Предварительный договор купли продажи земельного участка до вступления в наследство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи земельного участка до вступления в наследство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

После смерти наследодателя у наследника возникает право владения и пользования его имуществом. До принятия наследства Вы можете проживать в наследуемой квартире или сдавать ее в аренду.

Однако право распоряжения в части отчуждения этого имущества возникнет только с момента получения документа о принятии наследства. Ранее шести месяцев, со дня смерти наследодателя, такой документ не выдается.

Однако, это не значит, что продажа квартиры до вступления в наследство не возможна. В течение времени подготовки документации можно смело искать покупателей. В случае если стороны достигнут соглашения, то можно переходить на стадию подготовки и оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Как продать квартиру или дом до вступления в наследство

Согласно акту приема-передачи, покупатель должен произвести полный осмотр приобретаемого объекта недвижимости.

Если в квартире имеются какие-либо недостатки – об этом сразу следует сообщить продавцу. Делается это для того, чтобы в последующем между сторонами не возникло споров. Продавец в свою очередь освобождает отчуждаемую квартиру от своего движимого имущества. К подобному имуществу относится вся мебель и техника, которая нужна продавцу, чтобы новый покупатель не был за нее в ответе.

После полной проверки стороной, планирующей приобретать выбранное недвижимое имущество, она подписывает акт приема-передачи. После подписания данного документа совместно с предварительным договором продавец освобождается от ответственности в сохранности имущества. Вся ответственность по оплате за свет, воду, коммунальные услуги возлагается на покупателя.

Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников. Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП). Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

Для получения разрешения ООП потребуется заявление от обоих родителей и присутствие самого ребенка. Если ему исполнилось 14 лет, то требуется его письменное согласие. Представители ООП должны проверить условия проживания на новом месте для исключения ущемления прав несовершеннолетнего.

После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

Продажа осуществляется в несколько этапов:

1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:
   • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
   • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
   • написать цену этих двух объектов.
5. Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
6. Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:
   • заявление (составляется на месте);
   • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
   • договор купли-продажи;
   • справка о количестве зарегистрированных в доме;
   • квитанция об оплате госпошлины.

   Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Наследник, обладающий только частью дома, должен уведомить о продаже своей доли других владельцев, которые имеют первоочередное право на покупку. Уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением, и в нем обязательно указывается стоимость продажи.

Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

Переходить к оформлению сделки имеет смысл только в том случае, если продавец обладает полным комплектом правоустанавливающих документов, подтверждающих его право собственности на участок. К ним относятся:

• договор на приобретение, дарение, обмен или другие варианты получения земли в собственность;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности и наличие обременений;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• технический паспорт на дом или другие постройки, расположенные на участке;
• межевой план и акт согласования границ надела земли.

Отсутствие любого из перечисленных документов не означает, что сделка невозможна в принципе. Но для ее совершения требуется предварительное оформление или получение недостающей документации.

Обязательный подготовительный этап. Требования к комплектности документов указаны выше. Дальнейшие действия имеет смысл совершать только после оформления полного пакета исходной документации. В противном случае время, израсходованное на организацию сделки, может быть потраченным впустую.

Часто происходит в две стадии. Сначала оформляется предварительный договор, в котором фиксируются основные параметры сделки. Он необходим для того, чтобы стороны были заинтересованы в доведении ее до конца. Отказ от реализации мероприятия оборачивается невозвратом задатка для покупателя или штрафом, который накладывается на продавца. Последний не только возвращает задаток, но и дополнительно платит такую же сумму.

Если стороны доверяют друг другу, допускается переход к оформлению основного договора. Документ считается действительным, если в нем присутствует несколько обязательных реквизитов и условий сделки, включая:

• предмет договора (месторасположения и площадь участка, а также его кадастровый номер и другие реквизиты);
• данные о продавце и покупателе;
• условия оплаты;
• права и обязанности каждой из сторон.

Перечень дополнительных условий определяется по согласованию сторон. Часто в текст документа включаются следующие положения:

• необходимость нотариального удостоверения сделки;
• условия расторжения договора;
• порядок урегулирование возможных конфликтных ситуаций и т.д.

Организации совершают оплату сделок с недвижимостью исключительно в безналичной форме. Физические лица имеют право оплачивать покупку земли как наличным, так и безналичным расчетом. Наиболее часто используются следующие варианты оплаты:

• банковский перевод со счета на счет;
• перечисление денежных средств с карты покупателя;
• передача наличных в присутствии нотариуса;
• открытие аккредитива или использование банковской ячейки.

Последний способ заслуживает отдельного рассмотрения. Частой проблемой при совершении сделок с недвижимостью становится время передачи денежных средств. Продавцам выгоднее вариант, когда оплата происходит после подписания договора, покупателям — после регистрации сделки в ЕГРН.

В подобной ситуации схема с применением банковской ячейки или аккредитива становится решением, которое устраивает обе стороны. Деньги покупателя закладываются в ячейку или переводятся на аккредитив после подписания договора. Но доступ к средствам предоставляется продавцу только после регистрации сделки. Контроль осуществляется представителями банка, что гарантирует беспристрастность и четкое соблюдение согласованных сторонами условий.

Завершающая стадия оформления купли-продажи земельного участка — внесение данных о смене собственника в ЕГРН. Реестр представляет собой федеральную базу данных, в которую входит информация обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории страны.

Для регистрации договора требуется сформировать и предоставить следующий комплект документов:

• заявление от каждой из сторон;
• договор в трех экземплярах;
• паспорт (для физлиц и ИП) или учредительные документы (для организации);
• согласие супруга (для физлиц и ИП, состоящих в браке);
• пакет правоустанавливающих документов;
• кадастровый паспорт;
• акт передачи объекта;
• документ, который подтверждает своевременную уплату госпошлины.

Подача документов осуществляется одним из нескольких способов:

• непосредственно в региональное подразделение Росреестра;
• через МФЦ;
• отправкой заказного письма Почтой России;
• посредством сайта Госуслуги.

Срок регистрации сделки зависит от способа предоставления документов и характера сделки. В большинстве случаев речь идет о 3-7 рабочих днях, в ряде ситуаций речь идет о 9-12 рабочих днях. Результатом регистрации права собственности становится выписка из ЕГРН.

На практике нередко возникает ситуация, когда сделка по покупке земли срывается на последней стадии. Чаще всего сотрудники Росреестра приостанавливают или отказывают в регистрации договора купли-продажи по нескольким основаниям:

• на участок судебным решением наложен арест;
• в отношении земли действует сервитут — частный или публичный;
• объект недвижимости находится в залоге у банка в качестве обеспечения по кредиту;
• у продавца имеются непогашенные долги по налогу на имущество;
• участок земли арендован или находится в доверительном управлении.

Самый простой способ избежать любой из перечисленных проблем — это внимательное отношение к подготовке сделки. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу, который поможет оформить куплю-продажу земли быстро, грамотно и безопасно для клиента.

Оформление покупки или продажи земли происходит по двум типовым схемам. Первая предусматривает подготовку и реализацию сделки силами непосредственных участников. Такой подход к решению проблемы имеет единственный плюс — отсутствие необходимости платить специалистам. Перечень минусов выглядит намного внушительнее: риск нарваться на мошенников, высокая вероятность отказа в регистрации сделки, напрасно потраченные средства и время.

Поэтому нет ничего удивительного в том, что большая часть покупателей и продавцов предпочитает доверить оформление купли-продажи земли профессионалам. При относительно небольших дополнительных расходах гарантируется прозрачность и законность сделки, а также ее беспроблемная регистрация. Учитывая немалую ценность актива именно такой подход следует признать оптимальным с любой точки зрения — организационной, юридической и финансовой.

купли-продажи земельного участкаг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре, а также форма (образец) Основного договора является Приложением №2 к настоящему Договору.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами не позднее рабочих дней после проведения землеустроительных работ по выделению земельного участка, являющегося предметом настоящего предварительного Договора и Основного договора и оформления права собственности на Продавца.

1.3. Земельный участок, являющийся предметом Основного договора (далее – Участок) общей площадью кв. м. будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый номер , площадью кв. м., категория земель: , адрес объекта: .

1.3.1. Участок, являющийся предметом настоящего Договора и Основного договоров, обозначен на плане, приведенном в Приложении №1 к настоящему предварительному Договору.

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Участок, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в Основном договоре.

2.2. На момент заключения Основного договора, категория земель, на которых расположен Участок, – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование Участка – под дачное строительство.

2.3. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.4. На момент заключения Основного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности.

2.5. Стоимость Участка на момент подписания настоящего предварительного Договора составляет рублей (далее – Цена договора).

2.5.1. Стоимость Земельного участка определяется исходя из стоимости 1 сотки земли (100 кв.м. площади), которая составляет рублей.

2.6. С целью исполнения принятых на себя обязательств по настоящему Договору, Покупатель в срок до «»2021 г. обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере рублей (далее по тексту – Обеспечительный платеж). В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ Обеспечительный платеж является непоименованным в законе способом обеспечения исполнения обязательства, который Стороны предусмотрели для настоящего предварительного Договора.

2.7. Обеспечительный платеж, оплаченный по настоящему предварительному Договору, будет засчитан в счет стоимости приобретаемого Участка, подлежащей уплате по Основному договору купли-продажи земельного участка.

2.8. Продавец обязан передать Покупателю Участок в течение рабочих дней с момента подписания Основного договора. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту.

2.9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, оформляемой подписанием передаточного акта, и передачи надлежащим образом оформленных документов для государственной регистрации перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.10. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента поступления на расчетный счет Продавца Цены договора.

2.11. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора продаваемый Участок не будет обременен правами третьих лиц, третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, его права на Участок не будут оспариваться, он не будет находиться под арестом, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения его использования, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

2.12. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора будут уплачены все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

2.13. Иные условия Основного договора согласованы Сторонами в Приложении №2 к настоящему Договору.

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных Сторонами;

3.1.2. оплатить все расходы, связанные с фактическим и документарным установлением границ Участка, оформлением документов в земельных органах и с государственной регистрацией права собственности Продавца на Участок;

3.2. Продавец имеет право отказаться от исполнения настоящего договора с возвратом Покупателю суммы, предусмотренной п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.3. Покупатель обязуется:

3.3.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных сторонами;

3.3.2. уплатить сумму, предусмотренную п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.4. Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора с уплатой штрафа в размере % от суммы, оплаченной по настоящему Договору.

Предварительный договор купли продажи земельного участка

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

5.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за невыполнениеобязательств по настоящему предварительному договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать. Указанные обстоятельства включают в себя объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, террористический акт, а также решения органов государственной власти и управления, препятствующие исполнению обязательств по настоящему предварительному договору.

6.2. В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

Оформление договора купли – продажи земельного участка всегда учитывает его индивидуальные особенности:

1. Целевое предназначение
2. Существование интересов других лиц (сервитут)
3. Имеющиеся судебные споры

Кроме того, если заключается сделка гражданами, важно понимать, когда продавец приобрёл участок. Если это произошло в период существования брака, то понадобится одобрение другого супруга.

Не нужно забывать о том, что на участок потребуются правоустанавливающие документы. Под этим подразумевается нахождение земли на кадастровом учёте и наличие кадастрового паспорта. Без него совершение сделки невозможно.

Также следует помнить о том, что подписанные договорённости следует зарегистрировать. Процедура заключается в предоставлении необходимых документов в отделение Росреестра.

Их пакет мало отличается от того, который требуется в случае с осуществлением операций с недвижимостью.

Понадобятся:

1. Заявление, экземпляр (в оригинале) соглашения на покупку надела
2. Документы от продавца на землю
3. Личные паспорта
4. Бланк акта приёма – передачи

Подать документы на регистрацию сделки купли-продажи земли можно также через ближайший для себя МФЦ. Для облегчения задачи можно записаться на прием заранее.

Если участок был оформлен продавцом в период семейных отношений, то понадобится нотариальное одобрение второго члена семьи.

Может так случиться, что земля является собственностью нескольких людей. Тогда потребуются отказы (также нотариальные) от приобретения другими собственниками отчуждаемой доли.

За переоформление прав на земельный участок предусмотрено взимание госпошлины. Ее размер зависит от типа земли. Так, если в собственность переходит надел, предназначенный для сельскохозяйственных нужд или индивидуальной застройки, то внести придётся 350 рублей. Иначе сумма платежа составит две тысячи.

Пошаговая инструкция «Покупаем земельный участок и дом без риэлтора»

Вторая сторона обязуется принять в своё владение участок по акту приёма – передачи и заплатить оговорённую сумму. Кроме того, на будущего владельца земли часто возлагается обязанность использования её по предназначению.

В самом предмете сделки подробно описываются характеристики земли:

1. Месторасположение
2. Площадь
3. Целевое использование
4. Данные из кадастра

Бывает так, что люди ударили по рукам, но время для заключения основной сделки ещё не пришло.

Например, у покупателя нет нужной суммы либо продавец не имеет полного комплекта документов по земле. Тогда оформляется так называемая предварительная купля – продажа земельного участка.

В чём её смысл? Будущие участники взаимоотношений заключают промежуточный договор, в котором прописываются основные условия главного соглашения. Образец предварительного договора купли – продажи земельного участка легко скачать на нашем ресурсе.

Ниже предлагаем вам ознакомиться с несколькими практическими рекомендациями, которые упростят и обезопасят оформление договора.

Следует сопоставить кадастровые и правоустанавливающие материалы. Вся информация, изложенная в них, не должна отличаться. В противном случае у покупателя могут появиться сложности с переоформлением земли.

Мало кто захочет покупать заложенную землю или находящуюся под арестом. Поэтому наличие всех обременений по территории следует установить заранее. Для этого следует заказать выписку из ЕГРП. Готова она будет за 3 -5 рабочих дней.

Многие люди не знакомы с нюансами земельного законодательства. Поэтому чтобы избежать неприятностей и финансовых потерь полезно воспользоваться помощью специалиста. Он не только составит текст сделки, но и будет присутствовать при её подписании.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

• лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
• владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
• нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Если заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение.

В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

• Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде;
• предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера);
• обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ);
• если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным;
• в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует; в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

• свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
• акт согласования границ земельного участка с соседями;
• документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
• свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

• по вине покупателя – задаток остается у продавца;
• по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

   Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально.

При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Вне зависимости от экономической ситуации, недвижимость регулярно становится предметом перехода права владения, чаще всего по сделкам купли-продажи. Порядок оформления купли продажи земельного участка предусматривает прохождение обязательной процедуры регистрации сделок. Это необходимо для фиксации перехода права владения и распоряжения имуществом.

Существует несколько категорий земельных ресурсов, которые не могу

т быть оформлены в собственность, а значит, даже в случае возникновении договора купли-продажи, через суд можно будет аннулировать сделку, что приведет к потере задатка или даже полной стоимости участка:

• Оформление сделки купли продажи земельного участка запрещено, если земли находятся под контролем служб безопасности РФ. Это стратегические объекты, земли под объектами инфраструктуры ФСБ и прочих ведомств.
• Земли, которые принадлежат Вооруженным силам РФ, а также территории, которые используются для проведения различных маневров. Они не подлежат приватизации, не могут быть проданы или куплены.
• Заповедные зоны, которые защищаются государственными или муниципальными законами.

• Кадастровый паспорт земельного участка (с выделенным кадастровым номером, планом участка, кадастровый паспорт – это выписка из ЕГРП, которую может получить любой гражданин РФ, который обратился в ведомство с соответствующим заявлением). Не обязательно при этом быть владельцем.
• Правоустанавливающие документы владельца (оригиналы и копии) – это могут быть: договор дарения, наследования, пожизненного пользования, акт приватизации.
• При наличии супругов – их согласие на продажу недвижимости в письменном виде.
• Паспорта владельцев.
• При наличии долевого участия – договор долевого участия и разрешение на продажу остальных дольщиков;
• Обращение через доверителя возможно при наличии у него паспорта и нотариально оформленной доверенности;
• Если сделка проводится, а владельцем участка является несовершеннолетнее лицо, она возможна только при наличии согласия Органов опеки или опекунов.

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ / A−

Правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка можно с помощью профессионального юриста или самостоятельно, если соблюдать все требования действующего законодательства. Порядок распоряжения землей определен нормами ГК РФ, ЗК РФ, а также Федерального закона № 218-ФЗ.

Продажа дачного участка — непростая задача, как может показаться на первый взгляд.

Необходимо не только правильно подготовить сделку: оформить договор, собрать необходимые документы, но и пройти регистрацию в Росреестре. На каждом этапе можно столкнуться с определенными трудностями.

Мы знаем, какие нюансы необходимо учесть при купле-продажи дачного участка и расскажем, как их преодолеть.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Первое и важное правило при продаже дачного участка — наличие правоустанавливающих документов на него. Если надел поставлен на кадастровый учет и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то количество хлопот заметно сокращается. В противном случае, необходимо оформить дачный участок в собственность. Лишь тогда можно заключать договор купли-продажи.

Чтобы сделка считалась законной, нужно пройти четыре этапа:

1. поставить дачный участок на кадастровый учет;
2. зарегистрировать надел в собственность;
3. заключить договор купли-продажи (соглашение, порядок взаиморасчетов, акт приема-передачи земельного участка);
4. зарегистрировать переход права собственности;
5. получить выписку ЕГРН.

Первые два пункта необходимо выполнить, если вы до сих пор не оформили землю в собственность. Сначала нужно поставить дачный участок на кадастровый учет.

Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание, составит план и подготовит бумаги на оформление участка в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Поставили участок на кадастровый учет — можно регистрировать право собственности в Росреестре и получать выписку ЕГРН.

Дачный участок должен быть внесен в ЕГРН, иначе его нельзя продать.

• он заключается в письменной форме;
• нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
• в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
• существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
• предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

• Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
• Ошибки и нюансы при составлении
• Гарантии при заключении предварительного договора
• Возможные риски для покупателя
• Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Одним из важнейших моментов в данном вопросе является предварительный договор купли продажи земельного участка. Многие люди незаслуженно его игнорируют, что впоследствии может стать причиной серьезных неприятностей. Нередко возникает логичный вопрос – зачем нужны предварительные договоры, если можно обойтись без дополнительной бумажной возни? Зачем эти предосторожности, если все равно будет составлен и подписан основной договор, а факт передачи объекта будет контролироваться передаточным актом?

Ответ достаточно прост – предварительный договор (или договор о намерениях, как его часто называют) позволит вам защитить ваши интересы в том случае, если второй стороне предложат более хорошие условия, или же она передумает по другой причине.

Дело в том, что купля-продажа земельных участков занимает достаточно много времени. Каждый, кто с этим сталкивался, знает, насколько сильно может затянуться процесс, и в течение этого времени приоритеты другой стороны могут значительно поменяться.

В течение длительного времени придется обойти множество кабинетов и подготовить тонны бумаг, причем нередко все может затянуться еще больше из-за непредвиденных обстоятельств. И если вы хотите быть спокойным по поводу вашей сделки, одной лишь устной сделки недостаточно. Именно для этих целей и заключается предварительный договор купли-продажи участка земли. Таким образом все подтверждают, что не собираются отступать от своих планов.

При составлении предварительной договоренности необходимо следовать такому порядку действий:

• Вверху пишется полное название документа, в нашем случае – «Предварительный договор купли-продажи».
• Далее обе стороны соглашения должны будут внести необходимые личные данные, такие как ФИО, паспортные данные, дата и место рождения. Здесь очень важна точность, как и в других подобных документах.
• Затем следует основной текст документа. Текст должен быть написан официально-деловым стилем, без грамматических и лексических ошибок. Не стоит злоупотреблять аббревиатурами, а сокращений вообще нужно избегать – каждая неточность может сыграть против вас. Использовать нужно только проверенные и достоверные данные, иначе документ не будет действительным.
• В соглашении обязательно должна быть сумма и установленные сроки. Нередко помимо этого назначается и сумма неустойки, которую нарушитель должен будет выплатить в случае несоблюдения договора.
• Заключительный этап – подписи обеих сторон.

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи?

Одним из самых важных нюансов является то, что предварительный договор нельзя составлять со строительной компанией. Поскольку на момент подписания такого договора дома еще не будет существовать, отстоять свои права в суде покупателю будет очень сложно.

Когда необходимо оформлять подобный договор

Составление такого документа требуется, если основной договор по разным причинам невозможно составить. Его также оформляют для обеспечения гарантии выполнения сделки в будущем. Предварительный договор необходимо составлять так же ответственно, как и основной, поскольку он наделен юридической силой. Задаток по такому договору является гарантом. Его размер обычно не превышает 30% от стоимости недвижимости.

Если обе стороны хотят иметь возможность оспаривать свои права в суде, они обязаны подписать предварительный договор.

Данный договор не нужно регистрировать в территориальных участках.

Поскольку данный договор составляется из главных пунктов основного договора, его необходимо максимально тщательно проверять и составлять.

В случае приобретения загородной недвижимости предварительный договор составляется в большинстве случаев. Поскольку появляется необходимость для сбора большого количества документов. Это может занять немало времени, особенно если продажей дома занимаются пожилые люди.

Чтобы составить и заключить предварительный договор, обеим сторонам необходимо выполнить следующие условия:

• На доме с земельным участком не должно быть арестов или залогов.
• Земельный участок нельзя продавать отдельно от недвижимости, которая расположена на нем.
• Если земельный участок и недвижимость находились в общедолевой собственности, то в момент их продажи стоит заключить письменный документ, который зафиксирует отказ от права покупки совладельцев.
• Продавать земельный участок с недвижимостью имеет право только их собственник.
• Земля и вся недвижимость на земельном участке, который продается, обязательно должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
• При продаже недвижимости, которая была приобретена во время брака, продавец должен предъявить письменное согласие супруга на продажу.
• Стоимость участка и недвижимости на нем определяется по общему соглашению обеих сторон. В данном случае привязки к кадастровой оценке нет.

Заключение договора происходит в такой способ:

• Оговариваются все условия и пункты договора, составляется его проект.
• Оговариваются все нюансы договора, его неточности. Вносятся коррективы и дополнения.
• Когда договор составлен и проверен, его подписывают обе стороны.

Предварительный договор не нужно регистрировать в государственных учреждениях.

Для того, чтобы избежать неточностей и ошибок при оформлении, такой договор могут заверить нотариально.

Проект договора – его черновик. Он может меняться в таких ситуациях:

• Если рыночная стоимость объекта недвижимости и земельного участка изменились.
• В момент снятия обременений с обеих сторон.
• В момент заверки договора нотариально.

Данный документ может быть представлен в суде для принуждения одной из стороны выполнить свои обязанности, прописанные в нем.

Информация, которую необходимо указать при составлении документа следующая:

• Детальное описание условий, на которых будет составлен договор.
• Полная информация об участниках сделки.
• Вся информация о земельном участке и недвижимости на нем (адрес, количество этажей, кадастровые номера и т.д.).
• Стоимость земельного участка и недвижимости на нем.
• Условия расчетов обеих сторон.
• Задаток, который будут использовать в качестве предоплаты.
• Намерения обеих сторон заключить основной договор. Период его подписания.

В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что в случае несоответствия условий предварительного договора основному, он утратит свою юридическую силу.

Предварительный договор составляется письменно. Его можно заверить нотариально, если этого требуют стороны.

После того как обе стороны заключат основной договор, предварительный теряет свою юридическую силу. Предварительный договор не дает возможности передать права собственности, он только фиксирует факт заключения сделки между двумя сторонами с целью купли-продажи объекта недвижимости.

Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.

Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.

Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.

• В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
• Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
• Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
• В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
• В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.

Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.

В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:

• Личные данные обеих сторон и их паспортов.
• Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
• Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
• Инвентарные номера.
• Почтовый адрес объекта недвижимости.
• Стоимость сделки и способы расчета.
• Информация о предмете сделки.
• Обременения для обеих сторон.
• Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
• Дополнительные нюансы.

Предметом заключения предварительного договора является намерение владельца недвижимости передать ее покупателю за денежное вознаграждение, размер которого оговорен обеими сторонами.

Стоимость необходимо указывать в национальной валюте в рублях в прописном формате и цифрами. Расчет можно провести банковским переводом, взаимозачетом или наличными.

Пакет документов, который необходимо предоставить при заключении предварительного договора:

• технический паспорт на дом;
• план поэтажной экспликации;
• межевой план земельного участка.

В договоре необходимо указать информацию о составлении передаточного акта. Он может быть встроен в основном договоре или же идти отдельным документом.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

• Подписать договор купли-продажи;
• Передать продавцу требуемую сумму;
• Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

• Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
• После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
• Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Похожие записи:

• Прожиточный минимум в Санкт-Петербурге в 2021 для пенсионеров СПБ неработающих пенсионеров
• Узнать о долгах при вступлении в наследство
• Объединение долей в квартире одним собственником в МФЦ