Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическое оформление продажа доли в квартире второму собственнику доли в 2021 году пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продать свою долю в квартире не так уж и просто. Но если следовать советам профессионалов и обеспечить грамотное юридическое сопровождение сделки, тогда ваша доля в квартире будет выгодным вариантом для реализации по более высокой цене. Вы сумеете без видимого ущерба и со значительной выгодой совершить сделку.
Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.
Процедура продажи доли в квартире новому собственнику
Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:
- если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
- если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
- не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.
У coвлaдeльцeв квapтиpы ecть мecяц нa пpинятиe peшeния. Ecли oни нaпишyт oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, зaвepьтe eгo нoтapиaльнo. Ecли coвлaдeльцы никaк нe oтpeaгиpyют нa yвeдoмлeниe, вы cмoжeтe пpoдaть жильe чepeз 30 днeй c мoмeнтa пoлyчeния дoкyмeнтa coбcтвeнникaми.
После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке.
Этап №3 — Выберите нотариуса
Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.
Для нотариального удостоверения сделки стороны должны явиться лично, либо поручить это представителям. Полномочия представителя нужно заверить в доверенности, а документ представить нотариусу. После удостоверения договора можно обращаться в МФЦ или Росреестр, если нотариус сам не направил документы на регистрацию.
Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Процедура продажи долей в недвижимости относится к наиболее проблемным сделкам. У владельца возникают сложности с выделением, проблемы с сособственниками и поиском покупателя. Стоимость доли, продаваемой отдельно, значительно ниже. Кроме того, на рынке недвижимости часто встречаются мошенники. Чтобы избежать рисков, целесообразно получить полную информацию.
Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.
Чтобы квартиры не делились на микродоли, продаваемая доля не может быть меньше, чем минимальная часть, необходимая для фактического проживания.
Проценты по ипотеке на сегодня
Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге. Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей. А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Справка! Сделка отчуждения долевой собственности проходит удостоверение через нотариальную контору, после чего ее зарегистрируют в Росреестре.
Порядок продажи доли в квартире в 2021 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.
Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:
- ареста;
- обременения;
- запрета на продажу.
Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:
- заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
- электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.
Полезные советы от специалистов
Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:
- Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
- Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.
Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГК PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд.
То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.
Продажа доли в квартире в 2021 году — пошаговая инструкция
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.
При обращении к риелтору необходимы выбирать крупную компанию, которая имеет репутацию на рынке недвижимости. Нужно помнить, что в случае заключения договора с агентством, собственник теряет право самостоятельной продажи. Он обязан все равно оплатить риелтору комиссионные. Поэтому целесообразно выбрать для этой цели юриста. Контракт с ним не налагает на собственника запреты.
В большинстве случаев продажа доли в квартире оформляется при помощи договора купли-продажи. Гораздо реже используют вариант принудительного выкупа в судебном порядке.
Как продать долю в квартире в 2021 году?
Квартира может находиться в собственности двух и более человек в долевом или совместном владении. При этом каждая из долей может быть продана в любой момент, но с соблюдением особенностей сделки.
У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.
Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.
Доля в квартире может находиться не только в единоличной собственности, но и в совместной собственности супругов. Тогда супруг-совладелец должен оформить свое согласие нотариально.
Этап №5 – Собираем документы на продажу
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
О том, что собой представляет долевая собственность, как происходит отчуждение доли в квартире другому собственнику согласно последним изменениям законодательства и какие есть тонкости в этой процедуре, будет рассказано ниже.
В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.
С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:
- государственная пошлина – 2000 рублей;
- удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
- технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.
ВАЖНО !!! Обязательно в документах должен быть прописан размер всего жилого помещения, а также отчуждаемой доли.
Выписка из домовой книги. Это – стандартный документ, предоставляемый при любой сделке купли-продажи недвижимости.
В перечень документов входят следующие акты:
- Паспорта.
- Согласие других собственников.
- Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
- Документы на собственность.
Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца.
Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.
Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.
В уведомлении указывается также срок для принятия решения – 30 календарных дней и возможность продажи имущества иным покупателям в случае отказа или отсутствия ответа. При наличии письменных отказов от всех совладельцев доля может быть продана иному лицу до истечения указанного срока.