Сделки с обременением недвижимости договора

admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с обременением недвижимости договора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание
1. Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?
2. Покупка и продажа недвижимости с обременением
3. Дарственная с обременением на квартиру
4. Обременение объекта недвижимости: как проверить и узнать ограничения
5. Продажа квартиры с обременением: способы, документы, риски
6. Обременение права собственности на квартиру

Довірче управління дає можливість власнику передати повноваження щодо певного спектру дій по відношенню до квартири іншій особі. В такому разі не зачіпаються майнові права на житло – воно так і залишається у колишнього власника. Сторона, яка прийняла на себе довірче управління об’єктом нерухомості, отримує права на розпорядження ним в інтересах власника.

Арешт нерухомості являє собою накладення заборони на розпорядження майном. Підставою для арешту квартири може стати наявність боргів у власника, порушення порядку кредитного договору. За цих обставин власник або особа, якій передана на зберігання арештована нерухомість, має забезпечити його цілісність. Це одне з найбільш суворих і складних видів обтяжень, адже тепер квартиру не можна продати, подарувати або виконати з нею інші юридичні дії.

Якщо обтяження не передбачають заборону на відчуження майна, його можливо продати чи подарувати. Але після вчинення правочину обмеження не пропадають, що несе ризики для нового власника в рамках вільного використання та розпорядження майном. Тому, перед придбанням квартири обов’язково перевіряють наявність обтяжень. Деякі з них роблять операцію проблемною або неможливою, тоді договір купівлі-продажу можуть визнати недійсним, а покупець ризикує втратити гроші.

Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoй cдeлки пoд зaлoг нeдвижимocти, жильe cтaнoвитcя зaлoгoм, кoтopый гapaнтиpyeт выпoлнeниe oбязaтeльcтв пepeд бaнкoм. Нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa пoгaшeния зaймa, oбъeкт ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Ecли зaeмщик выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa и вoвpeмя пoгaшaeт зaйм, бaнк cнимaeт oбpeмeнeниe и coбcтвeнник мoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию. Ecли пo кaким либo пpичинaм дoлг нe выплaчивaeтcя, кpeдитop пoлyчaeт пpaвo peaлизoвaть oбъeкт чтoбы вepнyть выдaнныe кpeдитныe cpeдcтвa.

Ипoтeчнoe oбpeмeнeниe вoзникaeт пpи пoкyпкe или cтpoитeльcтвe жилья зa cчeт бaнкoвcкoгo кpeдитa, пpoдaжe нoвocтpoйки или втopички в кpeдит, oфopмлeнии зaлoгoвoгo oбязaтeльcтвa.

Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.

Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.

Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.

Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.

Покупка и продажа недвижимости с обременением

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:
  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора. Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору. Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон. В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр. При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:
  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается. После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления. В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки. При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.

ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.

Для регистрации договора с обременением обязательно наличие следующих документов:
  • Заявление от участников договора о переходе права;
  • ДКП который необходимо составить с соблюдением всех требований;
  • Паспорта на жилье (Технический и кадастровые);
  • Если участник сделки не собственник или не лично покупатель, то необходима доверенность, подтвержденная нотариально;
  • Если в сделки присутствует малолетние, то требуется разрешение опеки;
  • Приобретенное жилье в браке при продаже требует разрешение от обоих супругов;
  • Справка, в которой указано количество проживаемых лиц;

Орган, в котором проходит регистрация, имеет право запросить и дополнительные документы, не указанные выше. Чтобы быть уверенным в наличии всех необходимых документов, следует обратиться в Россреестр, в котором будет проходить процедура регистрации и запросить перечень требуемых документов.

Дарственная с обременением на квартиру

  • Семейное право
  • Наследственное право
  • Земельное право
  • Трудовое право
  • Автомобильное право
  • Уголовное право
  • Недвижимость
  • Финансы
  • Налоги
  • Льготы
  • Ипотека

Продавать/покупать объекты на которые наложен арест запрещено. Если при регистрации переход права будет обнаружен данных факт, сделка будет признана недействительной. В том случае, если покупатель узнает об аресте после заключения сделки, то он вправе обратиться в правоохранительные органы по факту мошенничества и обжаловать неправомерность действий в суде.

После того как арест будет снят, в регистрационную палату представляется письменное постановление соответствующих органов

Имущество может стать залогом на основании договора. Если недвижимость служила гарантом возврата займа, то снять ограничения можно исключительно после выплаты суммы в полной мере.

Проверка обременения недвижимости онлайн позволит узнать, находится ли она в залоге. Если данный факт внесен в реестр, переход права возможен после письменного согласия залогодержателя.

Обременение объекта недвижимости: как проверить и узнать ограничения

Возникает при пользовании одним имуществом нескольких посторонних собственников. Например: попасть в свою комнату можно только через чужую недвижимость (проходную комнату). Различают два типа сервитута:

  • Частный. Соглашение между посторонними людьми.
  • Публичный. Договор между физлицом и госорганами.

Причиной для наложения обременений могут стать не выписанные жильцы и несовершеннолетние

Проверка обременения недвижимости – Росреестр предоставляет возможность каждому моментально узнать интересующие данные. Для этого достаточно воспользоваться официальным ресурсом. Перейдите на страницу справочной информации онлайн. Алгоритм достаточно прост:

  • Внесите в соответствующее поле кадастровый номер.
  • Нажмите на кнопку формирования запроса.
  • Выберите графу с адресом.

Во вкладке с правами и ограничениями будет номер и дата документа, подтверждающего правообладателя. Если есть ограничения, данные о них, также появятся

Покупка недвижимости с обременением содержит определенные риски. В зависимости от типа обременения и различных внешних факторов, жильцы могут столкнуться с рядом неприятностей, среди которых:

  • Утрата прав обладания. Оспаривать переход собственности могут как предыдущие владельцы жилья, так и третьи лица в судебном порядке.
  • Признание сделки незаконной. Лица, претендующие на недвижимость (по закону), могут обратиться в соответствующие органы с заявлением о недействительности купчей.
  • Аннулирование договора. При наступлении определенных условий, получатель пожизненной ренты может инициировать расторжение договора.
  • Истребование жилплощади правообладателем. Если жилье является залогом в ипотеке или же является объектом публичного сервитута, право на жилую площадь может быть обжаловано залогодержателем недвижимости.

Основаниями, влекущими за собой ограничения права пользования недвижимостью, являются:

  • судебное решение, вступившее в законную силу;
  • гражданско-правовая сделка, скрепленная договором;
  • оценочные акты экспертной комиссии или решение местной администрации о признании помещения аварийным;
  • нотариальная процедура открытия наследства с последующей передачей жилого объекта;
  • юридический договор займа с банком.

Поскольку наложение обременения предполагает ограничение на проведение сделок с недвижимостью, она подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Осуществление процедуры возможно в том случае, если право на её проведение подтверждено документально. К примеру, в случае выдачи ипотеки или ссуды под залог, банк предоставляет договор с клиентом, на основании которого сотрудники Росреестра вносят запись о том, что объект недвижимости находится под обременением.

⇒ В ситуации, когда обременение на жилую площадь необходимо наложить физическому лицу, нужно учитывать, что сделать это без судебного решения может только собственник помещения или его наследники (после смерти завещателя). Подобные действия предпринимаются владельцами недвижимости с целью избежать мошеннических действий со стороны третьих лиц.

Обременение, точно также как право собственности, необходимо зарегистрировать.

Процедура проводится по инициативе собственника или приобретателя. Если регистрация обременения проводится третьими лицами, правообладатель должен быть уведомлен об этом. Ограничения на проведение сделок с объектом недвижимости устанавливаются с момента внесения записи в ЕГРП. Как правило, процедура занимает не более месяца после передачи пакета документов.

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

  • право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
  • право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
  • право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.

Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.

К ним относятся:

  • свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на дом или квартиру;
  • договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
  • личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).

В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.

Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.

Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.

Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к .

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

  • копии паспортов заявителей;
  • минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
  • документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
  • при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:

  • Согласно ст. 38 от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
  • В соответствии со , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
  • Как утверждает , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Под обременением на квартиру подразумевается ограничение прав владельца на проведение каких-либо операций с данным объектом недвижимости. Причинами для обременения обычно становится частичное владение квартирой со стороны частного лица или организации. Если есть желание продать жилплощадь, сдать в аренду или подарить, необходимо урегулировать вопрос со снятием обременения до того, как будет проведена сделка. Отдельное значение имеет ситуация с обременением пожизненного проживания конкретного лица на территории, находящейся в собственности. Это значит, что собственник не имеет право выселить данное лицо с жилплощади.

При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.

Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.

При выборе дарственной с обременением в виде залога документ потребуется оформлять у нотариуса или в ином юридическом агентстве. Для этого потребуются необходимые документы и обе стороны оформления сделки с указанным типом обременения.

Это еще один вид обременения, при котором у определенных людей имеется регистрация на территории передаваемой квартиры. Несмотря на то, что юридически данная ситуация не встает проблемой по причине передачи квартиры в собственность одариваемого, скорее всего возникнут неприятности со стороны прописанных лиц.

По этой причине, прежде чем подтверждать свое согласие на дарение квартиры с прописанными людьми, полезно будет проверить все особенности и подводные камни договора.

Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку обременение касается объекта, то и все ограничения в случае продажи, задолженности и обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу. Избежать этого можно, оговорив в договоре сделки варианты их снятия.

Продажа квартиры с обременением: способы, документы, риски

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора заранее, не менее, чем за 3 месяца.

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

  • полное погашение кредита и процентов по ним,
  • по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
  • гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
  • реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Финансовые затруднения сегодня вынуждают владельцев квартир оформлять ипотечные и потребительские кредиты. Ипотека – один из популярных вариантов залога, когда закладываемая недвижимость остается в собственности владельца, а кредитор соблюдает свои интересы при продаже имущества, если заемщиком своих обязательств не выполняет. При ипотечном кредитовании кредит выдают под залог недвижимости. При кредите на покупку квартиры само имущество переходит банку в залог как гарантия возврата кредита (ипотека на квартиру накладывает обременение). Если заемщик не способен больше выплачивать долг по ипотеке, обремененная ипотекой квартира продается. Собственник ипотечной квартиры может оформить там регистрацию себе и другим лицам. Согласие банка-кредитора не нужно. Ограничений по количеству регистраций жильцов для владельца также нет (размер жилплощади не играет роли). Заложенную квартиру сдают в наем, дарят и даже продают, но эти сделки заключаются уже с согласия банка-кредитора. Проверяется платежеспособность покупателя — нового хозяина квартиры для сохранения гарантий выплаты кредита. Ситуация упрощается, если покупатель сразу погашает весь кредит – тогда обременение с квартиры сразу снимается без согласований с банком.

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.

Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.

До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.

Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.

Например, совершеннолетний ребенок-собственник оформляет квартиру в залог родителям (часто по их настоянию).

Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.

Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

  • данные сторон;
  • предмет договора и его характеристики;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • ответственность сторон при неисполнении условий.

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

В данном случае это обременение. Можно составить предварительный ДКП, включив в него условия, на которых будет заключена сделка.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется купля-продажа.

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Видео: квартира с обременением — это страшно?

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму задатка.

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Некоторые суды считают, что задаток не применим к предварительным соглашениям.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Обременение права собственности на квартиру

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

  • переоформление ипотеки на покупателя;
  • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

  • получение согласия банка на продажу;
  • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
  • погашение кредита средствами покупателя;
  • снятие залога с имущества;
  • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
  • регистрация права собственности нового владельца.

Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, у собственника есть возможность распоряжаться имуществом несмотря на притязания третьих лиц или организаций. Но это не значит, что данные притязания закончатся со сменой собственника.

Необходимо соблюдать следующие обязательные условия для заключения сделки:

  • Квартира должна находиться в собственности.
  • Участники сделки должны быть вменяемыми.
  • Одариваемый должен быть согласен на получение квартиры.
  • Договор дарения должен быть составлен правильно.

Если вам предлагают передать квартиру по дарственной, необходимо заранее оговорить все условия. В сложных случаях договор следует заверить у нотариуса.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *