договор купли-продажи и другими документальными актами.
Участниками сделки могут быть различные экономические субъекты, как граждане, так и юридические лица. Кроме того, имеют место случаи, когда договор по сделкам с нежилыми помещениями заключается между районными муниципальными учреждения, а также федеральными субъектами, когда, к примеру, происходит продажа муниципального или государственного имущества.
При отсутствии хотя бы единично из вышеописанных данных в договоре, передача недвижимого имущества считается несогласованной участниками сделки.
По договору купли-продажи нежилого помещения одновременно передаются права на владение земельным участком, на котором построена недвижимость, в случаеесли другие варианты не предусмотрены законодательством.
В случае, если сделка по продаже нежилого объекта недвижимости, который сооружён на земле, не принадлежащей продавцу по праву собственности, тогда продажа может быть осуществлена без согласия владельца земли, но только в том случае, если это не противоречит пунктам в договоре по пользованию землёй. В таком случае при покупке нежилого помещения сторона покупателя получает право собственности на тех же самых условиях, что и бывший владелец, то есть продавец.
- Договор должен предусматривать стоимость такого имущества;
- Если в договоре отсутствуют обговорённые сторонами условия по сделке с нежилым помещением, договор о продаже считается незаключённым;
- При продаже нежилого объекта недвижимости в кредит с рассрочкой всегда описывается порядок, временной период и сумма платежа;
- Порядок передачи недвижимости в право собственности. Передача нежилого помещения продавцом в собственность покупателю происходит по подписанному сторонами договору акта приёма-передачи (иному документу о передаче);
- Если условие не предполагается по условиям договора, то тогда обязательства продавца передать недвижимость новому собственнику считается исполненной сразу же после подписания акта приёма-передачи и другой требуемой документацией;
- Передача права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю проходит гос регистрацию в Росреестре или МФЦ;
- После этого следует описать права и обязанности сторон. Сначала продавцом, а потом самим покупателем;
- Необходимо также учесть и ответственность сторон за уклонения от обязательств или их неполное исполнение, а также варианты разрешения спорных сделок.
Статьёй 557 ГК РФ предполагается несение обязательств собственником за передачу недвижимости несоответствующего качества.
- Кроме того, прописываются форс-мажорные обстоятельства, о которых стороны не знали заранее. С их наступлением участники сделки больше не несут обязательств друг перед другом;
- В числе заключительных пунктов указывается условие по количеству экземпляров договора по сделке купли-продажи, другие положения и условия на усмотрение сторон.
Число копий-экземпляров договора соответствует числу участников сделки, а один экземпляр предназначается для хранения в архиве Росреестра.
Последнее положение договора —точное местоположение и платежные реквизиты сторон. В конце проставляются подписи задействованных уполномоченных лиц, если в роли продавца выступает юридическое лицо, то ставится дополнительный штамп учреждения.
Те договоры, которые состоят из более, чем одной страницы, в обязательном порядке должны быть прошиты и пронумерованы. Количество прошитых и пронумерованных страниц подтверждается подписями уполномоченных представителей сторон договора и закрепляется печатями.
Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе. С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем. Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.
В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной. Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца. Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.
Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат. Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки. Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.