Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Давность по сделкам с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.
Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.
ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:
- По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
- Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.
Оба момента рассмотрим ниже подробнее.
ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
| Период | Основание | Статья ГК |
| 1 год
Оспоримые сделки |
Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:
· супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя. Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.) |
173.1 |
| Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной | 177 | |
| Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах | 179 | |
| Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств | Ч. 4 ст. 179 | |
| 3 года
Ничтожные сделки |
Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества. | 169 |
| Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы. | 170 | |
| Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным) | 171 | |
| Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет | 172 | |
| Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки | 168 |
Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.
ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.
Если вы приобрели недвижимость у риэлтерской компании, а через лет пять – шесть оказалось, что были нарушены права продавца, то можете спать спокойно, так как такая проблема – головная боль для юридических лиц, ведь именно риэлторы здесь будут нести ответственность, да и то, если сроки давности будут восстановлены.
ВНИМАНИЕ !!! Не следует совершать сделки с объектами недвижимости самостоятельно, так как велик риск попасть в неприятность, связанную с обременением квартиры (дома) третьими лицами. Только компании и их представители (риэлторы), являющиеся специалистами в организации сделок с недвижимостью, дадут гарантии полной чистоты и прозрачности сделки, а также буду ответственны за правильную организацию сделки в течение всего срока исковой давности.
- Наследственное право
- Наследование неимущественных прав
- Порядок оформления наследственных прав за границей
- Как заявить права на наследство?
- Как оформить наследство на ипотечную квартиру?
- Вступление в наследство несовершеннолетнего ребенка
- Госпошлина за наследство по закону и по завещанию
- Как оформить завещание у нотариуса?
- Как оформить долю в ООО по наследству?
- Как унаследовать средства на банковском счете?
- Размер госпошлины при вступлении в наследство на квартиру: как рассчитывается
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.
Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.
Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.
Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.
Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.
Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.
Верховный суд изменил толкование нормы о сроке давности по сделкам купли-продажи, благодаря чему покупатель не останется без денег и имущества, если собственник истребует купленное у добросовестного приобретателя. Раньше суды защищали интересы такого покупателя только в пределах трехлетнего срока давности с даты начала исполнения сделки.
Верховный суд разъяснил, что исчислять срок нужно с даты, когда сделку оспорили, а не начали исполнять. Таким образом, Пленум Верховного суда разбудил «спящую» до этого норму статьи 461 ГК РФ (п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).
Она позволяет возмещать убытки покупателя, когда товар изымает третье лицо.
Понятие продления сроков в гражданском законодательстве как таковое не предусмотрено, но если исходить из практики, то предполагается возможность увеличения срока в определенных обстоятельствах.
К таким обстоятельствам относится:
- нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
- нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
- если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.
Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2020 можно ни о чем не переживать.
Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.
Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.
Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.
Оспоримые и ничтожные сделки
Выделяют два вида сделок, на которые не распространяются правила исковой давности.
Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:
- Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц. Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников. В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
- Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия. В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.
Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:
- длительное стационарное, амбулаторное лечение;
- прохождение срочной воинской службы;
- участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
- нахождение в отпуске по беременности и родам;
- служебные командировки и др.
Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска. Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др. В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.
Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.
В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.
ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
Сделка с недвижимостью может нарушить права заинтересованного человека – как стороны по договору, так и третьего лица. Оказавшись в такой ситуации, потерпевший обращается за защитой своих прав в суд. При этом важно не только правильно написать заявление и уплатить пошлину, но и не пропустить сроки, иначе в защите откажут. Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно определить и исчислить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.
Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:
- По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
- Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.
Оба момента рассмотрим ниже подробнее.
ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
| Период | Основание | Статья ГК |
| 1 год |
Оспоримые сделки
· супруга одного из участников сделки;
· родителей ребенка от 14 до 18 лет;
· опекуна или попечителя.
Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)
Ничтожные сделки
Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.
ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.
ООО «Горизонт» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Муксунову С.С. (далее — предприниматель) о признании недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи от 19.12.2002, предметом которого является доля в размере _ 2-этажного здания магазина с пристройкой и подвалом общей площадью 632, 59 кв. м, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 146.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия.
Решением от 02.05.2007, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007, спорный договор признан недействительным (ничтожным). Суд признал недействительной запись от 19.12.2002 о государственной регистрации права собственности предпринимателя на долю в двухэтажном здании магазина N 08:01:8/2002:6973. Суды установили, что имущество продано ответчику по цене в 110 раз меньше его рыночной стоимости, в связи с чем пришли к выводу о нарушении сделкой принципа эквивалентности гражданско-правовых отношений. Продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли договор дарения, что в силу пункта 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо в отношениях между коммерческими организациями
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2007 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение для полной и всесторонней оценки обстоятельств начала исполнения сторонами сделки в целях определения момента начала течения срока исковой давности.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 18.02.2008 исковые требования общества удовлетворены.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано. Постановление мотивировано тем, что с момента подачи заявления в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на спорное имущество стороны начали исполнение сделки; срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик, истек.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение. По мнению заявителя, обстоятельства обращения в регистрирующий орган с заявлением, уплата налога на спорное имущество и выполнение ремонтных работ не свидетельствуют о совершении сторонами действий по исполнению сделки купли-продажи. Свидетельство о праве собственности ответчика на спорное имущество также не является доказательством начала исполнения сделки сторонами. Суд не принял во внимание факт несения истцом бремени собственника спорного имущества вплоть до момента обращения с иском в суд, в том числе уплаты коммунальных платежей, налогов.
В отзыве УФРС по Республике Калмыкия просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции. В судебном заседании истец поддержал жалобу, а ответчик просил ее отклонить как необоснованную.
[1]
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
Период
Основание
Статья ГК
Оспоримые сделки
Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:
· супруга одного из участников сделки;
· родителей ребенка от 14 до 18 лет;
· опекуна или попечителя.
Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)
173.1
Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной
177
Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги
178
Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах
179
Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств
Ч. 4 ст. 179
Ничтожные сделки
Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.
169
Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.
170
Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)
171
Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет
172
Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки
168
Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.
ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.
В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?
Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.
Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения . По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить. Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.
Граждане могут требовать признания недействительными отдельных условий кредитного договора, нарушающие права потребителя, например:
- направленные на прямое или косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты);
- о праве банка на предъявление требования о досрочном возврате кредита в случае ухудшения финансового положения заемщика;
- о рассмотрении споров по иску банка к заемщику-гражданину по месту нахождения банка;
- о запрете досрочного возврата кредита в течение определенного времени и о взимании комиссии за досрочный возврат кредита.
При предъявлении требований о признании недействительным условий кредитного договора суды применяют трехлетний срок исковой давности (ничтожная сделка), а считать его начинают со дня начала исполнения обязательств по договору, например, с даты первого платежа заемщиком (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-56471/2019)
Если вы оспариваете кредитный договор по иным основаниям, например, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения (оспоримая сделка), то срок исковой давности – 1 год, и его пропуск повлечет отказ в удовлетворении иска (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2019 по делу N 33-12989/2019).
Срок исковой давности восстанавливается судом по ходатайству граждан, в исключительных случаях (если гражданин не мог вовремя подать иск в связи с тяжелой болезнью, неграмотность, беспомощным состоянием), а уважительная причина была в последние шесть месяцев срока исковой давности. Например, если опекун или законный представитель бездействовал и не предпринимал мер по защите прав несовершеннолетнего, то срок давности может быть восстановлен судом по ходатайству другого опекуна, попечителя ил органов опеки и попечительства.
Суд может восстановить срок давности, если гражданин не смог обратиться с иском вовремя из-за ограничительных мер, связанных с распространением коронавируса (режим самоизоляции, невозможность обратиться через интернет-приемную суда или организацию почтовой связи в силу возраста, состояния здоровья или иных обстоятельств) (Вопрос 6 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020).
Истец должен успеть заявить ходатайство о восстановлении срока исковой давности до того момента как суд вынесет решение.
- незнание положений законодательства РФ, юридическая безграмотность, поскольку это обстоятельство не носит исключительного характера и не лишает истца возможности обратиться за судебной защитой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 5-КГ17-267; Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2019 по делу N 33-6060/2019);
- обращение истца в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела, в том числе в последние шесть месяцев срока давности, поскольку это не препятствует обращению в суд за защитой нарушенных прав (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2019 по делу N 33-6060/2019);
- несовершеннолетний возраст, если по достижению совершеннолетия истец длительное время не обращался в суд за защитой права (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 30.01.2018 по делу N 33-304/2018);
- данные о состоянии здоровья (стационарное лечение, предшествующее шестимесячному сроку окончания исковой давности, инвалидность 1 группы, амбулаторное лечение), поскольку в юридически значимый период (последние шесть месяцев срока исковой давности) истец активно отстаивал свои права путем обращения в прокуратуру, в различные государственные учреждения и правомочным лицам, вел личные переговоры с ответчиком (Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 03.12.2018 по делу N 33-5401/2018);
- потеря документов, касающихся спорного вопроса (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 16.05.2019 по делу N 33-8114/2019).
Обратитесь к адвокату, он проанализирует представленные вами документы, поможет составить ходатайство в суд о восстановлении пропущенного срока и убедить суд срок восстановить и ваши требования удовлетворить.
Отказ в восстановлении пропущенного срока исковой давности может быть обжалован в вышестоящий суд (Определение Конституционного Суда РФ от 28.02.2019 N 419-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Литвиненко Наталии Николаевны на нарушение ее конституционных прав частью шестой статьи 152 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»).
Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью и как его считать?
Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:
- Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
- Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
- Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
- Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
- Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
- Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
- Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
- Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.
После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.
Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.
Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.
Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.
Перед заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.
Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.
Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:
- Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
- Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
- Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
- Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
- Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
- Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
- Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
- Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.
После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.
Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.
Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка. Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя. Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.
Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны.
Время — не всегда на вашей стороне…
Раньше такие операции проводились только с разрешения органов опеки, сейчас оно уже перестало быть обязательным. Однако если права несовершеннолетних были нарушены во время сделки, ее могут признать недействительной. Недействительными также признают сделки заключенные несовершеннолетними до 14 лет недееспособными лицами, кроме того, законом исключаются притворные сделки, которые оформляются только для вида. Например, муж не может купить жилье у жены, если не является собственником.
Это важно знать: Штраф за перепланировку квартиры без разрешения, штраф нужно платить или нет?
Если выявятся обстоятельства, по которым сделка может быть признана незаконной, суд обяжет покупателя освободить жилплощадь, а продавца – вернуть деньги. Однако если с момента сделки прошло хотя бы несколько лет, найти продавца обычно не представляется возможным, и в итоге покупателю придется решить вопрос и с поиском нового пристанища, и с возвратом денег самостоятельно.
Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет. Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности. А в спорах, касающихся раздела наследства, когда происходим оспаривание завещания, 3-летний период возможной подачи иска устанавливается 196 статьей Гражданского Кодекса.
При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода — 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.
По общему правилу, сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью отсчитываются со дня, когда о нарушениях должно было быть известно или стало известно. Отсчет производится непрерывно.
Из-за жилья судебные процессы длятся годами, и иски подаются не единожды. В связи с этим законодателем внесены изменения, затрагивающие, в частности, сделки с недвижимостью – установлены предельные сроки давности. Теперь немного поговорим о сроках. Уголовное право Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью Операции с объектами жилой недвижимости всегда являлись действием, способным нарушить права любой из участвующих в ней сторон. Именно поэтому в действующем законодательстве существует такое понятие, как срок давности при подаче иска по операциям с недвижимым имуществом.
Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Судебная защита нарушенных прав и законных интересов имеет временные границы — установленный законом срок исковой давности. Статьей ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности по данным искам начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.
Признание права по приобретательной давности
На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб. Однако не все физические лица могут знать о или догадываться нарушениях из-за неопытности. Исходя из этого, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью наступает после выявления факта правонарушения и информирования о нем сторон договора.
Можно ли приостановить течение данного периода? Российское законодательство гласит о том, что это можно сделать при ситуациях:
- Произошла чрезвычайная ситуация (определяется при каждом случае индивидуально).
- Стороны сделки проходят службу в Вооруженных силах.
- Приостановлено действие законодательного акта, который регулировал данные правоотношения.
Период исковой давности может быть прерван и вновь возобновлен, когда одна из сторон составила судебный иск либо другая признала факт содеянного правонарушения.
ООО занималось розничной торговлей и решило открыть новые магазины. В связи с этим компания заключила с ИП предварительный договор о заключении договора аренды помещений в ТЦ, по которому внесла обеспечительный платеж и первую часть арендной платы. Через некоторое время власти приостановили работу торговых и развлекательных центров по причине эпидемии.
Из-за введенных ограничений у ООО прекратились продажи товаров, существенно снизились доходы, и оно было вынуждено занять денег, чтобы обеспечить свои текущие расходы и выплатить зарплату. Поэтому общество обратилось к ИП с просьбой расторгнуть договор и вернуть ему уплаченные средства.
Получив отказ от предпринимателя, ООО подало иск в суд о расторжении предварительного договора и взыскании денег, уплаченных по договору.
В свою очередь ответчик заявил, что с требованиями не согласен по следующим причинам:
- основания для разрыва договора не доказаны;
- ограничение на работу не затронуло дистанционную торговлю;
- на момент расторжения договора все ограничения сняты;
- снижение платежеспособности арендатора является предпринимательским риском.
Однако суд встал на сторону истца и постановил расторгнуть договор (Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2020 по делу № А13-8875/2020). Суд исходил из следующего:
- в договоре между сторонами было прописано, что эпидемия относится к форс-мажору;
- розничная торговля причислена к пострадавшим экономическим отраслям.
Таким образом, по мнению суда, противокоронавирусные ограничения признаются существенным изменением обстоятельств, что является основанием для расторжения договора. Апелляция вердикт поддержала.
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020 № 14АП-8898/2020
Перечень видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Проверить, внесена ли сфера деятельности в список пострадавших, можно на сайте ФНС. Важно, чтобы в список пострадавших от коронавируса входил именно основной ОКВЭД организации. По общему правилу такой ОКВЭД должен быть указан для арендатора в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 1 марта 2021 года.
Однако на практике суд может признать арендатора пострадавшим, даже если его основной ОКВЭД не входит в правительственный перечень.
Так, Арбитражный суд Республики Хакасия (Решение от 25.09.2020 № А74-7271/2020) признал, что основной вид деятельности арендатора «Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения» не включен в перечень, утвержденный постановлением № 434, тогда как дополнительный вид «Деятельность физкультурно-оздоровительная» включен. Но поскольку арендатор осуществлял деятельность в сфере физкультурно-оздоровительной деятельности («Деятельность бань»), признанной наиболее пострадавшей, так как в регионе действовал запрет на оказание услуг бань, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы.
При этом, определяя размер уменьшения платы, суд исходил из величины, на которую обычно снижается арендная плата в данных обстоятельствах, — 50 процентов.
Предпринимательница из Брянской области заключила договор от 01.04.2020 об аренде с этой же даты помещения под общепит в торговом центре. Стороны незамедлительно подписали акт приема-передачи точки, оставив пустой дату заполнения документа.
Из-за противокоронавирусных ограничений начать использовать помещение бизнес-леди не смогла, в связи с чем 15.04.2020 сообщила арендодателю о расторжении договора и потребовала вернуть обеспечительный платеж (137,5 тыс. рублей). Собственник навстречу не пошел, и женщина обратилась в суд, где в требованиях ей также было отказано в двух инстанциях.
Судьи обратили внимание на то, что режим повышенной готовности на территории Брянской области был введен постановлением от 17.03.2020. Значит, на дату заключения соглашения 01.04.2020 сторонам было известно о приостановлении деятельности предприятий в регионе. Кроме того, подписанный акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору без претензий к его состоянию. Отсутствие даты не делает документ недостоверным письменным доказательством, тем более что он не был оспорен.
- нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
- нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
- если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.
Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2019 можно ни о чем не переживать.
Согласно 1 части 205 статьи Гражданского кодекса РФ законодателем установлены сроки для обращения в суд с исковым требованием относительно сделки с каким-либо объектом недвижимости. При этом не каждая причина будет признана уважительной и будет относиться именно к личности заявителя. Решение об этом принимает только суд.
Уважительной причиной признается только в том случае, когда лицо в действительности не имело возможности реализовать свое право в последние 6 месяцев до окончания общеустановленного срока и не могло принять всевозможные меры к реализации своих прав.
- Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц.
Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников.
В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
- Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия.
В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.
В наше время практически каждый гражданин сталкивается с судами, и пытается отстаивать свои права. Если их всех разделить на две категории, одна часть истцов предпочитает передавать такие дела опытным специалистам, и не заморачиваться с изучением деталей.
Другие же пытаются разобраться с ответчиком самостоятельно, и сэкономить деньги. Во-втором случае возникает необходимость самостоятельного образования, и изучения правовых основ и законов, которые смогут стать основаниями для подачи иска.
И здесь уже необходимо знать о периоде исковой давности, т.к. он регулирует права, и дает время, в течение которого человек, чьи права были нарушены, может обратиться в суд. Конечно, обратиться можно и после его окончания, однако здесь есть свои нюансы.
Срок исковой давности – это определенный период, который устанавливается для возможности подачи иска лицом, чьи права были нарушены.
Считается, что именно в этот период, если между участниками возникли разногласия, послужит возможностью оспорить нарушение.
В зависимости от ситуации, сроки устанавливаются разной продолжительности. Сроки не подлежат изменению по соглашению сторон.
Это означает, что если к делу или документу судом уже был установлен период, пострадавшая сторона не может его продлить соглашением с другой.
Исковая давность. Что делать, если срок пропущен?
Основной причиной, по которой обращаются в суд это признание сделки недействительной. Обращаться может любая сторона, если ее права были нарушены.
Когда сделка уже заключена, признать ее недействительной может только суд, а от истца потребуется ряд доказательств.
Законом описываются возможные основания, однако их наличие еще не говорит о получении решения в свою пользу. Типичными причинами считаются:
- Неправильное составление соглашение, отсутствие главных пунктов.
- Сделка была совершенна для прикрытия другой в попытках избежать правовых последствий.
- После заключения выяснилось, что человеку нельзя было совершить данное действие.
- Сделка была заключена с недееспособным человеком или по принуждению.
- Заключение соглашения с лицом, которое в тот момент не могло контролировать свои действия, и не понимало ее значимость. Например, если в момент подписания одна из сторон была в состоянии алкогольного опьянения.
- Подписание сделки под давление третьих лиц.
- Заключенная сделка нарушила права третьих лиц, которые не подозревали о купле – продаже, но имели права на данное имущество.
На практика очень часто обращаются с ситуацией по покупке квартиры. Когда договор уже подписан, деньги переданы, а на деле вышло, что квартира находится под арестом или при оформлении были использованы поддельные документы.
Все вопросы, которые касаются сроков иска содержаться в статьях ГК РФ:
- ст. 195 понятие срока;
- ст. 196 ГК РФ содержит общий срок, который может применять к документам или сделкам;
- ст.197. ситуации, для которых применяются специальные сроки;
- ст. 205 повествует о возможности восстановления срока;
- ст. 206 о ситуациях, в которых лицо, чьи права были нарушены, уже не может подавать иск;
- ст. 202 список причин, по которым срок может быть пропущен.
Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.
Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.
В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:
- Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
- Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.
ГК РФ предусматривает максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – 10 лет. Его восстановление требует серьезной доказательной базы и поддержки профессионального юриста.
Продлить или восстановить пропущенный процессуальный срок гражданин может самостоятельно при условии, что у него имеются «железные» доводы, подтверждающие уважительность причин пропуска.
Если же его положение шатко, а доказательства слабы, то суд, скорее всего, не примет их во внимание. В этом случае велика опасность, что противная сторона заявит об истечении срока, и оспаривание сделки станет невозможным.
В таких сложных случаях необходима поддержка юриста. Найти качественные услуги можно в интернете. Большинство сайтов юридических компаний предлагают опцию «заказать обратный звонок». Чтобы воспользоваться ею, клиент оставляет заявку, и через 5 минут юрист бесплатно перезвонит. Можно также воспользоваться советами знакомых и обратиться к проверенному специалисту.