Пример расторжения договора купли продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пример расторжения договора купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

1.1. Вопросы и ответы юристов

2. Как оформить договор купли-продажи квартиры

3. Расторжение договора купли-продажи квартиры

4. Как правильно составить претензию о расторжении договора с риелтором

5. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

6. Соглашение о расторжении сделки купли продажи

7. В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.

Дополнительное соглашение
к договору купли-продажи
от «24» октября 2020 года № 55

г. Петрозаводск

«2» ноября 2020 года

Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:

По согласию обеих Сторон принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка № 55 от «24» октября 2020 года.
Покупатель согласен на возврат задатка в одинарном размере в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей и не предъявляет Продавцу требований по возврату задатка в двойном размере.
Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения.
Обязательства Сторон по исполнению условий указанного Договора прекращаются с момента подписания Соглашения.
Стороны по исполнению условий Договора претензий друг к другу не имеют.
Данное Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон

Продавец	Покупатель
ООО «Аякс», 185001, г. Петрозаводск, ул. Речная, д. 98, тел. 8 (8142) 83-83-83, ИНН 1834532345, КПП 5671112223, ОГРН 9876123454321	ООО «Ультрамарин», 185023, г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 112, оф. 16А, тел. 8 (3412) 52-52-52 , ИНН 5610009998, КПП 65432198765, ОГРН 98763429443524

Подписи Сторон

Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов

Самые важные термины
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
Сколько регистрируется право собственности на квартиру
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Как восстановить договор купли-продажи квартиры
Как переоформить договор купли-продажи квартиры
Кто платит за договор купли-продажи квартиры
На что обратить внимание в договоре
Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Под расторжением любого договора понимается полное прекращение действия самого договора, а также окончание правовых отношений между его сторонами. Для того, чтобы претворить в жизнь данный вариант развития отношений, вытекающих из заключённого договора, не достаточно одной только воли той или иной стороны контракта. Прекращение действия договора возможно на основании:

согласия другой стороны,
по решению суда.

При этом, расторжение договора производится в той же форме, в которой он заключался, то есть, в письменной. В большинстве случаев, стороны не достигают взаимного соглашению по вопросу расторжения договора. Так, ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что уже исполнено в связи с обязательством до момента отмены сделки, если только заключённый договор не содержит такого условия. Например, переданный продавцу аванс не возвращается несостоявшемуся покупателю, если происходит прекращение правоотношений, связанных с куплей-продажей, и вины продавца в этом нет.

Отмена действия сделки (либо изменение условий) по купле-продаже квартиры возможна на основании положений, закреплённых в ст. 450 ГК РФ. Прекращение действия договора возможно только в случае серьёзных нарушений существенных условий договора одной из сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.

К серьёзным нарушениям относятся действия одной из сторон, которые причиняют существенный ущерб другой стороне (продавец или покупатель не получает то, на что рассчитывал по условиям сделки). Нарушениями такого толка являются ситуации отказа:

от оплаты. Признаётся нарушением, когда на основании подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре договора, продавец не получает сумму, указанную в соглашении в качестве цены продаваемого имущества;
от выселения из проданного помещения и совершения процедуру по снятию с регистрационного учёта. Нарушение данного условия возможно только продавцом.

Прекращение действия договора происходит и в случае изменения обстоятельств, которые стороны изначально принимали во внимание и не могли предвидеть возникновение иных условий. В такой ситуации отсутствует вина одной из сторон, но возникновение внезапных событий приводит к невозможности заключения соглашения.

Здесь можно привести такой пример. Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может иметь место в следующей ситуации. Продавец заверил потенциального покупателя относительно отсутствия обременений, касаемо продаваемой недвижимости, предоставил соответствующие гарантии. Так же были представлены гарантии отсутствия каких-либо претендентов, которые могут в определенной мере ограничивать последующее обеспечение прав будущего собственника. После того, как договор был заключен, спустя время появилось лицо, которое претендует на жилую площадь (к примеру, это может быть бывший жилец, официально зарегистрированный в квартире, но на момент составления договора находящийся в местах лишения свободы).

По решению суда, лицо, отбывавшее срок заключения в местах лишения свободы, имеет полное право на проживание на своей территории и может заново регистрироваться на объекте недвижимости. В том случае, если о наличии лица, претендующего на данную жилую площадь, но находящегося в местах лишения свободы было известно на момент заключения договора, потенциальный покупатель никогда бы не подписал его. Как раз такие обстоятельства и являются признанными актуальными для того, чтобы можно было признать их как основания для расторжения договора купли продажи квартиры.

В качестве других условий расторжения договора купли продажи можно привести ситуации, при которых наблюдается отсутствие «воли одной из сторон» на момент заключения сделки. Иными словами, это такие ситуации, при которых сам собственник недвижимости не знал ничего о проведении операций купли-продажи с его имуществом.

Иск о расторжении договора купли продажи квартиры можно подать и при обстоятельствах, когда мошенником был подделан комплект документов, удостоверяющих его права на владения конкретным объектом недвижимости, после чего продал жилье. В таком случае, настоящий владелец недвижимости не знает относительно факта продажи своего имущества, и соглашение признается недействительным, а по факту мошенничества заводится соответствующее уголовное дело.

Гораздо проще произвести расторжение договора пот продаже квартиры прежде, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку объект недвижимости ещё считается собственностью продавца, и он может требовать расторжения сделки, так как несёт в данной ситуации меньшие для себя риски. Если одной из сторон будет вынесено требование об отмене договора и будет достигнуто обоюдное согласие, то стороны вправе составить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Тогда же, когда уже произошла передача жилья покупателю, то есть состоялся переход права собственности, досрочная отмена сделки возможна только, когда это прямо предусмотрено договором или законодательством. В соответствии с ГК РФ проведение государственной регистрации соглашения по вопросу прекращения договора возможно только в период, когда договор еще действует. После того, как произошло ��олное исполнение обязательств и истёк срока сделки, расторжение договора невозможно. Это же применимо ко всем сделкам недвижимостью.

Для расторжения предварительного договора купли продажи квартиры (а также договора, заключенный с государственной регистрацией) одной только воли продавца, либо же покупателя будет также недостаточно для признания договора недействительным. Ему потребуется обеспечить одно из двух обстоятельств:

Получить соглашение на аннуляцию ранее заключенного договора.
Подать иск в соответствующую судебную инстанцию, добиться признание документа купли продажи не действительным.

По решению суда, на лицо, действия которого были признаны неправомерными (в большинстве случаев это продавец, либо посредник, осуществляющий операцию купли продажи, без ведома владельца), возлагается выплата неустойки за расторжение договора купли продажи квартиры. Предусмотрены и конкретные сроки расторжения договора купли продажи квартиры. Согласно действующему законодательству они составляют три года, но с момента обнаружения обстоятельств, приведших к расторжению. К примеру, в случае с выявления мошеннической схемы продажи, владелец недвижимости имеет право подать иск в течении трёх лет с того момента, когда ему стало известно о совершенной незаконной схеме.

Расторжение договора купли-продажи квартиры представляет собой непростой, но вполне осуществимый процесс. Если наличествуют обстоятельства, позволяющие прекратить исполнение такого договора необходимо приложить определённые усилия для юридического закрепления разрыва правоотношений. Для того, чтобы сберечь собственные деньги, время и нервы, представителям каждой из сторон купли-продажи жилья стоит приложить максимум усилий, направленных на предотвращение негативных последствий, до совершения такой крупной операции. Стоит не только вдумчиво прочитать договор перед его подписанием, но и озаботиться включением в него (в случае отсутствия) условий о расторжении договора, ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет сторонам выполнять условия соглашения либо добиваться прекращения действия контракта.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).

Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
основания обращения и выдвигаемые требования;
стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
перечень документов, которые прилагаются к иску.

Следует отметить, что простому обывателю, далекому от правовой сферы, лучше всего поручить составление заявления опытному юристу.

Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением. Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
складно и последовательно излагать свою точку зрения;
не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

Довольно часто людям сложно правильно вести себя в суде, поэтому в этом случае истец имеет право послать на заседание своего представителя (юриста).

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.
Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже.

Это быстро и бесплатно!

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Подавать иск следует в районный судебный орган общей юрисдикции по месту жительства ответчика, он должен быть грамотно оформлен и содержать все необходимые данные сторон, а также основания для расторжения договора купли/продажи, и не важно, прошёл он процедуру регистрации или она ведётся в настоящий момент.

В исковом документе нужно указать:

наименование судебного органа;
данные сторон;
сведения о договоре купли/продажи;
аргументы и наименования документов, свидетельствующие о нарушении условий;
исковые требования.

Важно! Если истцом выступает продавец, то в исковом заявлении помимо расторжения договора купли/продажи он должен прописать требование возврата квартиры или участка. Это необходимо, поскольку суд рассматривает исключительно требования истца, удовлетворяет их или отказывает в этом, а расторжение договорных отношений не влечёт автоматический возврат имущества. То же касается и расторжения договора купли/продажи, инициированного покупателем – важно заявить требование возврата уплаченной суммы. Обе стороны имеют законное право требовать и возмещения убытков и/или морального вреда, если они имеются.

Расторжение договора купли/продажи происходит в относительно короткие сроки, которые напрямую зависят от сложившейся ситуации:

при согласии сторон – до 30 дней;
при одностороннем порядке до регистрации договора – до 90 (30 на получение отказа, 30 на судебное разбирательство, 30 на обжалование решения);
при одностороннем порядке после регистрации сделки – до 60 дней (30 на судебные действия, 30 на обжалование судебного определения).

Срок судебного разбирательства может затянуться при обжаловании определения сторонами или при наличии соответствующего ходатайства, подкреплённого существенными аргументами.

Право на расторжение договора купли/продажи закреплено за обеими сторонами ГК РФ, однако при этом существует ряд важных условий, соблюдение которых делает данную процедуру законной. Дабы добиться желаемого результата и не ущемить права второй стороны, следует обратиться за юридическим сопровождением к профессионалу или хотя бы получить консультацию юриста.

Соглашение о расторжении Договора купли-продажи квартиры

г. ____________________ «___» ______________ 200_ г.

Мы, гр. ___________________________________________, проживающий(ая)

по адресу: _____________________________________________________________,

паспорт серии __________ N _______________, выдан «___» _______________

200_ г. ____________________________________, код подразделения ________,

(наименование выдавшего органа)

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ___________

__________________, проживающий (ая) по адресу: _________________________

_____________________________________________, паспорт серии ____________

N ___________, выдан «____» ____________ 200_ г. ________________________

(наименование выдавшего органа)

____________________, код подразделения __________________, именуемый(ая)

в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые Стороны,

заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. По обоюдному согласию Сторон, Договор купли-продажи N ________ от

«____» ____________ 20___г. квартиры, расположенной по адресу:

____________________ область, __________________________________________,

(населенный пункт: район, город, поселок, деревня)

улица ___________________, дом N ____, корпус (строение) N ____, квартира

N _____, в _____________________ доме, состоящей из _____________ комнат.

Аннулирование участниками сделки договора — частый случай завершения деловых отношений.

Статья 408 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что все договорные отношения, согласно которым участники исполнили свои обязательства, считаются прекращёнными, либо потерявшими свою юридическую силу.

Аннулирование при купле-продаже недвижимости контролируется гражданским кодексом, в частности статьями главы 29:

Статья 450 предусматривает допустимые основания для прекращения действия ;
Согласно статье 451, расторжение происходит по непредвиденным обстоятельствам;
Статья 452 описывает порядок процедуры разрыва соглашений;
Статья 453 описывает последствия расторгнутых сделок.

В соответствии со статьёй 450 аннулировать договор можно при следующих обстоятельствах

по взаимному согласию сторон;
путём подачи судебного иска.

В Гражданском Кодексе РФ такое досрочное расторжение сделки определяется как «расторжение» или же «отказ от выполнения условий договора». Часто эти понятия понимаются как синонимы, но между ними есть существенная разница. При досрочном аннулировании взаимные обязательства прекращают своё действие на будущее, а значит, аннулированию подлежит только договор, имеющий юридическую силу.

Именно этот признак отличает процедуру расторжения от признания договора незаключенным или недействительным. К примеру, ГК признаёт заключённым только тот договор купли-продажи недвижимости, который прошёл процесс государственного оформления. Это означает, что, до тех пор, пока в Росреестре не появятся официальные сведения о переходе права собственности новому владельцу, объект недвижимости будет продолжать числиться за старым владельцем.

Письменная договорённость её участниками составляется в том случае, когда они пришли к взаимному согласию об остановке имеющихся деловых отношений. Основаниями для этого могут послужить:

один из деловых партнёров больше не заинтересован в сотрудничестве. Если, к примеру, он заключил на более выгодных для него условиях сделку с другим поставщиком;
одна из сторон не соблюдает договорённостей. Тогда имеет место обоюдное соглашение о том, что нарушение сроков оказания услуги по условиям соглашения ставит сотрудничество под угрозу. Тогда судебные органы не привлекаются и стороны расходятся в добровольном порядке;
при таких обязательствах, когда продолжение исполнения условий соглашения или сотрудничества уже не имеет смысла (прекращение обслуживание здания при его сносе).

При желании прекратить исполнение условий необходимо брать во внимание то, что это возможно только при действующем соглашении, а не при таком, который не имеет никакой силы, то есть прекративший свой существование ранее по другим основаниям.

При наступлении вышеописанных оснований для расторжения сделки один из партнеров может апеллировать к противоположной стороне с инициативой о прекращении деловых взаимоотношений на определённых условиях.

Такое письмо составляется в произвольной форме, так как не имеет единого образца. Отправлять это письмо обязательно, если заинтересованное в расторжении лицо, собирается решать вопрос в судебном порядке. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд требуется выполнение следующих двух условий

получить отказ от противоположной стороны сделки на письмо с предложением об аннулировании договора;
отсутствие ответа от контрагента в течении 30-дневного срока.

Предложение об аннулировании договора либо изменении его условий необходимо выслать на юридический адрес противоположной стороны сделки, который указывается в выписке из Росреестра либо другой адрес, взаимно согласованный сторонами.

Если с момента оформления сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник вправе подать запрос на аннулирование сделки и возврат всей оплаченной суммы.

Обязательным условием заключения соглашения о расторжении договора вне суда является ответ участника сделки. Он может быть представлен в виде

согласия на завершение договорных обязательств;
одобрения и подписание предложенных условий соглашения об аннулировании действующего договора;
игнорирования контрагентом предложения в тех случаях, которые предусмотрены договором или законодательством.

Договор считается аннулированным с момента получение обратной связи от противоположной стороны договора на запрос о прерывании деловых отношений.

Расторгнуть действующее соглашение в отношении недвижимости возможно по общему согласию участников сделки как до регистрации прав на владение, так и после. Однако в обоих случаях алгоритм действий будет отличаться.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Процедуру расторжения купли-продажи после перехода права на владение новому собственнику провести не просто.

Когда новый собственник уже полностью вступил в свои права на распоряжения недвижимостью по договору купли-продажи, то отменить сделку возможно лишь в тех случаях, что предусмотрены законодательством либо условиями самого соглашения.

В случае, когда одна из сторон проявила желание расторгнуть подписанный договор уже после регистрации, то, пожалуй, единственным способом решить этот вопрос без привлечения суда это совершить обратную сделку. В этом случае бывший в прошлом продавец выступает теперь в роли покупателя, а покупатель — в роли продавца. В иной ситуации решение принимается в судебном порядке и основывается на конкретных условиях сделки.

Если обе стороны согласны на аннулирование договора, то сделать это можно, когда угодно. Для этого нужно составить соглашение о расторжении, заверить его сторонами сделки и оформить там же, где оформлялся и сам договор.

Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который заверял сделку. Он составляет соглашение сторон, аннулирующее договор, и прикладывает его к копии-экземпляру соглашения, которая остаётся в его архиве. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Существуют определённые условия, которые в обязательном порядке указываются при оформлении соглашения о расторжении:

сведения о порядке и временных периодах, когда происходит возврат денежных средств покупателю продавцом;
условия того, должен ли покупатель вернуть убытки продавцу и в каком размере;
другие условия.

В случае если договор по сделке еще не прошел гос. оформление, то для его расторжения по обоюдному решению сторон достаточно только соглашения об аннулировании сделки в простой письменной форме без необходимости в его регистрации. И сам договор, и соглашение сохраняется, так как эти документальные акты могут потребоваться в качестве подтверждения аннулирования сделки, когда одна из сторон обращается с исковым запросом в суд.

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Как правильно составить претензию о расторжении договора с риелтором

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

Название документа;
Число, месяц, год и место, где он составлен;
ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
Реквизиты договора купли-продажи;
Дату, которая обозначит расторжение сделки;
Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риэлторы АН «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

Исковое заявление;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.

В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.

Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.

Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная

Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.

Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.

Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.

Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.

Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.

Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Соглашение о расторжении сделки купли продажи

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
расторгается;
признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах.

То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.

Если у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, также отсутствует желание второй стороны на добровольное расторжение, но имеются нарушения закона, то ущемленный в правах участник сделки может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
совершения сделки под давлением, угрозой;
притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
и прочие обстоятельства.

Иногда сделка может быть вроде как бы заключенной, но признать её совершенной до конца нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

в договоре не описан объект недвижимости;
не указана точная цена жилья;
сам договор не сдан на регистрацию.

На таком этапе или продавец или покупатель может понять, что договор ему не интересен и у него нет дальнейшего желания все доводить до конца.

В подобном положении можно все оставить как есть и договор можно будет считать расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

ГК РФ предусматривает такое понятие, как действие договора. Ч. 3 ст. 425 Кодекса регламентирует, что в общем случае соглашение действует до того момента, как стороны исполнят обязательства.

По ДКП исполнение обязательства означает передачу недвижимости в состоянии, определенным условиями контракта, от продавца к покупателю.

Если продавец передал квартиру в том состоянии, в котором это предусмотрено договором, его обязательство исполнено.

Приобретатель недвижимости, в свою очередь, должен принять согласно акту приема-передачи и оплатить квартиру. Если это сделано, его обязательство также считается исполненным.

Госрегистрация права собственности в Росреестре означает, что указанные выше процедуры были в должной степени соблюдены. В противном случае, государственный орган откажет в регистрации.

Таким образом, заключение соглашения о расторжении уже после госрегистрации не имеет практического смысла.

В таком случае, при наличии обоюдного согласия сторон, рекомендуется совершать обратную сделку – то есть покупатель становится на место продавца, а продавец, наоборот, на место покупателя.

Важно! На основании ч. 4 ст. 425 Кодекса, госрегистрация права на квартиру не означает, что договор нельзя расторгнуть.

Однако это можно сделать не посредством соглашения, а лишь в судебном порядке – к примеру, при наличии подозрения на недействительность сделки по одному из оснований, предусмотренных в Параграфе 2 ГК РФ.

Заключать соглашение о расторжении предварительного ДКП не имеет смысла, а вот почему.

На основании ч. 6 ст.

429 Кодекса, обязательства, которые предусмотрены предварительным ДКП, теряют силу, если до окончания срока, когда стороны должны заключить основной контракт, он так и не будет заключен или же одна из сторон не направит другой предложение заключить основной ДКП.

Таким образом, стороны могут просто не предпринимать никаких действий – как только подойдет к концу указанный в предварительном ДКП срок, он (предварительный) потеряет свою юридическую силу.

Несмотря на то, что договоры, связанные с законом могут прекращать свое действие только в с согласия двух человек, существуют исключения.

В виде исключения мы представим следующие факты, нарушающие условия сделки:

Неуплата оговоренной суммы в случае успешно оформленной сделки. Суть данного нарушения заключается в том, что человек, приобретя недвижимость, не отдает полную ее стоимость.
Отказ от передачи недвижимости. Суть указанного нарушения заключается в нежелании одной стороны покидать недвижимость, принадлежащую другой стороне.
Наличие сюрпризов. Суть этого нарушения заключается в появлении неожиданных обстоятельств, о которых умолчали. Примером подобных обстоятельств может быть родственник или другой претендент на квартиру, продаваемую одной из сторон.

Помимо приведенных выше вариантов исключений, которые могут привезти к разрыву сделки в одностороннем порядке, представим виды нарушения закона, которые аннулируют ее:

нарушение норм, предписанных законом
недееспособное состояние покупателя или продавца
недееспособное состояние покупателя или продавца в момент заключения сделки
покупатель или продавец не достиг возраста 18 лет
в случае совершения сделки под чьим – то воздействием
если сделка заключена для скрытия других действий
если сделка заключена без документов, указывающих на права сторон
если одна из сторон является юридическим лицом с неверно оформленными основными документами, примером подобного нарушения может стать сделка неодобренная правообладателем организации

Исходя из всех перечисленных исключений, мы можем отметить, что прежде чем идти на сделку необходимо знать все свои права и всю нужно информацию о второй стороне, чтобы избежать серьезных ошибок и проблем.

После совершения той или иной сделки, связанной с соглашением о покупке или продаже квартиры могут возникнуть нюансы, которые не были оговорены в процессе. До регистрации квартиры эти нюансы легко исправить, так как имущество находится во владении продавца и перешло к покупателю только теоретически.

Однако чаще всего покупатель спешит оформить регистрацию нового приобретения, не задумываясь о возможной недоговоренности. Именно представленные ниже неуказанные нюансы могут аннулировать сделку и создать почву для появления проблем:

изменение обстоятельств у продавца или покупателя
не вовремя внесенная оплата за имущество
коммунальные долги на проданном имуществе
недееспособность продавца или покупателя

Итак, отметив основные причины, связанные с прекращением действия соглашения о расторжении договора купли – продажи квартиры после регистрации, рассмотрим какие существуют правила для разрыва сделки до и после регистрации.

Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
совершения сделки под давлением, угрозой;
притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
и прочие обстоятельства.

в договоре не описан объект недвижимости;
не указана точная цена жилья;
сам договор не сдан на регистрацию.

При расторжении такого вида документа, расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности.

Если предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом.

В ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку. А так же принудить другого участника сделки, оформить финальный договор.

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты При заключении предварительного договора, предполагающего сделку с внесением аванса, следует внести в него пункты о порядке возврата аванса в случае одностороннего расторжения договора Если покупающий участник, авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли продажи.

Каким образом и на каких основаниях, может производиться расторжение предварительного договора Основания для расторжения предварительного договора должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.