Что такое управление недвижимым имуществом России

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое управление недвижимым имуществом России». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

Плюсы

• постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
• стабильный и высокий доход;
• возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

• высочайший уровень ответственности;
• широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
• возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
• необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Институт бизнеса и дизайна

Маркетинг (Факультет управления бизнесом)

Московский государственный университет пищевых производств

Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

• Что такое управление недвижимостью
• Виды управления
• Основные направления и задачи управления недвижимостью
• Финансовое планирование
• Рекламная функция
• Обслуживание недвижимости
• Согласование перепланировок
• Ведение юридических вопросов
• Как самому стать управляющим недвижимостью
• Заключение договора на управление недвижимостью
• Поиск арендаторов
• Контроль за соблюдением условий договора
• Работа с коммунальными платежами
• Выселение арендаторов
• Уборка помещения
• Организация ремонта
• Составление и предоставление отчетности
• Распространенные ошибки новичков
• Заключение

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Правовое регулирование деятельности по управлению недвижимым имуществом

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

• Сроки предоставления услуг;
• Размер комиссионных;
• Порядок и форму предоставления отчетности;
• Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:

• Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
• Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
• Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
• Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
• Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
• Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
• Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
• Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
• Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
• Недопущение аварийных ситуаций;
• Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
• Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
• Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
• Формирование дополнительных доходов;
• Взаимодействие с государственными структурами;
• Формирование положительного имиджа объекта;
• Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

• Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
• Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
• Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
• Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
• Знать налоговое и гражданское законодательство.
• Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
• Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
• Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

• Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
• Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
• Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления – это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

1. Прогнозирование.
2. Моделирование.
3. Программирование.

На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

• Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
• Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
• Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
• Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
• Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
• Цена услуг.

Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

Все сделки с недвижимостью должны регистрироваться и обсуждаемые соглашения не исключение. Договор о передаче имущества в оперативное управление после заключения подлежит регистрации в Росреестре или кадастровой палате, в зависимости от структуры органов в регионе.

Уклонение или отказ от регистрации делают сделку незаключенной, и никаких прав и обязанностей не порождающей.

Процедура проводится в общем порядке: стороны подают документы, и чиновники Росреестра проводят их проверку. Несмотря на кажущуюся легкость регистрации сделок с муниципальной или государственной недвижимостью, это не так.

Наоборот, сделки с такими объектами проверяются еще тщательнее. На практике встречаются ситуации, когда администрация вынуждена судиться с регистраторами.

Чтобы избежать проблем, работу над договором на право оперативного управления муниципальным имуществом следует доверить юристам местной муниципальной администрации. Они прекрасно знакомы с тонкостями подобных сделок.

Субъекты права оперативного управления — государственные предприятия (федеральные, муниципальные, субъектов РФ), а также созданные ими учреждения любой формы собственности. Решение о создании федерального предприятия принимает Правительство РФ, муниципального — муниципальные органы власти, а предприятия субъектов РФ — органы государственной власти субъекта Российской Федерации.

Оперативное управление осуществляется в разных формах. Например, активы могут сдаваться в аренду, передаваться в залог, использоваться для достижения целей поставленных перед предприятиям (производства товаров, услуг и пр.).

В процессе осуществляется:

• производственный или иной бизнес-процесс для реализации поставленных целей;
• контроль за состоянием вверенных активов;
• формирование ценовой политики, в том числе себестоимости продукции;
• регулярные налоговые отчисления, выплата заработной платы;
• работа с поставщиками и другими контрагентами.

Учреждения, созданные казенными предприятиями могут быть производственными, а также некоммерческими организациями. В ходе управления все субъекты осуществляют разные функции: ведут учет ценностей на складах, организуют работу персонала, контролируют качество выпускаемой продукции или услуг. Естественно, предприятия заключают договора, берут кредиты и осуществляют расчеты с контрагентами.

Оперативное распоряжение осуществляется в сфере затрат на производственный процесс, финансов, распоряжения запасами и ресурсами предприятия, закупки и расходования сырья и других товаров. Предприятия ведут строгий документооборот и отчитываются перед налоговыми и другими проверяющими структурами. Они могут участвовать в ассоциациях и других объединениях, создавать филиалы и другие структуры

Уставы крупных субъектов могут утверждаться Правительством РФ и могут содержать дополнительные условия реализации прав. На предприятиях создаются фонды целевого назначения, а также резервные и другие фонды.

Для этого составляется соответствующий договор и акт о передаче активов, а также выносится официальное распоряжение главы государственного органа.

Для оформления необходимо подготовить:

• учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации предприятия;
• кадастровый паспорт или план производственных помещений;
• договор о передаче прав;
• опись активов, акт приема-передачи.

Если активы были куплены за счет доходов казенного предприятия или учреждения, то закрепления не требуется и объект поступает в самостоятельное распоряжение и учитывается на отдельном балансе. Право оперативного управления подлежит государственной регистрации. С момента закрепления риск случайной гибели, порчи объектов ложится на собственника.

Государство не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность предприятий, кроме случаев прямо оговоренных в их уставе.

Доверительное управление имуществом

Если говорить простыми словами, то на праве ОУ имущество закрепляется только государством. Если же происходит передача активов в безвозмездное пользование, то сделать это может любой субъект, который является его законным владельцем.

Учитывая участие государства, объекты, переданные в управление подлежат оценке, а также обязательному страхованию каждый год. Если происходит переоценка, то может быть оформлено дополнительное соглашение к договору. Государство полностью контролирует процесс распоряжения, что не происходит в случае, когда осуществляется безвозмездное использование другими собственниками.

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания;
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

• следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
• вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
• обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
• организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
• содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

№	Функции	Особенности
1	Планирование расходов	Управляющий полностью контролирует финансовые потоки
2	Реклама объекта	Компания продвигает объект с целью извлечения максимальной прибыли
3	Техобслуживание	В эту функцию входят профилактика, мелкий и крупный ремонт, клининг
4	Перепланировки и реконструкции	Компания вправе инициировать такие мероприятия и проводить с согласия заказчика
5	Правовая функция	Соблюдение юридической чистоты договоров и сделок

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

Когда хозяин передает собственное имущество конкретному лицу для управления, между ними составляется договор доверительного управления имуществом. Данное имущество всегда передается в индивидуальное управление и преследует одну цель, получить большую прибыли и достичь максимального эффекта от его использования.

Иногда происходит передача объекта как доверительное управление имуществом подопечного. Он может представлять физическое лицо, быт предпринимателем и так далее. Подобное случается при отсутствии лиц, которые обязаны проявлять заботу и ухаживать за физическим лицом

Участниками этого документа становятся:

• Владелец имущества;
• Доверенное лицо;
• Выгодоприобретатель. Если в документе данное лицо не фигурирует, то вся прибыль переходит в руки учредителя управления.

Доверенным управляющим имуществом физических лиц разрешено быть только определенным категориям граждан:

• Индивидуальным предпринимателям;
• Юридическим организациям, коммерческого типа.

Логика таких действий понятна, ведь работа управляющего аналогична предпринимательской деятельности.

Подобные договора очень похожи на проведение сделок. Ведь агент, аналогично доверительному управляющему, становится представителем интересов конкретной стороны.

• Чтобы выполнять работы, связанные с управлением имуществом физических лиц, дается определенный срок;
• Операции с переданным ему имуществом управляющий проводит по собственному желанию и везде ставит свою подпись. Агент должен проводить операции только как представитель физического лица;
• Работа управляющего преследует одну цель — поддержать интересы хозяина объекта;
• Агент обязан выполнять только конкретные задания заказчика. Доверенный управляющий может работать без ограничений. Он самостоятельно находит наилучшие варианты управления имуществом. Впоследствии он воплощает их в жизнь;
• Любое имущество физического лица, отданное в управление, никак не касается основного имущества управляющего. Такой объект не подлежит взысканию, даже когда требуется погасить его долги. Исключение может касаться: объявления банкротства; заложенного имущества.

Все нормативы предписываются гражданским кодексом. Доверенный управляющий должен выполнять все пункты этого закона. Он обязан проводить управление полученным имуществом. Его действия основываются на соблюдение интересов выгодоприобретателя.

Из различных операций складывается доверительное управление имуществом подопечного. Все они дают возможность достичь большой прибыли.

Существует несколько ограничений, предписывающих поведение доверенного управляющего. Исключение составляют только пункты, оговорённые в договоре.

Законодательство предписывают доверительному управляющему проводить только лично операции с полученным имуществом от физического лица. Управляющим совместно с доверенным лицом составляется договор поручения.

Но существует несколько исключений. Управляющему разрешается передавать полномочия управления имуществом другому лицу, если возникли следующие причины:

• Договор разрешает такие действия;
• Эти операции получили полное согласие учредителя. Подтверждение такого согласия дается в виде письменного заявления;
• Передавать управление можно только при вынужденных обстоятельствах.

Например, когда доверитель не может быстро передать указания доверенному лицу.

При любых обстоятельствах, даже при исполнении доверительного управления имуществом подопечного другим человеком, отвечать за выполненные действия обязан только доверенный управляющий. Он обязан представлять полный отчет физическому лицу о проделанной работе. Срок предоставления данного отчета, а также порядок сдачи оговариваются договором.

Существует определенный порядок, устанавливающий права доверенного управляющего, предписывающий его обязанности. Например, при действиях с имуществом, возможны его изменения. Доверенному управляющему разрешено выполнять такие операции без ограничений. Все обязательства, возникающие после подобных действий доверенного управляющего, проводятся за счет имеющегося имущества.

Доверительное управление недвижимостью: прибыльно и беззаботно

Данная сделка относится к категории срочной, поэтому такой договор теряет свою силу после окончания срока. Важным основанием для окончательного прекращения договора с физическим лицом считается несколько обстоятельств:

• Кончина управляющего;
• Недееспособность;
• Исчезновение;
• Ликвидация ИП или другой организации, которую представлял управляющий.

Договор теряет силу, если управляющий имуществом физического лица признан банкротом. Он вынужден закрыть свое ИП, что становится причиной автоматической потери прав на проведение работ доверительного управления. Произойдет ликвидация коммерческой организация, ее объявят банкротом, и она перестанет существовать.

Серьезное заболевание индивидуального предпринимателя часто является причиной невозможности выполнять им функций доверительного управления имуществом физического лица. В сложившихся обстоятельствах учредитель обладает правом прекратить действие оформленного договора. Он обязательно должен поставить в известность контрагента о разрыве договора. На это ему дается три месяца. Если конечно в нем не оговариваются другие условия уведомления о разрыве.

Учредитель управления обладает правом разорвать выполнения договора. Однако у него остается обязанность произвести выплату вознаграждения, прописанного в договоре доверенному управляющему.

Право разорвать договор, разработано законодательством специально для физического лица, чтобы он мог сохранить правомочность распоряжаться своим имуществом. Безусловно, при разрыве договора учредитель обязан учитывать законные интересы назначенного управляющего. Он должен выплатить ему компенсацию за понесенные предпринимателем убытки.

Данный договор не является лично-доверительным. Поэтому прописанные в нем обязанности сторон допускают возможность правопреемственности. Список оснований для разрыва такого документа намного меньше, чем перечень обязанностей договора поручения. Он больше похож на основания закрытия агентского договора. Например, законодательством не предусматривается возможность управляющего самолично отказаться от соблюдения пунктов договора. Исключением могут считаться только форс-мажорные обстоятельства, когда невозможно проводить доверительное управление имуществом физического лица.

Подобный договор доверительного управления имуществом считается не действительным после объявления физического лица банкротом. Имущество необходимо отдать на конкурсную реализацию.

Обязанности управления автоматически переходят к оставшимся наследникам. Если происходит ликвидация учредителя, как юридического лица, автоматически теряют силу все обязательства. Касается это и оформленного договора.

Если выгодоприобретатель отказывается от прибыли и выражает решение отказаться продолжать работы по управлению, то согласно правилам, существующий договор теряет свою силу и считается неправомочным.

Иногда в договоре указываются и другие возможные последствия такой ситуации. Учредитель может получить права бенефициара.

Если назначенный доверенный управляющий внезапно скончался, это может стать причиной прекращения договора. Произойдет закрытие юридического лица. Отсюда вывод, если отсутствует выгодоприобретатель, оформленный договор перестает быть правомочным.

Если управляющий признан недееспособным, если не известно его место жительства, если происходит реорганизация юридической компании, договор может остаться в силе. Все полномочия переходят к наследникам умершего бенефициара.

После разрыва договора, все отданное имущество, обязательно должно возвратиться физическому лицу. Иногда для передачи имущества предусматриваются также и особые условия. Например, осуществляется передача имущества доверенному лицу. Он может даже его приобрести, если такой пункт оговорен документом.

Когда доверенный управляющий, назначенный физическим лицом, не выполняет свои обязательства, он должен отвечать за выполненные действия, причем совершенно неважна степень его вины. Он будет освобожден от любой ответственности, если сможет доказать, что понесенные убытки стали следствием форс-мажорных обстоятельств или неправомочных действий учредителя.

Указанный норматив в статье гражданского кодекса имеет общий вид. Его можно отнести к любым документам, относящимся к доверительному управлению. Вероятно, такая норма возлагает ответственность на физическое лицо, индивидуального предпринимателя и представителя некоммерческой организации, выполняющей свою деятельность, не касающуюся предпринимательства. В примечаниях оговаривается, что данные лица освобождаются от ответственности за происшедшие события.

При определении степени ответственности, которое касается доверенного управляющего перед физическим лицом, статьи гражданского кодекса, предписывают виновному полностью возместить все убытки.

Физическое лицо должно получить все убытки, которые произошли из-за нарушения обязательств. Другими словами, должна быть возмещена утерянная прибыль. Он должен получить деньги за нанесенный ему реальный ущерб, особенно при повреждении имущества и потерянной прибыли.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Договор доверительного управления представляет собой документ, передающий право на совершение сделок с имуществом в интересах владельца, право собственности при этом не передается. Все сделки производятся от имени управляющего, но в интересах доверителя.

Необходимость такого вида услуг может возникнуть, например, в случаях, когда наследники по завещанию в силу возраста или иных обстоятельств не имеют возможности самостоятельно управлять наследуемым имуществом.

Максимальный срок действия договора – 5 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, он считается пролонгированным на аналогичных условиях и на тот же срок. Максимальное количество пролонгаций законодательством не установлено.

Если же по окончании срока одна из сторон заявила о его расторжении, действие договора прекращается.

В случае ненадлежащего исполнения управляющим обязательств по ведению дел собственника, в результате чего имели место убытки либо уменьшение размера прибыли по сравнению с возможной, он обязан возместить выгодоприобретателю убытки и упущенную выгоду.

Договор составляется письменно с соблюдением требований оформления, соответствующих объекту договора.

Для передачи прав на управление недвижимостью необходима государственная регистрация, для движимого имущества и ценных бумаг достаточно простой письменной формы.

Первый лист договора доверительного управления имуществом

В отличие от многих иных категорий гражданско-правовых сделок, договор доверительного управления характеризуется несколькими существенными условиями, прямо регламентированными гражданским законодательством. Перечень таких условий сформирован в статье 1016 ГК РФ:

• Состав имущественных объектов, в отношении которых заключается договор управления;
• Данные физического лица или организации, в чьих интересах осуществляется управление;
• Порядок определения суммы вознаграждения, а также его форма, если решение о выплате такого вознаграждения включено сторонами в текст соглашения;
• Срок контракта.

Тем не менее, окончание срока договора не всегда означает прекращение правоотношения доверительного управления. Если никто из сторон не заявит о прекращении контракта, он будет считаться продленным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и первоначальное соглашение.

Включение указанных существенных положений является не правом, а обязанностью сторон. Исключение допускается только в отношении вознаграждения управляющего – если стороны не предусмотрели подобное условие в договоре, нет необходимости указывать на сумму и форму вознаграждения.

Все существенные условия данного вида договоров должны быть согласованы сторонами до его подписания. При отсутствии соглашения сторон по все существенных условиям, договор не может быть заключен.

Статья 1016 ГК РФ регламентирует, что передача имущественных ценностей в доверительное управление может осуществляться на срок, не превышающий пять лет. Течение указанного срока начинается с момента заключения договора.

Так как в правоотношениях, связанных с передачей имущества, действие договора начинается с момента фактической передачи определенных в соглашении объектов, в случае возникновения спора между сторонами суду предстоит установить взаимосвязь даты заключения договора и фактического момента передачи имущества в управление.

Для отдельных видов имущества и денежных средств предельные сроки управления устанавливаются профильными нормативными правовыми актами:

• Управление средствами пенсионных накоплений по итогам проведения конкурса – не более 15 лет;
• Управление аналогичными активами без проведения конкурса – не более 5 лет.

Срок действия договора относится к существенным условиям данной сделки, поэтому без его указания соглашение не может быть заключено.

Сторонами договора управления имущественными ценностями являются:

• Учредитель управления – собственник или законный владелец передаваемых объектов;
• Доверительный управляющий – лицо, которому переданы имущественные объекты и обязанности по управлению;
• Выгодоприобретатель – дополнительный участник договора, который может быть указан учредителем управления.

Управление осуществляется в интересах учредителя или иного выгодоприобретателя, однако все юридически значимые действия совершаются от имени управляющего со ссылкой на указанный правовой статус.

Похожие записи:

• 6 ндфл при смене юридического адреса 2021
• Расчет по страховым взносам 2021 заполнение
• Раздел земли у частного дома