Дивиденды по наследству
Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
Участник 3. Только продает свою квартиру
Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
+
Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
+
Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
–
«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
–
Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.
Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.
Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков.
Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:
Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?
Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.
Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается.
О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.
Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров:
Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.
На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.
Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.
Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели. Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги. И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель.
Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.
Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.
Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.
Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.
Бывают случаи, когда продавец, получив согласие покупателя на покупку квартиры по заявленной цене, отклоняет его. И повышает стоимость объекта в надежде на то, что найдется другой покупатель, который будет готов заплатить больше. В итоге есть реальная возможность получить сумму меньше, чем предлагали изначально или продажа затянется.
И другая ситуация. Покупателю понравилась квартира, он сделал предложение, незначительно сбросив цену. Но продавец категорически отказывается от торга. В итоге переговоры сорваны, покупатель уходит искать более сговорчивого продавца.
Не бойтесь вопросов о торге, советуем использовать тактику: “сделайте ваше предложение — мы его рассмотрим и обязательно дадим ответ”.
Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная
Почти все продавцы относятся к своим квартирам эмоционально. В квартиру вложено много сил, здесь происходили значимые моменты жизни. У покупателей нет такой привязанности, они смотрят на вашу квартиру оценивающим и рациональным взглядом. Попытайтесь подходить к продаже так же.
Некоторые покупатели придирчиво оценивают квартиру во время осмотра, указывают на завышенную цену. Часто придирки к состоянию квартиры — это попытка торга. Не воспринимайте их на свой счет. Подходите к продаже по-деловому, отбросьте эмоции. Мелкие недостатки устраните за свой счет или отнимите стоимость устранения проблем из стоимости квартиры.
В объявлениях о продаже встречаются фразы: “ремонт делали для себя, не продавали бы, если бы не обстоятельства”. Такие фразы могут вызвать у покупателя желание дополнительного торга, увидев вашу нужду. Исходите из того, что для покупателя ваши жизненные обстоятельства не имеют значения. А новый ремонт будет сделан на свой вкус. Цель — купить подходящую квартиру на хороших условиях.
Потраченные деньги на серьезный ремонт специально к продаже не возвращаются. Хотя собственники убеждены в обратном, надеются на то, что он не только окупится, но и принесет дополнительный доход.
Ремонт в квартире делают на продажу и по своему вкусу, который может абсолютно не совпадать со вкусовыми предпочтениями покупателей. Хороший ремонт может повлиять на ликвидность объекта, скорость его продажи, и в меньшей степени на его цену. Можно сделать небольшой косметический ремонт, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее среди конкурентов.
Увеличить прибыль от продажи за счет ремонта удается профессиональным перекупщикам со своими строительными бригадами за счет большого опыта, низкой себестоимости ремонта и быстрой скорости ремонта. Обычному продавцу без таких ресурсов легко попасть в ситуацию, когда ремонт растянется, и выйдет из сметы, что потом сделает продажу маловероятной. А за время длительного ремонта цены на рынке могут начать снижаться.
Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект. Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая. А большинство жилья — типовое.
Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы.
Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете.
В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.
Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.
Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора.
10 ошибок продавцов при продаже недвижимости
Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир , обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно , и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.
Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).
♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦
По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).
Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.
Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски , связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.
Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.
В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.
Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях . А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).
Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир , тянущих за собой «альтернативу», были адекватными , то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.
Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).
Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.
В профессиональной среде используется несколько определений для разных типов сделок купли-продажи: «чистая» (прямая) продажа, «альтернатива», «цепочка» (несколько объединенных «альтернатив»).
На сегодняшний день альтернативная сделка купли-продажи квартир, домов и другой недвижимости является самой востребованной. Так, по данным аналитиков, в Москве из всего годового оборота более 70% сделок являются альтернативными.
Это объясняется просто: продавцы, как правило, не остаются с деньгами на руках, а сразу приобретают другое жилье взамен.
Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Сложность оформления подобных сделок заключается в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких заинтересованных покупателей, заключив несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.
Поскольку самостоятельный поиск покупателя может занять не один месяц, стоит начать с оценки недвижимости и подготовки документации.
Чтобы назначить адекватную цену на объект, следует изучить спрос и предложение в регионе. Учитываются стандартные параметры:
площадь, этаж;
техническое состояние;
год постройки;
расположение по отношению к социальным объектам;
транспортная развязка.
В некоторых случаях (например, при покупке квартиры в ипотеку), требуется официальное оценочное заключение. Нужно будет заключить договор с независимым специалистом, который проведет оценку, основываясь на документах, визуальном осмотре и знании рынка.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски
В простой цепочке схема выглядит следующим образом:
Первый покупатель считается основным источником денег. Он закладывает в банковскую ячейку сумму, в которую оценивается первая продаваемая квартира.
Если цена первого объекта превышает стоимость второго, арендуется дополнительная ячейка. В нее помещается разница. Если же стоимость первой квартиры меньше второй, в дополнительную сейф-ячейку помещают доплату.
Продавцы-участники «альтернативы» получают доступ к банковским сейфам лишь при документальном подтверждении передачи прав собственности.
В договоре четко прописывается, какой из сторон какая ячейка предназначается и на каких условиях предоставляется доступ.
Заключить ДКП, произвести расчеты, передать документы на регистрацию можно либо воспользовавшись услугами нотариуса, либо самостоятельно, либо через агентство недвижимости.
Агент. Брокер. Маклер. Посредник. Риэлтор. Звучное и емкое слово «риэлтор» получило значительное распространение в мире, в том числе и в России, хотя мало кто из российских агентов, называющих себя риэлторами, знает, что они нарушают авторское право NAR, защищающее патент и торговую марку. Впрочем, возможно, существует договоренность между NAR (Национальной Ассоциацией Риэлторов США) и РГР (Российской Гильдией Риэлторов) об использовании этого слова российскими членами РГР.
Итак, начнем с того, что в нашем случае слова «брокер», «риэлтор» и «агент» — синонимы, обозначают одно и то же, а именно — профессионального посредника на рынке недвижимости.
Заблуждение 1 : Я предпочитаю неэксклюзивный договор, в этом случае я получаю бОльшую экспозицию.
Так может казаться, но на самом деле объект, в отношении которого заключается неэксклюзивный договор, не получает реального продвижения на рынке.
Он заносится в компьютер сотрудником, наполняющим базу данных, и является настолько описательным и ориентированным на продажу, насколько тщательно данный сотрудник (как правило, не слишком мотивированный) опишет этот объект. Никто не будет сосредотачивать свою рекламную деятельность и планировать другие инструменты продвижения в отношении такого объекта.
У каждого брокера сегодня есть эксклюзивные объекты во всех ценовых категориях. Предоставив объект на продажу на неэксклюзивной основе, Вы фактически получаете меньшую экспозицию. Если это эксклюзив, риэлтор отправит его в 150 агентств недвижимости, достигнув всех агентов, больших и маленьких. Риэлтор будет заинтересован максимально рекламировать такой объект.
Заблуждение 2 : Это сделает меня слишком зависимым от усилий риэлтора.
На самом деле, Вы хотите зависеть от риэлтора, потому что именно его личные усилия помогут Вам продать квартиру. Продажа квартир — это то, чему он обучен, и у него будет поддержка и помощь всего агентства.
Заблуждение 3 : Я не хочу быть «запертым» на срок действия договора на 90 дней.
У Вас и у риэлтора, на самом деле, одна цель — продать Вашу недвижимость как можно скорее. При этом, каждый месяц, пока объект находится на рынке, его продвижение будет дорого стоить риэлтору и его агентству.
Агенту нужно 90 дней, потому что требуется время на размещение рекламы, время на организацию Дней открытых дверей, на рассылки, на показы квалифицированным покупателям, на переговоры. Хотя все это может быть сделано за несколько недель. Например, по шестинедельному плану, иногда приходится повторять процесс. Часто бывает так, что клиент посмотрел квартиру сегодня, а трансакция произошла через три месяца.
В любом случае, у риэлтора нет необходимости держать эксклюзив ни одного лишнего дня. 90 дней просто дают риэлтору гарантию на возврат его инвестиций.
Заблуждение 4 : Я хочу продать квартиру сам и сэкономить на комиссионных.
Многие продавцы поначалу так чувствуют, но как только узнают, с чем сопряжены продвижение и продажа объекта недвижимости, они обращаются к агентам. Наверное, поэтому свыше 90% всех квартир продаются агентами.
Грамотно продать квартиру сложнее, чем может казаться на первый взгляд.
Агентство выставляет Вашу квартиру в наилучшем свете и создает максимальную экспозицию Вашей квартиры, чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей.
Агентство квалифицирует покупателей, чтобы убедиться, что они финансово способны купить. Агент торгуется в Ваших интересах, чтобы достичь самой высокой цены.
Агентство готовит полный комплект документации, если это необходимо для получения покупателем ипотечного кредита или чтобы обеспечить одобрение покупателя советом директоров (в случае продажи квартиры в кооперативе или клубном доме).
По всей вероятности, Вы выручите за Вашу квартиру значительно больше с помощью профессионала.
Тот тип финансово-обеспеченного квалифицированного покупателя, который Вам нужен, может быть слишком занят, чтобы сканировать объявления в газетах. Он хочет, чтобы брокер заранее посмотрел квартиры и здания, чтобы сэкономить время покупателю. По всей вероятности, Вам все равно придется заплатить агентское вознаграждение, чтобы привлечь покупателя, который Вам нужен.
К тому же, многие потенциальные покупатели не любят делать критические замечания в отношении объекта перед собственником. Подобного стеснения у них нет перед агентом, и часто эти критические замечания (возражения) могут быть доброжелательно исследованы с помощью агента и нейтрализованы.
Заблуждение 5 : Я собираюсь обратиться в другое агентство.
Пожалуйста, рассмотрите другие агентства. Будет хорошо, если Вы сами увидите разницу, когда сравните несколько специалистов из разных агентств и выберете лучшего.
Риэлтор должен полностью понимать Ваши потребности и чего Вы хотите достичь. Кроме того, ему должен нравится Ваш объект, ему должно быть приятно лично заниматься ее продвижением и продажей.
Заблуждение 6 : Я не готов выставить мою квартиру на эксклюзивной основе. Я хочу попробовать другие методы.
Действительно, существуют другие методы, включая самостоятельную продажу и предоставление неэксклюзивного права продажи. Опыт показывает неоднократно, что нет более эффективного метода продажи недвижимости, чем эксклюзивное право продажи. То, что будет делать для Вас эксклюзивный брокер, не будет делать никто другой, включая:
создание отличной презентации квартиры с фотографиями профессионального качества и видеосъемкой объекта;
предпродажную подготовку квартиры;
продвижение квартиры на рынке в соответствии с согласованным маркетинговым планом;
организацию и проведение Дней открытых дверей;
привлечение к поиску покупателей других агентств недвижимости;
перего��оры в Ваших интересах;
полное сопровождение сделки.
Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo, a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.
B aльтepнaтивнoй пpoдaжe yчacтвyют cpaзy тpи cтopoны:
🤝 пoкyпaтeль — тoт, кoтopый xoчeт пpиoбpecти квapтиpy;
🤝 пoкyпaтeль-пpoдaвeц — тoт, кoтopый пpoдaeт нeдвижимocть и cpaзy пoкyпaeт дpyгoe жильe;
🤝 пpoдaвeц — тoт, ктo пpoдaeт нeдвижимocть пoкyпaтeлю-пpoдaвцy.
Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.
Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.
Изyчитe pынoк, нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.
Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:
📋 выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;
📋 выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;
📋 выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;
📋 кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;
📋 кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.
Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.
Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.
Дoгoвopитecь c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм o фopмe pacчeтa — нaпpимep, мoжeтe иcпoльзoвaть aккpeдитив пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe или pacчeт c пoмoщью бaнкoвcкиx ячeeк. 3дecь вaжнo пpoдyмaть пpaвильнyю cиcтeмy взaимopacчeтoв. Нaпpимep, пoкyпaтeль клaдeт дeньги, кoтopыe дoлжeн зaплaтить вaм зa квapтиpy, в oднy ячeйкy. Bы клaдeтe дeньги, кoтopыe дoлжны дoплaтить пpoдaвцy, вo втopyю ячeйкy. Oн пoлyчaeт дocтyп к ним пocлe пoдпиcaния дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи.
Ecли нe мoжeтe oпpeдeлитьcя c пopядкoм pacчeтoв, oбpaтитecь к coтpyдникaм бaнкa. Oбъяcнитe cитyaцию — oни пpeдлoжaт пoдxoдящee peшeниe, paccкaжyт, кaкиe ycлoвия нyжнo пpoпиcaть в coглaшeнии.
Peкoмeндyeм oбpaтитьcя нa этoм шaгe к нoтapиycy или юpиcтy. Cпeциaлиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoгoвop, paccкaжeт o cпиcкe нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, пpoкoнcyльтиpyeт.
Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют oднoвpeмeннo. B дoкyмeнтe yкaзывaют:
🔹 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
🔹 вce cвeдeния o нeдвижимocти;
🔹 cyммy пoкyпки c вычeтoм aвaнca или зaдaткa;
🔹 ycлoвия и peквизиты пepeдaчи дeнeжныx cpeдcтв;
🔹 пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн;
🔹 дaтy зaключeния дoгoвopa;
🔹 пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.
Tипoвoй пpoвepeнный шaблoн мoжнo пoпpocить y нoтapиyca или юpиcтa, cкaчaть в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи нe тpeбyeт oбязaтeльнoгo нoтapиaльнoгo зaвepeния. Нo, ecли зaвepитe дoкyмeнты y нoтapиyca, этo yпpocтит дaльнeйшee oфopмлeниe.
Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, ecли в вaшeм гopoдe Pocpeecтp нe вeдeт личный пpиeм гpaждaн. Toжe пpиxoдитe втpoeм, чтoбы пoдaть дoкyмeнты oднoвpeмeннo. Пpeдocтaвьтe coтpyдникaм Pocpeecтpa:
✅ yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт гpaждaнинa PФ;
✅ пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
✅ зaявлeниe нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти;
✅ кaдacтpoвый пacпopт нa жильe;
✅ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Coтpyдникaм MФЦ или Pocpeecтpa нyжнo пpeдocтaвить opигинaлы дoкyмeнтoв. Пoшлинa зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽. Ee oплaчивaeт пoкyпaтeль — тo ecть пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы и вы. Пoшлинa oплaчивaeтcя oтдeльнo для кaждoй cдeлки.
Cpoки peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 днeй. Ecли дoгoвop кyпли-пpoдaжи нoтapиaльнo зaвepeн, cpoки coкpaщaютcя, peгиcтpaция зaймeт oкoлo 3 днeй. Пpи пpиeмкe дoкyмeнтoв coтpyдник выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и cpoкoм иx пoдгoтoвки. B нaзнaчeннyю дaтy пoлyчитe в MФЦ или Pocpeecтpe oбpaтнo дoкyмeнты и нoвyю выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю пpaвo coбcтвeннocти.
Pacчeт — тo ecть пepeдaчa дeнeжныx cpeдcтв — вoзмoжeн дo peгиcтpaции дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe и пocлe. Этo зaвиcит oт пepвoнaчaльнoй дoгoвopeннocти.
Почему выгодно заключать эксклюзивный договор на продажу
Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.
Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
Сбор цепочки Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.
Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.
Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.
Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.
Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео
Обязательные документы
Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.
Желательно, но не обязательно
Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.
Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.
Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.
Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.
Альтернативная продажа квартиры — что это
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.
Стоимость услуг агентства может быть разной, в зависимости от его рейтинга. В среднем сумма варьируется от 40 до 100 тысяч рублей, либо порядка 4% от стоимости квартиры.
Наиболее частым вариантом оплаты за риэлторские услуги является разбивка ее на 2 части. 1 часть платится сразу вне зависимости от результата сделки. 2 часть выплачивается только после успешного завершения продажи по покупке или продаже квартиры. Оплата производится одновременно с подписью договора купли-продажи.
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
В данном пункте договора отражаются все обязанности агентства и его клиента. По договору клиент обязуется:
предъявить полный пакет документов квартиры;
на всех стадиях продажи всячески оказывать содействие;
своевременно заплатить за услуги агентства;
завизировать акт выполненных работ.
Обязанности агентства недвижимости:
всестороннее рекламирование с указанием конкретных СМИ и сайтов;
поиск покупателей и организация просмотров;
обсуждение с покупателем всех нюансов сделки;
тщательная проверка документации и оформление сделки.
Информация
Обязательства риэлтора должны быть четко отражены в договоре, только в этом случае у клиента будет возможность в случае чего требовать четкого их соблюдения.
________________, именуем___ в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и ______________, именуем___ в дальнейшем «Исполнитель», в лице _______________, действующ___ на основании __________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
VIDEO
1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги.
1.2. Исполнитель обязуется оказать следующие услуги:
1.2.1. Выполнить комплекс мероприятий по ____________________ недвижимого имущества, состоящего из ____________________ (указать характеристики имущества: тип помещения, целевое назначение, общая площадь и т.д.), расположенного по адресу: _______________________, именуемого в дальнейшем «имущество», принадлежащего Заказчику на праве ____________ (указать основание возникновения права на имущество, номер и дату договора аренды и т.д.), с целью ______________________.
Свободная или чистая продажа квартиры. Она бывает еще прямой;
Цепочка сделок, когда несколько сделок объединяются договором в единую;
Альтернативная купля-продажа жилья.
Все сделки между собой различаются только количеством и сложностью этапов, которые предусмотрены в них.
В случае с прямой сделкой все достаточно просто. Продавец реализует жилье и за этим ничего не следует. То есть продавец взамен не приобретает себе ничего и за ним не тянется вереница продаваемых жилых помещений.
Такой вид сделки означает то, что гражданин продает свое жилье и покупает себе другое. Делает он это за денежные средства от продажи первой квартиры. Важная особенность сделки кроется в том, что происходит процесс продажи и купли жилых помещений одновременным образом. Оба договора сторонами обязаны подписываться одновременным образом. Также одновременно происходит государственная регистрация объектов жилой недвижимости. Это неплохой метод, позволяющий как бы обменять жилое помещение на ту квартиру, которая больше всего нравится продавцу.
В данной сделке участвует не одно альтернативное жилое помещение, а несколько квартир. Также, как и при альтернативной сделке договор купли-продажи и регистрация права собственности заключаются одновременно. Покупать таким образом можно альтернативно три и более жилых помещения. Это самая сложная сделка, так как в ней прослеживается многоэтапность.
Вместе с типичными рисками, такими как та же неблагонадежность продавца есть и специфические риски, которые характерны для данного вида гражданско-правовых сделок. В первую очередь если сделка проходит в виде цепочки, то тогда в ней участие принимают одновременно несколько лиц, которые владеют объектом жилой недвижимости.
Тут риск кроется в том, что незаконные или неправильные действия одного из участников сделки могут привести к тому, что она по закону попросту будет признана незаконной и легко оспариваемой в судебном процессе. И это не только незаконные действия, но и банальное недопонимание из-за чего сделка просто развалится. Если вы все же хотите принять участие в альтернативной сделке, то в таком случае обязательно следует заручиться поддержкой опытного и профессионального юриста, который поможет провести сделку максимально грамотно.
Следующая проблема связана с государственной регистрацией. Тут уже дело касается того, что если органы Росреестра приостанавливают регистрацию по одному из договоров, то тогда остальные участники также сталкиваются с этим. О приостановке регистрации все участники гражданско-правовой сделки уведомляются из Россреестра специальным уведомлением. Все лица, принимающие участие в купле-продажи должны по закону написать заявление в простом письменном виде о приостановке второго договора, после чего можно разобраться с причинами произошедшего. Чаще всего причиной приостановки государственной регистрации могут быть сомнения представителя регистрационных органов, касающиеся правильности либо достоверности представленных сведений и документов. В некоторых случаях может быть вынесен отказ в государственной регистрации. Тут уже придется отстаивать свои интересы скорее всего в судебном порядке.
Иной способ разрешения проблемы заключается в том, что стороны нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Им может быть профессиональный юрист. Так можно существенно обезопасить будущую сделку от всех возможных рисков. Еще один альтернативный метод решения возможных проблем кроется в том, что весь пакет документов сторон по сделке регистрируется при участии представителя нотариальной палаты. Плюс услуг нотариуса заключается в том, что при удостоверении гражданско-правовой сделки не требуется участие юриста.
Можно решить сложный правовой вопрос слаженными действиями участников сделки. Например, можно отказаться от регистрации или завершить ее по договору тому, где произошел отказ от нее;
Решить вопрос можно также посредством обращения в судебные органы. Это актуально в те моменты, когда участники гражданско-правовой сделки отказываются решать его добровольным образом.
Конечно лучше же попробовать устранить возникшую проблему при помощи договора между участниками сделки и участии юриста.
Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.
Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.
В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.
Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи
Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.
Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:
Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:
застройщиками на этапе строительства,
готовых объектов.
Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.
Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.
Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.
Похожие записи: