Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимость как не попасть при сделке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.
Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.
Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.
После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.
Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Как правило, на вторичном рынке чаще всего используется одна и та же стратегия. Сделка проводится, покупатель расстается с деньгами, затем сделка оспаривается, договор купли-продажи расторгается, а покупатель остается ни с чем.
Однако аферисты очень изобретательны. Ежегодно выявляются новые схемы обмана при продаже квартиры. Расскажем об известных видах мошенничества.
Злоумышленники используют общегражданский паспорт собственника. Это может быть, как настоящий документ, если аферист похож на хозяина недвижимости, так и паспорт с переклеенной фотографией.
В судебной практике известны случаи, когда преступник проникал в квартиру в период длительного отсутствия собственника, отыскивал его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такое провернуть непросто, но афера с подставным лицом используется довольно часто.
В случае утраты паспорта следует немедленно сообщить в полицию.
13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников
Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.
Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.
Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.
Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает. В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.
Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.
Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег. Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.
Помните знаменитую фразу из к/ф «Берегись автомобиля» – «Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет»? Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника. Такие сделки всегда рискованные.
Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.
Тут может быть несколько скользких моментов:
- Собственник может умереть до регистрации перехода права собственности. Сделка оспаривается наследниками.
- Человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент. Если не сделал этого уже.
Обезопасить себя можно, если настоять на встрече с собственником. Важно убедиться, что он вменяем, находится в своем уме и по-прежнему имеет намерение продать квартиру. В день совершения сделки следует уточнить у нотариуса, оформившего доверенность, не был ли документ отозван.
Если гражданин когда-то отказался от участия в приватизации в пользу родственников, он получает право пожизненного проживания в квартире. Это право не может быть утрачено даже после многократной перепродажи жилья.
Мошенничество заключается в том, что продавец не сообщает покупателю о таком обременении. Сам же покупатель ни о чем не подозревает, ведь в квартире никто не прописан. Однако спустя время на жилплощади может поселиться некто. В этом случае оспорить сделку будет сложно.
После проведенной сделки и получения средств продавец говорит, что его принудили поставить подпись на договоре, а сам он в этот момент бы не в адекватном состоянии. При этом на руках у афериста будет документ, согласно которому он был не трезв в день оформления.
До совершения сделки мошенник выпивает большое количество алкоголя и нарочно попадает на медицинское освидетельствование. После этого алкоголь выводится капельницами и в момент сделки человек полностью вменяем.
Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.
Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры. Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию. Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.
Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право. Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы. Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.
Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки. Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.
Пять риелторских уловок при продаже квартиры
Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку. Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным. Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.
Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.
Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.
Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.
Если планируете инвестировать в недвижимость через фонд или компанию, убедитесь, что «контора» зарегистрирована в ЦБ. Компания должна иметь лицензию и официальное право на осуществление инвестиционной деятельности. Проверить их наличие у организации можно самостоятельно — в соответствующем реестре на сайте Центробанка.
Дельцы, у которых нет официальной документации, как правило, пытаются пустить пыль в глаза внешними атрибутами своей «надежности».
Они снимают офис в помещении премиум-класса, сами выглядят как очень состоятельные и уверенные в себе инвесторы, умело проводят беседы, отлично владеют терминологией и даже дают верные инвест-прогнозы. Но собирают деньги и исчезают. Схема проста до банальности, но до сих пор работает.
Мошенники бывают очень убедительны, и здесь жажда наживы играет против инвестора. Речь идет о той схеме с менеджерами в респектабельном офисе, которые говорят на профессиональном языке.
В такой ситуации психология инвестора срабатывает так: появляется готовность поверить любым документам, похожим на настоящие, и поверить в нереальную прибыль. А вдруг?
Чем больший восторг вызывает у вас внезапно возникший «шанс на миллион», тем больше поводов остановиться, подумать и проконсультироваться с опытным инвестором или финансовым консультантом.
Если дело идет на сотни тысяч и миллионы, не пожалейте денег на хорошего советника — это дешевле, чем все потерять. И проверяйте документы компании. Просите копии, сверяйте реестровые номера в справочнике ЦБ.
При инвестировании в реально существующие фонды недвижимости, которые не раскрывают своих сделок и вкладываются в коммерческие помещения, стоит запросить оценку объекта независимым экспертом.
Дело в том, что фонд может собирать крупную сумму для покупки объекта, который в реальности стоит дешево. В момент возврата паев они могут пожать плечами, мол, подешевело, а разницу оставить себе. Поэтому хорошо знать реальную стоимость объекта, в который вкладываетесь через фонд.
Мелкий шрифт в договоре задатка может содержать информацию о том, что задаток не возвращается, если покупатель сам отказывается от сделки по любой причине.
После того, как вы отдадите задаток и подпишете такой договор, может выясниться, что у квартиры есть наследники, отбывающие сейчас срок в колонии. Вы откажетесь от покупки, а задаток останется злоумышленнику. С точки зрения закона все чисто.
Подозрения должна вызвать и квартира, которую продавали более трех раз за два года. Таким образом мошенники могут пытаться «отмыть» права собственности на квартиру.
Жилье, которое стараются продать «побыстрее, потому что вступили в наследство» — еще более подозрительно, так как могут явиться наследники, которые не успели вовремя, а сделку обнулят.
Опасайтесь сделок по доверенности, надежнее и проще иметь дело с собственником напрямую. Дело в том, что через некоторое время может выясниться, что собственник был на тот момент в беспамятстве или невменяемом состоянии. Есть реальные случаи, когда суд аннулировал сделку, а покупатель оставался без денег и без квартиры.
Приобретение квартиры на этапе строительства имеет свои плюсы и минусы. И свои риски. К рискам относится:
— сдача дома с задержкой;
— изменение проекта, когда вам продают квартиру с видом на речку, а перед окнами вырастает еще один дом;
— мошенничество застройщика.
— У всех на слуху история с компанией «Терра-Строй-Инвест», от действий которой пострадало порядка 500 дольщиков, — рассказывает директор АН «ВСП-недвижимость» Жанна Махахей. — Одни и те же квартиры в будущем доме на Притыцкого предлагались в нескольких офисах и были проданы дважды. На стадии строительства к нам обращались представители застройщика с предложением поучаствовать в продаже квартир. Однако, изучив ситуацию, мы отказались от сотрудничества и настоятельно не рекомендовали своим клиентам связываться с этой компанией.
Большинство полагает, что риски продавца невысоки и связаны лишь с моментом передачи денег. Это заблуждение. Тут есть несколько рисков
— завысить цену — квартира зависнет, а поскольку цены продолжают снижаться, за время «простоя» вы потеряете еще несколько тысяч;
— под видом покупателя в вашу квартиру может прийти вор-домушник.
— Совершение кражи после получения необходимой информации из первых уст — дело техники, такое случается, — констатирует Жанна Махахей.
Гораздо больше рисков у покупателя:
— собственник числится в розыске, — сделку в последствие могут признать ничтожной;
— продавец имеет отклонения;
— сделка идет по доверенности.
— Стоит быть особенно осторожным, если сделка проводится по доверенности: вдруг собственника уже нет в живых или доверенность аннулирована, — говорит директор АН «ВСП-недвижимость». — Аккуратнее нужно быть с квартирами, которые только что сменили собственника.
— Часто к нам за юридической помощью обращаются клиенты, самостоятельно заключившие «договор задатка», — говорит Жанна Махахей. — В расписке оказывается, что «задаток» назван «авансом». А это уже совсем иная история. Аванс не является гарантом того, что квартира будет продана тому, кто заплатил аванс, не предполагает и компенсации за упущенную возможность в виде возврата денег в двойном размере. Необходимо составлять предварительный договор о намерении совершить сделку. При этом ведутся тщательные трехсторонние переговоры об условиях предстоящей сделки. Прописываются все нюансы. В практике есть случаи, когда продавец после совершения сделки ухудшает состояние жилого помещения. Самый главный совет: любые действия, переговоры, договоренности при продаже-покупке недвижимости фиксируйте на бумаге. К сожалению, в сделках без участия агентств это никогда не делается. При судебных разбирательствах письменные доказательства помогают суду удовлетворить иск пострадавшей стороны.
Время от времени на сайтах по рекламе недвижимости встречаются необычные объявления о продаже квартир с добротным ремонтом по цене, которая значительно ниже рыночной. Этот факт должен насторожить в первую очередь.
Существует несколько вариантов мошенничества. Например, в качестве контакта указан электронный адрес. Собственник якобы живет за границей. Чтобы вылететь на родину для оформления сделки, он должен убедиться в серьезности ваших намерений и потому просит перевести сумму примерно в 10 тысяч условных единиц посредством Western Union или положить на какой-либо счет. Конечно, советует не сообщать код, чтобы воспользоваться предоплатой он мог только после совершения сделки. Понятно, механизм отъема денег у доверчивых граждан продуман до мелочей.
Продавец под видом ухода от налогов или другой причине может попросить занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи. А после совершения сделки инициировать ее расторжение. В данном случае вы сможете рассчитывать на возврат лишь указанной в договоре суммы.
Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.
Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.
В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.
Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.
Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.
Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:
Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:
- застройщиками на этапе строительства,
- готовых объектов.
Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.
Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.
Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.
Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.
Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.
С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.
Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:
- в одной указывается фактическая сумма по договору,
- а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.
Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.
Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.
При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.
Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.
Видео сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!
Очень часто, когда вы наблюдаете за мошенничеством при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, то сразу не замечаете каких-либо причин для беспокойства. Это распространенная ситуация, когда будущий владелец не осознает степени тяжести. Это необходимо не забывать и соблюдать все правила предосторожности, несмотря ни на что.
Но среди самых часто встречаемых признаков того, что вас обманывают и пытаются сделать продажу фиктивной, можно отметить следующее:
- Имущество продается по слишком низким ценам.
- Владельцы очень часто за последнее время менялись. Это можно обнаружить в документации.
- Планировка в реальном виде и на техническом плане различается.
- У вас могут попросить внесение первоначального платежа.
- Продающая сторона не предоставляет для вас запрашиваемые документы.
- Продажа совершается с доверенным лицом, которое оформлено в нотариальном порядке.
Все эти причины не во всех случаях будут говорить о том, что вас обманывают. Отсутствие любых документов может вызвать какие-либо неточности по объективным причинам. И, всё же, если вы столкнулись с любым из поводов, то лучше всего серьёзно задуматься и пересмотреть свое решение о покупке.
Обманывать могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых существует больше возможностей для проведения такой манипуляции. Иногда даже самые будущие покупатели могут помочь в этот момент, хотя этого и не понимают.
Среди популярных схем обмана можно отметить следующее:
- Сделка будет оформляться сразу для нескольких покупателей.
- Оформление происходит по фиктивным документам.
- Продавец будет медленно выписываться из помещения, а оплаченные расходы после судебного разбирательства возвращаются очень долго и лишь в каком-то определенном процентном соотношении.
- Реализатор имущества просит покупателя написать количество средств, которое станет намного меньше фактического. А после этого после вынесения вердикта в судебном органе он приостанавливает сделку и возвращает лишь указанную в договоре цену.
- Покупатель не предупреждён, что на жильё претендуют другие люди с аналогичными условиями, которые в будущем могут обратиться для судебного разбирательства.
ВАЖНО !!! Это не весь перечень существующих методик обмана граждан. Он постоянно совершенствуется, что делает невозможным отслеживать реальную ситуацию на рынке недвижимости. Но, всё же, стоит рассмотреть каждую из этих ситуаций более подробно, чтобы быть в курсе всего происходящего.
Риелтор рассказал, как не попасть на мошенников при покупке квартиры
Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.
Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.
Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.
ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.
С фиктивной документацией сталкивается также очень много людей. Чаще всего это можно наблюдать, когда продаётся не собственная площадь, которая была в аренде. Покупатель, который не задумывается даже о мошеннике, заключает какое-то определенное соглашение о процедуре у ненастоящего нотариуса, а после этого передаёт финансовые средства заранее. После всего произошедшего он узнаёт, что в помещении имеется иной собственник и что он заключает соглашение с мошенником.
Цена бумаги будет нулевой и деньги вам никто никогда не вернет. Когда вы не хотите встретиться с такой проблемой, то лучше всего проверять всю документацию на имущество. В большинстве ситуаций должно быть подтверждение о собственности продавца, а также возможно предоставление договора дарения или купли-продажи. В этих ситуациях вы сможете частично себя уберечь от злоумышленников.
Эта ситуация встречается реже, но всё же нужно помнить о ней. Чаще всего после заключения той или иной продажи, а может и за какое-то время до неё, продающая сторона решает, что не будет выписываться из помещения. Объяснения обычно простые. Ему некуда переместиться, и поэтому он не проведет такую процедуру. Покупатель же при любой ситуации будет делать все возможное, чтобы выписать старого владельца. Но последний через судебное разбирательство вправе отстоять свои права.
ВНИМАНИЕ !!! Договор может аннулироваться в любую минуту. При этом, основными причинами для этого будут являться обоснованные доводы и возврат полученных при продаже средств.
Проблема может состоять в следующем. Финансы вам не вернут.
Истец очень часто заявляет о том, что деньги были украдены или потрачены на погашение какого-либо кредита или долга. От возврата он не отказывается, но в тоже время просит у суда некоторую отсрочку. Также может делать это поэтапно с каждой заработной платы. И этот возврат может затягиваться на долгие годы.
Если говорить о способах решения такого конфликта, то тут сначала следует разобраться в причинах. Люди сталкиваются с продажей квартиры по нужде, и им бывает действительно некуда пойти.
Согласно всем постановлениям по правовым актам, человек должен освобождать помещение, когда прекращается право пользования. Закон в такой ситуации становится на сторону будущего владельца, и вы можете быть спокойны. Трудности возникают, когда продавец через судебное заседание приостанавливает сделку по реализации имущества. Чтобы не столкнуться с этим, лучше всего в соглашении сразу же прописать все нюансы по поводу сроков выписки. Также лучше всего добавить и пункт о начислении штрафных санкций, если этого не произойдет.
Когда продающая сторона прибегает к продаже тому или иному покупателю, то способна столкнуться с указанием неправильной стоимости. Очень часто это делается, чтобы отстраниться от процедуры выплаты настоящей суммы налогов или вообще их не выплачивать. Продажа состоится в устной форме на определенную сумму, но лучше всего потребовать расписку. Действовать дальше без подтверждения не стоит. Самым худшим вариантом будет являться тот, когда владелец обращается в судебный орган и хочет вернуть только ту часть средств, которая указана в соглашении. Покупатель полностью находится в больших трудностях и доказать свою точку зрения не удастся. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего отказываться от таких предложений и указывать на первоначальном этапе в договоре реальную сумму. Налоги будет платить он, а не вы, а если согласитесь на его условия, то можете потерять еще большую сумму денег.
Еще одной ситуацией, когда могут возникнуть проблемы во время проведения процедуры покупки, является появление каких-либо родственников. Они могут иметь право претендовать на собственность в некоторых ситуациях. И не всегда это может быть нарушением.
В большинстве случаев продавец не хотел их предупреждать, что продает имущество. И вас он не предупредил о возникновении серьезных последствий. В этой ситуацией у родственников всегда будет преимущество при разбирательстве через судебное разбирательство. Они могут без проблем выиграть дело и иметь право на ту или иную часть квартиры. Покупатель рискует расстаться как с деньгами, так и со своим жильем.
ВНИМАНИЕ !!! Перед продажей лучше уточнить информацию о том, каким образом имущество оказалось в собственности у человека, продающего ее вам. Если это произошло по наследству, то для проведения процедуры потребуются удостоверение согласия остальных родственников. Если был договор дарения, то нужно быть в курсе, что квартира отчуждалась дарителем. Если всё произошло по договору купли или продажи, то нужно узнать о супругах, детях. Для этого стоит запастись согласием от жены или мужа, а также разрешением от органов опеки.
Как не попасть на мошенников: проверяем недвижимость перед сделкой
Заключая договор с владельцем жилья, покупатель замечает, что внешне он достаточно сильно отличается от изображения на фото в паспорте. Собственник уверяет, что это просто годы берут свое — многие толстеют, стареют, делают новую стрижку и пр. Договор все же заключается, но через несколько дней на пороге появляется истинный собственник и сообщает, что потерял удостоверение личности, и заявление об этом уже подано в полицию. Если данное заявление было принято до момента заключения сделки, ее признают недействительной.
Что делать: до того, как заключить сделку, сравните подписи на всех документах, также попросите владельца предоставить вам любые другие документы (загранпаспорт, водительское удостоверение и пр.).
Покупатель находит оптимальную для себя по всем параметрам квартиру по очень привлекательной цене. Для того, чтобы зафиксировать свое право на сделку, он оставляет агентству/риелтору задаток. Далее он выясняет, что есть некоторые неблагоприятные обстоятельства. Например, он обнаруживает требующую дорогостоящего ремонта поломку, различные юридические нюансы, видит откровенно асоциальных элементов среди соседей и пр.
При этом покупателю всячески стараются дать понять, что эта квартира ему не нужна, постоянно подталкивая его к этой мысли. В этом случае мошенники нацелены на вышеупомянутый задаток. Как результат — квартира не куплена, а задаток уходит. При этом юридически здесь все корректно, покупатель подписывает договор, где есть пункт о том, что при его расторжении по инициативе покупателя задаток не возвращается.
Что делать: откажитесь от услуг по сопровождению сделки, которые предлагают новые организации, а также тех, чьи условия выглядят явно демпингующими.
Покупатель находит подходящий вариант и встречается с собственником, которым оказывается милая и добрая женщина весьма преклонных лет. Ее устраивают все детали и документы оформляются очень быстро. Однако вскоре на пороге появляются родственники продавца и сообщают, что женщина числится на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), а договор купли-продажи — недействителен. При этом по суду деньги вам должны будут вернуть, но по факту вряд ли получится заставить мошенников это сделать. Разбирательства в таких ситуациях затягиваются на годы, а перспектива получить хотя бы частично назад свои средства остается очень туманной.
Что делать: если вы приобретаете жилье у пожилого человека, или у продавца, в дееспособности которого вы сомневаетесь в принципе, запросите справку из ПНД. Если в сделку участвует нотариус, подать соответствующий запрос обязан именно он.
Арендатор снимает жилье, прибегнув к услугам частного риелтора, но через некоторое время владелец квартиры расторгает сделку по своей инициативе (его соответствующее право при этом прописано в договоре). Нанимателю жилья возвращают залог, а вот комиссия за риелторские услуги остается у посредника. Это типичный пример сговора хозяина жилья и риелтора.
Что делать: изучайте договор внимательно, в частности, пункты о его расторжении. Не бойтесь предлагать внести изменения, если что-то вам не подходит. Если вы имеете дело с мошенниками, то они просто не будут связываться с вами, время для них дороже, и долгие беседы с «привередливым» арендатором им не нужны.
Внесение аванса — заманчивое предложение для продавца квартиры. Но не спешите им воспользоваться, если покупатель сразу же хочет перевести его на вашу карту.
Для начала пригласите человека посмотреть квартиру, затем предложите подписать договор задатка или авансовое соглашение и только потом поделитесь номером карты. Именно номером карты, а не пином и не цифрами на обороте.