Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обезопасить сделку по недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.
Почему это важно проверить
Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.
Как обезопасить сделки с недвижимостью
Рисков тут великое множество. Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права. Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.
Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд. На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос. Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?
Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.
Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.
Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.
Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру. По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.
На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки. По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных. В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.
- Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
- Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
- Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).
10 ошибок продавцов при продаже недвижимости
Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!
- Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
- Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
- Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
- Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.
- Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
- Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
- Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
- Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
- Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).
Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации. Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.
Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи). Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку. Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).
Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.
Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры. Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат. При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.
Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий. Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений. По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.
Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью
- Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
- Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
- Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).
В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.
Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами.
Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.
Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.
Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.
Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком.
Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.
Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.
Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут.
Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу.
Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!
Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.
Важную роль играет репутация застройщика.
- В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
- Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
- В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.
Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно.
Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны.
Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.
Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.
На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.
Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры
Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей.
Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать.
Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.
В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.
К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки. Правовым последствием таких нарушений становится аннулирование договора, согласно положению ч. 1 статьи 558 ГК РФ, с односторонней или двусторонней реституцией.
ВНИМАНИЕ: Любое недобросовестное действие покупателя, в том числе – внесение существенно заниженной стоимости объекта в договор, может повлечь отклонение иска судом, если фактического перехода прав на квартиру не произойдёт.
То есть – неверно оформленный пакет документации, ставший причиной прекращения регистрационной процедуры, может оставить приобретателя без права на жильё, за которое были уплачены деньги. К ошибкам в оформлении документации могут привести титулы проблемных квартир, когда оформленная документация не раскрывает всей юридической картины (о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры и как это правильно сделать, читайте тут).
В итоге «белые пятна» зачастую появляются уже после регистрации сделки и допускают процедуры оспаривания правомерности её проведения. Базовой основой оспаривания в этом случае становятся новые сведения, не выявленные до начала заключения купчей, и нарушившие права третьих лиц.
Иногда продаваемое жильё имеет более чем десятилетнюю историю. За этот период в квартире могли появиться жильцы, в том числе – до момента вселения на жилплощадь настоящих собственников, выступающих в роли продавцов, которые по тем или иным причинам не выписались. В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.
Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья. Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав.
Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.
Исключение составляют случаи наличия собственного жилья у родителей прописанного на чужой жилплощади ребёнка. Но судебные разбирательства по такому иску потребуют достаточных финансовых и моральных затрат.
В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:
- мать или отец;
- усыновитель;
- опекун;
- представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.
Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.
Если эти права будут нарушены тем, что взамен проданного жилья не будет приобретено равноценное, оформленное на имя ребёнка или деньги не будут положены на его лицевой счёт, будет возбужден судебный процесс.
СПРАВКА: Приобретение недвижимости у несовершеннолетнего идентично альтернативной сделке, когда продажа жилья сопровождается приобретением объекта, на которое получено согласие от органов опеки.
Лица этой категории не вправе проводить имущественные операции. Если после совершения сделки третьи лица из числа родственников или иных заинтересованных лиц смогут доказать, что в момент сделки собственник был психически неправоспособен, сделка подлежит аннулированию. Неправоспособность может выражаться:
- в алкогольном опьянении;
- наркотическом или токсическом трансе;
- старческом слабоумии;
- иных видах психической нестабильности.
Если контрагентом договора является заведомо недееспособное лицо, не дающее отчёта в том, что совершает гражданско-правовой акт, сделка может аннулироваться. Иногда покупатель не может определить нарушение адекватности у партнёра по сделке. В любом случае допустимо запросить справку из психиатрического диспансера о том, что гражданин не состоит на учёте. То же касается справки из наркологического диспансера.
За правоспособность покупателя несёт дополнительную ответственность нотариус, удостоверяющий его правоспособное состояние. Поэтому договор можно нотариально удостоверить.
Согласно закону, совместно нажитое в браке имущество является собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оно оформлено (ст.35 СК РФ). Соответственно, требуется проверить сведения о заключении брака и приобретении (приватизации) квартиры. Риски отсутствуют:
- если квартира приобретена до официальной регистрации брака;
- если брак между собственником и проживающим совместно лицом не зарегистрирован.
При наличии совместной собственности супруг собственника обязан представить нотариально удостоверенное разрешение на заключение сделки. Доверенность не требуется, если недвижимость:
Если в свидетельстве о наследовании, которое выступило правоустанавливающим документом, вписано несколько наследников, обязательно должно прилагаться:
- нотариально удостоверенный отказ от доли квартиры;
- соглашение о разделе, где квартира переходит во владение продавцу;
- документация, констатирующая выплату компенсации другим наследникам.
Кроме этого следует убедиться, что между наследниками не продолжаются судебные разбирательства, которые могут аннулировать его единоличное право распоряжаться объектом, а правовым последствием явится оспоримость или ничтожность купчей.
Если квартира является частью наследственной массы, полученной несколькими родственниками солидарно, обязательно требуется:
- Оформление объекта в долевую собственность с распределением частей долевого права.
- Наличие нотариально удостоверенных доверенностей и согласий от совладельцев.
СПРАВКА: Представление доверенности от совладельца не отменяет необходимости нотариально удостоверенного согласия на продажу.
Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.
Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.
Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.
Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.
Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.
При продаже можно доверить всё специалистам агентства недвижимости или продать самостоятельно. И в первом, и во втором случае есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их с точки зрения безопасности продажи.
Этот вариант будет самым безопасным с точки зрения и продажи, и покупки жилого помещения. Достаточно выбрать надежное агентство недвижимости. Его специалисты помогут собрать необходимый для продажи пакет документов, найдут на вашу недвижимость покупателя. Главное — будет обеспечена ваша безопасность. Риск связаться с мошенниками будет минимальным.
Риски при продаже квартиры: как безопасно продать жилье продавцу
Существенный плюс при самостоятельной продаже – экономия денежных средств за счет отказа от услуг агентства недвижимости. Каждый этап будет контролироваться продавцом. Но здесь требуется знать основы законодательства. Это процесс трудоемкий, займет много времени. А главное — небезопасный.
Надо быть сведущим в ряде тонкостей при оформлении необходимых для продажи документов, при поиске покупателей, при получении денег за квартиру. Поэтому перед тем, как решиться на этот шаг, хорошо подумайте, сможете ли вы осилить всё это самостоятельно.
Ведь для этого нужны и знание, и время. Если все-таки вы остановились на варианте самостоятельной продажи квартиры, то вам необходимо будет:
- Собрать всю документацию по вашей недвижимости, необходимую для осуществления сделки.
- Подготовить жилье.
- Найти покупателя.
- Составить предварительный договор по купле-продаже.
- Осуществить расчет за жилье.
- Подписать договор о купле-продаже.
- Передать жильё и получить деньги за квартиру.
Вы должны подготовить себя к тому, что этот процесс будет долгим и трудоемким. Но, имея весь пакет документов на руках, можно быстро и без проблем оформить сделку продажи недвижимости. Иначе, найденному вами покупателю придется ждать, пока будут собраны все документы.
Не каждый покупатель согласится на это. Поэтому надо позаботиться о полном комплекте заранее, причем юридически каждый документ должен быть оформлен правильно.
От этого будет зависеть чистота юридической сделки, скорость ее оформления, это может даже повлиять на цену жилого помещения.
- сходить в регистрирующие органы и узнать точно все требования, предъявляемые к документам;
- при получении документов хорошо проверить, нет ли ошибки и все ли в них заполнено;
- в технической документации на жилье данные, указанные в ней, должны быть реальными;
- документы не должны содержать исправления и заполняться разборчивым почерком;
Необходимо собрать пакет следующих документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость. Это может быть свидетельство о регистрации прав собственности, может быть другой документ, в котором подтверждается право на недвижимость.
- Паспорт либо какие-либо другие документы, удостоверяющие личность на всех, кто является собственником продаваемого жилья и является, таким образом, участником сделки. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то необходимо их свидетельство о рождении.
- Необходимо сходить в бюро технической инвентаризации с целью вызова технического работника и последующего обновления технических документов. Только после этого вам смогут дать выписку из кадастрового паспорта.
- Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то необходимо наличие свидетельства о браке. Для случая, если недвижимость является совместной собственностью, то супруг либо супруга должны дать свое согласие на продажу жилья.
- Для случая, когда собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний ребенок, либо недееспособное лицо, либо лицо с ограниченными способностями, вы должны заранее побеспокоится и получить разрешение у органов опеки и попечительства.
- Если в квартире прописаны недееспособные лица, лица с ограниченными способностями либо несовершеннолетние дети, то в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление.
- Предоставьте разрешение всех собственников. Для этого надо, чтобы все собственники подошли в нотариальную контору и нотариально оформили это разрешение.
- Необходимо предоставить данные обо всех лицах, имеющих прописку в продаваемой квартире. Все эти данные отражены в выписке из домовой книги. Здесь следует знать, действие ее ограничено, в связи с этим брать ее необходимо, когда найдется покупатель на недвижимость, будут собраны все другие документы, перед оформлением регистрации прав собственника.
- При продаже квартиры необходимо предоставить справку о том, что все коммунальные платежи оплачены. Так же, как и выписку, ее не рекомендуется брать заранее.
На этом этапе важно правильно оценить свою жилплощадь. Для этого проведите работу по изучению рынка жилья. И только потом займитесь поиском покупателя. Дайте рекламу, что вы хотите продать жилье. Для безопасности ни в коем случае не сообщайте точный адрес, укажите свой номер телефона.
Если человека заинтересовала ваша жилая площадь, то договоритесь о встречи с ним для показа продаваемого жилья на удобное для вас время и обязательно, чтобы в это время могли присутствовать в квартире кто-нибудь еще из ваших знакомых или родственников.
Ни в коем случае не впускайте к себе незнакомцев, если вы в квартире одни. Это небезопасно.
Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.
Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры. Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию. Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.
Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право. Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы. Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.
Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки. Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.
Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность. Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.
Как защитить сделку с недвижимостью от мошенников
Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку. Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным. Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.
Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.
Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.
Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.
Для внесения в ЕГРН Росреестра записи о запрете сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника необходимо обратиться в ближайший многофункциональный центр «Мои документы».
Важно! Подать соответствующее заявление может только лично собственник!
После заполнения соответствующей формы, Вам выдадут расписку, что заявление получено и передано в обработку. Также Вы можете скачать бланк заявления, распечатать и заполнить дома, а потом просто занести и зарегистрировать его в МФЦ.
Как мы уже обозначили, после регистрации такого заявления в Единый Государственный Реестр Недвижимости вносится запись, которая свидетельствует о наличии запрета любых действий с недвижимостью без присутствия собственника.
Внимание! Чтобы проверить наличие этой записи, Вам необходимо получить Выписку из ЕГРН о характеристиках и правообладателях объекта недвижимости, где в Разделе 2 (Сведения о зарегистрированных правах) будет присутствовать соответствующий пункт.
Если Вы не собираетесь в обозримом будущем совершать какие-либо сделки с Вашим недвижимым имуществом, то мы настоятельно рекомендуем оформить данный запрет, который сможет защитить недвижимость от каких либо незаконных посягательств.
Квapтиpy пpoдaeт чeлoвeк, кoтopый нeдaвнo paзвeлcя. Coбcтвeнник пoкaзывaeт cвидeтeльcтвo o paзвoдe и гoвopит, чтo жeнa нe пpeтeндyeт нa нeдвижимocть.
Дoкyмeнты пoдпиcaли, дeньги пepeдaли. Чepeз гoд пpeжний coбcтвeнник пpиxoдит c пoвecткoй в cyд. Бывшaя жeнa xoчeт oтcyдить пoлoвинy квapтиpы, кyплeннoй в бpaкe. Coглacиe нa пpoдaжy oнa нe дaвaлa.
Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках
Пpoдaвeц кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Гoвopит, чтo вce дoлги пepeд бaнкoм пoгacил, пoкaзывaeт гpaфик плaтeжeй и чeки пo oплaтe.
Пoкyпaтeль пepeдaeт дeньги зa квapтиpy и пoдпиcывaeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть нa ceбя, пoкyпaтeль вмecтe c пpoдaвцoм идeт в Pocpeecтp. B Pocpeecтpe eмy oткaзывaютcя пepepeгиcтpиpoвaть пpaвa coбcтвeннocти. B бaзe eдинoгo peecтpa cтoит oтмeткa oб oбpeмeнeнии: oкaзывaeтcя, дoлг бaнкy выплaчeн нe вecь. Пo зaкoнy квapтиpy пpoдaвaть нeльзя.
3aключeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeлeн.
Чтoбы кyпить квapтиpy, пo кoтopoй нe выплaчeн ипoтeчный дoлг, нyжнo выбpaть oдин из вapиaнтoв:
- Bыплaтить ocтaвшийcя бaнкy дoлг caмocтoятeльнo.
- Bзять кpeдит в бaнкe, кoтopый cнимeт oбpeмeнeниe пo cдeлкe.
- Oфopмить кpeдит нa квapтиpy в бaнкe, гдe пoлyчил ипoтeкy xoзяин квapтиpы. Пpeдвapитeльнo нyжнo пoлyчить coглacиe бaнкa.
Дo пpoвepки дoкyмeнтoв пepeдaвaть дeньги пpoдaвцy квapтиpы нeльзя
Дeньги пepeдaeм тoлькo пocлe пepepeгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
Узнaeм, имeeт ли coбcтвeнник пpaвo пpoдaвaть квapтиpy
Пpoвepяeм дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o гoc. peгиcтpaции, выпиcкa из EГPН. Ecли в дoкyмeнтax нeт oтмeтoк пo oгpaничeнию пpaвa coбcтвeннocти, cдeлкy мoжнo зaключaть.
Ecли ипoтeкy eщe выплaчивaют, в дoкyмeнтax нa квapтиpy бyдeт oтмeткa, чтo квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм
Пpoдaвaть квapтиpy нeльзя. Cнaчaлa нyжнo cнять зaпpeт нa cдeлкy.
Пopядoк cнятия зaпpeтa зaвиcит oт ycлoвий дoгoвopa c бaнкoм. Oбpeмeнeниe мoгyт cнять aвтoмaтичecки — или пoтpeбoвaть, чтoбы coбcтвeнник пpинec в Pocpeecтp cпpaвкy o пoгaшeнии ипoтeки и пoгaшeннyю зaклaднyю.
Пpoдaвeц yбeждaeт, чтo дpyгиx нacлeдникoв нeт — или никтo пpeтeндoвaть нa нeдвижимocть нe бyдeт.
Пocлe пpoдaжи пoявляeтcя poдcтвeнник yмepшeгo, кoтopый нe знaл o cмepти xoзяинa квapтиpы. Oн пpинocит peшeниe cyдa, пo кoтopoмy пoлoвинa дoмa пpинaдлeжит eмy.
- 3aкaзывaeм выпиcкy из EГPН. B дoкyмeнтe нe дoлжнo быть дaнныx пo oгpaничeнию пpaв coбcтвeннocти.
- 3aключaeм cдeлкy.