Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на сделку с недвижимостью в каких случаях». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:
- Купля-продажа
- Обмен
- Инвестирование/цессия
По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.
Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью
К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:
- Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
- Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
- Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
- Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.
Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.
3.1. Согласие супруга на совершение сделки
Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.
Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:
✓
Паспорт супруга, который соглашается на продажу
✓
Свидетельство о браке
✓
Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН
Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.
Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.
Документы предоставляют нотариусу в оригинале.
Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.
Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.
Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
-
при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
-
при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
-
недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
-
объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
При продаже все очевидно ― отчуждается объект, который был куплен совместно. Формально он оформлен только на одного супруга, поэтому второй подтверждает намерения документально. Прямого требования на оформление согласия в данном случае нет, но его отсутствие дает возможность оспорить договор.
Если согласие супруга на приобретение недвижимости отсутствует, сделка будет проведена Росреестром. Даже в случае нотариального оформления, при отсутствии иных нарушений, все пройдет хорошо. Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:
- супруг остается недоволен фактом сделки и требует расторгнуть договор;
- супруг недоволен ценой;
- супруг продавца или иные заинтересованные лица остаются недовольны фактом или особенностями сделки.
Несмотря на то, что согласие супруга на покупку любой недвижимости, лучше оформить его, чтобы избежать проблем в будущем.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости будет необходимо практически всегда. Это подтверждается пунктом 3 статьи 35 СК РФ.
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью не потребуется, если новое имущество приобретается за счет средств, полученных до брака. Но это только на первый взгляд. Чаще всего проще оформить такое соглашение, так как доказать тот факт, что деньги имелись ранее, почти невозможно.
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом?
Согласие оформляется через нотариуса (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Оформленное в простой письменной форме не будет иметь юридической силы.
Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, но если и оформлять его, то лучше всего таким способом. Так минимизируются риски, практически исключается возможность оспаривания сделки в будущем.
Оформление производится путем выполнения ряда действий:
- выбрать нотариальную палату. Не нужно привязываться к месту регистрации или иному ориентиру, можно выбрать того нотариуса, который больше нравится;
- явиться к нотариусу;
- предоставить необходимые документы;
- получить согласие на руки.
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга сделку с недвижимостью, нужно предоставить паспорта сторон, документ на объект недвижимости (выписку из ЕГРН), свидетельство о браке, а также доверенность, если оформление производится через представителя.
Всю работу нотариус выполнит сам. Он задаст нужные вопросы, уточнит интересующую его информацию и скажет, когда приходить за готовой бумагой.
Какого-то специального бланка согласия супруга на продажу недвижимости у нотариуса нет. Образец у каждого специалиста свой, важно лишь, чтобы итоговая бумага содержала следующую информацию:
- наименование населенного пункта, в котором производилось составление документа;
- реквизиты обоих супругов, в том числе паспортные данные;
- реквизиты свидетельства о браке;
- четко выраженное согласие на совершение сделки;
- указание на брачные контракт или его отсутствие;
- сведения о том, что сторонам разъяснены статьи 34 и 35 СК РФ.
В конце документа ставится подпись лица, которое дает свое согласие. После этого нотариус удостоверяет документ своей подписью и печатью.
Согласие на приобретение недвижимости супругом оформляется точно также. Меняется лишь смысл в части выражения позиции супруга, в данном случае указывается, что он согласен на покупку.
Образец согласия можно скачать по ссылке.
Хотя сделку без получения разрешения зарегистрировать можно, Росреестр сделает запись о его отсутствии в ЕГРН. Этот шаг обусловлен тем, что такое положение вещей может иметь следующие правовые последствия:
- сделку оспорит в суде муж или жена, не давшие согласия на нее. Зачастую этот вопрос поднимается при разводе. Для этого действия предусмотрен срок, равный 3 годам. Если суд признает куплю-продажу недействительной, квартира вернется в собственность продавца, а деньги — обратно покупателю.
- если попытаться продать имущество без согласия супруга, в регистрации перехода права могут отказать. Чтобы исправить ситуацию, нужно получить необходимый документ, а затем обратиться за регистрацией повторно;
- если регистрация состоялась, а сделка не была оспорена, приобретенная квартира перейдет в общую собственность семьи. Это касается и денежной суммы, вырученной от продажи квартиры.
Поэтому на вопрос о том, можно ли купить квартиру без согласия супруга, следует дать положительный ответ. Но лучше помнить, что все действия необходимо предварительно обсудить в семье, чтобы избежать их судебной отмены.
Находясь в браке, супруги владеют, пользуются и распоряжаются имуществом совместно. Поэтому государство предполагает, что все договоры подписаны после их обсуждения мужем и женой. Именно по этой причине разрешение на покупку недвижимости от супруга на практике не требуется. Однако для того, чтобы продать квартиру, нужно зафиксировать отсутствие возражений в письменном документе. Без него нотариальная сделка не состоится, а при простой ее форме запись ЕГРН будет содержать оговорку об оспоримости продажи.
Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Чтобы оспорить определенные моменты, в частности оказание некоторых услуг или же взимание платы за оказание таковых, в самом начале стоит идти в банк и подать заявление о признании такового недействительным, с четкой указкой на его часть, нарушающую или же ограничивающую права заемщика. В частности расторжение договора стоит рассматривать как крайний шаг, поскольку предусматривает под собой возврат заемных средств в полном объеме. В частности сам процесс рассмотрения занимает порядка 1 месяца и именно уже письменный ответ из банка определяет для заявителя дальнейший ход его действий. При отсутствии ответа от банка – стоит обращаться в суд.
В частности сами судебные споры будут рассматриваться по месту проживания должника и это оптимально для тех, кто намерен судиться с организациями, расположенными в иных регионах и таковых, как показывает практика, большинство. В частности заявление может подаваться как самостоятельно, так и с привлечением адвоката, что в принципе увеличит шансы на выигрыш в суде. Главное в таком случае аргументировать собственное заявление доказательной базой – это может быть и сам договор, прописывающий пункты, нарушающие права особы, квитанции об оплате по займу и иные документы.
Как показывает судебная практика, в большинстве своем суды принимают сторону заемщика и иногда практикуют мировое соглашение в данных спорных ситуациях. Затевая судебную тяжбу, стоит помнить, что сам срок исковой давности – не более 3 лет, и по истечении которых признать договор недействительным практически не получиться без основательных уважительных причин в отношении данного пропущенного периода времени. Ну, начнем…
Совершение одним из супругов сделки касательно распоряжения общим имуществом подразумевает наличие согласия со стороны другого супруга. В подобных случаях законом предусматривается презумпция согласия второго супруга касательно распоряжения общим супружеским имуществом.
Из этого следует, что заключающий сделку супруг не нуждается в предоставлении доверенности и ему не вменяется в обязанность предоставление доказательства согласия второго супруга на заключение сделки. В ходе повседневной жизни оба супруга весьма часто совершают всевозможные сделки (оплата услуг, покупки и прочее), ввиду чего наличие такой необходимости привело бы к ощутимому затруднению процессов гражданского оборота. В этом закреплении презумпции согласия одного супруга касательно действий другого законодатель руководствуется принципом наличия приемлемых и доверительных отношений между супругами.
Если же один супруг совершает сделку без согласия второго, эта сделка может быть признанна недействительной в судебном порядке на основании иска того из супругов, чье право было нарушено совершением подобной сделки. При этом необходимо учитывается факт знания одной стороной несогласия другой стороны касательно совершения такой сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Наличие такого правила во многом повлияло на необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота. В подобных ситуациях наличествует своеобразный вид конкуренции третьих лиц (добросовестных контрагаентов), которые вступают в совершение сделки с одним из супругов, и интересов непосредственно не участвующего в совершении подобной сделки второго супруга. Ввиду этого предпочтение обычно отдается интересам супруга, поскольку суд обычно признает сделку недействительной исключительно в случае заведемо недобросовестных действий третьего лица, которое знало о несогласии другого супруга на заключение подобной сделки.
Для требований супругов касательно установления статуса недействительных для сделок по распоряжению общим имуществом, которые были совершены другим супругом, на основании отсутствия согласия второго супруга действует срок исковой давности в один год (в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса и статьей 4 Семейного кодекса). Началом этого срока считается тот день, в который супруг узнал (должен был узнать) о совершении вторым супругом сделки без его согласия.
Законом предусмотрены особые правила по совершению сделок касательно видов имущества особой ценности, имеющих принципиально важное значение для семьи. При заключении подобных сделок интересы не участвующего в ней супруга требуют дополнительной защиты. Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривается необходимость получения нотариального согласия супруга для реализации сделки по распоряжению имуществом или сделки, которая требует регистрации или нотариального удостоверения в законодательно установленном порядке.
Таким образом, нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым в таких ситуациях:
- при совершении сделки, которая предусматривает процедуру обязательной государственной регистрации;
- при совершении сделки, которая требует нотариальное удостоверение;
- при совершении сделки о распоряжении недвижимостью.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г., к недвижимому имуществу принадлежат участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и другие связанные с землей объекты, перемещение которых без принесения несоразмерного ущерба является невозможным. К этому перечню принадлежат жилые и нежилые помещения, сооружения, здания, предприятия в качестве имущественных комплексов, кондоминиумы, леса и различные многолетние насаждения.
Для совершения сделок, которые требуют нотариального оформления, необходимо соответствующее нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Перечень таких сделок содержится в Гражданском кодексе: договор ренты, нотариально удостоверенный договор о залоге движимого имущества (или прав на него) в качестве обеспечения обязательств по сделке, договор об ипотеке.
Согласие супруга на куплю и продажу недвижимости
Существует еще один очень спорный вопрос: нужно ли удостоверять согласие супруга для совершения сделок с автотранспортными средствами в нотариальном порядке? Согласно закону «О безопасности дорожного движения» от 10.12.1995 и Постановлению Правительства РФ «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» от 12.08.1994, существует требование о законодательной регистрации собственно транспортных средств, а не сделок в их отношении.
Процедура собственно регистрации транспортных средств применяется не с целью регистрации прав их владельцев, а в интересах допуска транспортных средств к дорожному движению. При этом возможность осуществления собственником своих полномочий состоит в прямой зависимости от регистрации конкретного транспортного средства органами ГИБДД.
Применим еще раз буквальное толкование норм законодательства. Так, согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, сделка касательно приобретения или отчуждения транспортного средства не нуждается в обязательной государственной регистрации, ввиду чего нет необходимости удостоверять согласие другого супруга на дарение, мену или продажу автомобиля в нотариальном порядке.
Если же стороны договора решили прибегнуть к нотариальному оформлению соответствующей сделки, тогда необходимо-таки удостоверить согласие второго супруга в нотариальном виде. Очень часто на практике так называемая «генеральная доверенность» на транспортное средство, которая реализует право распоряжения им, является прикрытием сделки по купле-продаже автомобиля. При этом платить или нет налог от продажи машины решайте сами
Заключение сделки о продаже транспортного средства в такой форме чревато негативными последствиями, среди которых:
- появление проблем в ходе оформления наследственных прав фактического продавца и/или покупателя;
- существует вероятность признания доверенности недействительной;
- появляется возможность оспорить составленную сделку супругами фактического покупателя и/или продавца;
- нарушение интересов правообладателя;
- нарушение интересов государства ввиду отсутствия уплаты соответствующих налогов и сборов.
Мы убеждены, что удостоверение согласия супруга в нотариальном виде является необходимым как в перечисленных пунктом 3 статьи 35 СК РФ случаях, так и в ходе совершения сделок касательно имущества, которое представляет значительную ценность среди общего количества семейного имущества (включая транспортные средства). К таким сделкам принадлежат договоры купли-продажи ценных бумаг, ссуды, займа и прочее. Ввиду этого неоднократно упоминаемый пункт 3 статьи 35 СК РФ нуждается в редактировании. Для нас является очевидным, что путем возвращения обязательной нотариальной формы свидетельствования сделок с недвижимостью удалось бы избежать ряда существующих проблем.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключая нотариальный договор дарения. Особенности регулирования этого вида сделки зависят нескольких факторов:
- кто участник сделки;
- выделены ли доли в имуществе.
Чтобы было понятнее, приведем несколько примеров.
- Супруг получил имущество в дар, находясь в браке. Фактически — это личное имущество. Но, если в ходе семейной жизни было произведено его улучшение, то вполне возможно, что имущество может быть признано общим в судебном порядке или по соглашению (оно также заверяется нотариально). Фактически, согласие второй половинки на сделку с таким имуществом — не требуется. Однако, в будущем супруг может оспорить сделку, поэтому — лучше подстраховаться.
- Муж и жена намерены подарить имущество третьему лицу. Если в общем имуществе не выделены доли, и оно находится в режиме общей собственности, то согласие на сделку необходимо. Если доли выделены, то каждый из супругов имеет право распоряжаться своей долей без согласия второй половинки.
- Супруг дарит имущество (или его доли) — второму супругу. При такой сделке согласие второй половинки не нужно.
Согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее покупку действует до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Закон не ограничивает иначе срок действия согласия, если иное не прописано в самом документе. В некоторых случаях срок действия согласия можно прописать непосредственно в тексте согласия. Например, дать согласие сроком на месяц, год и т. д.
Кроме этого в документ можно внести различные подробности согласия на сделку:
- цену покупки или продажу;
- описание конкретного объекта покупки или продажи и т. д.
- Можно ли отменить согласие
Отмена нотариального согласия супруга допустима в силу того, что согласие является односторонней сделкой и может быть отменено или изменено. Отмена или так называемый отзыв согласия — должны быть сделаны также в нотариальной форме .
Написать комментарий
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.
В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости. Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение. Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.
С законодательной точки зрения приобретение недвижимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:
- Статья 34 Семейного кодекса. Все имущество, нажитое в браке, считается общим имуществом, даже если муж или жена не работали или не имели равного уровня дохода друг к другу. В случае развода все делится пополам, если отсутствует брачный контракт, содержащий иные условия.
- Статья 35 Семейного кодекса. Если супруга покупает жилую площадь в отсутствии согласия супруга, считается, что она осуществила сделку с его ведома. Впоследствии второй супруг может оспорить сделку, если будет доказано, что он не знал о ее проведении или был не согласен.
- ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке». При оформлении жилищного кредита требуется согласие второй половины, если она не привлекается в качестве созаемщика.
Также нотариально заверенное разрешение требуют Росреестр и МФЦ при регистрации собственности по договору долевого участия. Ввиду наличия законодательных противоречий рекомендуется оформить документ, несмотря на то, что по закону он требуется не всегда. Это связано с тем, что при наличии разногласий муж или жена смогут оспорить сделку через суд, даже если они заранее будут знать о сделке.
Для оформления согласия в 2021 году в России достаточно обратиться в нотариальную контору с документами:
- паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о регистрации брака.
Унифицированной формы согласия нет. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, при этом услуга обойдется в 500 – 1 000 руб. в зависимости от установленного тарифа, а общая цена вместе с заверением составит 2 000 – 3 000 руб.
Вне зависимости от способа оформления документ должен содержать следующие сведения:
- Ф.И.О., сведения из паспорта супруга, который выражает согласие.
- Информация из свидетельства о регистрации брака.
- Ф.И.О. супруга, который будет проводить сделку.
- Дата составления и подпись.
- Данные нотариуса.
ВАЖНО !!! Если квартира приобретается в ипотеку, может потребоваться указание на конкретный объект недвижимости (адрес, технические характеристики). То же самое касается и приобретения недвижимости по материнскому капиталу.
Если супруг, выражающий согласие, ставит условие в виде покупки жилья не выше определенной стоимости, это должно быть отражено в документе. В остальных случаях вписывается фраза «За цену и на условиях по усмотрению».
В дальнейшем согласие предоставляется в регистрирующий орган либо в банк – все зависит от способа покупки жилплощади. Продавцы его требуют в большинстве редких ситуациях, оно не входит в перечень обязательных документов при заключении сделок с недвижимостью.
По закону разрешение супруга на приобретение недвижимости не требуется, если (он) она переходит в пользование по договору дарения, либо в порядке наследования. В случае развода такое жилье будет принадлежать одаренному единолично, и муж (жена) претендовать на него не смогут.
ВНИМАНИЕ !!! Также не нужно согласие, если квартира дарится одним супругом второму: для этого достаточно составить дарственную у нотариуса. Важно помнить, что после регистрации права собственности даритель не сможет пользоваться имуществом на прежних условиях (менять, дарить, продавать) – оно полностью будет принадлежать одаряемому.
Согласие супруга на совершение сделок. Признание сделки недействительной.
Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.
ВАЖНО !!! Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.
Может получиться так, что один супруг по каким-либо обстоятельствам не может возможности провести сделку с недвижимостью самостоятельно от своего имени, и тогда он оформляет нотариальную доверенность на вторую половину. Здесь подразумевается, что она заранее будет знать о намерениях приобрести квартиру, поэтому разрешение для этого не понадобится.
При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.
ВНИМАНИЕ !!! Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.
Ситуация с коммерческой недвижимостью — одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.
ВАЖНО !!! Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.
Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.
В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.
У нас есть именно та недвижимость,
которую вы ищете!
Спорим? Проверить
Все права и обязанности, относительно общей совместной собственности на имущество, регулируются положениями Семейного Кодекса РФ
Если осуществляется приобретение:
- Недвижимости из нежилого фонда.
- Квартиры, как совместной собственности.
- Домовладения в долевой форме.
Когда недвижимость оформляется в долевой форме, например – 2/3 на мужа, 1/3 на жену, дополнительных официальных заверений не требуется
Если вы решили приобрести недвижимость, но согласие жены на продажу квартиры вторым участником сделки не получено, не торопитесь подписывать договор. Убедитесь, что в будущем не возникнет прецедентов для оспаривания законности сделки. Обезопасить себя можно только при наличии:
- Разрешения, заверенного нотариально.
- Договора на раздел имущества.
- Мирового соглашения.
Продать квартиру без согласия жены, с которой был развод менее трех лет назад, не представляется возможным, если нет одного из вышеперечисленных документов. Если же вам предлагают именно такой вариант, будьте осторожны, так как экс-супруга может опровергнуть сделку в суде, и ее признают недействительной.
Документом, заменяющим письменное согласие на продажу имущества, может стать постановление суда о единоличном владении недвижимостью
Получение согласие жены на покупку квартиры может занять время, что отразится на сроках оформления сделки. Чтобы себя обезопасить от лишних трат и проблем с законом, стоит повременить и сделать все, согласно СК.
Разрешение мужа на продажу квартиры можно получить у любого нотариуса. Для оформления заявления достаточно лично присутствовать. Кроме фамилии, имени и отчества в специальную форму вносится следующая информация:
- Данные паспорта. Число, место и дата рождения. Зарегистрированный адрес проживания, а также кем и когда выдан документ.
- Реквизиты официального свидетельства о браке. Серия и номер, дата и место выдачи.
Для разрешения супруга на продажу квартиры данная информация является обязательной. За составление проекта заявления, его регистрацию придется заплатить по тарифу нотариуса.
В отдельной графе формы о согласии супруга на продажу/покупку недвижимости, прописывается адрес объекта, указываются прочие особенности
Взаимоотношения супругов регулируются Семейным кодексом. С учетом того, что семейное законодательство формировалось в течение многих веков, документ должен быть безукоризненным. Но на практике Семейный кодекс имеет множество нестыковок.
Касается это и процедуры приобретения недвижимого имущества:
- До 2013 года у семейных пар не возникало вопросов — получение согласия на покупку было обязательным. Без этого документа провести регистрационные действия было невозможно. С 2017 ситуация поменялась, причем, не в лучшую сторону.
- В соответствии с п.2 статьи 35 СК РФ покупатель вправе не предоставлять согласия партнера по браку на приобретение квартиры. Принято считать, что столь дорогостоящее приобретение супруги уже обговорили и пришли к согласию. Кроме того, имущество, купленное в браке, признается общим. А значит, и распоряжается им супружеская чета совместно.
- С другой стороны, в операциях с недвижимостью следует придерживаться определенного порядка. Пункт 3 этой же статьи гласит, что сделки, требующие госрегистрации, не могут проводиться без нотариально удостоверенного согласия «второй половинки». Но в 2017 изменения, принятые в ГК РФ (№ 302-ФЗ), отменяют непременную регистрацию договоров купли-продажи. Теперь условия фиксируются просто в самом документе. Регистрации подлежит только факт перемены собственника жилья.
Таким образом, возникает коллизия, когда согласие супруга на покупку дома или квартиры, с одной стороны, не требуется, а с другой — является обязательным.
Отсутствие согласия может привести к негативным последствиям. Если права и интересы одного из семейной пары нарушены, он может выявить явное несогласие и оспорить сделку, подав исковое заявление. Если удастся доказать, что он не был осведомлен о тратах, этот факт станет основанием для отмены купли-продажи.
Существует и еще один закон, требующий наличия нотариального согласия второго супруга. Это ст.7 № 102-ФЗ или «Закон об ипотеке». Финансовое учреждение непременно потребует документ, если только второй член семьи не является созаемщиком по ипотеке.
Раз документ требует непременного нотариального заверения, составлять его самостоятельно нет надобности. Конечно, никто не запрещает это сделать, но вероятно, что неосведомленный человек допустит ряд ошибок и работу придется переделывать. В нотариальной конторе на это уйдет 30-40 минут, а специалист гарантировано сделает все правильно.
Образец согласия супруга на покупку квартиры можно скачать здесь (doc).
Для каких сделок с имуществом нужно согласие второго супруга и как его оформить
Каких-либо особенных справок и заключений для оформления согласия не нужно.
Достаточно взять:
- паспорт;
- регистрационное свидетельство о браке (может подойти заверенная копия).
Когда согласие берется на приобретение определенного жилого объекта, лучше иметь и максимальный перечень документов на него.
Важно! Если кто-то из супругов планирует приобрести дом вместе с земельным участком, согласие потребуется отдельно для каждого конкретного объекта.
Необходимо помнить, что документ имеет определенный срок «годности». Поэтому оформлением лучше заниматься непосредственно перед покупкой.
Оплата услуг нотариуса по выдаче согласия на приобретение жилья может варьироваться в зависимости от региона проживания. Разница цены заключается в стоимости техработ по оформлению. Общая сумма может варьироваться в пределах 1 000 – 2 000 рублей.
Вам понравится! Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?
Этот пункт также не регулируется нормативными актами. Согласие на покупку квартиры, выданное одним из супругов другому, признается действительным до даты письменной отмены. Интересно, что отзыв документа, равно как его выдачу, придется оформлять нотариально.
В отдельных случаях срок «годности» согласия прописывается прямо в документе. В этом случае нотариального отзыва не потребуется. Бумага автоматически потеряет силу после наступления указанной даты.
Если продавец не убедился в наличии необходимых документов, он рискует так же, как и покупатель, проигнорировавший требования законодательства.
Основные риски:
Несмотря на то, что в связи с изменениями в законе с 2017 года проблем в регистрации быть не должно, на практике сотрудник регпалаты может сделать отметку, об оспоримости сделки. Захочет ли обманутый супруг добиваться пересмотра условий договора или нет — неизвестно.
Но сделать это он сможет на протяжении года с даты, когда ему стало известно о недобросовестном расходовании средств общего бюджета. А если заявитель докажет, что не имел возможности обратиться за защитой прав в установленный срок, период оспаривания сделки продляется по решению судьи.
Результатом судебного иска может стать решение о возвращении к «начальному положению». Сделка будет признана недействительной. Продавец получит обратно свое имущество, а покупателю будут возвращены средства, потраченные на покупку квартиры.
- Переход «покупки» в общую собственность
После регистрации договора имущество переходит в общую собственность. В случае разрыва отношений, каждый сможет претендовать на долю. Если жилье невозможно разделить в натуре, одному из супругов будет предложено выкупить долю другого или договориться о разделе иным законным способом.
Интересно, что даже после разрыва отношений стороны сохранят свои права.
В соответствии с нормативными документами, если после развода выяснится, что в период действия брака одной из сторон втайне от другого были куплены дом или квартира, обманутая «половинка» вправе подать исковое заявление о признании сделки недействительной.
Период исковой давности в этом случае будет применяться не со дня расторжения брака, а с момента, как обманутый супруг узнал о нарушении прав. На восстановление справедливости дается целых 3 года.
Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?
Сделка с недвижимостью считается произведенной только после ее государственной регистрации. Продавец и покупатель сдают документы в Росреестр (в том числе через МФЦ или нотариуса). Бумаги проверяются, и только после этого права получает новый собственник. Для каждой категории договора устанавливается свой перечень необходимых документов.
Чтобы продать квартиру, купленную в браке, нужно предоставить:
- паспорта сторон;
- договор;
- квитанцию об оплате пошлины;
- правоустанавливающие документы на объект;
- согласие супруга.
Согласие оформляется в нотариальной форме. Собственноручно написанный вариант не подойдет.
Есть лишь одно исключение, когда согласие супруга не требуется – если он также формально записан в качестве собственника и сразу выступает стороной договора. Предполагается, что он, как участник сделки, уже выступает за.
Распоряжение совместной собственностью производится по обоюдному решению супругов. Поэтому, если супруг отказывается давать согласие на продажу квартиры, можно лишь выделить свою часть и продать ее отдельно. В таком случае все равно придется направлять ему предложение о выкупе, как это делают любые сособственники. Процедура довольно сложная и длительная, но иные варианты невозможны.
Если кто-то из супругов продал недвижимость без уведомления второй стороны, такая сделка легко может быть признана незаконной.
Для этого супруг, чьи права были нарушены, обязан составить исковое заявление. При этом ему нужно доказать свою неосведомленность в отношении сделки. Срок исковой давности – 1 год со дня, когда истец узнал о продаже дома. По окончании этого срока продажу оспорить нельзя.
По своей сути нотариальное разрешение представляет собой официальный документ в письменном виде, подтверждающий то, что человек осведомлен об осуществляемой сделке и согласен на её проведение. Этот документ обязательно должен быть подписан и заверен нотариально.
Согласие готовится на бланке установленной формы и имеет обязательные реквизиты:
- дата;
- место оформления;
- личные сведения супруга: фамилия имя отчество, дата рождения, место проживания, данные паспортна;
- сведения о регистрации брака: реквизиты из свидетельства;
- информация о реализуемом объекте недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, другие характеристики;
- право собственности супруга на недвижимое имущество;
- условия продажи;
- цена объекта недвижимости;
- подпись лица, давшего согласие.
- Альтернативой согласия является доверенность, которая делегирует полномочия одного супруга второму на совершение определённых юридически значительных действий, в том числе на продажу недвижимости.
В Росреест нужно будет предоставить копию доверенности и предъявить ее оригинал;
- Второй случай — это наличие брачного контракта. Он определят особенные условия права владения материальными ценностями, приобретёнными во время брака.
Если по его условиям отчуждаемое имущество принадлежит единолично мужу или жене, то оформить сделку можно без нотариуса;
- Ещё один момент — это ситуация, когда после развода одна из сторон не проживает в реализуемом жилище и её место нахождения не известно.
Обязательным условием является отсутствие возможности узнать ее мнение по поводу проведения сделки. Для этого необходимо обратиться к помощи юриста и написать заявление об отсутствии бывшего супруга.
Продать квартиру без согласия второй половины, если её место нахождения не известно, предоставляется статьёй 43 Семейного кодекса;
- Если недвижимость приватизирована только на одного человека в паре. Это обозначает, что второй человек отказался от участия в приватизации, или не имеет на неё права.
В условиях действующего законодательства для продажи жилья необходимо согласие супруга на сделку, заверенное в нотариальном порядке. При этом совершенно не имеет значения то, кто является ее владельцем.
Это связано с тем, что любое имущество, приобретенное в браке, априори считается общим и принадлежит одновременно двоим владельцам. Однако в этом правиле существуют отдельные исключения и оговорки.
Поэтому необходимость оформления разрешения должна устанавливаться индивидуально в каждом конкретном случае.
Источник: https://jurist.lawyer/house/soglasie-supruga-na-prodazhu.html