Реализация недвижимого имущества банками

В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

Порядок реализации залогового имущества

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.

Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик. Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.

Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe. B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.

Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.

Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.

Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:

• бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
• зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
• пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
• ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.

B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.

Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми. Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.

B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.

Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт. Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.

Opгaнизaтop paзмeщaeт инфopмaцию o пpeдcтoящиx пyбличныx тopгax в пepиoдичecкoм издaнии, кoтopoe cлyжит oфициaльным инфopмaциoнным opгaнoм opгaнa иcпoлнитeльнoй влacти cooтвeтcтвyющeгo cyбъeктa Poccийcкoй Фeдepaции. Taкoe oбъявлeниe пyбликyeтcя нe пoзднee чeм зa 30 днeй, нo нe paнee, чeм зa 60 днeй дo пpoвeдeния тopгoв. B нeм yкaзывaeтcя дaтa, вpeмя и мecтo пpoвeдeния пyбличныx тopгoв, oпиcывaeтcя пpeдлaгaeмoe в пoкyпкe имyщecтвo и eгo нaчaльнaя пpoдaжнaя цeнa.

Topги мoгyт нe cocтoятьcя. Ocнoвaний для пpизнaния иx нecocтoявшимиcя двa: ecли никтo нe пpeдлoжит cтapтoвyю цeнy или нa ayкциoн пoдaдyт зaявкy мeньшe двyx yчacтникoв. Пocлe этoгo чepeз мecяц пpoвoдят пoвтopный ayкциoн, нa кoтopoм цeнa лoтa cнижaeтcя нa 15%. Ecли пoкyпкa квapтиpы в coбcтвeннocти y бaнкa для вac cпocoб инвecтиpoвaния, и вы xoтитe дoждaтьcя бoлee низкoй цeны, нe пoдaвaйтe зaявкy пpи пepвoм oбъявлeнии тopгoв. Oтcлeживaйтe cyдьбy зaинтepecoвaвшeгo вac лoтa и, ecли бyдeт oбъявлeн пoвтopный ayкциoн, пoдaвaйтe зaявкy нa нeгo.

Учтитe, чтo ocмoтp зaлoгoвыx квapтиp пepeд тopгaми нe пpeдycмoтpeн, пoэтoмy пoкyпaть oбъeкт пpидeтcя пoчти нayгaд.

Чтoбы пpинять yчacтиe в тopгax, вaм нyжнo бyдeт пoлyчить элeктpoннyю пoдпиcь, кoтopaя пpидacт элeктpoннoмy дoкyмeнтy юpидичecкyю cилy. Элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь — этo «ключ» нa USB-флeшкe. Ee мoжнo пoлyчить в aвтopизoвaнныx yдocтoвepяющиx цeнтpax пo зaявлeнию, к кoтopoмy cлeдyeт пpилoжить пacпopт, CНИЛC и ИНН. B cpeднeм oфopмлeниe oбoйдeтcя в 1-3,5 тыc. pyблeй.

Элeктpoннo-цифpoвyю пoдпиcь пepeд иcпoльзoвaниeм нaдo бyдeт нacтpoить пo пpилoжeннoй инcтpyкции, a пocлe ycтaнoвить cиcтeмy кpиптoгpaфичecкoй зaщиты инфopмaции.

Причины, по которым квартира выставляется на торги, могут быть разными, но самая распространенная – квартира была в залоге кредитной организации в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, а впоследствии на нее было обращено взыскание из-за неисполнения обязательства по выплате кредита.

Как правило, потенциальных приобретателей таких объектов привлекает их стоимость, которая обычно ниже аналогичных объектов, продающихся на рынке недвижимости, но это лишь стартовая цена, соответственно, в процессе торгов цена увеличивается.

При намерении приобрести квартиру с торгов в первую очередь необходимо внимательно и детально знакомиться с условиями их проведения (сроком подачи заявок, размером и порядком внесения задатка и т.д.), а также с пакетом документов на квартиру.

Следует учитывать, что зачастую такие квартиры обременены правами пользования бывших собственников и членов их семей, что влечет для нового собственника необходимость обращения в суд с требованием о прекращении права пользования зарегистрированных в квартире лиц и – при необходимости – об их выселении.

Что касается возможности приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита – некоторые банки действительно кредитуют покупку квартиры на торгах, однако каждая такая ситуация рассматривается индивидуально.

В заключение следует отметить, что покупка квартиры на торгах – процесс достаточно непростой, и если у вас нет опыта участия в таких операциях с недвижимостью, лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Залоговые квартиры: как продать и купить

Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.

Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.

Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.

Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи — а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.

Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены

Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.

Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной — примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.

О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.

Для принятия участия в торгах подают заявку в компанию-организатор и вносят задаток. Информацию о торгах публикуют на сайтах исполнительной службы, Росимущества, а также в региональных СМИ.

Торги стартуют с цены, установленной судом, который руководствовался итогами судебной экспертизы или Отчетом об оценке. Если продажа не осуществлена, на следующие торги объект выставляют с 15-процентным дисконтом.

Как купить квартиру у банка за долги

До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).

Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.

Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС — кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).

Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:

Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) — серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:

• потенциальные риски для покупателя;
• отсутствие у пристава заинтересованности в выгодной продаже;
• сложившееся мнение, что на торгах имущество можно приобрести по очень низкой цене.

Вывод — доведение процесса до продажи имущества на торгах — не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.

• Коммерческая недвижимость: производственные помещения любых площадей (оборудованные или без оборудования), торговые центры, бизнес центры, помещения на первых этажах жилых домов, офисные помещения, складские помещения, помещения свободного назначения и т. д.;
• Жилая недвижимость: квартиры, комнаты, дома, дачи, коттеджи, таунхаусы, ДДУ.
• Земельные участки: участки поселений (ИЖС и ЗНП), участки сельскохозяйственного назначения и участки промышленного назначения.
• Готовый бизнес в разных отраслях, в т.ч. доли и акции;
• Права требования по кредитам;
• Автомобили, грузовой транспорт и спецтехника;
• Различное оборудование: станки и машины для производства различных видов продукции.

• Реализуемой недвижимости
• Реализуемого транспорта

Реализация недвижимого залогового имущества

Покупка квартиры непосредственно с торгов у банка вполне реальна. Положительным моментом в данной ситуации является отсутствие обременений в отношении жилища. Кредитное учреждение старается разрешить спор без привлечения судейского сообщества.

Выделяют несколько способов покупки такого рода недвижимости:

1. Реализацией занимается должник самостоятельно по факту одобрения банком. Здесь сэкономить не удастся, потому как владелец желает продать жилье по более выгодной цене. Ведь ему необходимо аннулировать долговые обязательства перед кредитным учреждением, и чтобы самому остаться не с голыми руками. По заниженной цене задолжавшееся лицо продает имущество только при истекании сроков (обычно организация отводит 3 месяца на все действия), или при явном сопротивлении покупателя, ссылающегося на действующее обременение.
2. Продажей занимается кредитное учреждение через риэлтеров. Стоимость жилплощади в этом случае зависит от позиции агентства недвижимости, могут как понизить, так и завысить. Банковской организации все равно на цену, поскольку заинтересован лишь в возврате долга, но не прибыли. Порядок действий таков: заключается соглашение с должников о передаче прерогатив на жилье банку, происходит реализация недвижимости, ликвидируются долговые обязательства перед кредитором, в случае наличия остатка осуществляется его возврат бывшему владельцу квартиры. Также нередко финансовое учреждение предоставляет ипотеку новому клиенту по сниженной ставке и продает залоговое имущество таким образом.
3. Открытая публичная продажа на торгах. Происходит процедура уже по факту наличия судебного решения. То есть кредитор обратился с заявлением и выиграл процесс.

Чтобы стать полноценным участником проводимых мероприятий, необходимо заранее проделать несколько действий:

1. На сайте службы приставов выбирается заинтересовавший объект недвижимости.
2. Заключается соглашение непосредственно с лицом, которое реализует.
3. Оплачивается установленная сумма задатка.

ВАЖНО !!! Выигравший торг индивид обратно не получает оплаченной суммы, она включается в стоимость приобретения. Остальным участникам возвращаются внесенные ими средства (ч.5 ст.448 ГК РФ).

После произведения платежа нужно предоставить список документов:

• заявку о принятии участия на специальном бланке;
• доказательство оплаты задатка – квитанция с отметками банка;
• паспорт или иная документация, подтверждающая личность;
• опись всех предоставленных бумаг с фиксацией даты и времени подачи заявления;
• запечатанный конверт с указанием суммы, которую готовы отдать за объект торгов.

Впоследствии специализированная комиссия проверяет возможность принятия участия каждым претендентом и вправе отказать ему в этом. Наиболее частой причиной отказа служит несоответствие или отсутствие того, или иного документа. Вся информация указывается в протоколе. Если заявитель допущен к аукциону, то он становится фигурантом мероприятия.

Выбирается определенный день, место и время проведения процедуры. Все индивиды надлежащим образом извещаются и обязаны присутствовать. То лицо, в чьем конверте окажется сумма, указанная больше, чем у остальных – становится победителем.

ВНИМАНИЕ !!! В этот же день между выигравшим торги участником и организатором подписывается протокол об итогах проведения. Он заменяет соглашение и считается официальным документом.

Главным риском для приобретателя выступает возможность признания мероприятия недействительным. Доказывать этот факт берутся заинтересованные лица в тяжебном порядке. Ключевым фактором ничтожности процедуры является упущение в правилах и условиях проведения.

Оплатив задаток многие имеют желание изучить документы, касающиеся объекта недвижимости.

К таким бумагам можно отнести:

1. Кредитное соглашение.
2. Выписка из единого реестра.
3. Сведения о сумме долга.
4. Исполнительный лист и заключение суда.
5. Постановление пристава-исполнителя.
6. Разрешение финансовой организации и договор с риэлтором.

По сути, банк не обязан сообщать информацию о размере долговых обязательств, однако без этих сведений желающих приобретать жилье становится вполовину меньше.

Одним из неблагоприятных последствий выступает конфликт с должником нового собственника. Банк получает преференцию реализовать имущество, но не более того. То есть никаких принудительных выселений жильцов не предусматривается.

Поэтому вполне реально приехать в квартиру и обнаружить там бывшего владельца, не собирающегося покидать жилище. Более того, индивид может не соглашаться покинуть жилье добровольно и выписаться из него. Тогда покупателю придется обращаться в суд, требовать выселения и компенсации по расходам.

ВАЖНО !!! После приобретения недвижимости все возникающие проблемы ложатся на плечи приобретателя. Ни кредитное учреждение, ни организаторы аукциона не несут никакой ответственности за действия экс-жильцов.

Такого рода приобретение экономически целесообразно, однако довольно рискованно для покупателя. Принять участие в торгах есть смысл исключительно по факту реализации ипотечного жилья. Поскольку жилищный заем выдается в основном на квартиру в новостройке. Прежде чем подавать заявку на участие и вносить платежи, стоит оценить все преимущества и недостатки. Иной раз привлекательная стоимость может омрачиться реально негативными последствиями для приобретателя.

• Сделки с земельными участками
  • Как оформить в собственность арендованный земельный участок?
  • Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом
  • Оформление переуступки прав аренды земельного участка
  • Как оформить недвижимость на арендованной земле?
  • Аренда земельного участка у администрации сельского поселения
  • Как происходит отчуждение земельного участка?
  • Как и где оформить договор купли продажи земельного участка?
  • Как зарегистрировать договор аренды земельного участка?
  • Выдел доли в натуре земельного участка из общей собственности
  • Проведение аукциона на право аренды земельного участка

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

В среде юристов и риелторов распространено мнение о том, что торги «очищают». Очень часто можно услышать рекомендации по приобретению имущества именно на торгах, как одном из наиболее безопасных способов покупки.

В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом).

Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий. Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

Введенные в действие в марте-апреле 2021 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т.ч. и торгов.

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т.ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

Ни для кого не секрет, что экономика России в той или иной мере переживает кризисный момент. Это сказывается не только на курсе рубля, но и непосредственно на ежедневной жизни и тенденциях на разных рынках.

Снижение показателей ощущается на строительном рынке и в других сферах, при этом банкротство компаний уже перестает быть такой уж редкостью, и имущество банкротов становиться лакомым кусочком для знающих предпринимателей.

Как устраиваются аукционы?Однако если для самой фирмы банкротство означает продажу имущества и конец работы, то для физических лиц это может быть поводом провести выгодную сделку. Аукционы по реализации имущества иногда предлагают действительно невероятные скидки, благодаря которым квартиры, автомобили и целые здания уходя с молотка буквально за копейки – главное научиться выигрывать подобные торги.

Множество физических лиц и частных фирм уже давно сконцентрировались на необычном виде деятельности – покупке имущества на торгах. Схема приобретения имущества по цене, которая иногда оказывается в разы ниже рыночной, довольно простая – после того как компания или физическое лицо признаны банкротом, организовываются электронные аукционы, в которых можно участвовать в режиме онлайн.

Имущество продается и благодаря этому покрываются имеющиеся долги, однако дело в том, что часто по себестоимости имущество продать не удается, поэтому в итоге оно уходит с молотка за сущие копейки.

Реализация имущества с торгов по банкротству позволяет полностью или частично удовлетворить требования кредиторов. Поэтому данная процедура является одной из важных в оформлении процесса несостоятельности.

По каким схемам осуществляется продажа имущества с торгов по банкротству:

• Распродажа залогового имущества с торгов по банкротству. Участвовать в аукционе могут все заинтересованные лица. Однако в законодательстве предусматриваются определенные исключения. Так, участие является ограниченным в том случае, если на торги выставлен предмет, который не входит в свободный оборот. В данном случае речь идет об оружии и драгоценностях.
• Продажа собственности на аукционах по банкротству, которая имеет культурную ценность, проводится в качестве конкурса. Для этого обязательно должны быть проведены меры безопасности.

На аукционе победителем будет признано то лицо, которое предложит наибольшую цену за определенный лот. Победителем конкурса будет объявлен тот участник, который готов исполнить все установленные в статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации условия.

Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” Российской Федерации.

База по осуществлению соответствующих аукционов, направленных на реализацию собственности задолжавших лиц.

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации

Порядок осуществления процедуры реализации путем проведения аукциона.

Внутренняя политика сайта, где производится торговля

Особенности, которые действуют на конкретной площадке.

Для того чтобы принять участие в аукционе на торговой площадке, потребуется соблюсти некоторые условия. Только на их основании претендента допустят к торгам.

Обязательные условия, которые должны быть соблюдены при проведении торгов:

• Оформление запроса на участие. Для этого потребуется составить и предоставить заявку через соответствующую площадку. Оформляется запрос на специальном электронном бланке. Потребуется оформить два экземпляра. Далее между заявителем и организатором будет заключен договор о задатке. Это необходимо для создания гарантий выполнения требуемых условий.
• Определение первичной стоимости предмета продажи. Она будет назначена собранием кредиторов. Обязательно должна учитываться меновая цена активов, которые были выставлены на продажу. Первоначальная стоимость определяется ниже среднего уровня. Минимальная цена должна соответствовать статье 94 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” Российской Федерации.

Процедура регламентируется законодательством, поэтому установленный порядок должен быть соблюден обязательно.

Три основных этапа процедуры реализации имущества должников на торговых площадках:

1. Первичные торги. Данный этап является изначальным. Все заинтересованные лица могут совершать выкуп соответствующие ставки.
2. Повторные торги. Они будут проведены только в том случае, если первичный выкуп не увенчался успехом. Стоимость распродажи будет снижена на 10%.
3. Публичные торги. На них можно приобрести предметы реализации по самым низким ценам. Они проводятся только на основании сорвавшихся двух предыдущих. Предельное снижение стоимости на распродаже может стремиться к 99%.

Инвесторы на практике часто приобретают на торговых площадках активы банкротов по самым заниженным ценам. Главное условие — это выкупить недвижимость или иной лот раньше остальных.

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

• нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
• владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
4. Снятие обременения с недвижимости.
5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

Принципиальная возможность подобной продажи всегда есть. Проблема заключается только в получении разрешения от банка. Несмотря на разнообразие обстоятельств, банк обычно соглашается на продажу обременённой недвижимости при условии полного погашения кредита.

Если у продавца есть на руках разрешение от кредитора на продажу, то покупатель ничем не рискует, кроме времени, которое необходимо потратить на снятие обременения. Однако эти неудобства компенсируются сниженной ценой.

Зачастую квартиры продаются с жильцами

Первоначально в банк подаётся заявление. В нём указывается та схема погашения кредита, которая устроила покупателя и продавца.

Универсальная схема состоит из следующих действий:

• заключается договор купли-продажи;
• покупатель вносит деньги на погашение кредита;
• банк выдаёт справку об отсутствии задолженности;
• заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения;
• покупатель передаёт оставшуюся сумму продавцу;
• Росреестр оформляет документы на нового владельца квартиры.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Согласно п.1 ст. 25 ФЗ 102 обременение по извещению банка снимается за 3 рабочих дня. Так что предварительная процедура погашения кредита занимает не так уж много времени.

Во всей этой схеме банк волнует только одна часть – погашение кредита. Все остальные проблемы участники сделки должны решать сами.

После погашения кредита банк направляет уведомление в регистрационную службу о снятии залога с недвижимости. Теперь можно совершать окончательный расчёт и подавать документы на отчуждение недвижимости в пользу нового владельца.

Поиски человека, который решится купить дешёвую, но проблемную квартиру, лучше всего доверить грамотным посредникам. Они смогут объяснить клиенту все тонкости не совсем обычной сделки. Лучше всего договариваться с крупными фирмами по продаже недвижимости. В них проще найти грамотного специалиста.

Если хочется обойтись без посредников, то в объявлениях лучше сразу оговорить тот факт, что квартира продаётся по заниженной цене в связи с необходимостью погашения кредита. Такая откровенность снимет подозрения и позволит работать с людьми, которые осознают специфичность ситуации.

Документы при таких сделках делятся на две части – до погашения ипотеки и после снятия обременения. В первой части сделки нужны только деньги для банка. По этой причине между двумя сторонами может составляться только расписка о передаче денег для определённых целей.

После того, как жилплощадь станет свободной от залога, в органы регистрации обе стороны подают обычный пакет документов.

1. Удостоверения личности в виде: российского паспорта, военного билета, общегражданского паспорта, свидетельства о рождении.
2. Договоры в трёх экземплярах, составленные по образцу Росреестра.
3. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
4. Экспликация и план из БТИ.
5. Кадастровый паспорт.
6. Выписка из домовой книги.
7. Справка о долгах по коммунальным платежам.
8. Справка о наличии или отсутствии прописанных на жилплощади людей.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передавать имущество по договору купли-продажи только в том случае, если оно не обременено правами третьих лиц.

Исходя из такой нормы закона, предварительное согласие банка на продажу не обязательно, ведь сделка может быть совершена только в том случае, если с недвижимости будет снято обременение.

По договору между двумя лицами один из них может дать деньги на погашение кредита, а другой должен использовать их по назначению.

Юридическая проблема в этом случае заключается не в собственно согласии банка, а в договорённости двух человек о передаче части денег для оплаты кредита.

Эти деньги могут быть переданы на основе залога или займа с соответствующим оформлением документов (расписка). Однако в этом случае сама квартира по договору будет слишком дешёвой.

Самым выгодным моментом для банка, осуществившего кредитование покупки квартиры, является полная выплата всей суммы долго за весь период, предусмотренный договором. В этом случае учреждение получает максимальную сумму. Досрочное погашение кредита менее выгодно, но допустимо, деньги возвращаются банку в полном объёме и с процентами.

Особенно охотно одобряется продажа квартиры в том случае, если должник уже продемонстрировал свою неспособность платить по кредиту. Растущие штрафы и комиссии являются явным признаком того, что банку самому придётся изымать и реализовывать квартиру.

Трудней всего банк даёт согласие на переоформление обязательств по кредиту на другого человека, поскольку сохраняется риск появления ещё одного проблемного кредита.

Покупатели часто настороженно относятся к таким сделкам, но причина продажи квартиры бывает банальной. В частности, заемщики не справляются с ипотечным бременем или, например, желают разменять жилье с большего на меньшее. Также причиной продажи квартиры может стать необходимость переезда, расширения жилой площади, использование жилого помещения в качестве инструмента для организации инвестирования. Залоговая квартира обладает особым правовом статусом, так как при ее продажи участвуют в сделке не две, а три стороны. Это продавец, покупатель и банк в качестве залогодержателя объекта недвижимости.

Не все банки идут на то, чтобы дать разрешение на продажу квартиры, поэтому следует предварительно перед сделкой обзавестись официальным согласием.

• Реализация жилого помещения с дальнейшим погашением оставшейся суммы кредита покупателем. Сначала полностью гасится кредит, снимается залоговое обеспечение, право на квартиру переходит к заемщику и только после этого недвижимость может быть перерегистрирована на ее покупателя;
• Заключение договора-купли продажи с участием банковской организации. Во время этой сделки покупатель вносит на аккредитив или депозитную ячейку залог. В одной ячейке могут размещаться деньги для банка (остаток задолженности за ипотеку) и деньги для продавца. В УФНС предоставляется договор купли-продажи для регистрации вместе с заявлением от банковской организации о снятии залога с квартиры. После того, как документы зарегистрированы банк получает доступ к денежной сумме, покрывающей ипотеку, а продавец получает те деньги, которые положены ему до договору;
• Продажа недвижимости через смену залогодателя. При этом виде продажи покупатель также вносит на депозитные ячейки денежные средства. После того, как это сделано проводится переоформление прав собственности. По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя.

При осуществлении сделки купли-продажи с обременением в виде жилой недвижимости крайне важно обратиться к опытному юристу, который не только изучит все документы, оценит возможные риски, но и грамотно с точки зрения гражданского законодательства организует и проведет сделку.

Естественно то, что при организации любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости есть риски правового характера. Например, если покупатель передает солидную сумму в виде задатка либо аванса продавцу, то тогда есть риск того, что продавец откажется вообще продавать квартиру, которая находится под ипотечным обременением. Конечно, можно и даже нужно воспользоваться распиской, но это не всегда может избавить от невозврата денежных средств. При этом сам возврат аванса вполне может растянуться на долгие годы.

Если покупатель квартиры рассчитывает на ипотечный кредит от своей банковской организации и вносит аванс, то тогда банк вполне может не одобрить ему квартиру, которая была заложена другому банку. Опять же имеется риск потери внесенного аванса. При выполнении определенных условий банк, являющийся залогодержателем может дать разрешение на продажу, но эти условия могут быть не всегда выгодными для покупателя или самого заемщика. Например, банковская организация начинает перед совершением сделки купли-продажи от требовать от залогодателя до 80% от задолженности по сделке. Естественно есть риск того, что банк вообще вынесет отказ и не разрешит продажу заложенной квартиры. Поэтому все риски надо просчитывать, обговаривая условия и детали сделки заранее.

Затягиваются иногда сроки получения закладной из банка вместе со сроками снятия обременения в Росреестре. Тогда есть риск, что для покупателя условия сделки будут не актуальными, ведь никто не хочет ждать долгие месяцы. При покупке квартиры для приобретателя риск кроется в том, что может быть осуществлена попытка передачи продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Такая передача ничем не подкреплена кроме предварительным договором купли-продажи или условиями договора аванса.

Несмотря на большой спектр услуг, и кредитных ипотечных программ, воспользоваться которыми предлагается на официальном сайте банка, тарифа, в рамках которого можно было бы купить квартиру в залоге у Сбербанка – нет.

Если говорить об инструкции по получении ипотечной ссуды, к примеру, на покупку квартиры в новостройке или на приобретение строящегося частного дома, то процесс довольно простой:

• посетить ближайшее отделение Сбербанка;
• обратится к сотруднику отдела по работе с физическими лицами;
• изучив перечень ипотечных программ кредитования, необходимо будет выбрать наиболее подходящий
• и выгодный для себя тариф;
• среди перечня аккредитированных партнеров выбрать компанию-застройщика;
• предоставить перечень необходимых документов, подтверждающих как личность клиента, так и уровень его материального положения;
• заключить кредитный договор с банком;
• внести первоначальный взнос в счет оплаты недавно оформившей ссуды на покупку недвижимости.

При успешном получении заемных средств, заемщику стоит согласно прописанным в договоре срокам, вносить ежемесячные платежи в счет погашения ипотеки, иначе, как утверждается на сайте Сбербанка, будет начислена пеня и разовые штрафы.
Иногда просрочка по кредиту приводит к более серьезным последствиям – судебным разбирательствам и ухудшению кредитной истории.

Безопасно ли покупать квартиру с торгов?

Продажа залогового жилья может осуществляться в двух случаях:

1. По согласию текущего заемщика и банка. В индивидуальном порядке «Сбербанк» может рассмотреть заявку клиента на покупку залогового жилья, но на условиях переоформления ипотеки, а не на условиях купли-продажи. Происходит это так: желающий приобрести квартиру подает документы в банк, где на него переоформляется ипотечный договор. Ипотечные обязательства переходят новому заемщику, при этом та сумма задолженности, что была выплачена старым заемщиком, компенсируется ему новым заемщиком. Такая сделка в отличие от приобретения жилья на торгах обойдется покупателю дешевле, однако требует гораздо больше сил на оформление сделки.
2. По судебному решению. Банк имеет право продать квартиру должника, если тот нарушил условия договора, касающиеся оплат по ипотеке. Однако к этому способу банк прибегает неохотно и только после того, как другие досудебные методы не помогут. Например, он может предложить заемщику провести реструктуризацию долга.

Угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток

Реальная угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток. Для реализации необходимо одно из следующих условий:

• договоренность с несостоятельным заемщиком о покрытии его долгов за счет закладной;
• решение суда об аресте и выставлении залогового имущества на торги, когда заемщик отказывается решать вопрос с просроченной задолженностью.

Дело не дойдет до судебных тяжб при заключении двухстороннего соглашения между кредитором и должником об имущественном покрытии неустоек. Тут есть один нюанс:

• с письменного согласия банка гражданин может самостоятельно продать объект обременения. Разумеется, в пользу залогополучателя;
• на добровольную распродажу имущества закон отводит от 2 до 3 месяцев.

Погашение просроченных долгов заемщика за счет собственности осуществляется путем инициирования процедуры банкротства.

Предварительно банк предлагает должнику реструктурировать платежи. Если такой вариант неосуществим, необходимо подтвердить в суде неплатежеспособность ответчика и заручиться судебным вердиктом на реализацию имущества. Этапы принудительной распродажи:

• судебный арест и опись имущества должника;
• определение имущественных категорий, реализуемых через открытые торги;
• выставление объектов на аукционные торги.

На практике суды в 90% ситуаций принимают сторону кредитора. В результате гарантийное имущество арестовывается и направляется на торги.

Сбербанк предпочитает продавать имущество должников по аукционной системе, когда арестованные активы распродаются на автоматизированных виртуальных площадках.

Электронный формат существенно расширил круг возможных участников и сделал более прозрачными условия торгов. Существует две формы проведения этого мероприятия:

• открытые торги, когда ставки все участники видят в режиме реального времени;
• закрытые торги без обнародования предложений участников. При необходимости оператор открывает аукцион.

В витрине специального сайта выставлены все лоты со стартовой стоимостью на 25-30% ниже рыночной. Победителем электронного аукциона признается участник, предложивший самую выгодную цену за лот.

Приобрести залоговые активы Сбербанка вправе любой гражданин или юридическое лицо при наличии сертифицированной электронной подписи (ЭП) и аккредитации на торговой площадке (ТП). Возможна даже продажа квартир от Сбербанка с аукциона.

Получение ЭП и аккредитация

Электронная цифровая подпись – программный код, единственный в своем роде для каждого участника торгов. Уникальный цифровой шифр визирует договора купли/продажи и другие аукционные документы, а потому к его надежности требования жесткие.

Важно! Продажа залоговых квартир от Сбербанка осуществляется после конфискации по решению суда, когда урегулировать спор между залогодателем и банком в досудебном порядке не получилось.

Плюсом такой покупки станет сниженная стоимость. К минусам можно отнести невозможность физического осмотра объекта (доступен только просмотр на сайте).

Существует несколько способов получить такой конфискат:

• Приобрести у должника. По договоренности с банком и при наличии письменного разрешения залогодатель (должник) продает квартиру третьему лицу. Право собственности оформляют с обременением. После всех расчетов, новый владелец самостоятельно снимает обременение. В выписке из ЕГРП содержится информация об обременении.
• Взять через переуступку долга. Покупатель предоставляет в банк пакет документов для перерегистрации договора. В этом случае экспертная оценка недвижимости не понадобится. После проверки принимается решение о переоформлении ипотечного кредита. Новый владелец оплатит ипотеку на тех же условиях, что и предыдущий хозяин.
• Купить у банка. Реализация конфискованных квартир по решению суда проходит через аукцион. Все необходимые документы, в том числе страховка и оценка, оформляются аккредитованными риэлторами. Остаток долга помещают в банковскую ячейку или переводят на счет. После перерегистрации сделки банк получает свои деньги, а покупатель – жилье.

Важно! Цена конфискуемого жилья прописывается в решении суда и может быть ниже рыночной на 25-30%.

• Залоговая недвижимость присутствует в 21 регионе РФ, в том числе в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге. Аукционы проходят в городах по месту регистрации объекта.
• Реализация осуществляется через специальный сайт, на котором представлено подробное описание каждого объекта.
• Извещение покупателям о торгах выставляется за 30 календарных дней до начала аукциона через муниципальные СМИ, через сеть Интернет и в информационных вестниках того региона, где предполагается проведение аукциона.
• После торгов покупатель рассчитывается по задолженности со Сбербанком в течение 10 дней. Ипотечный или потребительский заем оформляется в случае, когда клиент не может рассчитаться в течение этого срока.

Похожие записи:

• После приватизации квартиры продал ее и налог
• Раздел общего имущества супругов приватизированная квартира
• Статья 43 расписание болезней 2021