Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверить сделку по недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для того, чтобы проверить собственника квартиры, а именно – на кого зарегистрировано право собственности, Вам нужно ознакомиться с разделом 2 в Сведения из ЕГРН на квартиру. Данный раздел содержит информацию о дате регистрации, ФИО собственника и учетный номер государственной регистрации права.
В случае, если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц – в сведениях будет содержаться информация по каждому из правообладателей.
Как проверить «чистоту» сделки с недвижимостью?
Для того, чтобы проверить как часто происходили сделки купли-продажи квартиры, Вам нужно ознакомиться с информацией из «Сведения о переходе прав». Она содержит информацию обо всех предыдущих хозяевах квартиры и даты регистрации их права собственности.
Эта информация очень важна для общей оценки юридической чистоты квартиры. Частые сделки по квартире могут свидетельствовать или о скрытых недостатках, которые проявляются лишь в процессе эксплуатации недвижимости, или банальных махинациях с данным объектом.
Перед покупкой или продажей квартиры, очень важно убедиться в юридической чистоте квартиры и проверить ее на наличие обременений, регистрацию которых проводит Росреестр. Это может быть арест, наложенный в судебном порядке, залог или ипотека.
Важно отметить, что в некоторых случаях, ограничения не повлияют на сделку, и Вы сможете купить квартиру «вместе с ними», взяв ответственность по их снятию на себя. Но в большинстве случаев, при наличии обременений на квартире, проведение сделок с данным объектом невозможно.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.
- Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
- Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
- Живущие по договору безвозмездного пользования.
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
- Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
- Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
- Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
- Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
- Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
- Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
- Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.
Кoгдa жильe пoкyпaют или бepyт в ипoтeкy в бpaкe, cyпpyг влaдeльцa пoлyчaeт пpaвo нa чacть квapтиpы. Пpи пpoдaжe квapтиpы oн дoлжeн дaть нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy.
Coглacиe cyпpyгa нe нyжнo, ecли пpoдaвeц пoлyчил жильe в нacлeдcтвo, в пoдapoк или пpивaтизиpoвaл. Eщe дoкyмeнт нe тpeбyют, кoгдa пoдпиcaнo coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa или бpaчный дoгoвop.
Кyпить квapтиpy мoжнo дaжe бeз coглacия cyпpyгa, нo этo pиcкoвaннo. B EГPН бyдeт cтoять oтмeткa, чтo coглacиe нe oтпpaвляли в Pocpeecтp.
Как проверить квартиру перед покупкой
Ecли нa квapтиpe нeт apecтoв и oбpeмeнeний — этo нe знaчит, чтo пpoвepкa квapтиpы пepeд пoкyпкoй нa юpидичecкyю чиcтoтy зaкoнчeнa. Eщe нyжнo пpoвepить дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвляeт пpoдaвeц.
Texпacпopтa нa квapтиpy выдaвaли дo 2017 гoдa. Ecли дoм пocтpoили дo 2017, y xoзяинa квapтиpы нyжнo зaпpocить этoт дoкyмeнт. Пo нeмy пpoвepяют плoщaдь и плaниpoвкy квapтиpы. Дaнныe дoлжны coвпaдaть c инфopмaциeй из выпиcки EГPН.
Ecли дoм пocтpoили пocлe 2017 гoдa, инфopмaцию o плoщaди и плaниpoвкe нyжнo зaпpocить в БTИ. БTИ дeлaeт тexплaн чepeз MФЦ.
Paньшe плoщaдь квapтиpы cчитaли c бaлкoнoм. Ceйчac бaлкoн нe вxoдит в oбщyю плoщaдь. Из-зa этoгo дaнныe в тexничecкoм пacпopтe мoгyт oтличaтьcя oт плoщaди в выпиcкe из EГPН. Eщe плaниpoвкa мoжeт oтличaтьcя, ecли влaдeлeц квapтиpы пepeнocил cтeны или двepныe пpoeмы, нo нe пepeдeлaл тexпacпopт.
Пpoдaвaть квapтиpy c нeyзaкoнeнными пepeплaниpoвкaми нeльзя. Ecли пepeплaниpoвкa нapyшaeт тexничecкиe нopмы, нaпpимep — кyxню пepeнecли нa мecтo cпaльни, — квapтиpy мoгyт зaбpaть пo peшeнию cyдa и пpoдaть c тopгoв.
Coбcтвeнник мoжeт пpoдaть квapтиpy тoлькo пocлe тoгo, кaк yзaкoнит плaниpoвкy и внeceт в дoкyмeнты aктyaльнyю инфopмaцию.
Квapтиpy мoжнo пpoдaть, дaжe ecли пpeдыдyщиe жильцы нe выпиcaлиcь.
Ecли нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц и eгo ceмья пpoпиcaны в квapтиpe, тoгдa в дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют, дo кaкoгo чиcлa oни дoлжны выпиcaтьcя. Taкжe ycтaнaвливaют caнкции нa cлyчaй, ecли oни нe выпишyтcя.
Coвepшeннoлeтниe гpaждaнe мoгyт cнятьcя c peгиcтpaции, дaжe ecли y ниx нeт нoвoгo мecтa пpoпиcки. Нecoвepшeннoлeтниe дoлжны cpaзy пpoпиcaтьcя вмecтe c oдним из poдитeлeй. Ecли им нeкyдa пpoпиcaтьcя — oни ocтaнyтcя зapeгиcтpиpoвaнными в квapтиpe и coxpaнят пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Кoгдa ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти пpoдaвцa — пpивaтизaция, выпиcaтьcя из жилья дoлжны вce дo пpoдaжи квapтиpы. Ecли жильцы oткaзывaютcя cнимaтьcя c мecтa peгиcтpaции, выпиcaть иx нe пoлyчитcя дaжe чepeз cyд. Oни пoжизнeннo бyдyт имeть пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Чтoбы дoкaзaть, чтo вce cчeтa зa кoммyнaльныe ycлyги и жилoe пoмeщeниe oплaчeны, пpoдaвeц бepeт кoпию финaнcoвo-лицeвoгo cчeтa и cпpaвки из кoммyнaльныx и бытoвыx cлyжб.
Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист
- Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:
Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера
Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.
Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);
Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.
Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом. При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.
- Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения
Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.
- Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
- Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.
Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!
Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.
Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).
Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.
Для проверки физического лица вам будет достаточно минимального набора информации: имени и фамилии, номера телефона и адреса электронной почты. Этой информацией люди обмениваются при знакомстве. Она содержится на любой визитке.
Получить общее представление о человеке вам помогут поисковые системы Яндекса и Google, а также социальные сети (Instagram, Facebook, VK).
Небольшие «лафхаки» для получения недостающей информации:
Сервис денежных переводов Сбербанка поможет узнать отчество — укажите номер телефона, нажмите далее и сервис для проверки сообщит вам имя, отчество и первую букву фамилии получателя.
Мессенджер Viber по номеру телефона, сообщит вам имя человека, а также покажет его фото.
Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.
Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.
Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:
- если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
- пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
- у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
- сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
- проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
- некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.
Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.
Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью: пошаговая инструкция
Проверка агентства недвижимости начинается с документации. Если с лицензией компании, сертификатами и аттестатами работников все в порядке, это может говорить о надежности организации. Прежде всего, изучая документы АН, обратите внимание на наличие:
- Свидетельства регистрационной палаты и налоговой документации. Крупные агентства не утаивают подобные данные и нередко сами предлагают потенциальным клиентам ознакомиться с подобной информацией.
- Документов об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
- Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов. Большинство АН и риэлторов являются членами Гильдии. Если возникают какие-либо спорные ситуации между клиентом и организацией, третья сторона сможет разрешить конфликт согласно действующему законодательству.
В гильдию риэлторов можно вступить только при наличии полного пакета документов, регламентированного законодательными актами и положениями
Как еще проверить агента по недвижимости или АН, используя интернет? Сегодня сложно найти предпринимателя, который не имеет собственной электронной площадки. На специализированных или личных сайтах представлена исчерпывающая информация о риэлторе или агентстве. Вы сможете изучить все предложения и отзывы.
Работая с частным риэлтором, кроме договора стоит получить ксерокопию его паспорта или переписать данные
Верным способом, как проверить риэлтора при продаже или покупке квартиры – заключить контракт. Четко прописанные пункты станут гарантией юридической чистоты сделки. В тексте должны быть указаны все финансовые аспекты.
В договоре можно указать условия выплаты комиссионных АН, также возможность расторжения контракта и прочее
Это наиболее простые и действенные способы, как проверить надежность агентства недвижимости, прежде чем заключить договор. Подробнее о деталях сотрудничества можно узнать у специалистов АН «Колизей». Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!
- Авто
- Недвижимость
- I. Проверка юридической чистоты квартиры
- 1. Сбор/получение документов
- 2. Юридическое заключение
- 3. Проверка юридической чистоты недвижимости в г. Москва
- 4. Проверка юридической чистоты недвижимости в Бутово
- 5. Проверка юридической чистоты недвижимости в Московской области
- II. Сопровождение слелок с недвижимостью
- III. Регистрация объектов недвижимости в государственных органах.
- IV. Представление интересов в суде. Жилищные споры.
- V. Долевое строительство
- VI. Стоимость юридических услуг
- VII. Дополнительно
- I. Проверка юридической чистоты квартиры
- Незаконное увольнение
- Представительство
- Иностранцам
- Авиабилеты
- Бухгалтерские услуги
- Договоры
- Уголовные дела
- Юридическое обслуживание физических лиц
Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.
Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.
К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.
Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.
Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).
Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.
Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).
Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).
Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.
Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности. Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы. Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.
Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.
Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.
Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно:
- Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья.
- Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире. Ее можно получить в паспортном столе или в МФЦ.
- Проверить техническую документацию на объект недвижимости.
- Проверить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности перед поставщиками ЖКУ (в УК или ТСЖ).
Все документы нужно проверить на соответствие. Например, информация в выписке из ЕГРН должна совпадать с паспортными данными продавца.
Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.
Выписка из ЕГРН — документ, который можно получить в Росреестре. Выписка содержит информацию об объекте недвижимости:
- метраж;
- местонахождение;
- количество комнат;
- ФИО и права собственников;
- наличие обременений.
Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике — с паспортом продавца.
Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке. Также нужно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних детей. Если один из владельцев ребенок — продавцу нужно будет получить разрешение на продажу от органа опеки, иначе сделку признают недействительной.
Покупателю нужно проверить наличие обременений на квартире. Если они есть, продавец должен снять их до заключения договора купли-продажи.
В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.
Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.
Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.
Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц и доли не определены, потребуется получить согласие каждого собственника на ее продажу.
Если доли собственников определены, это будет указано в выписке из ЕГРН. Тогда каждый из них может продать свою долю отдельно. Перед этим он должен оповестить остальных о своих планах и предложить им выкупить долю. Продать ее третьему лицу можно будет, только если остальные владельцы откажутся от выкупа или не ответят на письменное извещение в течение месяца.
Как проверить квартиру перед покупкой в управлении Росреестра, чтобы не попасть в лапы мошенников, можно узнать и в интернете. Лица физические и юридические имеют возможность получать информацию о переходе права собственности. С появлением Федерального закона № 250-ФЗ от 23.07.13 подобную информацию открыли для заявителей, в том числе и простых граждан. Как часто продавалось жилье, фамилии собственников и даты регистрации – все можно узнать из выписки. На Портале государственных услуг такой документ в электронном виде стоит 150 руб. для граждан и 300 – для юридических лиц, размер оплаты для выписки в обычном формате, на бумаге – 200 и 600 руб. соответственно.
После проверки основных документов надо потребовать у хозяина документы из БТИ, чтобы убедиться, что самовольных перепланировок на объекте не производилось. По ст.26 ЖК РФ любые изменения планировки собственники жилья должны согласовывать с органами местного самоуправления, иначе они являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность.
- Приходите осматривать жилье днем.
- Обратите внимание на подъезд и другие места общего пользования.
- Проверяйте окна и двери – уплотнения, фурнитуру.
- Изучите стены и потолок с рулеткой.
- Проверьте на герметичность все монтажные швы.
- Протестируйте всю электросеть.
- Продиагностируйте вентиляцию.
- Осмотрите батареи и водопроводные трубы.
- Проверьте качество отделки.
- Пообщайтесь с соседями.
- Владельца квартиры надо проверять так же внимательно, как и его жилплощадь. Для начала надо убедиться в подлинности его паспорта, который легко проверить на специальном сервисе официального сайта Федеральной Миграционной Службы РФ. Правда, информация там справочного характера, подробности можно получить в местном паспортном столе — территориальном подразделении ФМС.
- Если от имени продавца действует его представитель, надо внимательно проверить доверенность, убедившись в том, что она по всем правилам оформлена. Без нотариально заверенной доверенности представитель собственника квартиры не имеет права подписи на документах.
- Прочитав доверенность, можно узнать и еще одну важную информацию: имеет ли представитель продавца получать деньги за продажу квартиры или его полномочия ограничены рамками подписания договора. В любом случае, сделка по доверенности — потенциальный риск.
- Если есть сомнения относительно дееспособности продавца, стоит посетить вместе с ним психиатра и нарколога, чтобы убедиться в его адекватности. Имеет смысл узнать у соседей, является ли его легкое опьянение нормой жизни. В любом случае даже после покупки квартиры справки из диспансера надо сохранять для непредвиденных случаев.
Покупка квартиры на первичном рынке отличается от покупки на рынке вторичной недвижимости. На первый взгляд, в приобретении новой квартиры нет ничего сложного: достаточно позвонить, приехать, увидеть и купить. Но как перед покупкой проверить квартиру в новостройке, чтобы не пополнять печальный список обманутых дольщиков? Надо внимательно изучить учредительные документы инвестора и договора аренды. Кроме главных документов у продавца должно быть разрешение на строительство и на куплю-продажу земли, где оно ведется. Можно привлечь к такому важному моменту и опытных юристов, которые по своим критериям оценят все разрешительные документы и репутации инвесторов и застройщика и помогут сделать первый взнос за новое жилье.
Покупка квартиры не покажется такой сложной и опасной сделкой, если внимательно отнестись к вопросу проверки квартиры на юридическую чистоту. Собрать все требующиеся документы и проверить их можно и самостоятельно, главное – последовательность и настойчивость, не пропуская мелочей и не соблазняясь супервыгодными предложениями. Внимательно отнестись надо и к передаче денег с оформлением соответствующей расписки в их получении.
Эксперты предупреждают: стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. Здесь потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.
Важно также обратить внимание, что права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года (до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») являются юридически действительными даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Государственная регистрация ранее возникших прав в ЕГРН проводится по желанию собственников недвижимости.
Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в регионах до указанной даты. Большинство сведений можно узнать через подразделения Росреестра.
Особенно внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Проверить квартиру в Росреестре по адресу онлайн
Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого достаточно изучить технический паспорт квартиры. По Жилищному кодексу переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность.
Покупателям рекомендуем также проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире: воду, электроэнергию, газ, телефон. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.
Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:
- договор купли-продажи
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор приватизации
- государственный акт
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении
Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.
Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций, имеющих соответствующие лицензии.
Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости, следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или на сайте Росреестра в электронном виде, заполнив несложную форму.
Проверяем на сайте налоговой службы — в разделе сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП запрашиваем по ИНН продавца сведения о компании. В полученной выписке изучаем актуальные сведения о возможной процедуре ликвидации, банкротстве, соответствии сведений о директоре и учредителях (в случае принятия решения об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью).
Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочия, действуя, например, по доверенности.
На сайте арбитражного суда в регионе по месту регистрации продавца нужно ввести фамилию физического лица или наименование компании (можно сделать запрос и по ИНН, но по нему база часто выдает некорректные результаты). В первую очередь, нас интересуют дела о банкротстве в отношении запрашиваемого лица.
Как проверить квартиру при покупке?
Если продавец — физическое лицо, то ищем информацию на сайте районного суда по месту регистрации продавца или городского суда, в разделе «Судебное делопроизводство».
Если сведений об исках к продавцу нет, то, скорее всего, данный объект супруги не делят, а также на него не претендуют другие наследники или третьи лица.
Проверить наличие споров с участием компании-продавца можно на сайте арбитражного суда, проанализировав гражданские дела и суть споров по ним. Важно исключить наличие споров именно по приобретаемому объекту недвижимости. Если дел у компании много, то придется открыть карточку по каждому и проверить, о чем спор.
Кадастровый номер поможет сделать запрос о фактическом местонахождении земельного участка, квартиры, дома, строения или здания на карте. Можно проверить его кадастровую стоимость (исходя из этой стоимости впоследствии уплачивается налог на имущество, либо аренда, если арендодатель — государство).
Кадастровый номер указан в кадастровом паспорте, выписке или свидетельствах о государственной регистрации, либо выписке ЕГРН. Его следует указать на сайте публичной карты Росреестра.
Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы впоследствии сделка не была оспорена. Факт заключения брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ на странице 14-15.
Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга/супруги в таком случае не требуется.
Для юридических лиц лучше заручиться согласием на совершение сделки учредителя или собрания учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.